Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1 Теоретические основы экономической оценки земель 14 городских поселений
Место и роль рынка в товарной организации общест- 14 венного хозяйства
Теории стоимости и экономическая оценка земель го- 28 родских поселений
Цена земель городского поселения и специфика её 52 формирования
Глава 2. Анализ факторов, формирующих ценность земель по- 79 селения
Функции поселения и их роль в формировании цены 79 земли
Функционально-планировочная и архитектурно- 90 пространственная организация города и его структурных частей
Нормативно-правовое регулирование планировочной 99 организации городского поселения
Глава 3. Методы массовой и индивидуальной оценки земель 119 городских поселений
Анализ зарубежного опыта массовой оценки земель 119 городских поселений
Особенности массовой оценки земель городских посе- 136 лений в отечественной практике
Исследование рынка недвижимости в массовой оценке 152 земель поселения
Индивидуальная оценка земельных участков различ- 160 ного вида функционального использования
Глава 4. Совершенствование методики ценового зонирования 173 земель городских поселений для целей налогообложения
Общие положения и содержание методики ценового 173 зонирования земель городского поселения
Основные факторы и показатели, определяющие отно- 184 сительную ценность земель поселения
Расчёт количественных значений коэффициентов от- 190 носительной ценности территории
Глава 5. Эффективность методики ценового зонирования го- 216 родских поселений
Анализ и сопоставление основных положений методик 216 ценового зонирования и кадастровой оценки земель поселений
Эффективность использования методики для ценового 242 зонирования малого городского поселения
Определение экономической эффективности ценового 266 зонирования городских поселений
Выводы и предложения 276
Список использованной литературы 283
Приложение 1 303
Введение к работе
Актуальность исследования. Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими в её социально-экономическом развитии. Земельный фонд России на 1 января 2001 г. составил 1709,8 млн. гектаров. Большинство чернозёмных почв мира находится в России: 52% из имеющихся у нас пахотных земель - чернозёмы. На одного
жителя России приходится 1,6 га пахотной земли, а на жителя, например,
Азии - менее 0,5 га. Это бесценное национальное богатство, способное обеспечить достойную жизнь россиян.
Одним из направлений государственной земельной политики, которая служит эффективному использованию земельных ресурсов и взиманию платежей за пользование землёй, является оценочная деятельность. Основы её начали формироваться в России ещё в конце 15 века, а к концу 19 века оценочные работы были проведены практически для всех видов недвижимого имущества. Оценка земли в это время проводилась исходя из их доходности. В ноябре 1917 вся земля была провозглашена всенародным достоянием и стала рассматриваться как ресурс, принадлежащий народу, в конечном счёте, представленному государством. В первые годы Советской власти оценено было огромное количество земель частного, государственного и общественного владения. С конца 20-х годов прекратилась оценка земли, находящейся в частной собственности. Однако, оценка государственной и кооперативно-колхозной собственности продолжала оставаться на высоком уровне. В 70-х годах получили развитие массовые оценочные работы не только земель сельскохозяйственного назначения, но и городских территорий [40, 77].
В конце 80-х годов, в СССР, началось проведение радикальной экономической реформы, потребовавшей проведения оценки объектов недвижимости. Отсутствие развитого земельного рынка и рынка недвижимости побудило к использованию нерыночных механизмов для определения цены земель. Для оценки были использованы, в первую очередь, разработки ГосНИИ земельных ресурсов Госагропрома СССР для земель сельскохозяйственного
5 назначения и ЦНИИП градостроительства Госкомархитектуры при Госстрое СССР для земель поселений [166].
Введение с 1.01.1992 г закона РФ «О плате за землю» дало толчок к формированию в России цивилизованного земельного рынка, назначение которого - представлять землю как предмет особой ценности, используемый максимально эффективно, создавать механизм рационального управления земельными ресурсами и обеспечивать переход земли от неэффективного пользователя к эффективному. Земельный рынок является частью системы рыночных отношений. Регуляторами в нём выступают законы рынка, законы стоимости, конкуренция, цены, спрос и предложение, а также нормы права. Государство поддерживает земельный рынок, так как заинтересовано в более эффективном использовании главного средства производства - земли, а также в определённых бюджетных поступлениях. Органы местного самоуправления также заинтересованы в бюджетных поступлениях: налогах с владельцев земли, арендной плате за муниципальные земли, сборах от операций с землёй. В этой связи экономическая оценка земельной собственности приобретает большую народнохозяйственную значимость и практическую ценность.
Особенно важна оценка земель поселений Российской Федерации, где формирующийся земельный рынок имеет особую специфику, а именно:
конкретный земельный участок поселения выступает как материальный элемент общей городской среды. Любые изменения в использовании этого участка приводят к изменению среды проживания и, следовательно, затрагивают не только личностные интересы жителей, но и интересы всего городского сообщества;
большинство земельных участков поселения активно капитализировано и стоимость созданного на каждом участке капитала по большей части во много раз превышает стоимость самого участка;
- предприятия, занимающие значительные территории поселений, в
большинстве своём приватизированы и имеют право на приватизацию или
выкуп используемых ими земельных участков;
многие многоквартирные дома остаются до сих пор в муниципальной или ведомственной собственности. Проживающее в них население является коллективным пользователем земельных участков, но без каких-либо прав на это;
российский рынок земель поселений находится в стадии становления и характеризуется определённой пассивностью, крайним дефицитом реальной рыночной информации, несовершенной нормативно-правовой базой, экономически неэффективным использованием объектов недвижимости. Особенно характерен такой рынок для малых городов и ПГТ с численностью населения до 10 тыс. человек, которых в РФ насчитывается 1678 (почти 57% от общей численности городских поселений) [151].
В этих условиях оценка городских земель с применением западных методик, ориентированных на наличие рыночной информации и наиболее эффективное использование объектов недвижимости, оказывается достаточно проблематичной.
Проблемы экономической оценки земель в связи с установлением обоснованных платежей за пользование ими, в том числе земель поселений, рассматриваются в трудах: В. Р. Беленького, С. В. Бороздина, А. А. Варламова, С. Н. Волкова, С. И. Кабаковой, Н. Г. Конокотина, Л. А. Кранца, П. Ф. Лойко, Р. Т. Нагаева, А. П. Огаркова, В. А. Прорвича, А. П. Ромма, А. Э. Сагайдака, С. И. Сая, А. А. Сегединова, В. Н. Хлыстуна, Д. К. Эккерта, Д.П. Фридмана и других.
Анализ ранее выполненных исследований отечественных и зарубежных авторов, многолетний практический опыт автора в области оценки земель поселений показали, что применение иностранных методик оценки земель, полностью ориентированных на рыночную информацию, в условиях России приводит, в конечном итоге, к результатам, далёким от достоверно-
7 сти. В немалой степени это связано, во-первых, с недостаточной проработанностью теоретических и методических положений экономической оценки земель отдельно взятого поселения в его черте. Во-вторых, нельзя экономически оценить земли поселения, не замечая товарной организации производителей, работающих в системе общественного разделения труда. В-третьих, в основе решения конкретных вопросов оценки земель поселений лежит трудовая теория стоимости, которая пока что не учитывается в необходимой мере в действующих методиках оценки.
В связи с изложенным, актуальность приобретают исследования в области теории и практики экономической оценки земель поселений, совершенствования методологического и методического обеспечения оценки земель различного функционального использования и внедрения такого обеспечения в систему государственного регулирования земельного рынка. Это позволит повысить достоверность результатов массовой и индивидуальной оценки земельных участков и использовать эти результаты не только для налогообложения, но и для проведения политики городского и регионального планирования развития территорий, земельно-хозяйственного устройства городских поселений.
Отмеченные выше проблемы определяют актуальность данного исследования.
Целью диссертационной работы является исследование закономерностей формирования цены земель городских поселений, разработка теоретических и методических положений и эффективных методов оценки земель, которые отвечают российским условиям и направлены на более рациональное использование земель городов и повышение доходности городской земли, и их внедрение в практику оценки городских земель.
Поставленная цель требует решения следующих научных и практических задач:
- выявить особенности формирования цены земель городских поселений, в том числе малых;
определить закономерности взаимодействия планировочной организации и земельно-хозяйственного устройства городов и стоимости их земель в условиях формирования и развития рыночных отношений;
разработать методологические основы массовой оценки земель малых городов, отвечающей современным российским условиям и интересам развития экономики страны;
создать методику ценового зонирования земель малых городских поселений для целей налогообложения и взимания арендной платы, позволяющую определять дифференцированные по территории поселения ставки платежей за пользование землями, находящимися в различной собственности;
разработать процедуру проведения ценового зонирования земель малого города и апробировать её в производстве на примере ценового зонирования города Салехарда;
разработать систему коэффициентов к удельным показателям кадастровой стоимости земель поселений, учитывающих местоположение в структуре поселения и функциональное использование конкретных земельных участков;
определить экономическую эффективность предложенной методики ценового зонирования.
Объектом исследования являются земли городских поселений Российской Федерации. Детальные исследования выполнены автором на материалах ценового зонирования городов различной численности и функционального назначения (Казань, Смоленск, Нижнекамск, Королёв, Переславль-Залесский, Елабуга, Мирный, Салехард, Таштагол, Айхал, Темир-Тау).
Предметом исследования является процесс формирования цены земель городских поселений и современные методологические подходы и методы их индивидуальной и массовой оценки.
Методология и методика. Теоретической и методологической основой исследования явились основополагающие законы развития общества, методы диалектического и исторического материализма, классические положения экономической теории, труды отечественных и зарубежных учёных, в области
9 экономики, землеустройства, социологии, градостроительства, индивидуальной и массовой оценки земель поселений и специалистов по управлению государственной собственностью.
В процессе исследования и при решении конкретных задач применялись монографический, экономико-статистический, абстрактно-логический, экономико-математический, градостроительного анализа, экспертный, графический, сравнительный и экспериментальный методы.
В работе использованы законодательство РФ, постановления и нормативные документы государственных органов в области оценки и налогообложения земли и прочно связанной с ней недвижимости, регулирования земельных отношений, землеустройства, градостроительства и природопользования. Кроме того, в диссертации использованы результаты проектных работ, проведенных автором, РосНИИземпроектом, Пермским кадастровым центром, Южно-Российского региональным кадастровым центром «Земля», критический анализ трудов российских и зарубежных авторов по теме исследования.
Научная новизна работы заключается в следующем:
Разработаны теоретические и методические аспекты ценового зонирования земель поселения, позволившие решить крупную народнохозяйственную задачу, связанную с эффективным использованием земель и повышением социально-экономической эффективности земельных отношений и, в частности, использования земель городских поселений, а также системы назначения и сбора платежей за пользование землями городских поселений.
Изучена совокупность общественных полезностей земель городов и доказана необходимость использования понятия «общественная полезность земель поселения» в качестве принципа оценки, дополняющего теоретические положения о формировании стоимости земель поселений. Применение данного принципа позволяет определить минимальную цену земель малого города.
Разработаны теоретические вопросы формирования цены земель города. При этом город рассматривается как территориальная система, пред-
10 ставляющая собой комплекс социальных, экономических, административных и природных факторов в границах городской черты. Изучено влияние структурных элементов данной системы и их свойств, урбанистических факторов, градостроительных и землеустроительных принципов на построение и развитие функционально-планировочной организации поселения, формирующей в конечном итоге ценность городских земель.
Обоснованы методологические подходы к экономической оценке земель городских поселений, учитывающие особенности формирования российского земельного рынка, недостаточность и недостоверность рыночной информации, позволяющие повысить доказательность и достоверность оценки земель как базы платежей за землю.
Выполнена классификация поселений по ряду качественных признаков, формирующих цену земель поселений, предложена и обоснована структура основных градостроительных принципов, образующих «городскую» земельную ренту как основу цены земель города. Предложена методология факторного анализа территории города с определением относительной ценности земель отдельных его частей с использованием функционального, градостроительного, ландшафтного, экологического анализов, анализа интенсивности связей между структурными элементами поселения, использованная в методике ценового зонирования земель городского поселения.
Усовершенствована и широко внедрена в производственную практику методика ценового зонирования земель малых городов, позволяющая выполнять массовую оценку земель поселений в условиях недостаточности и недостоверности рыночной информации российского земельного рынка и повышающая обоснованность и достоверность определения цены земель. Методика не требует дорогостоящего и мощного программного обеспечения, использует общедоступные программы в виде электронных таблиц.
Мотивированы и введены в научный оборот и проектную практику показатели, относительные величины, отражающие стоимость земель городского поселения и используемые при расчёте ставок земельного налога и
арендной платы за пользование земельными участками, а именно, «коэффициент относительной ценности территории» и «коэффициент дифференциации ставок земельного налога».
8. Установлены с использованием экспертных оценок и эксперимен-
J тальных расчётов поправочные коэффициенты, позволяющие корректировать
удельный показатель стоимости земель оценочной зоны в цену конкретного
земельного участка, расположенного в данной оценочной зоне по видам
функционального использования городских земель.
Теоретическая значимость работы заключается в разработке научных и методических положений, направленных на совершенствование массовой и индивидуальной оценки земель городских поселений, осуществляемой в условиях ликвидации монополии государственной собственности на землю, децентрализации управления земельными ресурсами, пассивного земельного рынка, дефицита достоверной рыночной информации и повышения роли кадастровой информации о ценах земель в эффективном управлении земельными ресурсами городских поселений.
Практическая ценность исследования состоит в том, что в нём предложено решение одной из наиболее актуальных проблем современной экономики России: разработка методов ценового зонирования и массовой оценки земель городских поселений в интересах повышения достоверности получаемых базовых показателей стоимости земель, точности и обоснованности ставок земельного налога и арендных платежей. Применение разработанной методики ценового зонирования земель поселений для определения их относительной стоимости, способствует принятию эффективных решений по использованию городских земель, позволяет дифференцировать ставки земельного налога и арендной платы за пользование землёй и на этой основе увеличить поступления платежей в бюджеты всех уровней.
Достоверность результатов исследований проверена на большом фактическом материале 10-летних исследований автора в широком диапазоне экономических и природных условий и особенностей городов России. От
12 крупнейшего города с населением более 1 млн. чел. до посёлка городского типа с населением менее 10 тыс. чел. От поселений в Краснодарском крае до города на Полярном круге. От Смоленска до городов и посёлков городского типа Республики Саха (Якутия). Надёжность теоретических выводов и методических рекомендаций подтверждается, экспертными оценками специалистов, положительными отзывами производственных проектных институтов, руководителями комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, внедривших результаты исследований в производство.
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации явились следствием многолетней научно-исследовательской работы автора, проведенной в период с 1966 г. и до настоящего времени и нашли отражение в 106 книгах, брошюрах, научных статьях, из которых 50, объемом около 74 печатных листов - по теме диссертации.
Результаты исследований были доложены автором на научно-производственных и теоретических конференциях и семинарах: 11-я Международная конференция: Проблемы оценки имущества в экономике переходного периода М., 14-16 июня 1995 г.; Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 1996 г.(21-22 апреля 1997 г.); Десятые Международные Плехановские чтения. Структурная перестройка и экономический рост (15-18 апреля 1997 г.); Научно-практическая конференции «Потенциал московских вузов и его использование в интересах города», 1999; 13-ые Международные Плехановские чтения. Апрель 2000 г.; Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 2001 г.( апрель 2002 г.); Межрегиональный семинар «Оценка земли: правовые и экономические аспекты приватизации и купли/продажи земельных участков в современных условиях», г. Тюмень (29-31 августа 2002 г.), г. Казань (6-8 сентября 2002 г.), г. Улан-Уде (25-27 октября 2002 г.).
13 Проведенные исследования нашли отражение в следующих, разработанных с участием автора, методических указаниях и рекомендациях:
Комплексное ценовое зонирование территорий населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога. Методическое пособие. (Письмо Роскомзема №1-16/431 от 11.03.96).
Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа. Методические рекомендации органам местного самоуправления. (Письмо Госкомзема № СС-2, от 02.06.99).
Результаты исследований автора использованы в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений.
Настоящие исследования положены в основу выполненных лично автором работ по ценовому зонированию городов: Смоленск (1993 г), Калининград (ныне Королёв) (1994 г.), Переславль-Залесский (1995 г.), Казань (1997 г.), Елабуга (1997 г.), Нижнекамск (1997 г.), Альметьевск (1997 г.), Мирный (1998 г.), Ленек (1998 г.), Салехард (1999 г.), поселков городского типа: Таштагол (1992 г.), Темир-Тау (1992 г.), Айхал (1999 г.), Удачный (1999 г.), Государственной кадастровой оценке земель г. Мирный (2002 г.).
Исследования автора внедрены в учебный процесс и используются российскими ВУЗами при подготовке инженеров по специальности «Городской кадастр».
При непосредственном участии автора изданы два учебника, восемь учебных пособий, методические указания, учебные и рабочие программы дисциплин, задания, используемые в учебном процессе.
Таким образом, проведенные исследования позволят усовершенствовать теоретические основы и методы проведения кадастровых работ в населённых пунктах и на этой основе существенно повысить эффективность использования земель городских поселений и значимость их земельно-хозяйственного устройства.
