Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ З
ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ИХ ОТРАЖЕНИЕ В СИСТЕМАХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ 13
1.1. Рентный подход как основа формирования земельной политики в условиях ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ на ЗЕМЛЮ 13
1.2. Необходимость государственного регулирования рынка земли и критерии его ЭФФЕКТИВНОСТИ 43
1.3. Государственная земельная политика и налогообложение земельных УЧАСТКОВ В УСЛОВИЯХ развитого рынка земли 52
Выводы из главы 1 82
ГЛАВА 2. ИСТОРИЧЕСКИЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ И СОВРЕМЕННАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКИХ ГОРОДАХ 89
2.1. Регулирование земельно-имущественных отношений и оценки стоимости земельных участков в России в конце XIX - начале XX в. 89
2.2. Система оценки стоимости земельных участков в городах в период перехода от государственной собственности на землю к земельному рынку 105
2.3. Анализ современного состояния оценки земель в городах для целей налогообложения 122
Выводы из главы 2 154
ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ В ГОРОДАХ И СИСТЕМА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ 162
3.1 - Городское землепользование как объект управления 162
3-2. Кадастровая стоимость как предмет оценки 183
Выводы из главы 3 201
ГЛАВА 4. АВТОРСКАЯ ВЕРСИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ (НА ПРИМЕРЕ Г. ТОМСКА) 207
4.1. Оценка земельных участков в условиях недостатка рыночной информации 207
4.2. Кадастровая оценка земельных участков под жилыми и коммерческими объектами 221
4.3. Особенности оценки земельных участков под промышленными предприятиями 236
4.4. Выводы из главы 4 247
4.5. Заключение 252
4.6. Приложения 260
4.7. Список использованной литературы 262
Введение к работе
С принятием новых Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации произошло правовое закрепление рыночных принципов организации земельно-имущественных отношений. Развитие рыночных отношений в сфере землепользования — объективный процесс. Современному состоянию производительных сил соответствует быстрая смена технологий и сфер деятельности, обеспечить которые легче в условиях выбора места размещения производства самим инвестором. Переход российского общества на рыночные принципы развития изменил всю систему земельных отношений- При этом закономерно встает вопрос о различных вариантах применения зафиксированных в Земельном и Гражданском кодексах норм права. В этом отношении накопленный в других странах опыт таких преобразований может быть применен для аналогичных процессов в современной России. Поскольку среди развитых промышленных стран Россия осуществляет этот переход со значительным опозданием, есть уникальная возможность учесть и реализовать все эффективные положения теории и практики в сфере земельно-имущественных отношений в других странах.
Не вызывает сомнения и то, что в этой области, как ни в какой другой, внутрироссийские особенности будут оказывать серьезное влияние не только на темп самих преобразований, но и на их содержание и итоги. Такая специфика определяется действием целой системы факторов.
Во-первых, это наличие громадных территорий, лишь незначительная часть которых может быть вовлечена в реальный рыночный оборот. Однако острота накопленных проблем, связанных как с состоянием природной среды в целом, так и с необходимостью изменения форм землепользования, не позволяет отложить их решение до периода завершения рыночных преобразований.
Во-вторых, значительная часть освоенных и застроенных земель в силу различных причин сегодня расположена в депрессивных территориях, а финансово-хозяйственное состояние многих землепользователей не позволяет надеяться на улучшение их положения без помощи государства. Такого же внимания требует состояние фактически всей инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. Концентрация интереса инвесторов на узком сегменте рынка земельных участков в крупных промышленных центрах еще более обостряет эти диспропорции.
В-третьих, отсутствие в течение долгих лет практики рыночных отношений определяет значительные затраты на создание необходимой рыночной инфраструктуры. Приведение в соответствие с требованиями законодательства и рыночными отношениями правоустанавливающих документов на земельные участки и другое непосредственно связанное с ними имущество не может произойти одномоментно. Поэтому изменения в земельном и гражданском законодательстве вынужденно будут распространяться на субъекты, находящиеся в различном правовом поле.
В-четвертых, практика экономических отношений в сфере землепользования, наколленная в 90-е годы прошлого столетия, отличалась противоречивостью. Отсутствие четкой перспективы взимания платежей за землю, в том числе незрелость налогового законодательства, не позволяет иметь четкие ориентиры относительно стоимости приобретаемых объектов недвижимости.
Существенное значение именно в области земельных отношений имеют и накопленные культурно-исторические традиции. Земельный вопрос в России исторически непростой. Он всегда выходил за рамки экономики и имел серьезное общественно-политическое звучание. Именно поэтому этот вопрос требует внимательного отношения, и не только с точки зрения экономики и права.
