Содержание к диссертации
В в е д е н и е 3
Глава 1. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью 11
1.1. Сущность аренды. Субъекты и объекты аренды государственной и муниципальной собственности. Арендные отношения 11
1.2. Об истории становления и развития аренды 29
1.3. Анализ состояния и проблем аренды объектов государственной .и/ ^ниципальной4собственности в
г. Москве ^:V:\". 47
Глава 2. Арендное ценообразование и его связь с
эффективностью аренды 61
2.1. Методические проблемы определения арендной платы и оценки эффективности аренды 61
2.2. Методы и модели формирования и установления арендной платы 74
2.2.1. Рыночное арендное ценообразование 76
2.2.2. Модели арендного ценообразования, основанные
на базисных ставках 83
2.2.3. Методика определения арендной платы на основе затрат, связанных с арендой объекта 88
2.2.4. Модели, опирающиеся на учет доходности аренды для арендатора 99
2.2.5. Метод определения величины арендной платы на основе аналогий 104
2.2.6. Влияние методов определения арендной платы на
эффективность аренды 106
2.3. Специфика определения платы за аренду типичных
объектов государственной и муниципальной собственности 108
2.3.1. Формирование платы за аренду городского жилья 109
114
2.3.2. Формирование платы за аренду служебных помещений
2.3.3. Формирование платы за аренду памятников истории, культуры, архитектуры 119
Глава 3. Пути повышения эффективности управления
арендой объектов государственной и муниципальной собственности 123
3.1. Совершенствование системы арендных платежей,
состава и структуры объектов аренды 123
3.2. Улучшение договорных основ аренды муниципальной собственности 136
Введение к работе
Преобразование форм и отношений собственности в процессе перехода к рыночной экономике в России проявились вначале в виде приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, тогда как аренда имущественных комплексов, недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане. Однако постепенно акценты значимости, важности, объемные показатели стали смещаться в пользу разных способов, видов аренды объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимого, а затем и движимого имущества.
Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государственной и муниципальной собственностью. После того, как поспешная и во многом неумелая приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению эффективности использования приватизируемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда.
Обширные возможности продолжительного целевого применения арендованного имущества, выгодного как арендатору, так и арендодателю, дополненные правом его выкупа у собственника
на взаимоприемлемой основе, прокладывают естественный мост для постепенного плавного перехода объектов государственной и муниципальной собственности в частную, корпоративную, акционерную собственность. При этом в течение переходного периода государственные и муниципальные органы, представляющие интересы собственника, наряду с обеспечением постоянного поступления доходов в казну способны оказывать регулирующие воздействия на характер использования арендуемого имущества, не допуская господства чисто корыстных интересов его нового обладателя.
Практическая реализация потенциальных возможностей аренды объектов государственной и муниципальной собственности, повышение экономической эффективности такой аренды, измеряемой поступлением денежных средств в региональный бюджет, требуют совершенствования управления арендными процессами, в том числе возникающими в ходе аренды отношениями между арендаторами и арендодателями. Для этого необходимо повсеместно использовать в управлении арендой научные методы и подходы, анализировать накопленный, пока еще небогатый опыт.
Как свидетельствует реальная практика аренды самых разных видов объектов муниципальной собственности в Москве, она уже приносит весомые доходы городу, соизмеримые с поступлением средств от приватизации. Однако, существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной и муниципальной собственности. Одновременно необходимо решать не менее сложную задачу обеспечения социальной направленности аренды
как источника удовлетворения общественных потребностей в
объектах аренды.
Проблема совершенствования управления арендой объектов
муниципальной собственности проявляется и в необходимости его согласования с общим курсом экономических реформ в стране, проводимыми преобразованиями всего хозяйственного механизма, переходом к рыночным отношениям. Поэтому в дитссерта-ции аренда рассматривается как составная часть системы управления собственностью.
На поиск и научное обоснование путей решения этих настоятельных проблем управления государственным имуществом и имущественными отношениями в условиях переходного периода ориентирована диссертационная работа.
Цель работы. В соответствии со сформулированными проблемами главная цель диссертации состоит в разработке и практическом применении эффективных методов и средств управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности городов, регионов, позволяющих обеспечить высокую доходность аренды при одновременном выполнении ею социальных функций.
Для достижения указанной цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие основные задачи:
1. Раскрытие сущности и установление особенностей аренды и арендных отношений применительно к объектам государственной и муниципальной собственности в условиях перехода к рыночной экономике.
2. Выявление основных проблем управления арендой объектов недвижимости, земельных участков, определение основных направлений решения этих проблем.
3. Разработка усовершенствованных методов формирования и установления арендной платы за пользование разными видами объектов собственности, позволяющих повысить экономическую и
социальную эффективность аренды.
4. Выработка предложений о путях повышения эффективности управления арендой объектов городского хозяйства и социальной сферы на основе комплексного развития и улучшения всей системы аренды и арендных отношений.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные положения, результаты анализа практического опыта аренды объектов недвижимости, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных авторов в области экономической теории, экономики переходного периода, теории управления, менеджмента, управления государственной и муниципальной собственностью. В работе использованы методы системного анализа, экономико-математического моделирования, статистического анализа.
Обоснованность и достоверность исследования. Исследование опирается на реальный опыт аренды объектов муниципальной собственности в г. Москве в период с 1992 по 1999 годы. В диссертации использована практическая информация об объектах аренды, арендной платы, доходах бюджета от аренды, содержащаяся в официальных документах, отчетах, сводках. Исследование основывается на анализе и сравнении предложений автора диссертации с действующей законодательно-нормативной базой, положениями Гражданского Кодекса РФ.
Научная новизна исследования связана с ограниченностью предшествующих настоящей работе обобщающих научных исследований, посвященных экономике аренды объектов государственной
и муниципальной собственности в условиях переходного периода.
К основным результатам диссертации, обладающим выраженной научной новизной, автор относит:
1. Установление соотношений владения, распоряжения, пользования, ответственности в экономических отношениях между арендодателями и арендаторами объектов государственной и муниципальной собственности.
2. Уточнение и конкретизацию исходных понятий: "экономическая эффективность аренды", "социальная функция аренды", "эффективность управления арендой" применительно к объектам
государственной и муниципальной собственности; предложение расчетной зависимости для определения величины экономической эффективности аренды таких объектов.
3. Разработку новых методов и моделей арендного ценообразования, позволяющих формировать и назначать ставки арендной платы с учетом рыночной конъюнктуры, затрат на аренду, доходности объектов аренды для арендаторов, экономической и социальной эффективности аренды, предоставляемых льгот.
4. Установление особенностей формирования арендной платы за пользование городским жильем, земельными участками, служебными помещениями, памятниками истории, культуры, архитектуры.
5. Формулирование основных направлений комплексной программы повышения эффективности управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности.
Практическая значимость работы состоит в непосредственной приложимости ее результатов к управлению арендой недвижимого и движимого имущества федеральной, субфедеральной и
муниципальной собственности.
Результаты исследования позволяют:
1. Внести необходимые дополнения, изменения, уточнения в законодательно-нормативную базу, регулирующую аренду объектов муниципальной собственности.
2. Использовать научно-обоснованные методы формирования арендной платы, установления ее величины с учетом многообразных факторов, отражающих свойства объектов аренды, способ использования объектов в процессе аренды, рыночный спрос и предложение, социальную значимость объектов.
3. Разработать и осуществить комплексную программу повышения эффективности управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности.
Реализация результатов работы. Результаты работы частично реализованы в деятельности Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы, отражены в нормативных документах Правительства Москвы, вошли в проект закона г. Москвы "Об аренде объектов государственной и муниципальной собственности города Москвы", одобренный Постановлением Правительства г.Москвы, используются Министерством государственного имущества РФ. Основные положения диссертации использованы автором в его практической работе, связанной с выработкой управленческих решений, направленных на повышение эффективности аренды объектов недвижимости в г. Москве. Автором прочитан курс лекций обаренде для слушателей Высшей школы приватизации и предпринимательства, разработана методика расчета арендной платы. Основные результаты работы нашли отражение в Концепции управления собственностью Москвы, разработанной при непосредственном участии автора.
Апробация работы и публикации. Основные результаты исследований, положенные в основу диссертационной работы, докладывались на заседаниях Правительства Москвы, Московской городской Думы, заседаниях хозяйственно-экономического актива города, рабочих совещаниях в Департаменте государственного и муниципального имущества г. Москвы, обсуждались на конференциях и научно-практических семинарах по проблемам управления хозяйством города.
По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 1,6 печатных листа.
Структура и построение работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, списка литературы, содержит страниц машинописного текста, 3 рисунков,
11 таблиц. Библиография содержит 85 наименований.
Расположение материалов диссертации по главам подчинено основной цели и задачам исследования и отражает логику взаимосвязей и взаимодействий, присущих аренде крупных объектов муниципальной собственности. На содержание диссертации оказало влияние и отмеченное выше практическое отсутствие фундаментальных научных исследований в области аренды объектов муниципальной собственности в странах с экономикой переходного типа и непосредственно в России. В связи с этим обстоятельством в работе не выделен традиционный раздел, посвященный анализу предшествующих исследований по проблематике аренды объектов недвижимости и движимого имущества. Автор ограничился в этом отношении анализом состояния и проблем аренды имущественных комплексов в разных странах.
В российских законодательных актах об аренде, принятых в ходе проведения экономических реформ, основное внимание
сконцентрировано на положениях, регулирующих аренду в целом или отдельные виды аренды, отличающиеся типом объекта (земля, жилые помещения, нежилой фонд, строения и т.д.). Специфика аренды объектов разных форм собственности отражена в гораздо меньшей степени. Поэтому в первой главе диссертации основное внимание уделено особенностям аренды объектов государственной и муниципальной собственности в современных условиях и в историческом плане, анализу состояния аренды подобных объектов и ее проблем на примере Москвы.
Исходя из зависимости экономической результативности аренды от величины арендой платы и ее ставок, вторая глава диссертации посвящена решению методических проблем формирования арендной платы с учетом влияющих на нее факторов рыночной и нерыночной природы. Материалы этой главы содержат изложение предлагаемых автором диссертации методов и моделей определения величины арендной платы в целом и применительно к типовым объектам муниципальной собственности, сдаваемым в аренду.
В соответствии с главной целью диссертационной работы предметом ее заключительной главы стало изложение предложений автора о путях совершенствования управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности, позволяющих существенно повысить ее экономическую и социальную эффективность.
Результаты исследований в концентрированной форме изложены в выводах и рекомендациях.
