Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические положения установления границ и площадей территорий субъектов Российской Федерации как объектов землеустройства 10
1.1. Федеративное устройство Российской Федерации и роль землеустройства при формировании территорий субъектов Российской Федерации 10
1.2. Экономическое содержание, принципы и требования процесса установления административных границ и площадей субъектов Российской Федерации 23
1.3. Особенности установления границы города федерального значения Москвы
Глава 2. Анализ современного состояния и перспективы развития землепользования в границах новых территорий города Москвы 55
Современное состояние и необходимость развития новых территорий города Москвы 55 Организационно-территориальные условия использования сельскохозяйственных земель новых территорий города Москвы 82
Обоснование состава и содержания землеустроительных мероприятий по установлению границ и площади новых территорий города Москвы
Глава 3. Экономическое обоснование и эффективность установления административной границы города Москвы .
3.1. Обоснование развития территорий города Москвы и объёмов инвестирования в агропромышленный комплекс Московской области
3.2. Совершенствование методики установления границ и площади новых территорий города Москвы .
3.3. Экономическое обоснование землеустроительных мероприятий по установлению границ и площади новых территорий города Москвы 114
Заключение
Список использованных источников
- Экономическое содержание, принципы и требования процесса установления административных границ и площадей субъектов Российской Федерации
- Особенности установления границы города федерального значения Москвы
- Организационно-территориальные условия использования сельскохозяйственных земель новых территорий города Москвы
- Совершенствование методики установления границ и площади новых территорий города Москвы
Экономическое содержание, принципы и требования процесса установления административных границ и площадей субъектов Российской Федерации
Размер и местоположение Российской Федерации на карте мира, исторические, экономические, социальные факторы становления и развития государства во многом определили формирование сложной региональной структуры страны.
Важнейшей составляющей любого субъекта Российской Федерации является его территория, которая должна быть закреплена чёткими границами. Территория субъектов Российской Федерации в совокупности образует территорию страны, территория муниципальных образований образует территорию субъектов Российской Федерации. Все административно-территориальные образования имеют границы, отделяющие принадлежащие им земли от субъектов аналогичного уровня. Общая протяжённость государственных границ России составляет 60,9 тыс. км, протяжённость внутренних региональных границ составляет порядка 82 тыс. км [24]. Эти величины непостоянны, границы страны и регионов периодически изменяются, что вызывается историческими, национальными и хозяйственными причинами и осуществляется при заключении международных соглашений, перераспределении территорий субъектов Российской Федерации, освоении новых земель, выбора земельных участков для размещения крупных промышленных и рекреационных объектов.
Вопросами экономического обоснования установления границ и площади административно-территориальных образований рассматривались многими отечественными и зарубежными учёными: В.В. Артеменко, С.С. Артоболевским, А.А. Варламовым, С.Н. Волковым, Т.А. Емельяновой, Н.В. Комовым, Н.А. Кузнецовым, П.Ф. Лойко, С.И. Носовым, Ю.М. Рогатнёвым, А.В. Севостьяновым, Richard C. Feiock и др. [61, 62, 65, 66, 70, 80, 81, 98, 99, 100, 101, 121, 124, 130, 132, 133]. Рассмотрению вопросов изменения состава и соотношения территории субъектов Российской Федерации и других административно-территориальных образований, их внутреннего административно-территориального устройства и внешней политики посвящены кандидатские диссертации В.А. Баландина, Н.И. Иванова, С.П. Калинина, А.В. Мачанскиса, М.Ф. Орловой, А.И. Соловьёва, Е.А. Сысоевой [63, 87, 88, 97, 103, 108, 122, 126]. Несмотря на наличие научных работ по данной тематике, исследованию вопросов установления границ субъектов Российской Федерации с учётом современного практического опыта установления и изменения границ регионов не посвящены какие-либо фундаментальные научные труды.
Субъектный состав России закреплён Конституцией, где субъекты Российской Федерации перечислены по подгруппам, в основе выделения которых лежит их разновидовость [74, с. 49]. Установлен закрытый перечень административно-территориальных образований, которые являются в России субъектами Российской Федерации: автономные области и автономные округа, города федерального значения, края, области, республики [1, с. 10]. Каждый регион обладает всей полнотой государственной власти вне пределов компетенции Российской Федерации и региональным законодательством; системой органов государственной и судебной власти субъекта Российской Федерации и территорией, причем границы между регионами могут быть изменены только с их взаимного согласия. Субъект Российской Федерации как участок земли представляет собой часть земной поверхности с закреплёнными границами, и в пространственном отношении определяется именно местоположением собственной границы.
В тексте Конституции Российской Федерации отсутствует правовое регламентирование категории «территория субъекта Российской Федерации», но практически во всех конституциях и уставах субъектов Российской Федерации закрепляется положение, что территория региона является составной частью территории Российской Федерации [126, с. 89]. Таким образом, территория субъекта Российской Федерации - неотъемлемая часть территории Российской Федерации, на которой в соответствии с Конституцией и федеральным законодательством осуществляется юрисдикция данного субъекта Российской Федерации [73, с. 250; 24]. Тер 12 ритория субъекта Российской Федерации как сложная система требует конкретного изучения и прогнозирования последствий изменения любого параметра системы, одним из которых является граница региона.
Базовыми аспектами любого процесса является его понятийный аппарат. Сформулируем основные термины, касающиеся установления границ субъектов Российской Федерации:
Граница субъекта Российской Федерации. Законодательством установлено определение границы Российской Федерации, в котором прослеживается два основных компонента: пространственный, определяющий положение России как земельного участка, и правовой, регламентирующий предел действия прав по управлению ресурсами, находящимися внутри её границ [9, с. 3]. На основании анализа определения государственной границы Российской Федерации и схожих терминов [59; 70, с. 223; 72, с. 12] можно предложить следующее определение понятия «граница субъекта Российской Федерации» - это сплошная замкнутая линия земной поверхности и проходящая по этой линии вертикальная плоскость, определяющая предел территории субъекта Российской Федерации и действия имущественных прав на территорию субъекта Российской Федерации, графически и текстово отображённая в землеустроительной, планировочной документации и иных картографических материалах с определением координат с необходимой точностью, согласованная со смежными собственниками, зарегистрированная в кадастровых органах и установленная на местности в соответствии с федеральными законами [3; 5, c. 20-25; 6, с. 120-130; 8, с. 20; 10, с. 25; 91, с. 15].
Особенности установления границы города федерального значения Москвы
Во всех случаях, не перечисленных выше, земельные участки, занятые объектами капитального строительства, отчуждаются собственникам данных объектов по цене 100 % от кадастровой стоимости участка. Процедура снятия запрета на строительства связана с изменением разрешенного использования земельного участка, в результате которого происходит увеличение кадастровой стоимости, например, кадастровая стоимость производственных земель в г. Москве в среднем в три раза ниже стоимости земель, предназначенных для размещения офисных зданий. В случае строительства офисных зданий на земельном участке, приобретенном для производственных целей за 20 % от его кадастровой стоимости, плата за снятие запрета на строительство будет исчисляться в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения офисных зданий. Таким образом, за снятие запрета на строительство собственник земельного участка вынужден будет уплатить сумму в 12 раз превышающую «льготную» выкупную стоимость данного участка (240% от первоначальной кадастровой стоимости производственных земель). В этой связи, в рассматриваемом случае экономическим интересам землепользователя, планирующего строительство, будет отвечать выкуп земельного участка за 100 % от кадастровой стоимости участка (что в 5 раз превышает льготную выкупную цену) без необходимости снимать запрет на строительство.
В Московской области земельные отношения представлены более широким спектром целей использования предлагаемых земельных участков, поскольку в регионе присутствуют земли всех семи категорий земель, в том числе и земель населённых пунктов. На территории области нет вышеуказанных ограничений на продажу земельных участков, которые закреплены законодательством города Москвы.