Реальным стимулом для экономического поведения в этой сфере стал экономический интерес, связанный с возможным доходом собственников земли и землепользователей. Эти интересы противоречиво переплетаются с интересами других субъектов и всего общества. Поэтому возникает необходимость сочетания рыночных (саморегулирующихся) процессов с вмешательством общества в лице государства и муниципальных органов в развитие земельных отношений, В этих условиях существенно изменилась роль государства, которая в предыдущие годы основывалась на его монопольном положении как собственника земельных ресурсов. Опыт последних 12 лет реформ показывает, что и в рыночных условиях государство не должно отстраняться от выработки стратегии развития земельных ресурсов и ее реализации через всю систему государственного управления. При этом именно экономические формы управления и контроля, основанные на стоимости как основе связей между отдельными субъектами, становятся главным методом регулирования землепользования. Именно такую проблему, носящую и экономический, и социально-культурный характер, поставила перед российским обществом приватизация государственной собственности. Эту проблему можно сформулировать как вопрос о том, насколько доходы нового класса частных собственников могут основываться на присвоении ими природных ресурсов и земельной ренты. Являясь общемировой философской проблемой, в условиях России этот вопрос приобрел принципиальное значение. «В отличие от многих других стран, основной вклад в прирост нераспределенной (чистой) народнохозяйственной прибыли в России вносит не труд и даже не капитал, а именно рента. На ее долю приходится не менее 75 % чистой прибыли,,. Иначе говоря, почти все, что получает сегодня Россия, есть не что иное, как рента от использования ее природно-ресурсного потенциала»1.
Соответственно, и решить задачи развития российского общества возможно только при условии, что собственник земли и других природных ресурсов будет присваивать только то, что является результатом непосредственно его предпринимательской деятельности, вложением капитала на свой страх и риск, а доход, определенный использованием накопленного рентного потенциала, должен идти всему обществу. «Мы по-прежнему живем преимущественно в «рентной», а не в производительной экономике. Наша экономическая система по сути мало изменилась. Сегодня наш стратегический приоритет - это рациональное, справедливое обложение природных ресурсов -основного богатства России, недвижимости, последовательное снижение нерентных доходов, окончательная ликвидация налогов с оборота»2
Решение принципиальной задачи определения - рентного потенциала земельных участков затруднено из-за отсутствия необходимого опыта таких работ в области оценки земельных участков. Она требует своего практического решения. Однако, учитывая, что широкая приватизация земельных участков еще только началась, есть возможность с минимальными потерями для будущих инвесторов создать для них необходимые рамочные условия деятельности. Можно определить и наиболее эффективные формы изъятия земельной ренты путем налогообложения земельных участков, соответствующие перспективам развития современного общества.
Данная проблема не решена в новом Земельном кодексе РФ. Так, в концепцию Земельного кодекса РФ заложено четыре, а с учетом действующей системы - пять вариантов имущественного налогообложения.
На первый взгляд проблему можно сформулировать как вопрос о том, как в условиях недостатка рыночной информации и ограниченности бюджетных средств выстроить надежную систему рыночной оценки недвижимого имущества предприятий и частных лиц. Накопленный в России опыт как массовой, так и индивидуальной оценки, теория и практика решения этих вопросов в других странах полезны при решении конкретных задач. Однако представляется, что причины возникших трудностей лежат в меньшей степени в технической области, а касаются неясностей самих экономических целей земельной политики в России. Этот вопрос носит институциональный характер, а ее содержание охватывает весь комплекс проблем изъятия земельной ренты.
Если попробовать глубже проанализировать комплекс проблем, возникших в связи с принятием нового Земельного кодекса РФ, можно поддержать широко распространенное мнение о том, что переход к земельному рынку осуществляется в России при отсутствии самой концепции развития этого рынка. В этих условиях развитие рынка строится через попытки упрощенного переноса в российские условия отдельных элементов систем регулирования земельных отношений в отдельных странах. Часто при этом теряется качественное различие рынка земли и рынка других товаров и услуг под предлогом либерализации экономики.
Цель данной работы — разработка концептуальных основ формирования экономического механизма регулирования земельных отношений в России на современном этапе. Центральным элементом такого механизма в рыночных условиях является система налогообложения земельных участков, что определило необходимость разработать рекомендации по совершенствованию методики и всей системы оценки земельных участков для целей налогообложения. Для достижения поставленной цели необходимо было решить следующие задачи.
1- Систематизировать накопленный теоретический опыт исследования проблем земельной ренты для определения стоимости земельных участков.
