Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические положения развития системы управления земельно-имущественным комплексом 15
1.1. Теория формирования земельно-имущественного комплекса в структуре недвижимого имущества 15
1.2. Содержание системы управления земельно-имущественным комплексом 30
1.3. Зарубежный опыт управления земельно-имущественным комплексом 51
Выводы по первой главе 60
Глава 2. Современные подходы к формированию и эффективному управлению земельно-имущественным комплексом региона ... 65
2.1. Правовые нормы формирования и эффективного управления земельно-имущественным комплексом 65
2.2. Формирование информационного пространства для целей управления объектами недвижимости 79
2.3. Организационно-экономический механизм эффективного управления земельно-имущественным комплексом 106
Выводы по второй главе 130
Глава 3. Информационно-экономический механизм эффективного управления земельно имущественным комплексом 134
3.1. Методические положения формирования сведений об объектах земельно-имущественного комплекса 134
3.2. Методические положения оценки земельно-имущественных комплексов на основе кадастровой оценки земель 165
3.3. Методические положения оценки инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства
в составе земельно-имущественного комплекса 189
Выводы по третьей главе 204
Глава 4. Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом 208
4.1. Понятие, виды, критерии и показатели эффективности управления земельно-имущественным комплексом 208
4.2. Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона 225
4.3. Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом локального уровня 244
Выводы по четвёртой главе 253
Глава 5. Расчет экономической эффективности управления земельно-имущественным комплексом на основе сведений государственных кадастра недвижимости и мониторинга земель 257
5.1. Определение факторов, влияющих на эффективность управления земельно-имущественным комплексом региона 257
5.2. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом Пензенской области 268
5.3. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом локального уровня 293
Выводы по пятой главе 302
Выводы и предложения 307
Библиографический список
- Зарубежный опыт управления земельно-имущественным комплексом
- Организационно-экономический механизм эффективного управления земельно-имущественным комплексом
- Методические положения оценки земельно-имущественных комплексов на основе кадастровой оценки земель
- Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона
Зарубежный опыт управления земельно-имущественным комплексом
При экономическом подходе ЗИК рассматривается с позиции совокупности земельных и иных связанных с ними имущественных ресурсов в многообразии форм собственности и управления, а также с учетом структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе [86, 113, 209].
В нормативно-правовой базе Российской Федерации даётся определение лишь понятию «имущественный комплекс». Это понятие согласно ст. 132 ГК РФ неразрывно связано с понятием «предприятие» в составе всех видов имущества, предназначенных для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги [2].
Таким образом, земельно-имущественный комплекс — это совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, инфраструктуры по поводу их использования по функциональному назначению, обособления и отчуждения. ЗИК представляет собой одновременно сложную недвижимую вещь и комплекс материальных и нематериальных активов. Можно согласиться с утверждением и того, что ЗИК состоит из совокупности земельно-имущественных объектов, составляющих единое целое [237, с. 44], или «земельно-имущественный комплекс - совокупность объектов недвижимости, объединённых одной общей территорией» [266]. При этом земельно-имущественный объект отдельные экономисты рассматривают как «земельный участок без каких-либо строений, либо участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью разного состава, типа, степени завершенности строительства и т.д.» [43]. Более корректным представляется следующее определение: «Земельно-имущественный комплекс — это сложная социально-экономическая категория, выражающая пространственно-временные взаимосвязи между собственниками земельных участков и объектами недвижимости, расположенными на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения» [128, с. 17].
В настоящее время земельный участок и расположенные на нем улучшения (здания, сооружения, элементы инфраструктуры) не рассматриваются как единый недвижимый объект (комплекс) управления, представляющий собой целостность указанных элементов для выполнения предназначенной функции.
Автором отмечалось ранее [218, с. 57], что в основе рассмотрения понятия единого объекта недвижимости должно быть положение, по которому объектом управления является территория с расположенными на ней (юридически связанными) улучшениями в совокупности, а не разрозненно. Такой объект управления должен именоваться «земельно-имущественный объект (комплекс)». Данный подход соответствует и намечаемой реформе в жилищной и производственной сфере. «Ориентация не просто на жилой дом, а на земельно-имущественный комплекс - таково одно из направлений реформы жилищно-коммунального хозяйства в Москве, которому предстоит быть реализованным в широком масштабе» [271]. Рекомендациями парламентских слушаний ГД ФС РФ 08.04.08 предусмотрено, что «В целях создания благоприятных условий для развития производительных сил страны принять меры по скорейшему осуществлению слияния земельного участка и расположенных на нём зданий, строений, сооружений в единый объект недвижимости» [91, с. 41]. Следовательно, ЗИК отличается тем, что совокупность земельного участка с расположенными на нём иными элементами недвижимости, образована искусственно в определенных пространственно-временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения жизненных, производственных потребностей и развития территорий, имеет социальную, экономическую и экологическую направленность. При этом базой совокупности и системообразующим элементом ЗИК выступает земельный участок, а активными элементами в управлении совокупностью взаимосвязей составляющих всей системы являются люди в процессе своей деятельности.
Автором выделены следующие виды земельно-имущественного комплекса:
1) земельно-имущественный комплекс Российской Федерации — это территориально-производственная социально-экономическая система страны в целом;
2) земельно-имущественный комплекс субъекта Российской Федерации и муниципального образования - это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости, других связанных с ними ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования), направленных на обеспечение жизнедеятельности населения;
3) земельно-имущественный комплекс локального уровня - это объект конкретных имущественных прав, совокупность земельного участка и расположенных на них иных объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу.
При этом ЗИК региона рассматривается с позиции структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе, отличается от ЗИК локального уровня социальной составляющей. Основной целью управления ЗИК локального уровня является эффективное и рациональное использование ресурсов предприятия.
К объектам управления на уровне земельно-имущественного комплекса субъекта Российской Федерации (или муниципального образования) относятся: жилые ЗИК с занимаемыми ими земельными участками и используемыми ком 18 муникациями; ЗИК и отдельные их объекты недвижимого имущества, в том числе переданного хозяйствующим субъектам других форм собственности в аренду, пользование, залог; ЗИК и отдельные объекты недвижимости, закрепленные на праве хозяйственного ведения за унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за казенными предприятиями и учреждениями; иная недвижимость, приобретенная унитарными предприятиями и учреждениями, а также за счет средств субфедерального и местного бюджетов.
Земельно-имущественные комплексы локального уровня в совокупности по функциональному назначению и территориальному расположению с единой инфраструктурой формируют следующий уровень управления земельно-имущественными ресурсами - жилой район, промышленная зона, муниципальное образование, субъект Федерации, Российская Федерация. В табл. 1.1 представлена система управления земельно-имущественным комплексом и его элементами на различных территориальных уровнях [136, с. 18].
Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть непосредственной или опосредованной. Непосредственно связаны с земельным участком: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, кондоминиумы. Опосредованно связаны с земельным участком предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения.
Организационно-экономический механизм эффективного управления земельно-имущественным комплексом
Основными источниками финансирования земельных служб в различных странах являются: государственный, региональный или местный бюджеты (Чехия, Македония, Словакия, Италия, Латвия, Азербайджан, Греция, Испания); средства потребителей за оказанные им услуги (Австрия, Англия и Уэльс, Шотландия, Босния и Герцеговина, Ирландия, Нидерланды, Норвегия, Румыния, Португалия, Канада); бюджетные средства и средства потребителей (Финляндия, Венгрия, Молдавия, Турция, Люксембург, Словения) [247]. Например, «Бюджет Национальной земельной службы Швеции составляет 175 млн долл. США, в том числе 55 млн — за счет государственного бюджета и 120 млн за счет сборов и оплаты услуг по формированию недвижимости, предоставлению информации и др.» [104, с. 546]. В целом, из всех стран Европы и Северной Америки 21% регистрационных систем полностью финансируются за счет государственных средств, 34% - за счет взимания платы с пользователей, 45% — за счет совместного финансирования пользователями и государством [62, с. 108].
За счет регистрации объектов недвижимости и сделок с ним Служба регистров Шотландии в 2002 г. получила 46,88 млн фунтов стерлингов (75,0 млн долл. США), а прибыль составила 5,6 млн фунтов стерлингов [243].
Несмотря на законодательное закрепление частной собственности на земли различных категорий, в большинстве зарубежных стран наблюдается тенденция к увеличению количества земель в государственной собственности. Особенно это заметно по отношению к землям населенных пунктов. Это происходит в основном за счет выкупа земель государствами из частного сектора и развития долгосрочной аренды. Таким образом, государства расширяют свой контроль за рациональным и целевым использованием земель, получением стабильного дохода. Следует отметить, что за нецелевое использование земель различных категорий, несоблюдение экологических условий и т.п. правил землепользования установлены ощутимые штрафные санкции.
Муниципальным образованиям предоставлена возможность управлять землепользованием в границах своих территорий (зонирование, контроль за целевым использованием земель и т.п.), устанавливать ставки налога на земельные участки и на иное имущество, а также приемлемые формы и размер арендной платы.
Например, в Финляндии муниципальная собственность составляет почти 60% земель населенных пунктов. При этом утверждается, что использование земельных участков и иных объектов недвижимости в муниципальной собственности гораздо эффективней, чем в частной. Поэтому земельные участки на городских территориях не продаются, а только сдаются в аренду сроком до 60 лет — для жилищного строительства, до 30 лет — для промышленного строительства и от 30 до 60 лет - для коммерческих целей [155, с.26-27]. Все действия по операции с недвижимостью регулируются земельным кодексом, законом о формировании недвижимости и подразделяются на группы: операции по формированию новой недвижимости; организационные операции с недвижимостью; операции по определению границ недвижимости [254, с. 1 83-184].
В большинстве стран земельный налог колеблется от 0,5 до 3% рыночной стоимости земли. Земельный налог взимается, как правило, с земельного участка со строениями или без них на уровне муниципальных образований.
Управление земельно-имущественными ресурсами осуществляется на осно- ве функционирования земельно-информационной системы (ЗИС - LIS) [256, с. 297-298]. При этом земельно-информационные системы базируются на цифровых земельно-кадастровых картах и содержат, кроме земельной, социально-экономическую, экологическую информацию с пространственной привязкой. В Нидерландах к основным задачам земельной политики государства, решаемым с помощью земельно-кадастровой информации, относят: - обеспечение защиты прав землевладельцев и землепользователей; - регулирование земельного рынка; - оптимизацию планирования и организация городского и сельского землепользования; - создание и поддержание базы для налогообложения земель; -управление ресурсами окружающей природной среды [250]. Для обеспечения управления земельными ресурсами в 73% стран используются кадастровые карты, в 27% — топографические карты, в 48% - при проведении съемочных работ используются услуги частных и государственных землеустроителей, в 92% — функционируют единые системы сбора информации об использовании земель на основе реальных картографо-геодезических материалов [62, с. 108-109].
В связи с развитием на местах земельно-информационных систем часть функций по управлению картографо-геодезическим производством делегируется с национального на региональный уровень.
В США, Канаде и государствах Европейского экономического сообщества (Нидерланды, Германия, Франция, Великобритания, Испания, Италия и др.) отмечается развитие и поддержка государственными земельными службами различных информационно-консультационных служб в сфере организации рационального использования и охраны земли, оценки земли и недвижимости.
Важное значение в повышении эффективности управления земельными ресурсами придается развитию взаимосвязи кадастровых систем с системами регистрации прав на недвижимость. Эти системы функционируют в каждой стране в том или ином отличительном виде.
Под кадастровой системой имеется в виду кадастровая регистрация прав на объекты недвижимости и связанные с ними операции по разделению и правовому оформлению земельных участков. Под регистрацией (systematic reqistraition) имеется в виду систематическое действие правового оформления, межевания и регистрации земельных участков на определенной площади [251].
В Германии, Австрии, Чехии, в отличие от большинства англоязычных стран, где земельная собственность защищена системой регистрирования (земельного титула - Land titlinq), действует система «поземельной книги + кадастра» (Grundbuch + Cadastre) [247].
Поземельная книга служит для описания правовых условий владения земельными участками, сведений о владельцах, правах, обременениях и лицах, имеющих претензии. В кадастре имеется полная информация о земельных участках и иных объектах недвижимости на всей территории, включая геодезические и семантические данные.
С точки зрения функционирования кадастра недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество интересным представляется опыт Австрийской республики, где данные о недвижимости сведены в Кадастре (Kadaster) и Поземельной книге (Grundbuch) с хорошо отлаженным механизмом взаимодействия между этими системами. Ведение системы Кадастра осуществляется 41 кадастровыми управлениями Федеральной службы метрологии и геодезии (BEV) при Министерстве экономики и труда, а система регистрации (Поземельные книги) — Управлениями 147 окружных судов (Grundbuchsabtei-lund) при Министерстве юстиции [112, с. 100-102].
Границы земельных участков и вопросы кадастрового учета определяются отдельными правовыми актами в соответствии с Законом о геодезии [244]. В Кадастре недвижимости приводятся данные об адресе, идентификационном номере, площади всего земельного участка и под застройкой, типе землепользования, а также графическое изображение границ земельного участка. При этом отличительной чертой кадастра является то, что в сведениях об объектах капитального строительства приводятся лишь адрес и координаты, а другие необходимые данные отражаются в реестрах зданий и жилых помещениях, ведение которых осуществляется в форме таблиц или списка и только на уровне федеральных земель.
