Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Социально-экономическая сущность и необходимость ипотечных отношений 10
1.1. Содержание и предпосылки ипотечного кредитования 10
1.2. Становление и опыт развития ипотечных отношений в зарубежных странах . 24
1.3. Ретроспектива ипотечных отношений в России 34
Глава 2. Макроэкономический анализ рынка жилья и инвестиционных процессов в жилищном строительстве . 43
2.1. Особенности развития жилищного строительства в условиях переходной экономики России. 43
2.2. Теоретический анализ равновесия рынка жилья 58
2.2.1. Спрос на жилье. 58
2.2.2. Предложение жилья. 69
2.3. Инвестиции и рынок жилья. 75
Глава 3. Экономическое обоснование выбора модели ипотечного кредитования 89
3.1. Экономическое содержание, виды и особенности ипотечных контрактов 89
3.2. Роль государства в развитии ипотечных отношений. 96
3.3. Сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования 103
3.3.1. Схема ипотечного кредитования через банк 104
3.3.2. Схема денежного займа через некоммерческую организацию. 111
3.3.3. Схема продажи жилья в рассрочку некоммерческой организацией 113
3.3.4. Анализ применения безналоговой модели 118
Заключение 127
Список используемой литературы 135
- Содержание и предпосылки ипотечного кредитования
- Становление и опыт развития ипотечных отношений в зарубежных странах
- Особенности развития жилищного строительства в условиях переходной экономики России.
- Экономическое содержание, виды и особенности ипотечных контрактов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В жилищной сфере Российской Федерации в ходе проводимых реформ произошли существенные изменения, В первую очередь, в результате коренного преобразования отношений собственности, активной приватизации жилья и осуществления комплекса других мероприятий в течение нескольких предшествующих лет. Появились и начали развиваться новые формы собственности на жилье. Поскольку в начале 90-х годов в России в частной собственности находилось менее 30% жилья. Главным образом это было жилье, расположенное в сельской местности и, которое по определению, изначально не могло быть государственным, остальной жилищный фонд практически был государственным, за исключением не имеющего существенного значения, кооперативного сектора. Жилищный фонд условно был разделен на государственный в городе и частный - в селе.
В настоящее время структура жилищного фонда Российской Федерации в результате проводимых реформ резко изменилась по сравнению с 1990 годом по формам собственности. В дореформенный период государственный жилищный фонд составлял более 70% всего жилищного фонда России. Сегодня же, по данным Госкомстата России, в государственной собственности находится менее 9% жилищного фонда. Доля жилищного фонда в частной собственности достигла 55%. Более 30% жилищного фонда находится в муниципальной собственности [71, с. 12].
Тем не менее, жилищная проблема в стране остается довольно острой, так как изменение структуры собственности на жилье ещё не является решением проблемы. Во многом это связано с резким падением объемов государственных инвестиций в жилищное строительство. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая в дореформенный период 80%, сократилась в 1996 году примерно до 19%, в том числе средств федерального бюджета - до 15% [71, с. 13]. Основным источником финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства организаций и
учреждений в сочетании с некоторыми формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. В комплексе мер, направленных на решение жилищной проблемы в России, важнейшее место отводится совершенствованию системы долгосрочного ипотечного кредитования приобретения жилья, развитие которого призвано обеспечить вовлечение внебюджетных средств и денежных ресурсов населения в строительство жилья с помощью банков и других финансовых институтов. Правительством создаются организационные, финансовые и правовые предпосылки для ускоренного решения жилищных проблем. Становление ипотечного кредитования тесно связано, более того, невозможно, без соответствующего уровня развития кредитно-банковской системы. Поскольку именно последняя и является механизмом реализации ипотечного кредитования, делающего кредит для приобретения жилья доступным для граждан. Доступность кредита является важнейшим условием выживания целых отраслей, а то и всей системы хозяйства страны. Идея о доступности кредита стала одним из важнейших моментов кейнсианской системы государственного регулирования экономики и одной из важных форм монетарной политики Центробанка. К сожалению, в настоящее время в России доступность кредита скорее можно назвать недоступностью кредита. Вот почему данная идея становится сердцевиной ипотечного кредитования. Важнейшими факторами, определяющими доступность кредита в ракурсе рассматриваемой проблемы, являются: цены на жилье, уровень доходов населения, величина ставки процента по кредиту, продолжительность срока кредитования и другие.