2- Дать сравнительный анализ целей земельной политики в странах с развитым рынком земельных участков и механизмов ее реализации в системах налогообложения и оценки земельных участков.
3. Выделить факторы формирования рыночной стоимости земельных участков в городах в современных условиях
4. Рассмотреть состояние методологического и методического обеспечения процесса массовой оценки земель российских городов на современном этапе.
5. Обобщить сложившуюся практику регулирования земельно- имущественных отношений на основе реализации принципа платности землепользования и определить направления совершенствования созданного экономического механизма.
6. Разработать методику массовой оценки земельных участков в городах для целей налогообложения применительно к их основным функциональным зонам.
Объектом исследования является система управления земельными отношениями в городах России в условиях формирования земельного рынка. Именно на основе анализа закономерностей и тенденций на рынке городских земельных участков, где рыночные процессы развиваются наиболее быстрыми темпами, существует возможность провести их углубленный анализ и дать рекомендации по совершенствованию методики оценки кадастровой стоимости земельных участков. При этом в силу концентрации труда и капитала и в целом общественных процессов именно в сфере городского землепользования необходимость таких исследований для принятия решений государственными и муниципальными органами власти и управления все более возрастает.
Предметом исследования служит кадастровая стоимость земельных участков как форма массовой оценки земли для целей налогообложения.
Методологической основой исследования является структурно- функциональный анализ, позволяющий рассматривать городское землепользование как единую систему земельных участков, связанных единством реализуемых на них видов деятельности. Все процессы рассматриваются в их динамике, в том числе с использованием исторического подхода и сравнительного экономико-правового анализа систем функционирования земельного рынка в развитых странах. Поскольку массовая оценка земельных участков требует обработки больших массивов информации, решение поставленной задачи потребовало применения методов математической статистики.
Теоретической основой исследования служили труды ведущих зарубежных ученых А- Смита, Д. Рикардо, А. Милля, К. Маркса, А. Маршалла, Д. Кларка, Г, Джорджа, Д. Кейнса, А. Вебера, В. Алонсо, X. Дитериха, а также российских ученых и практиков Л.И. Абалкина, Д.Б. Аратского, М.К. Бандмана, С.Д. Валентея, AT. Гранберга, СБ. Грибовского, А.М. Емельянова, Т.И. Заславской, В.И. Кошкина, В.Н. Лексина, Д.С. Львова, Ю.А. Лютых, А.Д. Никепелова, ОА Нестеровой, ВА Прорвича, В.М. Рутгайзера, ВТ. Садкова, СТ. Струмилина, Е.И. Тарасовича, Т.С. Хачатурова, Г,И, Шмелева, ВА Щеглова идр.
При написании работы диссертантом использовались материалы Федеральной службы земельного кадастра России, коллеістивньїе исследовательские работы Института экономики РАН, российские и зарубежные справочники и сборники, обзорно-аналитические и архивные материалы о рынке земельных участков и другой связанной с ними недвижимости, справочные системы по правовым вопросам, информация в сети «Интернет», Значительная часть аналитического материала по функционированию рынка земли в развитых промышленных странах систематизирована автором в процессе выполнения научной работы под руководством профессора X. Дитериха в Дортмундском университете (Германия),
Основная часть используемого автором массива данных о тенденциях функционирования рынка земли в российских городах собрана самим диссертантом путем обработки действующих законодательных и других нормативно-правовых актов по всем субъектам и крупным городам Российской Федерации, Это позволило систематизировать и выявить тенденции определения ставок земельного налога и арендной платы за землю в крупных и крупнейших городах России, нормативной цены земли, а также цены выкупа земельных участков собственниками зданий, строений и сооружений в связи с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации.
Научная новизна и основные положения, выносимые на защиту-Научная новизна работы определяется тем, что решение вопросов стоимостной оценки земельных участков в городах следует проводить в условиях, когда рынок земельных участков только формируется, а сами земельные участки в городах в основной своей массе еще находятся в государственной собственности- Это потребовало определения особенностей предмета и объекта исследования, которые связаны с незрелостью земельного рынка в России. Данная проблема обусловила необходимость разработки модели оценки стоимости земельных участков для целей налогообложения, основанной на определении связи между рыночной стоимостью объекта оценки при наличии достоверной информации о сделках с земельными участками и другой недвижимостью и всей системой факторов, влияющих на формирование земельной ренты. В этих условиях автором предложено использовать широкую систему источников информации, которая должна быть в максимальной степени ограничена от субъективного экспертного подхода к оценке земельных участков для целей взимания платы за землю.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:
1. Рассмотрение рентной составляющей при определении стоимости земли позволило систематизировать методологические основы реализации земельной политики в различных системах налогообложения.