Методические положения оценки земельно-имущественных комплексов на основе кадастровой оценки земель
На первом этапе формирования ТИС необходимо выполнить сбор и перенесение в систему ГКН сведений об объектах ЗИК, хранящихся в различных организациях, кадастрах и реестрах. На втором этапе следует осуществлять формирование базы данных об объектах ЗИК на основе проведения кадастрового, технического учета.
Сюда входит межевание, обмер ЗУ, строений, коммуникаций и иные фиксации ситуаций. Данный вид работ должен выполняться организациями, имеющими лицензии на выполнение геодезических и картографических работ. Современные геодезические приборы одновременно со съемкой ситуации местности производят и съемку рельефа, что позволяет иметь полное представление об объектах недвижимости. Для объектов, имеющих особое историко-культурное значение, необходимо производить их фотофиксацию.
Современные технологии позволяют создавать системы, связывающие атрибутивную и графическую информацию. Все характеристики объектов будут храниться в атрибутивной базе данных, связанной с графической базой данных. Семантическая информация будет дополняться графическим представлением об объекте (фотографии, планы, схемы).
Достоинством такой организации системы данных является то, что она будет хранить максимальный объем информации об объекте недвижимости и его частях. Кроме того, информация может быть отображена графически при помощи ГИС в виде тематических слоев. Это позволит легко ориентироваться пользователям и потребителям информации в целях эффективного управления устойчивым развитием территории. Сочетание базы данных и картографической информации позволит сделать выборку индикаторов устойчивого развития территории. Обработанная информация базы данных ГКН позволит получить численные значения индикаторов. Графическая база данных ГКН должна включать: топографическую основу; геодезическую основу; тематические слои графической базы; дополнительные материалы.
Основой при формировании объектов недвижимости должен быть топоплан в масштабе М 1:2000. Кроме топоплана к топографической основе относятся материалы аэросъемки и космической съемки. Геодезической основой должна стать опорная межевая сеть (ОМС), сопоставимая в целом по Российской Федерации. При этом в каждом субъекте Российской Федерации ОМС должна быть создана в единой системе координат и формирование земельных участков и иных объектов недвижимости должно осуществляться по единым правилам.
Тематические слои графической базы данных должны включать: границы кадастрового деления; границы РФ, субъектов РФ, муниципальных образований; кадастровые кварталы; земельные участки; части земельных участков; объекты капитального строительства; зоны с особыми условиями использования (водоохранные зоны водных объектов; охранные зоны особо охраняемых объектов; санитарно-защитные зоны предприятий); экологические характеристики (включая загрязнение почвы и лесных объектов); экономические характеристики.
Дополнительные материалы могут включать пространственные модели местности, рельефа, зданий и сооружений (ЗО-модели); материалы фотофиксации.
Технология ГИС позволяет анализировать информационные слои, визуализировать собранные сведения о земле и иных объектах недвижимости в виде различных карт, графиков и диаграмм, а также накладывать разнообразные информационные слои друг на друга, представляя, тем самым, сведения для государственных органов при принятии тех или иных решений по управлению объектами ЗИК. Преимущество ГИС по сравнению с аналоговыми картами заключается в том, что ГИС наряду с отображением объектов в статистической форме на бумаге привязывает средства обычных пакетов картографического отображения к табличным данным, адресам и улицам, предоставляя возможность анализа местоположения и инвестиционной привлекательности земельного участка.
Использованию на практике (например, в Пензенской области) преимуществ ГИС-технологий препятствует недостаточная активность в применении географических информационных систем и Интернет-технологий органами государственной и муниципальной власти. В подразделениях управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (УФАКОН) установлены ГИС зарубежного производства фирмы Maplnfo Corporations. При этом используются они в основном для решения служебных задач своего подразделения. Отображению комплексной информации не способствует и состояние имеющихся сведений в электронном формате, а также взаимодействие с органами, располагающими информацией об объектах недвижимости и их правовом статусе. Однако основной причиной недостаточной активности применения ГИС на территории Пензенской области является состояние оцифровки данных государственного кадастра недвижимости и градостроительного кадастра, а также несовместимость представляемых данных в электронных форматах. Недостаточная активность связана, прежде всего, с объемом выделяемых финансовых средств (как и в других субъектах РФ) на создание цифровой картографической основы (ЦКО).
Так, на создание электронных карт г. Пензы и Пензенской области в срот- . ветствии с региональной целевой программой «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости в Пензенской области (2002-2007гг.)», утвержденной Законом Пензенской области от 23.09:2003 г. №513-ЗПО, с 2002 по 2007 гг. было израсходовано всего 4 млн 687,6 тыс. руб. При этом; из них 240 тыс. руб. было выделено на установление границ муниципальных образований в электронном виде.