Исследования показывают, что в большинстве регионов России цены на жилье в настоящее время относительно стабилизируются. На вторичном рынке жилья эта закономерность очевидна и понятна. Например, в Новосибирске в течение 1999 года среднемесячные темпы роста цен на жилье около 2% объясняются исключительно темпами роста инфляции. На первичном же рынке жилья, там, где продаются новые квартиры,
незначительное увеличение цен объясняется тем, что цены на строительные материалы, топливо и электроэнергию в значительной мере подвержены инфляции.
Одной из отличительных черт уходящей экономической системы был жесткий контроль со стороны государства за уровнем доходов населения с целью предотвращения их чрезмерной дифференциации с помощью тарифной системы. Господствовала уравнительная психология. В результате проводимых реформ «уравниловка» сменилась объективно обусловленным, но явно чрезмерным разрывом в доходах собственников капиталов и наемных работников, различных профессионально-квалификационных групп работников по найму, а также различных отраслей экономики и управления и различных регионов страны. Особенно очевидным стало отсутствие признаков существования между богатыми и бедными слоями населения прослойки «среднего класса» - экономической опоры любого стабильного общества.
Исследователи Лаборатории социальных технологий по аналогии с принятой на Западе классификацией выделяют в средний класс семьи, чей бюджет составляет на душу в среднем от 150 до 1500 долларов в месяц [63]. Естественно, такие параметры «среднего» класса говорят о том, что он сам по себе не однороден, и в нем можно выделить три группы: «низший» средний класс (150 - 400 долларов); «средний» средний класс (400 - 800); «высший» средний класс (800 - 1500). В интересующем нас аспекте, именно средний класс - с доходом в 150 долл. и выше на душу - и является потенциальным объектом нашего исследования. Именно представители этого слоя и нуждаются в кредитах на жилье. Однако не все так однозначно. Анализ данных по доходам населения в России показывает, что семьи с таким среднемесячным душевым доходом составляют около 30 % . Около 4% семей из них богатые со среднедушевым доходом в месяц свыше 1500 долларов явно не могут быть объектом нашего исследования, так как им, как правило, кредит не нужен: они предпочитают выложить деньги сразу.
Экономическая психология в России такова, что в большинстве случаев деньги нужно платить в момент оформления сделки, причем наличными и к тому же в условных единицах, т.е. в долларах. Остальные, примерно 26% семей, желают и могут приобрести жилье с помощью долгосрочного ипотечного кредита. Поскольку потенциальный спрос населения составляет около 105 млн. кв. метров, что в 3 раза превышает ввод нового жилья в 1998 году [70, с.2].
Снижение процентной ставки по кредиту, а также увеличение срока кредитования существенно повышают доступность кредитов для все большего числа заемщиков. Уровень процентных ставок по кредитам на приобретение жилья остается одним из главных ограничителей доступности кредитов. Увеличение кредитного периода ведет к уменьшению ежемесячного платежа в доходе заемщика, что также отражается на доступности кредита. Увеличение сроков кредитования является одним из самых значимых факторов увеличения доступности кредита.
Интерес к ипотечному кредитованию как к форме разрешения острейшей социальной проблемы проявляют сегодня администрации регионов и городов России. В различных суррогатных видах предпринимаются попытки создать схемы ипотечного кредитования некоторыми инвестиционно-финансовыми структурами, такими как, например, организация «Жилищная инициатива», которая будет предметом нашего анализа в дальнейшем. К сожалению и эта и другие схемы пока внебанковские. В то же время, очевидно, что перспектива разрешения проблемы в развитии и поддержке этого механизма банками и банковской системой в целом. Однако банки не принимают пока активного участия в нем, хотя и разрабатывают разнообразные собственные схемы кредитования для строительства и приобретения жилья, к сожалению, не всегда надежные с точки зрения защиты интересов, как заемщиков, так и кредиторов.
