Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современных условиях развития строительной отрасли России сохраняет актуальность проблема эффективной организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства.
В целом по России по данным Росстата свыше ста тысяч объектов находится на стадии незавершенных строительством, из них законсервировано и приостановлено строительство более чем на двадцати семи тысячах объектов. В Нижегородской области данный показатель составляет 953 объекта. Общая площадь жилых домов, приостановленных строительством, по России за 2009 год составляет 6261,87 тысяч квадратных метров, из них более четырехсот тысяч квадратных метров по Нижегородской области.
В настоящее время существует ряд проблем, негативно сказьшающихся на развитии рынка недвижимости, в том числе снижение спроса на жилье в связи с экономической нестабильностью, высокие процентные ставки по строительному кредиту, принципы инвестиционных отношений между участниками процесса строительства и реализации жилья.
Существующие формы взаимоотношений между участниками процесса инвестирования объектов незавершенного строительства не отвечают современным требованиям, что существенно ухудшает состояние рынка недвижимости и негативно сказывается на экономике страны в целом. Один из наиболее перспективных вариантов решения данной проблемы предполагает организацшо взаимодействия участников инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства на основе паевого инвестирования.
Использование закрытых паевых инвестиционных фондов позволит привлечь средства пенсионных фондов и страховых компаний на рынок недвижимости, а также уменьшить риски участников инвестиционного процесса строительства жилья.
Актуальность практического решения проблемы незавершенного строительства, существующей на рынке недвижимости, путем формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на основе закрытых паевых инвестиционных фондов, отмечается в п. 15.63. "Методические и методологические аспекты взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор - заказчик - застройщик - проектировщик -подрядчик)" Паспортов специальностей ВАК.
Степень разработанности проблемы. В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих российских ученых в сфере управления инвестиционными процессами в строительстве, таких как: Балабанов И.Т., Валдайцев СВ., Валинурова Л.С., Власова В.М., Грабовый П.Г., Градов А.П., Григорьев В.В., Дмитриев М.Н., Егоров А.Ю., Иванов Ю.В., Ильенкова С.Д., Ковалев А.П., Кожин В А., Краснянский Л.Н., Мазур И.И., Новицкий Н.А., Резник С.Д., Ромашова И.Б., Самочкин В.Н., Серов В.М., Тренев Н.Н., Уткин А.И.,
Хавин Д.В., Четыркин Е.М., Щуров Б.В. и другие. В работах рассматриваются методические аспекты взаимодействия участников инвестиционного процесса в строительстве. При этом недостаточно внимания уделяется формированию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на объектах незавершенного строительства с учетом накопленного научного и мирового опыта.
Проблематикой методологии инвестиционных процессов в строительстве активно занимается и ряд зарубежных исследователей. Среди них можно выделить работы Альберта М., Ансоффа И., Гэлловэйя Л., Коупленда Т., Крушвица Л., Ли Ченга Ф., Майерса С., Мескона М.Х., Найта Р., Портера М.Е., Стрикленда А. Дж., Томпсона А.А., Финнерти Джозефа И., Харрисона Г., Хитера Кен., Холта Роберта Н., Шарпа У. и других.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методических подходов по формированию системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке незавершенного строительства.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- проанализировать современное состояние первичного рынка
недвижимости и существующие подходы к организации взаимодействия
между участниками инвестиционного процесса в сфере незавершенного
строительства;
предложить организационно-экономический механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;
- сформировать экономико-математическую модель расчета уровня
безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда
недвижимости как участника предложенного организационно-
экономического механизма инвестирования объектов жилого
незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;
предложить структурную модель инвестиционных потоков на разных этапах реализации инвестиционного проекта завершения строительства объекта жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;
разработать систему договорных отношений между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма, направленную на оптимизацию процесса инвестирования объектов незавершенного строительства.
Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка в сфере жилищного строительства г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.
Предметом исследования данной работы является система взаимоотношений участников инвестиционного процесса при реализации механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций.
Теоретическая и методологическая основа диссертационного исследования. При разработке положений диссертации применялись
следующие методы исследования: системный анализ, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование и пошаговая оптимизация.
В процессе разработки диссертации использованы законодательные и нормативно-правовые документы в области формирования жилищной политики, публикации по проблемам развития первичного рынка жилья, материалы научных конференций и концепций развития системы ипотечного жилищного кредитования РФ и регионов. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития РФ, Министерства финансов РФ и Росстата.
Научная новизна диссертации заключается в предложенных методических подходах к формированию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства, направленных на повышение эффективности инвестиций в жилищное строительство с привлечением закрытых паевых фондов.
К наиболее существенным научным результатам, полученным автором и выносимым на защиту, относятся следующие.
1. Разработан организационно-экономический механизм
инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением
паевых инвестиций, позволяющий эффективно управлять процессами
завершения строительства и реализации жилья и обеспечивающий
эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного
процесса на объектах жилого незавершенного строительства.
Для эффективного использования данного механизма предложена методика определения уровня незавершенного строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов.
Разработана экономико-математическая модель определения безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при участии в механизме инвестирования объектов незавершенного строительства на основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья.
Сформирована структурная модель инвестиционных потоков участников инвестиционного процесса на этапе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, в период осуществления инвестиционной деятельности фондов и в период их ликвидации, позволяющая эффективно распределять денежные средства между участниками инвестиционного проекта на протяжении всего периода его реализации.
Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью формирования эффективной системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве в современных условиях развития рынка недвижимости. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию управления инвестициями и могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с совершенствованием инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при организации эффективной системы взаимодействия между участниками инвестиционной политики в сфере незавершенного жилого строительства. Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ННГАСУ).
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения.
Введение.
