Содержание к диссертации
Стр.
Введение 4
Глава 1. Особенности управления инвестициями в инвестиционно- 11 строительном комплексе в современных условиях
1.1. Анализ деятельности участников инвестиционного процесса и 12
основных направлений формирования инвестиционных источников
1.2. Развитие системы ипотечного кредитования жилищного 42
строительства
1.3. Источники инвестирования крупных проектов застройки городских 49
территорий
Выводы I главы 60
Глава 2. Методические основы формирования инвестиционных 61 источников при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов
2.1. Определение факторов риска в управлении девелопментом на 61
основных этапах жизненного цикла инвестиционного проекта и их
оценка
2.2. Формирование экономико-математической модели синхронного 81
инвестиционного планирования в целях аккумуляции
инвестиционных ресурсов для девелоперских компаний
2.3. Экономико-математическая модель оценки крупного 91
инвестиционного проекта и формирование кредитно-
накопительного механизма для реализации программы
реконструкции и обновления сложившейся застройки города.
Выводы II главы 106
з Глава 3. Методические подходы по оценке эффективного управления 108 источниками инвестирования в реализацию крупных проектов
3.1. Формирование моделей инвестирования в жилую недвижимость и 108
инвестстройсберегательный фонд девелоперской компании
3.2. Организационно-экономический механизм реализации 117
инвестиционно-строительных проектов и обоснование критериев
их эффективности в современных условиях
3.3. Оценка эффективности мероприятий по развитию и управлению 125
девелоперской компанией
Основные выводы и предложения 138
Список использованной литературы 141
Приложение 1. Анализ преимуществ синдицированного кредитования 151
перед другими формами инвестирования в инвестиционно-строительные проекты
Приложение 2. Формирование инвестстройсберегательного фонда на 181
примере девелоперской компании ОАО «Уют»
Приложение 3. Стратегия внедрения новых форм организации и 196 инноваций в девелоперских компаниях, функционирующих по типу вертикального интегрированного холдинга
Введение к работе
Актуальность исследования. Использование компаниями, работающими на строительном рынке, современных методов и принципов управления все чаще становятся важнейшими факторами, определяющими их конкурентную позицию. Среди таких компаний, которые приходят на смену объединениям и холдингам, являются интегрированные корпоративные структуры, такие как девелоперские компании, которые чаще всего являются бизнес-подразделениями крупных интегрированных холдингов, наиболее устойчивых на строительном рынке и приспособленных к колебаниям спроса и предложения.
Девелопер (застройщик), который становится важнейшим участником инвестиционно-строительного проекта, заинтересован в его осуществлении и достижении поставленной цели, поскольку является будущим владельцем и пользователем результатов проекта. В ряд главных факторов деятельности девелоперской компании выдвигаются управленческие, экономические и финансово-кредитные проблемы.
Любые крупные инвестиционно-строительные проекты и тем более проекты девелопмента имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как показали проведенные исследования, весь девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения и реализации проекта составляет от 3 до 5 лет, а для крупных и особо крупных инвестиционно-строительных проектов от 5 и более лет, в зависимости от характера и технологической сложности проекта, срока его окупаемости и т.д.
Система управления инвестиционно-строительными проектами должна учитывать взаимоотношения между участниками проекта, его структуру, порядок согласования совместных действий участников, профессионально-кадровые, нормативные, правовые, технологические особенности проекта, источники финансирования и условия привлечения заемного капитала, способы его использования и т.д. Разнообразие факторов и условий реализации проектов требует создания интегральных, многокомпонентных
систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого значимого фактора, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и во времени.
Применительно к подобного рода системам управления крупными ин
вестиционно-строительными проектами девелопмента, реализуемыми в
регионах России, научно-методическая база проработана недостаточно полно.
Соответственно разработка и обоснование методов организации
интегрального управления крупномасштабными инвестиционно-
строительными проектами с привлечением синдикативного кредитования представляет проблему, актуальную в научном и прикладном отношении, от решения которой во многом будет зависить от решения жилищной проблемы, а также от обеспечения подъема и достижение высоких темпов роста экономики города, региона.
Автор исходит их того, что методологическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методическом обосновании целесообразности в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы проблему в целом:
зарождение идеи приложения относительно свободных капиталов и воплощение ее в виде проектных предположений;
выбор на основе моделирования наиболее оптимальных методов аккумулирования источников инвестирования;
выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений (конструктивные решения, отвод земель в сложившейся застройки города и их наиболее рациональное использование, учет всех видов ресурсов, транспорт, коммуникации и т.д.);
реализация крупного инвестиционно-строительного проекта реконструкции и обновления микрорайона, квартала и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;
- эксплуатация введенных в действие предприятий, цехов или иных объек
тов, в том числе инфраструктурных;
- управление совокупными финансовыми потоками в соответствии с требованиями, вытекающими из необходимости выполнения заданных управленческих функций, включая управление заемными капиталами, привлекаемыми автономно или на концессионной основе.
При выборе наиболее целесообразных вариантов инвестиций автор использует методы моделирования, среди которых более предпочтительными для исследования трудноформализуемых процессов являются имитационное моделирование и логико-смысловой метод.
Фундаментальные положения, составляющие основу управленческого подхода к решению указанной проблемы, были сформированы: Абрамовым СИ, Ворониным М.И., Грабовым П.Г., Зарубиным В.Н., Карасевым А.В., Кирилловой А.Н., Чернышевым Л.Н. и др.
Однако, в них проблема формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и выбор источников инвестирования представляется недостаточным. И в месте с тем, следовало бы отметить, что постепенно формируются научные подходы к пониманию современного состояния этой области человеческой деятельности.
Недостаточная степень разработанности данной проблемы, ее научная значимость, наличие большого круга дискуссионных вопросов и определяют актуальность, цель и задачи диссертационного исследования.
Целью исследования является разработка методов формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционно-строительных проектов на городских территориях и выбора источников инвестирования девелоперов компании при реализации ею крупных инвестиционных проектов на принципах обеспечения самовоспроизводства и эффективного использования финансовых ресурсов.
Для достижения поставленной цели исследования были использованы и решены следующие основные задачи:
проанализирован зарубежный и отечественный опыт управления девелопментом и осуществлена классификация инвестиционно-строительных проектов девелопмента по степени их долгосрочности и стабильной доходности;
проанализированы системы управления программами жилищного строительства, включая реконструкцию и обновление сложившейся застройки города и обозначены источники инвестиций;
обобщены существующие методы формирования и использования источников инвестирования для реализации различных программ ипотечного кредитования жилищного строительства;
определены и исследованы характерные особенности использования синдикативного кредита в том числе для концессий, применяемых при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов девелопмента;
- разработаны методические подходы к оценке размеров и рациональной
структуры внутренних реинвестиций и внешних заимствований девелоперских
компаний при формировании фонда инвестиций для реализации крупных
проектов;
- выполнен анализ рисков девелопмента и его идентификация,
позволяющие определять возможность влияния на повышение управляемости и
проведения мероприятий по оптимизации рисков;
разработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования при аккумуляции инвестиционных ресурсов в девелоперской компании;
определены взаимосвязи между структурными пропорциями собственных инвестиционных ресурсов девелоперской компании и кредитно-накопительным механизмом при реализации программ реконструкции и обновления сложившейся застройки города;
- сформулированы методы аккумулирования необходимых инвестиций в
фонд девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительного
проекта реконструкции и обновления сложившейся застройки города,
обеспечивающие их воспроизводство и рациональную политику заимствования средств;
- выполнена оценка эффективности применения разработанных моделей финансирования инвестиционно-строительных проектов в хозяйственной практике девелоперской компании.
Объектом исследования является деятельность девелоперских компаний при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов с привлечением собственного и заемного капитала.
Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, складывающиеся при формировании и реализация крупных инвестиционно-строительных проектов, а также аккумуляции инвестиционных источников для этих целей.
Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства, управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.
При подготовке диссертации использованы методы системного анализа и имитационного моделирования, экономико-статистические и экспертные методы, аналитического сравнения и сопоставления.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий инвестиционно-строительного комплекса, отчетных данных Госкомстата России, Комитета по статистике Московской области, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, расчетах, выполненных автором диссертации и подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что автором
разработаны и предложены методические подходы формирования
экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционных проектов при застройке городских территорий и выбора источников их инвестирования, а также разработке концессионного механизма для построения эффективной системы финансирования объектов жилой недвижимости.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
выявлена взаимозависимость между изменениями в девелоперской деятельности компаний при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и динамикой аккумуляции инвестиционных источников, включая внутренние реинвестиции и внешние заимствования;
определены основные направления политики девелоперской компании в целях обеспечения самовоспроизводства (внутренние источники инвестиций) и использования синдицированного кредитования;
разработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования деятельности девелоперских компаний с учетом аккумулирования финансовых ресурсов при концессионном механизме реализации крупных инвестиционно-строительных проектов;
- предложены методические основы выбора крупного инвестиционно-
строительного проекта и способов формирования кредитно-накопительного
механизма;
- разработаны методы и обоснованы критерии оценки эффективности
реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях риска.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи выбора эффективного механизма взаимоотношений между основными участниками реализации крупных инвестиционно-строительных проектов, основанного на внедрении и
оптимизации новых форм привлечения инвестиционных источников для этих целей.
На защиту выносятся:
1. Методика управления оценкой эффективности применения новых
моделей инвестирования в инвестиционно-строительные проекты в
хозяйственной практике девелоперской компании.
2. Организационно-экономический механизм регулирования
взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной
деятельности, связанный с внедрением и апробацией новых форм привлечения
внешних заимствований для формирования фонда финансовых ресурсов при
реализации крупных строительных проектов.
3. Функциональная модель синхронного инвестиционного планирования
девелоперской компании, необходимая для аккумуляции инвестиционных
ресурсов.
Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при проведении занятий для студентов в Московском Государственном строительном университете, а также при разработке практических рекомендаций по управлению инвестиционными источниками основных участников инвестиционно-строительной деятельности при обновлении сложившейся застройки города Москвы, микрорайона «Восточное Измайлово».
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 научных статей общим объемом 3, 59 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 150 страницу, из них 26 таблиц, 18 рисунков. Библиографический список составляет 123 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.
