Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Теоретические аспекты развития земельных отношений и оценочной деятельности 10
1.1 Зарождение и развитие земельных отношений. 10
1.2 Зарубежный опыт классических школ оценки городских 19
территорий. 19
1.3 История и современные концепции оценки недвижимости в 32
России 32
Глава 2. Технологии искусственного интеллекта — нейронные сети. История развития, современные алгоритмы, применение в решении оценочных задач:.50
2.1 История нейровычислений 50
2.2 Сеть обратного распространения. Алгоритмы обучения 58
2.3 Самоорганизующиеся нейронные сети Кохонена 72
Глава 3. Нейронные сети и геоинформацйонные системы. Технологии искус ственного интеллекта и пространственных вычислений в оценке различных форм недвижимости 79
3;1 Использование нейросетевых технологий для оценки различных форм недвижимости. 79
3.2 История ГИС и современные геоинформационные технологии. 97
3:3 Современная практика геоинформационных вычислений 103
Глава 4. Методика массовой оценки городских земель с использованием ГИС и нейронных сетей. 111
4.1 Концептуальные теоретические основы методики. 111
4.2 Апробация нейросетевой методики оценки городских земель 122
4.3 Анализ методики и полученных результатов оценки земель с помощью геоинформационных систем и технологий искусственного интеллекта 137
Выводы и предложения 145
Литература 147
Приложение. 156
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Реформа земельных отношений в Российской Федерации привела к включению в сферу рыночных операций и земельные участки. Это, в свою очередь, обусловило необходимость стоимостной оценки городских земель. Однако проблемы переходной экономики России приводят к сложности создания адекватной системы оценки. Попытки решения назревших задач экономики городского землепользования поднимают большой пласт новых проблем управления развитием города, не только экономических, но и правовых, информационных, социальных, градостроительных и других. Неопределенность в оплате пользования городскими территориями приводит к увеличению финансовых рисков, существенному ограничению инвестиционных процессов, проблемам формирования городского бюджета. При этом затрудняется воспроизводство городской инфраструктуры и, как следствие, не в полной мере обеспечивается рациональное использование городских земель.
Первой и основной целью кадастровой оценки городских земель в настоящее время- является определение качественных характеристик и условий, от которых зависит стоимость земли, а также анализ их структуры, влияющей на процессы создания и воспроизводства земельной недвижимости, всей системы городских земель, включая инженерную, транспортную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна не только общая оценка влияния на стоимость различных ценообразующих факторов, и прежде всего связанных с топологическим расположением городских объектов, но и их дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, административным образованиям. Немаловажное значение имеет определение локальных балансов затрат и поступлений, характеристик эффективности использования городских земель и возможностей ее повышения. И здесь, безусловно, важную роль играет информация об относительной градостроительной ценности различных территорий, функциональное зонирование города в соответствии с генеральным планом его развития.
Вторая цель кадастровой оценки — определение величины рентной составляющей стоимости городских земель различного назначения, то есть реальной - или потенциальной прибыли от их использования. Здесь важно учитывать, что по ряду причин (особенно на стадии становления и развития рыночных отношений, согласования макроэкономических интересов города в целом и интересов отдельных предприятий и граждан) рентная составляющая по определенным видам использования земель и некоторым территориям может быть для города и отрицательной. Тем важнее становится поиск и обоснование возможных управленческих решений для более эффективного использования городского потенциала, повышения отдачи от произведенных затрат, дотаций и льгот как для городской экономики в целом, так и для наиболее важных для его жителей отдельных территорий, предприятий и организаций.
Таким образом, точная; и сбалансированная кадастровая оценка городских земель позволит создать современные экономические рычаги для изменения системы существующего землепользования в интересах оптимизации условий жизни, работы и отдыха жителей, более гармоничного развития города в целом.
Отметим также, что определение основных видов стоимости городской земельной недвижимости в рамках системы кадастровой оценки позволит решить и назревшую проблему формирования единых подходов к налогообложению недвижимости и сделок с ней. Из-за подмены понятий и недостаточной развитости рынка рыночная стоимость часто оказывается существенно заниженной, как и доходы от сделок с ней. Экономический эффект здесь вполне очевиден.
В настоящее время в Российской Федерации появился целый ряд школ оценки недвижимости, представляющих различные технологии, методологические подходы и методики массовой оценки недвижимости, в том числе земель различных категорий и разного целевого назначения. Однако, представленные этими школами технологии и методики зачастую «слепо» скопированы с меж дународной оценочной практики без учета специфики законодательства Российской Федерации и российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности. В сегодняшних условиях Российской Федерации данные методики не в полной мере учитывают многие факторы, влияющие на конечную стоимость, и потому зачастую дают некорректные результаты.
Таким образом, одной из приоритетных на сегодняшний день задач является выбор или разработка методики и технологий кадастровой оценки городских территорий.
Исследования, представленные в настоящей диссертационной работе, будут касаться методик, методологических подходов, вычислительных технологий и других вопросов, связанных с оценкой городских территорий.
