Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Недвижимое имущество и общие положения об основаниях возникновения вещных прав на него 11
Параграф 1. Правовая природа категории «недвижимое имущество» 11
Параграф 2. Основания возникновения вещных прав на недвижимость: общие положения 22
Глава 2. Первоначальные способы приобретения вещных прав на недвижимое имущество 51
Параграф 1. Приобретение вещных прав на вновь изготовленную недвижимость 52
Параграф 2. Приобретение вещных прав на самовольно построенную недвижимость 65
Параграф 3. Приобретение права собственности на бесхозяйную недвижимость... 70
Параграф 4. Приобретение вещных прав на недвижимость посредством приобретательной давности. 78
Параграф 5. Приобретение вещных прав на недвижимость, полученную от неуправомоченного отчуждателя. 91
Глава 3. Производные способы приобретения вещных прав на недвижимое имущество 99
Параграф 1. Приобретение вещных прав на недвижимость по договору. 100
Параграф 2. Приобретение вещных прав на недвижимость в порядке наследования 114
Параграф 3. Приобретение вещных прав на недвижимость на основании административного акта. 127
Параграф 4. Приобретение вещных прав на недвижимость при реорганизации и ликвидации юридического лица. 131
Параграф 5. Приобретение права собственности на земельный участок в связи с его изъятием для государственных или муниципальных нужд, и приобретение права собственности на недвижимость в случае её выкупа в связи с изъятием земельного участка, на котором она находится. 142
Параграф 6. Приобретение права собственности на недвижимость в результате выкупа бесхозяйственно содержимого недвижимого имущества. 152
Параграф 7. Приобретение права собственности на недвижимость в результате её национализации, конфискации и реквизиции. 163
Список использованной литературы и источников 176
- Правовая природа категории «недвижимое имущество»
- Приобретение вещных прав на вновь изготовленную недвижимость
- Приобретение вещных прав на недвижимость по договору.
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Возникновение права собственности и других вещных прав достаточно основательно исследовалось в научной литературе (И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич, Б. Б. Черепахин, Ю. К. Толстой), в том числе диссертационной (И. А. Киселёв, А. В. Лисаченко). Вместе с тем возникновение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество обладает рядом отличительных признаков, что обусловлено, с одной стороны, спецификой самого объекта («недвижимость», «недвижимое имущество») и его правовой природы, а с другой - особым установленным в законодательстве правовым регулированием соответствующих общественных отношений.
Отдельные вопросы темы являлись предметом научного анализа, в юридической литературе встречается ряд высказываний по этой тематике, однако современная гражданско-правовая наука не располагает монографическими исследованиями, непосредственно посвященными изучению возникновения вещных прав на недвижимое имущество
Данные обстоятельства и предопределяют необходимость изучения особенностей способов приобретения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Актуальность научной разработки избранной темы можно проследить по таким направлениям.
1. Значимость недвижимого имущества для любого развитого общества сложно переоценить и с политической, и с социальной точки зрения. Для публичного права земля со всеми её приращениями, т. е. недвижимое имущество в своей совокупности, является территорией государства. «Территория не только существеннейший производственный капитал нации; она — место для её жизни, она в подлинном смысле "дом" нации, дом, в котором она живёт всеми сторонами своего существования» (И. А. Покровский). Для частного права недвижимость — это жизненное пространство каждого гражданина, способ его индивидуализации и обособления в обществе. Приобретение недвижимости, приобретение вещных прав на неё в настоящий период исторического развития россий-
4 ского общества, характеризующийся реформами в сфере политики, экономики и права, играет важнейшую роль, как для индивида, так и для общества в целом (социально-политический аспект).
2. Обычно объекты недвижимого имущества имеют высокую стоимость. Их
значение для рыночной экономики в современном мире, с одной стороны, отра
жает исторически сложившуюся, традиционную тенденцию, позиционирующую
недвижимость как одно из самых существенных экономических благ, с другой —
обусловливает необходимость профессионального подхода к управлению не
движимостью. Не случайно в литературе отмечается, что становление нормаль
ной рыночной экономики, экономического развития невозможно без формиро
вания отлаженного процесса возникновения прав на недвижимость, «хорошо
отлаженной системы регистрации недвижимости» (В. Ф. Яковлев) (экономиче
ский аспект).
3. Современное законодательство, регулирующее процесс возникновения
прав на недвижимость, оборот и государственную регистрацию прав и сделок с
недвижимостью, находится в начале развития, переживая бурный рост и вы
званные этим ростом трансформации. Правоприменительная практика выявила
противоречивость и недостаточность проработки отдельных аспектов регламен
тации способов и момента возникновения прав на недвижимость. Гражданский
кодекс Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс, ГК РФ или ПС), а
вслед за ним и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 — ФЗ «О государст
венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее —
Закон о регистрации) не в полной мере учитывают специфику недвижимого
имущества, содержат ряд противоречий и не дают чёткого, целостного и едино
образного подхода к регламентации возникновения прав на недвижимое имуще
ство.
В диссертационном исследовании содержатся предложения по совершенствованию действующего законодательства, реализация которых позволит устранить имеющие место пробелы в праве, будет способствовать корректировке законодательного подхода и формированию единообразного понимания вопро-
5 сов, связанных с возникновением вещных прав на недвижимое имущество (правотворческий аспект).
4. Несмотря на то, что правоприменительная практика в сфере возникнове
ния прав на недвижимость, оборота недвижимости и в целом'в вопросах, ка
сающихся правового режима недвижимости, стала складываться относительно
недавно, её анализ позволяет сделать некоторые выводы. В частности, нельзя
сказать, что этой практике присущ такой признак, как единообразие. Каждый из
профессиональных участников рынка недвижимости по-своему подходит к
обозначенным вопросам, будь то риэлтер, нотариус или орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав. Судебные акты судов разной юрисдикции
также не всегда одинаковы в правоприменительных подходах к правовой регла
ментации отношений с недвижимым имуществом.
Сложившуюся ситуацию вряд ли можно считать допустимой, тем более когда речь идёт о столь важном объекте гражданских прав, как недвижимое имущество, и способах возникновения вещных прав на него. Единообразие и унификация в применении норм права, регламентирующих правовое положение недвижимости и способы возникновения вещных прав на него, несомненно, благотворно отразятся на укреплении оборота недвижимости и повышении правовой защищённости его участников (правоприменительный аспект).
5. Проблемы формирования правового режима недвижимости вызвали
подъём научной активности в этой области и привлекали внимание многих учё
ных, среди которых М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало,
В. А. Дозорцев, А. А. Евстифеев, В. С. Ем, А. В. Ёрш, И. В. Козлова, О. М. Ко
зырь, П. В. Крашенинников, О. Г. Ломидзе, Е. Ю. Петров, А. П. Сергеев,
В. И. Сенчищев, О. Ю. Скворцов, К. И. Скловский, С. А. Степанов, Е. А. Суха
нов, В. В. Чу баров, Л. В. Щенникова. Целый ряд вопросов, касающихся недви
жимого имущества, его правовой природы, круга прав и сделок, подлежащих
государственной регистрации, принципов государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, получили научное освещение. Однако
некоторые аспекты правового режима недвижимости на современном этапе
развития науки гражданского права остаются неисследованными. Так, отсутст-
вуют монографические работы, посвященные особенностям процесса возникновения вещных прав на недвижимое имущество. Представляется, что восполнению выявленных пробелов смогут в некоторой степени помочь теоретические выводы, содержащиеся в настоящем диссертационном исследовании, (доктри-нальный аспект).
Цель и задачи работы заключаются в детальном изучении категории «недвижимость», её правовой природы, выявлении особенностей процесса возникновения вещных прав на недвижимое имущество, обусловленных специфическими свойствами данных объектов, и связанных с ними теоретических проблем и сложностей правоприменительной практики.
Методологическая и теоретическая основа исследования. В ходе работы над темой использовались логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.
Его теоретическую основу составляют труды таких авторов, как М. М. Агарков, В. А. Алексеев, С. С. Алексеев, Г. Н. Амфитеатров, М. И. Брагинский, И. Л. Брауде, В. С. Буров, А. В. Венедиктов, В. В. Витрян-ский, Г. А. Гаджиев, Б. М. Гонгало, И. Гумаров, Д. В. Дождев, В. А. Дозорцев, А. А. Евстифеев, Н. Д. Егоров, Ю. П. Егоров, В. С. Ем, В. А. Захаров, Н. Р. Иванова, О. С. Иоффе, В. Б. Исаков, И. О. Исрафаилов, Ю. X. Калмыков, С. Ф. Ке-чекьян, В. А Кикоть, М. Я. Кириллова, И. В. Козлова, О. М. Козырь, В. А. Крас-нокутский, П. В. Крашенинников, И. Д. Кузьмина, А. В. Лисаченко, В. Н Литов-кин, О. Г. Ломидзе, А. Л. Маковский, М. Г. Масевич, И. В. Матанцев, В. П. Никитин, И. Б. Новицкий, Л. А Окуньков, И. С. Перетерский, Е. Ю. Петров, И. П. Писков, В. А Плетнёв, Б. В. Попов, В. А Рахмилович, А. А Рубанов, С. В. Сарбаш, В. И. Сенчищев, А. П. Сергеев, О. Ю. Скворцов, К. И. Скловский, А. К. Стальгевич, С. А. Степанов, Е. А. Суханов, Н. А Сыродоев, Ю. К. Толстой, Е. А. Флейшиц, Р. О. Халфина, С. А. Хохлов, М. В. Чередникова, Б. Б. Черепа-хин, В. В. Чубаров, Л. В. Щенникова, В. Ф. Яковлев, К. Б. Ярошенко.
Использовались также работы дореволюционных российских цивилистов, среди которых И. А. Базанов, А. М. Гуляев, В. Б. Ельяшевич, Л. А. Кассо,
7 Д. И. Мейер, К. А. Митюков, К. П. Победоносцев, И. А. Покровский, В. И. Синайский, В. М. Хвостов, Г. Ф. Шершеневич.
Проанализированы достижения зарубежных учёных Г. Аренса, М. А. Барга, О. Гирке, Р. Зома, Р. Иеринга, Р. Саватье, Ф. Савиньи, Ч. Санфилиппо и др.
Предметом исследования стали нормы действующего законодательства, теоретические и научные концепции, судебно-арбитражная практика, касающиеся понятия «недвижимое имущество», его правовой природы и процесса возникновения вещных прав на недвижимое имущество.
Научная новизна работы заключается в следующих выводах и положениях, выносимых на защиту.
Вопреки сложившемуся в научной литературе мнению в гражданском законодательстве закреплена не только правовая категория «способы приобретения права собственности», но и более общая правовая категория — «способы приобретения вещных прав». Возможность существования этой категории обусловлена существом вещных прав и их спецификой, базируется на особенностях юридико-фактических оснований их возникновения и единообразии правового регулирования. Думается, что некоторые из способов приобретения права собственности, содержащиеся в главе 14 ПС, могут, с известными оговорками, быть и способами приобретения других вещных прав, если это не противоречит их существу.
Ни один из способов приобретения вещных прав на недвижимость не может состоять только из одного юридического факта. В любом случае в основе возникновения данных прав лежит фактический состав, включающий в себя несколько юридических фактов. Причём, как правило, в этот состав в качестве последнего юридического факта входит государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Первоначальные способы приобретения вещных прав на недвижимость характеризуются обязательным наличием в их фактическом составе факта государственной регистрации. В то же время среди производных способов есть такие, где юридический факт государственной регистрации не входит в фактический состав, необходимый для возникновения вещных прав на недвижимость.
8 Государственная регистрация в ряде случаев, что обусловлено защитой прочности оборота, носит правоустанавливающий характер, а в ряде случаев — право-подтверждающий, но при этом для вовлечения недвижимости в гражданский оборот требуется государственная регистрация возникшего права.
Законодатель не всегда последователен в выборе модели государственной регистрации применительно к отдельным способам приобретения вещных прав на недвижимость. Требуется чётко определить критерии выделения случаев, в которых вещные права на недвижимое имущество возникают без государственной регистрации, и назвать эти случаи в законе. При этом в законе необходимо использовать правоподтверждающую модель регистрации, - там, где это не может ослабить прочность оборота.
Действующее законодательство знает случаи, когда неправомерные действия наряду с другими юридическими фактами порождают право на недвижимость. Так, в результате приобретения недвижимости от неуправомоченного отчуждателя приобретатель при наличии ряда дополнительных юридических фактов становится её собственником.
В соответствии с действующим законодательством до момента государственной регистрации прав право собственности на вновь созданную недвижимость отсутствует. Исходя из правил о спецификации право на строительные материалы прекращается вместе с их переработкой. Право на недвижимость возникает не с момента её создания, а с момента её государственной регистрации. Лицо, создавшее недвижимость, остаётся «бесправным», не имеющим надлежащих средств юридической защиты. В связи с этим применение в нашем законодательстве государственной регистрации правоустанавливающего характера при создании вещи, как способе приобретения прав на недвижимость не является целесообразным. Оправданным в этом случае станет правило о право-подтверждающей регистрации прав.
При возникновении вещных прав на недвижимость в силу приобрета-тельной давности у давностного владельца существует особое вещное право владения в период течения срока приобретательной давности (В. А. Плетнёв). Защита прав такого владельца, предусмотренная п. 2 ст. 234 ГК, малоэффектив-
9 на на практике. Давностный владелец бесхозяйной недвижимости, обычно, ничего не может предъявить в подтверждение своего права владения ни собственнику, ни третьим лицам, нарушающим его права. Отсутствие института владельческой защиты представляется несправедливым и вносит нестабильность в гражданский оборот, что недопустимо, тем более в отношении недвижимости. Необходимо изменить нормы п. 2 ст. 234 ГК, предусмотрев механизм защиты права давностного владельца, в том числе путём государственной регистрации права владения в период течения срока приобретательной давности.
В процессе реорганизации юридического лица в рамках существующего нормативного регулирования складывается ситуация, когда на недвижимость, полученную от реорганизованного юридического лица, у нового юридического лица, образовавшегося в результате реорганизации, отсутствуют вещные права до момента их государственной регистрации. Таким образом, в праве собственности на недвижимость образуется «временной разрыв», возникающий в момент преобразования бывшего правообладателя и прекращающийся в момент государственной регистрации права нового правообладателя, что недопустимо. В подобных случаях момент перехода права на недвижимое имущество необходимо связывать не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, а с моментом государственной регистрации нового юридического лица. При этом недвижимость должна поступать в оборот не ранее государственной регистрации прав на неё.
Предусмотренная законодательством государственная регистрация сделок, непосредственно не.создающих вещных прав в отношении недвижимости (например, договор купли-продажи жилого помещения), является дублирующей по отношению к регистрации прав, она порождает лишь юридическую силу самой сделки, при этом не влияя на вещные права на недвижимость. Такая «двойная регистрация» привела к перераспределению полномочий публичных органов в сфере оборота недвижимости, возложила (по политическим и экономическим причинам - С. А Хохлов) на регистрирующий орган не свойственные ему функции: контроль за законностью совершаемой сделки и правовую экспертизу документов. Следует отметить, что, несмотря на существование в граждан-
10 ском (и не только) праве института нотариата и системы нотариальных органов, факту нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в нашей правовой системе придаётся мизерное значение. Очевидно, что фигура нотариуса должна занять достойное место среди участников оборота недвижимости. Целесообразно законодательно предусмотреть необходимость совершения сделок с недвижимостью, в которых хотя бы одной стороной выступает физическое лицо, в нотариальной форме. При этом момент заключения договора нужно связать с нотариальным удостоверением. Это позволит разумно разделить функции нотариусов и государственных регистраторов, защитить юридически «слабую» сторону договора (физическое лицо), а также предупредить злоупотребления со стороны недобросовестных участников рынка недвижимости.
9. На основе теоретических выводов и анализа практики применения гражданско-правовых норм внесён ряд предложений по совершенствованию законодательства. В частности, предлагается внести изменения и дополнения в некоторые статьи ГК РФ (ст. 218, 219,234 и др.).
