Содержание к диссертации
Введение
1 Место земли в рыночной системе 15
1.1 Значение и особенности земли как природного блага, экономического ресурса и объекта рыночных отношений 15
1.2 Трактовка понятий «земля», «земельный участок» в российской социально-экономической и правовой теории 25
1.3 Эволюция института частной земельной собственности и возникновение системы регулирования земельных отношений 34
1.3.1 Этапы эволюции института земельной собственности 34
1.3.2 Зарождение и становление механизма регулирования земельных отношений 39
1.4 Земельный вопрос в экономической теории: теории земельной ренты и их понимание в современных условиях 55
1.5 Факторы, влияющие на стоимость земли и развитие земельного рынка 68
2 Регулирование земельных отношений в условиях рынка 76
2.1 Эволюция системы регулирования земельных отношений в России 76
2.2 Государственное управление земельными отношениями в странах с рыночной экономикой.. 94
2.2.1 Планирование землепользования в странах Европы, США и Японии 95
2.2.2 Контроль и регулирование оборота земель 103
2.2.3 Источники права, регулирующие земельные отношения в западных странах 113
2.3 Градорегулирование в условиях рыночных земельных отношений 116
2.3.1 Опыт градорегулирования в Европе и США 120
2.3.2 Градорегулирующие инструменты земельной политики 126
2.4 Организационно-экономические основы системы государственного земельного управления в Российской Федерации 134
3 Особенности развития земельного рынка России. 143
3.1 Состояние и динамика развития земельного фонда Российской Федерации 143
3.2 Анализ земельного рынка россии: структура собственности, операции с земельными участками 149
3.2.1 Сделки с государственными и муниципальными земельными участками 755
3.2.2 Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности граждан и юридических лиг) 164
3.2.3 Мониторинг земельного рынка Томской области 172
3.3 Сравнительный анализ земельного фонда и земельного оборота россии и германии 177
3.4 Налогообложение земли 182
4 Формирование современной земельной политики в России. 203
4.1 Исходные предпосылки и основы экономической политики на земельном рынке 204
4.2 Концепция государственного регулирования земельного рынка: цель, принципы и направления 214
4.3 Современные инструменты земельной политики 222
4.3.1 Территориальное планирование и градостроительство 222
4.3.2 Земельный менеджмент 224
4.3.3 Оптимизация размеров и форм земельных участков 228
4.3.4 Запреты и предложения по использованию 229
4.3.5 Экспроприация, национализация, принудительный выкуп земли 230
4.3.6 Земельное налогообложение 231
4.3.7Затраты на инженерную коммунальную инфраструктуру 235
4.3.8 Изменение транспортных расходов 238
4.3.9 Санация как комплексный инструмент земельной и градостроительной политики 239
4.4 Перспективная земельная политика России 246
4.4.1 Развитие муниципальной земельной политики 246
4.4.2 Координация деятельности государственных ведомств и общественных учреждений 248
4.4.3 Развитие инструментария земельного менеджмента 249
4.4.4 Упрощение правовых норм и правил 250
4.4.5 Налоговые меры 250
Заключение 257
Список использованной литературы 264
Приложение а. Пример санации как комплекса мер регулирующего воздействия на рынок земли в городе киль (германия) 299
Приложение б. Возможности регулирования земельного налогообложения в РФ в целях создания стимулирующего механизма развития экономики 303
- Значение и особенности земли как природного блага, экономического ресурса и объекта рыночных отношений
- Эволюция системы регулирования земельных отношений в России
- Состояние и динамика развития земельного фонда Российской Федерации
- Исходные предпосылки и основы экономической политики на земельном рынке
Введение к работе
Актуальность исследования. Россия располагала и продолжает располагать самым огромным национальным земельным богатством в мире, которое может являться прочной базой решения социально-экономических и политических проблем в стране. Поэтому, как в прошлом, так и сегодня, одни из самых острых проблемных ситуаций в России сфокусированы в сфере земельных отношений. Долговременное отсутствие многообразия форм собственности на землю в России сменилось в настоящее время формированием и активным развитием рынка земли и ощущением всевластия частной земельной собственности. В период переходной экономики России главный акцент как в теории, так и в практике, был отдан признанию необходимости частной собственности на землю и формированию нового слоя землевладельцев. Однако трансформация земельных отношений наряду с положительными эффектами развития разных форм собственности на землю, выявила и некоторые опасные для народного хозяйства тенденции, не позволяющие игнорировать роль государства. Острые проблемы частного, порой хищнического землепользования, проблемы земельного налогообложения, регулирования земельных отношений на микро- и макроуровне в условиях рыночного типа хозяйства ставят новые методологические и концептуально-теоретические исследовательские задачи в области земельной политики.
В новых условиях современной России нужны комплексная интегрированная земельная политика, полноценные и эффективные земельные отношения, способствующие созданию стимулов для инвестиций и новых рабочих мест, обеспечивающие надежное основание для принятия решений, достижения реального партнерства между государственным и частным сектором экономики, для улучшения качества жизни, в том числе в части гарантий прав собственности и предоставления услуг.
Степень научной разработанности проблемы. Фундаментальная наука «экономическая теория» не имеет отраслевой привязки и является универсальной. Основу методологического инструментария исследования земельных отношений составляют работы классиков экономической науки, и в первую очередь Адама Смита, Давида Рикардо, Ж.Б. Сэя, А. Маршалла, Д. Милля, В. Петти, Й. фон Тюнена, Викстеда и Викселля, Г. Хоттеллинга и др. Именно этими учеными была создана и развита фундаментальная теория земельной ренты.
В России проблемами регулирования земельных отношений и землепользования начали заниматься позднее, чем на Западе. Однако еще в XIX веке рядом русских статистов, инженеров и эконом-географов (К.И. Арсеньев, Н.И. Надеждин, М.С. Волков, М.Н. Соболев) были подготовлены доклады и планы, карты многих российских регионов, главным образом для целей территориального устройства и рационального землепользования в масштабах всей страны. Отечественную науку в вопросах земельных отношений отличает уникальность трансформации отношений собственности на землю, огромный размер и состав земельного фонда России. Пионером развития административных методов регулирования и планировки землепользования в СССР признанно считается А.П. Иваницкий и его последователи П.Н. Першин, М.Я. Гинзбург, А.Н. Сысин, В.В. Владимиров и др. Научные проблемы повышения эффективности использования и рационального землепользования в 1960-е годы встали в СССР так остро, что в 1968 году на страницах журнала «Вопросы экономики» была объявлена дискуссия по данному вопросу, а по ее итогам прошли обсуждения в Президиуме АН СССР, Отделении экономики АН СССР, в Академии общественных наук и других учреждениях. Среди ведущих специалистов в данной области в те годы можно смело назвать академика Струмилина С.Г., академика Хачатурова Т., академика Федоренко Н.П., экономистов Виленского М., Смирнова П., Стерна В., Бронштейна И., Бекаревича Н., Маркова М. и др.
При анализе обозначенной проблемы автор опирался на работы и современных российских ученых, занимающихся системным анализом земли как природного блага, экономического ресурса и товара, а также проблемами прав на землю и рационализации землепользования: Ушаков Е.П., Львов Д.С., Петров В.И., Мкртчян Г.М., Суспицын С.А., Клисторин В.И., Кошкин Л.И., Соловьев М.М., Кимельман С.А., Цуканов В.И., Женетль С.З., Бычков А.П., Канов В.И., Свиридов Н.Н. и др. Значительное место в современных исследованиях занимают концепции различных методик оценки земельных ресурсов (Прорвич В.А., Ромм А.П., Федотова М.А., Озеров Е.С., Рабинович Б.М., Оверчук А.Л., Рутгайзер В.И., Мягков В.И., Волович Н.В.). Вопросы институциональной структуры земельного рынка, теории формирования, эволюции и трансформации земельных отношений в национальной экономике представлены в исследованиях Сая С.И., Тарасевича Е., Балабанова И.Т., Тамбовцева В.Л., Медведевой О.Е., Кресниковой Н.И., Вахрушева К.В., Засядь-Волк В.В., Швецова А., Лексина В., Лойко П.Ф.. Большой вклад в раскрытие содержания и основных черт современных земельных отношений, процессов их регулирования в условиях рыночной экономики внесли зарубежные ученые: Дитерих Х., Кляйбер В., Барнброкк Д., Милль Е., Дейнингер К., Эккерт Д.К..
Однако, несмотря на существенную научную и методологическую базу для исследования, в мировой, и особенно в отечественной науке до сих пор отсутствует целостная концепция формирования механизма регулирования земельных отношений и применения земельной политики. Более того, существует недостаток научных работ в области исследования экономических инструментов регулирования земельного рынка.
Об актуальности и слабой исследованности проблемы свидетельствует и проводимая государственная политика. В рамках проекта «Поддержка внедрения механизмов регулирования земельных и имущественных отношений», реализуемого Министерства сельского хозяйства РФ предполагается разработка рекомендаций по созданию на федеральном и региональном уровне системы управления землей и иным имуществом; улучшение институционального, административного, организационного и оперативного потенциала при участии в разработке государственной земельной политики; разработка и внедрение институциональных моделей государственного регулирования рационального использования сельскохозяйственных и иных земель; поддержка разработки новой практики налогообложения земли и недвижимости.
Актуальность, недостаточная теоретическая и практическая проработанность вопросов формирования земельной политики, методов и инструментов её проведения на макро-, мезо- и микроуровнях определили выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.
Целью диссертационного исследования является развитие теории, обоснование и разработка механизма земельной политики, обеспечивающей регулирование земельных отношений в современной России.
В соответствии с поставленной целью исследования были определены следующие задачи:
исследование процессов эволюции и трансформации земельных отношений в мировой и национальной экономиках;
теоретический анализ земельного вопроса в экономической теории и практике, роли земли и земельного рынка в общеэкономических процессах;
исследование институциональной теории прав собственности: оценка современного содержания частной собственности на землю, определение этапов развития системы ограничений прав земельной собственности во взаимосвязи с социально-экономическими процессами;
анализ российского земельного рынка, выявление особенностей и противоречий в его развитии;
критическая оценка систем земельного налогообложения, предложение направлений совершенствования данного инструмента в РФ для создания стимулирующего механизма развития экономики;
анализ существующих концепций управления земельными ресурсами, опыта различных стран в создании и развитии механизма регулирования земельных отношений;
обоснование необходимости и определение основ формирования земельной политики в РФ как части комплексного государственного механизма регулирования рыночной экономики;
анализ эффективности экономических и административных инструментов и методов воздействия на рынок земли;
систематизация принципов и методов земельной политики, разработка и предложение экономических инструментов регулирования рыночных земельных отношений;
определение основных приоритетных направлений земельной политики России.
Объект исследования: содержание и эволюция экономических процессов в сфере использования земли.
Предмет исследования: земельные отношения и механизм их регулирования в мировой и национальной экономиках.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Достижение поставленных в работе цели и задач обеспечивалось с помощью общенаучных методов познания – диалектического, исторического, анализа и синтеза, сравнения, статистических методов сбора и обработки, анализа первичной информации, факторного анализа, а также методов микро- и макроэкономического анализа экономических явлений и процессов.
Основной теоретической базой проведенного исследования послужили фундаментальные труды классиков экономической науки, достижения зарубежных и отечественных ученых в области теорий земельной ренты, рациональности использования ресурсов, пространственного планирования и земельной политики. Специфика правового характера земельных отношений привела к необходимости активного использования в исследовании фундаментальных трудов в области прав собственности на землю и их ограничений. Использованы монографические работы и статьи авторов, представляющие разные школы и направления экономической и юридической наук в области регулирования земельных отношений, рынка земли, а также прикладные исследования, выполненные по данной проблематике.
Методология исследования построена преимущественно на анализе и синтезе концепций управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений, эволюции института частной собственности на землю и роли общества в ней. Исследование (мониторинг) рынка земли проведено на основе положений, складывающихся в российской экономической науке по опыту и в сравнении с западно-европейскими школами и теориями.
На основе базового системного подхода к исследованию поставленных проблем и задач применялся комплексный инструментарно-методический аппарат, включающий структурные, сравнительные методы анализа, графическую и табличную интерпретацию, экспертную оценку и логические заключения. Использование данных инструментов и методов исследования послужило обеспечению достоверности и объективности оценок и доказательности выводов в диссертационной работе.
Информационной и эмпирической базой исследования послужили законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, Германии, Франции, США и других стран, регламентирующие земельные отношения, данные официальной статистики, материалы официальных сайтов в сети Интернет, материалы периодической экономической печати, отражающие состояние земельного рынка и современные проблемы землепользования. При написании работы были использованы статистические материалы Роскадастра, подготовленные на основе обработки информации по рынку земли России в период с 1997 года по 2009 год. Кроме того, особое место в информационной и эмпирической базе исследования занимают практические исследования, результаты и расчеты, проведенные и полученные автором лично в процессе многолетней практической работы в качестве аналитика рынка земли, оценщика стоимости земельных участков (в рамках проектов ООО «Бюро оценки «ТОККО», ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», Институт земельного менеджмента (IBoMa, Германия)), эксперта Российского общества оценщиков в области оценки и анализа эффективного использования недвижимости; в ходе неоднократных стажировок в университетах, институтах, частных предприятиях и государственных кадастровых органах Германии.
В качестве исходной научной гипотезы исследования выдвинуто положение об эволюции земельных отношений в «постиндустриальном» обществе на основе изменения абсолютного характера прав собственности на землю в систему многосубъектных отношений и публично ограниченных прав. Трансформация структуры собственности на землю, развитие частного землевладения, рынка земли в России требуют регулирующего воздействия общества и государства; предполагают формирование современного механизма земельной политики.
Научная новизна диссертации состоит в разработке механизма реализации государственной земельной политики в условиях развития различных форм собственности на землю на основе концептуально-методического подхода к исследованию земли как природного блага, экономического ресурса и объекта рыночных отношений, чем определена структура социально-экономических отношений землепользования и задана комплексность их регулирования.
Положения и выводы, выдвинутые автором в диссертационном исследовании, являются новыми и характеризуют личный вклад автора в достижении поставленных целей и задач. Наиболее значимыми элементами новизны являются следующие:
-
Современное содержание частной собственности на землю представлено совокупностью социально-экономических отношений, включающих наряду с правами владения, пользования и распоряжения институциональные (экономические, правовые и организационные) ограничения. Доказано, что повышение эффективности землепользования и рост общественного благосостояния выступают результатом эволюции частной собственности на землю и реализации комплексной земельной политики.
-
Обосновано содержание земельной политики как системы мер регулирования, влияющих на условия реализации пучка прав собственности на землю с целью обеспечения наиболее эффективного варианта использования земли в интересах максимального удовлетворения текущих и будущих потребностей общества. Доказано, что земельная политика является составной частью ресурсной политики государства, определяющей развитие и использование мер государственного регулирования, снижающей коррупционные риски и придающей динамизм процессам модернизации экономического развития. Разработана концепция земельной политики России в условиях рыночной экономики и развития частной собственности на землю на принципах комплексности, открытости, объективности, предсказуемости, сбалансированности, экономической целесообразности и учета особенностей регионализации.
-
Доказана необходимость формирования экономического механизма регулирования земельных отношений, сопряженного с административным и налоговым воздействием, разработаны и предложены как методы (земельный менеджмент; финансовое регулирование), так и инструменты земельной политики (санация; оценка и частичное изъятие роста стоимости земли, обусловленного проведенными общественными мероприятиями; оптимизация форм и размеров участков; софинансирование развития инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктур), обеспечивающие комплексное регулирование земельного рынка.
-
Проведена аргументация земельного налога как налога с рыночной стоимости земли, изымающего часть земельной ренты и понуждающего собственника к рационализации землепользования, что обосновывает использование земельного налогообложения в качестве регулятора земельных отношений. Предложенное теоретическое обоснование земельного участка как объекта воспроизводственного процесса определяет необходимость раздельного налогообложения земли и объектов на ней при реализации в России правовой концепции создания единого объекта недвижимости.
-
Доказано, что низкая эффективность управления земельными ресурсами в РФ связана с его нерациональной структурой и «остаточным» принципом наделения полномочиями местных властей. Аргументированы приоритетные направления перспективной земельной политики России, включающие: развитие муниципальной земельной политики, гармонизацию правовых норм и правил, оптимизацию налоговых мер, развитие инструментария земельного менеджмента, координацию деятельности институтов государства и общества для обеспечения эффективных инвестиционных процессов.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что оно, с одной стороны, является теоретическим обобщением важных социально-экономических проблем землепользования и реформирования земельных отношений, с другой – образует практически новое, актуальное научное направление в отечественной экономической науке – исследование процессов и механизма реализации земельной политики государства. Работа формирует соответствующий потенциал для перспективного развития научных и образовательных дисциплин «Экономика недвижимости», «Земельная политика» и «Земельный менеджмент».
Содержащиеся в диссертации теоретические положения и выводы вносят вклад в разработку методологии современной теории регулирования земельных отношений, расширяют и углубляют знания о механизме системного управления земельными ресурсами и особенностях его функционирования. Методологические подходы, обоснованные в исследовании, способствуют развитию науки и динамике научного потенциала в условиях рыночной экономики. Основные положения выполненного диссертационного исследования вносят определенный вклад в институциональную и эволюционную экономическую теорию прав собственности.
Теоретические выводы и практические рекомендации, содержащиеся в исследовании, направлены на решение важнейшей проблемы – обоснование механизма и разработку инструментов современной земельной политики России. Основные элементы практического значения проведенной работы состоят в следующем:
-
Положения, сформулированные в работе, способны обеспечить формирование земельной политики на макро-, мезо- и микроуровне, решение практических проблем рационального землепользования.
-
Предложены к использованию различные методы и инструменты земельной политики, формирующие механизм регулирования земельных отношений, необходимый в современной России для комплексного и полноценного развития земельного рынка.
-
Теоретические новации и практические предложения автора в области применения отдельных экономических инструментов регулирования землепользования могут быть учтены при составлении планов пространственного планирования, градорегулирования в субъектах РФ в целом и санации отдельных районов в частности.
-
Выявлены проблемы, противоречия и определены возможные пути совершенствования существующей системы земельного налогообложения в России.
-
Материалы диссертации могут использоваться в преподавании таких экономических дисциплин, как «Экономика недвижимости», «Оценка и налогообложение имущества предприятий», «Земельный менеджмент», а также при подготовке специальных курсов по проблемам рынка земли, оценки недвижимости, земельной политики государства.
Апробация и внедрение результатов исследования. Полученные в ходе исследования основные теоретические и методические положения, выводы и предложения докладывались автором на международных, всероссийских и региональных конференциях, семинарах и совещаниях: региональной научно-практической конференции «Природа, общество, человек» (Томск, ТГУ, 1995); международной научно-практической конференций «Проблемы кадастра и планирование городских территорий» (Новосибирск, СГГА, 1996); в материалах Экономических чтений (Томск, ТГУ, 1996, 1998, 2004, 2006); научного семинара «Самоорганизация устойчивых целостностей в природе и обществе» (Новосибирск, СО РАН, 1997); международной научной конференции «Развитие экономической науки и образования в Сибири» (Томск, ТГУ, 1998); международном симпозиуме «Земельные отношения в Германии и России» (Германия, Тюбинген, май 2002); международной научно-практической конференции «Рынок недвижимости: ажиотаж или стабильный рост» (Томск, ТГУ, 2005); международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров» (Москва, МГСУ, 2006); международном научном семинаре «Земельная политика в странах Европы и в России» (Германия, Тюбинген, июль 2007); межрегиональной научно-практической конференции «Инвестиционная составляющая в современной экономике и управлении собственностью» (Омск, РОО, 2007); всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы современного менеджмента» (Томск, ТГПУ, 2008); международной научно-практической конференции «Информационное обеспечение рынка недвижимости. Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки» (Новосибирск, РОО, 2008); всероссийском семинаре «Практика оценки рыночной стоимости земельных участков различного целевого назначения» (Москва, ИПО ФА при Правительстве РФ, 2008); международной конференции «Законодательная база и практика оценки для целей залога в Европейском Союзе. Применение оценки в банковском секторе в РФ» (Москва, РОО, 2008); межрегиональной научно-практической конференции «Актуальные проблемы оценочной деятельности в Российской Федерации» (Томск, РОО, 2008); межрегиональной научно-практической конференции «Вопросы аренды государственного и муниципального имущества. Практические аспекты арендных отношений» (Омск, РОО, 2009); региональной научно-практической конференции «Синтез теории и практики управления регионом» (Томск, ТГУ, 2009).
Материалы диссертационного исследования используются в работе Координационного совета по вопросам развития и поддержки предпринимательства на территории г.Томска, Думы города Томска, ряда частных фирм по вопросам оценки земли, анализа эффективности землепользования, выработки инструментов регулирования земельных отношений. Отдельные практические положения нашли свое воплощение в работах, выполненных по договорам с Департаментом архитектуры и градостроительства Томской области, Департаментом дорожного строительства г.Томска, институтом земельного менеджмента (IBoMa, г.Дортмунд, Германия), муниципалитетом г.Киль (Германия), НИИ «Омскгражданпроект». Кроме того, апробация научных идей автора имела место при разработке авторских учебных курсов: «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Оценка и налогообложение имущества предприятий», читаемых в ВУЗах г.Томска.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав и семнадцати параграфов, заключения, списка литературы (449 наименований); изложена на 298 страницах основного текста, включает 16 рисунков, 22 таблицы и 2 приложения.
Во введении обосновывается выбор темы диссертационного исследования, характеризуется степень научной разработанности; определяются цель и задачи работы, объект и предмет исследования; отмечается научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы.
В первой главе «Место земли в рыночной системе» определены направления исследования земли как природного блага, экономического ресурса и объекта рыночных отношений, раскрыты этапы эволюции института земельной собственности. Концептуальный анализ, отражающий мировую эволюцию земельных отношений, включает комплекс теоретических положений механизма их регулирования и развития теорий земельной ренты. В рамках теории факторов стоимости земли рассмотрены условия, оказывающие существенное влияние на развитие и функционирование земельного рынка.
Во второй главе «Регулирование земельных отношений в условиях рынка» представлены результаты анализа формирования и развития основных институтов в системе земельных отношений на примере ряда стран Европы, США и Японии. Акцент в анализе отечественной науки и практики делается на противоречиях в современной российской системе государственного земельного управления в результате многократных трансформаций земельных отношений в истории России. Исследование последовательной эволюции системы государственного регулирования земельных отношений на макро- и микроуровне, выделение общего и особенного в становлении институтов в развитых странах позволило выявить особенности развития институциональной среды в системе земельных отношений в России и предложить направления её дальнейшего развития.
В третьей главе «Особенности развития земельного рынка России» анализируется динамика развития земельного фонда и современное состояние рынка земельных участков в России, проводится сравнительный анализ земельных отношений в России и Германии, исследуются проблемы земельного налогообложения. Авторский взгляд позволил выделить следующие особенности и противоречия развития земельных отношений: концентрированность сделок с землей в пределах городов и неразвитость рынка сельскохозяйственных земель; большая роль земли как финансового, а не реального экономического актива; практическое отсутствие кадастрового учета государственных земель и неэффективность управления ими; неразвитость общественно-экономических институтов регулирования рынка земли; противоречивость системы налогообложения земли на основе кадастровой стоимости. При этом вышеобозначенные противоречия анализируются с различных позиций и точек зрения, рассматриваются как следствие отсутствия комплексного механизма регулирования земельных отношений и обосновывают с позиции автора необходимость разработки современных методов и инструментов земельной политики.
В четвёртой главе «Формирование современной земельной политики в России» обосновывается концепция и характеризуется механизм экономической политики на земельном рынке в условиях развития частной формы собственности; предлагаются принципы и перспективные направления развития земельной политики в России. Особое внимание уделяется исследованию и предложению экономических инструментов, позволяющих оказать регулирующее воздействие на земельные отношения.
В заключении сформулированы основные выводы и охарактеризованы результаты проведённого исследования, обозначены перспективы дальнейшего развития данного направления.
Значение и особенности земли как природного блага, экономического ресурса и объекта рыночных отношений
В экономической среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую природную экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис — объект хозяйствования, и, следовательно, включена в сложную систему экономических отношений. Социальная роль земли заключена в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение землей, иной недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическую функцию. Земля всегда занимала и занимает уникальное и ключевое положение в общественно-политической и экономической деятельности людей. Она поддерживает жизнь и выступает в качестве центра человеческой культуры и общественного устройства. Земля является особым фактором производства и природным, ресурсом, без которого невозможна никакая деятельность человека.
К общим основным особенностям земли можно отнести следующие: 1. Земля является частью природы, а не продуктом человеческого труда. 2. Земля. — основа существования и место жительства и деятельности всего человечества. 3. Земля — естественная база для создания продуктов питания для населения и сельскохозяйственного сырья для промышленности. 4. Земля является частью экологической системы, входя в качестве одного из главных элементов в систему биосферы. 5. Связь людей с землей, на которой они трудятся, создает чувство привязанности к Родине, что полностью отсутствует при взаимодействии с движимым имуществом.
6. Земля абсолютно неподвижна и неперемещаема. В силу этого, земельные участки являются уникальными и неповторимыми, а сам рынок земли -локален, то есть привязан к определенному району. Земля характеризуется фундаментальностью — при обычных условиях ее невозможно потерять, похитить или сломать.
7. Земля не умножаема количественно, то есть абсолютно ограничена. Земельные участки характеризуются низкой ликвидностью и ценовой неэластичностью предложения. Как следствие ограниченности и неэластичности, земля характеризуется практически постоянным ростом стоимости. К земле не могут применяться понятия износа, амортизации - возможное истощение плодородного почвенного слоя устраняется со временем самими природными процессами.
8. Земледельческое производство отличается от промышленного: оно не дает быстрого результата, вложения в землю практически невозможно изъять обратно. Как следствие, экономически целесообразно увеличение продолжительности обладания землей одним хозяйством.
9. Земля является и особым товаром, весьма привлекательным для вложений и востребованным как финансовый, инвестиционный актив, особенно в условиях недостаточно развитых финансовых рынков. Свойство земли сохранять реальную стоимость в условиях нестабильной экономики очень часто делают ее желаемым активом для лиц, не имеющих ни намерений, ни навыков обработки земли.
10. Ценность земли определяется капитализацией земельной ренты по рыночной процентной ставке. Земля не имеет ценности без отношения к доходу. Изначально в- ней нет вложенных затрат. Изменения её доходности ведет к изменению стоимости.
11. Рыночные цены на земельные участки обычно отражают не только стоимость, определяемую по плодородию, на них влияет местоположение и вложенные инвестиции.
12. Правовая основа земельного законодательства должна отличаться от правового регулирования движимых вещей. В силу особого социально-экономического значения земли, существует необходимость её государственной регистрации.
Вследствие того, что земля является одновременно не только важнейшим природным ресурсом, специфическим средством производства, объектом хозяйствования и товаром, содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом, с учетом лесного, водного, природоохранного и градостроительного законодательства. Конечно, прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. Однако по мере развития производительных сил земля превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве, пространственный базис и территориальную основу размещения всех отраслей хозяйства в целом. Постепенно, с развитием социально-экономических условий и эволюцией производственных отношений в обществе земля становится товаром, объектом купли-продажи. Именно как товар, вовлеченный в воспроизводственный процесс, земля выступает объектом земельных отношений.
Соответственно, земля представляет собой товар особого рода: с одной стороны, она является средством производства и предметом труда, а с другой — местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.
Земельный участок как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), отличающийся конкретными качественными и количественными параметрами (местоположение, размер, топография и др.) и удовлетворяющий различным реальным или потенциальным потребностям1.
Признание того, что земля является источником всех богатств и одновременно может выступать товаром, лежит в основе необходимости рационального правления и эффективного государственного администрирования. Государства, которые процветают, поддерживают в качестве основы социальной и экономической политики, широкое распространение и гарантии частной собственности на землю. Взаимосвязь людей и земли является основополагающей для человеческого существования. О связи человека с землей, от которой он зависит, Чарльз Фортескью Брикдейл в 1913 году, выступая в парламенте, сказал: «Земля — это место всякого приюта в городе, поселке, деревне и доме. Она — источник пищи, материалов для строительства и производства, угля, газа и нефти, ручьев и рек и других, необходимых для жизни вещей.
Эволюция системы регулирования земельных отношений в России
Исторический анализ развития земельных отношений в Российской империи
позволяет сделать вывод о том, что система их регулирования появлялась постепенно по мере развития разделения труда, формирования общественно-социальных отношений и сословий. Интенсивность землепользования и различный уровень качества земель в местах массового поселения людей приводили к ограниченности пространства, на взгляд современной экономической теории - к ограничению предложения земель.
Становление и развитие самого рынка земли и механизма управления землями дореволюционной России можно разделить на четыре периода. 1. До середины 17 века, когда фактически не было разделения земель на городские и сельские. 2. Начиная с середины 17 века, когда города стали выделяться в особый вид поселений, и по 1785 год, когда царицей Екатериной II была издана Грамота на права и выгоды городам Российской империи - первый основополагающий законодательный акт, посвященный вопросам управления городскими поселениями. 3. С 1785 по 1870 годы, время действия Грамоты Екатерины П. 4. С 1870 года, когда император Александр II начал проводить городскую реформу.
До середины 17 века между городскими и сельскими поселениями России практически отсутствовали какие-либо существенные различия. Города не имели ярко выраженной сословной обособленности, а потому не были выделены в особые единицы управления - от иных поселений (сел, деревень и т.п.) они отличались, как правило, только наличием крепостной стены и оборонительного рва. Только по мере юридического прикрепления крестьян к обрабатываемой ими земле, а посадских людей - к слободам (которое завершилось в 1649 году с изданием Соборного Уложения), города стали постепенно преобразовываться в торгово-промышленные центры, где активно шло формирование городских сословий - купцов, ремесленников, служилых людей и др. Но в то время города представляли собой лишь совокупность отдельных сословий, не образовывавших единую местную общину, которая имела бы общие хозяйственные интересы. Поэтому отсутствовали предпосылки для возникновения в них органов общегородского общественного управления, и территории поселений наравне с территориями сельскохозяйственного использования продолжали оставаться в ведении царских воевод и отраслевых приказов.
В целом, регулирование земель в этот период имело прежде всего фискальное значение, и применялось одинаково ко всем территориям, независимо от их использования. Территории городов с правовой точки зрения не были обособлены, их границы юридически не закреплялись. Земли, фактически занимаемые ими, делились на государственные - «черные», которые облагались налогом, и частные — «белые», которые не облагались налогом. Соответственно, земли городов не были выделены в отдельную категорию, а управление ими не являлось предметом особого законодательного или экономического регулирования.
Развитие значения городских поселений требовало установления особого порядка управления ими, в том числе и управления земельными отношениями, которые стали активно развиваться в это время в связи с увеличением количества сословий и все усиливающегося различия в системе землепользования. Это попытался сделать Петр I, что было вызвано его стремлением, обеспечив интересы торгово-промышленного населения городов, пополнить казну. Дело в том, что неупорядоченная и практически бесконтрольная деятельность воевод и различных приказов, отвечавших за городские повинности и за казенные сборы с городских сословий, причиняла немалые убытки казне и препятствовала дальнейшему развитию торговли и промышленности в городах.
С этой целью Петр I 30 января 1699 года издает два именных указа: об учреждении Бурмистрской палаты и об учреждении в городах земских изб. Они исключали торговых и посадских людей из ведомства воевод и приказов и предоставляли им право для решения общих проблем и сбора доходов выбирать в земские избы представителей своих сословий. Горожане могли выбирать из числа различных слоев городского населения бурмистров, основная функция которых заключалась в обеспечении поступления в казну доходов от городских сословий. Бурмистрская палата, позже переименованная в Ратушу, была создана в Москве как орган центрального государственного управления в городах. Для введения опосредованного управления городскими торговыми и промышленными делами Петр I издает 27 октября 1699 года.именной указ, в соответствии с которым города были расписаны на провинции, с подчинением малых городов и уездов главному провинциальному городу.
Таким образом, в самом конце 17 века, в связи с ростом значения поселений, впервые была предпринята попытка создать централизованную систему специальных органов государственного управления городами, но только как промышленными и торговыми центрами. При этом практически не учитывались хозяйственные интересы городов. Государственное управление в них было направлено прежде всего на обеспечение фискальных интересов государства и на создание условий для развития промышленности и торговли. Управление городским хозяйством (и, в первую очередь, городскими землями) не было выделено в особую функцию этих органов и почти не регламентировалось законодательством. Город превращался в торгово-промьппленный центр, имеющий важное фискальное значение, но по-прежнему не представлял собой административно-территориальную единицу, которая имела бы внутрихозяйственное единство, земли, которые были бы юридически обособлены от иных земель с установлением на них особого правового режима. И таким он оставался вплоть до 1785 год, несмотря на то, что за это время система управления в городах неоднократно подвергалась различным преобразованиям.
Серьезное внимание к проблемам поземельного устройства городов было обращено лишь во 2-й половине 18 века, когда на трон взошла Екатерина II. Рост городов и развитие социально-экономического уровня городской жизни приводили к постепенному сближению интересов различных сословий в сфере городского хозяйства и благоустройства и к появлению соответствующих общегородских потребностей54. Изменился и взгляд на город, который стал рассматриваться как некая административно-хозяйственная единица с присущими ей особыми интересами, и в силу этого требующая юридического обособления и специального управления уже не только в финансовой, но и во многих других сферах, включая земельно-хозяйственную.
Состояние и динамика развития земельного фонда российской федерации
За последние годы в России довольно быстрыми темпами стал формироваться и
развиваться рынок недвижимости. Рынок земли представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с земельными участками. Эти отношения появляются при купле-продаже любой недвижимости, ипотеке, сдаче объектов в аренду, в наем и т.д. Операции на рьшке земли всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения материальных ценностей. Рынок земли — это система перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Степень развития земельного рынка во многом определяет аналогичные показатели для других сегментов рынка недвижимости: рынков жилья, коммерческих, производственных объектов и т.п.
В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Экономически земельная собственность реализуется, когда приносит владельцу доход - ренту, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. Таким образом, в экономическом смысле земельная собственность - это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли.
Начало кардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось крушением ряда «священных догматов». Один из самых устойчивых из них, о судьбе которого до сих пор ведутся яростные споры, — вопрос о частной собственности на землю. Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной собственности: частная (граждан и юридических лиц); государственная (федеральная и субъектов РФ); муниципальная (административных районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).
Впервые по Указу Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. № 1767 собственники земельных участков получили право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Таким образом, в начале 1990-х годов в России были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.
Отношения собственности субъектов рынка земли реализуются с помощью различного рода сделок. Совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства. Сделки с землей сегодня регулируются прежде всего Гражданским кодексом РФ, частично - Земельным кодексом РФ и целым рядом нормативно-законодательных актов, например, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей и т.д. Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу РФ, часть 1 (ст.209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог; обременять его другими способами; распоряжаться им иным способом.
Земельным кодексом Российской Федерации (статья 67) установлена необходимость. осуществления государственного мониторинга земель, представляющего собой систему наблюдения за состоянием земель. Объектами мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации независимо от форм собственности, их целевого назначения и разрешенного использования. В перечень задач государственного мониторинга земель входят: своевременное выявление изменений состояния земель, оценка изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов; информационное обеспечение ведения земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, землеустройства, а также иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами; обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.
Задачей независимого, негосударственного мониторинга рынка земли является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рьшка, так и тенденции отдельных показателей. Эти данные и информация необходима для обоснованности инвестиционных решений собственниками на земельном рынке.
Согласно мнению автора исследования, всесторонний анализ, мониторинг рынка земли и открытый доступ к его результатам рассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рьшка земли к характеристикам совершенного рынка. Такая постановка вопроса в какой-то степени обосновывает применение закономерностей совершенного рьшка и позволяет применять инструменты его регулирования. Вследствие этого, разработка и применение механизма регулирования земельных отношений, обоснование и использование инструментов реализации земельной политики должно основываться на анализе состояния рынка земли, выявлении его эволюционных изменений и противоречий в развитии.
Особенности российского земельного рьшка лежат очень глубоко в социально-культурном слое общественных отношений.
В странах с давно функционирующей рыночной экономикой, основанной на частной собственности (в т.ч. на землю), собственники самостоятельно развивали как общую рыночную, так и коммунальную и социальную инфраструктуру, включая транспортную сеть, инженерные коммуникации, школы, детские сады. Гражданин такого государства понимает, что региональные и федеральные власти могут помочь частным владельцам в решении общих проблем. Поэтому важное значение для европейских государств имеет прежде всего община, как совокупность рядом приживающих людей, совместно решающих общие проблемы или выделяющих государству денежные средства (в виде налогов) для помощи в их решении.
Исходные предпосылки и основы экономической политики на земельном рынке
При анализе земли как экономического ресурса одной из основных задач является определение наиболее эффективного, оптимального варианта ее использования, которое приведет к росту её стоимости при максимальном удовлетворении текущих потребностей общества. Эта задача во многом и определяет само понятие современной земельной политики как совокупности всех мероприятий, оказывающих влияние на владение землей, на её использование и на распределение доходов от её эксплуатации. Современная земельная политика осуществляется через ряд направлений, способов, посредством планирования и регулирования земельных отношений, образующих механизм её реализации.
Анализ процессов эволюции земельных отношений в мировой экономике и их трансформации в России, проведенный в предыдущих главах исследования, показал, что современные экономические связи в сфере использования земли характеризуются много субъектным характером отношений собственности на землю. Частная земельная собственность потеряла абсолютный характер и ограничена в условиях «постиндустриальной» экономики большим числом регламентов, норм и правил, действующих в интересах общества в целом. Фактически в процесс земельных отношений сегодня в обязательном порядке вовлечены помимо собственников и пользователей земельных участков государственные, муниципальные органы власти, регулирующие порядок землепользования и ограничивающие права частных землевладельцев, а также общественные организации, профессиональные общества, содействующие определению варианта использования земли.
На ниже представленной схеме предложена модель, характеризующая многосубъектность современных земельных отношений.
Ввиду огромного значения земли для общества порядок землепользования любой страны должен придавать необходимое значение следующим правилам: Сельскохозяйственное и лесопромышленное использование земли должны соответствовать экономическим и техническим потребностям. Использование застраиваемых территорий для жилищных целей и целей промышленного производства должно учитывать интересы как отдельных граждан, так и общества в целом. Перевод земель из одной категории использования в иную должен быть законодательно отрегулирован. Будущее использование земли должно планироваться на базе разработанных общественных правил. Должна быть гарантирована охрана природы, окружающей среды и ландшафта. Образно говоря, целью земельной политики любого государства является установление такого порядка земельных отношений, который гарантировал бы, что нужный земельный участок в необходимом месте будет предоставлен в распоряжение в точно необходимое время по доступной цене. При этом должны сохраниться экономическая эффективность и социальное равновесие. Это является своего рода «золотым правилом» определенного порядка землепользования и главной функцией земельного рьшка. Земельная политика должна состоять в том, чтобы независимо от действий рынка и его инструментов, достичь цели, когда могут быть реально претворены в жизнь все необходимые и важные для общества типы землепользования.
Довольно часто среди субъектов рыночных отношений господствуют сильно преувеличенные представления о спекулятивном росте стоимости земли на рынке. Резкое повышение стоимости для отдельных участков происходит в большинстве случаев вследствие изменения юридических прав пользования, разрешенного варианта использования и вследствие инвестиционных вложений в инфраструктуру. Однако изменения в территориальном планировании и спекулятивные изменения спроса могут и уменьшить стоимость земельных участков. Резкое повышение цен непривлекательных пустующих или слабо используемых территорий может обосновываться временным фактором и изменением варианта наилучшего, наиболее эффективного использования участка. Как правило, рост стоимости рядом расположенных смежных участков и их более интенсивное использование приводит и к росту стоимости раннее неиспользованных площадей вследствие осознания субъектами рыночных отношений возможности более эффективного будущего использования-участка. Такой рост цен имеет важную экономическую функцию, которая состоит в постепенном и последовательном повышении эффективности землепользования.
Иногда очень сильно и скачкообразно повышаются цены на земельные участки вследствие непосредственного изменения прав пользования собственника. Например, очень часто это происходит при переводе участка земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов или промышленности. Однако в некоторых случаях цены могут и падать. Колебания цен на землю всегда было особым, политэкономическим вопросом всей экономической теории. На основополагающий вопрос, необходимо ли выравнивать такие колебания цен на землю, то есть изымать прирост стоимости земельных участков или компенсировать падение цен, можно ответить, только приняв какие-то концептуальные теоретические и нормативные, законодательные положения. В этих положениях должно быть отражено принятое в данном государстве общественное решение относительно институциональной теории прав собственности, определяющее абсолютный или ограничительный характер частной собственности на землю. В первом случае общество разрешает любое использование участка земли, соответственно, не существует теоретической основы изъятия у собственника роста его стоимости вследствие принятия каких-либо общественных, государственных решений. Во втором случае допущение иного по отношению к первоначальному варианта использования земли существенно расширило бы изначально определенные права собственности, и можно было бы рассуждать о необходимости изъятия соответствующего повышения стоимости участка. Эти концептуальные решения в любом случае влияют на вид использования земельных участков посредством различного распределения имущества и доходов. Однако даже при определении исходных теоретических и законодательных положений, достижение справедливого перераспределения колебаний цен на землю может наталкиваться на значительные практические трудности.
Тесная связь между земельной рентой, ценой на землю и инвестициями в развитие инфраструктуры отчетливо видна при анализе влияния транспортных расходов на земельную ренту (теория транспортных затрат — «costs of friction»). Принципиальные положения данной теории состоят в том, что издержки сооружения инфраструктурных объектов должны быть отнесены на тех, кто собирается их использовать. Однако вполне может случиться, что размеры необходимых инвестиций будут неточно определены. Порой осуществление инвестиций в соседнем по отношению к рассматриваемому району может оказать большее влияние на его стоимость, чем вливания в инфраструктуру собственно данной территории. Поэтому нужно признать необходимость существенного расширения спектра инвестиционных затрат, предполагаемых к распределению между пользователями, даже если эти затраты осуществляются за пределами того района, где происходят запланированные мероприятия.
