Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические основы воспроизводства земельных ресурсов как стратегического фактора развития национальной экономики 18
1.1. Роль земельных ресурсов в современных социально-экономических системах 18
1.2. Особенности и свойства городской земли как уникального товара..30
1.3. Особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе воспроизводства земельных ресурсов и обоснование необходимости государственного регулирования рыночного оборота городских земель . 42
1.4. Зарубежный опыт управления земельными ресурсами 71
Глава III Методология анализа состояния и тенденций развития земельного рынка в России . 86
2.1. Основы концепции современного земельного рынка и методологии анализа рынка городской земли 86
2.2. Методика прогнозирования развития земельного рынка и разработки управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления:земельными ресурсами. 117
2.3. Когнитивное моделирование процессов формирования и развития земельного рынка и разработка эффективных механизмов управления земельным рынком. 132
Глава III. Современное состояние, проблемы и тенденции формирования и развития земельного рынка в России . 149
3.1. Особенности развития земельных отношений в современной России. 149
3.2. Анализ развитияшнституциональной средььстановления земельного рынка в России. 192
3.3. Анализ современного состояниями тенденций развития рынка земли в российских городах 225
3.4. Социально-экономические проблемы формирования и развития рынка городской земли в России. 252
Глава IV. Эффективные организационно-экономические механизмы государственного регулирования рынком городских земель на основе моделирования и прогнозирования процессов его развития 292
4.1. Механизмы государственного регулирования рынка городских земель 292
4.2. Механизмы государственного регулирования процессов приватизации городских земель 308
4.3. Механизмы регулирования объема земельных платежей в муниципальных образованиях 339
4.4. Оценка и прогнозирование рыночной стоимости на землю в муниципальных образованиях с учетом влияния механизмов государственного регулирования земельного рынка на процессы ценообразования 363
Заключение 378
Литература 387
- Особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе воспроизводства земельных ресурсов и обоснование необходимости государственного регулирования рыночного оборота городских земель
- Методика прогнозирования развития земельного рынка и разработки управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления:земельными ресурсами.
- Анализ современного состояниями тенденций развития рынка земли в российских городах
- Механизмы государственного регулирования процессов приватизации городских земель
Введение к работе
Актуальность темы.
Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. Земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн.га., на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды, около 70% территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне, что приводит к целому ряду негативных социально-экономических, политических, экологических последствий. В течение прошлого века курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 году земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 году Конституция Российской Федерации, принятая общенародным голосованием, определила различные формы и виды собственности на землю, включая и частную.
Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков в свободном гражданском обороте. Только в 2001г., после продолжительных научных, общественных, политических дискуссий и споров Государственной Думой был принят новый вариант Земельного Кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В тоже время, споры вокруг Земельного Кодекса не прекращаются и до сих пор. Камнем преткновения остается вопрос об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ведутся активные научные дискуссии о природе и величине земельной ренты, частной собственности на землю, роли государства в управлении и регулировании земельных отношений.
Тем не менее, как показывает анализ современной динамики земельных отношений, процесс формирования института частной собственности на землю противоречиво, но постепенно развивается в России. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля реально включена в рыночный оборот, т.е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством.
В тоже время, земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы, главное средство производства сельского хозяйства требует пристального внимания со стороны государства, для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.
Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов.
Высокий эффект может быть получен прежде всего от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения традиционно развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные сферы производства, они аккумулируют в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы резко возросло, и возникла острая потребность в формировании и развитии цивилизованного рынка городских земель.
В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис для хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.
В России с начала 90-х годов проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х годов множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.
Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно - превращение земли в реальный высокодоходный производственный стратегический ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления и регулирования.
В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопрос: какие приоритетные направления развития рынка городских земель целесообразны и возможны в России, к каким социальным, политическим, экономическим последствиям этих направлений приведет их реализация и какие необходимы механизмы для эффективного государственного регулирования земельного рынка.
Степень разработанности проблемы.
На протяжении более 70 лет прошлого века в России земля была фактически исключена из рыночного оборота. Формирование современной земельной реформы в 1990-е годы обусловило повышенный интерес среди теоретиков и практиков к изучению проблем развития и регулирования земельного рынка в целом и рынка городских земель в частности. Большое внимание в последние годы уделяются вопросам экономики городов и градостроительству, создания и развития земельного кадастра, рыночной и кадастровой оценки земли и других объектов недвижимости. Однако современное состояние экономической науки характеризуется отсутствием фундаментально обоснованной теории государственного регулирования земельного рынка в условиях его формирования, хотя ряд концептуальных подходов к ее разработке содержится в капитальных трудах ученых, основательно исследовавших важнейшие проблемы управления земельными ресурсами, позволяющих давать практические рекомендации по выбору целей и механизмов реализации государственной земельной политики в России.
В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. Имеются научно обоснованные теоретические исследования в данной области, отраженные в ряде публикаций. Философский и политэкономический аспекты земельных отношений нашли отражения в трудах таких известных ученых как Ф.Кене, Д.Рикардо, У.Петти, А.Смит, К.Маркс, П.Самуэльсон, А.Маршалл и др. Фундаментальные исследования вопросов регулирования земельных отношений содержатся в трудах зарубежных авторов: А.Ринг, К.Кейз, Р.Страйк, Х.Маттссон, Г.Ларссон, Ф.Харрисон, Д.Эккерт, Д.Фридман, Н.Ордуэй, Р.Вессели.
Отечественная наука также внесла неоценимый вклад в мировой опыт управления земельными ресурсами. К числу отечественных ученых, исследовавших проблемы управления земельными отношениями, в первую очередь следует отнести А.В.Чаянова, В.В.Докучаева, Н.Д.Кондратьева, М.И.Туган-Барановского, А.Н.Челинцева, Н.П.Макарова, И.И.Лукинова и др. Большое внимание теоретическим и прикладным исследованиям проблем управления земельными ресурсами, разработке экономико-правовых и организационных моделей управления на федеральном и региональном уровнях уделено в трудах отечественных ученых: В.С.Кислова, Н.В.Комова, В.А.Горемыкина, П.Ф. Лойко, В.И.Калинина, С.И.Сай, О.Б.Леппке, М.Л.Лезиной и др. Вопросам экономики городов и градостроительства посвящены труды Антонова В. П., Любовного В.Я., Бочарова Ю.П., Кабаковой С.И., Витт М.Б., Кузецова ГА., Щеглова В.А. Экологическая инфраструктура городских земель служит предметом исследований в работах Банина А.Л., Шейнина Л.Б., Соловьева А.К. и др.
Основательные исследования концептуальных подходов к решению методологических и теоретических проблем в трудах вышеотмеченных и других авторов позволило расширить теоретическую базу совершенствования государственного регулирования рынка городских земель.
В течение современной трансформации социально-экономической системы в России отечественными учеными было проведено немало исследований, посвященных проблемам формирования и развития земельного рынка и механизмам государственного регулирования рыночного оборота. Однако в них не достаточно уделяется внимание разработкам теоретических и прогнозных моделей, в которых использовались бы достижения мировой экономической науки и одновременно учитывались особенности формирования земельного рынка в современной России, которые могли бы быть использованы для оптимизации инструментария государственной земельной политики на этапе формирования земельного рынка. Это направление исследований содержит большой неиспользованный потенциал решения проблем сбалансированного развития национальной экономики, что и предопределило выбор темы диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью настоящего исследования является расширение теоретической и методической базы государственного регулирования рынка городских земель как специфичного природного ресурса в условиях его развития и разработка на этой основе инструментария его эффективной реализации.
Задачи исследования:
-
Обосновать стратегическое значение земельных ресурсов для социально-экономического развития России и объективную необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель на современном этапе.
-
Разработать основы концепции рынка городской земли, позволяющей осуществлять анализ и прогноз развития земельного рынка с учетом изменения институциональной среды, влияния механизмов государственного регулирования и других социально-экономических, политических, организационных факторов в условиях становления земельного рынка.
-
Разработать методологию анализа текущего состояния и прогнозирования развития земельного рынка с учетом воздействия на него механизмов государственного регулирования.
-
Проанализировать текущее состояние и выявить тенденции развития земельного рынка, социально-экономической и институциональной среды его формирования и развития в России.
-
Уточнить прогноз развития российского рынка городских земель с учетом воздействия на него различных механизмов государственного регулирования и изменений институциональной среды.
-
Разработать предложения и рекомендации по формированию эффективных организационно-экономических механизмов регулирования рынком городских земель на основе моделирования и прогнозирования процессов его развития.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются процессы формирования и развития рынка городской земли и механизмы государственного регулирования земельного рынка. Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие между федеральными, региональными и муниципальными органами власти, субъектами хозяйственной деятельности и гражданами в процессе формирования, развития и регулирования рынка городской земли.
Теоретическая и методологическая основа. Теоретическую основу проводимых исследований составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные экономической теории, роли земельных ресурсов как производственного, экологического, территориального фактора, проблемам собственности на землю, теории управления.
Методологической основой исследования является использование принципов системного подхода, дедуктивного и индуктивного методов научного познания.
Для решения конкретных задач исследования применялись методы теории управления, когнитивного, статистического, социологического и экономического моделирования, факторного, кластерного, регрессионного анализа, прогнозирования, математической статистики и обработки экономических рядов. Необходимые расчеты выполнялись с применением современных компьютерных технологий и специализированного программного обеспечения.
Научная новизна работы заключается в расширении теоретической и методологической базы государственного регулирования рынка городских земель как специфичного природного ресурса в современных условиях его развития и разработка на этой основе инструментария его эффективного развития. Приращение научного знания содержится в следующих научных результатах.
По специальности «макроэкономика»:
- Разработаны основы концепции земельного рынка в городах, включающие в себя обоснование эффективной системы земельного рынка, его ключевых элементов, их классификация, взаимодействие между ними, систему качественных и количественных показателей, характеризующих современный земельный рынок. В соответствии с данной концепцией, основными элементами системы земельного рынка являются: субъекты земельных отношений, объекты земельных отношений и институциональная среда. Разработанные основы концепции позволяют осуществлять комплексное исследование формирования и развития рынка различных категорий земельных участков с учетом наиболее существенных факторов влияния, механизмов государственного регулирования.
- Автором предложен не учитываемый в современной экономической практике методологический подход к прогнозированию и принятию стратегических решений в процессе государственного регулирования рынка городской земли, основанный на применении метода когнитивного моделирования социально-экономических процессов. В условиях низкого уровня развития земельного рынка, недостаточного объема достоверных статистических данных и количественных показателей анализа процесса его развития, доказана необходимость использования когнитивного моделирования, позволяющего учитывать качественные характеристики, экспертные оценки земельного рынка и его элементов, воздействие механизмов государственного регулирования. Предлагаемый методологический подход позволяет использование когнитивного моделирования для определения принципиального характера изменения исследуемых параметров развития рынка в прогнозируемый период. Последующий этап предполагает, при наличии достаточного объема соответствующих количественных показателей, использование статистических методов для расчета прогнозных значений исследуемого параметра.
- Раскрыты основные тенденции современного развития земельного рынка в городах России, обуславливающие необходимость совершенствования механизмов государственного регулирования рынка городской земли: увеличение спроса и рост цен на городскую землю (в год в среднем на 15-20%), увеличение трансакционных издержек, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка. В крупных российских городах основные массивы незастроенных земельных участков уже переданы на правах собственности или аренды юридическим и физическим лицам. Продолжается освоение земельных участков, находящихся вблизи (20-30км) городской черты.
- Выявлены основные причины, препятствующие полноценному вовлечению городской земли в рыночный оборот: отсутствие единой научно-обоснованной концепции государственного регулирования земельным рынком на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, несовершенство земельного законодательства, отсутствие эффективной методологии принятия решения в процессе регулирования земельного рынка, низкий уровень защищенности прав на земельный участок, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка, административные барьеры на пути к приобретению прав на земельные участки и др.
- Определены основные особенности изменения институциональной среды формирования и развития земельного рынка в городах: основы федерального земельного законодательства были сформированы на протяжении 17 лет реформ, однако для более эффективного правового регулирования сферы земельных отношений требуется его совершенствование с целью исключения противоречий и различного толкования правовых норм, скорейшее разграничение государственной собственности на землю, четкое разграничение полномочий органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, совершенствование ценообразования земельных участков и порядка установления налоговых и арендных платежей за землю, а также разработка механизма, позволяющего исключить нарушения со стороны органов, уполномоченных на предоставление земельных участков. Негативные моменты федерального земельного законодательства на региональном уровне зачастую не устраняются, а напротив, усугубляются усложнением бюрократических процедур. В судебной практике нет единого подхода к применению земельного законодательства, в частности по вопросам приватизации земельного участка под ранее приватизированными объектами недвижимости, предоставлении земельных участков под временными или уничтоженными строениями, передачи в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, делимости земельного участка, определении цены выкупа и др.
По специальности «землеустройство»:
- На основе анализа существующих, наиболее вероятных и потенциально возможных стратегий государственного и муниципального управления процессами приватизации городской земли, оценены их последствия и влияние на социально-экономическое развитие городов.
- Обоснован предложенный автором подход к формированию стратегии регулирования рынком городских земель, включающий метод прогнозирования с помощью когнитивного моделирования, использование которого позволяет разрабатывать наиболее эффективные механизмы достижения стратегических целей регулирования рынка городских земель.
- Определены приоритетные направления развития государственного регулирования земельного рынка, позволяющие повысить его эффективность как элемента воспроизводственного процесса земельных ресурсов. К ним относятся:
развитие законодательной базы, регулирующей вопросы формирования, приобретения, отчуждения и защиты прав на земельные участки; усиление функции контроля над исполнением земельного законодательства;
упрощение и повышение «прозрачности» процедуры формирования и предоставления земельных участков для юридических и физических лиц;
развитие информационной инфраструктуры земельного рынка с целью сокращения трансакционных издержек на приобретение, отчуждение и защиту прав на земельный участок.
- Выявлено влияние экономических инструментов регулирования земельных отношений (ставки земельного налога и арендной платы, кадастровая стоимость земли, выкупная цена земли) на развитие земельного рынка в городах и доходную составляющую бюджета муниципального образования. Предложены стратегические направления муниципального управления земельными отношениями, позволяющие обеспечить долгосрочное повышение земельных платежей в муниципальный бюджет и развитие земельного рынка в муниципальном образовании.
- Разработана основа когнитивной модели для прогнозирования цены на землю поселений, включающая следующие ценообразующие факторы: местоположение, размер трансакционных издержек, гарантии прав на земельные участки, доходы населения, доступность информации о земельном рынке, налог на землю, размер арендной платы на вторичном рынке земли, ставка аренды муниципальной земли, цена на первичном рынке, бизнес-активность на территории, площадь земель в частной собственности, площадь арендуемых частных земель. Использование данной когнитивной модели позволяет прогнозировать изменение цены на землю поселений в зависимости от использования различных механизмов государственного регулирования земельного рынка.
Практическая значимость исследований состоит в том, что его результаты доведены до конкретных рекомендаций, которые могут быть использованы федеральными органами исполнительной власти (Министерством экономическом развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством юстиции РФ), администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при разработке и реализации земельной политики.
Материалы исследования были использованы при разработке методики государственной кадастровой оценки земель поселений. Отдельные положения используются в практической работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, а также на 5 международных и 10 общероссийских конференциях в 2000-2008 годы. В том числе на V международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике» (Пенза, 2000), научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы» (Обнинск, 2000), научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2004), I всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития» (Пенза, 2005), всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Потенциал развития России XXI века» (Пенза, 2006), III всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические аспекты современного развития России» (Пенза, 2006), международной научно-практической конференции «Системный анализ в управлении и проектировании» (СПб, 2007), VI международной научно-практической конференции «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2007), V международной научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2007), VI международной научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (Федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2007) и др.
Результаты, полученные в области теории, методологии и практики регулирования рынка городских земель используются в учебном процессе Волго-Вятской академии государственной службы при проведении занятий для студентов различных форм обучения, слушателей программ профессиональной подготовки государственных служащих, второго высшего образования.
Объем и структура работы. Основное содержание диссертации обусловлено целью и поставленными задачами, отражает ее внутреннюю логику и имеет в своей структуре введение, четыре главы, заключение, список литературы и приложения.
Особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе воспроизводства земельных ресурсов и обоснование необходимости государственного регулирования рыночного оборота городских земель
Выявлены основные причины, препятствующие полноценному вовлечению городской земли в рыночный оборот: отсутствие единой научно-обоснованной концепции государственного регулирования земельного рынка на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, несовершенство земельного законодательства, отсутствие эффективной методологии принятия решения в процессе регулирования земельного рынка, низкий уровень защищенности прав на земельный участок, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка, административные барьеры на пути к приобретению прав на земельные участки и др.
Определены основные особенности и изменения институциональной среды формирования и развития земельного рынка в городах: наличие противоречий в земельном законодательстве на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, отсутствие четкого разграничения государственной собственности на землю и четкого разграничения полномочий органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, отсутствие в судебной практике единого подхода к применению земельного законодательства, в частности по вопросам приватизации земельного участка под ранее приватизированными объектами недвижимости, предоставлении земельных участков под временными или уничтоженными строениями, передачи в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, делимости земельного участка, определении цены выкупа и др.
По специальности «землеустройство»: - На основе анализа существующих, наиболее вероятных и потенциально возможных стратегий государственного и муниципального управления процессами приватизации городской земли, оценены их последствия и влияние на социально-экономическое развитие городов.
Обоснован предложенный автором подход к формированию стратегии регулирования рынком городских земель, включающий метод прогнозирования с помощью когнитивного моделирования, использование которого позволяет разрабатывать наиболее эффективные механизмы достижения стратегических целей развития муниципальных образований, таких как развитие жилищного строительства, поддержка малого и среднего бизнеса и др. - Определены приоритетные направления развития государственного регулирования земельного рынка, позволяющие повысить его эффективность как элемента воспроизводственного процесса земельных ресурсов. К ним относятся: развитие законодательной базы, регулирующей вопросы формирования, приобретения, отчуждения и защиты прав на земельные участки; усиление функции контроля над исполнением земельного законодательства; упрощение и повышение «прозрачности» процедуры формирования и предоставления земельных участков для юридических и физических лиц; развитие информационной инфраструктуры земельного рынка с целью сокращения трансакционных издержек на приобретение, отчуждение и защиту прав на земельный участок. - Выявлено влияние экономических инструментов регулирования земельных отношений (ставки земельного налога и арендной платы, кадастровая стоимость земли, выкупная цена земли) на развитие земельного рынка в городах и доходную составляющую бюджета муниципального образования. Предложены стратегические направления муниципального управления земельными отношениями, позволяющие обеспечить долгосрочное повышение земельных платежей в муниципальный бюджет и развитие земельного рынка в муниципальном образовании. - Разработана основа когнитивной модели для прогнозирования цены на землю поселений, включающая следующие ценообразующие факторы: местоположение, размер трансакционных издержек, гарантии прав на земельные участки, доходы населения, доступность информации о земельном рынке, налог на землю, размер арендной платы на вторичном рынке земли, ставка аренды муниципальной земли, цена на первичном рынке, бизнес-активность на территории, площадь земель в частной собственности, площадь арендуемых частных земель. Использование данной когнитивной модели позволяет прогнозировать изменение цены на землю поселений в зависимости от использования различных механизмов государственного регулирования земельного рынка.
Практическая значимость исследований состоит в том, что его результаты доведены до конкретных рекомендаций, которые могут быть использованы федеральными органами исполнительной власти (Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством юстиции РФ), администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при разработке и реализации земельной политики.
Материалы исследования были использованы при разработке методики государственной кадастровой оценки земель поселений. Отдельные положения используются в практической работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области. Апробация работы. Основные положения работы докладывались на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, а также на 5 международных и 10 общероссийских конференциях в 2000-2008 годы. В том числе на V международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике» (Пенза, 2000), научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы» (Обнинск, 2000), научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2004), I всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития» (Пенза, 2005), всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Потенциал развития России XXI века» (Пенза, 2006), III всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические аспекты современного развития России» (Пенза, 2006), международной научно-практической конференции «Системный анализ в управлении и проектировании» (СПб,« 2007).; VI международной научно-практической конференции «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2007), V международной научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2007), VI международной научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (Федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2007) и др.
Результаты, полученные в области теории, методологии и практики регулирования рынка городских земель используются в учебном процессе Волго-Вятской академии государственной службы при проведении занятий для студентов различных форм обучения, слушателей программ профессиональной подготовки государственных служащих, второго высшего образования.
Методика прогнозирования развития земельного рынка и разработки управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления:земельными ресурсами.
Создание подобной информационной системы обусловливает необходимость в тщательном планировании. Полное использование всех преимуществ системы управления земельными ресурсами возможно только с применением рыночных механизмов26.
Создание рынка земли и развитие его инфраструктуры направлено на потенциальную возможность в случае необходимости реализовать земельный участок или заложить его и иметь возможность получить кредит. В конечном? итоге рынок. земли должен; способствовать повышению экономического; благосостояния граждан, эффективному использованию территории и экономическому росту в целом.
Следует отметить, что: в России рынок недвижимости стал развиваться-; после 1991г. Его дальнейшее; формирование и нормальное;1 функционирование возможноприрешении следующего комплекса задач: - создание законодательной базы и, системы государственных органов, обеспечивающих реализацию установленных законодательных норм; - установление; четких и достаточно просто реализуемых процедур оформления документов; подтверждающих приобретение; и-передачу прав собственности; аренды и залога имущественного комплекса, включающего; в себя здание и земельный участок,. на котором:; оно расположено. „Аналогичное . требование касается оформления;документов на свободный земельный участок; - развитие инфраструктуры рынка недвижимости, к основным элементам которой относятся: фирмы, специализирующиеся на оценке, залоге, оформлении сделок и предоставлении консультаций, а также инвестиционные и страховые компании, ипотечные банки.
Анализ общих и особенных закономерностей развития земельных отношений на территории России во взаимосвязях и противоречиях с развитием социально-экономической ситуации в стране позволяет выделить в качестве актуальной проблемы, имеющей важное значение в процессе осуществления земельных преобразований в стране - необходимость создания в регионах благоприятных условий для осуществления земельной реформы и развития земельного рынка.
Создание региональной системы управления земельными ресурсами позволит повысить инвестиционный потенциал территории, образовать в распоряжении органов управления региона резерв финансовых ресурсов и ускорить процессы социально-экономического развития27.
При создании организационных механизмов должного внимания заслуживает вопрос привлечения нового персонала с квалификацией, отвечающей новым правовым и административным задачам. Например, в условиях формирования новых экономических отношений остро ощущается дефицит квалифицированных специалистов в области рыночной оценки земли.
Условия успеха при развитии земельного рынка заключаются, прежде всего, в практической ориентации на рынок, в современной системе координации между государственными организациями и автоматизации процесса управления земельными ресурсами, что позволит экономить финансовые ресурсы. Однако не стоит забывать, что, несмотря на различные интересы важно обеспечить сотрудничество государственных и частных организаций.
Таким образом, развитие земельного рынка, как одного из направлений рынка недвижимости, способно оказывать влияние на развитие различных секторов экономики: развитие жилищного строительства, возможность инвестирования в малые и средние предприятия, привлечение инвестиций в промышленность, инвестирование из-за рубежа под гарантии земли, что позволит решать и макроэкономические проблемы. Именно поэтому регулирование земельных отношений на современном этапе экономического развития необходимо осуществлять с учетом современных требований, предъявляемых рыночными условиями хозяйствования .
Предпочтительные формы земельных отношений должны определяться с учетом особенностей региона. Целесообразным представляется развитие арендных отношений как составной части единой системы управления земельными ресурсами - упорядочение механизмов распределения земель в аренду, применение принципа конкурсности как распространенной формы распределения бюджетных ресурсов в экономическом обороте в целом. На основе продажи прав долгосрочной аренды возможно решать финансовые проблемы территорий.
Важнейшим условием развития рынка земель является развитие ипотеки земель. Разработка процедуры ипотечного кредитования увязывается с развитием инфраструктуры рынка недвижимости, к основным элементам которой относятся: фирмы, специализирующиеся на оценке, залоге, оформлении сделок и предоставлении консультаций, а также инвестиционные и страховые компании, ипотечные банки.
Особенности современного рынка недвижимости таковы, что распорядителями земельных ресурсов выступают одни, а управлением имуществом и распоряжением зданиями и сооружениями занимаются другие. Необходимо урегулировать данный процесс взаимодействия и создать региональную систему управления земельными ресурсами, что позволит повысить инвестиционный потенциал территории, образовать в распоряжении органов управления региона резерв финансовых ресурсов и ускорить процессы социально-экономического развития.
Создание открытого земельного рынка будет способствовать достижению двух целей. Во-первых, согласно законам свободного рынка, земля будет переходить от менее эффективных к более эффективным пользователям. Во-вторых, рынок позволит использовать землю в качестве гарантии для получения кредита. Необходимым, но недостаточным условием бесперебойного действия земельного рынка в долгосрочной перспективе является хорошо функционирующая система земельной регистрации. К другим препятствиям на пути достижения этой цели относятся нестабильная макроэкономическая ситуация и продолжающееся отсутствие политического согласия в отношении самой идеи создания земельного рынка.
Анализ современного состояниями тенденций развития рынка земли в российских городах
Хотя в мировой практике управления земельными ресурсами вопрос регулирования правоотношений на землю традиционно занимает центральное место, для полноты методологического анализа необходимо рассмотреть и такие ключевые аспекты реализации эффективного управления, как ведение земельного кадастра и формирование кадастровой оценки земель, что также дает представление об организации управления землей в зарубежных странах.
Земельный кадастр, который в настоящее время ведется практически во всех странах мира, неразрывно связан с понятиями учета, оценки состояния и использования земельных ресурсов, инженерной деятельности, экологии, в своей основе предполагает выделение и определение однородных по своим свойствам объектов с описанием их территориальных границ с последующим картографированием и представлением количественных и качественных характеристик. В понятии земельного кадастра превалируют аспекты "общественной описи, содержащей данные по количеству, стоимости собственности - участков земли" или "общественного, методически организованного инвентаря недвижимости (недвижимых имуществ), основанный на определении границ и графическом представлении на карте, неразрывно связанный с архивом, содержащим данные по состоянию, правам и использованию собственности".
С понятием земельного кадастра тесно связан термин "кадастровая съемка", означающий съемку границ участков недвижимой собственности. Понятие кадастра включает также систему данных, необходимых для налогообложения земельных участков и регистрации юридических прав на недвижимое имущество.
В ряде стран наряду с термином "кадастр" широко используются также термины "регистр (реестр) собственности" и "земельный реестр". Регистр собственности, как правило, содержит основную информацию о недвижимости в виде реестра собственности и индексных карт, которые в российской терминологии носят название кадастровых. Земельный реестр содержит исчерпывающую информацию о владениях и собственниках, а также обо всех юридических прав на соответствующий земельный участок.
В последнее время, учитывая необходимость учета разносторонней информации, связанной с недвижимостью, получил распространение термин "многоцелевой кадастр", использующийся для обозначения комплексной полифункциональной информационной системы, в первую очередь по земле, объединяющей различные регистры, реестры и кадастры (например, почв, видов землепользовании, коммуникаций, социальной информации и др.).
Земельный кадастр в современном понимании представляет собой результат длительного исторического процесса, начиная с необходимости обеспечения сбора налогов в античные времена и кончая современными автоматизированными системами учета и регистрации недвижимости на базе ГИС-технологий.
Ведение земельного кадастра в зарубежных странах характеризуется своими национальными и территориальными особенностями, формами организации кадастровых работ, структурами данных и своеобразными подходами к созданию автоматизированных информационных систем, реализующих функции учета и регистрации недвижимости.
Современный кадастр Швеции основан на давних исторических традициях. Книги с земельными записями ведутся с конца 15 века, а первые карты для целей налогообложения землевладельцев были созданы в Швеции уже в конце 17 века.
Кадастр Швеции является самостоятельной сферой человеческой деятельности, обеспечивающей эффективное и рациональное управление национальной экономикой в области землепользования.
Главным звеном в цепи управления земельными ресурсами и недвижимостью в целом является Национальная земельная служба Швеции. Национальная земельная служба (НЗС) Швеции имеет трехуровневую структуру и имеет в своем составе Центральное управление, пять Региональных управлений и более ста Территориальных отделений. В состав НЗС входит одна из крупнейших частных картографических компаний Швеции, специализирующаяся на выпуске планов городов, дорожных и туристских карт.
Система кадастра Швеции состоит из двух главных частей: Регистра недвижимой собственности и Земельного регистра, которые в традиционном виде функционируют формально раздельно. В настоящее время принято решение и начался процесс автоматизации данных двух регистров с помощью единой информационной системы, называемой Банком земельных данных. Эта система постепенно начинает заменять ручную систему учета земель с использованием книг регистрации, которые пока еще также используются.
Для координации работ по созданию, внедрению и функционированию системы в середине 70-х годов было создано Центральное управление недвижимой собственностью (для хранения и обработки данных по недвижимому имуществу), работающее в тесном сотрудничестве с НЗС и судебными органами. Наполнение Банка земельных данных осуществляется с 1974 года на основании информации из вышеупомянутых регистров. В систему вводится также информация из налогового регистра. Каждый участок собственности представляется следующим набором параметров: местоположение, площадь, налоговая стоимость, идентификаторы владельца, требования к застройке и ее план, закладные, ограничения и правила использования территории, идентификационный номер, примечания.
Система открыта для публичного доступа, но в ней предусмотрены меры от несанкционированного доступа к информации с целью ее изменения или уничтожения, разработаны надежные системы хранения, дублирования и архивации всей информации Банка земельных данных.
Механизмы государственного регулирования процессов приватизации городских земель
Первоначально цель ведения земельного кадастра в Нидерландах сводилась к учету землевладений для установления размера налога на земельную собственность в зависимости от доходов ее владельцев и площади. Для идентификации земельных участков при передаче прав на недвижимость использовались кадастровые карты, которые впоследствии стали основным источником кадастровой информации. В стране достаточно развита сеть кадастровой службы для проведения съемок границ и защиты недвижимости. Кроме того, кадастровая служба обеспечивает информацией о действительных правах на недвижимость и состоянии землевладений заинтересованные стороны. В функции данной службы входят: ведение публичной книги записей, содержащей все документы по передаче собственности и установлению ссуды под залог; ведение кадастровой документации на право собственности; съемка границ кадастровых участков; составление кадастровых карт с нанесенными на них участками. Кадастровая служба Нидерландов участвует в обновлении и сохранности сети триангуляции, планировании новых землепользовании, а также занимается созданием, обновлением и производством крупномасштабных карт. В настоящее время в стране уже существует автоматизированная система многоцелевого кадастра, так как правительство поняло, что только создание интегрированной информационной системы позволит быстро и с достаточной полнотой обеспечить руководство страны необходимой информацией о земельных ресурсах.
В США ведение земельного кадастра первоначально было нацелено на обеспечение быстрого и эффективного заселения больших территорий пустующих земель, а затем уже для решения задач, связанных с налогообложением. Изменившаяся экономическая и общественно-политическая ситуация в США привели к необходимости создания многоцелевого кадастра. Современная североамериканская кадастровая система при сборе, хранении и поиске информации в качестве исходного объекта использует участок, носящий название "парцелла". Парцеллы могут быть объединены в совокупности по сегментам улиц. Выборка участков из совокупности производится по адресам, номерам знаков (столбов)землепользований и номерам парцелл. Основой для многоцелевого кадастра служит точная геодезическая сеть, точные кадастровые карты, юридические записи о границах землепользовании и данные земельного учета. В базу данных информационной системы многоцелевого кадастра включены следующие файлы: правового описания - в графическом виде с необходимыми текстовыми дополнениями; учета земельной собственности - информация о каждой парцелле (характеристика почв, ландшафт, улица, расстояние до объектов инфраструктуры) и любом здании внутри парцеллы; рыночных сведений -цена земли и расходы на ее использование, дата приобретения и аренды; землепользовании - данные о налогоплательщиках, величине налога, коде налоговой ставки. Связь между всеми файлами осуществляется с помощью кода парцеллы. Транспортная доступность к различным объектам, наличие подземных коммуникаций, расстояние до магазинов учитываются при оценке земель и также заносятся в банк данных многоцелевого кадастра.
В Финляндии основную кадастровую деятельность по учету земель осуществляет Национальная земельная служба (НЗС) Финляндии, насчитывающая уже более 300 лет со дня своего создания в 1693 году. В 1750 году в стране была произведена широкомасштабная земельная реформа, в результате которой были установлены постоянные границы землевладений. Фактически с этого года начала действовать система управления землей и недвижимостью. НЗС Финляндии в качестве государственной службы входит в состав Министерства сельского и лесного хозяйства. НЗС располагает по всей стране 21 региональным офисом по землеустройству - картографическим кадастровым бюро, в его состав также входят 7 общегосударственных производственных и административных подразделений (единиц). Картографические кадастровые бюро работают достаточно самостоятельно и ежегодно Генеральная дирекция НЗС Финляндии заключает с ними договора о сотрудничестве. Система финансирования деятельности кадастровых бюро является смешанной - национальный бюджет выделяет лишь часть средств, необходимых для деятельности службы (примерно 50 %), а остальная часть средств поступает за счет выполнения работ, продажи картографической продукции, оказания платных услуг и т. д. Кроме того, для ведения всего комплекса земельно-кадастровых работ на муниципальных землях в муниципалитетах действуют свои местные (муниципальные) кадастровые службы. Государственный и муниципальные земельные регистры созданы на общей технической и программной платформе. В НЗС имеется информация о всей территории Финляндии, и с учетом развитости в стране систем телекоммуникаций в любом месте страны можно получить любую информацию по любому земельному участку. Состав информации на всех уровнях представления структурно однороден. Полномочия государства и муниципалитетов строго разделены: НЗС занимается сельскохозяйственными землями (земли вне населенных пунктов), а муниципальные службы управляют земельными ресурсами на территории своих муниципалитетов.