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что в результате сравнительно-правового анализа законоположений о недвижимости и возникновении вещных прав на неё разработаны и-сформулированы теоретические и практические выводы, которые могут быть учтены при совершенствовании законодательства, регулирующего отношения в сфере оборота недвижимости, и практики его применения. Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе и практике преподавания.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведены её рецензирование и обсуждение. Основные выводы и предложения изложены автором в опубликованных научных статьях, выступлениях на научных конференциях, используются в учебном процессе.
Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трёх глав, объединяющих четырнадцать параграфов, и списка литературы.
Правовая природа категории «недвижимое имущество»
Исходя из целей настоящей работы в качестве одного из предметов анализа необходимо принять сам объект вещных прав — недвижимое имущество, в том числе его правовую природу. В противном случае все рассуждения о вещных правах (их возникновении) логически «повиснут в воздухе».
Категория «недвижимость (недвижимое имущество)» известна ещё со времён римского права. Изначально следы деления вещей на движимые и недвижимые прослеживались в институтах приобретения по давности и защиты владения. Вообще римское право со времён Законов XII таблиц разделяло имущество на familia (к которому применялись более строгие правила распоряжения) и pecunia (здесь использовались правила о более лёгком обороте). До конца классической эпохи деление вещей на движимые и недвижимые поглощалось делением на res mancipi и res пес mancipi. После его отмены в послеклассическую эпоху значение деления вещей на движимые и недвижимые весьма возросло1. Оно стало более формализованым, оборот недвижимости начал подчиняться принципу публичности сделок и получил достаточно детальную и жёсткую регламентацию2. Такой ход исторического развития римского права позволил современному цивилисту — исследователю вопросов, связанных с правовой категорией «недвижимое имущество», С. А. Степанову отметить «в порядке научного предположения» следующее: «Более свободное в обороте pecunia и затруднённое в переходе права собственности и наследовании familia позволяют историкам сделать вывод, что familia и pecunia трансформируются в res mancipi и res пес mancipi, которые в свою очередь могли тождественным образом привести и к современному понятию недвижимости».
Законодательство средневековья на всём протяжении своего существования знаменуется отсутствием единой системы вещных прав. В это время имеется две совершенно отличные категории объектов: движимые и недвижимые вещи. Право на недвижимость носит публичный характер, отчуждение недвижимости ставится в зависимость от воли единого собственника (сюзерена) и обставлено различными довольно сложными публичными формальностями.
Стремление экономики к освобождению от феодальных ограничений, развитие экономического оборота, приведшее к ослаблению феодальных связей, влияние римского права в период рецепции, обусловливают сближение подходов к правовому регулированию отношений по поводу движимых и недвижимых вещей. Однако после некоторого периода тяготения к такому сближению наметилась тенденция к дифференциации их правового регулирования, вызванная спецификой недвижимости, её особым значением и потребностями оборота. При этом были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права.
В эпоху европейских буржуазных революций претерпело изменение законодательство большинства европейских стран, являвшееся до этого исключительно феодальным и практически публичным. Французский гражданский кодекс, вобрав в себя богатое наследие римского права, стал одним из первых нормативных актов, который ввёл критерий деления вещей на движимые и недвижимые, поставив это деление в зависимость от прочной связи с землёй. Германское гражданское уложение, также находясь под влиянием римского права, весьма схоже с Кодексом Наполеона в вопросе определения недвижимости. А в силу того, что эти два классических и фундаментальных нормативных акта явились основой для кодексов (или аналогичных по значению нормативных актов) большинства стран Европы, Азии, Америки и Африки, деление вещей на движимые и недвижимые, а также его критерии были с теми или иными незначительными изменениями в эти кодексы перенесены. «Все имущества являются движимыми или недвижимыми. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве».
Юридическая категория недвижимости знакома почти всем существующим либо существовавшим правовым системам. Деление вещей на движимые и недвижимые «бесспорно занимает главное место по своему значению в граждан-ском обороте» . Современные зарубежные правовые системы также в большинстве своём оперируют категорией недвижимости3, в ряде случаев используя несколько иные критерии определения этого понятия, что делает его более широким.
Приобретение вещных прав на вновь изготовленную недвижимость
Приобретение вещных прав на вновь изготовленную недвижимость — это, пожалуй, наиболее распространённый среди первоначальных способ приобретения прав. Огромная группа объектов недвижимого имущества (здания, строения и иные сооружения) возникают исключительно путём их строительства (создания).
Однозначно можно утверждать, что этот способ приобретения прав является первоначальным. Права возникают на новую вещь (недвижимость), создаваемую в процессе строительства. Они не зависят от прав предшественников в силу отсутствия таковых и возникают по воле самого создателя.
В римском праве создание вещи не выделялось как отдельный способ приобретения права собственности на недвижимость. Вопросы о строительстве в основном затрагивались при исследовании таких первоначальных способов приобретения права собственности, как прибавление (accessio), в частности inae-dificatio - постройка на чужой земле, и спецификация (specificatio)1.
В дореволюционном русском праве существовал способ приобретения права собственности, называемый приращение. Разновидностью приращения, касающейся недвижимости, являлось застроение2. При этом действовало правило, согласно которому собственником построенной недвижимости становился собственник земли как главной вещи (Свод законов Российской Империи. Т. X, ч. 1, ст. 386 ). Сравнительная стоимость участка земли и строения при этом не имела никакого значения. Вопрос о возмещении стоимости материалов решался исходя из добросовестности владения земельным участком (Свод законов Российской Империи. Т. X, ч. 1, ст. 611, 622, 6234). Построенные на чужой земле здания считались приращениями для собственника земли, имевшего лишь обязанность по вознаграждению застройщика.
Советский период ознаменовался государственной собственностью на землю, что привело к необходимости конструирования права на землю у граждан, позволяющего осуществлять строительство. Концепция принадлежности строений на праве собственности собственнику земли не могла применяться в таких условиях и потеряла своё значение5. По известным причинам строительство зданий, впрочем, как и любых других недвижимых вещей, находилось под жёстким контролем собственника земли — государства. Земля под строительство отводилась компетентными органами первоначально на праве застройки, а впо- следствии - в бессрочное пользование лицам, осуществлявшим строительство недвижимости.
Ни ГК 1922 г., ни ПС 1964 г. не называли среди способов приобретения права собственности приобретение права на вновь изготовленную вещь, и, как следствие, в них не было норм, касающихся строительства (создания) недвижимых вещей. Однако это не означало отсутствия данного способа приобретения права на практике. Процесс создания (строительства) недвижимости регулировался нормами подзаконных актов1. Здания, построенные гражданами на земле, предоставленной на праве застройки, поступали в их личную собственность. Аналогичное правило применялось и к кооперативным и общественным организациям.
Современное гражданское законодательство напрямую включило изготовление вещи в способы приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК). Собственником вещи становится то лицо, которое её изготовило, а недвижимость построило. При этом речь идёт о создании (строительстве) для себя, т. е. когда создатель вещи (недвижимости), строит её самостоятельно, так называемым хозяйственным способом, либо выступая заказчиком (при подрядном способе строительства). Когда же строительство ведётся по договору для другого лица, последнее и становится собственником построенного согласно договору. Например, подрядчик, генеральный подрядчик, субподрядчик не становятся собственниками построенного объекта недвижимости, потому что строят не для себя, а для заказчика по договору подряда. В некоторых случаях и сам заказчик-застройщик не становится собственником, так как существует инвестор, вложивший в строительство средства, и в силу договора об инвестировании в строительство1 он и становится собственником построенной недвижимости.
При этом способе приобретения вещных прав на недвижимость важен момент, с которого вещь (недвижимость) считается созданной. По этому вопросу высказаны разные точки зрения2. Это обусловлено различными подходами к определению характера понятия «недвижимость», о которых подробно говорилось ранее в главе 1 настоящей работы. Если руководствоваться теорией о юридическом характере понятия недвижимости, то до государственной регистрации вновь возведённый объект не считается созданным (построенным). Если же исходить из фактического характера этого понятия, то следует обратное: недвижимость считается созданной с момента окончания деятельности по её созданию, т. е. с момента фактического окончания строительства.
Приобретение вещных прав на недвижимость по договору.
Приобретение вещных прав на недвижимость по договору в современных условиях при существующей высокой интенсивности гражданского оборо-та, в который вовлечена и недвижимость, — наиболее распространённый способ приобретения прав1. Кроме того, этот способ является, пожалуй, и одним из древнейших в истории развития человечества.
Не вызывает никаких сомнений отнесение договора к производным способам приобретения прав. У вещи, переходящей по договору, всегда есть предыдущий правообладатель, права на неё переходят к приобретателю по воле предшественника.
В римском частном праве классического периода переход права собственности от одного лица к другому оформлялся такими способами, как mancipatio, in hire cessio, litis aestimatio и traditio. В праве Юстиниана из них сохранился только последний. Однако сами по себе эти способы не были самостоятельными, они опосредовали какой-либо договор, лежащий в их основе, оформляя волю сторон в требуемые законодательством того периода формальные акты
Российское дореволюционное право предусматривало общее правило, согласно которому недвижимость приобреталась только по крепостным актам, среди которых были купчая крепость, дарственная запись, рядная, отдельная запись, раздельный акт, мировая сделка об уступке права собственности на недвижимость. Таким образом, здесь, как и в римском праве, основанием всех этих крепостных актов являлся какой-либо договор: продажа, мена, дарение и др.3
Гражданский кодекс 1922 г. не регулировал договоры с недвижимостью, поскольку в то время было устранено само деление имуществ на движимые и недвижимые. Этот кодекс содержал только ст. 185, касающуюся купли-продажи строений и права застройки4. Этот договор под страхом недействительности должен был совершаться в нотариальной форме с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.
Гражданский кодекс 1964 г. несколько расширил круг договоров, подлежащих регистрации: купля-продажа (ст. 239), мена (ст. 255), дарение (ст. 257) жилого дома (части дома), определив регистрирующим органом Советы народных депутатов трудящихся.
Сегодня, после полного восстановления категории «недвижимое имущество», ПС РФ подробно регламентирует договоры с недвижимостью, а в действующем законодательстве нашёл своё место институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Участники современного гражданского оборота недвижимого имущества активно используют различные типизированные (купля-продажа, рента, доверительное управление и др.) и нетипизированные (долевое участие, инвестирование и др.) договоры1.
С точки зрения теории юридических фактов процесс приобретения права на недвижимое имущество на основании договоров выглядит по-разному в зависимости от того, подлежит ли сам договор как сделка государственной регистрации или такой регистрации подлежит только переход права от одной стороны договора к другой. При конструировании состава необходимо также учитывать требования об обязательном нотариальном удостоверении некоторых догово-ров . Это удостоверение тоже вносит коррективы в процесс приобретения прав и, как следствие, в фактический состав. Договор не подлежит государственной регистрации
Первым юридическим фактом в этом составе является сделка — подписание сторонами договора, а так как договор не подлежит регистрации (например, купля-продажа нежилого объекта недвижимости), он считается заключённым с момента подписания его сторонами. Этот вывод основывается на систематическом толковании норм ст. 432, 433 и 550 ГК. С момента подписания договора стороны становятся связанными обязательственными отношениями. Например, договор купли-продажи недвижимости, будучи одним из юридических фактов фактического состава, порождающего право собственности покупателя недвижимости, является основанием возникновения обязательств сторон. Так, приобретатель недвижимости имеет право требовать от своего контрагента исполнения обязанности по передаче, а при отказе контрагента и уклонении его от регистрации может, используя нормы ст. 165 ПС, защитить себя в судебном порядке, через решение суда о государственной регистрации права.
Второй юридический факт состава — административный акт — государственная регистрация права приобретателя недвижимости по договору. Стороны обращаются в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлениями о регистрации (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации) с приложением необходимых для регистрации документов. Орган по регистрации проводит её, и с этого момента у приобретателя недвижимости по сделке возникает право собственности на неё, что в полной мере соответствует требованиям п. 2 ст. 8 ПС.
Похожие диссертации на Возникновение вещных прав на недвижимое имущество
