Введение к работе
Актуальность исследования. Российская Федерация - страна, которая характеризуется тем, что ее регионы обладают различными природно-климатическими условиями, индивидуальными социально-экономическими характеристиками, находятся под воздействием разнонаправленных политических факторов Все это способствует неравномерному развитию рынка жилой недвижимости регионов России
Рынок жилой недвижимости является одним из наиболее динамично развивающихся рынков г Санкт-Петербурга Разрабатываются новые технологии, появляются новые материалы, осваиваются новые территории города, развивается законодательная база
Учитывая разнообразие городских территорий по транспортной доступности к другим районам, уровню обеспеченности коммерческой и социальной инфраструктурой, близостью к культурно-историческим ценностям города, можно констатировать индивидуальность каждого жилого строения в г Санкт-Петербурге. Основным ценообразующим фактором на рынке жилой недвижимости является фактор местоположения строящегося объекта, к которому добавляются индивидуальная работа архитекторов по созданию архитектурного проекта и квартирографии, законодательные и градостроительные ограничения по застройке той или иной территории и т д В связи с этим, важное значение придается сегментированию рынка, позволяющему более точно позиционировать проектируемый объект Правильное позиционирование объекта позволяет получить при установлении цены одного квадратного метра оптимальное соотношение «цена-качество» Соблюдение этого соотношения является одной из методологических основ ценообразования К сожалению, в работах, посвященных механизму ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости, сегментированию рынка уделяется недостаточное внимание
Основные исследования по вопросу ценообразования на рынке жилой недвижимости ведутся в области определения сметной стоимости объекта и ее совершенствования Определение сметной стоимости по своей сути является затратным методом, обладающим всеми присущими ему недостатками Вопросы совершенствования сметной стоимости сводятся к предложению по совершенствованию исчисления затратных элементов, для расчета которых пользуются нормами, датируемыми 1984 годом и подвергающимся ежемесячной индексации с 1991 года
Не умоляя значимости совершенствования сметного нормирования, следует отметить, что на рынке в процессе обмена функционируют не затраты, а цены, которые, с одной стороны, должны соответствовать воспринимаемой покупателем ценности объекта, а с другой, должны быть ориентиром для будущих (допустимых) затрат на строительство объекта
Это соответствует методологическим принципам современного рыночного ценообразования
Конечно, подход к определению цены одного квадратного метра строящегося жилья, основанный на сметном нормировании, не отвечает целям и задачам, которые ставятся сегодня перед ценообразованием в условиях настоящего развития рынка жилой недвижимости Между тем, определение надежной цены реализации одного квадратного метра жилой недвижимости является достаточно важной и сложной задачей на рассматриваемом рынке Необходимость в установлении цены возникает уже на этапе приобретения земельного участка для обоснования экономической целесообразности строительства здесь жилого дома
На сегодняшний день средняя цена одного квадратного метра проектируемого жилого дома определяется многими компаниями экспертным путем на базе сравнения конкурирующих объектов, строящихся в непосредственной близости от него Она и служит ориентиром для застройщика Однако, как показывает практика, применяемый подход не достаточно гибок, в результате чего проектируемый объект может быть качественно недооценен, а строительство на рассматриваемом земельном участке признано невыгодным, или недооценен, что приведет к нерациональному использованию средств компании Еще больше проблем с ценообразованием возникает, если строительство нового проекта планируется в районе, лишенном конкуренции
Таким образом, исходя из установленной выше важности установления цены на этапе приобретения участка и на этапе проектирования объекта, а также наличия большой «бреши» в области ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости, исследование, проведенное автором, является актуальным Ввиду того, что первичный рынок жилья в г Санкт-Петербурге активно развивается, в процессе его развития будут «вливаться» все новые факторы, а существующие будут совершенствоваться, то ценообразование здесь следует рассматривать как постоянно развивающуюся сферу с новыми задачами и проблемами
Цели и задачи исследования. Основной целью данного исследования является разработка методики по определению более обоснованного уровня цены одного квадратного метра проектируемого объекта жилой недвижимости
Для достижения главной цели автором были поставлены следующие задачи
1) Анализ динамики развития рынка жилой недвижимости в г Санкт-Петербурге, начиная с 90-х годов прошлого столетия по 2006 год, динамики цен и факторов, определивших ее, анализ связи изменения
цен первичного и вторичного рынков и оценка того, насколько эта связь постоянна с точки зрения направления изменения
