Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Товарищеское жилищное управление: динамика правового регулирования в Российской Федерации
1.1. Современные гражданско - правовые формы объединений граждан, их взаимозависимость и взаимосвязь 16
1.2. Институт коллективного управления жильём на основе членства в российском законодательстве 26
1.3. Социально-правовое значение цивилизованного механизма товарищеского управления жилой собственностью 42
Глава 2. Правовое положение товарищества собственников жилья и членов товарищества собственников жилья в Российской Федерации
2.1. Порядок создания и государственной регистрации товариществ собственников жилья 56
2.2. Гражданско-правовой механизм принятия решений и структура управления в товариществе собственников жилья 75
2.3. Правовое регулирование участия товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности 93
Глава 3. Товарищество собственников жилья как субъект финансово-хозяйственной деятельности и представитель объединения граждан по месту жительства
3.1. Юридическая ответственность и финансовая состоятельность товарищества собственников жилья как некоммерческой организации 111
3.2. Участие товариществ собственников жилья в сделках страхования рисков причинения вреда имуществу многоквартирного дома 127
3.3. Практика судебной защиты интересов товариществ собственников жилья в гражданско-правовых спорах с физическими и юридическими лицами 141
Заключение 158
Список использованных источников и литературы 165
- Институт коллективного управления жильём на основе членства в российском законодательстве
- Гражданско-правовой механизм принятия решений и структура управления в товариществе собственников жилья
- Правовое регулирование участия товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности
- Участие товариществ собственников жилья в сделках страхования рисков причинения вреда имуществу многоквартирного дома
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Преобразования правовой системы, начавшиеся в России в 1990-е годы, направлены, прежде всего, на построение гражданского общества. При отсутствии единого научного подхода к определению понятия «гражданское общество», существует единое мнение, что его стержнем является индивид как центр всех общественных отношений. Экономической же основой развития гражданского общества выступает частная собственность.
В условиях становления гражданского общества в России появляется множество новых форм и видов общественных объединений. Одна из таких широко распространённых форм товарищество собственников жилья. Эти товарищества, в отличие от некоторых номинально существующих некоммерческих организаций, реально действуют и значимы в социально-правовой жизни общества. Процесс развития товарищеского управления собственностью является для России достаточно новым, так как в течение долгого времени не было реальных оснований для создания подобных правовых институтов частной собственности. Данное обстоятельство воспитало у многих граждан стойкую зависимость от государства, сделало их социальными иждивенцами.
В настоящее время в России всё большая часть жилищного фонда становится частной собственностью, что является целенаправленным импульсом к развитию товариществ собственников жилья. Данные объединения приобретают все большее значение в свете развития демократических ценностей общества, формирования его правовой и экономической составляющих в одной из наиболее важных сфер жизнедеятельности населения сохранении и содержании жилищного фонда.
Модернизация жилищной сферы требует от собственников рационального и ответственного подхода к вопросам управления своим имуществом, активной гражданской позиции. В то же время, несмотря на то что Жилищный кодекс РФ достаточно подробно регулирует деятельность товариществ собственников жилья, в этом регулировании все же содержатся недостатки, противоречия и пробелы, которые затрудняют процесс функционирования товариществ собственников жилья. Некоторые положения Жилищного кодекса РФ, а также сложившая практика применения различных норм в отношении товариществ собственников жилья не оставляют возможности для дальнейшего развития института товарищеского управления собственностью, а следовательно, и для развития гражданского общества.
Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена не только юридической, но социальной значимостью такой формы объединения граждан, как товарищество собственников жилья, которое по своей сути является первичной ячейкой построения гражданского общества, что одновременно сопровождается новизной и несовершенством законодательства, регламентирующего правовое положение данной некоммерческой организации, отсутствием теоретических разработок, рассматривающих товарищество собственников жилья как элемент гражданского общества, а также сложностью научных концепций относительно его построения и развития.
Степень разработанности проблемы. Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только ее актуальностью, но и отсутствием комплексных исследований как правовой природы товарищества собственников жилья, так и его социально-правового значения. Более того, в диссертационном формате должным образом не рассматривались вопросы дальнейшего развития товарищеского управления собственностью, повышения социальной активности граждан через участие в управлении своим недвижимым имуществом.
Начиная с 1996 г. проводились исследования, касающиеся правового положения товариществ собственников жилья. Эти исследования осуществили авторы: О.А. Городов, И.А. Дроздов, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, М.Ю. Тихомиров, П.И. Седугин, В.В. Семенихин и др.
Вопросы деятельности товариществ собственников жилья нашли отражение в современных диссертационных исследованиях, которые выполнили: О.Н. Бобровская, В.С. Ермаков, Р.З. Ибатуллина, С.А. Кудина, А.В. Попов и др. Однако большинство исследований проводилось до принятия множества поправок в Жилищный кодекс РФ, в них получил отражение ограниченный круг отношений, касающихся товариществ собственников жилья. Все исследователи рассматривали товарищество собственников жилья только с позиции юридического лица.
Для настоящей диссертации отправной точкой в исследовании понимания гражданских объединений стали труды классиков, в ряду которых: Платон, Аристотель, Н. Макиавелли, Т. Гоббс, Дж. Локк, Ж.-Ж. Руссо, С.Е. Десницкий, М.М. Ковалевский и другие, где нет разработок такой формы объединения граждан, как товарищество собственников жилья. Большое влияние на формирование научных взглядов автора на правовую природу товарищества собственников жилья как особого, отличного от хозяйственных обществ и корпораций юридического лица оказали работы А.П. Анисимова, А.И. Гончарова, В.В. Долинской, А.О. Иншаковой, А.Я. Рыженкова, А.Е. Черноморца.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения по поводу формирования и функционирования в Российской Федерации объединений граждан по месту жительства на основе создания и деятельности товариществ собственников жилья.
Предметом диссертационного исследования являются российское законодательство, регулирующее создание и деятельность товариществ собственников жилья; доктрина права в исследуемой области; сложившаяся судебная и правоприменительная практика.
Целью диссертационной работы является разработка на основе комплексного анализа правовых норм гражданского и жилищного законодательства предложений по совершенствованию правового регулирования товарищества собственников жилья, его научное обоснование в качестве социально-правовой формы объединения граждан по месту жительства.
Цель диссертационного исследования раскрывается путем постановки и решения следующих взаимосвязанных научных задач:
раскрыть правовые формы объединений граждан по месту жительства;
дифференцировать этапы формирования института коллективных форм управления жильем на основе членства в российском законодательстве;
выявить особенности процедур создания и государственной регистрации товариществ собственников жилья;
определить гражданско-правовое положение членов товарищества собственников жилья, их общего собрания и правления товарищества;
исследовать возможности и способы участия товариществ собственников жилья в хозяйственной деятельности;
выявить проблемы юридической ответственности и финансовой состоятельности товарищества собственников жилья;
установить оптимальный порядок участия товарищества собственников жилья в сделках страхования рисков причинения вреда общему имуществу многоквартирного дома;
систематизировать практические проблемы судебной защиты интересов товариществ собственников жилья в гражданско-правовых спорах.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в их числе: диалектический, системный и др. Кроме того, применялись частно-научные методы: сравнительно-правовой, формально-юридический, сравнительно-исторический и др. На их основе были проведены анализ и обобщение научных, нормативных и практических материалов, обоснованы теоретические положения, сделаны выводы.
Теоретическую основу исследования составили труды ряда известных российских ученых, в этом ряду: А.П. Анисимов, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, Д.П. Гордеева, О.А. Городов, В.П. Грибанов, Л.Ю. Грудцына, В.В. Долинская, И.А. Дроздов, С.А. Зинченко, А.О. Иншакова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, С.М. Корнеев, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, Н.Н. Пахомова, С.Г. Певницкий, А.Я. Рыженков, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, М.Ю. Тихомиров, Ю.К. Толстой, В.Н. Цирульников, А.Е. Черноморец, Е.А. Чефранова, К.Б. Ярошенко и др.
Эмпирическую основу работы составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, иные нормативно-правовые акты Российской Федерации и субъектов РФ, а также материалы судебной и административной практики, использовались статистические данные из сферы жилищного управления и практический опыт автора.
Научная новизна диссертации определяется тем, что впервые на диссертационном уровне проведено комплексное исследование социально-правового значения товарищества собственников жилья как формы объединений граждан по месту жительства, участвуя в котором они обеспечивают функционирование и развитие гражданского общества, и конкретизируется в положениях и выводах, выносимых на защиту:
-
Товарищество собственников жилья представляет собой дискретное, имеющее определенную географическую привязку социально-правовое объединение современного гражданского общества, образуемое на основе частной собственности физических и юридических лиц на жилые и связанные с ними нежилые объекты недвижимости, функционирующее как легитимный демократический механизм принятия управленческих решений в интересах собственников помещений в многоквартирных домах.
