Содержание к диссертации
Введение
1. Общие положения о вещных правах на землю 14
1.1 Земля как объект вещных прав. Принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов
1.2 Соотношение норм земельного и гражданского права в регулировании вещных прав на землю
1.3 Проблемы построения системы вещных прав на землю 51
2. Право собственности как наиболее полное вещное право на землю
2.1 Понятие права собственности на землю и особенности его содержания
2.2 Пределы и ограничения права собственности на землю 80
3. Ограниченные вещные права на землю: проблемы, перспективы развития
3.1 Право бессрочного (без указания срока) пользования и право срочного пользования землей
3.2 Земельные сервитута 114
Заключение 125
Список использованных источников
- Земля как объект вещных прав. Принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов
- Понятие права собственности на землю и особенности его содержания
- Право бессрочного (без указания срока) пользования и право срочного пользования землей
Введение к работе
Актуальность исследования.
Провозглашение в 1991 г. Кыргызской Республики суверенным государством неизбежно повлекло за собой трансформацию всех общественных отношений. В связи с этими изменениями возникла необходимость пересмотра содержания правовых институтов и переосмысления как законодательных, так и доктринальных воззрений. В полной мере это относится и к вопросам вещных прав на землю.
Теоретические проблемы построения системы вещных прав на землю приобрели особую актуальность во всех странах бывшего Советского Союза в связи с изменением социально-экономических условий, переходом от плановой экономики к рыночной, введением частной собственности на землю. И наше государство в этом смысле не является исключением. Современная политическая, экономическая и правовая ситуация в Кыргызской Республике характеризуется тем, что абсолютно все земельные вопросы, и в особенности проблемы вещных прав на землю, вызывают повышенный общественный интерес, - ведь земля является таким специфическим объектом, который призван удовлетворять самые насущные потребности человека, его первостепенные нужды. Наглядно эту проблему, которая остро стоит перед нашим обществом сегодня и требует своего незамедлительного правового решения, демонстрирует явление самозахвата земель в Кыргызской Республике, которое приобрело после политических событий весной 2005 года массовый характер. Более того, земля как ресурс имеет особое значение в странах с преобладанием сельского населения, -таких, как Кыргызская Республика. Ведь при общей численности населения республики в 5,12 млн. человек, сельское население составляет почти 3,4 млн чел1.
Вещные права относятся к числу институтов, имеющих фундаментальное значение и занимающих особое место в отрасли и науке. Неуклонный интерес исследователей к тем или иным аспектам вещных прав объясняется особой значимостью их для общества. Но, несмотря на длительную историю существования категории вещных прав, относительно отдельных аспектов названного института даже сегодня в науке гражданского права отсутствуют однозначные и общепринятые подходы. Во многом это объясняется отрицанием вещных прав как правового явления в научной литературе советского периода, в результате которого на долгие годы прочно утвердилось мнение о нецелесообразности существования этой категории, что, впрочем, отстаивается рядом авторов и сегодня2. Из всего перечня вещных прав на земельные участки в гражданском законодательстве
1 См.: Кыргызстан в цифрах 2005: Стат. сборник / Ред -изд совет: 3. И. Кудабаев, И. 3. Рысалиев, Д Б
Байжуманов и др - Бишкек, 2005. - С. 38-39.
2 См, напр: Иоффе О С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли
Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права». - Изд. 2-е, испр. - М.: Статут, 2003. -
С. 609-626
Советского Союза и союзных республик регламентировалось только право собственности, причем исключительно государственной (государство объявлялось единым и единственным собственником земли). Справедливости ради следует отметить, что попытки реанимировать вещные права как категорию в целом, предпринимались в науке неоднократно. К вещным правам относили право застройки, право землепользования, сервитута и другие права, однако, как отмечается в литературе, поддержки со стороны законодательной власти в то время эти предложения не получили1.
Возрожденная категория вещных прав явилась частью кардинальных преобразований последнего времени. В ходе земельной реформы, начатой в Кыргызской Республике в 90-х годах и сопровождающейся постепенной ликвидацией монополии государственной собственности на землю, для граждан и юридических лиц появилась возможность приобретать земельные участки не только на праве пользования, но и на других правовых титулах, и, прежде всего, на праве собственности. Этому предшествовала длительная борьба сторонников и противников введения частной собственности на землю. Несмотря на ожесточенные научные баталии о великом благе или, напротив, о вреде этого шага, постепенно от господствовавшего на протяжении долгого времени принципа «земля является исключительной собственностью государства, достоянием народа, проживающего на его территории» наше общество пришло к принципу многообразия форм собственности на землю. Это нашло отражение, прежде всего, в Конституции Кыргызской Республики (ст. 19). В связи с этим была разработана Государственная программа «Земля» на период до 2005 г. (от 17 августа 1998 г.); Указом Президента Кыргызской Республики от 13 октября 1998 г. утверждена Концепция введения частной собственности на землю в Кыргызской Республике, определяющие основные принципы, порядок проведения первоочередных организационно-правовых мер, направленных на обеспечение постепенного и безболезненного вхождения общества в область новых земельных отношений в условиях введения частной собственности на землю.