Состояние изученности проблемы.
Вопросы оценки городских земель и недвижимости отражены •. в І трудах В:В. Григорьева, A.F. Грязнова, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотова, Д.Ш Фридмана, Д;К. Эккерта и др. Исследовйния современных проблем оценки городской земли и недвижимости содержатся в трудах В.Р. Беленького, G.B. Бородко, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, СИІ Кабаковой, П.Ф. Лойко, Р.Т. Нагаева, В.А. Прорвича, А.П. Ромма, А.Э. Сагайдака;.СИ: Сая, А.А. Сегедико-ва, В.Н. Хлыстуна и др.
Вместе с тем, развитие рыночных отношений поставило ряд новых вопросов, связанных с совершенствованием организационно-экономических механизмов и новых технологий оценки городских земель, что требует проведения дополнительных самостоятельных научных исследований.
Цель и задачи исследования.
Цель исследования состояла в том, чтобы на базе анализа существующих технологий оценки городской недвижимости, в том числе с использованием зарубежного опыта, определить наиболее эффективные и адекватные подходы к массовой оценке городских земель и предложить базирующиеся на современ ных вычислительных технологиях улучшенные методики кадастровой оценки городских земель.
В соответствии с целью исследования были поставлены следующие задачи:
1. изучить отечественные и зарубежные методики в области кадастровой оценки городских земель;
2. провести комплексный анализ современных алгоритмов, используемых для кадастровой оценки городских территорий, выявить наиболее эффективные и актуальные для использования, как в современных условиях Российской Федерации, так и на далекую перспективу;
3. разработать и предложить к рассмотрению методику кадастровой оценки городских земель на основе самых современных вычислительных технологий, таких как ГИС-вычисления и технологии искусственного интеллекта;
4. предложить варианты использования методики и результатов кадастровой оценки городских земель, апробировать отдельные элементы методики І на примере города Воронежа с представлением, как фактического экономического эффекта, так и ожидаемого на перспективу.
Предметом исследования являлись современные методики кадастровой оценки городских земель и применяемые в них вычислительные технологии, как отечественной разработки, так и используемые в зарубежной практике.
Объект исследования. В качестве объекта исследования рассматривались территории городских поселений Российской Федерации. Более углубленные исследования и их практическая реализация осуществлялась на примере г. Воронежа.
Теоретической и методологической основой исследования послужили: философско-диалектические методы познания; труды классиков экономической теории; работы отечественных и зарубежных ученых, посвященных оцен ке городских земель,и недвижимости; теория вероятностей и математической статистики; теория нейронных сетей; методы стоимостного анализа, экономико-математического моделирования; законодательные, нормативные и методологические материалы федерального и регионального уровней.
Научная новизна исследования состоит в следующем: Г. уточнены,методологические подходы к оценке городской недвижимости на базе теории стоимости;
2. обобщен и проведен комплексный анализ ї существующих в Российской Федерации и за рубежом методик и вычислительных технологий, применяемых для массовой кадастровой оценки городских земель и других форм недвижимости;
3. впервые в практике российского землеустройства для оценки городских территорий применены передовые технологии искусственного интеллекта в совокупности с ГИС-технологиями;
4. разработана новая, адаптированная к современным условиям российской экономики методика массовой кадастровой оценки городских территорий с использованием технологий нейронных сетей и геоинформационных систем.
Достоверность работы базируется на репрезентативном массиве информации материалах земельно-учетной и статистической отчетности Росземка-дастра, Госкомстата России, Федерального кадастрового центра «Земля», областных и городских комитетов по землеустройству и земельным ресурсам, материалах институтов ОАО ВПИ: «Воронежпроект», ООО «Центр Информационных Технологий V-GIS», ОАО «ЦЧО НИИ Гипрозем».
Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации позволяют проводить качественную массовую оценку городских земель для различных государственных целей с минимальными трудовыми и финансо выми затратами на всей территории Российской Федерации, а также использовать получаемые результаты для проведения оценки конкретного земельного участка.
Разработанные в диссертационной работе теоретические и методические положения возможно применять в производственной и научно-методической деятельности научных и проектных организаций, земельно - кадастровых палат, а также для подготовки соответствующих специалистов в области землеустройства и земельного кадастра.
Апробация работы:
Основные положения диссертации докладывались на конференциях, в Воронежском государственном аграрном университете имени К.Д. Глинки (2000 - 2003 гг.), Московском государственном университете по землеустройству (2003 г.) и ряде других ведомств и организаций.
Вычислительные технологии, описанные в настоящей диссертационной работе были внедрены институтах ОАО ВПИ «Воронежпроект», ОАО «ЦЧО НИИ Гипрозем».
Публикации. По теме исследований опубликовано 10 печатных работ общим объемом 3 п.л.
Объем и структура диссертационной работы:
Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка (102 наименования, в том числе 59 иностранных авторов) и приложения. Диссертация изложена на 175 страницах машинописного текста и содержит 16 таблиц, 35 формул, 21 рисунок.
