Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
Глава 1. Особенности жилищной политики муниципальных органов управления
на современном этапе 17
Анализ закономерностей формирования и тенденций развития жилищного строительства и рынков земли в городской экономике 17
Принципы и подходы по организации и управлению инвестиционно-строительными проектами на основе современной концепции девелопмента.. 22
Особенности конкурентной стратегии инновационного предпринимательства в деятельности девелоперских компаний на рынках
малоэтажного жилищного строительства 41
Выводы по главе 1 62
ГЛАВА 2. Методические основы инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании по формированию экономического механизма
развития территориального рынка ліалозтажной жилищной недвижимости 64
2.1. Инновационно-инвестиционное предпринимательство девелоперских компаний с учетом теории жизненных циклов в различных условиях рыночных
ситуаций 64
2.2 Разработка обобщённой модели эффективного рыночного развития девелоперской компании, запятой в малоэтажном жилищном строительстве.. 84 2.3. Формирование многофакторной модели резервов конкурентоспособности
девелоперских компаний 90
Выводы по главе2 107
ГЛАВА 3. Методические рекомендации по формированию и использованию экономического механизма эффективного развития девелоперских компаний и управления рисками в реализации проектов малоэтажного жилищного
строительства ПО
3.1, Оценка инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской
компании и разработка имитационной модели выбора варианта управления
коттеджной недвижимостью 110
Анализ рисков инвестиционно-строительных проектов коттеджной застройки, реализуемых девелоперскими компаниями 119
Методические основы планирования и контроллинга инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании 140
Выводы по главе 3 159
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 161
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 166
ПРИЛОЖЕНИЕ! 176
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 183
Введение к работе
Жилищный сектор России представляет собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики народного хозяйства.
Жилищный фонд большинства городов РФ, который построен после 1950 г., обладает высокой степенью капитальности. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда находится на уровне 1,2%, но по отдельным городам (например, Астрахань, Улан-Удэ) достигает 3,2%, что, главным образом, связано с наличием зданий старой постройки и экстремальными природно-климатическими условиями. Наиболее распространенным типом квартир в городах являются двухкомнатные квартиры. Обеспеченность жильем находится на уровне 17-18,4 кв. м общей площади на человека.
Показатели капитальности, благоустройства и обеспеченности жильем не высоки, если сравнивать их с аналогичными в странах с развитой рыночной экономикой. Если производить группировку по качеству жилищного фонда во взаимосвязи с уровнем доходов населения, то можно констатировать, что ни в одной стране мира, где население имеет столь низкие доходы, как в России, оно не владеет таким благоустроенным и капитальным жилищным фондом. По уровню доходов населения мы приближаемся к странам с самыми низкими доходами, а по показателям качества жилищного фонда к странам со средними доходами и, может быть, несколько выше.
Из сказанного можно сделать один весьма существенный вывод; поскольку уровни доходов населения в среднесрочной перспективе увеличиваются, значительная часть населения будет удовлетворять свои потребности в жилье как за счет пользования уже существующими жилыми зданиями и помещениями на рынке вторичного жилья, так и строительства многоквартирных и индивидуальных домов. Это, в свою очередь, означает, что приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должен занимать капитальный ремонт и малоэтажное индустриальное строительство.
Следует отметить, что наличие неблагоустроенного и полностью морально устаревшего жилищного фонда характерно даже для крупных городов, в частности - для многих центров субъектов Федерации, Таким образом, для городов с длительным периодом градостроительной эволюции имеет место одновременное «наложение» двух существенных проблем - низкое качество самого жилищного фонда усугубляется низким уровнем благоустройства и инженерного обеспечения.
Проблема обеспечения российских граждан высококачественным доступным жильем является в настоящее время одной из самых актуальных. Она имеет глубокие исторические, социально-экономические, политические корни. Начиная с 2002г. эта проблема стала решаться более успешно за счет увеличения удельного веса ввода в действие жилых домов населением за свой счет (долевое строительство) и с помощью кредитов, Получило широкое распространение малоэтажное строительство коттеджных поселков, загородных домов в пригородах.
Необходимым условием развития жилищной сферы является совершенствование ее управления на федеральном, региональном и местном уровнях с использованием рыночных механизмов, разнообразием организационных форм и условий жилищного строительства с использованием инноваций в инвестиционной деятельности девелоперских компаний и др.
Учитывая, что процесс жилищного строительства весьма длительный и тесно связан с градостроительством и территориальным развитием, важнейшим инструментом обеспечения качественного роста жилья является использование реинжиниринга в системе управления девелоперской компанией при реализации территориальных программ, необходимых для решения задач по обеспечению граждан доступным жильем.