«Мировое правовое и общественное развитие сформировало институт права собственности и отшлифовало отношение к нему многовековой историей права. Практически во всех государствах право частной собственности на землю составляет органичную часть вещных прав и всех мыслимых общественных и экономических отношений. Сознание мировой общественности сформировано таким образом, что присутствие в праве права собственности на землю - показатель «нормального», «цивилизованного» правового общества. Так же как показателем этого является не только констатация этого права, но и искусство регулировать его
' См: Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - Изд. 5-е, перераб. и доп. Т. 1. -M.: ПБОЮЛ Л В. Рогожников, 2001. - С. 332.
с тем, чтобы оно не наносило ущерба самому обществу, природе и государству»1.
Процесс перераспределения земли в Кыргызской Республике на сегодняшний день практически завершился. В результате проведения земельной реформы уже в 1998 г. определенная часть земель различных категорий была передана из государственной собственности в частную. По состоянию на 1 января 2006 г., общая площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет в республике 5698,4 тыс. га из них в частной собственности находится около 18 %, в государственной собственности - 82 %. Земли населенных пунктов занимают 250 тыс. га, из них в частной собственности - 69 %, в государственной - 11 %, в муниципальной - 20 %. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения составляют - 221,8 тыс. га, из них в частной собственности находится - 2,8 %, в государственной - 93,4 %, в муниципальной - 3,8 %. Земли особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса являются собственностью Кыргызской Республики и занимают 447,8 тыс. га; 2684,9; 767,3 и 9924,7 тыс. га, соответственно2.
Введение частной собственности на землю является в целом положительным и прогрессивным шагом. Однако, это явление при неблагоприятной экономической и социальной ситуации, связанной с переходным периодом в стране, породило и ряд негативных последствий, многие вопросы земельных преобразований остались нерешенными. С 1990 г. практически не проводились обследования земель, хотя в этом ощущается острая необходимость, и вопрос о почвенно-мелиоративной обстановке на текущий момент остается открытым. В процессе проведения земельной и аграрной реформ в сельском хозяйстве главным образом решались вопросы перераспределения земель, в то же время почти прекратились все работы, связанные с улучшением сельскохозяйственных угодий, что привело к резкому понижению плодородия почв, которое оценивается сейчас как критическое. По последним данным земельного кадастра, большие площади сельскохозяйственных угодий находятся в неудовлетворительном состоянии, что существенно снижает их плодородие. Так, из всей площади пашни 200 тыс. га засолено, 80 тыс. га осолонцовано, 31 тыс. га переувлажнено и заболочено, 770 тыс. га подвержено водной и ветровой эрозии, 250 тыс. га засорено камнями3. С учетом сказанного выше ясно, что расширение сферы частной собственности на землю нуждается в глубоко взвешенном анализе возможных негативных экономических, экологических и социальных последствий.
Таким образом, право собственности на землю следует рассматривать как единство возможностей, предоставляемых собственнику, и их
'См.: Земельное право: Учебник для вузов / Отв ред С. А. Боголюбов. - М.: НОРМА, 2001. - С. 66.
2См.: Земельный отчет Государственного агентства по регистрации прав на недвижимое имущество при
Правительстве Кыргызской Республики, подготовленный Государственным проектным институтом по
землеустройству «Кыргызгипрозем» (стат. данные по состоянию на 1 января 2006 г.)
3См.: Государственная программа «Земля» на период до 2005 года. Утверждена Постановлением
Правительства Кыргызской Республики от 17 августа 1998 г. № 548.
одновременных ограничений в публичных интересах, в том числе экологическом1 интересе как современного общества, так и будущего поколения. Ведь в контексте устойчивого развития мировым сообществом признается равенство прав ныне живущего и будущих поколений2.
Считаем, что на сегодняшний день можно говорить о наличии в стране полноценной системы вещных прав на землю, представленной правом собственности и ограниченными вещными правами на землю. Важность рассмотрения этого вопроса трудно переоценить, поскольку система вещных прав, представленная разнообразными правами, дающими возможность закрепления соответствующих земельных участков на предусмотренных законом правовых титулах за хозяйствующими субъектами не только на праве собственности, в известной степени позволяет решить извечную проблему человечества - проблему неограниченного потребления ограниченных ресурсов. Кроме того, как совершенно справедливо отмечается в литературе, «современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений землевладения»3.
В данном исследовании предпринята попытка системного рассмотрения всех вещных прав на землю, которые регламентируются отечественным законодательством. По нашему мнению, только при рассмотрении вещных прав как особой системы можно установить признаки, объединяющие вещные отношения в единое целое, и признаки, которые в рамках единого целого отличают одни правоотношения от других. Исследование всех вещных прав на землю в качестве единой стройной системы позволяет рассматривать их не как разрозненную массу отдельных, не имеющих связи между собой, видов вещных прав, а как определенную их совокупность, обладающую внутренней целостной структурой, совокупность, в основе которой лежат единство и взаимосвязь между отдельными вещно-правовыми титулами. Правильная, научно обоснованная система вещных прав на землю позволяет выявить, какие признаки общественных отношений требуют применения того или иного правового механизма, и распределить общественные отношения по группам на базе этих признаков.
Сложившаяся под влиянием определенных правовых, экономических и политических процессов система вещных прав на землю рассматривается нами с позиций соотношения частных и публичных интересов. Традиционно частные и публичные интересы противопоставляются друг другу. Однако в современном государстве, на наш взгляд, такая категоричность и противопоставление вообще недопустимы. Гораздо целесообразнее будет поиск баланса между интересами отдельных лиц, групп, слоев, общества,
'См.: Чантурия Л Л Право собственности на землю и экологические обязательства // Проблемы совершенствования экологического законодательства и эффективность его реализации: Мат-лы межресп. науч конф. / Ин-т законодательства и сравнительного правоведения при Верховном Совете РФ. - М, 1993. - С. 95.
2 См.: Васильева М И Общественный экологический интерес: правовое регулирование. - М: Наука, 1999. - С.
10-13.
3 См.: Маттеи У. Суханов Е А. Основные положения права собственности - М.: ЮРИСТЪ, 1999. - С. 125.
государства . Искомый баланс должен обнаруживаться в самой системе вещных прав на такой объект, как земля. Это необходимо, прежде всего, для достижения социальной справедливости, социального компромисса. Именно этим обусловлен поиск оптимальной меры свободы поведения индивида и социальных групп и одновременно поиск оптимальных, связанных с использованием и охраной земли параметров государственного вмешательства в поведение указанных субъектов.
Государство, закрепляя возможность существования помимо права собственности и других вещных прав, устанавливая пределы и ограничения вещных прав на землю, особенности правового режима оборота земли, тем самым пытается достичь известного компромисса между частными и публичными интересами, находящимися подчас в антагонизме. В этих мерах государственного вмешательства мы видим не только общественный интерес, но и стратегический интерес частных лиц, также направленный на сохранение и возможность передачи будущим поколениям такого ресурса, как земля, то есть на устойчивое развитие2.
Таким образом, четкие представления об объективно существующей, адекватной социальным интересам в целом, системе вещных прав на землю позволят совершенствовать законодательство и, в частности, принимать своевременные и обоснованные нормативные правовые акты.
Структурные изменения, произошедшие в нашем обществе, нашли свое отражение в действующем законодательстве. За годы суверенитета в Кыргызской Республике было принято множество нормативных правовых актов в этой сфере. По поводу земли как достаточно специфического объекта формируются правоотношения, которые характеризуются одновременным регулированием нормами разных отраслей права: конституционного, гражданского, административного, земельного. Основные положения, регулирующие вещные отношения на землю, содержатся в части первой Гражданского кодекса Кыргызской Республики от 8 мая 1996 г., а также в Земельном кодексе Кыргызской Республики от 2 июня 1999 г. Нормы Главы 101 «Право собственности и другие вещные права на землю» Гражданского кодекса носят по большей части бланкетный характер, содержат отсылки к нормам земельного законодательства, и, прежде всего, к Земельному кодексу. В свою очередь, нормы земельного законодательства сформулированы в отдельных случаях излишне лаконично, не предлагают ожидаемого детального урегулирования возникших вещных отношений, имеющих объектом землю.
Следует отметить, что адекватно построенная система вещных прав на землю обеспечит также надлежащее использование понятий и терминов, устраняет двусмысленность и неоднозначность языка науки. В целом ситуация подобного несовершенства законодательства, наличие пробелов,
См: Тихомиров Ю А Публичное право: взлеты и падения // Государство и право. - 1996. -№ 1. - С. 4. 2 См.: Ниязова А Н Гармонизация частных и публичных интересов в реализации права собственности на землю // Право собственности в Кыргызской Республике: вопросы развития / Под ред А. Н. Ниязовой. -Бишкек: Изд-во КРСУ, 2004. - С. 6.
архаизмов, коллизий как между нормами разных отраслей, так и в одноотраслевых нормах, неоднозначности толкования соответствующих норм является естественным следствием резкой трансформации общественных отношений.
Таким образом, в настоящее время нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие вещные права на землю, нуждаются в усовершенствовании и существенном дополнении. Во многом названные недостатки связаны с недостаточным уровнем научной разработанности вопросов вещных прав на землю в отечественной правовой науке, ведь традиционно наука должна опережать развитие законодательства, создавая новые конструкции правового регулирования.
Вышеизложенное дает нам основание утверждать, что проблемы вещных прав на землю относятся к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем в науке гражданского и земельного права и заслуживают самостоятельного изучения.
Выбор темы данного исследования обусловлен потребностью проведения научного анализа содержания существующей системы вещных прав на землю с позиций соотношения частных и публичных интересов для выявления основных недостатков действующего законодательства и выработкой предложений по его совершенствованию.
Теоретическая, практическая и методологическая основы исследования.
Ввиду отсутствия научных исследований в указанной области в Кыргызской Республике основной теоретической базой для нашего исследования послужили научные труды российских и других зарубежных ученых-юристов. Поскольку тема исследования связана как с наукой гражданского, так и земельного права, то в процессе исследования нами были изучены работы представителей обоих научных направлений.
Вопросы вещных прав, проблем права собственности в целом ранее исследовались в трудах таких ученых, как С. С. Алексеев, У. А. Арипджанов,
A. Б. Бабаев, Ю. Г. Басин, В. В. Безбах, Л. Г. Ефимова, В. П. Камышанский,
B. А. Кикоть, М. И. Кулагин, У. Маттеи, Д. И. Мейер, И. А. Покровский,
К. П. Победоносцев, В. А. Савельев, К. И. Скловский, С. В. Скрябин,
М. К. Сулейменов, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой, Г. Ф. Шершеневич,
Л. В. Щенникова и др.
Непосредственно вопросами вещных прав на землю (права собственности, ограниченных вещных прав) занимались С. А. Боголюбов, К. М. Ильясова, А. В. Копылов, О. И. Крассов, Ж. X. Косанов, Р. А. Маметова, А. Н. Ниязова, Е. Б. Осипов и др.
Отдельные аспекты поставленной тематики исследования (оборот недвижимого имущества, ограничение права собственности, соотношение земельного и гражданского права, защита вещных прав, объекты вещных прав, основания возникновения вещных прав и проч.), нашли свое отражение в работах Г. А. Аксененок, В. В. Витрянского, А. К. Голиченкова, Б. М. Гонгало, В. А. Дозорцева, Ю. Г. Жарикова, И. А. Иконицкой,
О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, О. М. Козырь, Н. И. Краснова, О. И. Крассова, Н. И. Комова, В. П. Мозолина, Т. А. Мечетиной, О. Н. Садикова, Т. Б. Станкевич, Е. А. Суханова, Н. А. Сыродоева, Ю. К. Толстого, Л. П. Фоминой, Г. В. Чубукова и др.
Следует отметить, что, несмотря на наличие достаточно обширной теоретической базы, имеющей в своем арсенале различные исследования по тем или иным вопросам вещных прав, до сих пор практически не предпринималось попыток системного рассмотрения вещных прав на землю с позиций соотношения частных и публичных интересов.
Методологическую основу исследования составили общенаучные (логический, исторический, анализа и синтеза и др.), а также частнонаучные методы познания (формально-юридический, системно-структурного анализа, сравнения и др.), применение которых позволило исследовать объекты во взаимосвязях и взаимозависимости.
Нормативную основу диссертации составили нормы Конституции Кыргызской Республики; гражданские и земельные кодексы, а также другие нормативные правовые акты Кыргызской Республики, Российской Федерации, Республики Казахстан и других стран, в частности: Законы Кыргызской Республики «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» от 11 января 2001 г., «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 г., «О залоге» от 12 марта 2005 г., Закон Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 г. и др.
Цели и задачи исследования.
Целью диссертационного исследования является анализ теоретических аспектов вещных прав на землю, а также действующего гражданского и земельного законодательства Кыргызской Республики, регулирующего вещные отношения, объектом которых является земля. Иначе говоря, цель состоит в том, чтобы на основе анализа имеющихся нормативной правовой базы и теоретических разработок в этой сфере исследовать содержание существующих вещных прав на землю, выработать предложения, направленные на упорядочение системы этих прав с точки зрения ее соответствия частным и публичным интересам и совершенствование соответствующих правовых норм в целях повышения эффективности и гарантированности прав собственников и иных субъектов ограниченных вещных прав.
Поставленная цель обусловила и задачи исследования, среди которых:
рассмотрение существующих вещных прав на землю по законодательству Кыргызской Республики как определенной системы с позиций отражения в ней частных и публичных интересов;
анализ понятия, причин (экономических, политических, правовых) формирования системы вещных прав на землю, а также обоснованности наличия в ней отдельных элементов;
изучение соотношения норм земельного и гражданского права в
регулировании вещных прав на землю;
анализ соотношения понятий «земля», «земельный участок», «земельная доля» и выявление особенностей земли как объекта вещных прав;
проведение анализа принципа «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости; обоснование целесообразности его установления в гражданском и земельном законодательстве Кыргызской Республики;
рассмотрение понятий права собственности и особенностей его содержания, права бессрочного (без указания срока), права срочного пользования землей и земельного сервитута;
анализ существующих пределов и ограничений права собственности на землю с точки зрения их теоретической и практической обоснованности;
выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию гражданского и земельного законодательства Кыргызской Республики, регулирующего вещные отношения по поводу земли.
Объектом исследования выступают вещные отношения по поводу земли, а именно право собственности и ограниченные вещные права на землю.
Предметом исследования являются теоретические и законодательные вопросы системы вещных прав на землю и отдельных ее элементов с позиции соотношения частных и публичных интересов. В связи с этим возникшая система вещных прав на землю в Кыргызской Республике была проанализирована с позиций ее целостности. Это подразумевает, во-первых, вычленение элементов системы и рассмотрение каждого в отдельности; во-вторых, что немаловажно, - изучение взаимозависимости и взаимовлияния отдельных структурных элементов системы. Помимо этого был сделан анализ различных причин становления имеющейся системы вещных прав, и, прежде всего, в аспекте соотношения частных и публичных интересов; факторов и тенденций, предопределивших особенности формирования системы вещных прав на землю, адаптированной к рыночным условиям.
За пределами предмета исследования остались права, имеющие двойственную природу, - такие как залог, доверительное управление и др.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Закрепить в ст. 2332 Гражданского кодекса и ст. 1 Земельного кодекса Кыргызской Республики в качестве основополагающего следующее определение понятия земельного участка: «Земельный участок - площадь земли в замкнутых границах, описанных и удостоверенных уполномоченным государственным органом в соответствующих правоустанавливающих документах, характеризующийся целевым назначением, установленным
земельным законодательством», поскольку существующие на сегодняшний день в различных отраслях права определения не отличаются единообразием и полнотой, что недопустимо, и не отражают специфики земельного участка как объекта вещных прав.
Закрепить в Гражданском и Земельном кодексах КыргызскойЛ Республики положение о том, что часть земельного участка может являться / объектом обязательственных, но не вещных отношений. J
Исключить из перечня недвижимых объектов такой объект, как многолетние насаждения, которые, как показывает анализ отечественного законодательства, не имеют своей собственной юридической судьбы и ^ фактически являются.составной частью земельного участка. .
Предусмотреть в Земельном кодексе Кыргызской Республики закрытый перечень земель, изъятых из гражданского оборота и ограниченных в обороте.
Установить в гражданском и земельном законодательстве Кыргызской Республики принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости для случаев, когда оба объекта находятся в собственности одного лица.
Вопрос о вещных правах на землю должен регулироваться как гражданским, так и земельным законодательством, но с разной степенью детализации. Понятие, перечень вещных прав на землю, основания их возникновения и прекращения должны содержаться в гражданском законодательстве, в свою очередь в земельном законодательстве республики должны детально регламентироваться такие вопросы, как делимость земельного участка, его минимальный размер, права и обязанности собственников и землепользователей и проч.
Целесообразно и необходимо закрепить в Гражданском кодексе исчерпывающий перечень вещных прав в целом и вещных прав на землю, в частности, во избежание наделения вещно-правовыми признаками иных прав. В этой связи следует дополнить ст. 228 Гражданского кодекса Кыргызской Республики таким вещным правом, как право безвозмездного срочного пользования земельным участком, а также иными вещными правами на другие объекты.
Исключить из перечня вещных прав на землю право возмездного срочного пользования землей, которое равнозначно аренде, имеющей обязательственно-правовую природу. ~~
" 9. Установленные ограничения права собственности на землю рассматривать с позиций их теоретической и практической обоснованности, которая предполагает баланс между частными и публичными интересами. В частности, необходим возврат в Законе Кыргызской Республики «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» от 11 января 2001 г. к ограничению, связанному с возможностью наследовать земельный участок сельскохозяйственного назначения одним наследником во избежание дробления земли.
10. Установить возможность требования соразмерной платы за
предоставление сервитута собственником обременяемого земельного участка помимо возмещения убытков, причиненных ему установлением сервитута.
Научная новизна работы заключается в том, что она представляет собой первое в правовой науке Кыргызской Республики комплексное теоретическое исследование, посвященное анализу системы вещных прав на землю с позиций соотношения частных и публичных интересов.
Научная новизна исследования определяется также тем, что в ней сформулирован ряд новых положений, выводов и рекомендаций по совершенствованию гражданского и земельного законодательства, регулирующего вещные отношения по поводу земли, на основе отечественного и зарубежного опыта.
Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в нем теоретические и практические выводы могут быть использованы при совершенствовании гражданского и земельного законодательства Кыргызской Республики в сфере вещных прав на землю.
Кроме того, положения и выводы, полученные в ходе работы над исследованием, могут быть использованы в процессе преподавания соответствующих тем курса гражданского и земельного права, спецкурсов в высших учебных заведениях Кыргызской Республики.
Отдельные выводы диссертационного исследования также могут быть использованы и в дальнейшем при исследовании проблем вещных прав на землю.
Апробация результатов исследования.
Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданского права и процесса Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Кыргызско-Российский Славянский университет.
Основные выводы, положения и рекомендации, содержащиеся в диссертационном исследовании, отражены в опубликованных работах автора, а также были изложены автором в докладах на научно-практических конференциях и семинарах:
Научно-практическая конференция, посвященная Году государственности Кыргызской Республики (Бишкек, 2002);
Республиканская научно-практическая конференция, посвященная 2200-летию Кыргызской государственности на тему: «Актуальные проблемы гражданского законодательства в Кыргызской Республике» (Бишкек, 2003);
Межвузовская научно-практическая конференция «Генезис цивилистической мысли в Кыргызской Республике», посвященной памяти профессора Ф. А. Зайкова (Бишкек, 2004);
Межвузовская научно-практическая конференция для преподавателей и студентов, посвященная памяти профессора
Ф. А. Зайкова (Бишкек, 2005) Теоретический семинар для преподавателей, аспирантов и соискателей ГОУВПО Кыргызско-Российский Славянский университет «Отдельные вопросы построения системы вещных прав на землю в современном Кыргызстане» (Бишкек, 2006). Результаты исследования были использованы автором при подготовке и чтении лекций по соответствующим темам дисциплин: Гражданское право, Сравнительное частное право.
Выводы и предложения диссертанта были использованы также в процессе его работы в качестве младшего научного сотрудника во временном творческом коллективе в проекте: «Проблемы права собственности на землю в Кыргызской Республике и пути их решения», созданном на основании договора между ГОУВПО КРСУ и Государственным агентством по науке и интеллектуальной собственности (Кыргызпатент) при Правительстве Кыргызской Республики. По итогам работы был подготовлен научный отчет, содержащий мониторинг законодательства о праве собственности на землю в Кыргызской Республике, Российской Федерации и Республике Казахстан, а также предложения и рекомендации по его совершенствованию.
Теоретические выводы и предложения были использованы диссертантом во время его работы в качестве независимого эксперта при подготовке проектов законов о внесении изменений и дополнений в Гражданский и Земельный кодексы Кыргызской Республики Комиссией по вопросам землепользования Жогорку Кенеша (Парламента) Кыргызской Республики.
Структура работы.
Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в целом семь параграфов, заключения и списка использованных источников.
Земля как объект вещных прав. Принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов
Проблема объектов гражданских прав в целом занимает одно из центральных мест в теории и практике гражданско-правового регулирования имущественных отношений1.
Как известно, характерные черты любого субъективного права определяются его содержанием, то есть правомочиями, которые принадлежат обладателю права. Однако полное представление о соответствующем субъективном праве можно составить лишь в результате исследования и других его элементов, в первую очередь - объекта, который определяет его особенности.
Понятие «объект» на философском уровне означает часть материального и духовного мира, на которую направлена познавательная и преобразующая деятельность субъекта2. Теоретические проблемы объекта правоотношения были и продолжают являться предметом исследований многих ученых. «Издавна привлекая к себе внимание гражданско-правовой науки, понятие объекта стало предпосылкой создания такого разнообразия теоретических концепций, что в юридической науке едва ли можно найти двух авторов, отстаивающих идентичные позиции»3. По этому вопросу сложились различные точки зрения. Под объектом правоотношения понимаются определенные блага, предметы материального и духовного мира, поведение обязанного лица, поведение субъектов правоотношения, общественные отношения, подлежащие регулированию4 и др.
Как уже отмечалось, особенности вещных прав на землю определяются особенностями объекта соответствующих правоотношений. Однако, обращаясь к рассмотрению земли как объекта вещных прав, необходимо, прежде всего, провести разграничение понятий, используемых в действующем законодательстве. Законодатель наряду с понятием «земельный участок» широко использует понятие «земля». При этом очевидно, что названные понятия тождественными не являются. Так, в соответствии с п. 2 ст. 4 Конституции Кыргызской Республики установлено: «Земля, ее недра, воздушное пространство, воды, леса, растительный и животный мир, другие природные ресурсы используются как основа жизни и деятельности народа Кыргызстана и находятся под особой охраной государства». Так законодателем определена значимость земли как природного объекта и природного ресурса. При этом природные ресурсы определяются как естественные источники потребления человеком природы (ст. 2 Закона Кыргызской Республики «Об охране окружающей среды» от 16 июня 1999 г.). Земля как природный объект представляет собой важнейшую составную часть природы. Наряду с землей к природным объектам относятся недра, воды, леса, растительный и животный мир, атмосферный воздух.
Понятие «земельный участок» используется в различных отраслях современного законодательства. Так, в ст. 1 Земельного кодекса Кыргызской Республики под земельным участком понимается площадь земли в замкнутых границах. В соответствии со ст. 4 Закона Кыргызской Республики «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» от 18 декабря 2000 г. земельный участок - это единый контур земельной площади в натуре. Эти в целом достаточно лаконичные дефиниции дополняются положениями ст. 2332 Гражданского кодекса Кыргызской Республики: «Территориальные границы земельного участка определяются на основе документов, выдаваемых собственнику либо лицу, обладающему иным вещным правом на земельный участок, соответствующими государственными органами». Здесь же, в п. 2, говорится, что «право собственности на земельный участок или право пользования распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка или землепользователь вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законом Кыргызской Республики «О недрах» или иными законами и не нарушает прав других лиц».
Данное понятие широко используется в таких отраслях права, как гражданское право, административное, жилищное, земельное, водное, лесное и др. Исходя из этого, считаем, что определение земельного участка должно быть сформулировано конкретно, без необходимости обращаться к другим статьям закона или тем более к другим отраслевым нормам, как это имеет место в нашем законодательстве. Более того, изначально оно должно быть сформулировано как гражданско-правовое: анализ отечественного законодательства показывает, что земельный участок - это, прежде всего, объект гражданских прав - он «назван первым среди недвижимых вещей»1. Вместе с тем определение земельного участка должно являться исходным в формировании понятийного ряда иных отраслей права.
Говоря о соотношении понятий «земля» и «земельный участок», следует согласиться с утверждением, что «земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок»2. Другими словами, из земли как природного ресурса и природного объекта можно образовывать такие объекты гражданских прав, как земельные участки. «Земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны..., а земельные участки - объектами вещных прав и объектами оборота»1. Термину «земля», таким образом, законодатель придает публично-правовую окраску, а термину «земельный участок» земельное и гражданское законодательство отводит исключительно частноправовое значение2.
По нашему мнению, нельзя согласиться с цивилистами, считающими, что понятия «земля» и «земельный участок» соотносятся как род и вид3. Дело в том, что если придерживаться данной точки зрения, то получается, что помимо земельных участков должны иметься и иные виды земли, поскольку, как известно, род исчерпывается видами4. Следует, на наш взгляд, отказаться от попыток установить четкое соотношение указанных понятий и признать, что земля - это источник формирования земельного участка, не забывая при этом, что не вся земля как природный ресурс поделена на таковые5.
В связи с этим следует отметить, что на законодательном уровне придерживаться единой терминологии (в употреблении в том или ином контексте терминов «земля» или «земельный участок») в этом вопросе вряд ли возможно. Так, глава 101 Гражданского кодекса Кыргызской Республики названа «Право собственности и другие вещные права на землю». Исходя из вышеуказанных соображений о том, что объектами вещных прав могут быть только земельные участки, данное название следовало бы заменить на другое, а именно: «Право собственности и другие вещные права на земельные участки». В этом, однако, по нашему мнению, нет необходимости, поскольку существуют земли, фактически не поделенные на земельные участки (например, земли запаса). При этом они являются собственностью Кыргызской Республики. Таким образом, в случаях, когда речь идет о государстве как субъекте права собственности, смешение понятий «земля» и «земельный участок» вполне допустимо.
Понятие права собственности на землю и особенности его содержания
Несмотря на достаточно длительную историю существования института права собственности и обилие посвященных этой теме теоретических работ, точка отсчета которых ведется еще со времен римского частного права, на сегодняшний день мы, тем не менее, не можем говорить об исчерпанности и однозначности решения данного вопроса. Более того, отмечается, что в современной научной литературе «вновь обнаружился интерес к теоретическому осмыслению юридической конструкции собственности»1.
Понятие собственности в литературе принято рассматривать в экономическом и юридическом смыслах. Как экономическая категория собственность на землю появилась задолго до появления государства и права. «Собственность как экономическая категория сопутствует человеческому обществу на протяжении всей его истории, за исключением, пожалуй, тех начальных его этапов, когда человек еще не выделился из природы и удовлетворял свои потребности с помощью таких более простых способов присвоения, как владение и пользование»2. Собственность как экономическое отношение по поводу присвоения земельных участков выступает в определенной форме. Содержание этой формы определяется доминирующим в данном обществе способом производства, уровнем развития производительных сил и характером складывающихся потребностей у субъектов общества.
Собственность на землю как юридическая категория возникла вместе с появлением государства и права. «В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление. Это выражается как в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, так и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющимся собственником данной вещи»3.
Право собственности на землю характеризуется основными чертами, свойственными праву собственности вообще. В связи с этим его можно рассматривать также в объективном и субъективном смыслах. Право собственности на земельные участки в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на земельные участки. Эта совокупность правовых норм и образует институт права собственности на земельные участки. Право собственности на земельные участки как субъективное право — совокупность правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Как известно, право собственности по содержанию является наиболее полным правом по сравнению с другими вещными правами. Идея «полноты» права собственности была сформулирована еще в Дигестах Юстиниана и Институциях Гая1. Современный Гражданский кодекс Кыргызской Республики раскрывает понятие и содержание права собственности сквозь призму традиционной классической римской триады правомочий владения, пользования и распоряжения. Так, п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Кыргызской Республики установлено, что право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
При этом правомочие владения представлено как юридически обеспеченная возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве. Право пользования - это юридически обеспеченная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Право распоряжения - юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения2. Основной смысл каждого из названных правомочий является общим для всех видов имущества, а значит, и для земельных участков. Однако законодатель, учитывая особый статус земельных участков как объектов вещных прав, ввел нормы, определяющие специфику реализации этих правомочий в земельных отношениях. Ведь право собственности на земельные участки так же, как и любой другой институт права собственности, имеет определенную специфику, определяемую характером социально-экономических отношений и особенностями объекта.
Мы согласны с утверждением о том, что «правомочия владения, пользования и распоряжения, фиксированные в правовом режиме земли, как исходные правовые позиции субъекта права собственности, подвергаются существенной модификации с учетом требований охраны земель, поскольку правовой режим предполагает установление оснований возникновения, пределов, видов вещных прав на землю в зависимости от ее категориальной принадлежности, целевого назначения и природных закономерностей функционирования»3. Действительно, право собственности на землю нельзя считать институтом лишь гражданского или только земельного права. Он также включает в себя нормы конституционного, административного, хозяйственного права. Как уже было показано нами в первом параграфе первой главы диссертации, земля может проявлять свойства и природного ресурса и объекта гражданских прав. Более того, институт права собственности призван обеспечивать интересы не только собственника, но и общества в целом. Поэтому правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей отличаются от правомочий по владению, пользованию и распоряжению другими объектами гражданских правоотношений.
В пп. 2 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Кыргызской Республики акцентируется внимание на том, что владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой ее оборот допускается законом, осуществляются ее собственником свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц и не наносит ущерба окружающей среде. Это вполне соотносится также с конституционным принципом. В соответствии со ст. 16 Конституции Кыргызской Республики каждый имеет право владеть, пользоваться, распоряжаться своей собственностью. При этом подчеркивается, что использование собственности не должно наносить вред правам, свободам, законным интересам других лиц, интересам общества, земле, окружающей природной среде и природным ресурсам. По замечанию отдельных авторов, подобные границы носят скорее общий характер и должны, по всей видимости, относиться не только к вопросам реализации правомочий собственника земли, но и относительно любого имущества. В частности, Л. В. Щенникова, предлагает предел, связанный с ненанесением ущерба окружающей среде, «включить в общее определение права собственности»1. Данный шаг представляется нам не совсем оправданным в связи с тем, что использование не всякого имущества может потенциально наносить вред окружающей среде. Скорее это относится к объектам недвижимости.
Право бессрочного (без указания срока) пользования и право срочного пользования землей
Как уже отмечалось, современная система вещных прав на землю, помимо права собственности, в качестве элемента содержит так называемые ограниченные вещные права. Ограниченные вещные права на землю - один из важнейших институтов гражданского права. Исследования в этой области велись еще древнеримскими юристами, не меньшее внимание уделяет этой проблематике и современная наука гражданского права. Причина особого внимания исследователей - в социальной значимости ограниченных вещных прав: государство, закрепляя за субъектами земельные участки на определенных правовых титулах, тем самым в определенной степени решает проблему объективной недостаточности такого ресурса, как земля, для максимального удовлетворения потребностей в нем общества.
На сегодняшний день проблемам ограниченных вещных прав уделяется не меньшее внимание, чем праву собственности. Ограниченные вещные права, несмотря на свою производность от права собственности, тем не менее, являются в какой-то степени и логическим продолжением института права собственности, его вечным спутником. Л. В. Щенникова утверждает, что причину этой взаимосвязи установить нетрудно: без закрепления и установления правового режима ограниченных вещных прав не может быть обеспечена как защита, так и реальное осуществление права собственности»1.
Под «ограниченным вещным правом следует понимать право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли)»2. Действующее законодательство Кыргызстана к категории ограниченных вещных прав на землю относит право бессрочного (без указания срока), срочного пользования землей и сервитут. При этом п. 1 ст. 228 Гражданского кодекса Кыргызской Республики право бессрочного (без указания срока) пользования земельным участком и сервитут прямо отнесены к категории вещных прав. Праву срочного пользования земельным участком, как уже отмечалось в третьем параграфе первой главы исследования, придается статус вещного лишь в ст. 1 Земельного кодекса Кыргызской Республики, где даются определения понятий, применяемых в Кодексе.
Как правило, в случаях, когда речь идет о тех или иных ограниченных вещных правах, в литературе проводят параллели с аналогичными институтами, известными римскому праву: право пожизненного наследуемого владения землей (продолжает существование в некоторых странах СНГ) - римский эмфитевзис, право застройки, (известное советскому праву) - римский суперфиций и т. д. Однако следует отметить, что аналогов праву бессрочного (без указания срока) и срочного пользования земельными участками римское право не знало. «... Постоянное пользование - это особое ограниченное вещное право, которое нельзя отнести ни к одному из видов iura in re известных римскому частному праву»1. Названные права можно отнести к категории оригинальных вещных прав, которые были порождены в условиях исключительной государственной собственности на землю.
Введение частной собственности на землю и последующий процесс перераспределения земли предопределили переход от существовавшей в условиях монополии государственной собственности на землю единственной формы пользования землей к множественности форм ее использования. В результате сложились три формы использования земли гражданами и юридическими лицами2:
1) предоставление (приобретение) права собственности на землю;
2) предоставление земли в пользование;
3) передача земли в аренду в установленном законом порядке.
В отличие от пользования землей, основанного на праве собственности с осуществлением собственником земли правомочия пользования и имеющего поэтому непосредственный характер, пользование землей землепользователем и арендатором всегда носит производный и зависимый характер.
Итак, предоставление земельного участка в пользование может быть бессрочным (без указания срока) или срочным (ст. 2336 Гражданского кодекса Кыргызской Республики). Бессрочное пользование, как видно уже из самого названия данного права, предоставляется без указания срока пользования и имеет место, когда необходимо обеспечить устойчивость пользования землей, создать заинтересованность у землепользователя во вложении труда и средств в землю, в повышении плодородия земель3. Минимальный и максимальный срок предоставления земельного участка на таком титуле не установлен. Сроки же временного землепользования, как правило, прямо устанавливаются законодательством.
В отечественном земельном законодательстве, а именно в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса, установлен предельный срок предоставления земельного участка во временное пользование, в том числе и на условиях аренды, который составляет 50 лет. Причем по истечении данного срока по согласованию сторон сроки пользования земельным участком могут быть продлены. Минимальный срок предоставления земельного участка на таком титуле определен лишь для земель сельскохозяйственного назначения и составляет 5 лет. В соответствии с Типовым Положением об условиях и порядке предоставления в аренду земель Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий, утвержденным Постановлением Жогорку Кенеша Кыргызской Республики от 15 апреля 2002 г., земли Фонда передаются в аренду сроком до 10 лет, при этом земельные участки орошаемой пашни Фонда предоставляются только в краткосрочную аренду сроком на 5 лет.
Что касается служебного земельного надела, одного из частных случаев предоставления земельных участков на праве срочного пользования, то, согласно общему, правилу право пользования прекращается при увольнении работника (п. 4 ст. 52 Земельного кодекса Кыргызской Республики) после снятия им урожая, если таковой ожидается (п. 5 ст. 52 Кодекса Кыргызской Республики). То есть фактически сроки также не установлены. При этом законодатель выделяет три группы лиц, за которыми служебные земельные наделы сохраняются даже после увольнения (п. 6 ст. 52 Кодекса). К ним отнесены работники, прекратившие трудовые отношения после ухода на пенсию по возрасту или инвалидности; семьи работников, призванных на действительную срочную службу в ряды вооруженных сил, на весь срок прохождения службы; семьи работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей (для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей пожизненно, для детей - до их совершеннолетия).
