Содержание к диссертации
Введение 3
ГЛАВА 1. Методологический подход к анализу условий и
факторов развития жилищно-строительной сферы в России 1 ]
Методологический подход к определению условий развития жилищно-строительной сферы в России 11
Анализ социальных условий развития жилищно-строительной сферы и ипотечного кредитования 29
Жилищно-строительный индекс - комплексный показатель
развития жилищно-строительной сферы 45
ГЛАВА 2. Ипотечное кредитование как один из инструментов
решения жилищной проблемы в стране 61
2.1 Проблематика развития жилищно-строительного комплекса
в посткризисный период 61
Основные схемы решения жилищной проблемы населения 77
Сравнительный анализ эффективности моделей классической ипотеки и строительных сберегательных касс 92
ГЛАВА 3. Совершенствование организации финансирования
системы долгосрочного ипотечного кредитования в России 101
3.1 Схема погашения ипотечного кредита как фактор
доступности ипотечного кредитования 101
3.2 Модель рефинансирования системы ипотечного кредитования.... 110
33 Оценка перспективных источников финансирования
развития вторичной ипотеки 121
Заключение 130
Список использованной литературы 140
Введение к работе
Актуальность исследования. Социально-экономические
преобразования 90-х годов XX века сопровождались существенными изменениями в большинстве структурообразующих секторов экономики России. Основные перемены в жилищно-строительной сфере, обусловленные переходом на новую систему финансирования строительства жилья, проявились в резком сокращении бюджетного финансирования и сужении практики бесплатного предоставления жилья гражданам. Коренные изменения финансовой, хозяйственной и организационной системы в жилищно-строительной сфере, сопровождались соответствующей перестройкой нормативно-правовой базы, в том числе регулирующей отношения собственности на жилье.
Производимые преобразования не смогли изменить негативных тенденций, наблюдаемых в жилищно-строительном комплексе. Вызванное сокращением бюджетного финансирования уменьшение объемов жилищного строительства усугубляется существенным снижением благосостояния основной части населения. Эти два процесса обострили одну из основных социальных проблем - жилищную, характерными чертами которой являются: крайне низкая обеспечепость населения жильем; несоответствие стоимости жилья и уровня доходов граждан; недостаточный для замены выбывающего жилищного фонда объем нового строительства; отсутствие эффективных финансовых инструментов, стимулирующих частных инвесторов вкладывать средства в жилищное строительство; отсутствие доступных кредитных механизмов, позволяющих населению приобретать жилье в кредит.
Актуальность изучения проблематики жилищно-строительной сферы обусловлена высокой социальной значимостью решаемых в жилищном строительстве задач, а также общеэкономической проблемой активизации инвестиционного процесса и привлечения инвестиционных ресурсов в
несырьевые отрасли реального сектора, к которым относится жилищное строительство.
Одним из эффективных способов решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. Положительный опыт развитых и ряда развивающихся стран доказывает универсальность механизма ипотечного кредитования, позволяющего не только снизить социальную напряженность в обществе благодаря повышению доступности жилья для основной части населения, но и стимулирующего жилищное строительство, сопряженные с ним отрасли производства, а также активизирующего инвестиционные процессы на рынке капиталов. Эффективность механизма ипотечного кредитования подтверждается российским дореволюционным опытом: в конце XIX - начале XX веков в стране успешно функционировали земельные ипотечные банки и союзы.
В настоящее время развитию системы ипотечного жилищного кредитования уделяется большое внимание как со стороны государства, что обусловлено высокой социальной значимостью жилищной проблемы, так и со стороны частного сектора экономики. Однако, несмотря на активное формирование законодательной базы и институтов рынка ипотечного кредитования, система ипотечного кредитования в России не приобрела достаточной масштабности. Развитие системы ипотечного кредитования сдерживается несколькими факторами, в том числе:
. высоким уровнем процентных ставок по кредиту;
недостаточностью бюджетных средств для практического «запуска» системы ипотечного кредитования;
. низким уровнем доходов нуждающихся в жилье граждан.
Решение данных проблем в значительной степени будет способствовать популяризации ипотечного кредитования, снижению остроты жилищного вопроса для большинства россиян, что приведет к улучшению социальной обстановки в обществе, активизирует строительную деятельность и будет способствовать расширению инвестиционных возможностей финансово-
кредитного рынка, поскольку внедрение системы жилищного ипотечного
Ч г
кредитования положительно воздействует на банковкии сектор, рынок страхования и рынок ценных бумаг. Активное привлечение средств населения через ипотечное кредитование обеспечит поступление в жилищностроительную сферу долгосрочных и относительно недорогих ресурсов, что позволит осуществить модернизацию основных средств строительной отрасли,
, улучшить качество, повысить производительность и значительно увеличить
объемы жилищного строительства в стране.
Высокая социальная значимость и приоритетность задач активизации инвестиционных процессов в реальном секторе экономики определяют важность комплексного подхода к решению конкретных задач жилищностроительной сферы. Оценка и прогнозирование инвестиционного климата жилищно-строительной сферы с помощью комплексных агрегатных показателей служат предпосылкой стимулирования внутренних и внешних инвестиций.
*г> Степень научной разработанности проблемы определяется активным
использованием в развитых странах механизма ипотечного кредитования населения как для решения конкретных социальных проблем, так и в практике комплексного воздействия на макроэкономическую ситуацию в стране. В зарубежных изданиях вопросы ипотечного кредитования рассматриваются обычно в контексте изучения закономерностей
к финансового, кредитного рынка, а также при анализе проблематики
жилищного сектора. Научный интерес отечественных авторов к проблеме организации системы долгосрочного ипотечного кредитования обусловлен важностью проблем жилищно-строительной сферы, а также недостаточной практикой формирования основ финансирования ипотечного кредитования в России в условиях рыночных отношений. Интерес к изучаемой проблеме инициировал появление в последние годы ряда монографий и публикаций, посвященных этой теме.
:Л
Опубликованные научные труды служат основой дальнейшего анализа проблематики развития организационно-экономического механизма жилищно-строительной сферы, условий внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования, оценки перспектив развития различных ипотечных схем в России, выявления основных организационно-правовых и финансовых проблем, определяющих возможности рефинансирования системы ипотечного кредитования. Кроме того, дополнительного уточнения требуют вопросы взаимодействия развития ипотечного кредитования в масштабах страны и потенциалов кредитного и фондового рынков. Мало изученными остаются вопросы оценки и прогнозирования инвестиционного климата жилищно-строительной сферы.
Цели и задачи. Основной целью исследования стало комплексное изучение проблематики жилищно-строительной сферы и разработка предложений по оптимизации организационно-экономического механизма финансирования ипотечного кредитования с целью решения жилищной проблемы для широких слоев населения. В ходе исследования были поставлены и решены следующие задачи:
» построение модели комплексного индикатора инвестиционной привлекательности жилищно-строительной сферы с использованием системы агрегатных показателей жилищно-строительной сферы;
анализ основных схем приобретения жилья и поиск эффективного
механизма решения «жилищного» вопроса для широких слоев населения;
оптимизация метода определения кредитоспособности заемщика и условий погашения ипотечного кредита в зависимости от способа приобретения жилья заемщиком;
разработка схемы рефинансирования системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Объектом диссертационного исследования является совокупность производственных, инвестиционных, рыночных, социальных и воспроизводственных процессов в жилищно-строительной сфере.
Предметом исследования являются организационные, экономические и финансовые механизмы развития двухуровневой системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы.
Теоретической и методологической основой исследования
послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных авторов,
законодательные и нормативные акты Российской Федерации, касающиеся
вопросов финансирования жилищно-строительной сферы и развития системы
$ долгосрочного ипотечного кредитования населения.
В диссертации нашли применение методы системного анализа, статистических исследований, структурного анализа, моделирования и экспертных оценок.
В ходе диссертационного исследования помимо трудов классиков
экономической теории А.Смита и Д.Рикардо, автор опирался на работы
< ведущих российских экономистов Абалкина Л.И., Глазьева С, Львова Д.С,
Ивантера В.В., Пскипслова А.Д., Волконского В.А., Субботина М.А.,
S Костикова В.Г., Костецкого Н.А.
В процессе работы автором были изучены результаты современных исследований зарубежных ученых, в числе которых Дж. Стиглиц, У. Шарп, К.Р.Макконнэлл, С.Л.Брю, П.Дэвидсон, П. Самуэльсон, В.Нордхаус.
В качестве информационной базы исследования использованы
статистические отчетные материалы Госкомстата России, Центрального
Банка РФ, Минэкономразвития России, аналитические и статистические
материалы Госстроя Российской Федерации, специализированных изданий,
.л результаты расчетов, выполненных автором.
Научная новизна исследования заключается в разработке комплексного подхода к изучению проблематики жилищно-строительной сферы, отражающем вляния различных факторов на привлечение инвестиций в жилищное строительство, и выработке рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма системы ипотечного жилищного кредитования населения.
