Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Соотношение прав на земельный участок и объект строительства 12
1.1. Понятие объекта строительства 12
1.2. Право на землю как условие возникновения права на строение 31
1.3. Единая судьба земельного участка и расположенной на нем недвижимости 52
Глава 2. Приобретение права собственности на объект строительства 68
2.1. Правовой режим объекта незавершенного строительства 68
2.2. Возникновение права на объект строительства по договору строительного подряда 87
2.3. Право застройки как основание возникновения права собственности на объект строительства 104
Глава 3. Возникновение права собственности на объект строительства, созданный с нарушением закона 125
3.1. Понятие и признаки самовольной постройки 125
3.2. Общие последствия осуществления самовольного строительства.. 141
3.3. Условия признания права собственности на самовольную постройку 163
Библиография 183
- Понятие объекта строительства
- Правовой режим объекта незавершенного строительства
- Понятие и признаки самовольной постройки
Введение к работе
Актуальность темы исследования объективно предопределена тем значением, которое имеет недвижимость в гражданском обороте. Во всех правовых системах недвижимость является особо важным объектом отношений собственности, а земля как главная ее составляющая представляет собой исключительную экономическую ценность.
Именно поэтому в классическом обороте право на землю имело приоритет перед правом на постройки и все находящееся на поверхности следовало земле (superficies solo cedit). Появление двух самостоятельных собственников на одном земельном участке было недопустимо; единственную возможность обладания строением на чужом земельном участке давало ограниченное вещное право застройки, или суперфиций.
К середине XX века в советском праве произошел отход от представлений о главенствующей роли земли, что было вызвано причинами экономико-политического свойства. Право застройки было исключено из числа установленных законом вещных прав.
С переходом России на рыночную систему хозяйствования недвижимость была признана объектом гражданского оборота. Однако неполнота и половинчатость правового регулирования послужила причиной возникновения заметных трудностей в регулировании оборота недвижимости, стабильное развитие которого требует максимального усовершенствования существующих правовых конструкций.
С принятием Земельного кодекса Российской Федерации с провозглашенным им принципом «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» наметился разворот законодательства и судебной практики в сторону восстановления первичности прав на землю. Однако при этом в ряде случаев выявилось отсутствие логических связей данных постулатов с иными нормами права. В доктрине принципы «единой судьбы» и «единого объекта» не дифференцированы. Данное обстоятельство
требует более глубокого и детального рассмотрения правового соотношения земельных участков и расположенных на них зданий (сооружений) в аспекте классификации вещей. Многие казавшиеся устоявшимися воззрения на их соотношение требуют теоретического и практического осмысления.
Развернувшаяся в ходе обсуждения Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации дискуссия по целому ряду проблемных вопросов и сложные судебные споры свидетельствуют о необходимости внесения уточнений в решение вопросов применения законодательства о недвижимом имуществе. Несмотря на то, что само понятие недвижимости относится к числу наиболее разработанных в современном гражданском праве, многие спорные вопросы, обозначенные еще дореволюционными авторами, до сих пор не нашли своего однозначного разрешения.
Особой теоретической актуальностью и практической значимостью выделяются проблемы правового положения объектов незавершенного строительства и возникновения права на объект строительства по договору строительного подряда. Возможность приобретения права собственности на данные объекты должна быть поставлена в зависимость от наличия исходного права застройщика на земельный участок. Именно в таком ключе решается вопрос возникновения права на объект строительства, созданный с нарушением закона (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Тема самовольного строительства приобрела в настоящее время особую актуальность: его осуществление затрагивает как интересы частных лиц, так и государства. Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют большое значение в комплексе норм, обеспечивающих сочетание публичных и частных интересов. Примирение противоположных интересов должно быть достигнуто согласованием государственных и общественных интересов с должным уважением к праву частных собственников (взвешенным балансом). Поэтому весьма важным в данной сфере является вопрос о гармонизации частного и публичного интереса, а также
разработка проблемы пределов допустимого вторжения государства в частную собственность.
Учитывая изложенное, представляется, что выбранная тема с учетом ее практической значимости является на сегодняшний день весьма актуальной и требует специального научного исследования и анализа.
Целью диссертационного исследования является разработка ряда проблем, связанных с квалификацией права на объекты строительства, в том числе созданные с нарушением закона.
