Содержание к диссертации
Введение
Глава I Право граждан на жилище и реализация их жилищной потребности 16
1.1, Конституционное право граждан на жилище и его реализация 16
1.2. Жилищная потребность граждан. Способы удовлетворения жилищной потребности 42
Глава 2. Правовое регулирование организации и деятельности жилищных кооперативов: история и современность 77
2.1. История становления жилищной кооперации в России 77
2.2. Современный этап развития законодательства о жилищных кооперативах 102
Глава 3. Особенности участия граждан в жилищном кооперативе как способа удовлетворения жилищной потребности 146
3.1.. Особенности участия граждан в жилищном кооперативе как способа приобретения жилого помещения в пользование 146
3.2. Особенности участия граждан в жилищном кооперативе как способа приобретения жилого помещения в собственность 171
Заключение 189
Список использованных источников 198
- Конституционное право граждан на жилище и его реализация
- История становления жилищной кооперации в России
- Особенности участия граждан в жилищном кооперативе как способа приобретения жилого помещения в пользование
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищная проблема в настоящее время стоит достаточно остро. Ее решение - одна из важнейших задач государства. Однако направления государственной политики по удовлетворению жилищной потребности не могут быть сформулированы без определения самой категории «жилищная потребность», в связи с чем диссертантом было проведено исследование содержания данной категории.
Изучение различных способов удовлетворения одной из жизненно важных потребностей человека - потребности в жилье - особенно актуально в настоящее время. По данным Федеральной службы государственной статистики в России в 2005 год>' 3384 тысячи семей состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, что составило 7 процентов от общего числа семей. При этом получили жилье и улучшили жилищные условия только 151 тыс, семей. В среднем с 2000 г. по 2005 г. только 5 процентов семей от общего числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, получили жилье1. В связи с этим, одной из первоочередных задач, стоящих перед государством, является формирование правовых механизмов удовлетворения жилищной потребности граждан.
Участие в жилищных кооперативах не является новым для российского законодательства способом удовлетворения жилищной потребности. Системный анализ законодательства советского периода позволяет прийти к выводу, что становление и развитие жилищной кооперации в России имеет почти вековую историю, а принципы, сформулированные в то время, могут быть использованы и сегодня.
В настоящее время участие в жилищном кооперативе как способ удовлетворения жилищной потребности граждан также имеет большое значение. Однако в условиях активного участия кооперативов образованных в целях удовлетворения жилищной потребности граждан, в создании благоприятных условий для привлечения денежных средств граждан на
1 См,: Официальный сайт Федеральной службы государственной стагистикн (Росетага): www,gks,ru/free_doc/2007
приобретение и строительство жилья, законодательством вплоть до принятия Жилищного кодекса РФ не были определены правовые основы деятельности таких кооперативов.
Результатом проведения реформы жилищного законодательства в России стало принятие пакета из 27 федеральных законов, к числу которых относятся Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»), определившие правовые основы деятельности жилищных кооперативов.
Данные нормативные акты, ознаменовавшие новый этан в развитии законодательства о жилищной кооперации, упорядочили систему жилищных кооперативов. В то же время анализ указанных выше нормативных актов и правоприменительной практики позволяет выявить ряд недостатков, не учтенных законодателем при разработке законодательства о жилищных кооперативах, В связи с этим существует необходимость комплексного изучения проблем правового регулирования, связанных с участием граждан в жилищных кооперативах.
Актуальность исследования обусловлена еще и тем, что в условиях активного реформирования жилищного законодательства, в том числе, о жилищной кооперации, учеными-цивилистами современности не были комплексно изучены особенности участия граждан в жилищном кооперативе как способа удовлетворения жилищной потребности граждан. Научные положения, сформулированные учеными в советское время, и сьправшие положительную роль для развития законодательства того периода о жилищной кооперации, представляют ценное правовое наследие, которое должно быть «адаптировано» к нынсшлим условиям с учетом требований современного гражданского оборота.
Особую значимость имеет освещение научной дискуссии о правовой природе и сущности конституционного права на жилище и выработка авторской
( О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.№215-ФЗ (в ред. 16.102006 jY^ 160-ФЗ)//Собрание законодательству Российской Федерации,- 2005. - Кз 1,-Ст 41,
позиции в рамках данного исследования. Поскольку участие граждан в жилищно-строительных кооперативах в советское время в отличие от современного периода рассматривалось в качестве способа реализации конституционного права граждан на жилище, сешдня вопрос о способах реализации данного права требует глубокого и детального изучения.
Степень научной разработанности темы и теоретическая основа исследования. Значительное внимание вопросам жилищной кооперации уделялось учеными советского периода. Многочисленные исследования научных основ жилищной кооперации, выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства осуществлялись в условиях постоянного его изменения,
В современной литературе о способах удовлетворения жилищной потребности, и об участии в жилищном кооперативе в частности, говорится лишь с позиций общих задач, стоящих перед гражданско-правовой наукой. Комплексных исследований особенностей участия в жилищном кооперативе как способа удоачетворения жилищной потребности граждан до настоящего времени не проводилось.
Теоретическую основу исследования составили труды ученых дореволюционного периода, среди которых можно назвать ИЛ, Базанова, Д.И. Мейера, К.П Победоносцева, М.И. Туган-Барановского, Г,Ф, Шершеневича.
К ученым советского периода, которыми были подробно исследованы вопросы жилищной кооперации, относятся И.П. Вишневская, Э.Б. Лыкова, И.С. Прокопченко, В.М, Хинчук, Ш.Д. Чиквашгшли, В.М. Шерсткж.
В основу исследования также положены труды советских ученых-цивилистов: Г.Н. Амфитеатрова, С.И. Аскназия, Г.П. Батурова, ИЛ. Брауде, М.И. Бару, М.И. Барышева, Г.П, Братуся, А,В. Бенедиктова, А.И, Пергамента, В.П. Грибанова, А.Г, Власовой, Л.А. Дульневой, В. А. Золотаря, П.Н. Дятлова, А.Ю. Кабалкина, АЛ. Кичихина, И.Б, Мартковича, Ю.М. Коньковой, О.А, Красавчикова, В.Ф. Маслова,
П.С. Никитюка, М. Нечецкого, ИЛ. Прокопченко, В.К. Райхера, Н.И. Соловяненко, Н.Б. Свирской, И.А. Фаршатова, В.Ф. Чигира, Н.А. Щербаковой.
В современный период среди исследований, посвященных вопросам организации и деятельности жилищных кооперативов, правовому статусу их членов, кооперативной собственности можно отметать работы С Л. Гришаева, Л.Ю, Грудцыной: ММ. Капуры, СМ. Корпеева, П.В. Крашенинникова, П.В, Сокола, ЮЛ. Свиза, П.И. Седугина, А.А. Титова, Ю.К. Толстого, СВ. Тычинина.
Использованы также научные труды современных авторок по общим вопросам гражданского и жилищного законодательства, среди которых Н.Л. Баршгов, А.В. Барков, ІІ.В. Богданов, М.И, Брагинский, ВнВ. Витрянский, Д.Н. Горшунов, В.П. Камышанский, И.О. Красавчикова, Е.С. Крюкова, В.В. Меркулов, Л.Ю. Михеева, Л.М. Пчслинцева, В.Д. Рузанова, Е.А. Суханов, Е.М. Тужилова-Орданская, 3-И. Цыбуленко, Г,Ф. Шешко, JLB. Щенникова, В.Ф. Яковлев.
Целью исследования является раскрытие особенностей участия граждан в жилищном кооперативе как способа удовлетворения жилищной потребности граждан.
Поставленная цель связана с выполнением следующих задач:
проанализировать историю становления и развития жилищной кооперации в России и определить ее этапы;
установить правовую природу и сущность конституционного права граждан на жилище;
определить значение участия граждан в жилищном кооперативе как способа реализации права граждан на жилище, закрепленного в Конституции РФ;
исследовать содержание категории «жилищная потребность»;
классифицировать способы удовлетворения жилищной потребности граждан, подчеркнув при этом роль участия граждан в жилищном кооперативе как способа удовлетворения жилищной потребности в данной классификации;
рассмотреть основы правового регулирования отдельных видов жилищных кооперативов, обоснован проблемы и определить направления их решения;
выявить пробелы в механизме регулирования приобретения жилья в пользование и в собственность членами жилищных кооперативов и разработать возможные направления совершенствования законодательства с целью их устранения.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с участием граждан в жилищном кооперативе с целью удовлетворения жилищной потребности. Предметом диссертационного исследования являются положения нормативных актов об участии граждан в жилищных кооперативах (как современные, так и в исторической ретроспективе), судебная практика по спорам между жилищными кооперативами и их членами, а также научная доктрина по проблемам, связанным с регулированием отношений по участию граждан в жилищных кооперативах.
Методологическая основа исследования. При написании работы диссертантом использованы как общенаучные (диалектический, системный, социологический), так и частно-научные (исторический, нормативно-логический, технико-юридический, сравнительно-правовой, структурно-функциональный, лингвистический) методы познания.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Республики Башкортостан и судов общей юрисдикции города Уфы,
Научная новизна работы состоит в том, в данном исследовании осуществлен комплексный, всесторонний анализ правового регулирования
участия граждан в жилищном кооперативе как способа удовлетворения жилищной потребности граждан. Диссертантом представлены особенности правового механизма приобретения жилья членами кооператива в пользование и в собственность*
Сформулированы доктринальные определения права на жилище, жилищной потребности граждан.
Предложена классификация способов удовлетворения жилищной потребности. Определено место участия граждан в жилищном кооперативе как способа удовлетворения жилищной потребности граждан.
Дан исторический анализ жилищной кооперации в России и выделены пять этапов ее становления и развития.
Диссертантом предложена классификация жилищных кооперативов по различным основаниям.
Впервые показаны некоторые направления совершенствования законодательства, регулирующего участие граждан в жилищном кооперативе как способа удовлетворения жилищной потребности граждан.
На зашиту выносятся следующие положення:
1. Диссертантом доказано, чт о право на жилище, закрепленное в
Конституции РФ, является многоаспектным н его содержание составляют:
возможность нуждающихся и иных установленных законом категорий граждан получить жилое помещение в установленных законом случаях и в порядке финансовой помощи со стороны государства;
возможность стабильного пользования занимаемым на законном основании жилым помещением, отвечающим установленным законом требованиям, предъявляемым к такому помещению, обеспечиваемое неприкосновенностью жилища и невозможностью произвольного его лишения в условиях свободы выбора места жительства, которое реализуется в рамках гражданско-правовых, административных и иных отраслевых правоотношений.
2. Обосновано, что основным способом реализации конституционного
права на жилище является предоставление жилого помещения по договору
социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В связи с тем, что современное жилищное законодательство не включает фонд жилищных кооперативов в жилищный фонд социального использования, за счет которого реализуется конституционное право на жилье, участие в жилищно-строительных, а равно в жилищных, жилишных накопительных и иных потребительских кооперативах, созданных в целях обеспечения граждан жильем, не является способом реализации конституционного права граждан на жилье.
Сформулировано доктринальное определение жилищной потребности, под которым предлагается понимать объективно-существующую необходимость (нужду) в постоянном месте проживания, отвечающем санитарным, техническим, эколого-гигиеническим, и иным характеристикам, предъявляемым к жилому помещению, в целях создания условий для нормальной жизнедеятельности человека,
Доказано, что участие граждан в жилищном кооперативе занимает особое место в системе способов удовлетворения жилищной потребности. При этом участие граждан в жилищном кооперативе является, прежде всего, способом приобретения права пользования жилым помещением, а после внесения полной суммы паевого взноса за жилое помещение - способом приобретения права собственности,
На основе исторического анализа жилищной кооперации в России было выделено пять этапов ее становления и развития. Первый этап (1924 - 1937 годы) связан с периодом нэпа; второй этап - 1937-1958 годы; третий тгап -1958-1988 годы; четвертый этап - 1988-2005 годы. Принятие нового Жилищного кодекса РФ и иных законов, совместно с кодексом направленных на формирование рынка доступного жилья, по нашему мнению, является началом нового (пятого) этапа развития жилищной кооперации в России.
Делается вывод о том, что жилищным кооперативом (в широком смысле), отнесенным законодателем к числу потребительских, являющихся некоммерческими организациями (которые имеют свою специфику,
проявляющуюся в возможности распределения прибыли между его членами, что роднит их с коммерческими), являются все предусмотренные законом виды кооперативных объединений граждан, созданных в целях удовлетворения жилищной потребности. Согласно пыле действующему законодательству к таким кооперативам относятся жилищные (в узком смысле), жилищностроительные кооперативы и жилищио-накопительпые кооперативы»
Жилищные кооперативы в зависимости от роли органов государственной власти и местного самоуправления в организации деятельности кооператива могут быть классифицированы на создаваемые при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления согласно части 2 статьи 111 ЖК РФ и организуемые гражданами и юридическими лицами самостоятельно; в зависимости от времени их создания -делятся на три группы: существующие с советских времен; созданные в 90-е -начале 2000-х гл\; современные жилищные кооперативы, созданные в соответствии с Жилищным кодексом и ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
7, Диссертантом сделан вывод о том, что решение проблемы
существования большого числа организаций, осуществляющих деятельность по
привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение и
(или) строительство жилых помещений, возможно путем распространения
положений ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»,
предусматривающих систему жилищного накопления, не только на жилищные
накопительные кооперативы, но и на юридические лица любой организационно-
правовой формы, которые осуществляют данную деятельность.
8. Делается вывод, что процедура государственной регистрации права
собственности на жилое помещение, построенное жилищным кооперативом для
своих членов в целях удовлетворения их жилищной потребности, должна
обладать определенными особенностями по сравнению с общей процедурой
государственной регистрации, Такие особенности должны выражаться, во-
первых, б невозможности государственной регистрации права собственности члена кооператива на объект незавершенного строительства (или его часть) в случае, если паевой взнос за жилье внесен до момента признания помещения жилым. Во-вторых, в невозможности государственной регистрации права собственности жилищного кооператива на объекты незавершенного строительства, а также на завершенные строительством объекты, за счет которых по окончании строительства должны быть предоставлены жилые помещения членам кооператива, выплатившим паевые взносы до момента признания данного помещения жилым.
9. Диссертантом обоснована необходимость разъяснения высшей судебной инстанцией - Верховным Судом Российской Федерации практики применения законодательства по спорам между гражданами и жилищными кооперативами, в котором, в частности, должны быть решены вопросы о неприменении законодательства о защите прав потребителей к отношениям, связанным с участием граждан в жилищном кооперативе, а также о том, что взносы, вносимые членом кооператива на покрьпис различных расходов (помимо паевых взносов), не подлежат возврату ігри прекращении членства в кооперативе, что послужило бы целям единообразного применения потребительского законодательства, а также способствовало бы установлению равенства прав граждан - членов различных жилищных кооперативов.
В результате проведенного исследования предлагаются следующие изменения и дополнения в содержание норм законодательства:
1. Предлагается изменить содержание п. 4 ст. 218 ГК РФ, изложив его в следующей редакции; «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паеиакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, приобретают право собственности на указанное имущество, В случае, если указанные лица внесли свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение до завершения строительства такого помещения, они приобретают право собственности на указанное имущество с
момента признания помещения жилым либо с момента завершения строительства иного имущества (гаража, дачи и др.)».
2. В целях устранения неясности в толковании части 1 ст. 124 ЖК РФ,
диссертант предлагает изложить данную норму в следующей редакции:
«Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции)
являются основанием вселения членов жилищного кооператива, не внесших в
полном объеме паевые взносы, в жилые помещения в домах жилишпого
кооператива».
3. Представляется, что по примеру жилищных накопительных
кооперативов, момент предоставления жилого помещения в пользование члену
жилищного и жилищно-строительного кооператива, не выплатившего в полном
объеме паевой взнос за жилое помещение, должен определяться моментом
возникновения права собственности кооператива на жилое помещение,
приобретенное или построенное для члена кооператива. Исходя из этого
предлагается дополнить статью 124 Жилищного кодекса РФ частью 4
следующего содержания: «В случаях, когда уставом жилищного кооператива
предусмотрена обязанность приобрести жилое помещение, право на строящееся
жилое помещение либо построить жилое помещение для члена кооператива,
передача жилого помещения в пользование члену кооператива, не внесшему в
полном размере паевой взнос за жилое помещение, осуществляется
кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права
собственности на указанное жилое помещение».
4. По нашему мнению, норма части 1 статьи 29 ФЗ «О жилищных
накопительных кооперативах» должна распространяться как на случаи
приобретения жилого помещения, так и па случаи приобретения права на
строящееся жилое помещение и строительства жилого помещения, кроме
случаев полной выплаты паевого взноса за жилое помещение членом
кооператива. В связи с этим, доказывается необходимость изложения ее в
следующей редакции; «Передача жилого помещения в пользование члену
кооператива, не внесшего в полном размере паевой взнос за жилое помещение,
осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на жилое помещение, указанное в п,п. 1 и 2 ч. 2 ст. 28 настоящего Федерального закона».
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется тем, что выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы при определении дальнейших путей совершенствования правовых механизмов приобретения членами жилищных кооперативов жилья в пользование и в собственность, а также для решения обозначенных диссертантом проблем правового регулирования в сфере жилищной кооперации» Основанные на обобщении судебной практики выводы могут быть использованы в качестве рекомендаций судебным и иным правоприменительным органам, что в свою очередь, послужит целям единообразного применения законодательства.
Результаты данного исследования могут быть использованы в учебном процессе, а также при написании учебных пособий, комментариев законодательства.
Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета.
Основные выводы по результатам исследования нашли свое отражение в опубликованных автором стат ьях и раскрыты в выступлениях на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы реформирования экономики и законодательства России и стран СНГ - 2002» (Челябинск, 12-13 апреля 2002 г.); Всероссийском межвузовском «круглом столе» «Договор в российском праве: значение, содержание, классификация и толкование» (Самара, 28-29 октября 2002 г,); I Международной научной студенческой конференции «Международные и национальные механизмы защиты прав и свобод человека» (Уфа, 13-14 декабря 2002 г.); Ежегодной межвузовской конференции «Конституционные чтения» (Саратов, 17 декабря 2002 г.); Ш Всероссийской научной конференции молодых ученых
«Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 25-26 апреля 2003 г.); Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 90-леч ию д.ю.н., профессора В.А. Тархова «Актуальные проблемы прана собственности» (Саратов, 25-26 сентября 2003 г); «Круглом столе» «Право собственности как основа социально-экономического развития Республики Башкортостан» проведенном Институтом права БашГУ совместно с Советом судей Республики Башкортостан (20 января 2004 г.); IV Всероссийской научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 23-24 апреля 2004 і\); Международной научной студенческая конференция «Международные и национальные механизмы защиты прав и свобод человека» (Уфа, 13-14 декабря 2004 г.); Международной научно-практической конференции, посвященной памяти доктора юридических наук, профессора Орданского Марка Семеновича «Современные проблемы публично-правового и частно-правового регулирования: теория и практика» (Уфа, 31 марта - 1 апреля 2005 г.); VII Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ» (Челябинск, 7-S апреля 2005 г.); V Международной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 22-23 апреля 2005г.); Международной научно-практической конференции «Обязательственное право: актуальные вопросы теории и практики», посвященной 10-летнему юбилею принятия Части второй Гражданского кодекса РФ (Рязань, сентябрь 2005 г,); Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «1 [разовая система и вызовы современности» (Уфа, 5-7 декабря 2005 г.); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ -2006» (Челябинск, 30-31 марта 2006 г.); VI Международной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (Самара, 28-29 апреля 2006 г.); Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса (посвященная памяти и 70-летию со дня рождения профессора
Я.Ф. Фархтдинова)» (Казань, 12-13 октября 2006 г.); «Круглом столе»
«Актуальные проблемы права собственности: теория и практика» (Уфа, 26
октября 2006 г.); III Международной научной конференции студентов,
аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности»
(Уфа, 4-6 декабря 2006 п); Международная научно-практическая конференция,
посвященная 450-летию добровольного вхождения Башкирии в состав России
(Уфа, 10-11 апреля 2007 г.); VII Международной конференции молодых
ученых (Самара, 27-28 апреля 2007 г.); Конференции «Основные направления
развития жилищного законодательства на современном этапе>>, организованной
по иниииагиие Комитета Государственной Думы Российской Федерации по
іражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному
законодательству (Уфа, 17 сентября 2007 г.).
Результаты исследования диссертанта были использованы при организации жилищного накопительного кооператива «Мой дом» (г. Уфа) и в деятельности коллегии адвокатов «Гауф и партнеры» (г, Москва),
Основные положения диссертационного исследования были использованы в учебном процессе при проведении лекционных, семинарских и практических занятий по курсам дисциплин «Гражданское право», «Жилищное право».
Структура диссертации обусловлена целью и поставленными задачами исследования и состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка использованных нормативно-правовых актов, материалов практики и научных источников.
Конституционное право граждан на жилище и его реализация
Согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Права на достаточный уровень жизни каждого человека и его семьи закреплены в ряде международно-правовых норм. Так, во Всеобщей декларации прав человека впервые было закреплено право каждого на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи1. Нормы о праве на жилище как составной части права каждого на достаточный жизненный уровень содержатся и в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 19 декабря 1966 г"- Необходимость уважения жилища человека констатирована в Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод . Исходя из данного положения Конвенции, предметом исследования выступают пределы и формы допустимого вмешательства государства в право на уважение жилища, критерии и принципы оценки соразмерности такого вмешательства4. Приведенные выше международно-правовые акты не предусматривают право граждан на жилище как таковое. Однако, как отмечает Л.М. Пчелипцева, в отечественной юридической литературе эти нормы традиционно принято расценивать как закрепляющие и подтверждающие признание международным сообществом права каждого гражданина на жилище как таковое.
Правильное понимание юридической природы права на жилище имеет большое значение, поскольку от него, в частности, зависит удовлетворение одной из жизненно-важных потребностей человека - потребности в жилье. Научная дискуссия о юридической природе конституционного права на жилище особенно актуальна в современный период в условиях активного реформирования жилищпою законодательства.
В советской науке в период, предшествовавший принятию Конституции СССР 1977 г., рассматривалось не право граждан на жилище, а право на жилую площадь, при этом отношение к термину «право на жилую площадь» было неоднозначным. В юридической литера і уре тою периода можно выделить две основные теории.
Представителем первой из них был СИ. Аскназий, впервые употребивший термин «право на жилую площадь» в учебнике «Советское жилищное право» 1940 г. По словам СИ. Братуся, этот труд СИ. Аскиазия представлял собой первую серьезную попытку системного научного изложения проблем советского жилищного права . Под «правом на жилую илошадь» СИ. Аскназий понимал особый гражданско-правовой институт, представляющий собой совокупность норм, имеющих свое место в системе гражданского права . Такие же взгляды высказывали и другие ученые при публичном обсуждении вопросов жилищного права3. Позиция СИ. Аскиазия была близка к позиции тех авторов, которые рассматривали правомочия съемщика как некоторое особое право на занимаемое им помещение, именуемое «правом на жилую площадь» и подразумевающее под собой некоторое «вещное право на чужое имущество». Термин «право на жилую площадь» использовали в своих работах и другие ученые-цивилисты, вкладывая в пего несколько другое значение1, а также его можно было встретить в законодательстве и судебной практике того периода .
Понимание «права на жилую площадь» СИ. Аскназия разделялось не всеми правоведами. Так, возражения против понятия «права на жилую площадь» как особого правового института изложены в рецензиях С.Н. Братуся3 и А. Тригера4 на книгу СИ. Аскназия «Советское жилищное право» 1940 г. Против употребления термина «право на жилую площадь» выступали И.Л. Брауде и А.И. Пергамент. Они отметили, что этот термин отражает неправильный взгляд на полномочия съемщика как на вещное право на чужое имущество , Ряд авторов в исследованиях тою периода, посвященных жилищным правоотношениям, не считали необходимым рассматривать «право на жилую площадь»6.
Тем не менее, в дальнейшем научные исследования продолжились именно в первом направлении, когда основное внимание уделялось дальнейшему раскрытию и обоснованию права советских граждан на жилую площадь. В частности, В.П. Грибанов выделял три значения права на жилое помещение: во-первых, право непосредственно на жилье, па жилое помещение . Основное назначение этого права - обеспечить жильем граждан, не имеющих жилого помещения или проживающих в непригодном для жилья помещении. Во-вторых, право на жилое помещение понималось как право на вселение в жилое помещение. «В отличие от права па жилье, на жилое помещение, которое всегда выступает как право на обеспечение жилой площадью, право на вселение может возникнуть лишь тогда, когда гражданину уже предоставлена жилая площадь в установленном законом порядке, но он по каким-то причинам не может вселиться, либо когда гражданин уже проживал на определенной жилой площади, но какое-то время отсутствовал, и есть причины, препятствующие его вселению» . В-третьих, под правом на жилую площадь понималась совокупность правомочий, принадлежащих обладателю этого права. В то время под этими правомочиями понимались правомочия нанимателя и членов его семьи в соответствии с договором найма жилого помещения.
Впервые право советских граждан на жилище как конституционное право провозгласила Конституция СССР 1977 г\ Вслед за ней Конституция РСФСР 1978 г. закрепила право граждан РСФСР на жилище4. В связи с этим дискуссия о юридической сущности этого права возобновилась.
История становления жилищной кооперации в России
Отечественная кооперация зародилась в дореволюционной России. Предыстория кооперативов в России связана с именами декабристов, объединившихся в 1831 г. па сибирской каторге в «Большую артель» -полукооперативную потребительскую организацию с целью взаимопомощи1. Классические кооперативы стали возникать лишь после отмены крепостною права в 1861 г. Инициаторами внедрения в жизнь кооперативных идей стали дворянская интеллигенция и либеральные помещики-земцы, воодушевленные преимущественно германским, английским и французским опытом. Среди них можно назвать братьев Луганиных, пионеров российской кредитной кооперации, H.U. Баллина, Н.В. Верещагина. Публицист, политический и кооперативный деятель конца XIX - первой половины XX веков, Е.Д. Кускова писала о становлении кооперации в России: «Кооперация долгое время шла ощупью, опираясь больше па сочувствие и содействие различных учреждений, чем на собственные силы. Сама идея кооперации была так нова первое время, что ее нужно было «прививать» и навязывать неподвижным гражданам земли русской»2.
Отношение правительства к кооперативам было весьма противоречивым. Оно настороженно отнеслось и к пропаганде кооперативных идей и к попыткам насаждения «народных ассоциаций», усмотрев в них опасность для государственных устоев. Согласно утвержденному 13 мая 1897 г. Нормальному уставу потребительских обществ, первому закону по потребительской кооперации, разрешить общества мог только губернатор, если устав не отступал от нормального устава1. Так, М.Л. Хейсип писал: «Сущность такой разрешительной системы, существовавшей до революции, заключалась в том, что местная власть действовала по своему усмотрению: проверялась благонадежность учредителей, и, если было какое-нибудь подозрение о ком-нибудь, то устав не утверждался,»2.
В 90-е годы XIX века, которые принято считать временем подъема кооперативного движения, отношение царского правительства к кооперативам начинает меняться. По словам А.П. Корелина, с середины 90-х годов ХІХ века самодержавие, осознав (не в последнюю очередь благодаря знакомству с западным опытом) значение кооперации для решения ряда острых внутренних проблем, попыталось сделать ее частью своей социальной политики, сохранив, однако, ее патриархально-попечительский характер3. С.Д. Домников отметил: «Кооперативное движение в России с начала века стремительно набирало си;іу, превращаясь в важнейший фактор экономической и общественной жизни» .
Среди кооперативов того времени преобладали потребительские общества, кредитные, многообразные сельскохозяйственные кооперативы. Однако едва ли можно было говорить о бурном развитии кооперативного движения в дореволюционной России, Многие потребительские общества, образованные в 70-90-х годах XIX века, после некоторых первоначальных успехов разваливались и закрывались. Уже на первом этапе зарождения кооперативов в России стала очевидной одна истина: сама по себе кооперативная форма предоставления услуг, сбыта, снабжения, кредита и т.д. не гарантирует прибыльной деятельности кооперативных хозяйственных предприятий, По словам АЛ. Макаренко, успех дела решает профессионализм управления в сочетании с активным материальным участием членов кооператива в образовании его средств и расширении его деятельности. Именно эти два основных элемента, по его мнению оказались самыми слабыми в становлении потребительской кооперации России1.
По этим причинам в дореволюционной России не получила развитие жилищная кооперация. Были единичные случаи, когда образовывались домостроительные общества, товарищества квартировладельцев, общества «собственников» квартир, артели и т.п., однако их целью было осуществление жилищного самоуправления. Членам таких обществ и товариществ передавались функции по управлению соответствующими домами2.
Октябрь 1917 года изменил судьбу российской кооперации. Кооперативы, образованные в дореволюционной России и ориентированные так или иначе на рыночные начала, стали рассматриваться неким «инородным телом» в социалистической системе. О.Ю. Шмидт писал по этому поводу; «Название «кооперация» уничтожается. В декрете («О потребительской коммуне» - прим. автора) не говорится о «кооперации». Мы признаем, что «кооперация» выполнила свои задачи и выполнила их хорошо, а потому мы передаем ей все дело распределения. Одновременно уничтожается и кооперативное движение. Да и бороться-то кооперации не за что, за что же она будет бороться! Это движение борьбы теперь уже завершено самой «кооперацией»3.
Период новой экономической политики (нэпа) явился периодом кратковременного возрождения, и даже расцвета кооперации, С апреля 1921 года кооперативное движение России вступило в 7-летний период относительно свободного развития.
В термин «кооперация» стало вкладываться новое значение: «Старая дореволюционная кооперация была частно-правовой организацией. Каждый кооператив ставил перед собой свои задачи совершенно самостоятельно, исходя только из интересов своих членов. Современная советская кооперация есть организация общественно-правовая. На кооперации лежат и не могут не лежать задачи, возложенные обществом. ... Главная из них - быть орудием социалистического строительства»1.
Период нэпа стал решающим в становлении жилищной кооперации в России. Впервые упорядочение отношений, связанных с организацией и деятельностью жилищных кооперативов, на уровне Союза ССР нашло свое отражение в постановлении ЦИК и СІЖ СССР «О жилищной кооперации» от 19 августа 1924 г . До этого отношения, связанные с жилищной кооперацией, регулировались актами региональных органов власти.
В этот период существовали следующие виды кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ), рабочие жилищно-кооператинные строительные товарищества (ЖКСТ), общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества . Особенно широкое распространение в то время получила жилищно-арендная кооперация. ЖАКТ были основной формой управления государственным жилищным фондом. Смысл такого способа управления заключался в следующем. Коллективам жильцов, образовавших ЖАКТ, в аренду передавались муниципальные домостроения, в отношении которых ЖАКТ получили достаточно широкие полномочия. Они не только осуществляли эксплуатационное управление домами, но также были наделены правами по распределению и использованию жилой площади в них.
Особенности участия граждан в жилищном кооперативе как способа приобретения жилого помещения в пользование
Участие в жилищном кооперативе как способ приобретения жилого помещения в пользование обладает определенными особенностями, при этом эти особенности зависят от вида жилищного кооператива.
Характеристика правового механизма предоставления жилого помещения в пользование члену кооператива наиболее полно будет осуществлена на основе сравнительного анализа ЖК и ЖСК, с одной стороны, и ЖНК, с другой стороны. При сравнительном анализе будут рассмотрены следующие вопросы: основания пользования жилым помещением в кооперативном доме; момент возникновения такого права пользования; момент возникновение участия (членства) в кооперативе как условия пользования жилым помещением, права и обязанности членов жилишного кооператива, порядок оформления их членства в кооперативе, прекращение участия (членсша) в кооперативе в том числе исключение т него.
Обычно под владением понимают непосредственное фактическое удержание вещи физическим либо юридическим лицом, то есть обладание ею. Пользование - возможность извлечения полезных свойств. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи . При этом объем понятия распоряжения для собственника и члена жилищного кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос за жилое помещение, неодинаков. «Права указанного члена кооператива в сфере распоряжения жильем ограничены: например, оті не вправе продавать, дарить соответствующее жилое помещение и совершать с ним иные сделки, влекущие отчуждение жилого помещения» .
Членство в кооперативе в советской науке признавалось единственным основанием возникновения у того или иного лица прав и обязанностей, связанных с пользованием жилыми помещениями, управлением делами ЖСК .
Основанием для вселения в жилые помещения в домах ЖК и ЖСК является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (ч. 2 ст. 124 ЖК РФ), Указанное решение является единственным основанием для предоставления жилья члену кооператива, Прежде заселение квартир в домах ЖК (ЖСК) производилось по ордерам, выдаваемым исполкомами местных советов , Новый ЖК РФ вообще не оперирует понятием «ордер», и это, по словам М.Ю. Тихомирова, следует рассматривать как одно из достоинств кодекса .
В статье 124 ЖК РФ не уточняется, какие именно члены кооператива вселяются на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива - внесшие полностью паевой взнос за жилое помещение или не внесшие. Решение органа кооператива о предоставлении жилого помещения не является юридическим фактом, обуславливающим возникновение права собственности на жилое помещение, за которое членом кооператива выплачен паевой взнос в полном объеме. Право собственности возникает в силу выплаты паевого взноса, а іакже наступления еще одного обстоятельства - завершение строи гельства жилого помещения. В связи с этим, в целях устранения неясности в толковании части 1 ст, 124 ЖК РФ, ло нашему мнению, целесообразно данную норму изложить в следующей редакции: «Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения членов жилищного кооператива, не внесших в полном объеме паевые взносы, в жилые помещения в домах жилищного кооператива».
Порядок предоставления жилого помещения в пользование члену ЖНК прописан гораздо подробнее. Согласно ФЗ «О ЖІІК» право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. Ее размер устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее тридцати процентов от размера паевого взноса члена кооператива (ч. I ст. 47 ФЗ «О ЖНК»), Уставом кооператива также должен устанавливаться срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, однако ФЗ сО ЖНК» оговаривает, что со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет (ч. 5 ст. 47 ФЗ «О ЖНК»). Эти положения являются одними из требований к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива.
После внесения членом кооператива части паевого взноса (например, 30 % паевого взноса) и истечения срока ее внесения, определенных в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива (например, двух лет), при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан: приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива либо приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
