Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методологические основы управления земельными ресурсами в городах 8
1.1. Городские земли как объект исследования и управления 8
1.2. Анализ экономических теорий землепользования 13
1.3. История землепользования в России 29
1.4. Опыт зарубежных стран в земельном вопросе 39
1.5. Современный этап земельной реформы в России 49
Глава 2. Организационно-экономический механизм управления землей в Москве 61
2.1. Политика московских властей в области землепользования 61
2.2. Анализ системы управления землями в Москве 72
2.3. Плата за городские земли и бюджет г. Москвы 85
2.4. Механизмы оценки земель в Москве 97
2.5. Концепция развития земельных отношений в рыночных условиях 103
Глава 3. Разработка методов формирования инвестиционного потенциала городских земель 119
3.1. Создание рыночных механизмов землепользования в Москве 119
3.2. Методология массовой оценки земли в городах 134
3.3. Система регулирования рынка земли 147
Выводы и предложения 161
Список литературы 163
Приложения 174
- Городские земли как объект исследования и управления
- Анализ экономических теорий землепользования
- Политика московских властей в области землепользования
- Создание рыночных механизмов землепользования в Москве
Введение к работе
Земля - наивысшая ценность, данная человеку природой, основа его жизнедеятельности. Умелое и рациональное использование земельных ресурсов позволяет не только повысить благосостояние, а также создать базу для дальнейшего развития общества, В экономическом аспекте с землей неразрывно связаны такие понятия, как «землевладение» и «землепользование». Эти понятия отражают обладание землей на определенных условиях, обуславливающих соответствующие права и обязанности ее владельца. Земля как объект владения становится предметом купли-продажи и иных сделок, имеющая свою цену. Эта цена складывается под влиянием многих факторов, таких как: экономические, природно-климатические, социальные, географические и т.д.
Земельный вопрос в России всегда отличался особой остротой, И в 1861 году, когда было отменено крепостное право, и в период столыпинских реформ, и тем более в 1917 году. Однако и в советское время острота вопроса не уменьшилась.
За последние 75 лет в нашей стране городская земля не продавалась и не покупалась, а, следовательно, не имела цены в классическом виде, т.е. цены, складывающейся под воздействием законов товарного производства и, прежде всего, закона стоимости.
После отмены частной собственности на землю и установления государственной монополии был похоронен российский опыт отчуждения земель на коммерческой основе, экономической оценки земельных угодий и участков, исчезли соответствующие налоговые инструменты и банковские учреждения.
В таких неблагоприятных условиях в России началась земельная реформа, направленная на кардинальное решение земельного вопроса. До сегодняшнего дня четкость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя первые шаги уже сделаны. Прежде всего законодательство встало на путь отказа от государственной собственности на землю как единственной и исключи тельной (Конституция Российской Федерации предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности [ст. 9]). Созданы основы формирования рынка земли как объекта недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала, без которого невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.
Одним из важнейших элементов земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Городская земля - уникальный ресурс -пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.
Экономическая оценка городских территорий показывает, что ценность земли неодинакова, она зависит от величины города, его хозяйственного потенциала, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения участков в плане города. Стоимость городской земли динамична, она меняется во времени и, главным образом, растет.
В связи с этим, местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют право собственности, аренды и другие права на землю, участвуют в осуществлении контроля, а также взимают плату за землю.
В западных странах поступления за право пользования земельными ресурсами традиционно являются одним из главных источников бюджета, при этом основные платежи поступают от использования городских земель. В нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов городских бюджетов со ставляют незначительную часть. Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления определяется прежде всего материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.
Признание платности землепользования и возмездного характера потребления услуг инфраструктуры должно создать необходимые условия, с одной стороны, для пополнения бюджета города и выполнения местными органами власти своей экономической функции по развитию территории и воспроизводству социальной и производственной инфраструктуры, а с другой стороны, для экономической заинтересованности предприятий в эффективном использовании городских земель, производственное использование которых становится для крупнейших городов экономически лимитировано.
Формирование земельных отношений в городах на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности и управления городскими землями, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением комплексной экономической оценки городских земель и зонированием территории и т.д. От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.
Сегодня уже стало очевидно, что рыночные реформы в России приобрели необратимый характер. Переход от плановой экономики к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот земельной недвижимости - фун даментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.
Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельных отношений в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города,
В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного земельного рынка, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты. Прежде всего речь идет об изменении принципов, заложенных в основу земельной политики города. В функционирующей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города, расточительному использованию ценнейшей городской земли, в том числе предприятиями и организациями, не нужными и даже вредными для города. При этом однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к стагнации в развитии города и дальнейшему усугублению негативных последствий.
Введение частной собственности на земельные участки, тем более в условиях финансового кризиса, является хорошей гарантией для потенциальных инвесторов. Помимо привлечения инвестора администрация города получит в его лице партнера, с которым можно строить долговременные отношения. Собственник, так или иначе, будет вкладывать средства для поддержания и развития своей собственности, тем самым, вкладывая средства в развитие города и его имидж.
Передача земельных участков в частную собственность не приводит к потере городом контроля над землей. Город даже выигрывает от этого. Собствен ник будет вынужден проводить более гибкую политику по отношению к администрации города, гак как у города остаются все экономические рычаги влияния, и они приобретают даже больший вес.
Целью исследования является разработка научно обоснованных подходов, методических положений и рекомендации по формированию инвестиционного потенциала городской земли в условиях рынка для крупнейших городов России.
На достижение этой цели направлено решение следующих задач:
уточнение понятия городских земель как объекта рыночных отношений, исследование проблем и перспектив развития рынка земли;
обобщение методов и форм управления земельными ресурсами России и зарубежом в историческом аспекте;
классификация методических подходов к экономической оценке земли;
построение целевой структуры управления земельными ресурсами в условиях рынка;
разработка принципов и организационно-экономического механизма разграничения городских земель по форме собственности;
определение методических подходов к формированию рынка земли в крупных городах;
разработка рекомендаций по применению методов оценки земельных ресурсов, анализ влияния земельных платежей на бюджет города.
Предметом исследования являются процессы организации, экономики и управления земельными ресурсами, а также их влияние на развитие территории города.
Объектом исследования являются органы местного самоуправления по вопросам землепользования в крупнейших городах, в частности, г. Москве.
Городские земли как объект исследования и управления
Понятие «земля» можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле под словом земля понимается планета Земля со всеми ее естественными компонентами, в узком же смысле - только поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах производства [44]. Классификация функций и качеств земли представлена на рис. 1.
Земля выполняет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти - политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию [74]. Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества. Исследования проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается с различных точек зрения, поэтому существуют разнообразные определения самого понятия земли,
Поэтому формирование земельных отношений в городах должно строиться с учетом различных концепций, что позволит создать основу и базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.
Географическая концепция земли во многом формирует основы знаний о земле, которые необходимы при исследовании данного вопроса. Функциональное назначение земли разнообразно - сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и т.д. Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого элемента изменяется в зависимости от географического положения. И поэтому предмет географических исследований имеет важное значение для земельного регулирования [49J.
Если физические характеристики и юридические ограничения в большей степени влияют па характер землепользования, то все большее количество социальных групп проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права.
Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством и местными органами власти [65]. Прежде всего, земля представляет физическую субстанцию, на которую распространяются имущественные права, которые могут законодательно ограничиваться на благо общественных интересов. Далее, земля является важным источником благосостояния, и это благосостояние измеряется в денежном выражении или меновой стоимости. Земля имеет экономическую цену только в том случае, если она конвертируется в товары или услуги, которые полезны, желаемы и оплачиваемы потребителями. Земля вместе со всем обустройством и наземными постройками, составляя недвижимую часть имущества, подлежит имущественному налогообложению. Экономическое понятие земли как источника благосостояния и объекта цены является базовым в данном исследовании [59].
Существуя как природный объект без воздействия человека, земля как средство производства обладает рядом качеств. Важнейшей отличительной особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском, лесных и садово-парковых хозяйствах главным средством производства, является плодородие. Плодородие в значительной степени определяет собой потребительскую стоимость земли, ее полезность и способность в соединении с трудом быть источ ником получения продукции. Для города земля также является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех других товаров. Будучи базовым ресурсом, городская земля является источником всех других благ [64].
В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании [97].
В то время, как другие средства производства могут быть созданы в необходимых количествах и размерах, поверхность земли не может быть расширена. Когда мы станем выяснять, что же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным свойством земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах, которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее предложение на рынке, что порождает возникновение земельной ренты [73].
С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы, влияющие на цену земли.
Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности использования земельных участков.
Вместе с тем, городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом особых характеристик:
1- Потенциальный рост цены земли. Изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков, инфляция, урбанизация территории и другие факторы повышают цену городской земли.
2. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в земельные участки требуют затрат неравных денежных сумм, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.