Прогнозирование жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях позволяет увязать его с общими направлениями социально-экономического развития России и субъектов Российской Федерации. На этой базе могут обосновываться федеральные и региональные
программы жилищного строительства и обеспечения жильем населения, в том числе за счет строительства многоквартирных городских домов и загородного индустриального строительства коттеджного типа.
Коттеджное индустриальное строительство имеет много разновидностей по типам домов. Самый распространенный из них - это деревянно-каркасный дом «сэндвич», который является наиболее теплосберегающим из существующих на сегодняшний день технологий, применяемых в практике индустриального малоэтажного строительства.
Автором был проведен сравнительный анализ расходов на эксплуатацию различных типов домов, в частности, расходов на отопление и горячее водоснабжение (табл.1.1):
Таблица 1.1. Расход на отопление, горячее водоснабжение (ГВС)
Из табл. 1.1 видно, что расходы на отопление и ГВС в пересчете на 1кв.м. в деревянно-каркасных домах в 9 раз ниже нормативной стоимости расходов в многоэтажных каменных домах, которые практически отапливают окружающую среду.
Стоимость 1 кв.м. стены деревянно-каркасного дома в 1,3 раза дешевле стены из бруса, в 1,7 раза - пенобетонных блоков и в 2,2 раза - стены из кирпича при одинаковой теплосберегающей способности. Деревянно-каркасные дома называют здоровым жилищем.
Возникновению идеи здорового жилища в Канаде, где впервые стала широко применяться деревянно-каркасная технология, способствовало
с,
растущее осознание того, что здоровье человека связано с окружающей его средой и экономикой. Преобладание деревянных каркасных домов на канадском и американском рынках жилья открыло многочисленные возможности для внедрения принципов здорового жилища в России. И, действительно, строительство домов с деревянным каркасом является экологическим и рациональным решением. Дерево - это воспроизводимый природный ресурс, который при правильном возобновлении и применении повышает качество жизни, поддерживает природное равновесие и способствует развитию национальной экономики.
Рассмотрение принципов здорового жилища дает полное представление о многих возможностях, открывающихся на различных этапах строительства, начиная от расположения и ориентации дома до внутренней отделки и ландшафта. "Здоровое жилище" - это тема, дающая возможность ученым-экономистам строительной отрасли и практикующим девелоперским фирмам вести постоянный поиск экологически и экономически рациональных методов проектирования, строительства и эксплуатации. Идея здорового жилища, которая является составляющей реинжиниринга, основана на пяти принципах:
здоровье жильцов;
эффективное использование природных ресурсов;
экологические требования к окружающей среде;
экономия энергии;
экономическая доступность.
Каждый принцип здорового жилища состоит из нескольких связанных между собой элементов. Все они должны рассматриваться на стадии проектирования до начала строительства дома. Внедрение этих элементов в ходе строительства имеет особенно важное значение, обеспечивая переход от идеи здорового дома, которая является составляющей реинжиниринга к реализации территориальных программ доступного жилья.
В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» развитие рынка загородной недвижимости будет
иметь поступательную тенденцию, так как это позволяет использовать индустриальный метод возведения малоэтажных домов общей площадью от 100 кв.м. и выше, построенным по новым экономичным технологиям, имеющим невысокую себестоимость и соответственно доступную покупательскую способность граждан с использованием ими различных способов финансирования собственного жилья.
За последние 5-7 лет на рынке жилищной недвижимости появилось достаточное количество российских компаний, профессионально занимающихся реализацией проектов малоэтажного строительства. Среди них - девелоперские компании, использующие принцип управления девелоперским проектом на региональном уровне. При этом на рынке жилья произошло перераспределение сил между отечественными и зарубежными компаниями такого типа, обусловленное следующими факторами;
Российские девелоперские компании, процесс становления которых проходил далеко не в тепличных условиях, накопили положительный опыт и совершенствовали свое мастерство в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно меняющегося законодательства, Сегодня они могут предложить своим клиентам больший пакет услуг, чем западные инвестиционно-строительные компании.
Западные инвестиционно-строительные компании чаще всего работают только с чистыми инвестициями, живыми деньгами и жесткими гарантиями.
Российские девелоперские компании в жилищной недвижимости могут работать с объектами любой сложности, предоставляя клиенту не только законченные объекты строительства, но и комплексную программу обслуживания и отдельные услуги. Западные компании в своей массе за такой вид деятельности не берутся, предпочитая заключать договоры на оказание только отдельных услуг по управлению недвижимостью.
Владение макро- и мезоэкономической ситуацией в стране, регионе, отрасли, понимание процесса управления специфической российской
жилищной недвижимостью, оперативность и гибкость российских девелоперских компаний позволяет им составить достойную конкуренцию западным компаниям, работающим по сложившимся стандартам и принятой у них методике управления.
Управляющая девелоперская компания проводит всестороннее и детальное исследование территории застройки, включающее физическую и техническую экспертизу состояния, наружных инженерных систем, дорог, экологического состояния; осуществляет оценку рыночной стоимости земли; проводит анализ территориального рынка жилья и определяет нишу, которую занимает малоэтажное строительство на рынке; разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования своего внутреннего экономического и технического потенциала и просчитывает их с финансовой точки зрения; оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта будущего строительства. После того как определены наиболее перспективные варианты развития девелоперского проекта коттеджного строительства, собственник принимает окончательное решение, в каком регионе и на какой территории будет претворен в жизнь предложенный проект.
В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является развитие теоретических и методических подходов по повышению эффективности деятельности девелоперской компании с использованием методологии реинжиниринга бизнес-процессов при реализации территориальных программ доступного жилья за счет малоэтажного коттеджного строительства в различных регионах с учетом оценки степени инвестиционной привлекательности территориального рынка жилищной недвижимости.
В рамках темы исследования объекты недвижимости рассматриваются не только как носители физических свойств, но и экономических свойств. Это и потребность в инвестициях, обеспечивающих их сохранение (простое воспроизводство), и качественное и количественное развитие (расширенное
воспроизводство). Каждый объект недвижимости имеет определенную стоимостную оценку и является источником дохода для собственника.
Практика управления недвижимостью требует проведения классификации и структуризации совокупности этих объектов в зависимости от задач по применению различных методов распоряжения, оценки эффективности вложений инвестиций в недвижимость.
Классификация объектов приносящей доход недвижимости должна осуществляться, исходя из возможности применения к данной группе объектов общих методов оценки эффективности инвестиций. Это могут быть группы мало-, средне- и высокодоходных объектов или группы объектов, объединяемых по способу извлечения дохода, или группировка объектов с учетом коммерческого потенциала, вида деятельности, которую обслуживают данные объекты.
Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов населения, миграционный отток, инвестиционная пассивность, низкие темпы строительства снижают спрос на объекты недвижимости, что не способствует развитию рыночных отношений на данной территории, сдерживает рост цен на объекты недвижимости.
Напротив, активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, рост спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка. Цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.
При оценке рыночной конъюнктуры необходимо опираться на факторы, определяющие уровень цен (арендных ставок) на данной территории при стабильной ситуации, и на факторы, определяющие темпы изменения цен при снижении или подъеме рыночной конъюнктуры. Целесообразно отдельно рассмотреть влияние на уровень и поведение цен (арендных ставок) таких макроэкономических параметров, как темпы инфляции и изменения курса
рубля относительно курсов евро и американского доллара.
На рынке жилья (как на первичном, так и на вторичном) в настоящее время возникла ситуация, характеризуемая определенными диспропорциями. Она носит объективный характер и определяется:
-высокими ценами на недвижимость;
-ростом конкуренции на рынке жилья;
-многократным увеличением соотношения спроса над предложением;
-возможностью приобретения жилья в настоящее время только для слоев населения с высокими доходами.
Однако, учитывая недетерминированный характер процессов на рынке жилья и колебания конъюнктуры, носящие стохастический характер, зависящий от многих социально-экономических факторов, фактическая ситуация на рынке жилья, как правило, отличается. При росте спроса на владение жильем соответственно падают цены на арендное жилье (и наоборот), так как население осуществляет свой выбор не только из экономических соображений, но и в соответствии с составом и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья.
Целью диссертационной работы является формирование экономического мехаЕіизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства с учетом анализа, отбора и оценки эффективности разработки и внедрения организационных, технических и управленческих нововведений.
Для достижения указанной цели исследований были поставлены и решены следующие задачи:
-проведен анализ тенденций развития строительства, закономерностей формирования основных направлений земельной и жилищной политики на территориально-отраслевом уровне при реализации муниципальных программ по обеспечению доступности жилья и улучшения жилищных условий населения;
-проведен анализ становления и развития отечественных девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности с учетом региональных особенностей;
-исследованы условия развития и принципы формирования стратегии инновационного предпринимательства девелоперских компаний с использованием принципов реинжиниринга для реализации крупных проектов малоэтажного жилищного строительства;
-выявлены основные факторы и уровни конкурентоспособности инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании, с учетом опыта управления инновациями;
-обоснована и разработана обобщенная модель эффективного функционирования девелоперской компании на основе агрегированных жизненных циклов спроса, инновационной строительной продукции и производственных технологий для различных рыночных ситуаций;
-разработана многофакторная модель резервов конкурентоспособности девелоперских компаний с учетом принципов реинжиниринга, и выбран интегрированный показатель оценки эффективности технических нововведений для различных типов малоэтажной жилищной недвижимости;
-разработаны показатели оценки инновационно-инвестиционной деятельности девелоперской компании;
-проведен анализ рисков участников и предложена оценка инвестиционной привлекательности территориального муниципального образования при реализации инвестиционно-строительных проектов коттеджной застройки с разработкой методов управления рисками;
-разработаны методические основы планирования и контроллинга реинжиниринга девелоперской компании с учетом перспективы ее экономического роста и региональной стратегии продвижения на рынке малоэтажного жилищного строительства.
