Содержание к диссертации
Введение
Экономические основы развития арендных отношений в аграрной сфере
Сущность арендных форм организации землепользования 13
Эволюция форм арендного подряда в условиях формирования рыночных отношений 38
Модели аренды при трансформации земельных отношений в России 57
Организационно-хозяйственные факторы развития аренды земли в многоукладной экономике региона 82
Особенности аренды сельскохозяйственных земель на Северном Кавказе 82
Общие условия и предпосылки формирования арендных отношений в землепользовании Карачаево-Черкесии 98
Обусловленность различий в формах сельскохозяйственного землепользования характером реорганизационных процессов в аграрной сфере республики 109
Экономический механизм развития аренды земли в сельском хозяйстве карачаево-черкесии
Организационно-управленческие и экономические методы реализации потенциала арендных отношений в землепользовании республики 126
Рекомендации по оформлению арендных отношений в сфере сельскохозяйственного землепользования Карачаево-Черкесии 138
Заключение 155
Список использованной литературы 160
Приложения 176
- Сущность арендных форм организации землепользования
- Особенности аренды сельскохозяйственных земель на Северном Кавказе
- Обусловленность различий в формах сельскохозяйственного землепользования характером реорганизационных процессов в аграрной сфере республики
- Организационно-управленческие и экономические методы реализации потенциала арендных отношений в землепользовании республики
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Глубинные социально-
экономические преобразования в России затрагивают основу общественного строя производства - отношения собственности, обусловливают необходимость теоретического осмысления происходящих процессов и выработки адекватных современным условиям экономических моделей и механизмов поведения субъектов рыночного хозяйства.
В этом контексте формирование эффективной рыночной экономики невозможно без трансформации отношений земельной собственности.
Механизм регулирования экономической деятельности в переходной к рынку экономике радикально отличается от существовавшего ранее механизма централизованно управляемой системы отношений присвоения материальных условий и результатов производства. В ходе приватизации объектов государственной собственности происходит изменение отношений присвоения. Современный этап земельной реформы в России характеризуется становлением механизма, сочетающего инструменты государственного и рыночного регулирования земельных отношений.
В отечественной системе современных земельных отношений важное место занимает аренда, как особая форма реализации земельной собственности и хозяйственного использования главного экономического ресурса в сельском хозяйстве.
І їстория аренды земли свидетельствует о том, что импульсы ее развития исходят от земельного собственника и поэтому объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений собственности, в возможности разделения, обособления и персонификации различных функций присвоения земли.
При отсутствии развитого рыночного оборота сельскохозяйственных земель в России аренда земли выступает главным средством её перераспре-
деления от собственника к субъекту хозяйства и обеспечения ее эффективного использования.
В этой связи особую актуальность и значимость приобретает теоретическое осмысление опыта и разработки механизма развития аренды земли в сельском хозяйстве.
Степень разработанности проблемы. В истории человечества земельные отношения занимали особое место в системе общественного строя производства.
Социально-экономические и политические основы арендного землепользования глубоко проанализированы К. Марксом, В. И. Лениным. Не утратили своего значения многие работы прошлых лет крупнейших ученых-аграрников; Кондратьева Н.Д., Макарова Н.Н., Маслова П.П., Стебута А.И., Фортунатова А.Ф., Чаянова А.В. и других исследователей.
Правовые аспекты землепользования и регулирования аренды и арендных отношений в сельском хозяйстве раскрываются в работах Белокрыловой О.С., Булатова А., Волкова Н., Леппке О.
Важную роль в исследовании арендных отношений в условиях рыночной трансформации хозяйственной системы сыграли работы Боева В.Р., Буз-далова И. Н., Добрынина В. А., Кетовой Н.П., Никонова А. А., Овчинникова В.Н., Узуна В. Я. Функциональные аспекты разработки проблем регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами представлены в трудах Комова Н.В.
