Содержание к диссертации
Введение 3
Экономические основы недвижимости 14
Недвижимость как экономическая категория 14
Сущность и структура рынка недвижимости 28
Недвижимость в системе отношений собственности 56
Инструменты институционального регулирования отношений недвижимости и направления их развития в трансформационной экономике
Теоретико-методологические основы оценки недвижимости в рыночной экономике
Формы и методы государственного регулирования недвижимости в российской переходной экономике
Ипотека как объект государственного регулирования на рынке недвижимости
Заключение 138
Список использованной литературы 146
Приложения 161
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Коренные изменения, произошедшие в Российской Федерации с началом процесса приватизации, повлекли за собой активизацию экономических процессов в сфере недвижимости и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики. Недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления, роль которой в национальной экономике определяется тем, что она является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия; выполняет социальную функцию, обеспечивая повышение уровня жизни всех членов общества; выступает в качестве одного из значимых источников экономического роста. Развитие института недвижимости является необходимым условием реализации принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, реформирования отношений собственности на землю, развития ипотеки и решения жилищной проблемы. Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на характер налогообложения, страхования, кредитования, стоимость ценных бумаг, определяет положение всех участников экономических отношений, степень защищенности прав потребителей. Соотношение рыночных и государственных начал регулирования данного сектора отношений влияет на показатели эффективности и интенсивности обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.
Формирование института недвижимости в России происходит в сложных условиях: износ пассивной части основных производственных фондов оценивается специалистами на уровне около 50%, а износ инженерной инфраструктуры выходит за пределы, установленные действующими техническими и эксплуатационными нормами, и приближается к критическому уровню 60-65%; уровень обеспеченности населения жильем в среднем по России составляет около 18 кв. м. общей площади на человека, что в 2,5-3 раза ниже, чем в экономически развитых странах. Становление отечественного рынка недвижимости происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государственных структур оказать влияние на механизм его функционирования нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России. При этом отсутствует единая и адаптированная к российским условиям целостная система методологических подходов к оценке недвижимости, что свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной экономической науке. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, препятствует реализации интересов государства при распоряжении государственным имуществом, создает трудности формирования бюджетов всех уровней, мешает формированию благоприятного инвестиционного климата и успешной интеграции в международное экономическое сообщество.
Эффективному функционированию отечественного института недвижимости мешает отсутствие глубоких разработок теоретико-методологических основ формирования и функционирования данного сектора отношений. Попытка переноса на российский рынок недвижимости принципов функционирования данного сектора отношений за рубежом показывает, что без учета особенностей и традиций российской экономики такие системы или не приживаются, или не дают ожидаемого быстрого решения проблем.
Настоятельная необходимость формирования соответствующей государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики, а также адекватного особенностям и задачам рынка жилья механизма его регулирования при отсутствии эффективных способов включения имеющихся резервов и привлечения долгосрочных капиталовложений, возрастающая потребность профессиональных участников рынка в качественном информационно-аналитическом обеспечении процесса принятия стратегических и тактических решений в сфере развития рынка недвижимости и повышении эффективности операций на этом рынке обусловили актуальность данного исследования, предопределили его значимость в практическом и теоретическом аспектах.
Степень изученности проблемы.
Теоретической и методологической основой диссертации явились работы, посвященные анализу глубинных экономических отношений и процессов. Среди них труды К.Маркса, А.Маршала, Дж.Кейнса, Д.Гэлбрейта, П.Самуэльсона, М.Фридмена, Ф.Хайека, И.Шумпетера и др.
Рынок жилья выступает наиболее исследованным в теоретическом плане сегментом рынка недвижимости. Это предопределило необходимость использования работ отечественных и зарубежных авторов, посвященных проблемам формирования и функционирования рынка жилья и государственной жилищной политики - О.Э.Бессонова, Т.Кингсли, Г.Поляковского, Р.Страйк, В.Ю.Субботина, В.И.Ресина, Ю.А.Яковлева и др.
Ряд авторов - В.А.Курявцев, Е.В.Кудрявцева, Н.Б.Косарева, М.Равиц, С.Н.Максимов, М.П.Логинов, С.Н.Печатникова, А.Н.Ларионова и др. -посвятили свои работы исследованию различных схем ипотечного кредитования и системе рефинансирования долгосрочных кредитов, как неотъемлемых элементов инфраструктуры рынка недвижимости, вопросам их организации и практического применения. Особенности отдельных аспектов развития ипотеки в России нашли отражение в трудах В.Д.Веремейкина, В.В.Меркулова, А.Н.Ужегова, С.В.Федоровой, Н.А.Щербаковой, И.В.Жигунова, В.И. Лимаренко, В.М.Агапкина, В.В.Смирнова, В.С.Козейкина, С.С.Колобова, Л.Н.Макаревича, В.Минца, М.А.Федотовой и др.
Проблемы земельных отношений глубоко исследованы в трудах отечественных экономистов - А.В.Чаянова, Н.Д.Кондратьева, А.Н.Челинцева, В.С.Немчинова, К.В.Островитянова и др. Взаимосвязь между отношениями собственности на землю и направлением структурных преобразований в российской переходной экономике исследуется в работах С.М.Меньшикова, В.И.Данилов-Данильяна, С.Ю.Глазьева, Д.С.Львова, А.А.Арбатова, А.В.Мухина, А.Ю.Ретеюм и др. Проблемам экономической оценки земли посвящены труды отечественных экономистов А.М.Гатаулина, С.С.Сергеева, В.А.Добрынина, А.С.Иванова, А.П.Зинченко, В.В. Докучаева, В.А.Тяпкина, С.Д.Черёмушкина и др.
Как в зарубежной, так и в отечественной литературе недвижимость исследуется, прежде всего, с позиций прикладных экономических наук. В ходе проведенного исследования были использованы работы зарубежных и отечественных авторов, в которых рассматривается проблема оценки недвижимости - Ч.Амерсона, Дж.Аллавэя, Б.Бойса, Г.Гаррисона, В.Гэлати, И.Джонсона, Р.Кайла, Д.Купера, А.Ринга, Н.Ордуэя, Д.Фридмена, Г.Харрисона, У.Шепкела, Н.Артеменкова, В.Рутгайзера, А.В.Черняка, Е.И.Тарасевича, Л.А.Сивковой и др.
Основой концептуального осмысления содержания и направления государственного воздействия на экономические отношения на рынке недвижимости в переходной российской экономике нами рассматриваются системы взглядов современных российских исследователей государственного регулирования трансформируемой экономики, ее устойчивости и безопасности - Л.И.Абалкина, В.И.Кушлина, В.В.Радаева, А.Н.Фоломьева, В.И.Чалова, Ю.ВЛковца, Н.А.Волгина, В.Л.Иноземцева, В.В.Радаева, В.И.Кушлина, Р.И.Капелюшникова, Ф.Ф.Рыбакова, В.Т.Рязанова, С.И.Шарапова и др. отечественных экономистов.
Вместе с тем следует признать, что, несмотря на неослабевающее внимание со стороны отечественных и зарубежных исследователей к законам и закономерностям функционирования института недвижимости, ряд вопросов, касающихся его роли процессах эффективного накопления и инвестирования, совершенствования системы государственного воздействия на рынок недвижимости в контексте проводимых в России преобразований и направлений его реформирования в целях обеспечения социальной устойчивости и социальной ответственности требуют дальнейшего изучения. При этом решение поставленных вопросов требует использования в качестве исходных принципов макроэкономического анализа, тогда как большинство исследований рынка недвижимости акцентируют внимание на прикладных аспектах проблемы и использует преимущественно положения конкретных экономических наук.
Целью диссертационного исследования является анализ совокупности экономических отношений по поводу недвижимости и обоснование теоретических положений, позволяющих разработать практические рекомендации по формированию институтов их регулирования на современном этапе развития российской экономики.
Реализация цели исследования предопределяет постановку и решение следующих основных задач:
1) обосновать необходимость политэкономического подхода к исследованию категории «недвижимость» и определить ее содержание и структуру;
2) выявить содержание системы отношений владения, пользования, распоряжения объектами недвижимости, характер экономических интересов их участников;
3) определить место и роль рынка недвижимости в системе общественного воспроизводства, сформулировать закономерности его развития и особенности их проявления в трансформационной экономике;
4) исследовать содержание и пути преодоления противоречий в системе экономических отношений на рынке недвижимости;
5) изучить формы и направления взаимодействия встроенных и государственных регуляторов экономических отношений на рынке недвижимости, а также методы и инструментарий государственной поддержки конкурентной среды в указанном секторе;
6) определить основные направления совершенствования институтов рынка недвижимости в России как источника экономического роста.
Предметом исследования выступают экономические отношения по поводу недвижимости.
Объектом исследования являются организационно-экономические, институционально-правовые формы реализации экономических отношений по поводу недвижимости, а также их государственного регулирования в условиях российской трансформационной экономики.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования стали труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов, раскрывающие закономерности развития рыночной экономики, принципы экономической политики государства, основы функционирования рынка недвижимости и его составной части — рынка жилья.
Всесторонний анализ системы экономических отношений по поводу недвижимости предопределил многоаспектный характер методологии исследования. Наряду с общенаучными методами и приемами - анализом и синтезом, группировкой, сравнением, классификацией, научной абстракцией, моделированием - использовался ряд специфических методов и приемов, взаимно дополняющих друг друга и позволяющих в полной мере раскрыть их сущность, в том числе методы институционального проектирования, контент-анализа, логического моделирования, экономико-статистических группировок (типологических, структурных, аналитических и иллюстративных), вариантных расчетов и др. В диссертации применены методы графического отображения функциональных зависимостей и схематического представления анализируемых категорий.
Использование системно-функциональных возможностей и разрешающих способностей вышеназванных исследовательских подходов в процессе решения этапных теоретических задач осуществлялось в соответствии с их гносеологическим потенциалом.
Информационную базу исследования составляют материалы федерального и региональных статистических органов, Банка России, коммерческих банков, других кредитных институтов России и зарубежных стран. В работе используются нормативные документы, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации, а также материалы Ассоциации российских банков, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, российских ассоциаций оценщиков и др.
Новые научные результаты, полученные в ходе исследования, заключаются в следующем:
1. Обоснована сущность категории «недвижимость», для которой имманенты свойства товара, капитала и элемента национального богатства. Доказано, что специфическими свойствами недвижимости как товара выступают долговечность, стационарность, уникальность, низкая ликвидность и высокая стоимость, что формирует особенности рынка недвижимости - локальность, индивидуальность сделок, необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций и государственной регистрации сделок, низкую эффективность спекулятивных сделок и сложность достижения рыночного равновесия.
2. Выявлена воспроизводственная структура недвижимости, представленная тремя группами отношений: отношениями, возникающими в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости); отношениями, возникающими в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости); отношениями перераспределения прав на недвижимость (на рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость).
3. Определен циклический характер развития рынка недвижимости, выявлены циклы сезонного и системного характера. При этом изменения объема совокупных расходов на рынке недвижимости рассматриваются не в качестве причины, а как следствие действия экзогенных факторов, что обусловливает асинхронность показателей экономической динамики в данном секторе экономических отношений и в национальной экономической системе в целом.
4. Доказано, что целями экономической оценки объектов недвижимости выступает изменения в содержании «пучка прав» собственности, а именно: передача на постоянной основе в полном объеме всех прав собственности на недвижимость от одного собственника к другому в масштабе реального места и времени; делегирование в частичном объеме прав собственности от собственника недвижимости к не собственнику осуществление сделок, предполагающих временное ограничение, либо перераспределение прав собственности на недвижимое имущество без физического изъятия его у собственника в регламентированные договором сроки; выполнения государственного контроля и управления недвижимостью.
5. Выявлена сущность ипотечного рынка, который трактуется как связующее звено между рынком недвижимости и финансовым рынком, реальным и финансовым секторами экономики, позволяющее рынку недвижимости разрешать внутренние противоречия. Обоснованы современные тенденции развития ипотечного рынка, выражающиеся в переходе от государственных источников финансирования рынка залогового кредитования к частным инвестициям, а также в усилении роли профессиональных участников ипотечного рынка в проектах выпуска ипотечных продуктов и развитии рынка ценных бумаг.
6. Определен эффект мультипликации автономных жилищных инвестиций в составе совокупных инвестиционных расходов, состоящий в том, что инвестирование нового жилищного строительства и увеличение расходов на комплементарные жилью товары способствуют росту коэффициента мультипликации и совокупных макроэкономических показателей; доказана правомерность использования формулы мультипликатора в краткосрочном периоде для расчёта эффекта мультипликации в долгосрочном периоде, что обосновывается равенством суммарного действия распределенного инвестирования при неизменной склонности к потреблению действию инвестиций, расходуемых «одномоментно».
7. Доказано, что экономическая природа недвижимости как объекта социально-экономических отношений, элемента рынка и составной части механизма государственного вмешательства, позволяет рассматривать ее в качестве фактора предложения социально обусловленного экономического роста и разработать комплекс теоретических, методических и практических рекомендаций, направленных на повышение эффективности функционирования институтов рынка недвижимости в условиях трансформационной экономики (формирование благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости; адаптацию к российским условиям моделей организации системы жилищного ипотечного кредитования (модели депозитного института, модели ипотечной компании, смешанной модели); проведение оценки стоимости недвижимости как объекта налогообложения и пополнения бюджетов всех уровней; развитие законодательной основы ипотечного кредитования, которая позволит направить значительные объемы денежных средств в жилищное строительство и создаст дополнительные стимулы для привлечения дополнительных денежных средств в реальный сектор экономики; оптимизация способов размещения ипотечных ценных бумаг и т.д.).
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные научные положения и выводы могут стать: • теоретико-методологической базой для дальнейшего исследования экономических отношений на рынке недвижимости как фактора обеспечения устойчивых темпов экономического роста; выводы диссертационного исследования могут послужить основой для дальнейшего развития концептуальных основ такой экономической отрасли знания как экономика недвижимости, углубления политэкономического представления о категории собственности, экономических интересов, макроэкономического роста в условиях переходной экономики; • основой для теоретического обоснования и формирования социальной и промышленной политики страны и отдельных регионов, • исходной точкой при разработке государственных программ, направленных на развитие региональных рынков недвижимости; • необходимыми для использования в учебном процессе в преподавании курсов "Макроэкономика", "Микроэкономика", "Экономика недвижимости", "Экономика переходного периода", при разработке спецкурсов по проблемам государственного регулирования экономки.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на международных, всероссийских, региональных, республиканских, межвузовских конференциях в 2001-2005 гг.: XIV Международных Плехановских чтениях (Москва, 2001); XV Международных Плехановских чтениях (Москва, 2002); всероссийской научно-практической конференции «Природно-ресурсный потенциал, экология и устойчивое развитие регионов России» (Пенза, 2002); научно-методической конференции слушателей ИППК, посвященной 60-летию Победы в Великой Отечественной войне и 1000-летию Казани» (Казань, КГТУ им. А.Н.Туполева, 2005) и др.
По результатам исследования опубликовано 7 работ.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, двух глав, содержащих 6 параграфов, заключения, библиографии, включающей 173 наименования, и приложений.
Похожие диссертации на Недвижимость в системе экономических отношений
