Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Цели и принципы формирования системы ипотечного кредитования .
1. Сущность системы ипотеки 13
2. Рынок ипотечного капитала 34
3. Модели организации ипотечного кредитования 53
4. Государственное регулирование развития ипотечных отношений 68
Глава 2. Особенности развития ипотеки в современных российских условиях
1. Предпосылки становления ипотечных отношений в России 83
2. Принципы государственной ипотечной политики 102
3. Российские особенности классических моделей ипотеки 114
4 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в федеральной системе российской ипотеки 135
Заключение 148
Список использованной литературы 153
- Сущность системы ипотеки
- Рынок ипотечного капитала
- Предпосылки становления ипотечных отношений в России
- Принципы государственной ипотечной политики
Введение к работе
Происходящие изменения, связанные с переориентацией на рыночные законы развития, коснулись всех сфер национальной российской экономики. Новое значение приобрели экономические понятия, инструменты, отношения, не являвшиеся приоритетными в советский период российской истории (период плановой экономики). Среди таких понятий особо следует выделить ипотеку, являющуюся важным элементом социально-экономической политики, основанной на рыночных принципах развития.
Формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования в России является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях, становится приоритетным направлением современной государственной жилищной политики.
Мировой, опыт использования ипотеки в качестве неотъемлемого инструмента государственной политики доказывает его важное значение для решения первостепенных социально-экономических задач. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Это и побудило к написанию работы, в которой мы хотели рассмотреть природу ипотеки, основные факторы, влияющие на процесс становления и развития ипотечного кредитования, направления (сферы) в социально-экономической политике, на которые оказывает свое влияние ипотека, роль основных субъектов процесса и особенно государства.
Применительно к российской действительности актуальными являются вопросы использования классических схем ипотеки в современных российских условиях, их возможные комбинации, что необходимо сделать, прежде всего на государственном уровне, чтобы механизм ипотеки действительно заработал и стал массовым, какие препятствия существуют и, следовательно, как с ними справится.
Основываясь на изучении мирового опыта, можно отметить, что наиболее явное положительное влияние ипотека оказывает на решение жилищной проблемы, в чем и заключается ее наиболее значимая роль для общества Сама сущность механизма ипотеки заключается в решении одного из важнейших противоречий сферы недвижимости -противоречия между высокой стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости. Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, существующие сейчас в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения1. Для семей со средними доходами ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом.
На современном этапе в России также становится актуальным решение жилищной проблемы с использованием механизма ипотечного кредитования. В дореформенный период основным источником финансирования жилищного строительства являлся Государственный бюджет, дополняемый лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ) механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем2. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. За период реформ 1990 - 1998 годов под влиянием рыночных механизмов в сфере жилищного строительства и жилищного финансирования произошли серьезные изменения, которые выразились в том числе в сокращении бюджетных ассигнований на строительство и привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья.
В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
В настоящее время государство видит своей задачей необходимость вовлечь в жилищную ипотеку как можно большие категории население с различным уровнем доходов. Но при этом, свое место в жилищной политике страны должны занимать и специальные программы государственной поддержки социально не защищенной категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования.
Таким образом, ипотечное кредитование является тем социальным механизмом, с помощью которого государство будет способно обеспечить своих граждан жильем на рыночных условиях. Немаловажно отметить, что социальная направленность ипотечных систем — одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире.
Важность и значимость развития рынка жилья, как составляющей рынка недвижимости, объясняется тем, что жилье в рыночной экономике
- наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем и в будущем страны в целом.
Основой для понимания экономических взаимоотношений в ипотечном кредитовании являются закономерности, которым подчиняется рынок жилья. При административно-командной системе организации народного хозяйства рынка жилья не было. Рынок появился вместе с началом экономических преобразований. И вместе с ним появилась необходимость в становлении ипотечного кредитования.
Как отмечает Е. Ясин, различия между административно-командной и рыночной экономикой наиболее зримы именно в сфере жилищного хозяйства. Приведем цитату из его статьи: «В одной системе
- бесплатное жилье и минимальная стоимость арендной платы и коммунальных услуг. В другой - рыночная цена на жилье или его аренда такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной - жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджетов государства, местных властей и предприятий. В другой — рынок недвижимости, прежде всего жилья, является одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена» .
Жилье — капитальный товар длительного пользования. В нормальной экономике он является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и, как следствие, формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста. Рынок жилья — основа потребительского рынка и необходимое условие рынка труда. Рынок жилья отличен от других
товарных рынков. Но, несмотря на его некоторую обособленность, он, также как и другие рынки, подчиняется строгим законам рыночной экономики.
Однако уникальность положения системы ипотечного кредитования в национальной экономике объясняется тем, что кроме улучшения жилищных условий, она оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Анализ влияния механизма ипотеки на другие области экономической жизни заслуживает особого внимания и представляется актуальным для изучения в отношении придания системе ипотеки статуса сферы приоритетного внимания федерального Правительства и региональных властей.
Так, рост инвестиций в жилищное строительство, который способна дать ипотека, может способствовать не только оживлению исследуемого рынка, но и повлечь за собой достижение мультипликационного эффекта в развитии смежных со строительством отраслей. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доход населения. Возросший доход ведет к увеличению платежеспособного спроса на потребительские товары, в том числе, и на жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь будет воздействовать на развитие жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка жилья.
Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. Если человек берет долгосрочный кредит, у него формируется особый менталитет, зависимый от необходимости погашения долга в течение продолжительного периода. Поэтому он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, стремится к успеху своего предприятия, а значит, и к стабилизации и росту экономики в целом. У человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышения уровня доходов своей семьи. Кроме того, любое обременение собственностью заставляет индивидуума более серьезно относиться к своей роли в обществе. Таким образом, человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности в обществе.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность вопросов функционирования ипотеки как в теоретическом, так и в практическом направлениях обусловили выбор темы исследования. Кроме того, нельзя не отметить уникальность сегодняшней действительности, которая заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.
Сегодня как никогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основе ипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения нашей российской системы ипотеки.
Однако число и качество научных исследований, посвященных проблемам российского ипотечного рынка, неадекватно масштабу, сложности и актуальности имеющихся проблем его становления. Как следствие, в современной экономической литературе освещение многочисленных проблем ипотечного рынка пока не заняло должного места. Кроме того, имеющиеся публикации, особенно в периодической печати, носят повествовательный и обзорный характер и, как правило, посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования. Вследствие этого — вопросы ипотечных отношений получили всего лишь частичное освещение и к тому же только в отдельных библиографических источниках.
Отсутствие достаточного количества прежде всего научной информации по ипотечным отношениям, т.е. адекватно отражающей объективные закономерности их развития в нашей стране (со сравнительным анализом достоинств и недостатков соответствующих схем, с прогнозом развития условий реального их функционирования является серьезным сдерживающим началом для возрождения и становления национального ипотечного рынка,
В этой связи, чрезвычайно важно обратить внимание на возможные сценарии, по которым формируется в настоящее время и в обозримой перспективе могут развиваться модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
При написании диссертации были использованы фундаментальные монографические работы, современные научные статьи в ведущих экономических журналах отечественных и зарубежных специалистов, публикации в средствах массовой печати по проблемам становления российской ипотеки, законодательные и нормативные акты.
Работы таких авторов как Кудрявцева В.А., Кудрявцевой Е.В., Страйка Р., Косаревой Н.Б., Равица М., Максимова С.Н., Логинова МП, Печатниковой С.Н., Ларионова А.Н. и других по вопросам исследования различных схем ипотечного кредитования, его организации и практического применения составили теоретическую базу диссертационного исследования.
Исследования проблем развития ипотеки в России нашли свое отражение в работах Архипова В., Меркулова В.В., Ужегова А.Н., Федоровой СВ., Щербаковой Н.А., Жигунова И.В., Лимаренко В.И., Агапкина В.М., Смирнова В.В., Козейкина B.C., Колобова С.С., Колобовой B.C., Макаревича Л.Н., Дестресса М., Минца В.
Кроме того, в работе использованы аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.
Целью диссертационной работы является рассмотрение и анализ мировых моделей ипотечного кредитования, влияния ипотеки на развитие социально-экономических отношений, предпосылок и существующих условий внедрения ипотеки на российской почве, а также выявить возможность и варианты формирования национального механизма ипотеки.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- выявлена экономическая природа ипотеки;
- определены предпосылки, подтверждающие возможность и необходимость активного внедрения ипотеки в современных российских условиях;
- рассмотрены основные схемы ипотечного кредитования в зарубежной практике и пути их применения в российских условиях;
- выявлена роль ипотеки в государственной политике страны;
- определены направления совершенствования механизма ипотеки в России;
- проведен анализ основных проблем развития ипотеки в России, а также сделана попытка найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.
В работе автором сделан анализ процесса развития ипотеки в России и за рубежом, обобщен практический опыт применения ипотеки и разработок возможных схем внедрения ипотеки на российской почве. Также были рассмотрены современные тенденций и проблемы развития ипотеки в России и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
1. Разработан комплексный метод изучения ипотеки с точки зрения ее многостороннего участия в социально-экономических отношениях (как социальный механизм; как часть финансового рынка; влияние на инвестиционный процесс; активизация рынка недвижимости).
2. Описан эффект мультипликатора применительно к инвестиционному процессу в жилищном строительстве, который заключается в том, что увеличение спроса на жилье и оживление рынка недвижимости влияет на повышение спроса в смежных отраслях экономики.
3. Раскрыто особое значение недооцененных ранее в экономической теории факторов, препятствующих быстрому развитию ипотечного кредитования в России, в том числе, не сложившийся «кредитный менталитет».
4. Выявлена «двойственная природа» ипотеки, заключающаяся в том, что, с одной стороны, основная задача ипотеки — сделать жилье более доступным для основной массы населения, а с другой стороны, ипотека дает возможность строителям в условиях ограниченного предложения и большого спроса формировать монопольно высокие цены.
5. Доказано, что при внедрении и развитии ипотеки в России нельзя придерживаться только одной из классических моделей. Для каждой целевой группы должны быть разработаны разные схемы ипотечного кредитования.
6. Определены основы государственного регулирования развития ипотечных отношений посредством как общих, так и специальных методов экономической политики в области ипотеки.
7. Раскрыта особая значимость регионального опыта в построении российской системы ипотеки.
Последовательность изложения определена логикой исследования и использованным методом анализа и синтеза Кроме того, важным является диалектический метод и системный подход к изучению возможности и способов применения ипотеки в современных российских условиях. Исследование строилось на принципах единства исторического и логического, формы и содержания.
Цели и задачи исследования определили структуру работы, которая представлена введением, двумя главами, заключением, списком литературы.
Первая глава представляет теоретические основы функционирования ипотеки и обосновывает необходимость ипотечного кредитования, как одного из основных элементов стратегии развития общества, применение которого вызывает активизацию в сфере жилищного строительства, и дает дополнительный импульс росту экономики страны в целом. Также здесь рассмотрена и социальная сторона ипотеки.
Во второй главе работы рассмотрены возможности ипотеки применительно к современным российским условиям. Уточнены основные предпосылки необходимости ее применения у нас, выявлены сложившиеся к настоящему времени условия, которые должны стать основой внедрения ипотеки и определены возможности, которые дает ипотечное кредитование для модернизации социально-экономической политики. Предложены направления развития условий для того, чтобы сделать ипотеку привлекательной для ее субъектов.
В заключении сформулированы основные выводы, вытекающие из проведенного исследования, которые дают более обширное представление о роли ипотеки в основных сферах социально-экономической деятельности и могут быть основой дальнейших разработок в направлении развития ипотечных отношений в России.
Сущность системы ипотеки
Переходный период в России представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы в соответствии с рыночными принципами. Перемены не могли не коснуться такой важной для каждого из нас сферы, как жилье, которое в свою очередь, является основой для развития ипотечного жилищного кредитования.
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит своими корнями глубоко в историю. По утверждениям историков, само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Первое упоминание об ипотеке относится к VI в. до н. э. В Греции под ипотекой подразумевалась ответственность должника кредитору определенными земельными владениями. На границе земельной территории, принадлежащей должнику, при оформлении обязательства ставился столб, который и получил название «ипотека». На нем отмечались долги собственника земли. Позднее столбы заменили особые книги, получившие название «ипотечных». С течением времени, слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога В историческом процессе развития института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму.
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду ХШ - XTV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой, наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное.
В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. Одним из крупных мероприятий, проводимых для развития кредитной системы, становится реорганизация банка для дворянства. Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. Государственный заемный банк был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдаваемой ссуды значительно влияла цена «крепостной души».
К концу XVIII в. в России, в связи с возрастающим спросом на ссуды, поглотившие произведенные до этого вклады, начинается выпуск новых ценных бумаг - ипотечные облигации. Для восполнения средств, потраченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, формирующих вторичный рынок закладных.
Во второй половине XIX в. порядок оформления залога определялся Положением о нотариальной части, получившем силу закона 14 апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. В таких банках, как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки был выработан механизм операций с недвижимостью, ставший основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах. Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на недвижимость, свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о страховании строений.
В конце XIX в. - начале XX в. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей4.
С 1922 по 1961 г. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР5, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору, в случае невыполнения должником обязательства, получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижимое).
Институт ипотеки, ввиду различных экономических и правовых препятствий, до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов. Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге»6, который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ, принятым Государственной Думой в 1994г. (часть первая), были уточнены некоторые положения о залоге7. В 1998 году был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который стал отправным пунктом формирования современной российской системы ипотечного кредитования.
Таким образом, мы видим, что ипотека не абсолютно новое явление для России, и в настоящее время ипотечное кредитование переживает свое второе рождение в новых российских условиях.
Этимологически термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и в современной мировой практике применяется для обозначения трех категорий: 1. залога недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита; 2. закладной (долгового обязательства, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству); 3. ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости9.
Таким образом, по мнению автора, термин «ипотека» может обозначать, с одной стороны, форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом, а с другой стороны, подразумевает сам процесс получения, обслуживания и возврата долгосрочного кредита под залог недвижимости. Чаще всего этот кредит берется на приобретение или строительство объектов жилой недвижимости.
Рынок ипотечного капитала
Прежде всего определим, что мы подразумеваем под «ипотечным рынком». Руководствуясь теоретическим определением рынка, как института или механизма, который совмещает интересы покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков) конкретного товара или услуги, об ипотечном рынке можно говорить как о системе отношений, возникающих по поводу продажи (путем выдачи кредитов) и покупки (через механизмы фондового рынка) ипотечного капитала. Под ипотечным капиталом мы понимаем и денежные средства, предоставляемые в кредит под залог недвижимости, и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обращающиеся на вторичном рынке. В качестве основных индикаторов ипотечного рынка можно выделить ставки по ипотечным кредитам и процентные ставки по ипотечным ценным бумагам.
Спрос на ипотечном рынке формируют потребители - семьи, или как их принято называть в экономической литературе - домашние хозяйства. Источником погашения домашними хозяйствами кредитов являются получаемые членами семьи доходы. Мотивацией потребителей для выхода на рынок является стремление повысить качество своих жилищных условий.
Иными словами, некая потребительская единица (домашнее хозяйство), имея определенную уверенность в будущих доходах, предпочитает высокий уровень текущего потребления будущему. Это является основным побудительным мотивом со стороны потребителей для вступления во взаимоотношения с кредиторами на ипотечном рынке.
Существуют иные факторы, влияющие на уровень спроса на рынке недвижимости, а именно: 1. Условия получения долгосрочного кредита, которые включают процентные ставки и сроки кредитования, максимальную и минимальную сумму кредита, количество необходимых документов, предоставляемых в банк и др.; 2. Ожидания населения относительно изменения уровня цен на рынке недвижимости (в чем проявляется зависимость этого рынка от экономических факторов); 3. Ожидания потребителей относительно изменений уровня своих будущих доходов (в данном случае нельзя не отметить влияние уровня получаемого образования); 4. Жилищные субсидии (есть ли они или отсутствуют, и если их нет, то вероятность их появления); 5. Также при возможном приобретении жилья нередко встает вопрос, который касается уровня издержек владения, то есть велики ли будут расходы, связанные с дальнейшим использованием данной жилой площади, в частности ее благоустройством, платой за коммунальные услуги, а при покупке недвижимости в отдаленном, например, от места работы районе - издержки, связанные с транспортом (если используется личный автомобиль это расходы на бензин, если общественный транспорт - время, затрачиваемое на проезд и стоимость проезда); 6. Разнообразность выбора на рынке при приобретении будущего жилья - по качеству и месторасположению.
Кроме того, нельзя не принимать во внимание влияние самой структуры спроса и в частности ее составляющих: возрастной структуры семей и интенсивность образования семей; размера семьи; цены субститутов (здесь ими могут быть либо другое жилье , либо другие товары, на которые человек мог бы потратить данную сумму денег), которые в свою очередь оказывают влияние на выбор того или иного типа жилья. Объясним выделение именно этих факторов подробнее.
Автором уже упоминалось о том, что влияние оказывают социальные и другие экономические факторы. Следует отметить, что в приобретении жилья в основном заинтересованы семьи, нежели отдельные индивиды. То есть увеличение спроса на жилье в частности будет зависеть от интенсивности образования семей. Причем под термином "семья" надо понимать не формальное объединение людей, а социальную единицу, которая имеет один общий доход, общие интересы и совместно принимает решения по расходованию средств. Поэтому можно сказать, что интенсивность образования семей оказывает свое влияние на спрос на жилье, так как вновь образовавшиеся, «молодые семьи» часто предпочитают жить отдельно.
Также надо учитывать возрастную структуру семьи, поскольку основными потребителями ипотечных ссуд являются молодые семьи и семьи, состоящие из супругов среднего возраста. Если это молодая семья, можно предположить, что ее доходы не высоки, а совместное богатство еще не накоплено, что не позволит претендовать ей на элитное жилье. Такая семья скорее предпочтет небольшую квартиру или даже комнату. При этом, когда количество молодых семей возрастает, спрос на ссудный капитал возрастает, потому что такие семьи хотят повысить свое текущее потребление даже сознавая, что это уменьшит их потребление в будущем (из-за необходимости выплачивать задолженность по взятому кредиту). Кроме того, чем выше ожидания доходов на протяжении жизни у этих молодых заемщиков, тем выше будет их спрос на ссудный капитал, это, возможно, обусловлено также их более высокими потребительскими запросами. Они хотят больше потреблять сейчас, рассчитывая на получение соответствующего дохода в будущем с тем, чтобы погасить любую накопленную задолженность.
Как уже упоминалось, необходимо принимать во внимание и уверенность в ожидании более высоких будущих доходов, которая зависит от уровня полученного образования. Поскольку, как мы знаем, чем выше степень полученных знаний, тем больше вероятность получения высокооплачиваемой должности и, соответственно, ожидания высоких доходов более обоснованы. Если же это большая семья и/или семья с достатком, то требования к новому жилью повышаются. А так как влияние оказывает и размер семьи, конкретнее - количество детей в семье, то проявляется зависимость от уровня рождаемости.
Спрос на ссудный капитал зависит не только от возрастного состава семей и ожидаемого ими на протяжении жизни дохода, но и от изменений процентной ставки, под которую может быть взята ссуда. Если эта ставка падает, сумма выплат из ожидаемого дохода в счет погашения задолженности уменьшается. То есть, при прочих равных условиях, та часть будущего потребления, которая приносится в жертву ради повышения текущего потребления, уменьшается, а значит, люди будут склонны увеличить текущую надбавку к задолженности. Повышение процентных ставок, напротив, приводит к тому, что семьи ограничивают финансирование своего текущего потребления из заемных средств.
Предпосылки становления ипотечных отношений в России
Рассмотренные в первой главе работы цели и принципы функционирования ипотечной системы, дают основу для понимания необходимости, в связи со стремлением приблизится к мировым стандартам жизни, формирования и развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России. Отсутствие эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами является важной проблемой, инициатором решения которой как и во всем цивилизованном мире, на наш взгляд, должно стать государство. Как мы видим из первой главы работы, построение системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов может стать эффективным способом решения проблемы.
Система ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся мировой опыт развития ипотеки, быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям, строиться на российской законодательной базе.
Однако при более детальном рассмотрении данной темы вполне логично возникают следующие вопросы: насколько реален этот способ решения жилищной проблемы в современных российских условиях, насколько вообще ипотечное кредитование в России может подстегнуть к развитию жилищное строительство и сможет ли тем самым оказать существенное влияние на экономическую ситуацию в стране? Есть ли вообще смысл применения у нас классических форм ипотечного кредитования, или же нам надо искать свой собственный путь? Есть ли условия для ее успешного функционирования именно сейчас и именно в России? Эти вопросы мы рассмотрим во второй главе работы.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной в первую очередь на использование эффективных финансовых механизмов, необходимо учитывать и целый комплекс факторов, влияющих на практическое развитие ипотеки - экономических, политических, правовых, исторических50.
К экономическим факторам относятся: стабильность валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая масштаб и динамику рынка недвижимости, общее состояние кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране. Особое значение в этой группе факторов имеет система страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является как страхование самих объектов недвижимости, так и жизни заемщиков и выдаваемых ему кредитов.
Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования являются: стабильность (нестабильность) общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств. При этом нестабильность и непредсказуемость политической ситуации, естественно, угнетающе влияют на развитие ипотечного кредитования. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы протекционистских мер, таких как: предоставление целевых кредитных ресурсов, государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности. Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.
Исторические условия и факторы также нельзя оставить без внимания. Среди них необходимо выделить определенную роль традиций накопления средств или их отсутствие, чему ранее не придавалось особого значения, но в настоящее время остро чувствуется это влияние.
Нельзя сказать, что ранее в нашей стране не предпринималось никаких попыток решения проблемы обеспечения населения жильем. Их предпринималось уже достаточно большое количество, что обуславливается единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере.
Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965 г.г. Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн. м в год . В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.
К 1985г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,6 м2, увеличившись против 1970г. в 2 раза52. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961г. преобладало покомнатное расселение в коммунальных квартирах).
Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000гг. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидация имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в региональном разрезе.
Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной политики и систему финансирования жилищного строительства Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых и средних городах.
Принципы государственной ипотечной политики
В принципе государственная стратегия в жилищной сфере опирается на три краеугольных камня64.
Первый — это помощь социально незащищенным слоям населения. Для таких граждан, которых государство обязано обеспечить бесплатным жильем, должны выделяться полностью покрывающие его стоимость субсидии. При этом необходимо учитывать принцип адресной поддержки населения и внедрить механизм защиты от не целевого использования средств. При этом и в предоставлении субсидий должна быть определенная дифференциация в зависимости от уровня доходов людей. (Ведь бюджетников с небольшими зарплатами и плохими условиями быта много, но все же они могут в какой-то мере покрывать стоимость приобретаемого жилья. Иначе для этой части населения будет продолжать действовать принцип бесплатного наездника государства, а-ля Советский Союз).
Вторым краеугольным камнем системы государственной помощи россиянам в приобретении жилья должно стать ипотечное жилищное кредитование. Особо актуальна его роль будет для граждан, не имеющих право на бесплатное жилье, принадлежащих к так называемому среднему классу. Они уже не могут рассчитывать на государственные субсидии в полном объеме, могут выплачивать ежемесячно определенные суммы для погашения кредита, но не имеют полной суммы для единовременного приобретения жилья. Именно на их интересы ориентировано ипотечное жилищное кредитование.
Ипотечное кредитование важно и для самых богатых. Ведь кредиты по нему, даже достаточно высокие в нашей стране, все-таки меньше, нежели прибыль, которую получают предприниматели. Им прямой смысл приобретать таким образом жилье, вкладывая деньги в недвижимость. Ибо это наиболее защищенный из всех видов вложений.
Следует подчеркнуть, что ипотечное кредитование — это переворот наших представлений, оставшихся с советского времени. Ранее считалось, что есть государство, которое должно нам предоставлять условия, необходимые для жизни. Но это как раньше, так и особенно в настоящих условиях, социально несправедливо: ведь одни могут, а другие не могут купить жилье. И если государственная политика строится на бесплатном предоставлении жилья всем, то и богатые начинают пользоваться этим механизмом, что весьма обременительно для государства. При этом бесплатное жилье всем - это ведь, помимо всего прочего, еще и длившиеся даже не годами, а десятилетиями очереди.
Существует еще одна немаловажная проблема, которую нельзя упускать из вида. Сегодня наши города часто застроенные однотипными, серыми, подчас мало-комфортабельными домами, «хрущевками», и здания эти сегодня начинают разрушаться. А причина этого достаточно очевидна.
Предоставляя людям бесплатное жилье, государство практически финансирует строителя, производителя жилья, следовательно не создает у него стимула для внедрения новых технологий, которые удешевляли бы строительство и улучшали его эксплуатационные свойства. Поэтому важно, чтобы деньги в виде субсидий шли не столько строительным организациям, а именно заемщикам. И уже человек сам, имея средства, будет выбирать, какое жилье и по каким ценам строить или приобретать.
Сегодня на строительном рынке спрос гораздо выше предложения. Поэтому ипотека на самом деле направлена на существенное стимулирование строительного комплекса через систему реализации. Строитель знает, что квартира, если она отвечает определенным условиям по цене и качеству, будет востребована.
Третий краеугольный камень жилищной стратегии - это жилищно-коммунальное хозяйство. Эта проблема лишь на первый взгляд не связана с проблемой жилищной политики. Но ЖКХ - это система управления жильем, эксплуатация жилья. Людям не безразлично по какой цене и какого качества будут предоставлены им услуги по эксплуатации жилья. И цены за квартиру не в последнюю очередь зависят от качества жилья, от того построено ли оно по энергосберегающей технологии или нет. Ведь можно купить жилье дешевле, а потом много платить за коммунальные услуги. Поэтому логично рассматривать жилище как комплекс, который надо правильно запроектировать, в нужном месте построить, экономично эксплуатировать.
Итак, мы видим, что правительство поставило вопрос развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в ранг приоритетных направлений своей политики. Опыт, однако, показывает, что перейти к ипотечному кредитованию в классических формах, заимствованных из зарубежной практики, в реальных российских условиях сейчас весьма трудно.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, в принципе должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов:
1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотеки.
3. Создаваемая система ипотеки должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4. Система ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
5. Ипотека в России не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком взаимоисключении не может быть и речи. Все варианты могут сосуществовать в своем пространстве и быть ориентированными на своего потребителя.