Законодательством Московской области установлено, что после 01.07.2012 г. выкупная цена земельных участков определяется в размере: 1) Трех процентов от кадастровой стоимости земельного участка: для земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства; для земель вне зависимости от их категории, с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (индивидуального гаражного строительства). 2) Пятнадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка для всех земельных участков, которые не перечислены выше.
Исходя из вышеизложенного видно, что выкупная цена на земельные участки в городе Москве и Московской области значительно отличается. Сроки аренды для земельных участков города Москвы устанавливаются следующие: 1. Для размещения строений и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, передаются исключительно в аренду на срок не более пяти лет. 2. В границах земель общего пользования могут передаваться в аренду на срок не более одного года. 3. В границах земель, зарезервированных для государственных нужд города Москвы, могут передаваться в аренду на срок, не превышающий срок резервирования. 4. Земли общего пользования, занятые транспортными магистралями, улицами, площадями, проездами, дорогами, набережными, береговой полосой, пешеходными путями, предоставляются для ведения ремонтных и строительных работ без права строительства объектов недвижимости на указанных участках на срок проведения соответствующих работ, а также для иных целей в случаях и порядке, которые установлены Правительством Москвы.
5. Земли, занятые объектами капитального строительства - от 25 до 49 лет. В приложении 12 приведена динамика изменения принадлежности территории города Москвы по формам собственности и иным правам на землю, согласно данным которой в столице основные площади земель находятся в государственной собственности. По состоянию на 01.01.2013 г. право муниципальной собственности в Москве было зарегистрировано на 0,147 тыс. га, и они не имеют особо значения для исследования вопросов установления границы города.
Для обеспечения развития города был утверждён специальный нормативно-правовой акт, согласно которому упрощается порядок изъятия земельных участков для государственных нужд и нужд развития города в целом [7]. Для государственных нужд города Москвы земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, изымаются в случаях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также для: - реализации городских целевых программ при отсутствии иных вариантов размещения объектов капитального строительства, предусмотренных соответствующей программой; - выполнения обязательств города Москвы по соглашениям и договорам города Москвы при отсутствии иных вариантов размещения объектов капитального строительства, предусмотренных соглашением или договором; застройки в соответствии с Генеральным планом города Москвы, правилами землепользования и застройки в городе Москве [4, с.3; 7].
Резервирование земель для государственных нужд города Москвы осуществляется в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иных объектов, в соответствии с федеральным законодательством, и в границах зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных нужд города Москвы. Размещение объектов капитального строительства и застройка направлены в первую очередь на обеспечение реализации цели категории земель населённых пунктов.
Организационно-территориальные условия использования сельскохозяйственных земель новых территорий города Москвы
Территория внутригородского муниципального образования Кунцево города Москвы формируется из трех обособленных участков (рис. 20). Более того, одна из частей района (Конезавод ВТБ) является эксклавом, то есть отделена от остальной территории города Москвы землями Московской области, что вызывает чересполосицу земель района.
Сформированная из частей двух поселений Одинцовского района Московской области отдельная территория «Конезавод ВТБ» вызывает нарушения функционирования единой инфраструктуры районов, поселений, системы жилищно-коммунального хозяйства; вызывает чересполосицу земельных участков автомобильных дорог, инженерных сетей, объектов энергоснабжения.
Формирование территории любого городского района происходит с учетом исторических, географических, градостроительных особенностей соответствующей территории, численности населения. В процессе его развития формируется определенная организация культурно-бытовой, транспортной и инженерной инфраструктуры.
Рисунок 20 - Схема расположения внутригородского муниципального образования Кунцево на территории города Москвы
Таким образом, создавшаяся после принятия Соглашения и присоединения отдельной площадки «Рублёво-Архангельское» (в Соглашении она фигурирует в качестве «участка № 4») раздробленность района Кунцево города Москвы может создать социальное напряжение, затруднить управление и контроль над территорией. Также, отнесение территории «Конезавод ВТБ» к району Кунцево, с которым она не имеет точек соприкосновения, обесценивает земельные участки, оказывает вредное влияние на организацию территории, препятствует применению усовершенствованных систем полеводства, даёт повод к возбуждению постоянных судебных споров и аграрных беспорядков, расшатывает юридические основания владения. Поэтому с землеустроительной точки зрения было бы правильнее данный участок не включать в границы Москвы, оставив его на балансе Московской области.
Одним из недостатков землепользования также является вклинивание. Под вклиниванием понимают проникновение части земель в виде клина, выступа в земли другого землепользования. Вклинивание вызывает дробление земельных участков, ухудшает их конфигурацию, создает затруднения при их использовании.
На границе между городом Москвой и Московской областью встречаются значительные по площади вклинивания (рис.22). Не устранение данного недостатка влечет за собой сложности (в основном хозяйственного и экономического характера) для собственников земельных участков, в последующем развитии приграничных территорий.
Одним из недостатков землевладений и землепользований является изломанность границ, под которой понимают размещение под острыми углами границ земельных участков, вызывающее неудобства в их использовании, ухудшающее конфигурацию существующего массива. Она создает неудобства для внутрихозяйственной организации территории, вызывает дробление участков, ухудшает конфигурацию. Особенно это важно для сельскохозяйственных земель, на которых также затрудняется использование техники, что приводит к недопашкам, недосеву, выводу земель из оборота.
Устанавливаемая граница должна учитывать существующее устройство и состояние территории (размещение существующих землевладений и землепользова-ний, фондов земель, дорог, населенных пунктов, особо охраняемых природных территорий, водных источников), учитывать размещение и хозяйственное назначение существующих населенных пунктов. Поэтому в некоторых случаях изломанность прохождения границы обоснована. Во всех других ситуациях это недопустимо.
Протяженность границ присоединенных территорий составляет 486,5 км. Из них на изломанные границы приходится 225,3 км.
Проектом землеустройства предполагается ликвидировать изломанность границ путем взаимообмена части территорий города Москвы и Московской области. Случай 3 рассмотрен на примере прохождения границы города Москвы по поселению Новофедоровское, входящего в состав города. Результатом изменения границы станет включение в Москву территории площадью 7,3 гектар.
Совершенствование методики установления границ и площади новых территорий города Москвы
Анализ существующего использования территории города Москвы за 2006-2014 гг., приведённый в работе, позволил выявить следующие тенденции: увеличение площади застроенной территории, в том числе занятой промышленными предприятиями и землями под дорогами, что ухудшает экологическую обстановку в городе; уменьшение удельного веса рекреационных и сельскохозяйственных земель в городе, что не оптимально с градостроительной и экологической точек зрения; не упорядочение использования земель новых территорий, что объясняется отсутствием документов территориального планирования и землеустройства; отсутствие регламентации использования сельскохозяйственных земель города Москвы. В ходе анализа природно-ресурсного потенциала новых территорий города Москвы определена максимальная площадь свободных земель на новых территориях, пригодных для нового строительства в размере 19,2 тыс. га, что составляет всего 13% от общей площади присоединённой территории. Для разработки документов по развитию новых территорий города Москвы в диссертации предлагается ввести переходный период на 2015-2016 гг., за который необходимо разработать схему территориального планирования и схему землеустройства новых территорий города Москвы как основу для последующей разработки генерального плана развития города Москвы.
Как показали исследования, муниципальные образования Московской области, находящиеся между Киевским и Варшавским шоссе, присоединены к городу Москве без изменения своих границ. Это привело к наличию большого объёма проблем с конфигурацией присоединённых территорий и недостатками землевладений и землепользований приграничных земельных участков. Общая протяжённость границы города Москвы в настоящее время составляет 641,4 км, в том числе протяженность границ присоединенных территорий составляет 423,1 км, из которых не закреплены межевыми знаками 225,5 км (35,2%). На протяжённости 172,5 км (26,9%) выявлены недостатки приграничных земельных участков, а на длине в 423,1 км (65,9%) выявлены нарушения требований землеустройства. В диссертации предложены 5 типовых ситуаций по недостаткам границ приграничных земельных участков, для устранения которых предлагается произвести обмен земельными участками между г. Москвой и Московской областью общей площадью 5957,53 га. В результате проведённой корректировки границы недостатки приграничных земельных участков будут ликвидированы, межевые знаки установлены по всей длине границы города, устранены чересполосица, дальноземелье, вклинивания и вкрапливания, что обеспечит соблюдение требований землеустроительного проектирования и сократит затраты по использованию земель на 300 млн. руб.
В ходе исследования выявлено, что в результате присоединения земель к городу Москве в 2012 году из Московской области была передана территория размером в 148,8 тыс. га. Общая кадастровая стоимость этих земель составляет 1170,4 млрд. руб. Это привело к убыткам сельскохозяйственного производства, включая упущенную выгоду, в размере 22,8 млрд. руб., сокращению земельных платежей в размере 0,8 млрд. руб. в год. В этой связи для сохранения эффективного территориального развития Московской области, бесперебойного снабжения города Москвы и Московской области продуктами питания (обеспечения продовольственной безопасности столичного региона) в диссертации предлагается предусмотреть субсидирование бюджета Московской области для развития всех отраслей экономики региона в размере 1326,6 млрд. руб., в том числе: 156,2 млрд. руб. на освоение новых сельскохозяйственных земель взамен изъятых, 1170,4 млрд. руб. - на поддержку отраслей экономики, включая поддержку сельских товаропроизводителей, развитие производственной и социальной инфраструктуры, включая дорожную сеть.
Для осуществления комплекса вышеназванных землеустроительных работ в диссертационном исследовании разработаны общая схема процессов установления границ субъектов Российской Федерации, состав и содержание необходимых подготовительных, технических и проектно-изыскательских работ, методика и порядок установления границы города Москвы. Даны рекомендации по внесению изменений в состав землеустроительной и градостроительной документации, что позволит минимизировать количество возможных земельных споров, учесть интересы развития всех отраслей экономики регионов, обосновать налоговую базу и организовать рациональное использование земель.
При оценке экономической эффективности установления границы города Москвы в диссертации предлагается использовать макроэкономические и микроэко номические показатели: удельный вес земельных участков с установленным видом разрешённого использования относительно общего количества включённых в город земельных участков; уровень инвестиций в основной капитал, повышение которого возможно за счёт уменьшения рисков при инвестировании в приграничные земельные участки; объёмы и рост инвестиций по отраслям экономики; показатели, характеризующие совмещение границ субъекта Российской Федерации с границей сложившегося экономического района (создание особых «экономических агломераций»); удельный вес прибыльных предприятий по отношению к общему количеству предприятия региона; повышение годовой эффективности регионального бюджета за счёт оптимизации налоговых сборов региона при изменении границы субъекта Российской Федерации, в том числе земельного налога; уровень занятости населения региона; показатели оптимизации экономических связей между конкретными производителями и инвесторами; изменение количества территориальных споров и неудобств земельных участков; показатели сокращения затрат на перевозку грузов и рабочих благодаря оптимизации размещения отраслей производства в регионе; показатели увеличения инвестиций в развитие инфраструктуры для сокращения транспортных расходов.
Расчёт экономической эффективности предлагаемых мероприятий показал, что при проведении рекомендуемых землеустроительных мероприятий кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения Московской области вырастет на 3,7 млрд.руб. за счёт введения в оборот вновь осваиваемых, неиспользуемых в настоящее время земельных участков. Общий объём земельных платежей в бюджеты регионов увеличится на 1,3 млрд. руб. ежегодно, в том числе по Московской области на 1,0 млрд. руб. Доходы бюджетов регионов с учётом совершенствования процесса установления границы субъектов Российской Федерации на основе землеустройства вырастут с 1592,2 млрд. руб. до 1604,4 млрд. руб. для г. Москвы и с 320,9 млрд. руб. до 350,0 млрд. руб. для Московской области.
