Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
Глава 1. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЧАСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ В УСЛОВИЯХ РЫНКА 9
1.1. Условия и проблемы функционирования частных застройщиков в жилищной сфере в России и Санкт-Петербурге 9
1.2. Исследование социально-экономической сущности и понятия девелоперской деятельности 22
1.3. Проблемы административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере 31
Глава 2. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ АКТИВИЗАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРОВ 49
2.1. Исследование зарубежного опыта по созданию экономико- организационных условий функционирования девелоперов 49
2.1.1. Формирование и регулирование хозяйственной среды деятельности девелоперов 49
2.1.2. Мероприятия по внедрению девелоперами экологичных и энергосберегающих технологий 59
2.1.3. Финансирование девелоперских проектов 63
2.1.4. Обеспечение партнерства между административными органами и девелоперами 66
2.2. Формирование организационных и экономических условий деятельности девелоперов 71
2.2.1. Принципы формирования инвестиционной программы и планирование развития территорий 71
2.2.2. Определение приоритетности девелоперских проектов .74
2.2.3. Обеспечение необходимой нормы прибыли девелопера 82
2.2.4. Источники финансирования девелоперских проектов 85
2.2.5. Регулирование земельных отношений 87
2.2.6. Создание условий для внедрения энерго- и ресурсосберегающих технологий 88
2.2.7. Информационное обеспечение девелоперских проектов .90
Глава 3. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 91
3.1. Эффективность девелоперского проекта, методы ее оценки и регулирования 91
3.2. Оценка экономической эффективности и условий строительства жилого дома 106
3.2.1. Определение расходной части проекта 106
3.2.2. Определение доходной части проекта 114
3.2.3. Оценка экономической эффективности реализации проекта 115
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 123
ЛИТЕРАТУРА 126
Введение к работе
Обеспечение населения жильем является важнейшей социальной задачей, связанной с созданием необходимых условий для жизнедеятельности каждого человека. В настоящее время в Российской Федерации на душу населения приходится около 18 кв. м общей площади жилищного фонда, что в 2,5-3 раза ниже по сравнению с аналогичным показателем стран с развитыми экономическими отношениями. В нашей стране, в среднем, прирост жилой площади на одного человека составляет 0,2 кв. м в год, что является явно недостаточным.
Проблемы жилищного строительства касаются большинства городов Российской Федерации. Для Санкт-Петербурга с точки зрения изменения жилищных условий населения характерно соответствие общероссийской тенденции сокращения числа семей, улучшивших жилищные условия, но в то же время и сокращение числа семей, состоящих на учете на получение жилья. Сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается около 300 тыс. семей, проживающих либо в коммунальных квартирах, либо имеющих площадь меньше установленных норм. При ежегодном продвижении очереди на 1 тыс. семей (в последние годы очередники получают не более 1000 квартир в год) очередь растянется на 300 лет. Большая часть петербургских очередников проживают в коммунальных квартирах, это примерно 200 тыс. семей. При этом основная часть коммуналок находится в историческом центре города. В большинстве случаев дома с коммуналками подлежат капитальному ремонту и реконструкции. Таким образом, проблема расселения коммунальных квартир непосредственно связана как с сокращением городской очереди, так и с необходимостью реконструкции жилищного фонда города.
Кризисное положение в жилищной сфере в значительной мере определяется дефицитом бюджетных средств и малой долей других источников инвестирования, которые не обеспечивают не только необходимых темпов раз вития, но даже простого воспроизводства жилищного фонда. Положение усугубляется отсутствием действенного механизма ипотечного кредитования населения. Около 90% строительства нового жилья сейчас осуществляется частными застройщиками (девелоперами) на основе использования схем долевого финансирования. В связи с этим формирование механизмов стимулирования деятельности частных застройщиков в жилищной сфере имеет ключевое значение для воспроизводства жилищного фонда и общего успеха проводимых в стране экономических реформ.
Для успешного реформирования жилищной сферы необходима разработка механизма эффективного стимулирования деятельности частных застройщиков.
Исследования по вопросам проблемы управления строительством, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции и модернизации жилищного фонда проводятся в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких экономистов, как Бриль А.Р., Блех Е.М., Бузырев В.В., Заренков В.А., Каплан Л.М., Панибратов Ю.П., Прокопишин А.П., Смирнов Е.Б., Чека-лин B.C., Чернышев А.Н. и др.
Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы стимулирования инвесторов в жилищной сфере без учета особенностей функционирования девелоперов. Успех жилищной политики и проводимой жилищной реформы может быть обеспечен только на основе разработки и реализации мероприятий, стимулирующих деятельность девелоперов в жилищной сфере на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.
Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методических основ и рекомендаций по формированию механизмов стимулирования деятельности девелоперов (частных застройщиков) в жилищной сфере крупных городов.
Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:
- исследование условий и выявление проблем функционирования девелоперов в жилищной сфере России и Санкт-Петербурга;
- исследование социально-экономической сущности девелоперской деятельности и уточнение понятийного аппарата;
- анализ федеральной и региональной систем административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере;
- исследование зарубежного опыта по созданию экономико-организационных условий функционирования девелоперов;
- разработка организационных и экономических механизмов активизации деятельности девелоперов;
- разработка основных направлений активизации инвестиционной деятельности в жилищной сфере;
- исследование методов оценки экономической эффективности строительства объектов жилищного фонда и разработка способов ее административного регулирования.
Объектом исследования является процесс административного регулирования девелоперской деятельности в жилищной сфере в условиях формирования экономических отношений рыночного типа.
Предметом исследования являются условия и система организационно-экономических отношений в жилищной сфере.
Методы исследования. Теоретическая база при исследовании основывалась на анализе современных теоретических положений, изложенных в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Методической базой исследования послужили нормативные и методические мате риалы государственных и региональных органов по вопросам жилищной политики. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного, логического и сравнительного анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
- выявлены особенности и уточнены условия функционирования девелоперов в жилищной сфере в России и Санкт-Петербурге;
- уточнена сущность девелоперской деятельности и понятийный аппарат;
- обобщен зарубежный опыт по созданию экономико-организационных условий функционирования девелоперов в жилищной сфере;
- разработаны принципы формирования инвестиционной программы и планирования развития территорий;
- разработана методика оценки инвестиционной привлекательности проектов по строительству объектов жилищного фонда;
- предложена концепция и мероприятия по формированию противозатратного механизма в жилищной сфере, основанные на минимизации совокупных затрат;
- разработаны и классифицированы факторы, определяющие инвестиционный климат в жилищной сфере;
- разработаны основные направления и условия активизации инвестиционного климата в жилищной сфере;
- предложен интегральный показатель для оценки эффективности использования бюджетных средств на стимулирование девелоперской деятельности.
Практическая значимость. Выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы -повышение качества обеспечения населения жильем, развитие отрасли строительства и производства строительных материалов, увеличение числа рабочих мест за счет активизации деятельности девелоперов.
Результаты исследования были использованы:
- при разработке условий реализации проекта строительства жилого дома севернее улицы Новоселов (квартал 200-В);
- в практической деятельности Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга при формировании механизмов взаимодействия с девелоперами в жилищной сфере.
Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании жилищной политики администрациями регионов и городов.
По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 4,1 п.л.