Основные научные результаты, полученные автором в процессе
исследования и выносимые на защиту заключаются в следующем:
разработана модель комплексного агрегатного показателя -Жилищно-строительного индекса, основным преимуществом которого является комплексная оценка динамики различных аспектов развития жилищно-строительной сферы: процессов воспроизводства жилья, характеристик финансового рынка, индикаторов рынка жилой недвижимости, показателей обеспеченноссти населения жильем. Обоснована оценочная и проліозпая функции агрегатного показателя, реализуемая при характеристике инвестиционной привлекательности жилищностроительной сферы;
на основании критериального сранительного анализа схем приобретения жилья произведена оценка целевых групп покупателей по каждой схеме, что позволило выработать предложения по совершенстванию организационных механизмов долевого строительства и ипотечного кредитования;
систематизированы принципиальные отличия организационно-экономической и финансово-кредитной систем функционирования банковской ипотеки и строительных сберегательных касс, на основании чего разработан среднесрочный прогноз потенциальной емкости рынка банковской ипотеки и системы стройсбсрсжений в России;
. на основании анализа основных условий погашения (амортизации) ипотечного кредита выявлены основные преимущества и недостатки используемого метода постоянной амортизации, обуславливающие существенную ограниченность круга потенциальных заемщиков. Обоснована целесообразность применения «шаровой» ипотеки для формирования условий погашения кредита определенной группы заемщиков. Определена целевая категория заемщиков, заинтересованных в получении «шарового» кредита, на основании изучения организационных проблем рынка недвижимости;
обнаружена практическая неполнота критерия семейного дохода при определении кредитоспособности заемщика в условиях высокой
социальной дифференциации населения. Разработан альтернативный метод определения кредитоспособности заемщика с использованием дополнительных критериев: величины прожиточного минимума и предельной склонности к потреблению - позволяющий более точно оценить максимальную долю ежемесячного платежа в совокупном доходе заемщика;
произведена оценка потенциала рынка рефинансирования ипотеки с
помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг методом системной
критериальной калькуляции долгосрочных консервативных ресурсов
финансового рынка.
Практическая значимость полученных результатов заключается в: . разработке метода оценки динамики комплексного показателя -Жилищно-строительного индекса, характеризующего тенденцию изменения инвестиционной привлекательности жилищностроительной сферы и позволяющего определять наиболее важные для управления инвестиционным климатом параметры развития жилищностроительной сферы. Предложенная модель может быть использована как в федеральном, так и в регионатьном масштабе;
определении перспективных направлений развития взаимодействия
жилищно-строительной сферы с банковским сектором, рынком
ценных бумаг и рынком страхования;
. выработке предложений по улучшению механизма привлечения средств населения в жилищное строительство посредством совершенствования действующих схем приобретения жилья;
. обосновании целесообразности расширения используемых методов погашения ипотечных кредитов и в определении целевой категории заемщиков по «шаровой» ипотеке, что значительно расширяет круг потенциальных заемщиков. Результаты анализа могут быть использованы при разработке государственных нормативных и концептуальных документов развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также при разработке политики
банковского ипотечного кредитования с целью расширения потенциального круга заемщиков банковской ипотеки; . разработке альтернативного метода определения кредитоспособности заемщика в условиях высокой социальной дифференциации населения, что позволит оптимизировать схему выдачи ипотечного кредита и расширить рынок ипотечного кредитования;
оценке потенциала вторичного рынка ипотечного кредитования, что позволит участникам рынка осуществлять среднесрочное планирование и разрабатывать стратегию по привлечению долгосрочных ресурсов с фондового рынка. Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Практические результаты, полученные в ходе диссертационной работы, нашли отражение в научных докладах Института макроэкономических исследований по заказу Минэкономразвития РФ. По результатам произведенного исследования были сделаны доклады на научных конференциях: 5-ая Межрегиональная конференция «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование», проходившей в Москве, 6-7 декабря 2002 года; 59 научная конференция профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспиратнтов университета, СПбГЛСУ, 20-22 мая 2002 года; Восьмая международная конференция молодых ученых экономистов «Предпринимательство и реформы в России», СпбГУ, 27-29 ноября 2002 года.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения с выводами и рекомендациями, и списка использованной литературы (152 наименования); изложена на 151 страницах, включает 13 таблиц и 19 рисунков.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 научных работ общим объемом 2,4 печатных листа.
Похожие диссертации на Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы
