Содержание к диссертации
Введение
Глава I Инвестиционно-строительная деятельность в Российской Федерации и основные направления повышения ее эффективности
1.1 Состояние территорий жилой застройки больших городов и направления ее реконструкции
1.2 Анализ действующей системы формирования инвестиционных проектов застройки земельных участков на территории больших городов Российской Федерации
1.3 Анализ теоретических исследований в области планирования и организации инвестиционных проектов жилищного строительства
Выводы по 1-й главе 33
Глава II Методология планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов
2.1 Принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов
2.2 Выбор критериев оценки приоритетности включения в планы инвестиционной деятельности земельных участков на территориях больших городов
2.3 Обоснование математической модели оценки приоритетности включения в планы инвестиционной деятельности земельных участков на территориях больших городов
Выводы по 2-й главе 60
Глава III Совершенствование методов разработки инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов
3.1 Метод предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов
3.2 Метод определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах
3.3 Метод отбора муниципальных объектов для проведения их реконструкции на инвестиционных условиях
Выводы по 3-й главе 90
Глава IV Методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации и оценка ее экономической эффективности
4.1 Основные положения методики формирования оптимального состава инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации
4.2 Определение экономической эффективности совершенствования системы формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации
4.3 Пример предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов реконструкции территории города, определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах и отбора муниципальных объектов для их включения в планы реконструкции городских территорий на инвестиционных условиях
Выводы по 4-й главе 114
Заключение 115
Библиографический список
- Анализ действующей системы формирования инвестиционных проектов застройки земельных участков на территории больших городов Российской Федерации
- Выбор критериев оценки приоритетности включения в планы инвестиционной деятельности земельных участков на территориях больших городов
- Метод определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах
- Определение экономической эффективности совершенствования системы формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации
Введение к работе
Актуальность исследования. С каждым годом городской жилищный фонд России заметно ветшает. Увеличивается степень износа жилых зданий, причем на первый план, наряду с физическим износом, выходит моральный износ зданий, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир, несоответствии эксплуатационных качеств домов требованиям современного жителя мегаполиса, а также неразвитости окружающей инфраструктуры (наличия гаражей, парковок, детских площадок, мест отдыха и т.д.).
Точечная застройка - уже давно не только градостроительный термин, но и вербальный образ чуть ли не главного из московских зол. Однако процессы, происходящие в настоящее время в сфере столичного градостроительства, показывают, что местные власти постепенно отказываются от практики локального вмешательства строителей в сложившиеся микрорайоны и переходят к полномасштабной перестройке отдельных частей города. Уже по меньшей мере год «точечно» застраивается преимущественно только центр. На окраинах все меньше становится стройплощадок в сложившихся районах. Одновременно с увеличением финансовых возможностей инвесторов и с возрастанием требований населения к качеству жизни меняется сам стиль формирования облика города. На смену точечной застройке приходит принцип комплексной реконструкции территорий городских кварталов.
Главная задача комплексной реконструкции территорий больших городов состоит в разработке и обеспечении предынвестиционного обоснования мероприятий по важнейшим направлениям нового строительства, реконструкции, сноса, модернизации и капитального ремонта в районах жилой застройки на основе научно-технических достижений в сфере строительных технологий, ресурсосберегающих методов, использования рыночных механизмов и смешанных схем финансирования, усиления воздействия инвестиционных факторов на повышение эффективности реконструкции, сроков и качества работ, рационального соотношения коммерческого и социального жилья.
В этих условиях особую актуальность приобретает совершенствование методов разработки и формирования инвестиционных строительных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов, что и определило цель, объект, предмет и задачи диссертационного исследования.
Цель исследования - совершенствование методов разработки инвестиционных строительных проектов комплексной реконструкции территорий боль-
ших городов.
Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:
провести анализ фактического состояния системы формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов, теоретических и практических методов планирования и организации инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации;
определить принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов;
установить состав критериев и разработать экономико-математические модели предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов, определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах, отбора муниципальных объектов для их включения в планы инвестиционной деятельности;
усовершенствовать методику формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов;
определить экономическую эффективность усовершенствованной методики формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.
Объектом исследования является действующая в современных условиях система формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации.
Предметом исследования являются действующие методы планирования и организации инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды и разработки отечественных ученых: Барановской Н.И., Бачу-риной С.С, Владимирова В.В., Герцберг Л.Я., Епифанова В.А., Колотилкина Б.М., Попкова Ю.С., Ресина В.И., Сафаровой М.Д., Севостьянова А.В., Серова В.М., Соколова В.К., Трутнева Э.К., Черняка В.З., Чистяковой Т.Н., Шевцовой Е.Б., Шрейбера А.К. и др.
Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления жилищно-коммунальным хозяйством, градостроительством, жилищной и инвестиционной политикой на федеральном, региональном и местном уровнях, а также исследовательские и аналитические
материалы, полученные в процессе практической работы автора.
Для решения поставленных задач в работе применены метод системного анализа, различные математико-статистические методы, методы логического, структурно-функционального анализа и принятия решений в условиях много-критериалыюсти.
Научная новизна исследования состоит в разработке системного подхода к формированию инвестиционных проектов комплексной реконструкции застроенных территорий больших городов. К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:
определены методологические принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов;
предложена методика оценки реализуемости инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.
разработана методика определения размера и формы получения долей участниками инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.
сформирован порядок оценки приоритетности отбора инвестиционных проектов реконструкции территорий больших городов для их практической реализации.
предложена методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.
На защиту выносятся следующие положения и результаты:
-
Принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов.
-
Экономико-математические модели оценки реализуемости инвестиционных проектов, обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах и отбора инвестиционных проектов для их практической реализации.
-
Методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.
4. Расчет экономической эффективности совершенствования системы
планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспече
ния комплексной реконструкции территорий больших городов.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что результаты исследований использовались в практической деятельности организаций-застройщиков, правообладателей объектов недвижимости - участников инвестиционных проектов, а также соответствующих подразделений муниципальных органов власти.
Апробации результатов работы. Основные результаты диссертационной работы использованы в работе ЗАО «Стройсервис» при решении задач формирования эффективной стратегии финансирования инвестиционно-строительной деятельности компании, при участии в конкурсах на получение заказов на инвестиционные проекты реконструкции застроенных территорий в г. Москве и ряде больших городов Московской области.
Основные идеи и результаты исследования докладывались на Международной научно-практической конференции «Градостроительные проблемы и пути их решения» - Днепропетровск, 2006г. и на международной конференции «Методы и технология ремонтно-строительных работ. Новые материалы, конструкции» - Вильнюс, 2007г.
По теме диссертации опубликовано 5 печатных работ общим объемом 2,35 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.
Объем и структура работы. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографического списка (117 наименований), изложена на 127 страницах (без приложений) машинописного текста, содержит 9 рисунков, 34 таблицы и 56 формул.
Анализ действующей системы формирования инвестиционных проектов застройки земельных участков на территории больших городов Российской Федерации
Более широкое определение градостроительной деятельности дано в [112]: «совокупность действий государственных органов, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц в области градостроительного развития города, включающая в себя формирование производственной, социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, реконструкцию, ремонт, реставрацию, переоборудование, модернизацию и иное функциональное изменение зданий, сооружений и их комплексов, объектов благоустройства, озеленения, изменение размеров и границ земельных участков и другой недвижимости, направленных на сохранение и улучшение физических и пространственных параметров городской среды, влияющих на качество жизни, социально- экономическое развитие, экологическое и эстетическое состояние города».
Происходящие в последние годы социальные и экономические изменения в обществе в целом и российских городах в частности, привели к изменениям в существе ряда классических принципов градостроительства.
Основная причина изменения этих принципов - процесс пространственной интеграции городских функций, который проявляет все возрастающую активность.
Во-первых, это связано с рассредоточением по всему городу системы мест приложения труда. С одной стороны, проявляется все возрастающая тенденция увеличения занятости в сфере управления и обслуживания, то есть как раз в тех учреждениях, которые по условиям своего размещения в городе больше тяготеют к центру, чем к обособленным производственным зонам. С другой стороны, появляются места приложения труда, связанные с развитием индустрии отдыха и новых видов общественного обслуживания, расположенных по всей территории города.
Во-вторых, функции центра, предполагающие, в первую очередь, организацию обслуживания населения, активно вторгаются в систему озелененных, рекреационных территорий и территорий жилой застройки. Более того, они факти чески проникают и на территорию промышленных зон и активно распространяются по всей транспортно-коммуникационной системе города.
Общая направленность процесса пространственной интеграции городских функций заключена в преодолении разобщенности и угрожающей дифференциации его частей, в попытке вернуть городской среде утраченные ею качества целостности и полноты, насыщенности тесно переплетенными во времени и пространстве жизненными процессами [72].
В то же время переход от административной системы управления развитием города к рыночной принципиально изменил механизм формирования материально-финансовых ресурсов и потребовал создания новой модели управления городом. На смену монопольному собственнику - государству в результате политики приватизации приходят новые собственники основных фондов, осуществляющие градостроительную деятельность с целью извлечения прибыли.
Таким образом, основная задача администрации города сводится к созданию условий, обеспечивающих равные возможности субъектов градостроительной деятельности, и реализации градостроительной политики, направленной на обеспечение интересов всего городского сообщества. Решению этой задачи служит Генеральный план города.
Генеральный план должен дать ответ на две дилеммы: осуществлять ли дальнейшее развитее экономического потенциала города в рамках сложившегося народнохозяйственного профиля или произвести его изменение, дополнив новыми функциями, что повысит конкурентоспособность города в рыночной экономике; осуществлять ли территориальное развитие города с учетом его пригородной зоны или на основе наиболее целесообразного и эффективного использования главного ресурса города - территории, - в сложившихся границах.
Полагаем, что правильным решением является развитие в соответствии со второй частью как первой, так и второй названных дилемм. В настоящее время развитие городов происходит по интенсивному пути, то есть без расширения границ, за счет более рационального использования го родских территорий, завершения строительства каждого квартала и микрорайона, восстановления исторических центров, уплотнения городской застройки, освоения подземного пространства, конверсии территорий промышленной застройки. Это приводит к проявлению новых качеств городских территорий, изменяющих «внутреннее» содержание города.
Градостроительство и инвестиционные ресурсы - элементы одного блока развития города, управление которым состоит в разработке инвестиционно-градостроительной политики, направленной на поиск оптимального сочетания интересов государства и частных инвесторов. Градостроительная политика в рыночных условиях подразумевает формирование рынка инвестиций в капитальное строительство, создание привлекательных условий для инвестиций, что позволяет развивать городские территории.
Таким образом, градостроительное развитие в условиях рыночной экономики обусловлено законами спроса и предложения. Спрос инвестора на осуществление градостроительной деятельности формируется объективными потребностями развивающегося города и регулируется органами государственной власти посредством проводимой ими градостроительной политики.
Частный же инвестор при выборе варианта вложения капитала, в первую очередь, руководствуется доходностью вложенного капитала. Его действия продиктованы главной целью: извлечение максимальной прибыли.
С развитием инвестиционной деятельности прослеживается явная тенденция уменьшения количества строительных площадок на свободных территориях и переноса строительных мощностей на реконструкцию территорий имеющегося жилищного фонда с большой степенью износа.
Понятие «реконструкция» имеет много синонимов. Русские понятия: перестройка, переустройство, переделка, переоборудование, обновление. Иностранные термины: реконструкция, модернизация, реновация, реабилитация, ревитализация, реанимация, регенерация, трансформация, санация.
Выбор критериев оценки приоритетности включения в планы инвестиционной деятельности земельных участков на территориях больших городов
Правовой основой инвестиционной деятельности в Российской Федерации служат закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [94], а также закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в части норм, не противоречащих указанному выше закону) [31].
Указанные документы определяют правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, а также устанавливают гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности независимо от форм собственности.
Следовательно, комплексная реконструкция территорий больших городов, осуществляемая за счет привлечения как государственных, так и частных инвестиций, подпадает под действие данных законов.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами [17]. Исходя из целей инвестиционной деятельности, осуществляемой при комплексной реконструкции территорий больших городов, к ним относятся объекты жилищного назначения, создаваемые в рамках реализации инвестиционных проектов, а также различные объекты городской инфраструктуры в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации [15].
Применительно к существующей системе органов местного самоуправ ления заказчиками инвестиционной деятельности в крупных городах являются соответствующие комитеты, возможно - комитеты в соответствующих округах (префектурах) крупных городов, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие предконкурсную подготовку, организацию проведения конкурса по подбору инвестора и заключение инвестиционного контракта с победителем конкурса. В существующей системе органов местного самоуправления инвесторами могут быть также заказчики строительства, участвующие в долевом строительстве инвестиционного объекта.
Применительно к инвестиционной деятельности, осуществляемой при комплексной реконструкции территорий больших городов, пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы и муниципалитет (мэрия) в соответствии с долями, определенными при реализации инвестиционных конкурсов.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.
Учитывая специфику реализации инвестиционных проектов в крупных городах, основными принципами инвестиционной деятельности при комплексной реконструкции их территорий являются:
1) Интересы муниципалитета при осуществлении инвестиционной деятельности должны быть направлены на получение максимального количества жилых помещений надлежащего качества и по установленным нормам по результатам реализации инвестиционных проектов.
2) Рыночная стоимость доли муниципалитета в конечном инвестиционном объекте должна быть не меньше рыночной стоимости вовлекаемых в хозяйственный оборот земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, подлежащих реконструкции.
3) Доля инвестора в конечном инвестиционном объекте должна обеспечивать нормальную окупаемость вложенных средств и получение инвестором прибыли, соответствующей среднерыночному значению данного показателя в
регионе.
4) Цель инвестиционной деятельности заключается в реализации муниципальных нужд. Выбор инвестора должен производиться на конкурсной основе. В настоящее время отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд регулируются Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ.
5) Оценка эффективности инвестиционных проектов должна производиться как для муниципалитета, так и для инвестора.
Вкладом в инвестиционный проект со стороны инвестора являются собственные и (или) привлеченные средства, направляемые на создание инвестиционного объекта. Вкладом муниципалитета являются вовлекаемые в хозяйственный оборот земельные участки (объекты недвижимости), находящиеся в муниципальной с о бственно сти. 6) Инвестиционная деятельность в больших городах должна планироваться соответствующими структурами муниципалитета. Выбор объектов недвижимости под реконструкцию должен основываться на определении приоритетности их вовлечения. 7) Для осуществления инвестиционной деятельности в большом городе необходимо в составе системы управления муниципальным жилищным фондом города создать систему управления инвестиционной деятельностью. Порядок планирования и организации инвестиционной деятельности по комплексной реконструкции территорий больших городов должен состоять из следующих этапов: - а) оформление правоустанавливающих документов на земельные участки и объекты недвижимости, подлежащие комплексной реконструкции; - б) учет земельных участков и объектов недвижимости, подлежащих комплексной реконструкции, и их основных характеристик в автоматизированной базе данных;
Метод определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах
Понятие реализуемость инвестиционных проектов базируется на существе содержания слова «реализоваться» - «осуществиться» (с точки зрения плана) или «обратиться в деньги» (если речь идёт об активах, ценностях) [57]. В рамках настоящего исследования понятие «реализуемость» объединяет оба названных значения слова «реализоваться».
Предварительную оценку реализуемости инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов (далее - оценка реализуемости) целесообразно проводить органам муниципальной власти как правообладателями на объекты реконструкции. Для этого в структуре муниципалитета необходимо создать специальные подразделения (управления, отделы), на которые следует возложить функции по организации инвестиционной деятельности и, соответственно, оценке реализуемости. Оценку осуществляют при проверке расчетов и предложений потенциальных инвесторов по комплексной реконструкции территорий больших городов.
Оценка реализуемости проводится по двум составляющим: - оценка инвестиционной привлекательности муниципального объекта - с точки зрения потенциальных инвесторов; - оценка экономической эффективности вовлечения муниципальных объектов в комплексную реконструкцию - с точки зрения муниципалитета.
Решение задачи оптимального сочетания земли и пользователя, а также выбора участка, обладающего наибольшим потенциалом повышения стоимости, возможно с применением анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, базирующегося на одноимённом принципе. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка формулируется как использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, являющееся физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка.
Сущность анализа состоит в том, что орган муниципальной власти, планирующий вовлечение в инвестиционную деятельность по реконструкции муниципального объекта недвижимости, проводит предварительную оценку наиболее эффективного использования земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, планируемых к комплексной реконструкции, исходя из состояния рынка недвижимости в регионе.
Анализ и оценка наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям (рис. 3.1.1):
Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства (в первую очередь, соответствие «Правилам землепользования и застройки»). Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость.
Анализ рыночного спроса - исследование возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка. Позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования участка «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на данном сегменте рынке. Критериями выбора являются такие общеизвестные параметры, как прогнозируемая доходность, возможные риски проекта и ликвидность создаваемого объекта недвижимости. При их оценке требуются исследования рынка, широкое использование статистических данных и показателей развития рынка.
Ресурсные качества участка - его физические, грунтовые и ландшафтные характеристики. Технологическая осуществимость - возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.
Финансовая осуществимость - как могут быть решены задачи финансирования инвестиционного проекта, определены денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора, время поступления и оттока денежных средств, выручка от реализации продукции, платежи по обслуживанию долга, рефинансированию денежных средств.
С учётом названных критериев, определяется тип (типы) инвестиционного объекта по функциональному назначению (жилой, офисный, производственный, складской, многофункциональный и т.д.), который (которые) можно построить или в который можно реконструировать имеющиеся на данном земельном участке муниципальные объекты недвижимости.
Определение экономической эффективности совершенствования системы формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации
Метод отбора муниципальных объектов для проведения их реконструкции на инвестиционных условиях предназначен для использования органами муниципальной власти при принятии решений о включении данных объектов в планы реконструкции территорий больших городов, осуществляемой на инвестиционных условиях. Пользователем метода могут быть также потенциальные инвесторы.
Отбор инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов на инвестиционных условиях проводится по их приоритетности. Оценка приоритетности вовлечения муниципальных объектов в комплексную реконструкцию на инвестиционных условиях осуществляется на двух уровнях планирования и проводится в несколько этапов. Целью оценки является получение численных значений, отражающих предпочтительность и очередность реконструкции данных объектов относительно друг друга. Для формализации процесса оценки приоритетности используются следующие условные обозначения и понятия (табл. 3.3.1):
На первом этапе происходит сбор правообладателями имеющейся информации о территориях и объектах недвижимости, подлежащих комплексной реконструкции, которая используется для определения приоритетов 2-го уровня планирования, и, соответственно, оценка уровневых приоритетов. Таблица 3.3.1
Условные обозначения и понятия, используемые для формализации процесса оценки приоритетности Условные обозначения и понятия Элементы процесса оценки приоритетности вовлечениямуниципальных объектов в комплексную реконструкциюна инвестиционных условиях количество оцениваемых муниципальных объектов недвижимости, \ i n J количество критериев на уровнях планирования \ j k h уровни планирования инвестиционной деятельности, \ h 2 ХІ оцениваемые муниципальные объекты недвижимости tf критерий оценки на уровне h Af матрица парных сравнений критериев на уровне h м матрица парных сравнений муниципальных объектов недвижимости по 7-му критерию на уровне h w/1 локальный приоритету-го критерия на уровне h щ" локальный приоритет /-го муниципального объекта недвижимости поу-му критерию на уровне h Лтах наибольшее собственное значение главного собственного вектора матрицы Wih уровневый приоритет г-го муниципального объекта недвижимости w? приоритет г-го муниципального объекта недвижимости на уровне h Wi итоговый приоритет /-го муниципального объекта недвижимости Оценка приоритетов на данном уровне осуществляется с использованием следующих критериев 6J1: S - площадь ликвидируемого аварийного и ветхого муниципального фонда, неиспользуемых зданий и сооружений, земельных участков; 8І - качество оформления правоустанавливающих документов на муниципальные земельные участки и объекты недвижимости, предполагаемые к вовлечению в комплексную реконструкцию; 532 — влияние особенностей местного градостроительного законодательства на возможность осуществления и реализацию инвестиционных проектов; 6І — негативное влияние природно-климатических и техногенных факторов; д$ - уровень строительной готовности (при вовлечении объектов, незавершенных строительством);
На втором этапе приоритеты муниципальных объектов, подлежащих реконструкции, определяются после предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов. Основными участниками оценки на этом этапе являются органы муниципальной власти по организации инвестиционной деятельности.
Оценка приоритетности осуществляется с использованием критериев, отражающих организационно-экономическую предпочтительность реконструкции существующих объектов за счет средств инвестора. Данными критериями являются: д\ — площадь жилых помещений, подлежащих передаче муниципалитету инвестором по результатам реализации инвестиционного проекта в конце расчетного периода, кв.м; д\ - оптимальное значение общей площади жилых помещений при альтернативной досрочной передаче, кв.м; ЗІ - экономическая эффективность проведения реконструкции при условии передачи доли муниципалитета инвестором в конце расчетного периода реализации инвестиционного проекта, в относительных величинах; 5] - экономическая эффективность проведения реконструкции при условии передачи доли муниципалитета инвестором в конце расчетного периода реализации инвестиционного проекта, в абсолютных величинах; Sls - экономическая эффективность проведения реконструкции при условии досрочной альтернативной передачи доли муниципалитета инвестором, в относительных величинах; б\ - экономическая эффективность проведения реконструкции при условии досрочной альтернативной передачи доли муниципалитета инвестором, в абсолютных величинах. На третьем этапе органы муниципальной власти по организации инвестиционной деятельности проводят анализ информации о земельных участках и находящихся на них объектах недвижимости, планируемых к реконструкции на инвестиционных условиях, и осуществляют интеграцию приоритетов по каждому объекту, полученных на втором и первом уровнях планирования. После этого определяются итоговые приоритеты муниципальных объектов, которые могут быть использованы при принятии решений о включении их в планы комплексной реконструкции территорий больших городов на инвестиционных условиях, подготовки перечня муниципальных объектов недвижимого имущества и земельных участков, подлежащих комплексной реконструкции на инвестиционно-конкурсной основе.
Исходными данными для оценки приоритетов на 1-м уровне планирования являются данные БТИ, либо информационные карточки земельных участков и находящихся на них муниципальных объектов недвижимости, предполагаемых к комплексной реконструкции на инвестиционных условиях, составляемые правообладателями объектов с оценкой приоритетов 2-го "уровня и передаваемые в органы муниципалитета по организации инвестиционной деятельности.