Постановка перечисленных задач и взаимосвязь результатов их решения предопределили логику и последовательность проведения исследования.
Объектом исследования являются девелоперские компании, участвующие в формировании территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства.
Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, происходящие в сфере управления территориально-региональным рынком строительства жилья, стратегические направления и тактические приемы, условия и механизмы, применяемые в этих условиях.
Теоретической и методологической основой исследования явились диалектический метод познания, концепции и гипотезы, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ федеральных и региональных законодательных актов, регулирующих отечественный рынок строительства жилья.
Для решения поставленных в диссертации задач применены методы экономико-математического моделирования, системного анализа, инструменты графического моделирования, в частности, свертка частных критериальных показателей инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности для анализа показателей строительства, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минэкономразвития и торговли РФ, Росстроя, девелоперских компаний инвестиционно-строительного комплекса, осуществляющих свою деятельность в малоэтажном жилищном строительстве.
Научная новизна исследования состоит в том, что автором разработаны и предложены методические подходы формирования экономического
механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства с использованием принципов реинжиниринга и выявления резервов конкурентоспособности, способствующих эффективному воспроизводству муниципальной жилищной недвижимости.
Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:
Исследованы тенденции развития рынка доступной жилищной недвижимости, проанализированы особенности формирования основных направлений земельной и жилищной политики на территориально-отраслевом уровне по обеспечению населения доступным жильем.
На основе мониторинга статистического материала обоснованы тенденции выбора новых стратегических направлений развития девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства с использованием индустриальных методов и современных технологий коттеджной застройки в пригородных зонах и сельской местности.
3. Разработаны подходы и методические положения по формированию
экономического механизма функционирования и развития девелоперских
компаний, основанные на системном подходе к их развитию и использованию
инноваций и принципов реинжиниринга с учетом состояния и требования
рынка.
4. Обоснован методический подход к выявлению резервов
конкурентоспособности в инновационно-инвестиционной деятельности
девелоперских компаний на рынке малоэтажного жилищного строительства.
Предлагается рассмотреть конкурентные преимущества таких компаний в
тесной взаимосвязи с инвестиционной привлекательностью муниципального
образования.
5. На основе теории рисков при реализации девелоперских проектов
коттеджной застройки, входящих в территориальную программу доступного
жилья, обоснован механизм выбора таких проектов с учетом интересов
основных участников - девелоперской компании, территориального
муниципального органа, покупателей и инвестиционных компаний.
6. Разработаны методические рекомендации и основные целевые параметры экономической установки на стратегическое развитие девелоперских компаний с учетом принципов системного планирования и контроллинга, отвечающие современным требованиям рынка.
Теоретическая и практическая значимость состоит в развитии теоретических основ управления на региональном рынке строительства жилья, а также разработке практических рекомендаций в сфере жилищного строительства, совокупность которых представляется возможным квалифицировать как решение научной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение для экономики регионов России.
Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов «Экономика недвижимости», «Управление проектами в строительстве» и «Научные проблемы экономики строительства» в Московском государственном строительном университете, а также в курсе лекций по дисциплине «Менеджмент в недвижимости» для специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», читаемых для слушателей магистратуры.
Практическая значимость работы также заключается в том, что теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики администрациями субъектов Федерации.
На защиту выносятся:
1. Методические положения по формированию экономического
механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных
рынках малоэтажного жилищного строительства.
2. Система оценочных показателей уровня выполнения бизнес-процессов
по инновационной номенклатуре готовой строительной продукции и уровню
доверия потребителями на всех этапах жизненного цикла инвестиционно-
строительной деятельности девелоперской компании,
3. Методические основы обеспечения конкурентоспособности
строительной продукции и определения резервов конкурентоспособности
девелоперской компании.
4. Система описания и оценки инвестиционно-строительных рисков,
влияющих на устойчивое экономическое развитие девелоперской компании.
5. Методические рекомендации по повышению эффективности
функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках
малоэтажного строительства.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 работ общим объемом 3,61 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Общий объем диссертации составляет 175 страниц, из них 17 таблиц, 32 рисунка. Библиографический список составляет 125 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.
Похожие диссертации на Экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства
