Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ПРАВОВЫХ ОСНОВ И СПОСОБОВ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 12
1.1. Гражданско-правовой механизм защиты вещных прав на недвижимое имущество по действующему законодательству Российской Федерации 12
1.2. Обеспечительные средства государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество: историко-правовой аспект 32
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ КАК СПОСОБА ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 58
2.1. Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в сфере действия гражданского законодательства 58
2.2. Процедура осуществления государственной регистрации как средство обеспечения защиты прав на недвижимое имущество 83
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ В ПРАВОВОМ МЕХАНИЗМЕ ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 117
3.1. Диверсификация сферы договоров, подлежащих государственной регистрации 117
3.2. Проблемы государственной регистрации вещных прав на отдельные объекты недвижимого имущества и пути их решения 143
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 165
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 170
1. Нормативные правовые акты 170
2. Книги и монографические издания 181
3. Учебники, учебные пособия и научные комментарии 184
4. Справочная литература 186
5. Диссертации 187
6. Научные статьи 187
- Гражданско-правовой механизм защиты вещных прав на недвижимое имущество по действующему законодательству Российской Федерации
- Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в сфере действия гражданского законодательства
- Диверсификация сферы договоров, подлежащих государственной регистрации
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Настоящий этап развития Российской Федерации характеризуется становлением рыночных отношений, основанных на праве собственности, продолжающимися социально-экономическими реформами, а также становлением демократических институтов власти. Текущие преобразования повлекли за собой необходимость создания новой, более эффективной системы правового регулирования в области имущественных отношений и, прежде всего, в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, как наиболее ликвидным объектом гражданского оборота.
Следует отметить, что рынок недвижимости, сложившийся в России к настоящему времени, практически не имеет традиций. Так, в СССР он существовал в несколько «урезанном» виде и, по сути, был ограничен оборотом строений, находившихся в личной собственности граждан. В дальнейшем в результате проведенных социально-экономических преобразований в Российской Федерации была отменена монополия государства на землю, сформировался новый институт собственности, с возрождением классического деления вещей на движимые и недвижимые. Указанные обстоятельства послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Однако итоги первого десятилетия развития нашего общества в условиях обновленной рыночной экономики четко свидетельствуют о все возрастающей потребности более активного участия государства в деятельности участников рынка недвижимости в целях обеспечения защиты их законных прав.
Первые шаги в данном направлении были сделаны в середине 90-х годов XX века. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ)1,
1 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 49. - ст. 4552.
регламентировав имущественные отношения, в том числе, договорные и иные обязательства, послужил основой для принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (далее - Закон о государственной регистрации прав) и иных нормативных правовых актов в сфере государственного регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Значительно развили и расширили правовое пространство в рассматриваемой области постановления Правительства РФ: от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним"» , от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4, от 6 марта 1998 г. № 288 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5, от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»6.
Созданная на базе указанных нормативных правовых актов система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по замыслу законодателя, должна была стать одним из основных способов защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям новой экономической реальности имущественных отношений.
Однако, как показала практика, претворение данного замысла в жизнь при сложившихся условиях развития гражданского законодательства оказалось невозможным. Государственную регистрацию рассматривали и продолжают
2 Российская газета. - 1997. - № 145.
3 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 45. - ст. 5195.
4 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 8. - ст. 963.
5 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 11. - ст. 1291.
6 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 9. - ст. 1121.
рассматривать исключительно как процедуру закрепления прав на недвижимое имущество за конкретным участником гражданского оборота, не признавая ее в качестве одного из способов защиты этих прав. Основных причин такого отношения к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним две и заключаются они в следующем.
Во-первых, как правило, под защитой, и это явно следует из доктрины гражданского права, понимают активные действия заинтересованных лиц направленные на восстановление нарушенного права. Исходя из данного определения, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак нельзя причислить к способам ее осуществления. А потому рассмотрение ее в качестве такового, по мнению ряда ученых-юристов, не имеет никакой правовой и теоретической основы7.
Во-вторых, проведенный рядом правоведов анализ законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество показал, что исследованный правовой институт не свободен от недостатков: некоторые аспекты государственной регистрации не получили пока надлежащего урегулирования, а принимаемые правовые решения нуждаются в практическом развитии, совершенствовании и научном обосновании. Исходя из этого, многие, в частности Н.А. Сыроедов, приходят к выводу о том, что государственную регистрацию еще рано причислять к тем правовым способам, посредством которых возможно защитить свое право на недвижимое имущество. Для того чтобы поменять данный подход необходимо внести изменения в построение гражданского законодательства Российской Федерации в целом8.
В то же время, в научной литературе приводится мнение о том, что в сложившихся условиях развития общественных отношений невозможно постоянно осуществлять защиту прав на недвижимое имущество исключительно через суд или с привлечением специально уполномоченных правоохранительных
7 См. напр.: Автаева Н.Е., Волошин Н.П. Гражданско-правовая защита
социалистической собственности. - М., 1974. - С. 5.
8 См. напр.: Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и иное недвижимое имущество
// Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 90.
органов.9 Состояние защищенности прав участников гражданского оборота на недвижимость должно обеспечиваться государством в лице специально уполномоченных (и не только правоохранительных) органов. Исходя из данного суждения, следует вывод о необходимости теоретического переосмысления док-тринального отношения к существующему понятию «защита прав», а соответственно и изменению круга способов, посредством которых она может быть осуществлена. В первую очередь, это касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как института, формировавшегося исключительно для реализации указанной выше цели. Что касается пробелов в действующем законодательстве, регулирующем отношения по государственной регистрации прав на недвижимость, то заполнять их необходимо исходя из понимания ее значимости для развития эффективной защиты прав участников гражданского оборота на принадлежащие им объекты недвижимого имущества.
Изложенные обстоятельства позволяют утверждать об актуальности изучения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве одного из способов защиты прав на недвижимое имущество, а также о необходимости ведения научного исследования в области изучения такой категории гражданского права как «защита прав». Кроме того, актуальным представляется анализ современного состояния действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения разработки теоретической базы и инструментария для заполнения существующих в нем пробелов.
Целью исследования является изучение, правовой анализ и обобщение российского опыта государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество, а также критическое осмысление действующего российского законодательства по данной проблеме и выработка на этой основе конкретных предложений по его совершенствованию.
9 См. напр.: Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. - 1999. - № 12. - С. 30.
Для достижения поставленной цели диссертантом ставятся и решаются следующие задачи:
теоретически переосмыслить существующее понятие «защита прав», исходя из соотношения понятий «защита» и «охрана», а также в связи с рассмотрением вопроса о содержании субъективного права;
провести анализ содержания норм законодательства Российской Федерации, лежащих в основе регулирования государственной регистрации прав как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество;
рассмотреть существующие системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью изучения принципов их построения и функционирования;
разработать конкретные предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы, регулирующей государственную регистрацию, с точки зрения ее рассмотрения в качестве способа защиты вещных прав на недвижимое имущество;
выработать практические рекомендации для разрешения проблем государственной регистрации, возникающих в процессе правоприменительной деятельности органов ее осуществляющих, с целью обеспечения защиты вещных прав на недвижимое имущество участников гражданского оборота.
Объектом исследования является сфера общественных отношений, складывающихся в процессе государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предмет исследования - рассмотрение правовой категории «защита права» и исследование института государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество.
Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных правоведов в области истории государства, теории права и государства, конституционного, гражданского и международного права, имеющие отношение к исследуемой проблеме. А именно, М.И. Брагинского,
В.В. Витрянского, П.В. Крашенинникова, А.Л. Маковского, К.И. Скловского, В.Ф. Яковлева, М.Г. Пискуновой, Э.Н. Ренова, А.Р. Карсанова, И.А.Фаршатова, Н.А. Сыроедова, A.M. Эрделевского и других ученых.
Теоретические выводы обосновывались путем анализа правоприменительной практики учреждений юстиции Российской Федерации, материалов периодической печати, сети Internet и т.д.
Методологию и методику исследования составляют современные общенаучные и частно-правовые методы познания: логический, исторический, диалектический, системно-правовой, а также методы сравнения, анализа, синтеза и др. Кроме того, в работе используются философские категории формы и содержания, общего и частного.
Законодательной базой диссертационного исследования выступают: федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты, а также зарубежное законодательство по рассматриваемой проблематике.
Степень научной разработанности темы
Несмотря на то, что значение государственной регистрации для защиты вещных прав на недвижимое имущество трудно переоценить, ее изучению в таком качестве до последнего времени уделялось недостаточно большое внимание.
Существенный вклад в разработку теоретических и практических вопросов, касающихся государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество, внесли Е.Л. Киндеева, В.П. Грибанов, П.В. Крашенинников, Н.В. Диаковская, М.В. Константинов, Е.Ю. Петров и другие ученые.
Большой интерес представляют публикации И.А. Емелькиной, посвященные изучению гражданско-правовых способов приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения; СЕ. Багрова, касающиеся актуальных вопросов развития рынка недвижимости в России; Д.
Закройщиковой, исследовавшей способы защиты гражданских прав при приобретении недвижимого имущества.
Несомненный вклад в развитие данной области юриспруденции внесли работы А.В. Ерш, А.Р. Кирсанова, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, С. Крылова, Г. Макарова, Г.Ш. Никонова, М.Г. Пискуновой и некоторых других ученых.
Вместе с тем, специальных работ монографического характера, посвященных государственной регистрации как способу защиты вещных прав на недвижимое имущество, до сих пор нет. В связи с этим автором предпринята попытка провести комплексное фундаментальное исследование по данной проблематике.
Научная новизна диссертации обусловливается самой постановкой проблемы и подходом к ее исследованию.
Данная работа является первым в российской цивилистике комплексным монографическим исследованием, специально посвященным выделению государственной регистрации в качестве способа защиты прав на недвижимое имущество. Анализ соответствующих научных трудов показал, что, несмотря на все возрастающий интерес к государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ей никогда не уделялось особого внимания как способу защиты прав. В основном труды были посвящены рассмотрению правового регулирования государственной регистрации и роли учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как субъекта гражданских правоотношений.
Проведенное исследование государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество участников гражданского оборота, а также анализ действующего законодательства в данной сфере общественных отношений на предмет выявления его пробелов позволили автору сформулировать следующие положения, выносимые на защиту:
1. Государственную регистрацию, как акт признания государством вещных прав на недвижимое имущество, следует рассматривать в качестве одного из способов осуществления их защиты.
2. Существующая процедура государственной регистрации, носящая
организационный характер и используемая правообладателями для
упорядочения гражданских правоотношений, в целях обеспечения более
эффективной защиты вещных прав на недвижимое имущество, подлежит
совершенствованию в части установления оснований для отказа в приеме
документов на регистрацию и введения дополнительных оснований для
приостановления государственной регистрации по инициативе органа, ее
осуществляющего.
Необходимо диверсифицировать сферу договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации в целях обеспечения защиты вещных прав на недвижимость большего круга участников гражданского оборота, путем дополнения и изменения положений Гражданского кодекса Российской ! Федерации.
Введение порядка предварительной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, подлежащего закреплению в Инструкции, утвержденной в установленном законом порядке Министерством юстиции Российской Федерации, позволит обеспечить защиту прав инвесторов (участников строительства) на вновь возводимый объект недвижимого имущества.
Законодательное закрепление правового режима объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимости будет способствовать защите вещных прав на указанные объекты посредством их (вещных прав) государственной регистрации.
Индивидуализация правопритязаний супругов в процессе государственной регистрации их вещных прав на недвижимое имущество позволит обеспечить защиту данных прав каждого из них на принадлежащую им или вновь приобретаемую недвижимость.
Практическая значимость проведенного исследования определяется тем, что выводы и предложения, сделанные в процессе его осуществления, могут оказаться полезными в деятельности органов законодательной и исполни-
»
тельной власти РФ в процессе нормотворчества в области отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одновременно его положения должны помочь участникам гражданского оборота правильно и грамотно защитить свои вещные права на объекты недвижимого имущества. Кроме того, результаты исследования могут быть использованы при дальнейшем изучении теоретических и практических проблем в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Апробация работы. Основные положения и выводы диссертации обсуждались на заседаниях кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского гуманитарно-экономического института (МГЭИ), были отражены в публикациях общим объемом 4 печатных листа в Сборнике научных статей аспирантов МГЭИ, Сборнике научных трудов МГЭИ, а также в Материалах Всероссийской научной конференции, проходившей 15-16 апреля 2004 года на базе Тверского филиала Московского гуманитарно-экономического института.
Структура диссертации определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографии.
Гражданско-правовой механизм защиты вещных прав на недвижимое имущество по действующему законодательству Российской Федерации
Защита гражданских прав в силу их правового характера, не подвластного временным политическим и идеологическим факторам, занимает особое место среди институтов гражданского права. В последние годы проблема защиты гражданских прав в России стала особенно актуальной. Это обусловлено несколькими факторами, основными из которых являются значительное расширение частного сектора в гражданском обороте и усиление дозволительного начала в частном праве - с одной стороны, и некоторое ослабление государственной власти, повлекшее за собой рост преступности и иных противоправных проявлений - с другой.
Анализ сложившейся в Российской Федерации судебной практики свидетельствует о негативных тенденциях в области современной защиты гражданских прав. Применительно к сфере недвижимого имущества как объекта гражданского оборота, это проявляется в криминализации рынка жилых и нежилых помещений, неэффективном функционировании механизма оперативной защиты титульного владения.
В связи с этим целесообразным представляется формировать новые подходы в области защиты гражданских прав, в связи с чем следует обратиться к исследованию самого содержания и понятия защиты, а также определению круга способов, посредством которых возможно её осуществление.
Как справедливо отмечается в научной литературе, защита гражданских прав - одна из важнейших категорий гражданского права, без уяснения которой весьма сложно разобраться в характере и особенностях гражданско-правовых санкций, механизме их реализации и других вопросах, возникающих в связи с возможным нарушением гражданских прав. Исследование данной категории предполагает, в свою очередь, выяснение содержания и соотношения ряда взаимосвязанных понятий, к числу которых относится и сама защита.
Дискуссии об определении понятия защиты гражданских прав имеют давнюю историю. В советский период - до 60-70-х годов, было не принято различать понятия защиты и охраны гражданских прав. Так, во всех постановлениях Верховных Судов РСФСР и СССР, опубликованных решениях этих судов, юридической литературе обозначенного периода времени эти слова употребляются как синонимы11. Однако, начиная с 60-70-х годов двадцатого столетия, некоторые юристы в своих работах стали вкладывать в эти понятия разное содержание. В качестве примера можно привести мнение И.Е. Автаевой, полагавшей что «охрана» является более широким понятием нежели «защита», поскольку в её содержание включаются меры правового и неправового характера (системы сигнализации и др.) . М.В. Самойлова, в свою очередь, предположила, что охрана права существует лишь до правонарушения, а после него имеет место уже защита права.
Законодательство 60-70-х годов также пошло по пути разделения понятий защиты и охраны. Так, Гражданский кодекс РСФСР (далее ГК РСФСР), введенный в действие с 1 октября 1964 г., использовал словосочетания «охрана права» и «защита права» сразу в двух различных статьях (ст. 5 и 6). При этом в ст. 5 ГК РСФСР говорилось об охране отношений, в том числе отношений собственности, в их ненарушенном состоянии. Соответственно в ст. 6 речь шла уже о случаях, когда право лица нарушено и преследуется цель его восстановления, при этом использовалось понятие защиты права.
На современном этапе развития российского общества и государства спор об однозначности или неоднозначности терминов «охрана» и «защита» остается не просто грамматическим спором о словах. С точки зрения характеристики права субъекта до и после нарушения его прав понятия «охрана» и «защита» не совпадают. Но поскольку и наделение правом, и восстановление нарушенного права имеют одну цель - охрану отношений собственности от потенциального или действительного нарушения, возможно говорить об известном тождестве функций охраны и защиты собственности.
Наиболее показатальными примерами разграничения понятий «защита» и «охрана» в цивилистической литературе являются работы таких видных ученых как А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой и Г.А. Свердлык.
Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в сфере действия гражданского законодательства
Дальнейшее развитие рыночных отношений в России, проводимые социально-экономические реформы и становление демократических институтов власти в стране повлекли за собой необходимость создания эффективной системы правового регулирования в сфере оборота недвижимости.
Прежде всего, заметим, что отношения по поводу недвижимого имущества всегда были предметом особой правовой регламентации. Это связано с тем, что недвижимость является основой жизни каждой семьи, пространственным базисом для размещения объектов промышленности, науки, культуры, сферы услуг. В сельском хозяйстве недвижимость выступает как предмет труда и главное средство производства.
Государство заинтересовано в том, чтобы свободное развитие отдельного гражданина органично сочеталось с общественными интересами. Гражданский оборот в условиях современного общества немыслим без обеспечения государственных гарантий и правовой защиты собственников недвижимого имущества. Цивилизованный рынок недвижимости также невозможен без действия правовых механизмов, которые призваны обеспечивать справедливое налогообложение, ограничивать «черный» оборот объектов и главное - надежно защищать законные права и интересы его участников.
В сложившейся ситуации необходимо сформировать такую систему органов государственной регистрации, которая на основе принципов, заложенных действующим законодательством, смогла стать организационной основой для возникновения вещных прав на недвижимое имущество и обеспечения их эффективной защиты.
Еще до принятия Закона о государственной регистрации прав различными органами уже предпринимались попытки упорядочить отношения по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом посредством оформления различных документов. В частности, Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства о праве собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации - регистрационные удостоверения на отдельные объекты недвижимости. Однако, названные документы, выдаваемые указанными государственными органами и организациями, не могли, в полной мере, считаться правоустанавливающими или правоподтверждающими, поскольку действовавшее на момент их выдачи законодательство России в качестве основания возникновения права собственности на недвижимое имущество признавало лишь соответствующие сделки (в том числе договоры купли-продажи, дарения, мены, а также планы приватизации предприятий с приложениями-актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия). А потому выдаваемые свидетельства и регистрационные удостоверения не имели практического правового значения.
При создании новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был проанализирован зарубежный опыт, а также основы и история развития системы регистрации в России. В результате были выявлены основные принципы функционирования зарубежных и отечественной систем регистрации, на основе которых представилось возможным создание современной системы государственной регистрации, оптимальной для сложившихся в России правоотношений по поводу недвижимого имущества.
При этом был учтен и тот факт, что в большинстве стран мира на создание регистрационных систем потребовался не один десяток лет. У Российской Федерации такого запаса времени не было. Высокоэффективную единую систему государственной регистрации предстояло создать за считанные годы. Задача представлялась очень актуальной, еще и потому, что в обществе укрепилось понимание того, что беспределу в сфере имущественных правоотношений наконец-то должен быть положен конец .
Сформированная в Российской Федерации система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляет собой некий симбиоз двух типов систем регистрации - англо-саксонской и континентальной. Она включает в себя систему регистрации прав на недвижимость и систему регистрации сделок с недвижимостью.
Полагаем, такая система в своем роде уникальна - ни в одной стране мира подобной системы регистрации не существует. С одной стороны, она очень перспективна, так как не должна следовать определенным, сформированным в течение долгого времени канонам и сочетает в себе множество элементов, направленных на достижение главной цели -обеспечения полной и эффективной защиты прав участников гражданского оборота. С другой стороны, в процессе функционирования системы, возникает ряд вопросов и проблем, ответы и пути разрешения которых отыскать в зарубежной практике не представляется возможным. Максимально полное решение этих проблемных вопросов, возникающих в процессе функционирования системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно способствовать ее скорейшему становлению и развитию.
Диверсификация сферы договоров, подлежащих государственной регистрации
Функционирующая в настоящее время в России система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является объединением двух основных систем регистрации - системы регистрации прав и системы регистрации сделок. Создание такой системы было обусловлено стремлением государства максимально централизовать информацию о рынке недвижимости, упорядочить гражданский оборот, а также получить максимально полные и точные данные об объеме владения объектами недвижимости отдельными гражданами и юридическими лицами.
Но, прежде всего, система государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью призвана обеспечить правовую защиту интересов физических и юридических лиц. Защита прав собственника и лиц, обладающих иными вещными правами на недвижимость, обеспечивается с помощью документального отражения в Едином государственном реестре информации о правах и сделках с недвижимым имуществом.
В ст. 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Данной статьей законодатель подчеркивает то значение, которое придается как государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Анализируя указанную норму закона через призму ст. 12 Гражданского кодекса РФ, предусматривающую признание права в качестве способа его защиты, приходим к выводу о том, что защита вещных прав на недвижимое имущество обеспечивается не только посредством их государственной регистрации, но и в тех случаях, когда осуществляется государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом. Данный вывод вполне обоснован и следует из логики действующего законодательства.
В то же время, по мнению некоторых авторов, попытка законодателя дать единое понятие государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество, представляется неудачной84. С их точки зрения государственной регистрации сделок нельзя придавать того значения, которое придается ей ст. 2 Закона о государственной регистрации прав, так как заключенный в установленной законом форме и зарегистрированный договор, служит лишь основанием возникновения обязательственного правоотношения. Государственная регистрация такого договора не может обеспечить защиту прав его участников, ведь в данном случае она выступает лишь в качестве условия его действительности.
По нашему мнению, приведенному выше, законодатель совсем не случайно сформулировал определение государственной регистрации таким образом, как это сделано в ст. 2 Закона о государственной регистрации прав. Государственной регистрации сделок, так же как и государственной регистрации прав, данным законом отводится особая роль - роль способа защиты вещных прав на недвижимое имущество, посредством их признания государством. Данный тезис мы постараемся подтвердить посредством настоящего параграфа диссертационного исследования.
В Гражданском кодексе РФ закреплено, какие сделки подлежат государственной регистрации. К ним, в частности, относятся:
договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ч. 2 ст. 558 ГК РФ),
договор купли-продажи предприятия (ч. 3 ст. 560 ГК РФ),
договор дарения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 574 ГК РФ),
договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584ГКРФ),
договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года (ч. 2 ст. 651 ГК РФ),
договор аренды иного недвижимого имущества (ч. 2 ст. 658, ч. 2 ст. 609ГКРФ).
Как видим, приведенный перечень не охватывает всех видов сделок, заключаемых на рынке недвижимости. Поскольку для договора купли - продажи недвижимости Гражданский кодекс РФ прямо не требует государственной регистрации, данное обстоятельство позволило ряду авторов высказать мнение о том, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, а поэтому для указанного договора (например, купли-продажи здания) такая регистрация не требуется. Известно и иное суждение, в соответствии с которым все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации.