Очевидно, что решение проблемы доступности жилья в создании и апробации оптимальной модели ипотечного жилищного рынка, внедрении в
практику единой системы наиболее надежных и наименее рискованных стандартов и процедур ипотечного кредитования.
Цель диссертационного исследования заключается в исследовании теоретических основ ипотечного кредитования и выработке методических подходов к формированию системы ипотечного кредитования, способствующих активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.
Для достижения указанной цели в диссертационном исследовании поставлены и решены следующие задачи:
— раскрыта экономическая сущность ипотечного кредитования и необходимость существования ипотечных отношений на рынке жилья, их развитие в современной России;
— разработаны методические подходы анализа рынка жилья и инвестиционных процессов в строительстве;
— проведена систематизация исторических этапов становления и развития ипотечных отношений в России;
— дана экономическая оценка существующих схем финансирования инвестиционных процессов в строительстве;
— раскрыты основные причины, тормозящие появление и развитие ипотечных отношений на рынке жилья в России.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются экономические закономерности изменения инвестиционных процессов на рынке жилья.
Предмет исследования - развитие ипотечных отношений как один из способов активизации инвестиционной деятельности на рынке жилья и решения одной из острейших социально-экономических проблем.
Теоретической и методологической основой исследования являются работы зарубежных и отечественных ученых по проблемам инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования на рынке жилья, законодательные акты и нормативные документы РФ и субъектов РФ. Информационной базой
служили данные Госкомстата РФ, региональных и муниципальных органов власти. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали труды экономистов Базанова В.П., Бессоновой О.Э., Бусова В.И., Орлова В.Е., Руди Л.Ю., Сиротина И.А. и правоведов Медведева Д.А., Репина B.C. Следует отметить серьезный вклад профессора Руди Л.Ю. в изучение закономерностей формирования рынка жилья в России в переходный период под влиянием приватизации жилищного фонда и расслоением населения по уровню среднедушевого дохода [62].
Научная новизна исследования состоит в следующем:
• исследованы теоретические основы и условия развития ипотечных отношений в современной России;
• оценена привлекательность жилищного строительства как объекта ипотечного кредитования в условиях реформируемой России;
• исследована взаимосвязь рынков жилья, кредитов и инвестиций и показано, в частности, что размеры кредитов и инвестиций зависят в значительной мере от платежеспособности семей и сложившихся цен на первичном и вторичном рынках жилья;
• исследованы возможности применения и предложены модели ипотечного кредитования в России.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования полученных выводов по моделированию ипотечных процессов в регионе на практике с целью разрешения острейшей социально-экономической проблемы - финансирования жилищного строительства.
Апробация работы. Теоретические положения и основные результаты диссертационной работы были доложены и одобрены на научных конференциях профессорско-преподавательского состава НГАСУ (Новосибирск, 1999 г) и СибАГС (Новосибирск, 2000 г).
Содержание и предпосылки ипотечного кредитования
Почему в последние годы проблема развития ипотечного кредитования жилья стала актуальной среди современных политиков и экономистов? Возможноли широко внедрить ипотечное кредитование в России и как оно должно выглядеть? Ответы на эти вопросы, с одной стороны, простые с другой, сложные.
Простые, потому что многие знают, что Соединённые Штаты Америки в 1936 году после великой депрессии вышли из нее во многом благодаря развитию ипотечного кредитования. Многие экономисты и политики, проводя аналогию, рассматривают подобную политику развития ипотеки как способ выхода из экономического кризиса и для России.
В то же время сложность в решении проблемы заключается и в том, что американский опыт ипотечного кредитования, как и опыт других стран, буквально в том виде, в котором он существует, перенести в российские условия невозможно, более того, очень опасно.
До сих пор в России не было механизма ипотечного кредитования жилья по ряду причин. Во-первых, жилье на 70% было государственным. Жильё строилось и распределялось в основном бесплатно, а кроме того, около 70-80% затрат на содержание жилья оплачивалось и по-прежнему оплачивается и сейчас из бюджетных источников. То есть бюджетные средства расходовались как на строительство "бесплатного" жилья, так и на компенсацию затрат по содержанию этого жилья и это стало одной из главных причин бюджетного кризиса. Во-вторых, отсутствовала законодательная база для развития ипотечных отношений.
В социальном плане ситуация была еще хуже: средний россиянин должен был 10-20 лет ожидать своей очереди для того, чтобы получить квартиру, вместо того, чтобы купить ее с помощью кредита и в течение 10-20 лет рассчитываться за кредит из средств текущего заработка.
Переход к рыночной системе хозяйствования, знаменует собой установление новых экономических отношений между гражданином и обществом, гражданином и хозяйствующими субъектами и т.д. Во-первых, появилась возможность приватизировать свое жилье (изменение отношений собственности), а значит превратить его в товар, обладающий высокой ликвидностью. Такая трансформация формы собственности существенно расширяет финансовые возможности граждан для улучшения своих жилищных условий. Во-вторых, и это самое существенное, Закон "Об ипотеке" [4] дает возможность гражданину получить недостающую ему сумму в виде кредита под залог недвижимости.
Следовательно, жильё - это товар особого рода, обладающий исключительно высокими потребительскими свойствами. На любом рынке присутствует значительное количество видов товаров, среди которых жильё занимает всегда приоритетное место, опережая по востребованности, например, автомобили, импортную бытовую технику (телевизоры, видеомагнитофоны, микроволновые печи...) и многие другие. Надо ещё учитывать и факт поддержки отечественной строительной индустрии в нашей кризисной ситуации. Поскольку покупая импортную технику, мы пополняем бюджеты тех стран, где она производится, и поощряем зарубежных производителей. А жильё - это товар отечественного производства. В этом смысле программа ипотечного кредитования - это экономическая программа, направленная на оживление индустрии гражданского строительства. Жильё является конкурентоспособным товаром и может дать увеличение налоговой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой и возрождение одной повлечёт за собой развитие других по принципу мультипликации. Это то звено в структуре национальной экономики, ухватившись за которое, можно в значительной степени вытащить, по крайней мере, отрасли экономики, непосредственно связанные строительной индустрией.
Условия, на которых конкретный заемщик хочет получить средства, а конкретный кредитор — их ссудить, могут либо соответствовать, либо не соответствовать друг другу. Заемщик может желать занять деньги на продолжительный срок, в то время как кредитор готов отдать их лишь на короткое время. Таким же образом могут определяться размер займа, поведение процентной ставки и т. д.
Наконец, необходима некая законодательная структура, которая следила бы за исполнением заключаемых контрактов. В предлагаемой нами схеме на рис.1 это федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Если не будет эффективного механизма совмещения интересов заемщиков и кредиторов, функционирование такого сложного кредитного рынка, как ипотечный, окажется затрудненным.
А пока что в современной экономике существуют специальные учреждения, выполняющие посреднические функции между заемщиками и кредиторами. Функцией этих учреждении может быть простое сведение их вместе и оказание помощи в составлении юридически приемлемого документа, в результате чего появляются так называемые ценные первичные бумаги прямые взаимные обязательства конечного заемщика и кредитора. Примерами таких бумаг могут служить облигации и закладные, а примерами учреждений, обслуживающих их оборот, инвестиционные банки.
Предоставление ссуд - это наиболее важная функция банка и основной источник его дохода. Существует множество классификаций банковских ссуд, построенных на основе различных классификационных признаков (критериев), например: по типам заемщиков, по срокам ссуд, по характеру обеспечения, по порядку погашения и т.д. Рассмотрим классификацию кредитных операций банков в зависимости от типа заемщика. В соответствии с этим критерием банковские ссуды могут быть сгруппированы следующим образом: ссуды торговым и промышленным предприятиям, ссуды частным лицам, ссуды органам власти, ссуды под ценные бумаги, ссуды под залог недвижимости и т.д.
В нашу задачу не входит сравнительный анализ различных видов кредитования, их преимуществ и недостатков. Обозначим четко - с точки зрения анализируемой темы, банку наиболее выгодно кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование ипотечное.
Становление и опыт развития ипотечных отношений в зарубежных странах
Становление, развитие и совершенствование ипотечных отношений происходило постепенно, объективно, в русле развития общих тенденций экономических и правовых отношений. Их развитие особенно тесно было связано с развитием кредитных отношений. Вследствие этого обстоятельства залоговые отношения сохранили на протяжении многовековой истории своего развития то содержание и тот смысл, которым эта модель была наполнена изначально.
"Ипотека" - древнегреческое слово, которое переводится как "основание", залог [66]. Ее возникновение было обусловлено появлением и развитием частной собственности, и, прежде всего, на землю. Ипотечные отношения, таким образом, наиболее активно развивались в Древней Греции, где собственно они приняли наиболее законченные экономические и правовые формы. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты долга в срок. Земельный участок, предоставленный в залог как гарантия возврата полученной ссуды, должник-залогодатель не имел права продавать или передавать третьим лицам.
Отношения ипотеки, возникшие в Древней Греции, оказали существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм имущественного обеспечения, ставших фундаментом для последующего развития отношений залога во всей Европе. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой формы обеспечения исполнения долговых обязательств заключалось в том, что должник, в обеспечение своего долга, передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Для получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший экономические отношения между кредитором и должником на личном, индивидуальном уровне, который больше напоминал сложный договор купли-продажи. В ходе экономического развития данный правовой способ обеспечения обязательства был заменен другой формой залога значительно более совершенной, это пигнус. При данной форме залога имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательством последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога. Экономические интересы сторон требовали большей гибкости в регулировании отношений, а пигнус не стал той оптимальной формой залога, которая бы удовлетворяла договаривающиеся стороны, так как не все возможные варианты развития залоговых отношений им предусматривались. Пигнус имел определенные преимущества по сравнению с фидуцией в установлении прав сторон. По нему должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью до наступления срока платежа, что не было оговорено в фидуции. В итоге совершенно объективно Римское право восприняло форму залога, которая была выработана и экономически опробована в Греции - ипотеку. Для реализации на практике этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю, что значительно укрепляло позиции заемщика.
Ипотечные отношения, по мере развития и совершенствования отношений собственности, постепенно, экономически обусловлено, распространились по всей Западной Европе.
В большинстве государств Западной Европы XII века происходит рецепция (заимствование и приспособление) римского права, в процессе которой римское право подверглось значительным изменениям. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, практика ипотечного кредитования.
В США и Западной Европе традиционно существуют развитые и исторически проверенные модели ипотечных отношений, в основу которых положена четкая система регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
По мнению В.М. Будилова [26, с.76], Россия явно тяготеет к немецкой системе гражданского права, поэтому, прежде всего, необходимо остановиться на характеристике залогового права ФРГ.
Германия имеет развитую ипотечную систему, под которой понимается, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, и, во-вторых, организации, обслуживающие этот оборот, и, прежде всего, осуществляющие регистрацию этого оборота.
Законодательство ФРГ о недвижимости делится на материальное -Германское гражданское уложение, Закон об ипотеке, Закон об ипотечных банках, законодательство о праве застройки и о праве собственности на квартиры; и процессуальное - Положение о земельной книге, Государственный процессуальный кодекс ФРГ. В числе организаций, обслуживающих оборот недвижимости, центральное место занимает земельное ведомство ФРГ, кроме него в обороте недвижимости большую роль играют кадастровое ведомство, суды и нотариусы.
Особенности развития жилищного строительства в условиях переходной экономики России.
Макроэкономическая жизнь страны формируется в виде тенденций и закономерностей. Общеэкономические тенденции являются результатом принятия решений и поведения огромного множества отдельных субъектов рынка: фирм, их владельцев, наемных работников, государственных чиновников, домашних хозяйств и так далее. При анализе тенденций и закономерностей исследователь должен опираться на показатели, с помощью которых можно выявить совокупное их изменение. Одним из таких показателей является средняя величина. Закон больших чисел утверждает, что, чем больше выбранная совокупность наблюдения, тем точнее средняя величина будет отражать закономерность изменения экономического явления. Современная макроэкономика изучает индивидуальные решения домашних хозяйств в процессе их функционирования и взаимодействия на рынке жилья используя в качестве фундамента теоретические основы микроэкономики и исходя при этом из предпосылки существования репрезентативности и типичности домашних хозяйств. Основные экономические показатели, такие как, например, уровень цен, объем потребления, объем выпуска и другие, агрегируются, после чего можно установить тенденции и объяснить их природу на макроэкономическом уровне. С этих позиций постараемся предсказать тенденции развития рынка жилья в России с помощью следующих показателей: общий уровень экономической активности строительных организаций, суммарные доходы потребителей и их расходы на строительство жилья, уровень инвестиций, средние процентные ставки банков, общий уровень цен на жилье, налоги и государственные расходы.
У большей части населения России нет средств на приобретение нового жилья, а получить кредиты на эти цели практически невозможно, так как в переходной экономике, из-за её непредсказуемости, банки и другие финансовые институты практически не дают деньги в долг на длительный срок. По этой причине в стране с 1990 по 1998 год в два раза сократился объем жилищного строительства. В 1998 году построено 31 млн. кв. м жилья, а в 1999 году, по предварительным оценкам, всего 32-33 млн. кв. метров.
Из-за сокращения государственных инвестиций в жилищное строительство предоставление бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 год в три раза. В прошлом году его получили 344 тыс. семей, тогда как в очереди стоит более 6 млн. семей. При сохранении финансирования на этом уровне потребуется около 20 лет, чтобы обеспечить жильем всех, имеющих на него право.
Тем не менее, рынок жилья в России развивается. Сегодня 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам экспертов, в крупных городах ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5 - 2% квартир. Но в стране так и не были созданы финансовые механизмы, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований и оказать кредитную поддержку населению в приобретении жилья. Государство сейчас способно предоставлять квартиры лишь немногим, но и им приходится ждать годами, а то и десятилетиями. Основная же часть населения оказалась не в состоянии приобрести жилье: нет ни денег, ни долгосрочных кредитов.
Выход в этой ситуации есть только один - привлекать деньги граждан и средства из внебюджетных источников. Кроме этого, государство должно предоставлять безвозмездные субсидии семьям с невысокими доходами и способствовать развитию долгосрочного банковского кредитования. Специалисты считают, что за счет ипотеки уже в ближайшее время можно увеличить объемы строительства жилья на несколько млн. кв. м в год.
В советские времена большинству людей, собиравшихся купить, например, дом, приходилось долго копить для этого деньги и жить в старых квартирах. Существовали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Схема вступления в них была такова: человек вносил часть стоимости квартиры и вселялся с нее, а затем выплачивал в течение многих лет оставшуюся часть. Тем самым, хоть и немного, но острота жилищной проблемы в стране падала. Однако в последнее время ЖСК практически перестали существовать. Например, в Новосибирской области в 1993 ЖСК было построено 25,3 тыс. кв. м жилья, что составило 4,6 % от всего объема введенного жилья, а в 1998 году было введено уже 5.9 тыс. кв. м, что составило 1,2% соответственно. Восполнить образовавшуюся нишу может ипотека, позволяющая купить жилье в долгосрочный кредит, обеспечением которого выступает сама приобретаемая недвижимость. Ипотека основана на принципе - сначала ключи от квартиры, потом выплаты по кредиту за нее. Ипотека позволяет заемщику пользоваться квартирой как своей собственностью почти без ограничений. Он может прописаться и жить в ней с семьей или с согласия банка-кредитора сдавать в аренду. Однако продать, подарить или обменять эту квартиру заемщик может лишь после полного погашения кредита, либо с согласия банка, с переоформлением ипотеки на нового собственника.
Предполагается, что государство будет участвовать в становлении ипотеки только созданием законодательной базы и будет нормативно регулировать этот процесс с целью снижения финансовых рисков при повышении доступности жилья. В стране объективно сложились необходимые условия для запуска ипотеки. Вопрос кредитования стоит настолько остро, что российским регионам пришлось начать развивать свои собственные программы, которые строятся по местным правилам.
Однако необходимо развеять миф о том, что программа ипотечного кредитования может помочь всем. Следует помнить, что огромная доля семей со среднедушевым доходом менее 50 долл. в месяц не может быть вовлечена в процесс ипотеки. Для этой категории граждан предусмотрено оказание государственной помощи в приобретении жилья в виде субсидий и государственных жилищных сертификатов. Реально, за помощью в получении жилья, обращаются лишь 15-20 процентов российских семей. Кроме того, для большой категории граждан предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья.
В 1987 году, когда выход Закона «О кооперации» ознаменовал зарождение рыночных отношений, доля государственных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения -около 15%. К началу 90-х годов реформирование стало необратимым процессом и стало очевидным стремительное социальное расслоение населения. Богатое меньшинство улучшало свои жилищные условия, покупая квартиры на рынке и уплачивая единовременно всю сумму. Однако, в ходе реформ, не был создан механизм, позволяющий населению со средними доходами и бедным в рыночных условиях решать свои жилищные проблемы. За эти годы в России структура строящегося жилья по формам собственности и источникам финансирования серьезно изменилась. Имеющиеся данные, по вводу в действие жилых домов по формам собственности в Новосибирской области за последние годы, дают следующую картину (таблица 1).
Экономическое содержание, виды и особенности ипотечных контрактов
Как уже говорилось, у ипотек не существует каких-либо внутренне присущих им отличительных особенностей по сравнению с другими формами кредита, это просто специальный способ заимствования на текущее потребление под будущий доход. В начале этого века в мире существовало разнообразие типов оформления ипотечных свидетельств. Затем в течение длительного периода времени на кредитном рынке господствовал один базисный тип оформления контракта. И лишь недавно в обиход снова вернулись различные ипотечные документы организационного характера. В чем суть столь частого изменения форм ипотечных документов. Вопрос нельзя сводить, к действительно, формам бланков документов. Характер и разнообразие закладных обусловлены как институциональными, так и экономическими факторами, под воздействием которых осуществляются заимствование и кредитование и которые определяют выбор вида ипотечного контракта. К институциональным факторам относятся: наличие государственного учреждения, осуществляющего координацию усилий по развитию ипотечного кредитования, управляющего финансовыми потоками субсидий для улучшения жилищных условий малообеспеченных семей, если таковые имеются; наличие законных способов отчуждения залога и эффективность их действия и т. д. К экономическим факторам относятся, например: уровень развития экономических отношений в стране, налоговый режим в отношении финансово-кредитных учреждений (кредиторов) и физических лиц (заемщиков), кредитная ставка банка и ставка рефинансирования ЦБ, средний размер текущих доходов заемщиков и т. д. В конечном счете, выбор того или иного вида ипотечного контракта это согласование интересов кредитора и заемщика.
Основными условиями предоставления жилищного ипотечного кредита могут являться показатели: отношение суммы кредита к обеспечению, т.е. к оценочной стоимости жилья и отношение платежей по кредиту к сумме доходов заемщика. Первый показатель должен по величине равняться около 70% и второй - примерно 30%.
Ипотека может быть определена как контракт на кредитование, заключаемый между заемщиком и кредитором, при котором в качестве обеспечения используется недвижимость. Для закладных под жилье недвижимость чаше всего является единственным обеспечением кредита; это означает, что другие активы заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, для ссудодателя недоступны. Некоторые ипотечные контракты содержат более общие требования к физическим и финансовым активам заемщика, позволяющие значительно шире и гибче применять ипотеку, другие - более конкретные, ограничивающие свободу кредитора и заемщика.
Этими особенностями во многом объясняется распространенность ипотечных контрактов. Напомним, что любой жилищный заем представляет собой, в конечном счете, заимствование средств на текущее потребление под ожидаемый доход; а поскольку невозможно представить в качестве обеспечения такой ссуды будущий труд, должно быть изыскано другое высококачественное обеспечение (если только заемщики не хотят платить очень высокие ставки процента, необходимые для предоставления необеспеченного кредита). Потребление жилищных услуг занимает в предпочтениях семей весьма значимое место. Покупка дома с целью их приобретения обеспечивает одновременно и высококачественное обеспечение кредита, следовательно, наиболее естественное и надежное средство получения займа под будущий доход.
Обеспечение ипотечной ссуды только определенным недвижимым имуществом возможно даже тогда, когда размеры ссуды относительно стоимости жилья, выступающего обеспечением, заведомо велики. Это можно объяснить качеством жилищного обеспечения. Стоимость жилья относительно стабильна, поэтому задолженность с высоким отношением суммы кредита к его стоимости может считаться хорошо обеспеченной. Поскольку потребление жилья домовладельцем, проживающим в собственном доме, зависит от того, как он его содержит, постольку и с этой стороны качество обеспечения займов жильем выше, чем у других форм кредита. На других ипотечных рынках, например, на рынках коммерческой и промышленной недвижимости или многоквартирных домов, отношение суммы кредита к стоимости обеспечения, как правило, ниже. Впрочем, это зависит ещё и от экономической политики банков, законодательства, определяющего способы и размеры оценки недвижимости.
Несмотря на разнообразие видов ипотеки, и их классификаций, наибольшее распространение имеют два вида: закладная с первоочередной выплатой процентов и закладная с постепенным погашением долга.
Закладная с первоочередной выплатой процентов требует от заемщика периодической выплаты процентов, прибавляемых к ссуде до наступления срока долгового обязательств, когда основная сумма кредита должна быть погашена полностью одноразовым платежом (рис.7). Платежные соглашения, характерные для закладной этого типа, подобны тем, что используются на большинстве рынков правительственных и корпоративных облигаций. Как известно, по ним осуществляют периодические процентные (купонные) выплаты и возвращают основную сумму, когда наступает срок погашения облигации.
В крайнем варианте займа такого типа процентные выплаты также могут быть отложены до наступления срока выплаты основной суммы, и тогда речь идет о большом одноразовом платеже, который включает выплату, как основной суммы, так и накопленных процентов. Такой заем иногда называют займом с нулевыми купонами или "пулей".
Другим крайним случаем является "самопогашающаяся ссуда", требующая постепенной выплаты процентов и возвращения основной суммы кредита на протяжении всего срока. К концу срока такой ссуды неуплаченная часть основной суммы равняется нулю, и нет последнего одноразового взноса (рис.8). Если в течение всего срока такой ипотеки с заемщика взимается постоянная ставка процента; то выплаты, необходимые для погашения ссуды, могут быть постоянными (хотя это, конечно, и не обязательно). Платежи по схеме самопогашения ссуды сегодня настолько распространены, что часто именно их подразумевают, когда речь идет об обычной ипотеке.
Закладные с периодически возобновляемой суммой кредита и займы типа "воздушный шар". Краткосрочные возобновляемые кредитные обязательства, по условиям которых последний платеж значительно больше предыдущих ("воздушный шар"), так называемые ролл-овер, - это в основном займы с первоочередной выплатой процентов (или частично само погашающиеся), срок погашения которых наступает через 5 - 10 лет, и по истечении которых кредит возобновляется с фиксацией ставки процента. Эти кредитные инструменты открывают возможность лучшего согласования доходов семьи с обязательствами по выплате задолженности. Однако здесь есть риск того, что семья не сможет осуществить рефинансирование (ролл-овер) займа при истечении срока его выплаты. Такие закладные вначале приносят кредиторам более низкий доход, однако, дают им возможность возобновить контракт с новой ставкой процента, если последняя изменилась с течением времени.
Закладные с возрастающей суммой выплат в счет погашения. Закладная с возрастающей суммой выплат в счет погашения является гибридом обычной закладной и займа типа "воздушный шар".
Как видно из названия, выплаты по такой закладной несколько ниже, чем необходимо для ее полного погашения в первые годы и возрастают позднее. Возрастание платежей является результатом добавления к более поздним платежам накопленных, но не выплаченных процентов и непогашенной суммы долга. Это может вести даже к "отрицательному погашению", т.е. увеличению неоплаченной суммы основного долга на протяжении первых лет закладной. Закладные с возрастающей суммой выплат до некоторой степени облегчают доступ к жилищному кредиту для заемщиков, потому что увеличение платежей больше соответствует естественному ритму роста доходов семьи. Однако это мало облегчает положение кредиторов. Более низкие выплаты по закладным этого вида осложняют для них решение проблем ликвидности; а поскольку эти закладные являются обязательствами с фиксированной ставкой процента, их портфели больше подвержены и процентному риску.
