Содержание к диссертации
Введение 4
1 Арендные отношения как основной механизм эффективной 9
СИСТЕМЫ управления земельными ресурсами в регионах
Российской Федерации и за рубежом
1.1 Система регионального управления земельными ресурсами в 9
Российской Федерации
Модель управления земельными ресурсами на уровне субъекта РФ 9
Финансовое обеспечение регионального управления земельными 13 ресурсами в Российской Федерации
1.2 Сущность и значения арендных отношений на землю 21
Мировой опыт регулирования арендных отношений в поселениях 21
Анализ действующей системы арендных отношений в России и 28 направления совершенствования арендных отношений
Специфика арендных отношений в поселениях РФ 35
1.3 Механизм формирования арендной платы в субъектах Российской 40
Федерации
2 Методика расчета арендной платы за пользование землями 51
поселений
Концепция проектируемой методики расчёта арендной платы за 51 пользование землями поселений
Порядок определения базы для расчета арендной платы 57
Порядок определения базовой ставки арендной платы 63
Порядок расчёта поправочных коэффициентов 69
Оценка эффективности разработанной методики 79
3 Апробация разработанной методики расчета арендной платы за 83
пользование землями поселений на примере населённых пунктов
Тульской области
Особенности земельных ресурсов Тульской области и доказательство 83 необходимости усовершенствования методики расчета арендной платы
Практика установления арендной платы за пользование землями 89 поселений в муниципальных образованиях Тульской области
3.3 Сопоставление механизмов расчета арендной платы за пользование д~
землями поселений по существующим и разработанной методикам
Заключение 99
Библиографический список 101
Приложение А Нормативно-правовое обеспечение арендных отношении 109
в поселениях РФ
Приложение Б Имущество Тульской области 118
Приложение В Методические рекомендации по применению ставок 122
земельного налога юридическими лицами в 2003 году в
Тульской области
Приложение Г Кадастровая стоимость земель поселений в 126
муниципальных образованиях Тульской области с
численностью более 10 тысяч жителей
Приложение Д Расчет предполагаемого объема арендных платежей за 127
пользование землями поселений Тульской области
Приложение Е Акт о возможности вн едрения результатов 12 8
диссертационной работы Грачевой Е.В., выданный
Комитетом по управлению имуществом муниципального
образования «г. Узловая и Узловский район»
Приложение Ж Акт о возможности внедрения результатов научно- 129
исследовательской работы Грачевой Е.В., выданный
Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы
Введение к работе
Формирование арендной платы за пользование землей - неотъемлемый элемент управления земельными ресурсами. Без него на современном этапе реформирования как системы местного самоуправления, так и системы управления земельными ресурсами немыслимо компетентное управления экономикой регионов. .
По данным государственного земельного учёта земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн. га, из них земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности - 1580,8 млн. га. Одним из основных регулярных источников пополнения бюджета муниципальных образований является доход от взимания арендной платы за использование земель. Хотя земли в черте поселений составляют 1,1 % территории РФ, основные доходы бюджет получает от их использования - 97 % (8,1 млрд. руб.). Данные Росземкадастра свидетельствуют, что за последние годы отмечается как рост объема арендной платы, так и то, что основная доля средств, поступающих в бюджет, получена от сдачи в аренду земель поселений (85 %).
Специфика земель поселений очевидна. Их нельзя рассматривать просто как часть территории, с вытекающими из такого подхода характеристиками. Земля любого населённого пункта - это часть исторически сложившейся среды жизнедеятельности человека с ее хорошо известными уникальными свойствами и особенностями. Кроме того, нельзя забывать о сложнейшей системе обеспечения жизнедеятельности населённого пункта: инженерной инфраструктуре, уличной и дорожной сети, системе общественного транспорта, коммуникаций и т.д., на создание которых и ранее, и сейчас расходуются крупные бюджетные средства.
Наличие же на земле населённого пункта предприятий различных форм собственности и подчиненности, объектов социальной сферы, науки и культуры, крупных жилых массивов, объектов государственного значения еще больше осложняет ситуацию, связанную с организацией рациональной системы рыночного землепользования и управления земельными ресурсами.
Однако на сегодняшний день не существует единого научно-обоснованного механизма формирования арендной платы - практически в каждом муниципальном образовании РФ реализуется собственный подход к
взиманию арендной платы за пользование землями поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, Анализ существующих методик показал, что почти везде цена земли определяется рыночной стоимостью находящихся на ней объектов недвижимости, что не дает объективного представления о цене самой земли; отсутствует дифференцированный подход к взиманию арендной платы в зависимости от месторасположения, качества, функционального использования земель; используемые поправочные коэффициенты к базовой ставке при расчете арендной платы устанавливаются административным путем методом подбора на основе практического опыта и известных аналогов с большой долей субъективизма. Следствием такой ситуации зачастую является недооценка реальной стоимости земли и сложность прогнозирования источников доходов муниципальных образований.
Вопросы управления муниципальным имуществом в своих трудах раскрывали следующие ученые: Рой О.М., Зотов В.Б., Козлов А.А., Варламов А.А., Кухтин П.В., Аратский А.Б., Руднев А.В. и др., а об особенностях формирования арендной платы за пользование земельными ресурсами говорили в своих работах Прорвич В.А., Савченко Е.С., Павленко Н.Е., Игнатов В.Г. и др.
Таким образом, является актуальным рациональное использование земель поселений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с учетом специфики и стратегии развития конкретного муниципального образования путем разработки универсального подхода к расчету арендной платы за пользование указанными землями. Кроме того, применение этого подхода позволило бы создавать базу для прогнозирования доходов бюджета и учитывать различные факторы арендуемых земель.
Целью диссертационной работы является разработка научно-методического подхода к формированию арендной платы за пользование землями поселений, как одной из основ эффективного функционирования региональной системы управления земельными ресурсами.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Провести анализ факторов и условий функционирования и развития системы земельных отношений и существующих методов формирования
арендной платы за пользование землями поселений в Российской Федерации.
Сформулировать требования, предъявляемые к методике расчёта арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности, которая стимулировала бы рациональное использование земельных ресурсов в регионе.
Разработать методику, отвечающую предъявляемым требованиям и сформировать необходимый перечень параметров для решения поставленной задачи.
В соответствии с разработанной методикой определить порядок расчета арендной платы за пользование землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной собственности.
5. Провести апробацию разработанной методики на примере
населённых пунктов различных муниципальных образований Тульской
области.
Область исследования в рамках специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика» соответствует пунктам 5.9 и 5.18 паспорта специальности ВАК, в рамках специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: землеустройство» соответствует пункту 13.7 паспорта специальности ВАК.
Объектом исследования являются земли поселений, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Предмет исследования: процесс формирования арендной платы за пользование землями поселений.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных учёных, посвященные проблемам управления земельными ресурсами. Методологической основой исследования явился системный подход, обеспечивший раскрытие сути исходных положений, систематизацию и анализ существующей практики формирования арендной платы за пользование землями поселений. Также использованы методы статистического моделирования и экспертного оценивания.
Информационной базой исследования служат нормативные документы РФ, подзаконные акты, материалы периодической печати, нормативно-методические материалы и рекомендации Росземкадастра РФ, а
также статистические и отчетные данные Комитета по управлению государственным имуществом Тульской области.
Научная новизна заключается в разработке единого научно-методического подхода к формированию арендной платы за пользование землями поселений, который позволяет при ее расчете учитывать экономические, социальные, экологические факторы использования земельных ресурсов, а также стратегию развития муниципального образования, снизить субъективизм ЛПР, повысить контроль за функциональным использованием земель в регионах, тем самым, увеличивая эффективность реализации земельных отношений.
Конкретными элементами научной новизны являются:
1. Доказана зависимость стратегии развития муниципального
образования от рационального использования имеющихся в его распоряжении
земельных ресурсов и обоснована необходимость разработки единого научно-
методического подхода к механизму расчёта арендной платы за пользование
землями поселений, находящимися в государственной и муниципальной
собственности.
На основании проведенной систематизации и сравнительного анализа тенденций, факторов и современных условий функционирования и развития региональной системы земельных отношений сформирован набор требований и концепция методики расчёта арендной платы за пользование землями поселений.
Предложена система показателей, отвечающая сформированному набору требований, что даёт возможность учесть необходимое количество факторов, характеризующих ценность и качество арендуемых земель.
Разработана новая единая методика формирования арендной платы за пользование землями поселений, являющаяся действенным инструментом повышения эффективности использования земельных ресурсов в регионе и позволяющая учитывать специфику конкретного муниципального образования; оценить стоимость непосредственно самой земли; взимать арендную плату дифференцированно в зависимости от месторасположения, качества и функционального использования земель; снизить субъективизм ЛПР.
5. Проведена апробация разработанной методики в различных
муниципальных образованиях Тульской области, обеспечивающей возможность учета местных особенностей рынка недвижимости и условий сдачи конкретного земельного участка в аренду.
Практическая значимость проведённых исследований заключается в том, что использование разработанной методики позволяет органам управления земельными ресурсами муниципального образования при расчёте арендной платы учитывать множество различных особенностей арендуемых земель, повышает объективность оценки земли и взимаемой арендной платы, и, тем самым, увеличивает эффективность реализации земельных отношений в целом.
Апробация работы и использование её результатов. Основные положения и результаты диссертационной работы в целом и отдельные ее разделы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и областных научно-практических конференциях: на открытом Конкурсе на лучшую работу студентов по естественным, техническим и гуманитарным наукам в вузах РФ в 2004 г., XXX, XXXI международных молодежных научных конференциях «Гагаринские чтения» (2004, 2005 г. соответственно), VII Всероссийской научно-практической конференции «Экономика. Управление. Финансы» (2004 г.), III Международной конференции «Молодежь и экономика» (2006 г,), на семинаре-совещании вузов России по итогам заседания УМО по специальности «Государственное и муниципальное управление» в 2003 году (г. Краснодар),
Научные и методические рекомендации исследования были апробированы на базе Комитета по управлению имуществом Управы г. Тулы и Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Узловая.
Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 8 научных работ общим объемом 2 п,л.
Структура диссертации. Диссертационная работа изложена на 129 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, заключения и содержит 24 рисунка, 6 таблиц, 7 приложений. Библиографический список включает 115 наименований.