2. На основе анализа особенностей земельного участка как объекта рыночного оборота определены цели государственной земельной политики и критерии ее эффективности. Показано, что земельная политика во всех развитых странах закономерно ориентирована не на получение максимального эффекта от роста платежей за землю в государственные и муниципальные бюджеты, а направлена, прежде всего, на обеспечение земельными участками устойчивого экономического и социального развития.
3. Систематизированы различные системы регулирования земельно-имущественных отношений в странах с развитым рынком земельных участков. Это позволило сделать вывод, что рынок земельных участков в канщой стране, несмотря на интернационализацию всех сторон жизни современного общества, будет сохранять специфику его существенных элементов, а его совершенствование нельзя связывать только с процессами либерализации.
4. На основе исторического анализа систем налогообложения земельных участков в городах России выделены основные противоречия действующей с начала 90-х гг. прошлого века системы взимания платы за землю в городах, приведшие к системному кризису в экономических формах управления земельными ресурсами.
5. Дано сравнение различных вариантов предложенных в новом Земельном кодексе Российской Федерации форм взимания платы за землю, доказывается необходимость сохранения раздельного налогообложения земельного участка и находящихся на нем других объектов недвижимости.
6. Система управления земельными ресурсами в городах рассматривается в период формирования земельного рынка как единство административных и законодательных ограничений на использование земельных участков с экономическими формами регулирования земельных отношений. Показана необходимость наделения государства и местных органов власти дополнительными правомочиями, например преимущественным правом приобретения земельных участков у частных собственников.
7. Исследован механизм формирования рыночной стоимости земельных участков, определяющий существенные различия мевду обособленными сегментами земельного рынка в городах, прежде всего рынка земельных участков под промышленное и жилищное строительство. Это позволило провести структурно-функциональный анализ городского землепользования и выделить основные территориальные зоны как непосредственно объекты оценки в зависимости от их местоположения и видов использования.
8. Сформирован понятийный аппарат для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель городов. Уточнено понятие кадастровой стоимости земельных участков, что позволяет активно использовать имеющуюся информацию о рыночной стоимости земельных участков и другие базы данных.
9. Выделены основные элементы системы оценки земельных участков для целей налогообложения. Проведена систематизация различных методик оценки кадастровой стоимости в городах.
10. Предложен авторский вариант методики оценки кадастровой стоимости земель в городах, основу которой составляет рентно-затратный подход к оценке кадастровой стоимости земельных участков. Апробация методики оценки проведена автором в ряде городов, что способствовало совершенствованию механизма взимания платы за землю.
11. Конкретизирован реестр информационной базы для государственной кадастровой оценки земель в городах, основанный на данных кадастрового учёта земельных участков и территориальных зон, технического учета зданий, строений и сооружений, государственного учета прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Практическая значимость результатов исследования связана с разработкой ценового зонирования Красноярска, Томска и ряда других городов. Это позволило сформировать более справедливую систему земельных отношений и дали существенный эффект в виде увеличения платежей за землю в бюджеты всех уровней. Ряд положений методики оценки земель использовались диссертантом при оценке промышленных площадок и других земельных участков таких предприятий, как РАО «ЕЭС России», Красноярский алюминиевый завод, Западно-Сибирский металлургический комбинат, других лидеров промышленности России.
Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты работ по массовой оценке земель в городах в условиях формирования земельного рынка и рекомендации по формированию нового механизма регулирования земельных отношений докладывались на VII Международной конференции «Проблемы оценки в экономике переходного периода» (Москва, 1998), научно-практической конференции «Роль оценочной деятельности в управлении государственной собственностью» (проводимой Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, Комитетом по собственности Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации, Российской коллегией оценщиков, Москва, 2002), а также на теоретических семинарах Института экономики РАН, Дортмундского университета и Института управления земельными ресурсами (Германия). Ряд материалов был использован при подготовке Парламентских слушаний Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации на тему «О законодательном обеспечении прав собственности на земельные участки под промышленными объектами», которое состоялось 31 марта 2003 г. Теоретические и методические положения, выводы и практические рекомендации использовались при подготовке методических материалов для Межрегиональной ассоциации «Сибирское соглашение», Ассоциации сибирских и дальневосточных городов.
Апробация полученных материалов осуществлялась в Федеральном государственном унитарном предприятии «Федеральный кадастровый центр «Земля», а также при внедрении в процессе работ по оценке земель городов Красноярска и Томска для целей взимания платы за землю.
Результаты исследования изложены в 21 печатной работе общим объемом более 62 печатных листов, в том числе в четырех монографиях.