Разнообразные формы и условия развития аренды земли в аграрной сфере рассматриваются, с учетом основных положений принятого Земельного кодекса Российской Федерации, в работах Беловой Т., Берга О., Володина В., Дудкина В., Злобина Е., Лагуста М.Г., Обрушенкова Н., Пашкова В., Строковой О., Тамбиева А.
Теоретические основы арендных отношений рассматриваются в трудах зарубежных ученых Бекера М., Кае л а Э., Маршалла А., Нельсона А., Петти У., Смита А. и других исследователей.
Вместе с тем, недостаточно изученными остаются специфические проблемы развития аренды земли и арендных отношений в условиях реорганизации сельскохозяйственных предприятий, а также вопросы действенности рыночно - мотивационных механизмов аренды земли. Народнохозяйственная значимость решения проблемы эффективного арендного землевладения и землепользования, а также ее недостаточная теоретическая разработанность обусловили выбор темы, цель и основные задачи настоящего диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Цель настоящей диссертационной работы состоит в выявлении и обосновании механизма обеспечения развития эффективных форм землепользования в сельском хозяйстве региона (на примере КЧР).
Поставленная цель диссертационной работы определила решение следующих задач:
определить место и роль арендных форм хозяйствования в формировании рыночной структуры отношений в агросфере;
проанализировать эволюцию и современное состояние арендных отношений сельскохозяйственного землепользования;
выявить организационно - хозяйственные факторы развития аренды земли в многоукладной экономике региона;
обосновать рыночно - мотивационный механизм обеспечения развития и реализации потенциала арендных форм землепользования в республике;
выработать рекомендации по оформлению земельно-арендных отношений в хозяйствах республики.
Объект и предмет исследования. В качестве объекта изучения проблем арендного землепользования определены сельскохозяйственные предприятия КЧР. Предмет исследования - условия, тенденции и механизм развития арендных форм использования земли в республике.
Методологическая и теоретическая основы исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых, разрабатывающих концептуальную базу форм реализации отношений экономического присвоения материальных условий производства вообще, и земельной собственности, в частности, и сельскохозяйственного арендного землевладения и землепользования, в особенности.
Инструмеитарно - методический аппарат исследования. Для обработки анализа и обобщения изучаемых фактических данных использовались в рамках общего системно-функционального метода исследования различные частные приемы изучения экономических явлений и процессов: экономико-статистический, абстрактно-логический, монографического обоснования, расчетно-конструктивный, графический, сравнительный, динамических рядов.
Нормативно-правовую базу работы составили законы Российской Федерации, Указы Президента РФ, постановления и распоряжения Правительства РФ, а также законодательные акты Президента и Правительства КЧР, другие нормативно-правовые документы министерств (ведомств) по вопросам развития отраслей АПК, реорганизации сельскохозяйственных предприятий, регулирования земельных отношений и развития аренды земли.
Эмпирической базой диссертационной работы послужили фактические данные оперативной и годовой отчетности сельскохозяйственных предприятий Министерства сельского хозяйства и продовольствия Карачаево-Черкесской республики, справочная информация ежегодников и сборников Госкомстата России, материалы республиканского комитета Государствен-
ной статистики, статистические материалы, опубликованные в научной литературе и периодической печати.
Положения диссертации, выносимые на защиту.
1. Аренда земли в аграрной сфере представляет собой рыночно-
экономическую форму реализации титула собственности - права арендодате
ля монопольного распоряжения землей как объектом собственности в виде
арендной платы за предоставление в имущественный найм участка земли для
ведения сельскохозяйственного производства. По отношению к арендатору
земли она представляет собой получение в платное временное владение и
пользование участка земли как объекта хозяйствования с целью организации
на нем аграрного производства и получения предпринимательского дохода
(после вычета арендной платы) как экономической формы реализации функ
ций ограниченно-монопольного производительного присвоения этого основ
ного ресурса сельского хозяйства.
Функциональные особенности арендных отношений позволяют обеспечить двухстороннюю реализацию правового статуса собственника и владельца (пользователя) земли в соответствующих экономических формах их денежного вознаграждения (арендной платы и предпринимательского дохода) благодаря возможности деления системы отношений, обособления компетенции присвоения и персонификации распорядительных функций различного уровня субъектов аренды: арендодателя и арендатора. При этом аренда, не меняя кардинально экономических основ существующего земельного строя общества, выступает действенным механизмом преобразования субъектного статуса участников отношений присвоения земли как объекта хозяйствования.
Арендатор, будучи субъектом ограниченно монопольного распоряжения землей - владения и пользования ею на платной основе и на определенный срок, приобретает возможность производительно использовать ее и монопольно присваивать по праву собственника созданного продукта
полученные в итоге аграрного производства результаты. Это дает ему право распоряжения произведенной продукцией, распределения полученной прибыли между участниками хозяйственного процесса (арендодателем, работниками и др.), что создает правовую основу для функционирования в качестве полноценного хозяйствующего субъекта. Не будучи собственником земли, а лишь ее арендатором (владельцем), он, благодаря своим предпринимательским функциям и положению собственника результатов сельскохозяйственного производства, становится полноправным свободным субъектом рыночной экономики.
4. Разработанный алгоритм обоснования стратегии и конструиро
вания механизма развития арендных отношений в регионе представлен сле
дующей последовательностью этапов достижения поставленной цели:
диагностика состояния и выявление динамических индикаторов процесса, а также обоснование информационной базы данных;
выявление проблем арендного землепользования, подлежащих решению;
разработка экономического механизма мотивации развития арендных отношений, которая осуществлена по блокам: определение адаптированных к условиям региона методов и форм аренды земельных участков, отбор действенных средств инструментария регулирования арендных отношений, моделирование мотивирующего механизма регулирования процесса арендного землепользования;
оценка эффективности выбора результативности реализации стратегии развития аренды в сельскохозяйственной сфере региона;
коррекция элементов стратегии и технологий ее реализации в сельском хозяйстве Карачаево-Черкесии.
5. Для обеспечения цивилизованного хозяйственного оборота и
эффективного использования земельных участков необходимо государствен
ное регулирование арендных отношений землепользования путем обязатель-
ной государственной регистрации арендных договоров и контроля над целевым использованием арендованных сельскохозяйственных земель, страхования арендованных участков. Достижение этой цели возможно также при обеспечении многообразия аренды, введении субаренды, активизации продажи прав долгосрочной аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Совершенствование экономической основы исчисления базовых ставок арендной платы, как земельного налога, возможно при определении их уровня в процентах от кадастровой стоимости земли, при условии, что минимальное значение её абсолютной величины должно обеспечить содержание и воспроизводство земельных ресурсов, а также нормативный доход на инвестиции, направляемые в землеустройство.
С целью предупреждения спекуляции землей и арендными правами на неё, обеспечения соответствия фактического и установленного целевого режима использования сельскохозяйственных земель, при проведении конкурсов и аукционов необходимо осуществлять конкурсный отбор кандидатов в арендаторы по соответствующим параметрам (образование, квалификация, возраст, стаж работы в сельском хозяйстве).
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке концепции и механизма развития арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании в условиях трансформации отечественной экономической системы, что позволяет обосновать комплекс мер по коррекции хода земельной реформы в регионе и развитию эффективных форм аренды сельскохозяйственных угодий.
К элементам научной новизны, составляющим реальное приращение новационного знания, можно отнести следующие положения:
- исследован процесс эволюции форм арендного подряда, проведена периодизация формирования арендных отношений в аграрном секторе российской экономики и выделены три этапа, различающиеся концептуальными
подходами к организации аренды, ее сроками, формами и т.д.; при этом установлено, что изменение моделей арендных форм землепользования шло от простых (арендный подряд, внутрихозяйственная (узкая) аренда) к более сложным (свободная аренда), вследствие чего расширялись права арендаторов, повышалось число степеней свободы, усложнялся менеджмент, активизировалось поведение на рынке;
обоснованы, с учетом выявленных организационно-хозяйственных факторов развития аренды, предложения по реализации правовых, экономических и организационных мер обеспечения развития арендных отношений в землепользовании Карачаево-Черкесии, которые состоят в следующем: совершенствование законодательства (в т.ч. разработка подзаконных актов, правил, инструкций и т.д. с учетом условий региона), регулирующего арендные отношения в аграрной сфере: контроль над соблюдением регламента аренды земельных участков; расширение практики продажи прав аренды земельных долей (в т.ч. долгосрочной); активизация вторичного рынка прав аренды путем организации аукционов и конкурсов; конкурсный отбор арендаторов;
разработана экономике-параметрическая модель кооператива фермеров с овоще-молочной специализацией, создаваемого на арендуемых землях, для Карачаевского района КЧР, в которой определены численность работников, площадь сельскохозяйственных угодий, из них - арендованных (в т.ч. пашни), средний размер участка, объем реализации товарной продукции, прибыль от реализации, арендная плата за арендуемый участок, уровень рентабельности производства основных видов продукции, и доказана экономическая эффективность организации такого кооператива;
предложен алгоритм выбора стратегии и разработка экономического механизма формирования арендных отношений в сельском хозяйстве КЧР, который включает: анализ методов, форм и размеров аренды сельскохозяйственных земель в республике, оценку итогов ее развития в ретроспективе, уточнение потенциальных арендаторов и арендодателей земельных участков, определение форм и методов аренды земель с учетом природно-климатических и экономических условий республики, выбор инструментов регулирования отношений между арендаторами, определение стратегии экономического стимулирования управления процессом аренды;
обоснованы повышающие коэффициенты к средней ставке арендной платы по республике для районов, имеющих уровень плодородия, превышающий средний балл по республике (1,4); и понижающие коэффициенты для районов, где почвы менее плодородны - 0,8, а также рекомендовано установление более высоких ставок арендной платы за земельные участки в районах, имеющих выгодное местоположение. Однако при установлении арендной платы необходимо ориентироваться на рыночные спрос и предложение на арендуемые земельные участки.
Теоретическая и практическая значимость работы. Положения, рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, вытекают из логики теоретико-экономического анализа, обобщения статистических данных и изучения отечественной и зарубежной литературы по данной проблематике. Теоретические выводы диссертационного исследования могут быть использованы:
- в учебном процессе при совершенствовании программ учебных курсов по экономике отраслей народного хозяйства, чтении спецкурсов по экономике АПК, аграрной реформе;
- ряд выводов сделанных в диссертации, может быть использован в качестве концептуальной основы обоснования региональных моделей реформирования земельных отношений в аграрном секторе экономики.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании методических рекомендаций по использованию аренды земли, как особой формы реализации отношений земельной собственности, путем перераспределения земельных участков для обеспечения их эффективного использования в сфере аграрного предпринимательства, а также по совершенствованию арендных отношений в Карачаево-Черкесии. Данные рекомендации приняты к внедрению в КЧР.
Апробация работы. Концептуальные положения диссертации используются в учебном процессе при подготовке кадров в Карачаево-Черкесском государственном технологическом институте. Ряд методических положений диссертации внедрен на предприятиях республики* о чем свидетельствуют соответствующие документы.
Выводы, предложения и рекомендации апробированы в форме выступлений с докладами и сообщениями на научно-практических конференциях преподавателей и аспирантов КЧГТИ (Черкесск 1999-2001 гг.)^ а также при проведении производственных совещаний работников Минсельхозпрода КЧР с руководителями и специалистами хозяйств республики при обсуждении хода и результатов развития аренды земли.
По результатам диссертационного исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 2,9 печатных листа.
Сущность арендных форм организации землепользования
Рациональное землевладение и землепользование является одним из факторов стабилизации российской экономики. Важным путем достижения этого, как представляется, является аренда земли. Она обеспечивает частичную передачу арендатору распределительных функций и характеризует одну из эффективных форм экономического присвоения.
В современной экономической литературе аренда1 трактуется, как имущественный наем, договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное пользование за определенное вознаграждение - арендную плату.2 Однако, при выявлении сущностных основ аренды земли необходимо не ограничиваться таким определением, а учитывать ее политэкономический смысл, как форму осуществления определенной подсистемы производственных отношений, в основе которой лежат отношения собственности. При этом важно, с методологической точки зрения, четкое представление о землевладении и землепользовании и уяснение их соотношения.
Землевладение означает признание права данного (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Чаще всего под землевладением, считает Э. Касл3, подразумевается собственность на землю. Можно дать различные определения понятию «земля», но с точки зрения форм собственности и владения, весьма точным является следующее: «Земля - это часть земной поверхности, на которую могут быть распространены права о владении»1. Землевладение осуществляют (реализуют) собственники земли.
Землепользование - это пользование землей в установленном обычаем или законном порядке, но при этом пользователь земли не обязательно является её собственником.
В истории человеческого общества земельные отношения всегда играли большую роль и занимали особое место в системе общественных отношений. Проблема земельной собственности, землевладения и землепользования, целенаправленного и последовательного совершенствования земельных отношений не одно столетие была в России основным вопросом политического и социального значения. Прогрессивные силы России стремились к тому, чтобы добиться справедливого распределения земли с целью обеспечения доступа к ней большинства населения."
Особый характер земельных отношений с экономической точки зрения заключается в том, что земля, как объект хозяйственной деятельности человека, существует безо всякого содействия с его стороны, как всеобщий предмет человеческого труда, как основное (главное) средство производства в сельском хозяйстве. Академик В.Р. Вильяме в свое время писал: «В сельскохозяйственном производстве основой организации является организация территории, и только на ее фоне выполнима планомерная согласованная организация всей совокупности элементов хозяйства.
Кроме того, земля ограничена в пространстве. «Ограниченность земли, писал В.И. Ленин, - есть явление общее...».4 Эта особенность земли как средства производства и как своеобразного объекта собственности, предопределяет специфику и особенность земельных отношений.
С экономической точки зрения земля, указывал К. Маркс, «первоначально обеспечивающая человека пищей, готовыми жизненными средствами, существуют безо всякого содействия с его стороны как всеобщий предмет человеческого труда» .
В современной экономико-правовой литературе, в частности в Гражданском кодексе Российской Федерации, земельные участки и все, что прочно связано с ними, относят к недвижимому имуществу (ст. 130).2
Роль земли в обеспечении жизнедеятельности населения подчеркнута в Конституции Российской Федерации. В ней определено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории."
В самом деле, земля не только обладает качеством недвижимости, она - уникальный и незаменимый для человека объект хозяйственной и иной деятельности и условие жизни.
Роль земли, как средства производства, в значительной мере определяется ее хозяйственным значением и той целью, для которой она предоставляется в пользование различным землепользователям. Самое же главное состоит в том, кому принадлежит земля, кто и как владеет ею как объектом хозяйствования.
Целевое назначение земли определяется следующим образом; «ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных факторов производства»1.
Сельскохозяйственные предприятия и население используют в настоящее время основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.
Земля в сельскохозяйственном производстве является важным фактором в силу ряда особенностей, среди которых можно назвать следующие: ограниченность (неизменность количества), неперемещаемость, невоссозда-ваемость, неуничтожаем ость, практически неисчерпаемость производительной силы. Основное предназначение сельхозугодий - производство сельскохозяйственной продукции. Иначе говоря, здесь земля выступает не только в качестве базиса для производственной деятельности, но и производительной силы, главного средства производства.
Действующее законодательство предусматривает несколько видов прав, на которых может базироваться использование земли сельскохозяйственными предприятиями: собственность, бессрочное (постоянное) пользование, временное использование, аренда. В Конституции РФ (ст. 9, 36) установлено, что «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».2
Особенности аренды сельскохозяйственных земель на Северном Кавказе
Современное землепользование на Северном Кавказе, в т.ч. и аренда земли, несмотря на повсеместно утверждающиеся рыночные подходы к организации оборота земельных участков, во многом определяется традициями, историческим опытом и социальной памятью населения, проживающего в этом регионе.
На огромных пространствах земель, входящих ныне в Северо-Кавказским экономический район, в течение продолжительного времени происходили процессы расширения границ, значительные перемещения населения, в т.ч. переселение горских народов, неоднократно возобновлялись военные действия. Значительная специфика использования земель в этом регионе предопределена не только многоукладностью и достаточно плотной заселенностью территорий, но и большим числом казачьих поселений, особенностями землепользования у казаков.
Таким образом, сложные, с большим числом экономических и социально-политических нюансов земельные отношения на Северном Кавказе требуют весьма взвешенных подходов к формированию рынка земли как в этом районе в целом, так и в краях, областях и республиках, входящих в него.
Решая вопрос о собственности на землю здесь, о ее купле-продаже, надо исходить в первую очередь из основной цели земельной политики - обеспечения наиболее эффективного использования земли как главного экономического ресурса сельскохозяйственного производства. При этом основой сельхозпроизводства на Северном Кавказе должна стать многоукладная экономика со всем многообразием форм собственности, прежде всего, собственности на землю.
При этом представляется, что при всей необходимости признания права частной собственности на землю, нельзя и абсолютизировать и идеализировать частную собственность. Ей должно быть определено соответствующее место среди других форм собственности.
Для Северного Кавказа, при немалом числе имеющих место территориальных споров, конфликтов, а также с учетом специфических условий землепользования предпочтительным вариантом построения земельных отношений является сохранение преимущественно государственной собственности на землю, при широком распространении аренды земельных участков у органов местного самоуправления.
Анализ статистических данных Госкомзема Российской Федерации (табл. 2.1.1) показывает, что размеры аренды земельных участков в анализируемом регионе весьма существенны.
Так, из таблицы видно, что по землям городов и поселков по состоянию на 1.01.2000 число арендаторов {предприятия промышленности, транспорта, связи) составляет 6,5 тыс. чел., а площадь арендуемых земель - 14,9 тыс, га. Земли вне населенных пунктов арендовали 622 арендатора, земли сельских населенных пунктов- 789 арендаторов.
Следует заметить, что по регионам Северного Кавказа аренда земель промышленными, транспортными и др. предприятиями и организациями существенно разнится. Так, если в Ростовской области число арендаторов из одной категории составляет 3930, в Ставропольском крае - 1309, то в Республике Северная Осетия - Алания - 2, Кабардино-Балкарии - И, а в Дагестане - 1.
Очевидно, такое различие отражает разный уровень потребности в земельных участках, неодинаковый уровень развития и освоенности территории, различия в традициях. Чеченская респ. Нет данных Сказывается также низкая платежеспособность населения и невысокие доходы предпринимателей в республиках Северного Кавказа. Так, в октябре 2001 г. (наиболее поздние данные статорганов) денежные доходы населения Южного федерального округа составили только 1973,5 руб., а Карачаево-Черкесской республики - 1384,4 руб. По Российской же Федерации этот показатель был 3033,6 руб.2
Что касается городских территорий, то в условиях дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий отсутствие системы кредитования участников земельного рынка, в т.ч. арендаторов, тормозит не только развитие земельного оборота, но и всего инвестиционного процесса.
Обусловленность различий в формах сельскохозяйственного землепользования характером реорганизационных процессов в аграрной сфере республики
Реорганизация сельскохозяйственных предприятий в республике осуществлялась в форме преобразования, выделения и разделения.
Преобразование. Это - реорганизация предприятия путем изменения организационно-правовой формы. При этом реорганизуемое хозяйство сохраняет свою целостность. Реорганизация в форме преобразования необходима в случаях, когда учредители хотят изменить организационно-правовую форму.
Преобразование как форму реорганизации избрали бывшие совхозы «Эльтаркачский» (преобразован в АОЗТ «Эльтаркач»), Майский (АОЗТ Майский), колхоз «Родина», совхоз «Джегутинский» (КДСХП «Джегутинское»), совхоз «Юбилейный» (АОЗТ агрофирма «Союз»).1 Преобразование указанных хозяйств позволило привести уставные документы в соответствие с новым законодательством по этим типам предприятий.
Выделение. Реорганизуемое хозяйство сохраняется как единое целое, но из него выделяются крестьянские хозяйства, мелкие предприятия, индивидуальные предприниматели. Реорганизуемое предприятие может сохранить или изменить свою организационно-правовую форму. Но в любом случае оно остается правопреемником всех прав и обязательств прежнего предприятия, кроме тех, которые переданы выделившимся хозяйствам.
По этому варианту были реорганизованы 8 хозяйств республики с выделением крестьянских хозяйств, индивидуальных предпринимателей (для осуществления сельскохозяйственной деятельности) и малых предприятий.
Разделение хозяйства. Этот способ является наиболее радикальной формой реорганизации. Для его проведения нужны веские основания и серьезная подготовка. Именно такая форма реорганизации наиболее адекватна концепции индивидуализации прав собственности. Для разделения нужны инициативные, хорошо подготовленные лидеры, которые готовы взять на себя ответственность за отдельные части реорганизуемого хозяйства. Кроме того, необходима подго ! Составлено лично автором по первичной документации мпиііств КЧР и 10 56-2001 гг. товка материально-технической базы отделяющихся подразделений для их самостоятельного функционирования.
Руководители же хозяйства часто не хотят разделения, так как при этом они теряют власть и контроль над предприятием, которое сформировано как единый комплекс.
Реорганизация в форме разделения была осуществлена в большинстве хозяйств республики, и к сожалению не оправдала ожидаемые надежды. Процесс реорганизации в форме разделения проходил болезненно, со скандалами, судами. Так, колхоз «Кубань» был разделен на три хозяйства: сам колхоз «Кубань», расположенный в а. Дружба, колхоз «Абазинский» в а. Псыж и КДСП «Каро-Паго», и кроме того, из состава колхоза выделились три крестьянско-фермерских хозяйства, которым было выделено по 5,7 га сельхозугодий, которые так и не обрабатываются. Было шесть судебных заседаний, много ожесточенных споров, пока не был произведен раздел земли, имущества, техники. В результате сложилась структура земельных угодий, действующая и в настоящее время.
Основным условием, обеспечивающим форматирование арендных отношений в землепользовании КСП, является завершение земельной реформы, в процессе которой бывшие работники колхозов и совхозов смогут получить в собственность земельные доли, стать владельцами земли и приступить к осуществлению на практике своих прав собственности, в том числе сдать земельную долю в аренду предприятию, занимающемуся сельскохозяйственной деятельностью, крестьянскому (фермерскому) хозяйству или гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
Проблема состоит в том, что после реорганизации сельскохозяйственных предприятий определенная часть земельных долей оказалась в руках пенсионеров, работников социальной сферы и др. Это категории граждан, для которых обработка, возделывание этих долей оказались не под силу. Так, например, в бывшем совхозе «Джегутинский» 79,2 % земельных долей было выделено пенсионерам, в совхозе «Кубанский» - 71,4 % земельных долей. Аналогичная картина наблюдается в других коллективных хозяйствах КЧР. В силу того, что указанная категория граждан не имеет соответствующей техники и других орудий, да и возраст, не позволяет соответствующим образом заниматься сельскохозяйственным трудом. Они предпочитают отдавать землю в аренду сельскохозяйственным предприятиям. К сожалению, правом реализации (продажей земельных участков) они не могут воспользоваться из-за отсутствия нормативно-правовой базы. Случаев сдачи в аренду земельных долей их владельцами в КФХ и другим землепользователям не имеется.
Организационно-управленческие и экономические методы реализации потенциала арендных отношений в землепользовании республики
Для эффективной организации процесса аренды земли в Карачаево-Черкесии, учета предложений потенциальных арендодателей и спроса арендаторов на земельные участки, а также для контроля за операциями по аренде и своевременностью выплат арендных платежей необходимой представляется разработка соответствующего экономического механизма и стратегии развития арендных отношений.
Такой экономический механизм должен включать методы, формы, инструменты реализации потенциала аренды в сельском хозяйстве. От его эффективности и правильно расставленных акцентов во многом зависят размеры аренды, темпы ее распространения в республике.
При этом представляется необходимым сочетание организационно-управленческих и экономических методов развития аренды. Структура этих методов представлена на рис. 3.1.1. Разделение всех методов позволяет подчеркнуть значимость как организационной, так и управленческой и экономической составляющей.
Если рассматривать конкретно, то административные методы управления, представляют собой прямое воздействие на арендаторов и арендодателей через постановления, распоряжения, приказы, инструкции и т.д. необходимым также представляется и организационное нормирование, как метод, например, разработки договора аренды, соответствия его положения правовым нормам и т.д.
Весьма важным является и регулирование отношений аренды. Региональная практика организации арендных отношений на землю основана на принципах распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, определяемых действующим законодательством соответствии с постановлением Правительства РФ от 04.09.95 г, № 876 «Об упорядочении учета плательщиков земельного налога и арендной платы за землю» городские и районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству возложены полномочия по подготовке договоров аренды и расчету арендной платы, а также контрольно-надзорные функции, установленные «Положением о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации», утвержденным постановлением Правительств РФ от 23.12.93 г. № 1362. В соответствии с общепринятым порядком, арендная плата за землю зачисляется на бюджетные счета органов местного самоуправления, а контроль за полнотой сборов осуществляется органами государственной налоговой инспекции.
Такая децентрализация управленческих функций существенно усложняет организационную схему регулирования арендных отношений в Карачаево Черкесии, что в конечном итоге обусловливает возникновение недоимок по арендным платежам и снижает эффективность контроля уполномоченных орга нов государственной власти за распределением арендной платы по бюджетам различных уровней в соответствии с нормативами, установленными законодательством Российской Федерации.
Задача совершенствования организации арендных отношений, как составная часть единой системы управления земельными ресурсами, разумеется, не ограничивается исключительно построением рациональной процедуры их оформления и сопровождения. Достаточно большую роль играют экономические методы реализации потенциала арендных отношений. Они включают в первую очередь обоснование арендной платы. Проблемы расчета арендной платы подробно рассмотрены в разделе 3.2. Но здесь следует заметить, что с методологической точки зрения подход к расчету арендной платы должен основываться на анализе объективного состояния рынка недвижимости республики и обеспечивать процесс ценообразования в системе земельных отношений, адекватного реальной стоимости земельных участков. В этом случае образуется эффективный базис для решения ряда экономических задач, важнейшими из которых являются: - формирование рыночных ставок арендной платы, учитывающих характеристики и местоположение земельных участков, категории арендаторов; - создание методической основы для определения оптимальных стартовых цен при конкурсном распределении земель в аренду или собственность; - оценка рыночной стоимости земель как основы совершенствования налогообложения, повышения эффективности бюджетного процесса при продаже и приватизации земель, обеспечения регулируемого развития земельного рынка.
Значение экономически обоснованных ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения для Карачаево-Черкесии достаточно велико в связи с относительно большими объемами аренды земель в рамках сельскохозяйственных предприятий. Если аренда земельных участков у органов местного самоуправления в городах и поселках, а также в сельских населенных пунктах имеет незначительные размеры, то сельхозпредприятия достаточно активно сдают земли в аренду, и арендуют их при необходимости.