Предварительные расчеты показывают, что с 2008 по 2011 гг. на выполнение работ по созданию цифровых кадастровых карт на площади 3951 тыс. га межселенной территории необходимо израсходовать 70 млн 562 тыс. 418 руб а на площади 187818 га - 1460 населенных пунктов, 383 сельских советов районов и городов Пензенской области—30 млн 10 тыс. 579 руб. (табл. 3.1).
Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона
На основе результатов анализа эффективности землепользования должно осуществляться прогнозирование использования ЗИК.
Под прогнозированием использования земельно-имущественного комплекса автором понимается вероятностное, научно обоснованное суждение о возможном состоянии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а так же о путях и сроках повышения эффективности их использования.
При прогнозировании использования земельных ресурсов большое значение имеют объект и подходы к его исследованию. Выделяют исторический, комплексный, системный, структурный и системно-структурный подходы.
Отсутствие этапа прогнозирования ведет к большим ошибкам при управлении земельными ресурсами в составе земельно-имущественного комплекса.
Существует большое количество прогнозов, связанных с использованием земельных ресурсов: по характеру объекта; периоду упреждения; функциональному признаку и другие.
Все методы прогнозирования можно условно подразделить на объективные и субъективные. К объективным (формализованным) методам относят те, которые базируются на точном научном предвидение, т.е. на применении экстраполяции и моделирования. Среди них простая экстраполяция, метод гармонических весов, статистическое, структурное, неиросетевое моделирование и другие методы.
Можно воспользоваться программой Excel для определения прогнозных значений, построив линейную, логарифмическую, степенную зависимость (выбрать ту, где величина аппроксимации R выше). По результатам прогнозных расчетов можно сделать выводы: 1) о фактическом и прогнозируемом развитии местного рынка недвижимости по годам и кварталам; 2) о существующих и будущих тенденциях в структуре сделок; 3) о причинах, обуславливающих тенденции развития рынка недвижимости города.
Методы моделирования отражают многосторонние связи и учитывают равномерные и скачкообразные изменения социально-экономических процессов. Экономическая модель предполагает выделение существенных характеристик (компонент) объекта и детальную формализацию его элементов, т.е. экономическая модель является некоторым подобием (адекватностью) исследуемого объекта.
Из всех методов моделирования наиболее эффективны и надежны методы экономико-математического моделирования, они могут быть пригодны для прогнозов на длительный и короткий период, а так же для начинающихся и
242 продолжающихся процессов. Наиболее разработанными являются детерминированные экономико-математические методы, решаемые с помощью симплекс-метода. Линейно-динамические модели строятся на базе линейных моделей и имеют блочно-диагональную структуру. Стохастические модели не являются детерминированными, т.е. в этих моделях часть или все параметры задаются случайными величинами.
Теория нейросетей используется при прогнозировании экономических явлений. Она является своеобразным алгоритмическим базисом развития нейрокомпьютеров. В основе нейросетей лежат не статистические и линейные модели, а гибкие нелинейные нейросетевые модели. На основе использования нейросетей возможно решение множества экономических задач и получение достоверных прогнозов.
При прогнозировании использования ЗИК следует применять, по мнению автора, метод построения моделей.
Разработка прогнозов развития земельно-имущественного комплекса региона должна предусматривать, по мнению автора, прогнозирование состояния и использования земельного фонда на период 10 лет и развития производства и потребления продукции ЗИК на период 5-7 лет.
На первом месте стоит задача по выявлению изменений состояния земель и оценки этих изменений, а так же прогноза и выработки рекомендаций по предупреждению и устранению негативных процессов. Затем следует задача оптимизации развития всей совокупности объектов недвижимости, входящих в ЗИК. Принципиальная схема прогнозов развития земельно-имущественного комплекса региона показана на рис. 4.2.
Применительно к особенностям ЗИК процесс прогноза включает следующие шаги: - после стратегически ориентированной инвентаризации средств и компетенций по повышению стоимости ЗИК, а также анализа окружающей обета 243 новки на фоне целей ЗИК определяются стратегическая проблема и потребность в стратегических действиях; - для решения проблемы исследуются все релевантные стратегические альтернативы, анализируется их действенность; - оценка стратегических альтернатив производится на базе критериев, которые выводятся из поставленных целей. Выбирается та стратегия, которая наилучшим образом отвечает целевым критериям (прежде всего — обеспечение роста стоимости ЗИК в достаточно короткие сроки); - стратегический план, являющийся результатом предварительной умозрительной работы, образует основу для дальнейших оперативных мероприятий по его реализации, включая разработку подробных стратегических программ, краткосрочных планов, бюджетов.
