Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Теоретические положения управления городским
землепользованием
1.1 Модели планирования и управления городским землепользованием
1.2 Вопросы организации инвестиционно-строительной деятельности в
процессе управления городским землепользованием
1.3 Подходы к организации проектов реконструкции ветхого фонда
ГЛАВА 2. Методические основы моделирования инвестиционно-
строительного потенциала земельных участков при организации проектов
реконструкции ветхого жилищного фонда
Принципы моделирования инвестиционно-строительного потенциала
Алгоритм расчета инвестиционно-строительного потенциала
Организационная схема вовлечения инвестиционно привлекательных земельных участков в рыночный оборот
ГЛАВА 3. Моделирование инвестиционно-строительного потенциала земельных участков. Пример организации проектов реконструкции ветхого жилищного фонда в городе Чебоксары
3.1 Характеристика города с точки зрения инвестиционно-строительной
привлекательности
3.2 Вариантные расчеты инвестиционно-строительного потенциала
земельных участков и выбор предложений по параметрам их
реконструкции
3.3 Эффективность предлагаемой методики моделирования
инвестиционно-строительного потенциала в случаях реконструкции
территорий
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЯ
Введение к работе
Актуальность исследования.
Современная градостроительная практика характеризуется тем, что большинство городов подвергаются эволюционному развитию. Одни бурно развиваются, другие находятся в состоянии стагнации. Эти последние могут получить импульс к развитию, когда сложившаяся вокруг них ситуация станет благоприятной для развития. Это может случится и тогда, когда инвестиционно-строительный потенциал отдельных территорий ближайших городов исчерпает себя или станет ниже стагнирующих городов. Таким образом, к вопросам управления городским землепользованием присоединяются вопросы анализа инвестиционно-строиетльного потенциала территории земельных участков, подлежащих первоочередному освоению. Под инвестиционно-строительным потенциалом территории земельных участков нами понимается совокупность экономических, физических, правовых и технических характеристик земельного участка, обеспечивающих его первоочередное использование в градостроительной деятельности.
В сложившейся переходной экономике в большинстве российских городов преобладает недоиспользование такого важного ресурса как городская земля. Во многом такое положение дел объясняется применением сложившихся ранее, административных методов управления земельными ресурсами, сохранившихся с советских времен, планировочная структура советских городов, имеющих низкую плотность застройки центра и высокую на окраинах, слабую инфраструктуру социальную и инженерную в центральных районах и более развитую, но разбросанную на окраинах. Происходящие рыночные изменения в экономике страны предполагают изменения в проектировании и застройке городов. В первую очередь будут застраиваться те земельные участки, что имеют более высокий инвестиционно-строительный потенциал, так как ими будут интересоваться потенциальные инвесторы.
Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации закрепили правовые нормы использования земель городов, ориентированные на
применение рыночных механизмов управления. К таким базовым правовым основам следует причислить нормы, регламентирующие проведение градостроительного зонирования и установление градостроительных регламентов в части разрешенного использования земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства. Такие регламенты разрабатываются в составе правила землепользования и застройки, которые ныне действуют в ряде российских городов. С их помощью можно определять и при необходимости изменять инвестиционно-строительный потенциал земельных участков, в том числе в процессе работ по их градостроительной подготовке и формированию.
Однако до настоящего времени не разработаны и не апробированы в достаточной степени вопросы, связанные с моделированием инвестиционно-строиетльного потенциала землепользования (земельного участка), что затрудняет привлечение средств частных инвесторов к процессу градостроительства.
Поэтому научные исследования данного направления являются чрезвычайно актуальными и востребованы практикой.
Целью исследования является разработка и проверка на практике модели оценки инвестиционно-строительного потенциала земельных участков больших и средних городов, предназначенной для повышения эффективности использования городских земель путем привлечения средств частных инвесторов в преобразование застроенных территорий.
Исходя из поставленной цели, в диссертационной работе решаются следующие задачи:
— исследуются особенности воздействия различных факторов
совершенствования управления городским землепользованием на
формирование инвестиционно-строительного потенциала земельных участков в
условиях перехода к рыночным отношениям;
— раскрываются особенности различных подходов к планированию
городского землепользования и формированию инвестиционно-строительного
потенциала земельных участков, разрабатываются рекомендации по
совершенствованию подходов к формированию системы управления землепользованием;
— формулируются принципы и исходные основания для построения
модели оценки инвестиционно-строительного потенциала земельных участков
в зависимости от различных вариантов их использования;
разрабатывается методика расчета индикатора экономической привлекательности территорий для инвестиционно-строительной деятельности;
осуществляется оценка инвестиционно-строительного потенциала земельных участков реконструируемых городских территорий с использованием предложенной модели и индикатора экономической привлекательности территорий;
разрабатываются методические предложения по выбору вариантов использования территорий, отвечающих экономической целесообразности и эффективности для частных инвесторов, вкладывающих средства в реконструкцию застроенных территорий с переселением жителей из ветхого жилищного фонда;
разрабатываются рекомендации по совершенствованию управления городским землепользованием применительно к организации процесса подготовки инвестиционно-строительных программ с использованием предложенных подходов.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются территории и земельные участки, занятые ветхим жилищным фондом, расположенные в центральных и срединных зонах больших и средних городов. Предметом исследования является изучение подходов к управлению землепользованием и закономерностей их влияния на изменение инвестиционно-строительного потенциала территорий, а также использование выявленных закономерностей при моделировании уровня привлекательности проектов реконструкции для частных инвесторов в целях переселения граждан из ветхого жилищного фонда.
Методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых: С.Н. Волкова,
А.А. Варламова, Н.Г. Конокотина, А.П. Огаркова, А.В. Севостьянова, Э.К.
Трутнева, Л.Н.Авдотьина, Н.Т. Агафонова, В.Л Глазычева, Б.М. Гринчеля, М.Н.
Межевича, А.Е. Когута, К. Линча, Н.И. Наймарка, В.Е. Рохчина, И.М. Смоляра,
B.C. Чекалина, Э. Бергера (A. Berger), Д. Гордона (D. Gordon), А. Салливана
(A. Sullivan) и др. При разработке темы использовались экономико-
математический, экономико-статистический, расчетно-конструктивный,
экспертных оценок, монографический, абстрактно-логический,
экспериментальный методы исследования, положенные в основу определения инвестиционно-строительного потенциала территории, земельных участков.
В работе проведен анализ нормативной правовой базы, регламентирующей вопросы управления землепользованием на федеральном, региональном и местном уровнях, использовались анкетирование и интервьюирование, статистическая обработка исходных материалов и результатов, методы логического и структурно-функционального анализа, экспертных оценок. Базой фактических данных послужили проектные разработки, предоставленные администрацией города Чебоксары, официальные статистические материалы и материалы, собранные лично автором, отечественные и зарубежные документы, в том числе материалы конференций, отечественные и зарубежные публикации.
Научная новизна работы состоит в том, что в ней впервые в отечественной исследовательской практике с учетом специфики переходного периода предложены и апробированы методические подходы к расчету инвестиционно - строительного потенциала городской территории в части экономической целесообразности для частных инвесторов вкладывать средства в преобразование застроенных территорий.
Практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке нормативных правовых актов градостроительного зонирования, подготовке инвестиционно-строительных программ, в том числе связанных с переселением граждан из ветхого жилищного фонда, разработке планов развития и преобразования застроенных территорий, подготовке проектов межевания городских земель. Разработанные
теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке специалистов по управлению и планированию городского землепользования.
Апробация работы. Предложения по совершенствованию управления землепользованием в части формирования инвестиционно-строительного потенциала территории, земельных участков были включены в согласованные администрациями городов концепции правового зонирования городов Пермь и Чебоксары, а также использованы при подготовке проектов нормативных правовых актов градостроительного зонирования — Правил землепользования и застройки городов Пермь и Чебоксары.
На основе методических предложений автора по формированию инвестиционно-строительного потенциала земельных участков и проведению реконструкции ветхого фонда за счет средств частных инвесторов были организованы и проведены конкурсы на осуществление реконструкции застроенных кварталов в городах Хабаровске (пять конкурсов) и Чебоксары (два конкурса).
Предложенная расчетная модель по формированию инвестиционно-строительного потенциала стала основой для проведения семинара в рамках курса лекций по экономике города на экономическом и географическом факультетах Московского Государственного Университета.
Основные положения диссертации, докладывались в период с октября 2000 года по август 2004 года на 8 конференциях и 23 семинарах.
Результаты работы были опубликованы в 6 статьях общим объемом 5,55 п.л., а также в 12 научных отчетах, подготовленных с участием автора.
Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (95 наименований) и приложений. Работа изложена на 149 (без приложений) страницах машинописного текста, содержит И рисунков, 28 таблиц и 17 формул.
Похожие диссертации на Экономическая оценка инвестиционно-строительного потенциала земельных участков города