Установление рыночных факторов, влияющих на формирование средней цены реализации одного квадратного метра проекта на первичном рынке жилой недвижимости, разработка методов расчета их количественного влияния на уровень цены реализации одного квадратного метра проекта, оценка степени влияния индивидуальных параметров проекта на отнесение проектируемого объекта к тому или иному рыночному сегменту, оценка степени вероятности присутствия того или иного индивидуального параметра в жилом объекте определенного рыночного сегмента, расчет коэффициента рыночной силы объекта строящейся жилой недвижимости, который позволяет правильно позиционировать и сравнивать различные объекты
Выявление взаимодействия первичного и вторичного рынков жилой недвижимости и расчет их количественной взаимосвязи, необходимой для определения средней цены реализации одного квадратного метра проекта
После последовательного решения поставленных задач автором был предложен вариант достижения главной цели исследования-усовершенствованная методика определения средней цены реализации одного квадратного метра проектируемого объекта жилой недвижимости с ориентацией на ценностную значимость товара и с использованием связи первичного и вторичного рынков жилой недвижимости
Объект исследования. Объектом исследования в настоящей работе является механизм ценообразования в области жилой недвижимости
Предмет исследования. Предметом исследования настоящей работы выступает ценообразование на первичном рынке жилой недвижимости на стадии проектирования
Методологические и теоретические основы исследования. В качестве теоретической основы исследования выступали экономическая теория (микро и макроэкономика), разработки отечественных и зарубежных авторов в области сметного нормирования, в области ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости и практики оценки жилой недвижимости на вторичном рынке.
В качестве информационной базы в настоящей работе использовались труды авторов, исследовавших вопросы ценообразования на рынке жилой недвижимости Ильин В Н , Комаровский П Е , Кочетков Ю С, Либерман И А, Луговой А С, Озеров Е. С, Рахман И А, Резниченко В С , Стерник Г М , Тарасевич В М , Тарасевич Е И , Фокин В И идр
Источниками информации служили также официальные статистические данные по объемам строительства и ввода жилья в России, динамике изменения цен на рынках жилой недвижимости городов страны,
официальные нормативные акты, регламентирующие деятельность строительных организаций, в т ч. в области определения цен на строительную продукцию, научные работы, которые создали методологическую базу для исследования, аналитические материалы профессионалов рынка жилой недвижимости, опубликованные в специализированных изданиях, посвященных недвижимости, а также открытые информационные базы данных
Научная новизна исследования. Научная новизна исследования состоит в следующем
Предложена методика определения цены реализации одного квадратного метра жилья на стадии проектирования в зависимости от наличия объектов-аналогов в зоне конкурентного предложения или их отсутствия
Выявлены и обоснованы факторы, оказывающие влияние на формирование цен и их динамику на различных этапах жизненного цикла рынка
Разработана сегментация рынка жилой недвижимости на основе потребностей определенных групп покупателей и положенная в основу дифференциации цен
Для правильного позиционирования объектов строительства и их сравнения между собой впервые разработан коэффициент рыночной силы, как критерий качественного уровня объекта и элемента ценообразования
Практическая значимость исследования. Необходимость исследования, проведенного в настоящей работе, была выявлена в процессе практической деятельности сотрудников компаний-застройщиков первичного рынка жилой недвижимости Полученные результаты позволяют перейти от интуитивного к более научному обоснованию цен реализации одного квадратного метра объектов, находящихся в процессе проектирования, и готовых выйти на рынок
Предложенная автором методика ценообразования на проекты строящейся жилой недвижимости позволяет повысить точность составления графика продаж, а соответственно, графика финансирования объекта строительства, оптимизировать ассортиментную структуру компании, снизить сроки простоя строительных работ на объекте, повысить экономические показатели ее хозяйственной деятельности
Апробация результатов исследования. Результаты исследования нашли практическое применение в одной из компаний-девелоперов первичного рынка жилой недвижимости г Санкт-Петербурга, входившей в первую десятку лидеров рынка строящегося жилья, ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Они были опробованы и внедрены автором в систему работы отдела маркетинговых исследований компании, который занимается вопросами ценообразования
Основные положения диссертации были изложены на III научно-практической конференции в Санкт-Петербургском Государственном Инженерно-экономическом Университете 21 апреля 2006 года Были опубликованы 7 научных статей в сборниках научных трудов и периодических изданиях
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений Материал представлен на 145 страницах основного текста, содержит 11 таблиц, 11 рисунков и 4 приложения
