Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы анализа инвестиций в недвижимость 10
1. 1 . Недвижимость как элемент национального богатства 10
1.2. Теоретические подходы к трактовке инвестиций в недвижимость 27
Глава 2. Роль инвестиций в недвижимость в экономическом развитии 56
2.1. Микро- и макроэкономический аспекты инвестиций в недвижимость 56
2.2. Мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость 73
Глава 3. Инвестиции в недвижимость и развитие человеческого капитала 106
3.1. Инвестиции в недвижимость как фактор увеличения занятости 106
3. 2. Влияние недвижимости на качество жизни 125
Заключение 145
Библиография 154
Приложения
- Недвижимость как элемент национального богатства
- Теоретические подходы к трактовке инвестиций в недвижимость
- Микро- и макроэкономический аспекты инвестиций в недвижимость
- Инвестиции в недвижимость как фактор увеличения занятости
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования.
В диссертационном исследовании рассматриваются инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития. Недвижимость - основа национального богатства страны и является важнейшей частью мирового богатства, на долю которой приходиться более 50% стоимости всех материальных ценностей (или, по другим оценкам, всего мирового богатства).
Недвижимость выполняет две функции: средства производства и предмета личного потребления для пролшвания, отдыха, культурного досуга и т. п. Она представляет ценность для всего человечества и необходима для ведения успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также для жизни. Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и расширенного воспроизводства капитала.
Актуальность темы диссертационного исследования в современных условиях развития экономики РФ определяется тем, что недвижимость и ее функционирование формирует важное звено во всей системе рыночных отношений.
Эффективность функционирования экономической системы в значительной степени характеризуется объемом и формами инвестиций. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны.
Инвестиции в недвижимость являются не только способом увеличения богатства собственника или источником для получения дохода инвесторами, но и оказывают реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения.
Инвестиции в недвижимость являются одним из самых важных факторов экономического роста, учитывая мультипликационный эффект.
Рынок недвижимости является одним из самых привлекательных рынков для вложения средств, по сравнению с ценными бумагами и другими финансовыми активами, особенно в России в сложившейся на данный момент ситуации. Он
способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы сбережений в реальный производительный капитал.
Такая категория, как недвижимость, в нашей стране не подвергалась глубокому политэкономическому анализу. По существу, эта категория стала изучаться в переходный период развития российской экономики. Об этом достаточно ярко свидетельствует знакомство с научными публикациями по этой проблеме.
Научная разработанность проблемы.
Научный интерес автора к теме диссертационного исследования обусловлен как самой актуальностью проблемы, так и тем обстоятельством, что в научной экономической литературе нет специальных работ, посвященных развёрнутому обоснованию преимуществ финансирования инвестиций в недвижимость. Поэтому автор обращается к работам, отражающим проблематику различных теорий инвестиций, теорий мультипликатора, экономики недвижимости в целом и жилищной экономики в частности.
Следует отметить, что в научной литературе, уделяется большое внимание инвестициям и по данной теме известны труды классиков экономической теории такие, как Л. Д. Гитман, М. Д. Джонк, Э. Дж. Долан, Дж. М. Кейнс, Д. Е. Линдсей, К. Маркс, А. Маршалл, А. Пигу, П. Самуэльсон, И. Фишер, У. Шарп и другие. В числе наиболее крупных отечественных экономистов по проблемам накопления и инвестиций можно назвать труды: А. Я. Быстрякова, Т. А. Вороновой, Л. В. Донцовой, В. В. Иванова, Л. Л. Игониной, В. В. Ковалева, В. В. Косова, С. В. Кузнецова, И. В Липсиц, В. А. Лялина, А. М. Марголина, Б. И. Соколова, А. М. Ходачек. и др.
Проблемы экономического роста и теории мультипликатора нашли отражение в трудах следующих ученых-экономистов: Дж. М. Ксйнса, Дж. М. Кларка, Э. Лундберга, Г. Хаберлера, Э. Хансена, Р. Харрода, Дж. Р. Хикса, Д. X. Робертсона, П. Самуэльсона.
Что же касается инвестиций в недвижимость, то здесь известно не так много работ. Большинство работ, изданных как за рубежом (работы Б. Бойса, Г. Гаррисона, И. Джонсона, Д. Купера, А. Ринга, У. Шепкела), а также российских ученых - А. Г. Грязновой, Е. И. Тарасевича, носит конкретно экономический характер и посвящены проблеме оценки недвижимости. Но есть работы, где авторы расширяют объект исследования, в этой области можно привести работы Л. П. Белых, В. А. Горемыкина,
А. Б. Крутика, Л. Э. Лимонова, С. Н. Максимова, В. И. Ресина, Н. А. Щербаковой и других.
Выводы и предложения, сделанные авторами, использовались при написании данного диссертационного исследования.
Недвижимость обеспечивает надежность инвестиций, так как ее стоимость со временем может возрастать из-за увеличения спроса и других факторов.
Анализ публикаций по теме исследования позволяет сделать вывод о том, что изучение инвестиций в недвижимость и их влияния на экономический рост находится в стадии своего становления. Для теоретического осмысления инвестиций в недвижимость как фактора экономического развития необходимо обобщение научных подходов к теории инвестирования в недвижимость, теории экономического роста.
Учитывая приведенные выше аргументы можно сделать вывод что, исследование недвижимости как объекта инвестиций является актуальным, целесообразным и представляет научный интерес. Актуальность проблемы и недостаточность её научной разработанности предопределили выбор темы, обусловили цель и задачи исследования.
Целью работы является раскрытие значения инвестиций в недвижимость как фактора экономического развития и их влияния на формирование современной российской экономики. Достижение данной цели предопределяет необходимость решения следующих задач:
Выявление природы недвижимости как экономико-теоретической категории, определения ее структуры, динамики развития, ее связи с производительными силами и производственными отношениями.
Обоснование роли инвестиций в недвижимость как фактора экономического роста, как в теоретическом, так и в практическом аспектах экономического роста и развития.
- Раскрытие мультипликативного эффекта инвестиций в недвижимость и
существенного воздействия на экономическое развитие России.
- Выявление влияния инвестиций в недвижимость на развитие человеческого
капитала.
Логика и структура исследования.
Поставленным задачам соответствует логика и структура исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы.
В тексте использованы 20 рисунков, 20 таблиц, библиография включает 192 источника, из них 160 русскоязычных источника, 19 источников на иностранных языках и 11 интернет-источников.
Объектом исследования являются инвестиции в недвижимость.
Предметом исследования выступает влияние инвестиций в недвижимость на экономическое развитие, и их роль в воспроизводстве человеческого капитала.
Методы исследования.
В диссертационном исследовании применяются такие общетеоретические методы как анализ и синтез, метод единства исторического и логического, индукции и дедукции, методы микро- и макроэкономического анализа, методы позитивного и нормативного экономического анализа, абстрагирования и обобщения, тематической структуризации, сравнительного и ретроспективного анализа, формальной и неформальной логики, количественного анализа.
Теоретическая основа исследования.
Теоретической основой исследования послужили как научные труды экономистов-классиков, так и работы современных российских и зарубежных экономистов по проблемам инвестиций в недвижимость, экономического роста и влияния инвестиций в недвижимость на развитие человеческого капитала.
Научная новизна диссертационного исследования содержится в раскрытии понятийного аппарата - термина «недвижимость», классификации недвижимости, введении нового понятия «деловая недвижимость» и уточнении термина «инвестиции в недвижимость», расширении влияния инвестиций в недвижимость на экономическое развитие страны на микро- и макроуровне с учетом мультипликативного эффекта. Предложена формула дифференцированного мультипликатора отрасли для конкретного производства, разработан алгоритм расчета эффекта мультипликатора инвестиций в недвижимость. Представлено влияние инвестиций в недвижимость на занятость и качество жизни в социально ориентированной экономике.
Наиболее важные научные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:
предложена авторская трактовка экономического термина «недвижимость» на основе исследования различных точек зрения ученых-экономистов.
разработана классификация недвижимости, вследствие чего выявлено новое понятие «деловая недвижимость» исходя из сравнительного анализа научных экономических трудов зарубежных стран и России.
уточнено содержание понятия «инвестиции в недвижимость», раскрыты микро- и макроэкономические аспекты инвестиций в недвижимость, показаны их общность и различия, роль как фактора экономического роста.
предложен алгоритм,, позволяющий оценить мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость, влияние инвестиций в недвижимость на развитие взаимосвязанных отраслей, формирующихся на базе рынка недвижимости.
раскрыта роль инвестиций в недвижимость как фактора занятости населения и развития рынка труда. Показано, что инвестиции в недвижимость не только способствуют созданию рабочих мест на рынке недвижимости, но и в других сферах экономики, а также способствуют повышению мобильности населения. Обобщен и проанализирован опыт российских и зарубежных экономистов по проблемам человеческого капитала.
показано влияние инвестиций в недвижимость на качество жизни населения, обеспечивающее новое качество жизни и создающее условия для развития человека. Сделан вывод, что среди показателей уровня жизни важное место занимает такой показатель как обеспеченность жильем, который оказывает непосредственное влияние на уровень здоровья населения, продолжительность жизни и производительность общественного труда.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Результаты исследования, представленные в диссертации, могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования инвестиций в недвижимость, влияния инвестиций в недвижимость на экономический рост, эффектов мультипликации в различных отраслях экономической науки, выявлению новых главных направлений инвестиционной политики, обеспечению системного подхода в регулировании жилищных рынков на региональном и местном уровнях.
Практическое значение состоит в том, что результаты исследования могут быть использованы при разработке концепций долгосрочной и среднесрочной экономической, социальной и промышленной политики страны и отдельных регионов, в учебном процессе в дисциплинах «Экономическая теория», «Экономика недвижимости».
Основные научные положения и результаты исследования, выносимые на защиту.
Предложена авторская трактовка экономического термина «недвижимость», согласно которой, недвижимость - это пространственно неперемещаемые элементы национального богатства, материальные объекты, являющиеся непосредственно или опосредованно условиями воспроизводства капитала и рабочей силы.
Разработана классификация недвижимости, на основе чего выявлено новое понятие «деловая недвижимость», расширяющее термин «коммерческая недвижимость». «Деловая недвижимость» включает в себя здания и сооружения, позволяющие вести предпринимательскую деятельность во всех отраслях экономики.
Уточнено содержание понятия «инвестиции в недвижимость»: инвестиции в недвижимость - это вложения в новые проекты недвижимости или в приобретение недвижимости, а также в ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Раскрыты микро- и макроэкономические аспекты инвестиций в недвижимость, показаны их общность и различия, роль как фактора экономического роста.
4. Предложен алгоритм, позволяющий оценить мультипликативный эффект
инвестиций в недвижимость (стр. 87), влияние инвестиций в недвижимость на
развитие взаимосвязанных отраслей, формирующихся на базе рынка недвижимости.Выведена формула дифференцированного мультипликатора стандартизованной хозяйствующей отрасли для конкретного производства (стр. 89, формула 5).
Разработан алгоритм расчета эффекта мультипликатора недвижимости (стр. 94). Представленный алгоритм позволяет использовать научный подход к формированию инвестиционной стратегии в регионе.
5. Инвестиции в недвижимость являются важным фактором занятости
населения. Показано, что инвестиции в недвижимость способствуют созданию
рабочих мест не только на рынке недвижимости, но и во всех сферах экономики.6. Инвестиций в недвижимость влияют на качество жизни населения, обеспечивая новое качество жизни и создавая условия для развития человека. Сделан вывод, что для анализа и оценки уровня жизни используют различные показатели и среди них важное место занимает такой показатель как обеспеченность жильем, который оказывает непосредственное влияние на уровень здоровья населения, продолжительность жизни и производительность общественного труда.
Апробация результатов исследования. Основные результаты, выводы и предложения, содержащиеся в диссертационном исследовании, докладывались и обсуждались на пяти научно-практических и международных конференций. По теме диссертационного исследования опубликовано 9 печатных работ в сборниках научных трудов; журналах «Записки Горного Института», реферируемого ВАК РФ и «Современные аспекты экономики».
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
Во введении обосновывается актуальность, теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования, цель и задачи работы, определяются методологические основы диссертации, выделяются положения, характеризующие ее новизну.
В первой главе уделяется внимание определению экономической характеристики термина «недвижимость», рассмотрение недвижимости как элемента национального богатства, а также теоретические подходы к трактовке инвестиций в недвижимость.
Во второй главе рассматривается роль инвестиций в недвижимость в экономическом развитии, аспекты инвестиций в недвижимость на микро- и макроуровне, а также мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость, выведен алгоритм и формулы расчета мультипликатора и мультипликативного эффекта на уровне региона и страны в целом.
Третья глава посвящена влиянию инвестиций в недвижимость на развитие человеческого капитала, и в этой связи, рассматриваются влияние инвестиций в недвижимость на увеличение занятости и качества жизни.
В заключении изложены основные выводы и предложения по результатам исследуемой проблемы и ее практического разрешения в современных условиях.
Недвижимость как элемент национального богатства
Недвижимость является составной частью национального богатства государства. В России до 1991 года не существовало не только категории недвижимости, но и рынка как такового. Поэтому исследование аспектов недвижимости и рынка недвижимости не представлялось возможным. Следует отметить, что становление и развитие категории «недвижимость» представляет собой явление принципиально новое как для российской инвестиционной экономики последнего пятнадцатилетия, так и для всей хозяйственной практики государства в целом. В интересах нашего исследования, прежде всего, необходимо подвергнуть анализу понятие недвижимости, а затем показать роль недвижимости в составе национального богатства.
История термина «недвижимость» берет свое начало из феодального права, хотя залог недвижимого имущества был широко распространен еще в Древней Греции. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.
В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
В России термин «недвижимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»1 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Под недвижимым имуществом признавалась земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
В XIX веке энциклопедический словарь Брокгауза и Эфрона давал следующее толкование: «недвижимость... обнимает собою землю и все, что неразрывно связано с нею: леса, строения, железные дороги, а равно и корабли».
В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности. Была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды» - предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет, не теряя потребительской формы.
В научных работах существуют различные подходы к определению понятия недвижимости. Все зависит от того, с какой точки зрения рассматривать эту категорию. В западных и отечественных научных трудах выделяют три подхода к определению недвижимости: с точки зрения физических характеристик недвижимости, норм гражданского права и с экономической точки зрения.
Когда говорят о физических характеристиках недвижимости, упоминают о том, что недвижимость неразрывно связана с землей.
Приведем классическое определение недвижимости подходящее к обсуждаемой выше точке зрения.
«Недвижимость - это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)».
С точки зрения правовых норм гражданского права в российском законодательстве данное понятие определяется в ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи»: которая относит «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и незавершенное строительство. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество».3
С экономической точки зрения недвижимость имеет свои особенности. Среди ученых-экономистов существуют различные мнения по поводу недвижимости как экономического актива. Иногда даже встречаются полярные точки зрения.
В экономической теории возникают проблемы с этим термином вследствие его двойственности. Недвижимость можно использовать в различных целях, так, например, для одних недвижимость - это возможность организовать производство, для других - это жилье. Из-за возможности использования недвижимости в различных формах и появляются разные толкования понятия недвижимости.
Недвижимость - это объект экономического оборота, выполняющий множество функций. В работах современных специалистов исследуются различные характеристики этой категории, в частности, подробно рассматривается функциональная способность недвижимости быть товаром особого рода, объектом инвестиций, финансовым активом, предметом потребления, фактором (средством) производства.
Недвижимость является товаром, причем как потребительским товаром длительного пользования, так и товаром инвестиционного характера.
Вещественное содержание богатства отдельного человека, семьи и общества образуется совокупностью потребительных стоимостей. Потребительной стоимостью обладают не только продукты человеческой деятельности, но и продукты природы -земля, вода, полезные ископаемые, поскольку они удовлетворяют потребности человека. К основным слагаемым потребительной стоимости недвижимости, на наш взгляд, следует отнести возможность пространственного размещения производительных сил, наличие жизненно необходимых вещества и энергии, способность защищать от агрессивной внешней среды. Следует отметить, что земля и водные объекты представляют исключительную ценность не только для человека, но и для всего живого, поскольку оказывают решающее влияние на всю биосферу планеты.
Недвижимость - наиболее долговечный и значительный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшения и других факторов.
С течением времени под воздействием человеческого труда и сил природы недвижимость изменялась, приобретала новое качество, ее основные полезные свойства могут меняться в зависимости от ее использования и вложений для поддержания состояния - ухудшаться или улучшаться, будь то плодородие земли или защитные свойства зданий и сооружений. К примеру, храм Софии в Стамбуле служит уже 1,5 тысячи лет, а земледелие в речных долинах на Анатолийском плато (Турция) существует 10 тысяч лет.
Потребительная стоимость, как недвижимости, так и других объектов материального мира реализуется для человека только в пользовании или потреблении. Как отмечал К. Маркс, дом, в котором не живут, фактически не является действительным домом. «Полезность вещи делает ее потребительной стоимостью. Но эта полезность не висит в воздухе. Обусловленная свойствами товарного тела, она не существует вне этого последнего». Жилье, общественные помещения и промышленные здания, участки земель, водные объекты, являясь потребительными стоимостями, «потребляются» человеком длительное время, в течение многих циклов воспроизводства. Сохраняя свою натурально-вещественную форму, они действуют как в производственной, так и в непроизводственной сферах.
Теоретические подходы к трактовке инвестиций в недвижимость
Необходимо разобраться в том, как обстоят дела с инвестициями в недвижимость в рыночной экономике по сравнению с другими экономическими системами.
Для решения этой проблемы требуется исследование как теоретических основ понятийного аппарата данной категории с учетом изучения эволюции теории инвестирования, так и выяснение практических вопросов привлечения и использования инвестиционных ресурсов.
В современной экономической литературе существуют множество подходов к определению сущности инвестиций и разнообразие трактовок этой категории, что требует их систематизации.
Понятие инвестиции происходит от латинского «invest» - вкладывать, и подразумевает долгосрочное вложение капитала внутри страны и за границей.3
В более широкой трактовке этот термин выражает вложения капитала с целью его дальнейшего возрастания. Прирост капитала, полученный в результате инвестирования, должен быть достаточным, чтобы возместить инвестору отказ от потребления имеющихся средств в текущем периоде, вознаградить его за риск и компенсировать потери от инфляции в будущем периоде.
С начала формирования в России рыночных отношений стали изменяться и теоретические понятия экономических категорий. Инвестиции — сравнительно новый термин для нашей экономической теории. В отечественной экономической науке долгое время использовался термин «капитальные вложения», а понятие инвестиции употребляли как синоним капитальных вложений, под которыми понимались все затраты материальных, трудовых и денежных ресурсов, направленных на воспроизводство основных фондов, - как простое, так и расширенное.
Капитальные вложения осуществлялись в основные фонды, преследуя цели простого и расширенного воспроизводства. Инвестиции же подразумевают вложения не только в основные фонды.
Понятие «капитальные вложения» связано с движением продукта в натурально-вещественной форме, а понятие «инвестиции» с движением в товарно-денежной форме.
Инвестиции в основной капитал осуществляют в форме капитальных вложений, они включают в себя затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение оборудования, инструмента и инвентаря, проектной продукции и другие расходы капитального характера. Экономическая наука и практика подтверждают, что капитальные вложения не являются синонимом инвестиций. Инвестиции являются более широким понятием, чем капитальные вложения.
В рамках централизованной плановой системы использовалось следующее общепринятое понятие: «Капитальные вложения - финансовые средства, затрачиваемые на строительство новых и реконструкцию, расширение и техническое перевооружение действующих предприятий (производственные капитальные вложения), на жилищное, коммунальное и культурно-бытовое строительство (непроизводственные капитальные вложения)».3
В соответствии с современным законодательством (Федеральный закон от 24.07.2007 № 215-ФЗ о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (принят ГД ФС РФ 01.12.1999)), инвестиции - это денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги; технологии; машины, оборудование; лицензии, - в том числе на товарные знаки; кредиты; любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности или другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Наиболее общим и распространенным в рыночной экономике считается понимание под инвестированием процесса вложения средств для получения дохода или какого-либо другого эффекта.
Приведенные определения показывают различия в понимании сущности инвестиций в плановой и рыночных системах. Определение, данное капитальным вложениям (инвестициям) в плановой экономике сужает область инвестирования и ограничивает ее вложениями только в увеличение и совершенствование основных фондов. В условиях административной системы распределения ресурсов факт существования финансовых и других видов инвестиций отечественной экономической наукой не рассматривался.
В данный момент в экономической науке широко применяются оба термина. Термин «капитальные вложения» означает тот вид инвестиций, который направляется в воспроизводство основных фондов.
Известный английский экономист Дж. М. Кейнс, рассуждая о термине «инвестиции», считал, что «при обычном словоупотреблении под этим понимают покупку одним лицом или корпорацией какого-либо имущества, старого или нового. Иногда этот термин ограничивают покупкой ценных бумаг на фондовой бирже. Но можно также говорить об инвестициях при покупке, например, дома или машины, а также при накоплении запасов готовой продукции или незавершенного производства. Поэтому инвестиции, определенные таким образом, представляют собой совокупные инвестиции, которые по Дж. М. Кейнс совпадают с определением чистых инвестиций, т. е. увеличения чистой ценности всех видов капитального имущества, исключающего те изменения в ценности старого капитального имущества, которые уже были приняты во внимание при исчислении чистого дохода».36
Дж. М. Кейнс подходит к определению инвестиций только с точки зрения прироста продукции, а инвестиции - это расширение производства. Оно может привести к увеличению продукта, материальных ценностей, но это последующий процесс. Вследствие этого можно сказать, что у Дж. М. Кейнса слишком расширенная трактовка инвестиций (не потребленный продукт не есть инвестиции).
Микро- и макроэкономический аспекты инвестиций в недвижимость
На наш взгляд, разработка основных направлений инвестиций в недвижимость, вопросов их регулирования в рыночной системе хозяйствования требуют особой тщательности при определении методологии исследования этих проблем. Инвестиции в недвижимость можно рассматривать как на уровне экономики в целом, так и применительно к отдельным предприятиям.
Целью данного параграфа является рассмотрение инвестиций в недвижимость на микро- и макроуровне. В современных трудах ученых экономистов инвестиции рассматриваются как с точки зрения макроэкономики, так и с точки зрения микроэкономики. Необходимо отметить, что существуют различные взгляды на эту проблему, характерно то, что эти понятия трактуются односторонне и достаточно противоречиво.
Различные ученые анализируют понятие «инвестиции» на микроуровне в зависимости от объекта и предмета своего исследования. Поэтому нужно выделить и показать, что понятие инвестиций для представителей различных отраслей экономической науки отличаются, например,- для финансиста свойственно свое понимание предмета, для бухгалтера также существует свой подход, для экономиста-теоретика будет существовать свой взгляд на данный термин. Проанализировав воззрения ученых экономистов, можно выделить несколько подходов к понятию «инвестиции» на микроуровне.
Первый подход, когда инвестиции определяются как платежи, то есть инвестиции рассматриваются как поток оплат и выплат (расходы), начинающихся с выплат (расходов).65 Определяя инвестиции через платежи, появляется возможность разграничить противоположные понятия «инвестиции» и «финансирование».
Финансирование отличается от инвестиций тем, что представляет собой поток платежей, начинающихся с выплат, которые видоизменяются (модифицируются) в затраты и в дальнейшем приводят к поступлениям.
Второй подход основывается на представлении инвестиций как дополнительных вложений к уже имеющимся средствам, то есть это вложения, направленные на расширение бизнеса или создание условий для повышения эффективности его функционирования.
Такой трактовки понятия придерживается, в частности, Ж. Перар. Он выделяет следующие типы инвестиций: инвестиции для замены или поддержания уровня оборудования; инвестиции на расширение посредством увеличения производственных мощностей; инвестиции на расширение деятельности посредством создания новых видов продукции; инвестиции на научно-исследовательские работы; инвестиции на продвижение товара и рекламу; инвестиции на участие в капитале других предприятий; инвестиции обязательного типа (инвестиции для предотвращения загрязнения окружающей среды, инвестиции в социальную сферу и т. п.); стратегические инвестиции (инвестиции, связанные с поглощением предприятий или размещением капитала за рубежом).66
Представленная трактовка инвестиций жестко привязывает вложения к действующему предприятию (производственной системе) и фактически исключает ИЗ понятия инвестиции многочисленные иные вложения капитала, в том числе в первоначальную организацию бизнеса.
В основе третьего подхода лежит диспозиционное понятие инвестиций, в котором заложено положение, в соответствии с которым процесс инвестирования предполагает связывание финансовых средств и тем самым уменьшение свободы распоряжения ими предприятием. Этот процесс, с одной стороны, зависит от внешних факторов, а, с другой - оказывает влияние на внешние факторы. Такие вложения могут характеризоваться как открытые системы, в которых реализация инвестиций влияет на функционирование других элементов системы, а на результаты инвестиций влияют решения касающиеся других элементов системы.
Примером может служить взаимосвязь между инвестиционной сферой и сферой финансирования. Известно, что эффективность инвестиций зависит от наличия финансовых ресурсов, которые есть в распоряжении у предприятия. С другой стороны привлечение финансовых ресурсов в распоряжение предприятия зависит от потенциальной эффективности .инвестиционного проекта.
Четвертый подход, когда в других источниках инвестиции определяются через имущество, как часть актива бухгалтерского баланса.
Согласно этому определению инвестиции рассматриваются как процесс преобразования капитала (преимущественно) в предметы имущества в составе активов предприятия, в том числе в ценные бумаги. По этому определению нельзя считать инвестициями вложения средств физических лиц (домашних хозяйств), в том числе и в ценные бумаги.
Различия в интерпретации понятия «инвестиции» на микроуровне предопределяются как целями и задачами отдельных исследователей, так и многоаспектностью сущностных сторон этой экономической категории. Можно привести и другие трактовки, однако из уже изложенного можно сделать ряд выводов.
Первые три подхода отражают совокупность экономических отношений в процессе создания и использования денежных фондов, системы формирования, распределения и расходования денежных средств, что является целью изучения финансиста.
Четвертый подход характерен для бухгалтера, ведущего документальный учет поступаемых и расходуемых денежных средств предприятия.
С точки зрения экономиста-теоретика инвестиции это вложения для создания новых, реконструкции уже существующих объектов и расширения материальных и нематериальных благ, с целью получения прибыли или иного эффекта.
Анализ инвестиций на различных уровнях экономической системы на основе макро- и микроэкономической теории инвестиций позволяет раскрыть сущность инвестиций в недвижимость.
Инвестиции играют исключительно важную роль на микроуровне. На этом уровне они необходимы для достижения важных целей, представленных выше. Инвестиции на макроуровне необходимы для развития страны в целом, а также отраслей экономики и отдельных регионов.
Как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровне сегодняшнее благосостояние является в значительной мере результатом вчерашних инвестиций, а сегодняшние инвестиции, в свою очередь, закладывают основы завтрашнего роста производительности труда и более высокого благосостояния. Напротив, чем больше сегодняшних ресурсов мы используем на потребление, тем меньше у нас будет шансов на более высокий уровень потребления в будущем.
Инвестиции в недвижимость как фактор увеличения занятости
В современных условиях человеческий капитал является главной ценностью общества и главным фактором экономического роста.
Именно человеческий капитал - творец капитала вещественного, он сохраняет и переносит стоимость потребляемого физического капитала на товары, создает новую стоимость, возмещающую стоимость рабочей силы, и приносит прибыль предпринимателям.
Проблема человеческого капитала - одна из наиболее значимых в изменяющемся современном мире. Движение общества в решающей степени зависит от его уровня и состояния (уровня материального благосостояния людей, отношения к труду, уровня образования и квалификации, общепризнанных в масштабах общества идеалов и ценностей, определяемых ими социальных норм, мотивация трудовой деятельности и социального поведения и т. п.).
Состояние человеческого капитала определяет конкурентоспособность индивидов, социальных групп и стран в глобализирующемся мире. Стабильные общества обладают способностью повышать человеческий капитал посредством самосовершенствования, самоорганизации.
Человеческий капитал отличается от природных ресурсов и производственных активов тем, что его нельзя ни сдать в залог, ни продать. Он принципиально неотчуждаем. Эффективность использования человеческого капитала в первую очередь зависит от мобильности трудовых ресурсов - носителей человеческого капитала. Человеческий капитал должен достаточно быстро реагировать на изменения в глобальной экономике и перестраиваться на те сферы деятельности, в которых его производительность выше. Причем важна как профессиональная, так и географическая мобильность. А для ее обеспечения опять таки требуются институты: финансовые рынки и рынки жилья (ипотека и образовательные кредиты) и специфические институты рынка труда (мониторинг рынка труда, развитая система повышения квалификации и т. д.).
Идея человеческого капитала имеет давние корни в истории экономической мысли. Одна из ее первых формулировок обнаруживается в «Политической арифметике» У. Петти. Позднее она нашла отражение в «Богатстве народов» А. Смита,9 «Принципах» А. Маршалла, работах многих других ученых. Однако как самостоятельный раздел экономического анализа теория человеческого капитала оформилась только на рубеже 50-60-х годов 20 века. Заслуга ее выдвижения принадлежит известному американскому экономисту, лауреату Нобелевской премии Т. Шульцу, а базовая теоретическая модель была разработана в книге Г. Беккера (таюке лауреата Нобелевской премии) «Человеческий капитал» (первое издание 1964 г.). Эта книга стала основой для всех последующих исследований в данной области и была признана классикой современной экономической науки. В дальнейшем важное значение имели работы И. Бен-Порэта (Ben-Porath, Yoram), М. Блауга, Э. Лэйарда (Lazear, Edward), Р. Лэйарда (Lazear, Richard), Дж. Минцера, Дж. Псахаропулоса, Ш. Розена (Rosen, Sherwin), Ф. Уэлча (Welch, Finnis), И. Чизуика и др.
В отечественной экономической литературе уже в первые годы существования советской власти остро встала проблема воспроизводства рабочей силы. В 20-30-х годах такими экономистами, как Н. А. Вознесенский, В.В. Леонтьев, К. Островитянов были разработаны положения о нетоварной природе рабочей силы при социализме, подняты проблемы рабочих кадров. Большой вклад в развитие экономической науки внес сборник С. Г. Струмилина по проблемам экономики труда, опубликованный в 1925 году. Значительно расширился круг исследуемых проблем воспроизводства рабочей силы в послевоенный период. В это время ставится вопрос о сущности и содержании самого процесса воспроизводства рабочей силы. Наибольший интерес представляли работы М. Я. Сонина и М. Д. Плинера, в которых расширенное воспроизводство рабочей силы рассматривалось как взаимоувязанный процесс, во-первых, расширенного воспроизводства способности человека к труду, во-вторых, непрерывного увеличения численности работников на основе расширения производства и, в-третьих, неуклонного повышения квалификационного уровня. В 70-80-х годах процесс воспроизводства рабочей силы рассматривался (по аналогии с процессом воспроизводства общественного продукта) Через единство фаз производства, распределения и использования рабочей силы в работах А. Э. Котляра, Е. И. Рузавиной, И. Ф. Сорокиной, И. А. Ягодкиной, С. А. Ленской, В. М. Кузнецова и др. В них также делаются попытки разграничения различных дефиниций, связанных с рабочей силой: сама рабочая сила, личный фактор производства, субъективный фактор, работник, труженик, рабочий, совокупная рабочая сила, совокупный работник, трудовые ресурсы, трудовой потенциал. В 90-х годах основным объектом исследования становится человеческий капитал, его сущность, динамика, оценка. И это вполне закономерно. Социалистическая экономика отрицала товарную природу рабочей силы и механизма ее функционирования, поскольку это противоречило политическим основам устройства экономической системы хозяйствования.
Среди российских экономистов, внесших свою лепту в развитие теории человеческого капитала, нужно отметить А. И. Добрынина, С. А. Дятлова, Р. И. Капелюшникова,98 99 В. А. Коннова, М. М. Критского, С. А. Курганского, В. И. Марцинкевича, Е. Д. Цыренову и других. В их работах, в зависимости от цели исследования, с большей или меньшей степенью глубины изучения рассматриваются проблемы сущности человеческого капитала и его структуры, оценка человеческого капитала с точки зрения отдачи на вложенный капитал, исследуется динамика человеческого капитала и особенности его формирования. Много работ посвящено вопросам подготовки и переподготовки персонала, совершенствованию системы образования и профессиональной подготовки. Много внимания также уделяется вопросам кадрового менеджмента, однако все эти проблемы чаще всего рассматривается с социологической, психологической или конкретно экономической точки зрения. Воспроизводство же индивидуального и совокупного человеческого капитала предприятия, его закономерности и особенности в экономике России, региональные особенности процессы его воспроизводства, организационные формы функционирования человеческого капитала предприятия исследованы недостаточно. Это снижает теоретико-методологическую целостность воспроизводственного механизма национальной экономики и микроэкономики.
Под человеческим капиталом понимается воплощенный в человеке запас способностей, знаний, навыков и мотиваций. Его формирование, подобно накоплению физического или финансового капитала, требует отвлечения средств от текущего потребления ради получения дополнительных доходов в будущем. К важнейшим видам человеческих инвестиций относят образование, подготовку на производстве, миграцию, информационный поиск, рождение и воспитание детей.
Инвестиции в человеческий капитал могут быть прямыми и сопряженными. К прямым инвестициям следует относить затраты на образование и профессиональную подготовку работников, а к сопряженным - затраты на медицинское обслуживание и уход за детьми, на их воспитание, иными словами, связанные с воспроизводством материальных носителей человеческого капитала. Прямые вложения в человеческий капитал увеличивают его объем; сопряженные -продлевают срок «эксплуатации», улучшают условия его функционирования, повышают отдачу, сокращая заболеваемость и смертность.
Похожие диссертации на Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития
