Содержание к диссертации
-
Коммерческая недвижимость в системе национальной экономики 11
-
Коммерческая недвижимость: понятие, сущность и основные признаки 11
-
Рынок коммерческой недвижимости: понятие, основные элементы. 15
-
Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив 23
-
Риски ПИИ в коммерческую недвижимость 44
-
Инвестиционные стратегии ПИИ в коммерческую недвижимость.... 47
-
Международные инвесторы в коммерческую недвижимость 48
-
Международный рынок коммерческой недвижимости: объем, структура 75
Динамика и объемы ПИИ в коммерческую недвижимость в мире.... 98
2.2.3. Региональная структура ПИИ в коммерческую недвижимость в мире
Глава 3. Коммерческая недвижимость России как объект международных
инвестиционных сделок 108
3.1. Инвестиционные характеристики коммерческой недвижимости России . 108 3.1.1. Инвестиционный климат России 108
-
Коммерческая недвижимость России как инструмент инвестирования 119
-
Правовое регулирование ПИИ в коммерческую недвижимость России
3.1.4. Препятствия для ПИИ в коммерческую недвижимость России 127
-
-
-
Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости России... 132
Динамика, структура и основные эффекты ПИИ в коммерческую
недвижимость России 142
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одной из тенденций развития мирового рынка капитала последнего десятилетия стал рост популярности коммерческой недвижимости как инвестиционного актива.
Преимущества международной диверсификации, возможность получения более высокой доходности от вложений в коммерческую недвижимость на зарубежных рынках, а также создание институциональных условий для международного инвестирования в коммерческую недвижимость привели к резкому росту прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость (ПИИКН) в 2000-х гг. В результате почти половина всех прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2007 г. осуществлялась инвесторами на зарубежных рынках.
Интеграция России в международное финансовое пространство, обусловленная улучшением ее инвестиционного климата, либерализацией внешнеэкономической деятельности, заставляет международных инвесторов более активно рассматривать вложения в российские активы, в том числе и коммерческую недвижимость. Ежегодные объемы ПИИКН России выросли в течение 2004 - 2008 гг. более чем в десять раз и в 2006 -2008 гг. составляли примерно 26% (в 1 полугодии 2008 г. - 40%) от общего объема ПИИ в Россию.
В условиях активизации ПИИКН России в последние годы видится важным понимание позитивных и негативных эффектов данного процесса, а также поиск мер по увеличению эффективности данного вида международных инвестиций для российской экономики.
Необходимость исследования ПИИКН России во многом определяется важной ролью рынка коммерческой недвижимости в системе национальной экономики. Следует учитывать, что развитие рынка коммерческой недвижимости является одним из условий широкомасштабной модернизации экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.
Актуальность данного исследования мы также связываем с позитивным влиянием ПИИ на экономическое развитие страны - реципиента инвестиций в связи с притоком в страну долгосрочных инвестиций, созданием основных фондов, рабочих мест, привнесением на отечественный рынок современных технологий и знаний в результате осуществления ПИИ. Существенные положительные эффекты ПИИ объясняют стремление многих стран к поиску источников роста подобных инвестиций, созданию благоприятных условий для прямых иностранных инвесторов.
Степень разработанности проблемы. Категория коммерческой недвижимости пока слабо исследована в отечественной экономической науке. В основном российскими учеными рассматриваются общие вопросы экономики недвижимости, ее товарные характеристики, особенности рынка недвижимости, а также оценки недвижимости (Максимов С.Н., Севостьянов A.B.,. Тарасевич Е.И. Иванова Е.Н). Исследованию коммерческой недвижимости как инвестиционного актива посвящено мало работ отечественных экономистов (Тарасевич Е.И., Белых Л.П.). Недостаток исследований по инвестициям в коммерческую недвижимость в российской научной среде мы связываем с преобладающим восприятием коммерческой недвижимости как фактора производства и неразвитостью в России индустрии институциональных инвестиций в коммерческую недвижимость. Вопросы международных инвестиций в коммерческую недвижимость в российской экономической науке практически не исследовались, отдельные вопросы по данной тематике рассматривались в работе Белых Л.П. Отсутствие в отечественной науке исследований по вопросам прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в Россию можно объяснить новизной данного явления для российской экономики. Следует отметить, что всплеск инвестиционной активности международных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости произошел совсем недавно, в 2006 г.
Большее число работ, посвященных коммерческой недвижимости как инвестиционному активу (Д. Линг, В. Арчер, С. Хадсон Вильсон, Ч. Вутцербах, Дж. Бачевски,|к. Хэндс, Л. Чарльз), а также международным инвестициям в коммерческую недвижимость представлено трудами зарубежных ученых, в первую очередь, из США. Фундаментальным аспектам международных инвестиций в коммерческую недвижимость посвящены исследования Л. Чен, Т. Миллза, С. Сирманса, Э. Ворцалы, П. Коннер, Й. Лянг, причины международных инвестиций в коммерческую недвижимость рассматриваются в работах Б. Уэбба, Дж. О'Кифа, преимущества международной диверсификации коммерческой недвижимости в рамках портфеля исследовались А. Чуа, Л. Чен, Т. Миллзом, вопросы корреляции доходности мировых рынков коммерческой недвижимости рассматривали К. Джексон, С. Стивенсон, К. Уоткинс, Дж. Пальяри, Т. Кантер, Б. Уэбб, Ф.Либлих, риски международных инвестиций в коммерческую недвижимость исследованы К.Л. Ли, Б.Уеббом, инвестиционные стратегии международных инвесторов рассмотрены в работах Дж. Бачевски, К. Хэндса.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является определение основных источников роста объемов ПИИ в коммерческую недвижимость России и их эффективности для российской экономики. Для достижения поставленной в исследовании цели ставятся следующие задачи:
Оценить основные характеристики и особенности коммерческой недвижимости как инвестиционного актива.
Раскрыть сущность и специфику ПИИКН.
Определить основные виды международных инвесторов в коммерческую недвижимость, выявить их особенности и проанализировать их международные стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость.
Исследовать особенности и перспективы развития международного рынка коммерческой недвижимости.
Оценить инвестиционные характеристики коммерческой недвижимости России, а также выявить основные препятствия для развития ПИИКН России.
Проанализировать динамику, структуру и тенденции ПИИКН России, а также место России на международном рынке коммерческой недвижимости.
Оценить основные эффекты ПИИКН для экономики и рынка коммерческой недвижимости России и предложить меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН.
Определить направления повышения привлекательности рынка коммерческой недвижимости России для ПИИКН.
Объектом исследования является Россия на мировом рынке коммерческой недвижимости.
Предметом исследования выступают особенности прямого иностранного инвестирования в коммерческую недвижимость России.
Теоретическая и методологическая основа исследования. При подготовке диссертации изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области мировой экономики, теории финансов, кредита и денежного обращения, экономики недвижимости, теории ПИИ, международных инвестиций в коммерческую недвижимость. В работе использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, данные государственной статистики, официальные документы и публикации международных организаций (ЮНКТАД, Всемирный банк, МВФ), международных консалтинговых компаний (А.Т. Kearney), международных консалтинговых компаний рынка коммерческой недвижимости (Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Colliers и др.), аналитические материалы информационных и рейтинговых агентств, материалы периодической печати, монографии и др. труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблематике диссертационной работы.
Методологической основой исследования являлись методы системного анализа, методы экономико - статистического анализа, синтез, методы классификации и сравнения, исторический метод.
Научная новизна диссертации заключается в следующих положениях и выводах:
Уточнено понятие коммерческой недвижимости и дополнены содержательные критерии, выделяющие ее в отдельный класс инвестиционных активов, а именно: значительный размер инвестиционного рынка, уникальные характеристики доходов, слабая корреляция доходности с традиционными классами активов - акциями и облигациями.
Выявлены основные мотивы ПИИКН: недостаток предложения коммерческой недвижимости на национальных рынках; потребность инвесторов в улучшении диверсификации инвестиционного портфеля с помощью коммерческой недвижимости зарубежных рынков; желание инвесторов получить на зарубежных рынках коммерческой недвижимости более высокую, чем на национальных рынках, доходность на вложенный капитал.
Выявлена схожесть ПИИКН с портфельными инвестициями, которая выражается в возможности пассивного управления активами и осуществлении инвестиций в целях улучшения диверсификации инвестиционного портфеля.
Предложена классификация международных инвесторов в коммерческую недвижимость (взаимные фонды, публичные инвестиционные компании, инвестиционные трасты недвижимости, девелоперские компании, страховые компании, пенсионные фонды, суверенные фонды (фонды национального благосостояния) и выявлена повышательная тенденция в активности суверенных фондов.
Выявлены структурные (риски макроэкономического развития, негативные демографические прогнозы, проблемы с инфраструктурным обеспечением девелопмента коммерческой недвижимости) и рыночные (непрозрачность рынка, высокая конкуренция со стороны местных компаний, недостаток предложения объектов инвестиционного качества, низкая ликвидность региональных рынков России) препятствия в развитии ПИИКН России.
Определены направления повышения привлекательности рынка коммерческой недвижимости России для ПИИКН: увеличение прозрачности административного и правового регулирования строительной отрасли и земельных отношений; улучшение инфраструктурного обеспечения девелопмента, демонополизация и развитие рынка цемента, совершенствование государственного территориального планирования; разработка общенационального и региональных индексов доходности коммерческой недвижимости России; совершенствование российскими девелоперами качества реализуемых инвестиционных проектов с учетом требований международных инвесторов в коммерческую недвижимость.
Предложены меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики: совершенствование Соглашений об избежании двойного налогообложения между Россией и странами - оффшорными центрами, являющимися крупными источниками ПИИКН России, с целью получения Россией права взимания налогов с доходов от продаж оффшорных компаний, преобладающую долю активов которых составляет коммерческая недвижимость России; осуществление Министерством экономического развития РФ мониторинга ПИИКН России и их влияния на основные показатели отечественного рынка коммерческой недвижимости, а именно: динамику ставок аренды, ставок капитализации, доли свободных помещений в целях предвидения кризисных явлений на российском рынке, таких как кризис перепроизводства, перегрев рынка, вызванных высокой инвестиционной активностью прямых иностранных инвесторов, и принятия превентивных мер.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности использования полученных результатов государственными органами в сфере регулирования ПИИ в коммерческую недвижимость; российскими девелоперскими компаниями, заинтересованными в партнерстве с иностранными инвесторами; иностранными инвесторами, изучающими российский рынок коммерческой недвижимости. Исследование также позволяет всем участникам рынка коммерческой недвижимости, финансового рынка России использовать информацию о тенденциях развития международного рынка коммерческой недвижимости, международного инвестирования в коммерческую недвижимость, их преимущества и основные риски для построения собственных стратегий инвестирования.
Материалы диссертации могут применяться в преподавании соответствующих разделов следующих базовых курсов: «Мировая экономика», «Международные экономические отношения», «Финансы и кредит» и спецкурса «Экономика недвижимости» в высших учебных заведениях РФ.
Апробация работы. Основные результаты исследования доложены на научной конференции «Актуальные проблемы глобальной экономики» (Москва, Российский университет дружбы народов, 2008 г.), где получили положительную оценку специалистов. Материалы диссертационной работы использованы в преподавании дисциплин «Мировые товарные рынки» и «Мировая экономика» читаемых на Экономическом факультете Российского университета дружбы народов. По теме диссертации опубликовано 3 работы, общим объемом 1,8 пл., в том числе 2 работы в журналах, входящих в перечень ведущих научных изданий, рекомендованных ВАК России.
Структура работы определена целью, задачами и логикой исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы и приложений.
Похожие диссертации на Прямые иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России
-
-
-
