Введение к работе
Актуальность темы исследования. Возникновение права частной собственности в российском законодательстве и приватизация жилых помещений способствовало возникновению совершенно новой правовой ситуации. На смену доминирующим публично-правовым подходам к регулированию имущественных отношений в жилищной сфере пришли частноправовые подходы. Создание рынка жилых помещений в России потребовало, с одной стороны, расширения перечня способов приобретения права собственности на помещения, а с другой — выработку эффективной системы средств защиты права собственности на жилые помещения. Увеличению оборота недвижимости способствовало и повышение объемов нового жилищного строительства, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования.
Необходимо констатировать, что вследствие произошедших в российской экономике изменений возникла потребность в модернизации института права собственности с тем, чтобы он в большей степени соответствовали характеру имущественных отношений в сфере недвижимости. По этой причине законом были регламентированы ограниченные вещные права, позволяющие удовлетворять имущественные интересы в использовании объектов недвижимости не только собственника, но и других лиц. Однако проблемы, связанные с возникновением, изменением, прекращением права на жилые помещения, изменением целевого назначения, переводом жилых помещений в нежилые помещения, обеспечением безопасности проживания, возможностью использования жилых помещений для предпринимательской и иной деятельности, реконструкцией жилых помещений, а также гармонизацией прав и законных интересов жильцов, соседей, жителей многоквартирного дома, эксплуатационных организаций и органов местного самоуправления, до настоящего времени исследованы недостаточно. Специальных научных работ, посвященных исследованию объектов жилой недвижимости как единой системы объектов, не проводилось.
Анализ судебной практики свидетельствует о большом количестве споров, связанных с реализацией прав на жилые помещения, о необходимости более тщательной регламентации гражданско-правовых способов осуществления и защиты вещных прав на жилые помещения.
В данной работе не ставилась задача рассмотреть все составляющие правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере (например, свойственные любому объекту права либо всей недвижимости). Основной упор сделан на особенностях, обусловленных спецификой выделенной группы объектов. Вместе с тем в ряде случаев, когда этого требовали задачи исследования, рассматриваются и более общие вопросы. Например, при оценке соответствия сформированного правового режима некоторых объектов характеру сложившихся общественных отношений.
Изложенное не только свидетельствует об актуальности избранной темы,
но и создает условия для последующего изучения и анализа положения дел в этой области, для разработки комплексной концепции в рассмотрении объектов, предназначенных для проживания как единой системы объектов, предназначенных для удовлетворения жилищной и иных потребностей граждан.
Степень разработанности темы. В современной науке гражданского права проблемам совершенствования правового режима жилых помещений, их приватизации, владения, пользования и распоряжения жилыми посещениями уделено значительное внимание. Отдельные вопросы, связанные с темой настоящего исследования, поднимались в работах таких известных цивилистов, как Н. А. Головощапова, О. А. Городова, И. А. Дроздова, В. Н. Литовкина, Н. П. Маслова, М. Г. Пискуновой, М. Ю. Тихомирова, П. И. Седугина. Однако большинство авторов в исследовании ограничиваются анализом нормативных правовых актов применительно к отдельным видам жилых помещений. При этом вне поля исследователей оставались вопросы содержания системности гражданско-правового режима объектов недвижимости, предназначенных для проживания. Не рассматривались в качестве элемента единой структуры отношения, возникающие в связи с гармонизацией прав и законных интересов собственников, иных титульных владельцев жилых помещений с эксплуатационными организациями и органами местного самоуправления.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды российских и зарубежных правоведов: Н.Е. Автаевой, С.С. Алексеева, С.Н. Братуся, Е.В. Васьковского, А.В. Бенедиктова, Ю.С. Гамбарова, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, СЕ. Донцова, Н.Д. Егорова, B.C. Ема, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Ю.Х. Калмыкова, А.В. Карасса, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Н.С Малеина, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, ЕА. Суханова, Ю.К. Толстого, В.А. Тархова, P.O. Халфиной, В.М. Хвостова, В.Ф. Чигира, Б.Б. Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, К.Б. Ярошенко и др.
Эмпирической базой диссертационного исследования является Конституция Российской Федерации, действующее гражданское и жилищное законодательство, судебная практика, а также научные источники.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере возникновения, осуществления и прекращения, гражданских прав на объекты недвижимости, предназначенные для проживания.
Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и регулируемые ими общественные отношения, являющиеся объектом исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в выявлении и анализе теоретических и практических проблем правового положения объектов недвижимости, предназначенных для проживания.
Эта цель и предопределила конкретные задачи исследования:
- сформулировать правовое понятие «объектов предназначенных для
проживания», определить его соотношение с «жилыми помещениями».
классифицировать помещения, предназначенные для проживания.
проанализировать сложившийся правовой режим указанных объектов, выделить имеющиеся особенности.
исследовать структуру правоотношения в связи с необходимостью гармонизации прав и законных интересов жильцов, соседей, жителей многоквартирного дома, эксплуатационных организаций и органов местного самоуправления.
выявить наиболее значимые проблемы, связанные с возникновением, изменением и прекращением прав на жилые помещения.
дать оценку отдельных составляющих правого режима помещений, предназначенных для проживания на предмет соответствия существующим правовым институтам, теоретическим воззрениям относительно объектов права, применяемым принципам и методам регулирования, возникающих по поводу них отношений.
рассмотреть особенности и структуру обеспечения безопасности проживания, как основания ограничения права на жилое помещение.