Анализ экономических теорий землепользования
Ключевой категорией экономики земельных отношений выступает категория ренты на городские земли. Отыскать первоисточник или установить момент введения ренты в экономический оборот практически невозможно. Но известно, что У. Пстти [Taxes and Contributions] свою формулировку закона ренты излагал таким образом, чтобы она могла относиться ко всем формам земельной собственности и ко всем стадиям развития цивилизации: «Предположим, человек собственными руками засадил зерновыми определенный участок и когда этот человек вычел из всего урожая требующиеся ему семена, то, что ему необходимо для пропитания и обмена на одежду и другие необходимые вещи, оставшаяся часть зерна есть естественная и истинная земельная рента за этот год».
Наиболее нам известна и считается классической общая теория земельной ренты К. Маркса. Он считает, что стоимости земля не имеет, а покупная цена участка земли это цена «... земельной ренты, которую она приносит, - исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой» [97,с.152]. Многие ученые говорили, что представление, будто земля является безвозмездным даром природы, тогда как продукт земли - результат труда человека, весьма не точно, но в основе его кроется некая истина. В экономической теории исследовались отношения между издержками производства и доходом, извлекаемым из собственности на «первозданные свойства» земли и другие безвозмездные дары природы, а также доходом, который возникает непосредственно из инвестирования частного капитала. Была также определена ещё третья категория дохода, занимающая промежуточное положение между двумя первыми и состоящая из тех доходов»... которые представляют собой не прямой результат вложения капитала и труда индивидуумов с целью получения прибыли или заработка, а косвенный результат общего прогресса общества» [97,с.134]. Эта категория доходов связана с определением цены городских земельных участков.
Экономия, проистекающая из деятельности организации, часто зависит лишь в небольшой степени от возможностей отдельных фирм. Та внутренняя экономия, которую каждому предприятию приходится обеспечивать самому, зачастую очень мала по сравнению с внешней экономией, которая является результатом общего прогресса всей сферы индустрии. Местоположение предприятия играет большую роль в определении размеров внешней экономии, которую оно может получить. Стоимость по местоположению является самым примечательным из всех воздействий, оказываемых изменением индустриальной среды на издержки производства.
По утверждению А. Маршалла « перевод в денежное выражение всех преимуществ по местоположению (транспортная доступность, близость и наличие рынков сбыта и рабочей силы) перед другими землепользователями дает владельцу денежную стоимость, называемую стоимостью по местоположению {situation value)» [98,с. 120].
Исследуя вопрос о строительной ренте в специальной главе «Капитал» [97,гл.46,отд.6], К, Маркс в результате анализа особых свойств товара, получаемого на строительном участке, показывает отличие строительной ренты от ренты в земледелии. Іісли рента в земледелии возникает в связи с тем, что продукты, имеющие разную стоимость производства, имеют в то же время одинаковую рыночную цену, то в строительстве рента возникает вследствие того, что продукты, имеющие одинаковую стоимость производства, реализуются по разным рыночным ценам. Это вызвано различием в качествах участков (дифференциальная рента I) и различием в местоположении по отношению к различным центрам притяжения (диф. рента II). Строительная рента к тому же является монопольной, так как связана с наличием монопольной цены. К. Маркс пишет: «Дифференциальная рента на городские земельные участки характеризуется преобладанием монопольной цены во многих случаях» [97,с.309].
Многие экономисты считают, что стоимость по местоположению, по Марксу -дифференциальная рента II, образуется за счет так называемой «общественной стоимости». Однако существуют случаи в отношении городских земель, когда доходы от выгодного местоположения являются результатом индивидуальных усилий и затрат. Получаемый в этих случаях от земли «годовой доход (или, по крайней мере, та его часть, которая составляет избыток над сельскохозяйственной рентой) следует рассматривать в качестве прибыли, а не ренты» [98,с.156]. Во всех же остальных случаях, когда увеличение чистого дохода, получаемого от бесплатных даров природы, не является результатом специальных затрат со стороны землевладельцев, является рентой по местоположению.
Совокупную стоимость земельного участка на любой площади под застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и продали на свободном рынке. А спрос на исключительно ценные городские земли в большей мере предъявляют различного рода торговые предприятия, а не промышленные. «Повышение цены земельных участков служит свидетельством нехватки торговых площадей, ... отсюда неизбежное повышение розничных цен, точно так же как повышение сельскохозяйственной ренты свидетельствует о нехватке земли, которая приводит к увеличению предельных издержек производства»[97,с.170].
Экономисты, специально исследовавшие вопрос о земельной ренте [32, 45, 73, 97, 98, 117, 124], выделяют два аспекта ее образования. Во-первых, монопольная рента образуется на всех участках независимо от их свойств, так как в отличие от сельскохозяйственных целей для градостроительства требуются участки в определенных местах, на определенных территориях. Но в силу естественной ограниченности земли в этих местах и на этих территориях предложение свободных участков не соответствует спросу на них, что по Марксу «... повышает стоимость земли, как пространства и основы»[97, с.311].
Политика московских властей в области землепользования
Происходящие коренные изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для Москвы - одного из крупнейших городов мира, обладающего большими материальными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом, что позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлечь крупномасштабные инвестиции в наиболее важные сферы жизнедеятельности города. Учитывая, что земля города Москвы в установленных границах является основой существования мегаполиса, земельная реформа в городе и ее правовое обеспечение направлены на реализацию задач развития Москвы.
Москва, являясь субъектом Российской Федерации, вместе с тем является городом местного самоуправления и крупнейшим в России промышленным, научным, культурным и финансово-политическим центром. Все это отражается в особенностях землепользования.
Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Компетенция органов управления субъектов Федерации в данной области должна определятся, прежде всего, Конституцией РФ [1], Гражданским кодексом РФ [2], законами, регулирующими вопросы местного самоуправления, и другими законодательными и нормативными актами.
В соответствии с действующим Земельным Кодексом РФ [3], городская черта, т.е. внешняя граница города, которая отделяет земли населенного пункта от других категорий земель земельного фонда, устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки города. Город Москва как субъект РФ [7] имеет право самостоятельно определять порядок установления и изменения городской границы, однако все изменения границ города утверждаются Советом Федерации Федерального Собрания. Исходя из этого, основной особенностью земельной политики городских властей является то, что расширение территории г. Москвы происходит только за счет территории другого субъекта РФ - Московской области. Однако, учитывая высокую ценность прилегающих к Москве земель, администрация Московской области в настоящее время не стремится к отчуждению своих земель.
Распоряжением мэра столицы «О некоторых вопросах регулирования земельных и имущественных правоотношений в г. Москве» от 17.01.94 г. № 23-РМ предусмотрено, что право собственности на любое строение, расположенное на землях, находящихся в муниципальной собственности, не влечет за собой права собственности на соответствующий земельный участок. По оценкам некоторых западных специалистов это серьезное препятствие в развитии рыночных отношений; другие же, наоборот, предупреждают от возможных ошибок в поспешном введении частной собственности на городские земли, они рекомендуют долгосрочную аренду, а также вторичный рынок прав на нее. Отметим, что при нахождение земли в частной собственности и при той полной защите права собственности на землю, которую дают Конституция и ГК РФ, местным органам власти было бы практически невозможно управлять территорией г. Москвы и ее городским хозяйством.
Максимальный срок аренды земельного участка в Москве составляет 49 лет; пролонгирован арендный договор может быть только в том случае, если это оговорено в условиях договора, в основном это касается только производственного и жилищного строительства. Однако срок в 49 лет не является оптимальным. Изменение порядка землепользования в основном определяется Генеральным планом развития города, который разрабатывается на 25-30 лет, физическое и моральное старение большинства объектов инженерной инфраструктуры происходит за период 20-25 лет. Поэтому срок аренды до 25 лет был бы наиболее приемлем, при этом если в новом Генеральном плане не меняется функциональное использование территорий, возможна последующая пролонгация. Предоставление земельных участков в долгосрочную аренду на условиях конкурса регулируется в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 18.12.1992г. №. 571-РМ. Основная цель проведения конкурсов - гласное распределение земель, установление реальной рыночной цены земельных участков, создание благоприятных условий для отечественных и зарубежных инве сторов и получение дополнительных средств в городской бюджет. Механизм предоставления земельных участков в Москве показан на схеме (рис. 18).
Москомархитектура совместно с Москомземом подбирают земельные участки, представляющие коммерческий интерес, для включения в Реестр конкурсных объектов. Реестр утверждается Комиссией правительства Москвы по вопросам земельных отношений; основанием для включения земельного участка в Реестр являются; утвержденный план Комиссии для реализации целей эффективного использования земли; заявки инвесторов на получение участков в аренду; заявления землепользователей, отказывающихся от земельного участка.
Комиссия по вопросам земельных отношений Правительства г. Москвы на конкурсной основе выявляет организатора земельных конкурсов из числа специализированных коммерческих структур. Как правило, дилерами Правительства Москвы становятся риэлторские компании, имеющие лицензию Москомзема.
Создание рыночных механизмов землепользования в Москве
Существующая в настоящее время экономическая ситуация не позволяет использовать аренду как основную и единственную форму взаимоотношений с землепользователями, так как инвесторы боятся вкладывать свои финансовые ресурсы в землю, которая им не принадлежит. Продажа земли позволит в короткие сроки значительно пополнить доходную часть городского бюджета и привлечь инвестиции R развитие городской инфраструктуры.
Мы считаем, что на данный момент в Москве имеются все необходимые предпосылки для включения земли в рыночный оборот. В Государственной Думе на утверждении находится проект Земельного кодекса, регламентирующий основные принципы продажи земли в частную собственность и последующее регулирование взаимоотношений между собственником и государством.
Взяв за основу, приведенную в первой главе классическую модель рынка земли, рассмотрим его основные элементы: 1. Предложение - количество земли, которую собственник (город) готов продать при разных ценах. В качестве этого элемента на территории города Москвы выступают свободные земельные участки, предназначенные для строительства разного рода зданий и сооружений, земли под уже построенными зданиями, земли используемые предприятиями и т.д. 2. Спрос - количество земельных участков, которые покупатели (юридические и физические лица) готовы приобрести при разных ценах. Изученный практический опыт показывает, в настоящее время достаточно большое количество фирм готово купить городскую землю для организации на ней доходных предприятий. 3. Цена - количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках. В условиях города Москвы рынок земли будет выполнять следующие основные функции (рис. 29): - регулирующую - распределение земельных участков; - ценообразугощую - установление равновесных цен на земельные участки; - информационную - сбор, обработка и анализ информации о ценах, предложениях, спросе и др. данных о земле; - посредническую - установление связи между потребностями , спросом и предложением земель; - санационную - разорение неэффективных землепользователей; - стимулирующую - стимулирование научно-технического прогресса, повышение эффективности бизнеса. В системе рынка земли функционируют четыре основные группы лиц: продавцы (Правительство Москвы, впоследствии также физические и юридические лица), покупатели (физические и юридические лица), профессиональные участники (агентства оценщиков, фирмы-риэлторы, аукционные фирмы, рекламные агентства и т.д.) и государственные органы (Правительство Москвы). Правительство города выступает не только как орган исполнительной власти, регулирующий взаимоотношения участников рынка, но и как продавец. Рынку земли присущи следующие характерные особенности: ограниченность предложения; - продажа свободной земли осуществляется только посредством аукциона; высокая стоимость земли; - ограничение продажи и использования земли в соответствии с феде ральным и московским законодательством; продажа земельных участков производится только после определения целевого назначения их использования. Как ранее отмечалось, одним из важнейших инструментов маркетинга является сегментирование рынка
Сегментирование рынка по товару - по земле позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность, от промышленного центра, размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др. (табл. 15).
В Москве в настоящее время можно выделить ряд сегментов рынка земли в зависимости от размера участков: 1. Мелкие - 0,005-0,05 га. Приобретают такие участки мелкие фирмы и физические лица для размещения на них в основном торговых павильонов, индивидуальных гаражей, автостоянок, автосервисов и др. 2. Средние - 0,05-0,4 га. Данные участки предназначены, как правило, для строительства зданий и сооружений различного целевого назначения, небольшой этажности и с малым выходом площадей. 3. Крупные - 0,4 га и выше. В этом сегменте рынка участки находятся земельные участки под строительство крупных жилых, деловых и многофункциональных комплексов с развитой инфраструктурой. В освоении данных участков принимают участие крупные фирмы или несколько фирм-инвесторов.
В каждом сегменте действуют индивидуальные факторы ценообразования, что ведет к неравномерному росту цен, уровень которых в зависимости от категории различается в несколько раз. Наибольшим спросом пользуются участки высокого качества в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой, предложение которых весьма ограничено.
Московская земля имеет огромную инвестиционную привлекательность. Вложение средств в приобретение земли внутри Садового кольца - наиболее выгодный способ инвестирования.
Наиболее экологически чистыми районами Москвы считаются Крылатское, Строгино, Серебряный Бор. Непрестижные и экологически неблагополучные районы Москвы находятся на востоке и юго-востоке.
Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных территориях ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность ценами освоенного и неосвоенного участков при остальных равных условиях приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом («стоимость времени» на освоение участка).
Учитывая, что действующим в настоящее время Земельным кодексом [ст. 37] предусмотрена процедура перехода прав на землю в соответствии с переходом прав на недвижимость, в данном диссертационном исследовании предлагается механизм перехода прав собственности на свободные от строений и сооружений земельные участки (рис. 30).
Предметом аукциона является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, свободный от прав третьих лиц и предназначенный в соответствии с утвержденной градостроительной документацией для возведения зданий и сооружений, в качестве продавца земельных участков от имени органов власти города Москвы выступает вновь создаваемое Управление по продаже прав собственности на землю, в качестве организатора аукциона выступает Комиссия по предоставлению земельных участков и градостроительству.
