Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Ипотечный механизм в системе экономических отношений 8
1.1. Необходимость развития экономических отношений 8
1.2. Ипотечный механизм: понятие и сущность 22
1.3. Методические подходы к формированию ипотечного механизма в сельском хозяйстве 39
Глава 2. Использование ипотечного механизма в сельском хозяйстве 46
2.1. Характеристика развития ипотечных отношений в дореволюционной России 46
2.2. Зарубежный опыт использования ипотечного механизма в аграрной сфере 60
2.3. Современные предпосылки развития ипотечного механизма в сельском хозяйстве 75
Глава 3. Основные направления формирования ипотечного механизма и его использования в сельском хозяйстве 91
3.1. Организационно-правовые основы ипотечного механизма в сельском хозяйстве 91
3.2. Экономическая система ипотечного механизма 103
Выводы и предложения 125
Список использованной литературы 129
Приложения 140
- Необходимость развития экономических отношений
- Ипотечный механизм: понятие и сущность
- Характеристика развития ипотечных отношений в дореволюционной России
- Организационно-правовые основы ипотечного механизма в сельском хозяйстве
Введение к работе
Низкая эффективность производства сельскохозяйственной продукции и недостаточно рациональное использование ресурсного потенциала непосредственно связаны с дефицитом капиталов долгосрочного характера. В этой связи одной из важнейших проблем экономики страны является привлечение финансовых ресурсов в сферу сельскохозяйственного производства.
На сложившееся финансово-экономическое положение в сельском хозяйстве негативное влияние оказывают система цен на продовольствие, низкая покупательная способность населения, увеличение импорта продовольственных товаров и другие. Применяемые формы, методы и способы государственного регулирования (бюджетное финансирование, дотации и компенсации, льготное кредитование и лизинг, налоговые льготы, система страхования) не обеспечивают сбалансированности и эффективности сельскохозяйственного производства.
В новых условиях хозяйствования при переходе от уравнительного распределения ресурсов к адресному, преимущественно на конкурсной основе, исключительно важно обоснование потребности и эффективности их использования на основе оценки инвестиционных проектов, в том числе с использованием залоговых операций и, что особенно актуально, ипотечного механизма.
Данный подход предполагает формирование ипотечного механизма и его использование, объединяющего правовые и организационные аспекты, систему экономического регулирования. Освоение этого механизма возможно с созданием привлекательной среды и необходимых условий для инвестирования в сельское хозяйство внебюджетными финансово-кредитными институтами, как отечественными, так и зарубежными.
В разные периоды проблеме ипотечного механизма в экономической литературе было посвящено достаточно много внимания. В частности, к этой проблеме обращались известные русские и зарубежные ученые, такие как И.А. Базанов, М.Я. Герценштейн, Дж. Генри, П. Дегай, Б. Ульпи, С.С. Хрулев. Их работы были
посвящены вопросам ипотеки, ипотечной системы, ипотечных банков, а также политике правительства в этой области.
Проблеме ипотечного механизма в сельском хозяйстве в современной экономической литературе отводится недостаточное внимание. В то же время отдельные аспекты этой проблемы находят фрагментарное отражение в работах таких ученых и специалистов, как И.Н. Буздалов, Н.В. Комов, Э.Н. Крылатых, П.Ф. Лойко, Д.Н. Письменная, Н.А. Проскурякова, Ю.Л. Райский, М.Г. Ратгауз, А.Э. Сагайдак, Е.В. Семенова, Е. В. Серова, Т.А. Стрельникова, Е.А. Суханов, В.И. Таранков, В.Н. Хлыстун, Р. Г. Янбых и др.
Значительное внимание к рассматриваемой проблеме вызвано ее злободневностью, с одной стороны, и нерешенностью - с другой. В частности, решение вопросов экономического характера, правовые аспекты и организационная система не объединены вместе, и, таким образом, отсутсвует единая основа их взаимодействия. Недостаточно обоснована методология, служащая базой для разработки конкретных методик и отдельных приемов экономического регулирования рационального землепользования. Комплекс указанных проблем как в теоретическом, так и в практическом плане обусловил актуальность и предопределил выбор темы настоящего исследования.
Цель диссертационной работы - обоснование научно-методических положений и разработка практических предложений по формированию и использованию ипотечного механизма, обеспечивающего регулирование экономических отношений между участниками инвестиционного процесса в сельском хозяйстве.
В соответствии с целью были поставлены и решены следующие задачи:
изучены теоретические и методические вопросы развития ипотечного механизма;
выявлены роль и место ипотечного механизма в системе экономических отношений в сельском хозяйстве;
- обоснованы научно-методические подходы к формированию и использованию
ипотечного механизма в сельском хозяйстве;
обобщены тенденции отечественного и зарубежного опыта использования ипотечного механизма в аграрной сфере экономики;
разработана модель организационной системы ипотечного механизма на региональном уровне;
обоснована необходимая совокупность рычагов и инструментов, составляющих экономическую основу ипотечного механизма.
Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с организацией и использованием ипотечного механизма и финансово-кредитным регулированием этого процесса. Объект исследования - формирование и развитие ипотечного механизма при инвестировании в сельское хозяйство на примере отечественной и зарубежной практики.
Методологической основой настоящей работы является комплексный подход к исследованию процесса формирования ипотечного механизма в рамках проектного инвестирования в сельское хозяйство.
Теоретической и методической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых - классиков экономической теории, практиков в области кредитования аграрного сектора экономики, проектного анализа и оценки, законодательные акты и нормативные документы, разработки научно-исследовательских учреждений и коммерческих институтов в рамках ипотечного механизма, а также справочная литература и зарубежные методики.
При разработке конкретных предложений и моделей применялись в основном общепринятые методы и приемы экономических исследований. При анализе отечественного и зарубежного опыта использовались методы монографический и системного анализа. Организационно-правовые и экономические разработки основывались на конструктивном и абстрактно-логическом методах исследования.
Новизна научного исследования содержится в следующих положениях диссертации:
- обосновании методических подходов к формированию ипотечного механизма
в сельском хозяйстве, которые предусматривают обеспечение правовой базы,
оптимизацию рыночной инфраструктуры и механизма взаимодействия ее элементов,
регулирование финансовых условий при непосредственном участии государственных
органов управления, использование ипотечного кредита на реализацию эффективных
и конкурентоспособных проектов в аграрной сфере;
разработке модели организационной системы ипотечного механизма, адекватной особенностям сельскохозяйственного производства и уровню развития земельного оборота, достижению оптимального взаимодействия институтов, ее составляющих, с предложениями по приведению нормативно-правовой базы в соответствие с требованиями инвестиционного процесса в сельском хозяйстве;
определении системы экономического регулирования отношений между участниками инвестиционного процесса, включающей методические подходы к оценке инвестиционных сельскохозяйственных проектов, оптимизацию схем ипотечного кредитования с учетом особенностей сельскохозяйственного производства, механизм страхования и распределения рисков, условия мобилизации ипотечного капитала.
Практическое значение и реализация результатов исследования. Проведенное исследование позволяет использовать полученные результаты в разработке региональных программ стабилизации и развития АПК, обосновании и оценке инвестиционных проектов в сельском хозяйстве, выработке концепции развития сельскохозяйственной кредитной системы. Отдельные методические разработки, в частности, анализ инвестиционных сельскохозяйственных проектов с учетом дисконтирования, модель комбинации и оптимизации схем ипотечного кредитования могут быть применены в качестве учебных пособий для
сельскохозяйственных вузов и учреждений системы повышения квалификации работников сельского хозяйства.
Необходимость развития экономических отношений
Важнейшими направлениями современной аграрной политики являются совершенствование экономических и земельных отношений. Аграрные отношения как важнейшая специфическая часть общественной системы экономических отношений включает взаимодействие между людьми в процессе производства, обмена и потребления материальных благ, определяемое характером землевладения и землепользования, характером земельной собственности. Земельная реформа включает изменения земельных отношений не только в сельском хозяйстве. Вместе с тем она затрагивает и реформирование сельскохозяйственных предприятий, экономическую систему регулирования АПК, социальное развитие села. Таким образом, аграрные и земельные отношения взаимосвязаны и взаимообусловлены.
В литературе имеется множество различных определений земельных отношений. В самом широком смысле слова под земельными отношениями понимается совокупность правовых, организационных и экономических отношений, возникающих между людьми по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами как основным средством производства для сельского хозяйства.
Экономическое регулирование земельных отношений предусматривает использование различных инструментов. Наше исследование охватывает круг вопросов, связанных с финансово-кредитной системой, а также регулированием земельного оборота.
Под финансово-кредитной системой в экономической литературе принято понимать совокупность форм и методов, с помощью которых обеспечиваются распределительные отношения, образование доходов и накоплений, создание и использование централизованных и децентрализованных фондов денежных средств, совокупность кредитных отношений, а также система финансовых учреждений государства и финансово-кредитных институтов.
Реформирование системы экономических отношений в АПК и, в частности, в сельском хозяйстве повлекло за собой адекватный переход от централизованно-административных методов регулирования к рыночным, что в свою очередь изменило весь экономический механизм в сельском хозяйстве.
Старая система экономических отношений в сельском хозяйстве характеризовалась следующими отличительными чертами в сфере финансов отрасли: - цены на продукцию сельского хозяйства и ресурсы для него фиксировались государством, государством задавалось и их соотношение; - плановость экономики требовала соблюдения равновыгодное аграрного производства каждой из отраслей и в каждом регионе, что в свою очередь обусловливало отраслевую и региональную дифференциацию цен; - инвестиции и оборотные средства выделялись централизованно, под объемы запланированного производства и под льготные проценты; - внутрихозяйственные показатели затрат и прибыли также централизованно нормировались (92).
Спонтанный переход к рыночным отношениям в сельском хозяйстве в одночасье разрушил прежний механизм, в результате чего разбалансировалась экономическая система в аграрном секторе экономики.
Для сельхозтоваропроизводителей функционирование в рыночных условиях означает отказ от централизованных методов управления и переход к новым, рыночным методам управления, которые строятся на экономическом регулировании. Это обусловило изменение подходов к ценообразованию, налогообложению, страхованию, а также изменение курса финансово-кредитной и инвестиционной политики.
Основу современных экономических отношений составляет система ценообразования. Цена как экономическая категория функционировала и в дореформенный период. С помощью цен регулировались отношения между городом и деревней, между отраслями АПК и внутри самого сельского хозяйства, а также рентные отношения. Однако в настоящее время изменилось внутреннее содержание этой важнейшей экономической категории.
Как известно, в дореформенный период ценовое регулирование осуществлялось сверху донизу через органы управления АПК. Следовательно, на региональном уровне цена выполняла те функции, которые были заданы в плановом порядке. Следует также отметить, что с помощью механизма дифференциации закупочных цен и разного рода надбавок государством осуществлялось перераспределение земельной ренты.
В условиях либерализации цен произошло их изменение как в масштабе, так и в паритетных отношениях. Вследствие этого ценовые эквиваленты в последние годы, как и прогнозировалось учеными, сложились крайне неблагоприятно для сельского хозяйства. Наиболее важными причинами этого являются: - либерализация цен на материально-технические ресурсы и услуги без увязки с динамикой цен на сельскохозяйственную продукцию; - ограничения в формировании цен на сельскохозяйственное сырье со стороны монополизированных перерабатывающих предприятий, торгово-заготовительных и агросервисных структур; - снижение платежеспособного спроса населения; - воздействие на рынок относительно низких цен на импортируемое продовольствие.
Есть достаточно много данных, подтверждающих диспаритетность отношений сельского хозяйства с другими отраслями экономики. Так, наиболее значительным был рост цен в отраслях, которые обеспечивают сельское хозяйство минеральными удобрениями, запасными частями, производственными услугами, комбикормами. Цены на минеральные удобрения за 1996 г. возросли на 86 %, на запасные части и комбикорма - почти вдвое. Несмотря на некоторое снижение темпов повышения цен на горюче-смазочные материалы, соотношение цен на них и цен на сельскохозяйственную продукцию остается неблагоприятным для села. Если в 1991 г. цена тонны дизельного топлива была эквивалентна 0,4 т зерна, то в 1996 г. -1,6 т. При сохранении соотношения цен на уровне 1990 г. выручка за 1 т пшеницы составила бы 3,3 млн руб. В середине 1996 г. гарантированная цена на пшеницу мягкую III класса была определена в размере 850 тыс руб. (95).
Наряду с этим падает доля сельскохозяйственных товаропроизводителей в розничных ценах. Например, по материалам Минсельхозпрода РФ, по молоку она упала с 83 % в 1991 г. до 33 % в 1995 г., по хлебу - с 32 % до 11 %, по мясу говядины -с 84 % до 49 %. Стоимость производства и доведения до потребителя сахара в среднем в 3-5 раз превышает стоимость сахарной свеклы как исходного сырья.
Ипотечный механизм: понятие и сущность
В условиях аграрного реформирования значительная роль отводится совершенствованию финансово-іфедитной системы. В этой связи важное место может занять ипотечный механизм. С целью лучшего понимания и рассмотрения сути проблемы обратимся к понятийному аппарату, раскрывающему содержание ипотечного механизма. Среди определений понятия "ипотека" рассмотрим заслуживающие внимания материалы литературных источников. Термин "ипотека" (hypotheca) имеет греческое происхождение. На стадии зарождения отношения она означала столб, который ставили на арендованный участок земли в знак запрета арендатору вывозить с участка "все приведенное, привезенное, принесенное" до погашения задолженности арендодателю. Иначе говоря, находящееся на арендованном участке имущество арендатора считалось находящимся в залоге у арендодателя в обеспечение его требований по арендной плате, что и подтверждалось ипотекой (20, с. 155). Под другим углом зрения рассматривал сущность ипотеки Дегай П. Он утверждает, что "... у римлян залог различался от ипотеки тем, что при первом имение, служившее обеспечением, поступало во владение кредитора, а при последней образовало, без ввода во владение, одно право на удовлетворение определенною собственностью" (22, с. 29-30). Углубленное и подробное понимание сути ипотеки приведено в Энциклопедическом словаре Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. Отмечается, что "ипотека представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение... Ипотека есть вещное право, но оно становится вещным лишь с внесением его в подлежащую книгу. Ипотека лежит на имении, независимо от перемены собственника. Ипотечное право имеет дополнительный характер и самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. В связи с этим находится начало специальности ипотеки, заключающееся в точном определении... суммы, до которой ипотека простирается, и недвижимости, составляющей предмет обеспечения. Правооснованием ипотеки может быть закон, договор, завещание и судебное решение, вследствие чего ипотеки бывают: 1) законные, 2) договорные, 3) завещательные и 4) судебные" (117, с. 294-295). Из перечисленных видов ипотек особый интерес представляет судебная или принудительная ипотека. Этот вид ипотеки был принят и российским проектом вотчинного устава, который предоставлял право установления на основании судебного решения или государственного указа принудительной ипотеки не только правительственным, но и земским, городским и общественным учреждениям, в отношении причитающихся им сборов (117, с.295-296). В Большой Советской Энциклопедии ипотека представляется как "залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, т.е. ипотечного кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту" \ Полагаясь на данный источник, не трудно заметить, с одной стороны, наиболее распространенное отношение к ипотеке как форме перераспределения дохода, который создается в сельском хозяйстве: благодаря ипотеке в данном случае банковские структуры, включая государственные и кооперативные, устанавливают контроль за использованием земельного фонда и изымают часть ренты в виде процента по ипотечному кредиту. С другой стороны, ипотечный кредит является одним из источников привлечения долгосрочных ресурсов в аграрный сектор экономики. В других источниках ипотека рассматривается как более конкретный инструмент регулирования экономических отношений. "Ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору". В Гражданском Кодексе ипотека земельных участков предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества рассматривается как разновидность залога в обеспечение исполнения обязательств (ст. 329, 334 гл. 23 ГК). При этом обязательства определяются как действия по передаче имущества, выполнению работы, уплате денег и т.п., либо воздержание от определенного действия (ст. 307 гл. 21 ГК). Согласно закону "О залоге" ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им (ст. 42 Закона). Несмотря на различия в акцентах, приведенные определения раскрывают содержание одного и того же экономического явления. Вместе с тем для более полного представления проблемы необходимо рассмотреть особенности ипотечной системы. В энциклопедической литературе под ипотечной системой понимается установленный законодательством порядок записи прав на недвижимые имущества в поземельные или ипотечные книги, состоящие в заведывании суда или иного учреждения публичного типа. При этом опираются на ведение поземельных книг, состоящее в записи прав на недвижимые имущества, либо ипотечных книг, ограничивающееся одним залогом и допускающее запись других прав на недвижимости ради обеспечения залога. Поэтому поземельные книги обеспечивают регистрацию всех юридических изменений и учет оборота всех наличных земельных участков. Отличие их друг от друга и решающий признак ипотечной системы лежит не в записях права в поземельной книге, а в юридических последствиях этой записи (8,116,117). Ипотечная система проводит строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением: под первым подразумевается материальное, под вторым -формальное уничтожение ипотечного права по поземельной (ипотечной) книге (117, с. 296). Для более полного представления ипотечной системы целесообразно выделить основные ее принципы. В экономической литературе на этот счет имеется широкий спектр взглядов, зачастую носящих расплывчатый характер. В этой связи нами предпринята попытка обобщить их и представить в следующем порядке: 1. Вследствие принципа внесения вещных прав в поземельную книгу, последняя раскрывает и устанавливает юридические отношения имения. Внесению подлежат первоначальное установление права, его переходы и прекращение права (117, с.297). Причем запись приурочивается не к названиям собственников, а к самим имениям. 2. Начало специальности. В поземельной книге обозначается и точно описывается имение. Описание имеет целью индивидуализировать имение, обособить его от других. В этом - отличие описания поземельной книги от кадастровых данных, которые касаются фактического положения имения (состава, пространства, стоимости) (117, с. 298-299). 3. Начало гласности или публичности. В силу гласности ипотечных книг содержание их признается общеизвестным и достоверным для лиц, приобретающих по ним права. Возможность справляться с содержанием поземельных книг называют принципом формальной публичности этих книг. Принцип материальной публичности или публичной достоверности поземельных книг определяется как устанавливаемое нормами материального гражданского права предположение о полноте и правильности содержания этих книг (116).
Характеристика развития ипотечных отношений в дореволюционной России
Известно, что дореволюционная Россия имеет богатый опыт проведения ипотечных операций, основанных на залоге сельскохозяйственной недвижимости. Следует подчеркнуть особую, специфическую ситуацию, сложившуюся в стране во второй половине XIX в. Задолженность частного землевладения земельным банкам росла из года в год. Из многочисленных литературных источников известно, что в конце 70-х гг. XIX в. в связи с усилением строительства железных дорог многие помещики закладывали свои имения с тем, чтобы полученные средства поместить в железнодорожное строительство, обещавшее большие прибыли. С ликвидацией крепостного права долгосрочный кредит под залог душ для дворянства был закрыт.
Развитие ипотечных отношений в России тесно связано с реформой 1861 г. по отмене крепостного права. В рамках проводимого исследования представляет интерес точка зрения зарубежного ученого-экономиста Стивена Хок (Университет штата Айова, США). В своей работе "Банковский кризис, крестьянская реформа и выкупная операция в России. 1857-1861 г." он утверждает, что недооцененной оказалась роль кризиса банковской системы.
Государственные кредитные учреждения в России были созданы во второй половине XVIII столетия для того, чтобы обеспечить помещиков дешевым и надежным источником долгосрочных займов. Предоставляя долгосрочные займы и одновременно обслуживая вклады до востребования, такая банковская система имела серьезный структурный недостаток: чтобы избежать массового изъятия вкладов, правительство было вынуждено ограничивать другие возможности инвестиций.
В 1859 г. правительство оказалось перед лицом таких проблем, как растущий государственный долг, инфляция, отрицательный платежный баланс, неблагоприятный климат для внешних займов, невозможность восстановить обратимость рубля и, наконец, крах государственных кредитных учреждений (112, C.91). Преследуя цели перемещения капитала из государственных кредитных учреждений в акционерные компании и сокращения государственных расходов в 1857 г. правительство понизило проценты по вкладам в государственных кредитных учреждениях с 4 до 3 %, а по займам - с 5 до 4 % (112, с.95). По проведении собственного исследования С. Хок утверждает, что в результате правительственных мер по превращению вкладов до востребования в долгосрочные ценные бумаги посредством выпуска облигаций, или билетов непрерывного дохода, помещики платили 4 % по займам в банках, а те в свою очередь выплачивали 5 % держателям облигаций (112, с.95).
В течение 1859 г. были созданы многочисленные комиссии, в т.ч. для преодоления банковского кризиса, для разработки закона о выкупе крестьянами земли, для разработки законодательства о восстановлении долгосрочного сельскохозяйственного кредита. Финансовая комиссия для разработки закона о выкупе земли настояла на том, что выкупная операция должна быть чистой кредитной сделкой, полностью самоокупающейся.
Такой подход дорого обошелся крестьянам. Закон о выкупе устанавливал, что, становясь собственниками, крестьяне вступают в 49-летнюю кредитную операцию. Правительство компенсирует помещикам стоимость земли, переходящей к крестьянам, через 5%-ные облигации и 5%-ные выкупные свидетельства. В свою очередь крестьяне должны были платить ежегодно 6 % от суммы выкупа. 5 % из них должны были покрыть выплаты по выкупным свидетельствам, 0,5 % шли на погашение основной суммы выкупа. Оставшиеся 0,5 % от выплат по банковским билетам и выкупным свидетельствам шли на административные расходы и в счет неуплаты (недоимок).
По условиям Закона о выкупе компенсация помещикам и соответственно размер крестьянских платежей не были связаны со стоимостью выкупной земли: для этого необходимо было бы составить кадастр, что отсрочило бы реформу на годы. Выплаты устанавливались, исходя из оброка. Чтобы получить стоимость земли, сумма оброка умножалась на коэффициент 16,67. Однако, в действительности ценность земли, полученной крестьянами, не всегда соответствовала ее капитализированной стоимости. Финансовая комиссия решила данный вопрос так, как сделал бы любой современный банк: крестьянам ссужалась не вся сумма выкупа, а 75 или 80% капитализированного оброка. Таким образом из фискальных соображений ограничивался максимальный надел. В результате многие дворяне, хотя и желали, чтобы их бывшие крепостные приобрели земли сверх установленного максимума, отказывались от этого, так как они не имели правительственных гарантий.
Чтобы уменьшить количество выкупных бумаг в обращении, в Законе было определено, что все существующие закладные долги в государственных кредитных учреждениях были вычтены из общей суммы выкупа, полагавшейся помещикам. Таким образом дворянские долги в банке "были переведены" в выкупную операцию. Этот перевод имел и другие аспекты фискального значения. В 1857 г. процентные ставки на займы были снижены до 4 %. Чтобы погасить долг, помещики дополнительно платили 2% в течение 28 лет или 1,5 % в течение 33 лет. Когда долги были переведены в выкупную операцию, правительство должно было получать от крестьян 6% в течение 49 лет. "Означенная разность должна обратиться в пользу самой выкупной операции, усиливая запасный капитал ея, а с тем вместе обеспечивая и ускоряя правильный исход выкупа"1. Никто не подал мысль сократить размер крестьянских платежей с самого начала, в предвидении этих дополнительных доходов.
Таким образом, огромная выкупная операция и ее жесткие условия были следствием финансовых трудностей, вызванных крахом государственных кредитных учреждений. Банковский кризис не позволил правительству субсидировать приобретение крестьянами земли в собственность.
Организационно-правовые основы ипотечного механизма в сельском хозяйстве
Выше нами отмечено, что ипотечный механизм включат в себя три системы: правовую, организационную и экономическую. В данном параграфе излагаются предложения по первым двум системам, поскольку они взаимосвязаны и взаимообуславливают друг друга.
Исследование показало, что имеющаяся к настоящему моменту правовая база не адаптирована к условиям использования ипотечного механизма в сельском хозяйстве. Так, регулирование ипотечных отношений в аграрном секторе основывается на гражданской и гражданско-процессуальной, земельной и финансово-банковской отраслях законодательства. Наблюдается много противоречий в законодательстве, а также опасная тенденция регионализации правового регулирования земельных отношений. Отсутствие единой основы порождает фактическое беззаконие как в сторону избыточной свободы, так и в сторону запрещенности некоторых видов операций. В этой связи необходимо принятие общефедерального закона об ипотеке сельской недвижимости, на основании которого субъекты федерации смогли бы разрабатывать соответствующую нормативную базу с учетом региональных особенностей.
Основные аспекты, требующие нормативного регулирования, на наш взгляд, сводятся к следующему. Собственник земли становится перед лицом мелких и крупных банков, которые проводят собственную залоговую политику. Представляется, что важно законодательно определить правомочия по наиболее существенным пунктам отношений землевладельца и кредитора, чтобы ипотечные отношения не стали разорительными как для собственников земли, ведущих сельскохозяйственное производство, так и для финансово-кредитных учреждений. Это, прежде всего, соотношение ипотечно-залоговой стоимости сельскохозяйственной недвижимости и суммы ссуды, уровень процентных ставок, а также условия обращения взыскания на предмет ипотеки.
Принципиальное значение имеет способ формирования уставного капитала ипотечного банка. Во взаимоотношениях акционерного банка с учредителями необходимо учитывать ряд особенностей. Например, землевладельцы-сельхозтоваропроизводители, становясь акционерами подобного банка, могут инвестировать в его уставный капитал не более 1/3 своих земель. Остальные земли будут выступать материальным обеспечением кредитов. Тот же порядок распространяется и на сельскохозяйственные кредитные учреждения, создаваемые на кооперативных началах. Сам землевладелец не заинтересован увеличивать долю земель, инвестируемых в уставный капитал банка: чем меньше земель у него останется для обеспечения залоговых обязательств, тем меньший размер ссуды он сможет получить.
Важное значение с точки зрения концепции земельных отношений имеет вопрос концентрации земель под контролем банков. Если не предусмотреть определенных ограничений, на некоторых этапах развития рыночных отношений возникает желание направлять земли, на которые обращено взыскание, на увеличение уставного капитала. Ограничение должно касаться финансово-кредитных учреждений и носить административно-правовой характер.
Особое внимание уделяется организации отношений заемщик - кредитор -собственность в случае невыполнения заемщиком обязательств. Во избежание не возврата долга кредитор применяет отсрочки, изменение платежей, предоставление временных льгот, а также осуществляет мероприятия в рамках ипотечного контроля. Если все меры не нормализовали ситуацию, кредитор реализует права залогодержателя путем обращения взыскания на предмет ипотеки.
Считается, что в случае не возврата кредита лишение должника прав на заложенное имущество - простая процедура. Однако, организационно-правовая основа ипотечного механизма предусматривает защиту интересов сельхозтоваропроизводителей - землевладельцев. Так, в частности, по решению суда обращение взыскания на земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть отсрочено на срок до одного года. При продаже на конкурсе (аукционе) земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения на первичных торгах в первую очередь участвуют лица, чьи земельные участки примыкают к продаваемому земельному участку, и среди них - лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством. На вторичный конкурс (аукцион) допускаются лица, не имеющие земельных участков, но желающие заниматься производством сельскохозяйственной продукции или имеющие земельные участки в размере менее установленных норм. При объявлении повторного аукциона (конкурса) несостоявшимся орган местного самоуправления вправе выкупить земельный участок по нормативной цене.
В случае, если залогодержатель приобрел (оставил за собой) заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в частности, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества (п. 4 ст. 58 закона "Об ипотеке"). В соответствии с ГК РФ в случае, когда имущество не отчуждено в установленные сроки, оно по решению суда, вынесенного по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит, в частности, передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением стоимости имущества, определенной судом. Важно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения по законодательству должны использоваться для ведения сельского хозяйства, что явно не соответствует основной деятельности кредитных учреждений
С целью привлечения инвестиционных ресурсов в сельское хозяйство с использованием ипотечного механизма нами предлагается система институтов, обеспечивающих использование ипотечного механизма в сельском хозяйстве (таблица 8).