оценить факторы, влияющие на соотношение частно - и публично-правовых методов регулирования общественных отношений в рассматриваемой сфере, а также соответствие сложившегося правового режима, применяемых методов правового регулирования целям и задачам реформирования жилищной сферы, объективным реалиям общественной жизни.
- рассмотреть проблемы гражданско-правовой ответственности за
нарушения жилищного законодательства.
Методология исследования определяется использованием общенаучного
диалектического метода познания, а также специальных методов, таких как:
системно-интегративный, структурно-функциональный, сравнительно-
правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, логический, герменевтический и др.
Научная новизна исследования заключается в комплексном рассмотрении правового режима предназначенных для проживания объектов как единой системы объектов, призванных обеспечивать удовлетворение жилищных и иных потребностей граждан.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие основные положения:
1. Жилище как объект права не имеет четких юридических признаков и является абстрактной категорией социально-экономического характера, совокупность признаков которой призвано удовлетворять потребности человека в жилье. Жилое помещение представляет собой изолированное помещение, которое обладает признаками недвижимого имущества, предназначено для постоянного проживания граждан и обладает в связи с этим определенными признаками, отражающими уровень социально-экономического развития общества.
2. Помещение представляет собой объект недвижимости, занимающий
определенную часть здания или сооружения, конструкция которого
пространственно обособленна и пригодна для определенного использования в
соответствии с установленным назначением.
3. Обосновывается целесообразность классификации жилых
помещений на помещения, пригодные для постоянного проживания и
помещения, пригодные для временного проживания. Реструктуризация норм
гражданского и жилищного законодательства в соответствии с указанной
классификацией облегчит деятельность правоприменителя и позволит
обеспечить системный подход при формировании специального правового
режима указанных помещений.
4. Жилая комната как самостоятельный объект права собственности имеет
особы правовой режим. Он заключается в том, что собственник в отличие от
общего правила, регулирующего отношения собственности, не может за счет
собственных действий самостоятельно в полной мере осуществлять правомочия
владения, пользования и распоряжения комнатой самостоятельно, своими
действиями и по своему усмотрению. Часть правомочий собственника
относительно жилой комнаты может быть обеспечена за счет обязанных
действий собственника(ов) иных жилых комнат квартиры.
5. Введение обязательного страхования имущества либо страхования
гражданской ответственности собственников недвижимости в жилищной сфере
представляет собой объективно необходимую и оправданную меру. Она
позволит в определенной степени смягчить проблему взаимоотношений
совместно проживающих в одном многоквартирном доме лиц с различным
имущественным положением, уменьшить вероятность межличностных
конфликтов, вытекающих из соседских отношений по поводу надлежащего
содержания общего имущества.
6. Обосновывается вывод о расширении основания признания судами права
собственности на самовольную постройку, в частности дополнить ст. 222 ГК
РФ нормой, которая позволит, при соблюдении всех прочих условий, признавать
за лицом право собственности на самовольное строение, если оно возведено на
земельном участке, принадлежащем другому лицу на правах собственности,
пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного)
пользования, при наличии согласия этого титульного владельца (собственника)
земельного участка на осуществление строительства застройщиком.
7. При определении жилых помещений в качестве пригодных для
проживания людей не должно иметь решающего значения соответствие
помещения санитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует
помещение для постоянного или временного проживания, то оно может
рассматриваться в качестве жилища вне зависимости от его качественных
характеристик.
Применение признака «предназначенность для постоянного проживания» при определении понятия жилого помещения не совсем корректно, поскольку сам термин «предназначенность» выражает скорее целевое предназначение, чем сущностную характеристику объекта. Термин «предназначенность» является
более широким абстрактным понятием по сравнению с «пригодностью». «Пригодность» жилого помещения для проживания означает, что жилое помещение должно отвечать санитарным, техническим и иным установленным требованиям, т.е. быть пригодным к эксплуатации по целевому назначению. В процессе эксплуатации жилое помещение может утратить качество пригодности. В этом случае, если считать пригодность квалифицирующим признаком жилого помещения, утрата признака пригодности должна повлечь за собой исключение помещения из жилых помещений, предназначенных для проживания.
Помещение становится жилым, когда в отношении него установлено наличие признаков предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан. Создание жилого помещения как объекта права собственности предусматривает последовательное осуществление следующих основных этапов: осуществление и завершение строительства; принятие в эксплуатацию; проведение технического учета; государственную регистрацию права собственности на жилое помещение.
Институт преимущественного права покупки, применимый в качестве юридической конструкции исключительно к случаям продажи доли в праве общей собственности на имущество, принципиально несовместим с положениями о раздельной собственности в коммунальной квартире и способности комнат выступать самостоятельным объектом гражданских прав. В связи с этим обосновывается вывод о том, что в данном случае желаемый правовой эффект может быть достигнут посредством установления законодателем специальных норм без использования отсылочных норм и привлечения отдельных норм института общей собственности. Это позволило бы избежать внутренних коллизий в законе и предотвратить появление возможных противоречий в судебной практике.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования, изложенные в диссертации, могут быть приняты во внимание при совершенствовании гражданского и жилищного законодательства, а также в правоприменительной практике. Полученные результаты послужат дальнейшему развитию научных исследований и применению в процессе практической деятельности.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Кубанского государственного аграрного университета, где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные теоретические положения и выводы изложены в публикациях автора, а также его выступлениях на научно-практических конференциях.
Структура диссертации обусловлена темой исследования, а также поставленными целью и задачей. Диссертация состоит из введения, трех глав основного содержания, включающих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
