Содержание к диссертации
Введение
Глава первая. Понятие выкупа земельного участка как основания прекращения права частной собственности 15
1. Понятие земельного участка 15
2. Право частной собственности на земельный участок. Социальная функция земельной собственности 29
3. Выкуп земельного участка в системе оснований прекращения права частной собственности 64
4. Правоотношение выкупа земельного участка 78
Глава вторая. Виды выкупа земельного участка 103
1. Выкуп земельного участка у лица, которому он не может принадлежать в силу закона 104
2. Выкуп земельного участка как следствие возникновения публичных потребностей в его использовании 122
3. Выкуп земельного участка как санкция за совершенное собственником правонарушение 162
Заключение 184
Список использованных нормативно-правовых источников, судебной практики и литературы
- Понятие земельного участка
- Выкуп земельного участка в системе оснований прекращения права частной собственности
- Выкуп земельного участка у лица, которому он не может принадлежать в силу закона
Введение к работе
Земля является неоценимым богатством, которое предоставлено человеку. Основной закон Российской Федерации определяет, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов нашей страны (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ1). Тем самым данные объекты материального мира признаются национальным достоянием. В то же время земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ), а реализация интереса частного лица, направленная на удовлетворение его собственных потребностей, далеко не всегда соответствует указанному общественному назначению данных объектов. Коллизия индивидуальной формы присвоения объектов материального мира и их особой социальной роли должна разрешаться путем использования комплекса правовых средств, к числу которых относится и выкуп земельного участка у собственника - гражданина или юридического лица. Изъятие земельного участка у собственника призвано служить реализации определенного общественного интереса. При этом бывшему собственнику предоставляется компенсация, что восстанавливает нарушенный баланс интересов. Следует отметить, что поскольку при выкупе участка затрагиваются весьма значимые как для общества, так и для частного лица интересы, основания и механизм изъятия участка, а также условия и порядок предоставления компенсации требуют серьезного научного изучения и детального законодательного закрепления.
Как в нашей стране, так и за рубежом экспроприационные институты существовали давно. Однако действующие в настоящее время нормы, посвященные выкупу земельного участка, появились в отечественном праве относительно недавно — с принятием первой части Гражданского кодекса
'Российская газета. № 237. 25.12.1993.
РФ (далее - ГК РФ2). А история их применения еще более молода и связана с введением в действие главы 17 ГК РФ (28.04.2001 г.), Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ3) (30.10.2001 г.) и Федеральный закон (ФЗ) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"4 (27.01.2003 г.). Переход нашей страны к рыночной экономике привел к усилению частноправовых элементов правового регулирования. Одним из проявлений этого стало включение земельных отношений в предмет гражданско-правового регулирования (ст. 129, глава 17 и другие положения ГК РФ). Как следствие этого, отношения возмездного изъятия земельного участка в общественных интересах получили правовое закрепление как гражданско-правовой институт выкупа. Таким образом, выкуп земельного участка стал коренным образом отличаться от существующих за рубежом и закрепляемых ранее действовавшим отечественным земельным законодательством экс-проприационных институтов.
Проблемы правового регулирования земельных отношений и, в частности, выкупа земельного участка, порождены внутренней их сложностью: тесным переплетением в них частно- и публично-правовых элементов. Как следствие этого, в настоящий момент правовое регулирование земельных отношений осуществляется нормами двух отраслей - гражданского и земельного, между которым нередко возникают коллизии. Однако законодатель не дает четкого ответа на вопрос о соотношении норм данных отраслей. Помимо этого специфическая проблема регулирования выкупа как нового правового явления заключаются в том, что он не представлен в законодательстве как целостный институт и не увязан до конца с другими правовыми институтами. Некоторые вопросы, требующие разрешения, во-
2 Собрание законодательства (далее -СЗ). 1994. № 32. Ст. 3301. 1996. № 9. Ст. 773; 1999. № 28. Ст.3471. 2001. №. 17. Ст. 1644., № 21. Ст. 2063; 2002. № 12. Ст. 1093, № 48. Ст. 4746; 2003. № 2 Ст. 167. 3СЗ. 2001. № 44. Ст. 4147.2003. № 27. Ст. 2700 (ч. 1). 4 СЗ. 2002. № 30. Ст. 3018.; 2003. № 28. Ст. 2882.
обще не нашли отражения в нормах права.
Следствием несовершенства законодательных положений о выкупе участка является противоречивость практики их применения. Зачастую правоприменитель, видя правовые пробелы и коллизии, начинает вырабатывать самостоятельные решения возникающих перед ним вопросов. В результате могут возникать неизбежные злоупотребления со стороны участников данных отношений и чрезмерные ограничения интересов частных лиц или общества. Таким образом, видна необходимость совершенствования законодательства, регулирующего отношения выкупа земельного участка, и практики применения данных норм права.
Решение указанной задачи требует выявления оптимальных условий устранения коллизии публичного и частного интереса, и усложняется тем, что институт выкупа земельного участка до настоящего времени не был подвергнут комплексному теоретическому исследованию, раскрывающему сущность данных отношений и показывающему их связь с другими правовыми явлениями. Необходимо, используя имеющиеся достижения отечественной и зарубежной правовой мысли, разработать новый подход к изучению выкупа земельного участка как основания прекращения права частной собственности. Сказанное свидетельствует об актуальности темы исследования для науки гражданского права, законотворческой и правоприменительной деятельности.
Объектом исследования выступает выкуп земельного участка у частного собственника как система юридических фактов и как порождаемый ими сложный комплекс правоотношений, а также взаимосвязь данных категорий с другими отношениями и иными правовыми явлениями.
Предметом исследования являются нормы права, на основании которых осуществляется возмездное изъятие в публичных интересах у частного лица земельного участка, а также практика применения данных норм и соответствующие доктринальные положения. При этом выкуп земельного
участка как таковой рассматривается в качестве института гражданского права, не смотря на то, что он закрепляется и в гражданском, и в земельном законодательстве. Данный институт входит в состав двух основных подотраслей гражданского права - вещного и обязательственного. В то же время в работе показана связь данных норм с положениями земельного, градостроительного и других отраслей законодательства, детализирующими основания и порядок изъятия земельного участка и носящими, как правило, публично-правовой характер. Они являются предметом нашего рассмотрения в той мере, в какой это необходимо для изучения специфических черт частноправового института выкупа.
Целью диссертационного исследования является комплексное изучение выкупа земельного участка как способа прекращения права частной собственности. В этой связи категория "выкуп земельного участка" рассматривается в следующих аспектах:
как правопрекращающий юридический факт, являющийся элементом юридических составов - оснований прекращения права собственности;
как правоотношение, возникающее на основании данного юридического факта.
Для достижения указанной цели сформулированы следующие задачи:
Теоретическое осмысление понятия земельного участка как объекта гражданских прав.
Интерпретация института выкупа в рамках концепции социальной функции земельной собственности.
Выявление места.выкупа земельного участка в системе оснований прекращения права частной собственности.
Рассмотрение выкупа как правоотношения, возникающего на основании выкупа-юридического факта.
Исследование специфических черт отдельных видов выкупа земельного участка.
Поставленные задачи решаются на основе привлечения широкого круга источников (нормативных правовых актов, судебной практики) и литературы. Теоретическую базу исследования составили труды философов и ученых-цивилистов, посвященные осмыслению феномена собственности и ее социальной функции, определению баланса индивидуальных и общественных интересов, проблемам договорного права. В этой связи в диссертации представлены основные положения философских концепций Дж. Локка, К. Монтескье, И. Канта, Г. Гегеля, К. Маркса, учении о праве Л. Иеринга, Л. Дюги, В. С. Нерсесянца, О. Хеффе и других. При рассмотрении отдельных вопросов использованы труды дореволюционных отечественных цивилистов (Д. И. Мейера, И. А. Покровского, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича), ученых-юристов советского периода и настоящего времени (В. В. Безбаха, С. А. Боголюбова, М. И. Брагинского, Г. Е. Быстрова, А. В. Бенедиктова, В. В. Витрянского, А. К. Голиченкова, В. П. Грибанов, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, О. А. Красавчикова, В. П. Мозолина, У. Маттеи, В. А. Рыбакова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, В. А. Тархо-ва, Ю. К. Толстого, Г. В. Чубукова, Л. В. Щенниковой и других).
Следует отметить, что комплексное исследование проблем выкупа земельного участка до сих пор не проводилось. Некоторые вопросы, связанные с изъятием земельного участка, рассмотрены в монографиях В. П. Камышанского5 и О. И. Крассова.6 Основаниям принудительного прекращения права собственности уделяется внимание в диссертационных трудах Ю. А. Дорофеевой, И. П. Куликовой, Т. Б. Станкевич, Н. И. Таскина.
5 Камышанский В; П. Право собственности: пределы и ограничения. М.:
Юнити-Дана, Закон и право, 2000.
6 Крассов О. И. Право собственности на землю. М.: Юристь, 2000.
7 Дорофеева Ю. А..Национализация: вопросы международного частного
права: Автореф. дисс ... канд. юр. наук. Саратов, 2001.
* Куликова И. П. Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений: Дисс... канд. юр. наук. Саратов, 2003.
Однако в названных исследованиях затрагиваются лишь отдельные аспекты проблематики выкупа земельного участка как основания прекращения
11 1?
права частной собственности. В работах В^ В. Безбаха, М. Ю. Галятина, У. Маттеи13 достаточно подробно исследован известный зарубежному законодательству институт экспроприации земельных участков, родственный регулируемому российским правом выкупу земельного участка, что позволяет рассматривать отношения по изъятию земельного участка в сравнительно-правовом аспекте. Однако разработанные за рубежом подходы к объяснению сущности и описанию содержания экспроприации не могут быть использованы в полной мере при разработке концепции отечественного института выкупа земельного участка по причине указанной выше значительной специфики последнего. В настоящей работе на основе обобщения имеющихся достижений отечественной и зарубежной правовой мысли проведен всесторонний анализ действующих норм российского права, регулирующих отношения выкупа земельного участка у граждан и юридических лиц, а также сложившейся судебной практики.
В системе использованных нормативных правовых актов основополагающее место занимают Конституция РФ и нормы международного права. Среди последних следует выделить особо Европейскую Конвенцию о защите прав человека и основных свобод от 4.11.1950 г.,14 Протокол № 1 к которой устанавливает международно-признанный принцип баланса инте-
9 Станкевич Т. Б. Ограничения права собственности на земельные участки: Автореф. дисс... канд. юр. наук. Краснодар, 2003. |0Таскин Н. И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Дисс... канд. юр. наук. Рязань, 2003.
11 Безбах В. В. Частная собственность на землю в странах Латинской Аме
рики (правовое регулирование). М.: Зерцало, 1997.
12 Галятин М. Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.г
Наука, 1991.
13 Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.:
Юристъ, 1999.
,4С3.2001.№2.Ст. 163.
ресов частного собственника имущества и общества. Исследованное отраслевое законодательство представлено двумя кодифицированными актами - Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ, а также иными федеральными законами и нормативными актами субъектов РФ. В работе уделяется внимание вопросу соотношения положений гражданского и земельного законодательства. Для выявления тенденций применения норм права привлечены материалы практики судов РФ и Европейского суда по правам человека.
Методологической основы исследования стали диалектические способы познания общественных явлений, позволяющие рассматривать социальные феномены, в том числе правовые институты, во взаимосвязи и развитии. В работе использованы также частные методы научного познания, в том числе: формально-логический, системно-структурный, исторический, а также специально-юридические методы сравнительного правоведения и нормативного толкования.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые на основе современного российского гражданского и земельного законодательства в науке гражданского права институт выкупа земельного участка составил предмет самостоятельного комплексного изучения.. Принципиальным отличием настоящего исследования от других работ, затрагивающих вопросы изъятия земельного участка у частного лица в публичных интересах, является рассмотрение выкупа участка как особого вида гражданско-правового института купли-продажи недвижимого имущества. Как следствие этого, выкуп участка последовательно описывается средствами категориального аппарата гражданского права. В работе дано понятие земельного участка как предмета выкупа, раскрыта сущность выкупа участка как способа реализации социальной функции земельной собственности, осуществлен анализ выкупа как юридического факта, как правоотношения, а также подробно рассмотрены отдельные виды выкупа земельного участка.
Результатом исследования являются следующие основные положения, выносимые на защиту.
1. Произведено разграничение категорий "земля" и "земельный уча
сток", а также выявлена взаимосвязь данных понятий. Земельный участок
как недвижимое имущество представляет собой объект гражданских прав*
Он является территориально определенной частью поверхностного слоя
коры планеты, и существует только в целостности его территориального и
природного признаков. Территориальными признаки земельного участка
являются его площадь и местоположение, природными - плодородие, поч
венный состав и целевое назначение. Земля как природный ресурс не явля
ется имуществом и выступает объектом природоохранных и иных публич
но-правовых отношений. Особая общественная ценностью земли как при
родного ресурса, приводит к зависимости правового режима земельного
участка от природных свойств земли. Это проявляется в специфике иму
щественных отношений, возникающих по поводу земельных участков.
Через категорию "социальная функция земельной собственности" раскрыто назначение института выкупа земельного участка у частного собственника. Социальная функция земельной собственности заключается в установлении баланса интересов частного собственника земельного участка и публичных интересов в использовании и охране земель как основы жизни и деятельности народов России. Реализация социальной функции собственности происходит через закрепление в нормах права способов ограничения интереса частного собственника. Одним из возможных предусмотренных законом последствий нарушения данного баланса интересов является выкуп земельного участка. Возникшая коллизия частного и публичного интересов разрешается путем прекращения субъективного права собственника участка с предоставлением ему возмещения.
Выявлено, что отношения, возникающие при реализации социальной функции земельной собственности, в том числе связанные с изъятием зе-
мельного участка, могут носить как частноправовой, так и публично-правовой характер и регулироваться положениями гражданского и земельного законодательства. Гражданско-правовыми являются отношения, возникающие по поводу земельных участков как объектов гражданских прав. Нормы, их регулирующие, должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ независимо от того, закреплены они гражданским, земельным или иным законодательством. Публично-правовой характер носят отношения, возникающие по поводу земли как природного ресурса. К ним по общему правилу положения гражданского законодательства не применяются.
4. На основе комплексного анализа российского гражданского и зе
мельного законодательства в данной работе выделены и впервые рассмот
рены как родственные правовые явления пять легальных оснований пре
кращения права частной собственности посредством выкупа. Они являют
ся юридическими составами, а выкуп земельного участка входит в них в
качестве возмездной, консенсуальной, двусторонней сделки (договора). По
цели выкупа, служащего реализации публичного интереса в той или иной
сфере, данные легальные основания объединены нами в три вида выкупа:
выкуп участка у лица, которому он в силу закона не может принадлежать;
выкуп земельного участка как следствие возникновения потребности его использования в публичных интересах;
выкуп как санкция за совершенное собственником участка правонарушение.
Каждый вид выкупа характеризуется особенностями процедуры оформления изъятия участка.
5. Доказано, что непосредственным основанием возникновения дого
ворного выкупного обязательства является не решение об изъятии участка,
принятое административным органом, или решение суда о понуждении к
заключению договора, а гражданско-правовая сделка - соглашение о выкупе участка.
Показана роль волеизъявления собственника при заключении договора о выкупе. Данный договор относится к числу заключаемых в обязательном порядке. Воля его сторон формируется и согласовывается либо свободно (добровольный выкуп), либо под влиянием государственного принуждения, оказываемого судом, а при необходимости - приставом-исполнителем (принудительное изъятие). Согласованная воля собственника участка и его приобретателя порождает договорное правоотношение, кроме случая сделки продажи неиспользуемого или ненадлежащим образом используемого земельного участка. Здесь собственник участка не является стороной договора, и его воля, выраженная в согласии или несогласии с отчуждением участка, учитывается только при решении вопроса о возможности заключения договора организатором публичных торгов.
Сделан вывод о том, что частноправовая сущность выкупа земельного участка у частного собственника как разновидности купли-продажи отличает его от других институтов, связанных с прекращением в публичных целях права частной собственности: реквизиции, конфискации, национализации, экспроприации.
8. Предлагается внести изменения в действующее законодательство:
последовательно провести в законодательстве принцип приоритета
ПС РФ в регулировании частноправовых отношений по поводу земельных участков, в том числе привести положения ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в соответствие с ПС РФ; - детализировать отдельные аспекты процедуры изъятия земельного участка, в частности, на федеральном уровне определить органы власти, уполномоченные принимать решение об изъятии участка и наделенные правом обращаться в суд с иском о принудительном отчуждении; для отдельных видов выкупа - уточнить основания и порядок изъятия земельно-
го участка; предусмотреть возможность предварительного выдела в натуре доли из земельного участка, находящегося в общей собственности, при изъятии части данного участка; в случаях принудительного изъятия участка - придать соглашению о выкупе значение документа о передаче участка и др.;
- предусмотреть в законе дополнительные основания прекращения права частной собственности путем выкупа земельного участка, осуществляемого по инициативе собственника, в частности при изъятии части участка.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования сделанных выводов и предложений в законотворческой деятельности с целью устранения выявленных пробелов, недостатков и коллизий правового регулирования, в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров, возникающих при выкупе земельного участка, а также при проведении последующих научных исследований и разработке учебных, учебно-методических материалов по освещенным в диссертации проблемам, в том числе для спецкурсов.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета. Материалы диссертации, ее основные положения и выводы докладывались на внутривузовских, региональных, всероссийских конференциях, в частности Всероссийской конференции молодых ученых "Актуальные проблемы частноправового регулирования" (Самара, 2002, 2003, 2004 гг.), Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых и студентов "Проблемы реализации и защиты прав человека" (Самара, 2002 г.), Общероссийской межвузовской научно-практической конференции "Правовая защита частных и публичных интересов" (Челябинск, 2003), отражены в опубликованных автором статьях, а также использованы в учебном процессе при проведении семинарских занятий и разработке методической литературы по курсу
"Гражданское право".
Структура работы определяется целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и списка использованных нормативно-правовых источников, судебной практики и литературы.
Понятие земельного участка
Для уяснения правовой природы выкупа земельного участка как способа прекращения права частной собственности необходимо в первую очередь остановиться на том элементе рассматриваемого отношения, по поводу которого оно возникает, то есть на категории "земельный участок". Для нас важно определить, что характеризует земельный участок как объект гражданских прав и, в первую очередь, объект субъективного права частной собственности. В связи с этим необходимо уяснить, каково соотношение понятий "земля" и "земельный участок", определить правовое значение разграничения данных категорий, а также дать доктринальное опреде ление земельного участка.
Мы не будем углубляться в теорию объекта правоотношения, поскольку данная тема весьма обширна и может служить предметом самостоятельного исследования. Отметим лишь, что хотя в теории гражданского права проблеме объекта правоотношения посвящено достаточно большое количество работ,15 земельный участок как объект гражданских прав практически не исследуется. Данный вопрос в настоящее время находит отражение только в трудах специалистов в области земельного права.16
Определение понятия "земельный участок" в законодательстве длительное время отсутствовало. Его не содержал ни ЗК РСФСР от 25.04.1991 г., ни другие федеральные нормативные акты, посвященные земельной реформе. Впервые легальная дефиниция земельного участка появилась в законах субъектов РФ и лишь затем - в ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 24.11.1999 т.17 и Земельном Кодексе РФ от 28.09.2001 г. Проследим эволюцию данного определения.
Пункт 1 ст. 13 Земельного Кодекса Республики Татарстан от 10.07.1998 г. (далее - ЗК РТ ) определил, что земельный участок - это "часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в государственном земельном кадастре и документах государственной реги страции прав на землю". Точно такое же определение содержали ныне отмененные положения ч. 1 ст. 8 Закона Саратовской области "О земле" от 12.11.1997 г.19 Также недействующий в настоящее время п. ст. 3 Закона Самарской области "О земле" от 25.06.1998 г. добавлял в указанное определение две характеристики земельного участка - качест венную оценку и стоимость.
Статья 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 24.11.1999 г. приводит другую дефиницию земельного участка: это "часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами".
Как видно, федеральный законодатель включил в состав категории "земельный участок" следующие элементы:
- часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный, слой);
- объекты, расположенные под поверхностью данного участка;
- пространство и объекты, расположенные над соответствующей поверхностью участка.
Второй и третий элементы данной конструкции относятся к земельному участку только в том случае, если другим законодательством они не исключаются из понятия земельного участка. Примечательна оговорка ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре": данные в ней определения используются для целей настоящего закона. Таким образом, сам законодатель указал, что приведенная дефиниция не может претендовать на универсальность. В силу этого, а также следуя принципу примата ЗК РФ в регулировании земельных отношений (абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ), приоритет следует отдавать дефиниции земельного участка, закрепленной в Земельном кодексе РФ.
Пункт 2 ст. 6 ЗК РФ определяет земельный участок как "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Таким образом, ЗК РФ пошел по пути краткости формулирования легальной дефиниции земельного участка, исключив из нее объекты, расположенные над и под поверхностью земли. ЗК РФ также не счел нужным перечислять различные характеристики земельного участка (площадь, правовой статус и т. д.), как это делали субъекты РФ, указав лишь один из них - границы..
Выкуп земельного участка в системе оснований прекращения права частной собственности
Выкуп земельного участка является основанием прекращения права частной собственности, т. е. юридическим фактом. В связи с этим возникает необходимость определить вид этого юридического факта и показать его место в системе других способов прекращения права частной собственности.135 В теории права под юридическим фактом понимают "определенные жизненные обстоятельства (условия, ситуации), с которыми нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений".136 По волевому признаку юридические факты обычно подразделяет на две большие группы: события (их наступление не зависит от воли людей) и действия, совершаемые по воле людей и зависящие от нее. Иногда выделяют также дополнительные виды юридических фактов: правовые состояния138 (или юридические обстоятельства139) и сроки140. Представляется, что в двух последних случаях критерием классификации должна служить не воля, а длительность существования юридического факта.
Выкуп земельного участка у частного собственника следует, безусловно, отнести к действиям. Однако поскольку с действиями связано значительное число правоотношений, данная категория юридических фактов нуждается в дальнейшей классификации. Выделяют правомерные и неправомерные действия (правонарушения). Правомерные действия в зависимости от их целенаправленности разделяются на юридические поступки и юридические акты. Юридические поступки — это действия, с которыми норма права связывает возникновение юридических последствий независимо от того, были ли они направлены на это или нет. Юридические акты совершаются со специальной целью вызвать определенные юридические последствия. В современной теории гражданского права называют, как правило, три вида юридических актов: сделки, административные акты и судебные решения.142 Как видно, критерием данной классификация является статус лица, совершающего действие. Сделки.- это действия субъектов гражданского права, а судебные решения и административные акты порождаются волей осуществляющих властные полномочия государственных и муниципальных органов, выступающих не как частные, а как публичные лица. В том же случае, когда государство или муниципальные образования выступают в гражданском обороте как частные лица, их действия, имеющие целью создать правовые последствия, следует считать сделками. В этом случае не должна вводить в заблуждение формулировка ст. 153 ГК РФ, называющая сделками только действия граждан и юридических лиц. Согласно п. 2 ст. 124 ГК РФ к Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованьям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в гражданско-правовых отношениях. В связи с этим техника изложения норм ГК РФ построена таким образом, что при регулировании различных отношений он в основном называет только два. вида субъектов — граждан и юридических лиц.
Выкуп земельного участка следует отнести к правомерным действиям: юридическим актам, а именно — сделкам. Хотя зачастую выкупу предшествуют принятие административного акта (решение об изъятии земельного участка) или судебного решения, данные юридические акты существуют наряду с юридическим фактом выкупа земельного участка, и их не следует смешивать. Выкуп земельного участка - это действия продавца (частного собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и уплате выкупной цены. Гражданско-правовая сущность этого факта, являющегося разновидностью сделки купли-продажи, приводит к тому, что даже когда участок при выкупе поступает в государственную или муниципальную собственность, его приобретатели выступают на равных началах с собственником, хотя, вынося решения об изъятии участка, они действовали в качестве публичных лиц. В случае же, если в результате выкупа возникает право собственности у другого частного лица, вообще не возникает сомнений в том, что выкуп является сделкой, а не административным актом.
По характеру последствий различают правообразующие, правоизме-няющие и правопрекращающие юридические факты.143 Необходимо отметить, что в литературе основаниям возникновения права собственности уделено значительно больше внимания, чем способам его прекращения. Отчасти это обусловлено тем, что большое количество юридических фактов, прекращая одно правоотношение, порождают другое. Примером такой
ситуации может служить анализируемый нами юридический факт выкупа земельного участка, который является правопрекращающим для существовавшего и правообразующим для возникающего правоотношения собственности. Поэтому необходимо более детально рассмотреть институт выкупа земельного участка в группе как правообразующих, так и правопре-кращающих юридических фактов.
Прежде всего, нужно отметить, что ПС РФ все случаи выкупа земельного участка относит к числу способов прекращения права собственности. Это вызывает трудности при выяснении того, относится ли выкуп участка к первоначальным или к производным способам возникновения права собственности. Зачастую этот вопрос в литературе вообще не затрагивается,144 а при его обсуждении высказываются диаметрально противоположные позиции. Так, Ю. К..Толстой все интересующие нас юридические факты относит к производным, а Д. М. Генкин - к первоначальным.
Выкуп земельного участка у лица, которому он не может принадлежать в силу закона
Первый из исследуемых видов выкупа участка связан с установленными в законодательстве запретами для присвоения имущества на праве частной собственности определенными лицами. В данном случае публичный интерес направляется не на охрану земли как природного ресурса, не на обеспечение использования участка в публичных нуждах, а на соблюдение установленных законом ограничений. Присвоение по допускаемым законом основаниям участка лицом, которому он не может принадлежать, ведет к коллизии интересов собственника и общества. Выкуп будет являться средством восстановления ранее существовавшего положения (status quo), исключающего удовлетворение интереса частного лица посредством установления права его собственности на земельный участок.
Данный вид выкупа земельного участка предусмотрен ст. 238 ГК РФ и ст. 5 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". ЗК РФ о таком основании прекращения права собственности не упоминает, но его можно встретить в земельном законодательстве субъектов РФ (п. "з" ст. 115 3КРТ).
Следует отметить, что до закрепления данного юридического факта в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в литературе высказывались различные точки зрения по вопросу о возможности применения ст. 238 ГК РФ к земельным отношениям, что явилось следствием уже упомянутой дискуссии о соотношении гражданского и земельного законодательства. Так, О. И. Крассов считал, что не существует ситуации, когда возникает право собственности на участок, который не может принадлежать данному лицу, потому что "если какому-либо лицу в нарушение требований земельного законодательства был предоставлен в собственность такой участок, то это означает, что у данного лица просто не возникло права собственности на него".1 А. К. Голиченков также отмечал, что "весьма проблематично указать случай, когда в качестве названного иму-щества может выступать земельный участок".
Н. А. Духно, В. Р. Захарьин, Е. Л. Минина, Н. А. Попов и Г. В. Чубуков, заняли прямо противоположную позицию, указывая случаи возможного, по их мнению, применения положений ст. 238 ГК РФ. Н. А. Духно и Г. В. Чубуков указывали, что действие ст. 238 ГК РФ распространяется на ситуацию, "когда гражданин или юридическое лицо приобретут в собственность земельные участки, которые согласно действующему законода-тельству не могут быть приватизированы". Е. Л. Минина приводила другой пример: участок из земель сельскохозяйственного назначения поступил в силу наследования в собственность лица, не ведущего сельскохозяйственное производство и не входящего в перечень субъектов, которым та кой участок мог бы быть предоставлен. Н. А. Попов и В. Р. Захарьин считали, что применение ст. 238 ГК РФ возможно, если "собственник завладел имуществом незаконно, а также ... когда в силу вновь принятых законодательных актов собственник теряет право на объект собственности".5
Такое многообразие трактовок оснований применения положений ст. 238 ГК РФ к земельным отношениям понуждает нас обратиться к вопросу об общих условиях прекращения права собственности по данному основанию. Так,.Ю. К. Толстой считает, что положения ст. 238 ГК РФ применимы при изменении правового режима вещи или статуса собственника, влекущих отпадение законных оснований для нахождения имущества в собственности данного лица. При изменении правого режима имущество, находящееся в свободном обороте, переходит в разряд ограниченно оборотоспособных или изъятых из оборота вещей.6
В целом соглашаясь с данной точкой зрения, отметим те случаи, когда исследуемый способ прекращения права собственности действительно является видом выкупа земельного участка. Не следует забывать, что условием применения ст. 238 ГК РФ является правомерность приобретения имущества в собственность лица. Если же оно было приобретено незаконно, то никаких вещно-правовых последствий это обстоятельство не порож-дает. Таким образом, отсутствуют основания применения положений о выкупе земельного участка в силу ст. 238 ГК РФ, если по обстоятельствам дела будет установлено, что участок приобретен по недействительной сделке, в том числе основанной на недействительном акте о предоставлении земельного участка. Поэтому совершенно верно судебная практика идет по пути применения в последнем случае положений о недействительности сделок и административных актов, а не нормы ст. 238 ГК РФ.