-
Доказывается, что в рамках товарищества собственников жилья реализуется особая организационно-правовая форма юридического лица, соответствующая современным рыночным отношениям и необходимая для долгосрочного объединения граждан-соседей в рамках отдельного многоквартирного дома и далее в масштабах гражданского общества в целом, исторически сохраняющая целеполагание на эффективную и законодательно урегулированную эксплуатацию многоквартирного жилого и связанного с ним нежилого фонда.
-
Обосновывается, что товарищество собственников жилья выступает центральным элементом механизма регулирования сферы жилищных отношений на основе соседства и товарищества, посредством реализации коллективом собственников прав на управление принадлежащими им квартирами и общим имуществом многоквартирных домов. Такая соседско-товарищеская эксплуатация общего имущества предусматривает смежное, близкое расположение собственных квартир одних физических и (или) юридических лиц к недвижимому имуществу других собственников в составе одного многоквартирного дома, а также совместное, пропорционально-правовое участие всех собственников в управлении своим имуществом.
-
Аргументирована необходимость в создании товарищества собственников жилья в многоквартирном доме на этапе его строительства при достижении числа голосов собственников от 30 % и более от общего числа голосов собственников помещений в этом строящемся доме, а также необходимость запрета на членство в данном товариществе застройщику дома.
-
Выявлена особенность организационного единства товарищества собственников жилья, которая проявляется в системной связи вертикальной иерархической соподчинённости его органов управления с одновременным добровольным волеизъявлением граждан и представителей юридических лиц собственников помещений в рамках соседско-товарищеских отношений, осуществляемых на основе равенства и соседства, с обязательным вычленением, признанием и избранием руководителя объединения.
-
Раскрывается особенность правового положения товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности, осуществляемой, с одной стороны, коллективом собственников при использовании в обороте общего имущества всего многоквартирного дома, неразрывно связанного с частным имуществом всех собственников квартир, на основе членского голосования, пропорционально размеру частного имущества каждого собственника в квадратных метрах площади принадлежащих ему помещений. С другой стороны, председатель товарищества собственников жилья является единственно возможным лицом, имеющим определенный юридический статус для заключения различных договоров и от имени ТСЖ, и как представитель интересов собственников многоквартирного дома. Выявленный дуализм обусловливает неразумную громоздкость и затянутость процедуры принятия хозяйственных решений в товариществе собственников жилья, оптимизация которой возможна при расширении уставных полномочий его председателя.
-
Классифицированы причинны возникновения и усугубления финансовой несостоятельности товарищества собственников жилья: 1) противоправное поведение отдельных собственников помещений многоквартирного дома, надлежащим образом не исполняющих свои обязанности по уплате обязательных платежей; 2) действия (бездействие) председателя и работников товарищества собственников жилья, которые могут повлечь банкротство товарищества. Следствием данных обстоятельств становится введение процедуры банкротства товарищества собственников жилья, предусматривающей применение к нему всех законных процедур, включая назначение арбитражного управляющего, не являющегося собственником помещений данного дома, что противоречит самой сущности товарищества собственников жилья.
-
Определены функции товарищества собственников жилья в сделках страхования рисков причинения вреда общему имуществу дома как представителя его членов, коллективного страхователя и стороны по договору страхования общего имущества многоквартирного дома, а также как инициатора страхования членами товарищества рисков повреждения и/или гибели принадлежащих им объектов собственности путём заключения индивидуальных договоров страхования. Надлежащее осуществление вышеназванных функций прямо влияет на стабильность оборота в целом и на его отдельные звенья, образуемые жизнедеятельностью граждан, проживающих в многоквартирных домах, и оказывает косвенное влияние на надлежащее функционирование и развитие гражданского общества.
-
Систематизированы правовые конфликты, регулярно разрешаемые в судах с участием товариществ собственников жилья: 1) споры с собственниками помещений, ненадлежаще исполняющими свои денежные обязательства; 2) оспаривание ненормативных актов органов государственной власти и местного самоуправления, влекущих нарушение прав и интересов товарищества и его членов, в части эксплуатации комплекса имущества многоквартирного дома; 3) представление интересов собственников помещений в спорах с застройщиком многоквартирного дома и иными лицами, ненадлежаще исполняющими их обязательства при выполнении строительных, строительно-монтажных и ремонтных работ; 4) споры с поставщиками коммунальных ресурсов и услуг. Доказывается, что начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в отношении товариществ собственников жилья в целом является несправедливым наказанием большинства добросовестных членов товарищества, не допускающих задолженностей, поскольку при наличии задолженностей отдельных собственников помещений за коммунальные ресурсы и услуги фактического пользования товариществом чужими денежными средствами (поставщиков и иных кредиторов) не происходит.
-
Вносятся следующие рекомендации по совершенствованию действующего законодательства:
10.1. Дополнить ч. 2 ст. 135 ЖК РФ пунктом следующего содержания. «Устав товарищества собственников жилья должен содержать наименование, указывающее на характер его деятельности и организационно-правовою форму; место нахождения ТСЖ; порядок управления деятельностью ТСЖ; предмет и цели деятельности; права и обязанности членов ТСЖ; условия и порядок приема в члены товарищества и выхода из него; источники формирования имущества ТСЖ; порядок внесения изменений в учредительные документы товарищества; порядок использования имущества в случае ликвидации ТСЖ и иные не противоречащие законодательству положения».
10.2. Изложить ч. 1 ст. 135 ЖК РФ в следующей редакции: «Товарищество собственников жилья некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов для совместного управления имуществом, принадлежащим собственникам помещений, нескольких многоквартирных домов или имуществом собственников нескольких жилых домов, а также для обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения таким имуществом».
10.3. Изложить п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ в следующей редакции: «5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества, их использования, а также утверждение отчетов об использование таких фондов».
10.4. Изложить п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ в следующей редакции: «3) Избрание членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, председателя товарищества, досрочное прекращение их полномочий».
10.5. Изложить ч. 6 ст. 147 ЖК РФ в следующей редакции: «6) Решение правления принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов правления. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества».
10.6. Изменить название «Председатель правления» на «Председатель товарищества собственников жилья».
10.7. Изложить п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ в следующей редакции: «сдача в аренду, внаем части общего имущества товарищества».
10.8. Изложить п.1 ч. 2. ст. 151 ЖК РФ в следующей редакции: «2. Средства товарищества собственников жилья состоят из: 1) платы за содержание и ремонт жилых помещений собственников помещений многоквартирного дома, вступительных и иных взносов членов товарищества».
10.9. Добавить в ст. 12 ЖК РФ пункт 9.1 «осуществление контроля за организационно - хозяйственной деятельностью товариществ собственников жилья».
10.10. Включить в ЖК РФ статью об ответственности председателя правления и членов правления, изложив ее в следующей редакции:
«Председатель товарищества собственников жилья, а также члены правления товарищества собственников жилья, не исполняющие или недобросовестно исполняющие свои обязанности, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации».
10.11. Дополнить ч. 2. ст. 137 ЖК РФ, регулирующую права товарищества, пунктом 6 следующего содержания: «заключать договоры страхования общего имущества в многоквартирном доме».
10.12. Дополнить ч. 2 ст. 44 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания, изменив нумерацию существующих пунктов 4 и 5 соответственно на 5 и 6:
«4) принятие решений о страховании общего имущества в многоквартирном доме».
10.13. Изложить ч. 1 ст. 46 ЖК РФ в следующей редакции:
«1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 14 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме…»
10.14. Изложить ст. 21 ЖК РФ в следующей редакции:
«В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, может осуществляться страхование жилых помещений, а также общего имущества многоквартирного дома в соответствии с законодательством». Изменить название статьи на «Страхование жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома».
10.15. Внести в раздел «Разрешение споров» в типовых договорах между ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ условие, допускающее разрешение споров, разногласий и требований, вытекающих из договора, как в Арбитражном суде, так и в суде общей юрисдикции.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в нем положения и выводы дополняют науку гражданского и жилищного права, способствуют совершенствованию и развитию отдельных норм и положений гражданского и жилищного законодательства по вопросам коллективного управления жилой собственностью, а также способствуют развитию гражданского общества в Российской Федерации, одним из базовых формирований которого, наряду с политическими партиями, общественно-политическими организациями и движениями, ассоциациями потребителей и другими формами, является товарищество собственников жилья. Результаты исследования стимулируют дальнейшие теоретико-правовые и отраслевые исследования вопросов развития товариществ собственников жилья как социально-правовой формы объединений граждан.
Практическое значение диссертационного исследования. Положения и выводы диссертации могут быть использованы при подготовке проектов новых законов, совершенствовании действующего гражданского и жилищного законодательства, регулирующих положение товариществ собственников жилья. В правоприменительной практике выводы, к которым пришел автор, представляют научный интерес для работников судов, государственных органов, действующих товариществ собственников жилья.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы при изучении и преподавании курсов гражданского и жилищного права в высших учебных заведениях, а также при подготовке соответствующих учебных и методических пособий.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась и рецензировалась на кафедре гражданско-правовых дисциплин НОУ ВПО «Волгоградский институт экономики, социологии и права», на кафедре гражданского и международного частного права ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный университет». Основные положения и выводы докладывались на семи научно-практических конференциях: Международной научно-практической конференции «Управление современным инновационным обществом в посткризисный период (экономические, социальные, философские, правовые аспекты)» (Саратов, 2010), Первой всероссийской научно-практической Internet-конференции «Актуальные проблемы обеспечения антикриминальной безопасности населения РФ» (НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса», Волгоград, 2011), Международной конференции «Государство, политика, социум: вызовы и стратегические приоритеты развития» (Уральская академия государственной службы, Екатеринбург, 2010 г.), Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых учёных «Ломоносов 2011» (МГУ им. М.В. Ломоносова, Москва, 2011), Второй всероссийской научно-практической конференции «Экономика и право в России и за рубежом» (Санкт-Петербург, 2011), Международной научно-практической конференции «Проблемы модернизации гражданского законодательства» (Волгоград, 2011), Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы частного и публичного права (ВА МВД России, Волгоград, 2011).
По теме диссертации опубликована двадцать одна научная работа (9,5 п.л.). Из них пять работ изданы в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для опубликования научных результатов диссертаций на соискание ученой степени кандидата юридических наук (2,9 п.л.).
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, каждая из которых подразделяется на три параграфа, заключения, списка использованных источников и литературы.
Институт коллективного управления жильём на основе членства в российском законодательстве
Одним из важнейших методов изучения любой научной категории является метод историзма. Поэтому изучение правового механизма товарищеского жилищного управления целесообразно начать с рассмотрение вопроса об истории развития отечественного законодательства о коллективных формах управления жильём на основе членства.
В России объединения домовладельцев возникли в начале XX века, даже несколько раньше, чем в некоторых западных странах. До 1917 года в России были широко распространены доходные или «арендные» дома, в которых вся квартира принадлежала одному собственнику. Из-за оттока капитала страны в продовольственный сектор, в результате Первой мировой войны 1914-1918 гг. жилищное строительство практически было прекращено и к моменту прихода к власти большевиков, все существующее жильё в отсутствие ремонта пришло в упадок. Борьба за власть привела к смене форм собственности, а именно к идеологической и правовой национализации всей жилищной недвижимости.1 При этом национализация жилищной собственности привела к полному исчезновению хозяев жилья как лиц, заинтересованных в его сохранности. Например, жилищный фонд Москвы, ставшей столицей, претерпел значительные изменения: более 30% жилья было переведено под учреждения, около 7000 жилых зданий было уничтожено. После выявления неэффективности государственного централизованного управления домовым хозяйством, при котором невозможно учесть характеристики и потребности конкретного дома, Советское правительство в декабре 1919 г. на Всероссийском съезде Советов приняло Программу по децентрализации хозяйственного управления.
Главное управление коммунального хозяйства (далее ГУКХ), которое было создано в апреле 1920 г. в Народном Комиссариате Внутренних Дел (НКВД) осуществляло функции восстановления коммунального хозяйства города, так как строительство нового жилья было отложено на будущее. НКВД обратился в Совет Народных Комиссаров (далее - Совнарком) с требованием укрепить хозяйственную деятельность населения в сохранении жилья и ограничить вмешательство в эту деятельность местных советов, а также передать жилые здания в самоуправление жильцам на 60 лет.
В 1921 г. в связи с введением НЭПа был издан Декрет ВЦИК и СНК РСФСР «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий» , который позволил примерно 10% населения вновь обрести частную собственность. Многоквартирные жилые дома на договорной основе были переданы коллективам жильцов в пользование при условии ремонта. Реализация данного положения позволяла решать сразу три основные задачи: 1. Ограничить вмешательство советских органов власти в деятельность, связанную с эксплуатацией жилых зданий. 2. Поощрить инициативу населения в вопросе самостоятельного управления жилым зданием. 3. Связать эксплуатацию жилья с воссозданием рынка профессиональных услуг. В том же году был принят Декрет ВЦИК и СНК РСФСР «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципального фонда и о передаче домов коллективам жильцов»1, который ограничивал вмешательство советских органов в вопросы управления жилищным фондом. Целью данных декретов было восстановление разрушенного жилищного хозяйства и преодоление хозяйственного разрушения, которое возникло в начале 1920-х гг. после голода и разрухи Гражданской войны, когда говорить о каком-либо качестве бытовых услуг было просто нелепо. В связи с тем, что средств на строительство нового жилья не было, первоначальной задачей стало сохранение и восстановление уже существующего жилья. После того, как государственное централизованное управление жилым фондом в период военного коммунизма показало свою неэффективность, в эпоху НЭПа происходит изменение жилищной политики. НЭП установил очень жесткие рамки для величины частного капитала и собственности, не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти. Централизованное управление данными муниципализированными жилыми домами при отсутствии интереса к управлению, приводило их в плачевное состояние. Однако реализация принятых декретов не решила задачи самостоятельного хозяйствования жильцов. Для того чтобы отношения между собственниками земли, собственниками жилья и хозяйствующими субъектами приняли правовой характер, в 1922 г. был издан Декрет Совнаркома РСФСР «О праве правовой застройки». Его положения требовали заключения дого 29 вора о совместной деятельности между тремя указанными субъектами. Договор устанавливал правило соблюдения его условий до конца срока. В целях создания гражданской инициативы населения Совнарком РСФСР принял Декрет «О жилтовариществах»1 от 23 мая 1922 г., в соответствии с которым гражданам разрешалось продавать и покупать здания и квартиры, менять и передавать их по наследству.2 Было разрешено объединение граждан в жилищные товарищества, которые стали коллективными арендаторами муниципальной собственности, так как передать в управление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Объединившись в кооперативы и жилищные товарищества, граждане могли на личные сбережения построить дом, которым по закону, как полагали застройщики, можно было пользоваться на протяжении последующих 60-ти лет (если дом был каменный) или 40 лет (если данное здание было деревянным). Немного позднее, 19 августа 1924 г., ВЦИК и СНК СССР приняли Постановление «О жилищной кооперации» , в соответствии с которым деятельность жилищных товариществ обрела три формы: - жилищно-арендных кооперативных товариществ (ЖАКТ); - рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ (РЖСК); - общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ (ОЖСК). Целью создания жилищно-арендных кооперативных товариществ (ЖАКТ) было использование муниципализированных домовладений, предоставленных им в наем местными органами власти. Членство в товариществе приобретали все постоянно проживающие в данном домовладении граждане, пользовавшиеся избирательными правами согласно конституциям соответствующих союзных республик.
Гражданско-правовой механизм принятия решений и структура управления в товариществе собственников жилья
Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, а также иными правовыми актам, и, конечно, уставом. Правовое положение органов управления ТСЖ регулируется, в том числе главой 14 ЖК РФ «Правовое положение членов товарищества собственников жилья». Некоторые авторы, например, Тихомиров М.Ю., считают, что «название данной главы не соответствует ее реальному содержанию»1, руководствуясь тем, что членству в товариществе посвящена всего одна статья (ст. 143), а остальные статьи данной главы определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. 144 - 149), вводят правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. 151 - 152). Но нам представляется, что законодатель в данном случае ограничил круг лиц, деятельность которых регулируется нормами данной главы. Указывая на то, что в состав органов управления товарищества собственников жилья могут входить только его члены. Членом товарищества собственников жилья, согласно гл.18 ГК РФ и гл. 13.14 ЖК РФ, может стать любой собственник помещений в многоквартирном доме, к ним относятся: - физические лица, вне зависимости от возраста и уровня дееспособности. Интересы несовершеннолетних собственников помещений в многоквартирном доме, равно как и интересы недееспособных членов товарищества представляют их родители, или иные законные представители; - юридические лица; - соответствующий орган местного самоуправления, который выступает от имени муниципального образования.
Главным условием для возникновения членства в товариществе является наличия у данного лица жилого или нежилого имущества в многоквартирном доме на праве собственности.
