Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 16
Формы и способы финансирования недвижимости 16
Методологические основы ипотечного кредитования в рыночной экономике 29
Оценка методических подходов к организации ипотеки в жилищном
# строительстве 51
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ РЫНКА ИПОТЕКИ В РОССИИ 67
Особенности формирования и основные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России 67
Законодательная база формирования и развития ипотеки на рынке недвижимости в РФ 78
2.3. Ипотечное кредитование на уровне субъекта РФ: социально-
* экономический потенциал и перспективы развития 93
ГЛАВА 3. ФИНАНСОВЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В
НЕДВИЖИМОСТЬ (на примере ипотечного кредитования строи
тельства и покупки жилья) 105
Разработка мер по решению институциональных проблем развития ипотечного кредитования 105
Разработка мер по совершенствованию нормативно-правовой базы ре-
гулирования рынка ипотечного кредитования 122
3.3. Совершенствование механизма реализации интересов субъектов ипо
течного жилищного кредитования 133
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 143
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 150
'* ПРИЛОЖЕНИЯ 164
Введение к работе
Актуальность исследования обусловлена происходящими в России экономическими преобразованиями, направленными на развитие рыночных методов хозяйствования, формирование финансового рынка страны, отвечающего принципам свободной конкуренции, развитие финансово-кредитных отношений между экономическими субъектами. В результате структурной перестройки российской экономики, появления и преобразования финансовых институтов, соответствующих рыночным методам хозяйствования, в России на протяжении 1990-х годов активно формировались такие сегменты современного финансового рынка как рынок ценных бумаг (рынок фиктивного капитала), рынок ссудного капитала, складывающийся из кредитно-финансовых институтов, рынок недвижимости, в ходе функционирования которых выявлялись существенные особенности, характерные для экономики России.
Проблема формирования и развития регионального рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование в современных условиях является актуальной и малоисследованной, требует разработки методических рекомендаций по дальнейшим направлениям развития ипотечного кредитования на региональном рынке недвижимости с учетом социально-экономического потенциала ипотечного кредитования в субъекте РФ и кредитоспособности региона, его инвестиционного потенциала, обеспеченности нормативно-правовой базой, оптимизации структуры регионального финансового рынка.
Исследование проблем теории и практики формирования и развития ипотечного кредитования на региональном рынке недвижимости обусловлено рядом причин. Во-первых, недвижимое имущество является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости как одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является эффективной формой вложения капитала в условиях транзитивной экономики в связи с устойчивой тенденцией к росту её
стоимости. Во-вторых, такая форма финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование способствует развитию финансово-кредитных отношений в регионе и снижению социальной напряженности в обществе при применении данного механизма долгосрочного кредитования для строительства и покупки жилья.
Необходимо учесть также, что на современном рынке недвижимости рынок жилой недвижимости представляет собой наиболее развитый сегмент регионального рынка, что позволяет успешно реализовывать интересы его участников, в первую очередь интересы субъектов ипотечного жилищного кредитования. Следующая причина заключается в том, что большой интерес для исследования представляет использование ценных бумаг в ходе долгосрочного ипотечного кредитования. Это особенно актуально в условиях формирования региональных рынков ценных бумаг и адаптации зарубежного опыта к российским условиям.
Однако актуальность поставленной проблемы связана не только с возрастающей ролью рынка недвижимости в экономическом развитии страны, но и с нерешенностью ряда проблем общеэкономического плана, таких как, например, несовершенство нормативной и методической базы регулирования рынка недвижимости и сделок, осуществляемых на нем с финансовыми активами (земельные участи, недра, жилые и нежилые помещения и т.д.) как на федеральном уровне, так и на уровне отдельного субъекта РФ, продолжающийся передел собственности, оказывающий большое влияние на деятельность основных участников регионального рынка недвижимости, в том числе кредитных учреждений и населения как основного конечного потребителя.
Актуальность проблемы развития ипотечного кредитования на региональном рынке недвижимости в современной экономике России заключается и в том, что сложившаяся социально-экономическая обстановка требует для разрешения существующих проблем новых инвестиций в экономику региона. До сих пор недостаточно учитываются и реализуются инвестиционные возможности рынка недвижимости в региональной экономике.
Результаты работы позволяют обеспечить улучшение развития ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона, а также способствуют разработке научно-обоснованной концепции формирования механизма реализации интересов субъектов ипотечного кредитования в условиях транзитивной экономики.
Степень научной разработанности проблемы. Для достижения целей диссертационного исследования автором проанализированы проблемы формирования и распределения капитала и доходов в обществе, исследовались фундаментальные основы ипотечного кредитования с точки зрения выявления экономической сущности кредита и ипотеки. Это обусловило обращение к трудам классиков экономической теории, таких, как А. Смит, Д. Милль, К. Маркс, А. Маршалл, Дж. М. Кейнс, Л. Эрхард, И. Шумпетер, А. Богданов, Н. Кондратьев, В. Леонтьев.
Исторические аспекты формирования и развития ипотечного кредитования представлены в работах зарубежных и отечественных ученых, таких, как И. Кнайт, Р. Ланглойз, Н. Мэнкью, Д. Норт, Г. Саймон, Р. Страйк, Г. Харисон, И. Гиндин, В. Кудрявцев, Е. Черных и др. В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в современной экономике России были использованы работы А. Воробьева, Ю. Ильиной, А. Кретова, А. Ларионова, В. Лимаренко, В. Полякова, А. Ткаченко, В. Усова.
Анализ финансовых аспектов современного рынка недвижимости и ипотечного кредитования как способа финансирования инвестиций в недвижимость был проведен в работе на основе использования теоретического материала, содержащегося в трудах И.Т. Балабанова, А.П. Иванова, В.Е. Есипова, В.М. Рутгайзера, В.И. Ресина. Для освещения вопросов финансирования инвестиций на рынке недвижимости и его взаимосвязь с рынком ценных бумаг были рассмотрены работы Е. Г. Жукова, Я.М. Миркина, Г. Александера, Дж. Бейли, Г. Поляковского, Дж. М. Розенберга, Дж. Фридмена и Н. Ордуэйя, Г. Харисона, У. Шарпа.
В настоящее время в специальной литературе и научных исследованиях преимущественно идет процесс изучения и описания западной теории и методологии, относящейся к рынку недвижимости, либо работы, связанные с ипотечным кредитованием, носят форму методических практических рекомендаций с улавливанием некоторых тенденций его развития. Недостаточная изученность способов согласования интересов субъектов ипотечного кредитования на фоне достаточно слабой институциональной среды финансового рынка страны в целом, потребность в развитии ипотечного жилищного кредитования в системе региональной экономики определили выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.
Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании особенностей развития ипотечного кредитования на региональном рынке недвижимости и разработке перспективных направлений реализации экономических интересов его участников. Осуществление указанной цели потребовало решения следующих задач диссертационного исследования:
исследовать основные показатели состояния регионального рынка недвижимости, его институциональную структуру, особенности взаимодействия участников и условия функционирования в современной экономике;
охарактеризовать современное состояние ипотечного кредитования в России на уровне субъектов РФ, выявить и системно представить факторы, препятствующие формированию и развитию рынка недвижимости;
выявить правовые, организационные и финансово-кредитные проблемы развития ипотеки на региональном уровне;
уточнить социально-экономическую сущность и функции ипотеки в условиях современной России;
изучить исторический опыт России, регионов и зарубежных стран в области ипотечного жилищного кредитования с целью определения возможностей его адаптации и применения в современных условиях;
критически оценить законодательную базу регулирования ипотечного кредитования в России, состояние государственных гарантий и страхования ипотечных операций;
предложить программу реализации ипотеки, включающую правовой, организационный, финансово-кредитный блоки и предусматривающую гарантию прав собственности на объекты недвижимости;
предложить формы ипотеки, учитывающие региональные особенности, в частности, эффективные способы финансирования жилищного строительства.
Предметом исследования являются социально-экономические и финансово-кредитные отношения, возникающие между субъектами ипотечного кредитования в процессе функционирования региональных рынков недвижимости.
Объектом исследования стали региональные рынки недвижимости, субъекты и механизм ипотечного жилищного кредитования.
Методологическую основу работы составили приемы исторического, логического, экономико-статистического, структурно-функционального и других методов научного анализа. Для проведения практического исследования использовались методы сценариев развития, обобщающих показателей и имитационно-графическое моделирование.
Теоретической базой диссертационного исследования послужили законодательные акты, регулирующие рынок недвижимости и ипотечное кредитование; концепции, теории и гипотезы, представленные и обоснованные в фундаментальных классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых; программные и прогнозные разработки федеральных и региональных органов государственной власти и самоуправления.
Информационная база исследования включает зарубежный опыт развития ипотечного кредитования на рынке недвижимости США, Канады, Германии, Франции, Финляндии, представленный в монографиях и периодических изданиях, в Internet; фактический материал и статистические сведения по ипотечному кредитованию в России; результаты экспертных оценок, методи-
ческих разработок ведущих российских экономистов, финансистов, участников рынка недвижимости.
В ходе исследования изучались также материалы научных конференций и семинаров; законодательные акты, методические и нормативные документы Правительства РФ, касающиеся развития финансового рынка страны; справочные материалы и данные Госкомстата РФ, Волгоградского областного комитета статистики, Госстроя РФ, Волгоградского территориального строительного комитета и Комитета экономики Администрации Волгоградской области, государственных органов местной власти; документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Волгоградской области. Положения диссертации, выносимые на защиту. По специальности 08.00.05:
региональный рынок недвижимости характеризуется взаимодействием между конечными потребителями и продавцами (региональными и инорегио-нальными, способными удовлетворить спрос на данный объект недвижимости или финансовую операцию с ним в регионе) и другими участниками рынка. В результате исследования особенностей функционирования местных участников рынка недвижимости предлагается авторская модель взаимодействия субъектов рынка, включающая более широкий круг его участников. Основными участниками финансирования рынка недвижимости являются федеральные и территориальные органы власти и управления (путем централизованных капитальных вложений в рынок недвижимости, средства на которые выделяются из федерального и территориальных бюджетов), коммерческие банки (в виде банковских кредитов), инвесторы - юридические лица (резиденты и нерезиденты) и физические лица. Динамика показателей развития ипотечного кредитования во многом определяется не только влиянием экономических факторов, но и эффективностью управления и регулирования со стороны региональных органов власти и управления;
наиболее существенными факторами, затрудняющими формирование и развитие рынка недвижимости в РФ, в том числе на региональном уровне, яв-
ляются факторы территориальной асимметрии (локальный характер рынков недвижимости, резкая дифференциация спроса на объекты недвижимости, диспаритет цен); институциональные факторы (институт прав собственности на объекты недвижимости и земельные участки, институт государственного регулирования рынка недвижимости, институт финансовых посредников рынка); структурные и инфраструктурные факторы (отсутствие вторичного ипотечного рынка, недостаточное развитие информационного, консультационного, оценочного звеньев инфраструктуры); факторы платежеспособного спроса (низкий уровень доходов населения, сбережений); финансово-бюджетные факторы (недостаточное финансирование целевых программ жилищного строительства и региональных фондов ипотеки); кредитные факторы (низкая доля долгосрочных кредитов в структуре банковских активных операций, отсутствие специализированных ипотечных банков и небанковских ипотечных организаций, несовершенство механизмов гарантирования и страхования ипотечных кредитов, сложность получения долгосрочного кредита); трансакци-онные факторы (высокий уровень трансакционных издержек по операциям с недвижимостью и обеспечению их безопасности);
- на региональном рынке недвижимости используются формы ипотеки, учи
тывающие такие факторы, как особенности законодательства, спрос на объек
ты недвижимости, объемы незавершенного строительства, возможности ис
пользования в рамках ипотечного жилищного кредитования различных источ
ников финансирования (бюджетные средства, средства населения, средства
предприятий и другие). Наиболее эффективной формой финансирования жи
лищного строительства определено ипотечное кредитование посредством жи
лищных кредитных потребительских кооперативов.
По специальности 08.00.10.
- в широком смысле категория «ипотека» означает институциональную сис
тему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью
и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент. К функци
ям ипотечного кредитования, исходя из экономической и социальной сущности
ипотечного кредита отнесены: сберегательная, инвестиционная, социальная и политическая. Две последние функции являются необходимым условием выполнения стабилизирующей функции ипотечного кредитования, лежащей в основе экономической безопасности страны. Природа и сущность ипотечного кредита в условиях рыночной экономики автоматически создают условия для выполнения вышеперечисленных функций одновременно системой ипотечного кредитования.
собственно ипотечные кредиты в широком понимании, представляющие кредиты под залог недвижимости, имеют достаточно большие различия, поэтому целесообразно их классифицировать по цели использования, поскольку этот критерий наиболее полно отражает сущность каждой группы кредитов. Основными группами ипотечных кредитов являются земельный кредит, кредиты на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, коммерческие кредиты под залог недвижимости, жилищные кредиты. Жилищные ипотечные кредиты представляют собой самую крупную и значимую группу, которая отражает все сущностные характеристики ипотечного кредита как способа финансирования приобретения недвижимости. По способу финансирования объектов недвижимости выделены три группы, объединяющие абсолютно все типы ипотечных кредитов: ипотечные кредиты, используемые в качестве способа долгосрочного финансирования приобретения недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа рефинансирования затрат, уже произведенных при строительстве или приобретении недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа получения финансирования на иные цели при помощи недвижимости;
в широком смысле ипотечный кредит рассматривается не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой этого взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников от схемы «заемщик-кредитор» к схеме «заемщик-инвестор». Банки и прочие финансовые институты выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам;
- проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников: во-первых, кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами); во-вторых, средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет; в-третьих, размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг; в-четвертых, средства от продажи целевых облигационных займов. По мере развития первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, а именно: выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций или рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Научная новизна полученных результатов заключается в том, что в настоящей диссертационной работе на основе комплексного исследования механизма формирования и развития ипотечного кредитования разработаны и адаптированы к применению на региональном рынке недвижимости методики проведения ипотеки на рынке жилой недвижимости с учетом интересов всех участников. Реальное приращение научного знания состоит в следующем:
По специальности 08.00.05:
- раскрыта сущность регионального рынка недвижимости, состоящая во взаимодействии между непосредственными поставщиками и потребителями специфического товара - недвижимой вещи, а также резидентами и нерезидентами по поводу инвестиций в недвижимость в форме ипотечного кредитования, бюджетного финансирования и частных инвестиций в объекты недвижимости;
предложена авторская модель взаимодействия субъектов регионального рынка недвижимости, разработанная на основе расширительной трактовки субъектного состава операций с недвижимостью; помимо покупателей, продавцов (заемщиков, инвесторов) и финансовых посредников функционирование рынка недвижимости обеспечивают органы государственного управления, самоуправления, специализированные компании, управляющие развитием территории (девелоперы);
выявлены, структурированы и комплексно представлены факторы препятствующие развитию региональных рынков недвижимости: факторы территориальной асимметрии, институциональные, структурные и инфраструктурные, факторы платежеспособного спроса, финансово-бюджетные, кредитные, трансакционные;
доказано, что под влиянием факторов территориальной асимметрии региональные рынки недвижимости имеют локальный характер и непропорциональное развитие; выявлено влияние региональных факторов на реализацию программ ипотечного жилищного кредитования: состояние нормативно-правовой базы; спрос на объекты недвижимости; объемы незавершенного строительства; состояние информационной, консультационной, кредитной инфраструктуры; возможности многоканального финансирования; государственная поддержка и стимулирование коллективного инвестирования;
обоснована необходимость перехода от программ ипотечного жилищного кредитования, опирающихся на бюджетное финансирование, к программам преимущественного самофинансирования, включающим комплексное проведение организационно-экономических и финансово-кредитных мероприятий, стимулирующих создание регионального фонда ипотеки.
По специальности 08.00.10:
- аргументирована расширительная трактовка категории «ипотека», исхо
дя из ее социально-экономической сущности и многофункциональности; ипо
тека как институциональная система, включающая порядок определения вла
дения недвижимостью и долгов по нему в динамике, выполняет не только сбе-
регательную, инвестиционную, но и социальную, политическую функции, лежащие в основе стабильности экономики;
выявлены существенные признаки структуризации ипотечных кредитов - цель использования и способ финансирования объектов недвижимости; проведена классификация по цели использования на земельный кредит, кредит на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, коммерческий кредит под залог недвижимости жилищный кредит; по способу финансирования объектов недвижимости выделены: ипотечные кредиты, используемые в качестве способа долгосрочного финансирования приобретения недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа рефинансирования затрат, уже произведенных при строительстве или приобретении недвижимости; ипотечные кредиты, используемые в качестве способа получения финансирования на иные цели при помощи недвижимости;
субординирован рынок ипотечных кредитов в системе отношений финансового рынка как целостная самовоспроизводимая подсистема рынка ссудных капиталов, совокупность долгосрочных кредитных операций, обеспеченных залогом недвижимости; характерной черной воспроизводственного подхода к рынку ипотечных кредитов является расширение взаимоотношений участников от схемы «заемщик-кредитор» к схеме «заемщик-инвестор»;
- установлена зависимость эффективности реализации программ ипотечного кредитования от социально-экономического потенциала региона и состояния рынка жилья; выделены индикаторы оценки доступности приобретения жилья (отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м. к среднему совокупному доходу семьи из 3-х человек), эффективности функционирования рынка (доля жилья, вовлеченного в сделки в течение года, в общем объеме частного жилищного фонда); развития ипотечного жилищного кредитования (общее количество выданных ипотечных кредитов, количество выданных ипотечных кредитов на 1000 человек);
- - разработана и предложена комплексная программа мер, направленная на повышение эффективности ипотеки и включающая взаимоувязанные
блоки: совершенствование финансового законодательства (залоговые операции с земельными участками, упорядочение трактовки прав пользования жилыми помещениями, создание нормативно-правовой базы функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг, нормативное обеспечение реализации заложенного имущества); государственные гарантии и страхование (государственный резервный фонд гарантий прав собственника, титульное страхование, имущественный страховой фонд ипотечного кредитования в форме маневренного жилого фонда); организационный блок (развитие Российской ипотечной ассоциации, региональных фондов жилья и ипотеки); финансово-кредитный блок привлечения долгосрочных ресурсов (кредитные линии и долгосрочные банковские кредиты, средства институциональных инвесторов, размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг, продажа целевых облигационных займов, рефинансирование кредиторов через систему коллективных облигаций или через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов).
Теоретическая и практическая значимость работы. Вкладам в развитие теории региональной экономики является определение регионального рынка недвижимости, его сегментация, субъектно-объектная характеристика и разработка модели экономического взаимодействия участников.
Выводы диссертации развивают теорию кредита в области ипотечного жилищного кредитования более полным представлением его функций, форм реализации, институциональной среды и инфраструктуры.
Обоснована целесообразность применения и развития системы ипотеч-ного жилищного кредитования в качестве способа реализации экономических интересов конечного покупателя жилья и других субъектов ипотеки. Предложенные рекомендации по ее дальнейшему совершенствованию могут быть использованы в работе департаментов инвестиций и целевых программ региональных администраций, региональных фондов ипотеки с целью повышения эффективности проводимой в стране государственной жилищной политики. Разработанные направления дальнейшего развития регионального рынка не-
движимости могут служить теоретической базой для выработки способов повышения емкости рынка, увеличения объема привлекаемых средств в региональный бюджет, решения социально-экономических интересов населения.
Отдельные положения работы могут использоваться в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Финансы, денежное обращение и кредит», «Региональная экономика», «Инвестиции» студентам экономических специальностей вузов и слушателям курсов повышения квалификации - работникам банков и небанковских институтов, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием, а также при подготовке специалистов финансовых служб региональных органов власти и упраления, другим участникам рынка недвижимости.
Апробация результатов исследования. Основные положения и практические рекомендации диссертационного исследования были изложены, обсуждены и получили одобрение на проблемных семинарах и заседаниях кафедры «Финансы и кредит» ВолГУ, прошли апробацию на научно-практических конференциях и семинарах, проводимых Волгоградским государственным университетом в 2002-2003гг. Ряд положений, содержащихся в диссертации и высказанных в опубликованных научных работах, внедрены в практику работы ряда участников регионального рынка ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области.
По теме исследования автором было опубликовано 5 научных работ общим объемом 2,8 п.л.
Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли отражение в 5 публикациях автора общим объемом 2,8 п.л., были изложены, обсуждены и получили одобрение на проблемных семинарах и заседаниях кафедры «Финансы и кредит» ВолГУ,.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