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Однако следует отметить, что при создании товарищества собственников жилья, как и любого юридического лица, имеющего членство, такое членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяются возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. При этом само членство возникает только с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья.
После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. Следует согласиться с Тихомировым М.Ю., о том, что в уставе товарищества следует подробно регламентировать процедуру вступления в члены товарищества и определить, к компетенции какого органа относится прием новых членов1. Следует отметить, что в отличие от членства в жилищном кооперативе (ЖСК) отсутствует процедура принятия и рассмотрения заявления. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Как отмечает Литовкин В.Н.: «не членство в товариществе определяет право собственности на помещение, а факт права собственности на помещение при ясно выраженной воле стать членом товарищества определяет его членство в товариществе»1. Данное положение установлено в императивной норме ч. 2 ст. 143 Кодекса, поэтому уставом товарищества собственников жилья не может быть исключено или ограничено право нового собственника помещения в многоквартирном доме на вступление в товарищество.
В Постановлении Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности ряда норм закона «О товариществах собственников жилья» «...любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решения большинства объединиться в товарищество».
Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. При этом в законе не предусмотрена возможность исключения члена товарищества из товарищества, следовательно, такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе товарищества. Федеральным законом от 04.06.2011 № 123 - ФЗ законодателем регламентирован порядок прекращения членства в товариществе, созданном при объединении нескольких многоквартирных домов. Так, согласно ч.б ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья, которое было создано собственниками помещений в двух и более многоквартирных домов, прекращается у всех собственников помещений в одном из таких домов, являющихся членами товарищества с момента подачи заявления собственником о выходе из членов товарищества, в результате чего собственники помещений данного дома - члены товарищества будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Законом также введена обязательность выбора и реализации одного из способов управления многоквартирным домом, указанных в ст. 161 ЖК РФ собственниками помещений в данном доме после прекращения членства в товариществе собственников жилья.
Правовое регулирование участия товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности
Как уже было отмечено, общей целью создания и функционирования товариществ собственников жилья является управление общим имуществом товарищества. ТСЖ, являясь юридическим лицом, может выступать в качестве самостоятельного участника гражданского оборота - осуществлять деятельность по реализации цели, состоящей в надлежащем управлении общим имуществом. При этом Жилищный кодекс РФ предоставляет право товариществу собственников жилья заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных его уставом (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).
Точного определения термина «хозяйственная деятельность» не существует. Понятие «деятельность» представляет собой общенаучную категорию. Как правило, деятельность понимается как работа, труд, занятие в какой либо области1. В философском энциклопедическом словаре «деятельность» рассматривается как специфическая форма активного отношения человека к окружающему миру, его целесообразного изменения и использования1. Под хозяйственной деятельностью, же обычно понимают деятельность, которая связана с производством и реализацией продукции, выполнением работ и оказанием услуг, а также с обеспечением их производителей необходимыми ресурсами2.
Законодатель определил закрытый перечень видов хозяйственной деятельности (ч. 2 ст. 152 ЖК РФ), которой вправе заниматься товарищества. К ним он относит следующие виды деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме. При этом следует отметить, что обслуживание, эксплуатация и ремонт движимого имущества, к примеру, тепловых сетей, не относится к компетенции товарищества; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме. Данный вид деятельности может осуществляться только по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятого не менее чем двумя третями от общего числа голосов собственников, так как он затрагивает интересы всех собственников. Необходимо ответить, что такая деятельность может осуществляться с соблюдением норм, указанных в п.1 ст. 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности3»; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. При анализе ст. 152 ЖК РФ, получается, что права на ведение иных не упомянутых в данной статье видов деятельности, товарищества собственников жилья не имеют. Однако в соответствии со ст. 50 ГК РФ, некоммерческие организации, к которым относятся и товарищества собственников жилья, могут осуществлять предпринимательскую деятельность. Но так как товарищества собственников жилья, не являются постоянными, профессиональными участниками гражданского оборота их выступление в роли самостоятельных юридических лиц обусловлено необходимостью материального обеспечения их основной деятельности, не связанной с извлечением прибыли. Поэтому такие организации всегда имеют специальную правоспособность, а имеющееся у них имущество используется только для достижения целей, предусмотренных учредительными документами1. Таким организациям не запрещено извлекать прибыль, то есть заниматься предпринимательской деятельностью, но лишь при одновременном наличии следующих условий2: - их деятельность должна служить достижению целей, которые стоят перед ними; - если Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что те или иные виды сделок могут совершать только коммерческие юридические лица, то некоммерческие организации не вправе их заключать даже для достижения установленных целей; - коммерческая деятельность некоммерческих юридических лиц не является основной, поэтому полученная прибыль в результате такой деятельности не должна распределяться между участниками, как у коммерческих лиц. Однако в Жилищном Кодексе РФ нет норм, указывающих на возможность товариществам собственников жилья заниматься предпринимательской деятельностью. В соответствии с ч. 1 ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Участие товариществ собственников жилья в сделках страхования рисков причинения вреда имуществу многоквартирного дома
Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные документы, суд установил, что у должника имеются признаки банкротства, установленные ст. 3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а именно, должником не удовлетворены требования кредиторов по денежным обязательствам на сумму более 100 000 руб. в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.
Согласно представленному временным управляющим реестру требований кредиторов, состоящего из четырех требований, задолженность ТСЖ «Гурьянова 17-19» составляет 3 764 000 руб., сумма основного долга 3500000 рублей. По информации государственных регистрирующих органов у должника отсутствуют права на недвижимое имущество, земельные участки, автотранспортные средства.
Согласно анализу финансового состояния ТСЖ «Гурьянова 17-19» должник является неплатежеспособным, восстановить его платежеспособность не представляется возможным, денежных средств недостаточно для погашения кредиторской задолженности в полном объеме. У должника имеются средства на покрытие расходов на проведение процедуры конкурсного производства, выплату вознаграждения конкурсному управляющему. Собранием кредиторов, состоявшимся 19.10.2007 г. принято решение ходатайствовать перед судом о признании ТСЖ «Гурьянова 17-19» банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства, избрана кандидатура для утверждения на должность конкурсного управляющего должника с вознаграждением 25 000 руб. ежемесячно за счет имущества должника. При таких обстоятельствах суд решил признать несостоятельным (банкротом) Товарищество собственников жилья «Гурьянова 17-19».
Открыть в отношении должника - ТСЖ «Гурьянова 17-19» конкурсное производство сроком на год. Утвердить конкурсным управляющим ТСЖ «Гурьянова 17-19» Сафонова Ю.Г., установив ему вознаграждение в размере 25 000 руб. ежемесячно за счет имущества должника. Прекратить полномочия руководителя, иных органов управления, собственника имущества должника. Обязать руководителя должника в течение трех дней передать бухгалтерскую и иную документацию должника, печати, штампы, материальные и иные ценности конкурсному управляющему. Акт приема-передачи представить в суд. Все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, а также текущие обязательства, указанные в п. 1 ст. 134 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Конкурсному управляющему в срок до 01.05.2008 г. предоставить в суд отчет о результатах конкурсного производства.
Возникает вопрос: как же можно предотвратить столь печальные последствия для товарищества собственников жилья?
Прежде всего, необходимо создание устойчивой организационно - правовой структуры, основанной на контроле членов товарищества за органами управления товарищества, а также на контроле со стороны органов государственной власти. В соответствии со ст. 210 ГК РФ ответственным за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники жилых помещений. Собственник помещений должны понимать, что передача им прав по управлению общим имуществом несет в себе не только значительные преимущества самоуправления, но и сопровождается появлением значительной ответственности, в том числе материальной, каждого члена товарищества за деятельность некоммерческой организации.
Одним из органов, контролирующих деятельность товарищества «изнутри» является, как уже было сказано, ревизионная комиссия, однако ее деятельность может быть недостаточной для нормального функционирования товарищества.
Согласно ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. №230-Ф3)! уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют функции государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от форм собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.
Однако в Жилищном кодексе РФ нет положений о контроле со стороны государственных органов за финансовой деятельностью товариществ собственников жилья. Как показывает практика, с задачей по отслеживанию финансово-хозяйственной деятельности товарищества лучше всего справляются профессиональные аудиторы. Но оплата данных услуг, как правило, не предусматривается сметой товарищества. В тоже время, квалифицированный ревизор привлекается в основном председателем, что не исключает факта подтасовки документов. Вместе с тем, по нашему мнению, контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, не менее важен, чем контроль за состоянием многоквартирного дома, так как значительные финансовые потери, банкротства товариществ могут свести на нет все усилия по созданию товариществ собственников жилья и по передаче прав по управлению жилищным фондом непосредственно собственникам.