В соответствии с указанными целями определены следующие задачи исследования:
- сравнительно-правовой анализ норм современного позитивного права России с дореволюционным отечественным правом и законодательством зарубежных стран по вопросам соотношения прав на землю и строение на ней;
- исследование актуальных практических проблем собственности и владения в сфере строительства, в том числе механизма возникновения права собственности на объект строительства по договору строительного подряда, квалификации правовой природы владения подрядчика и застройщика до государственной регистрации права;
- рассмотрение правового режима объекта незавершенного строительства;
- изучение вещного права застройки как основания возникновения права собственности на объект строительства;
- разработка проблематики возникновения прав на объект строительства, созданный с нарушением закона;
- решение поставленных задач в виде предложений и рекомендаций, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования оборота недвижимости.
Методологической базой исследования являются методы системного, исторического анализа и сравнительного правоведения. Теоретический анализ
поставленных проблем основан на исследовании и разрешении практических задач, связанных с изучением и обобщением судебной практики.
Теоретическую основу диссертации составили труды дореволюционных, советских, современных российских и зарубежных ученых в области права, в частности, М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, Ю. Барона, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, Е.А. Галиновской, В.В. Галова, Ю.С. Гамбарова, СП. Гришаева, А.Г. Гойхбарга, O.K. Голиченкова, Б.М. Гонгало, A.M. Гуляева, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, Д.В. Дождева, С.А. Зинченко, О.М. Козырь, А.В. Копылова, В.А. Лапача, В.П. Камышанского, О.Г. Ломидзе, А.А. Маковской, М.Г. Масевич, В.Ф. Маслова, Е.Ю. Петрова, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Ю.В. Романца, В.И. Сенчищева, В.И.. Синайского, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.М. Хвостова, С.А. Хохлова, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, Л. Эннекцеруса, В.Ф. Яковлева и др.
Практическую основу исследования составили Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы и другие нормативные акты.
Выводы и предложения, сформулированные в работе, основаны на анализе и обобщении практики Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, федеральных арбитражных судов округов и судов общей юрисдикции.
Научная новизна работы заключается в том, что в диссертационном исследовании предложен концептуальный подход к решению проблемы реформирования действующего законодательства о недвижимом имуществе.
Новизна исследования определяется также предлагаемыми подходами к пониманию соотношения прав на земельный участок и прав на здание (сооружение) на нем, а также прав на объект строительства и использованные при его строительстве материалы.
На защиту выносятся следующие основные положения, полученные в результате проведенного исследования и отражающие его научную новизну:
1. В связи с необходимостью восстановления в праве традиционного подхода, в соответствии с которым земля является главной вещью, нормы
статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации нуждаются в дополнении их положением о том, что если речь идет о главной вещи и принадлежности, связанных физически, то принадлежность должна следовать судьбе главной вещи в императивном порядке.
2. Определение сложной вещи, содержащееся в статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением указания на соединение разнородных вещей, по смыслу соответствует понятию собирательных, или совокупных вещей (то есть однородных, физически не связанных между собой вещей, каждая из которых имеет самостоятельное значение, но соединенных вместе для какой-либо хозяйственной цели и получающих в силу этого в гражданском обороте значение одной вещи).
По причине отсутствия в современном российском гражданском праве дефиниции собирательных вещей вопрос об ограничении составных частей сложной вещи рамками разнородности в редакции части 1 статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется недостаточно обоснованным как в силу его абстрактно-научной значимости, так и с практической точки зрения.
В связи с этим предлагается ввести в законодательство норму о совокупных вещах и изменить понятие сложной вещи, указав на присутствие физической связи составляющих ее частей и их невозможность быть самостоятельными объектами гражданских прав (как это было характерно для классических сложных вещей).
3. Объект строительства следует рассматривать как единое целое - сложную вещь, право собственности на составные части которой прекращается в "процессе их использования (иммобилизации) в строительстве в связи с их юридической гибелью, или утратой тождественности. На данное основание прекращения права собственности необходимо указать в статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Непризнание за составными частями здания возможности быть объектом отдельных прав позволяет разрешить объективно существующую юридическую
коллизию между правами собственности, которые существовали на использованные при строительстве материалы (иные составляющие), и правом собственности, первоначально приобретаемым на вновь возведенное здание.
4. Право собственности на находящуюся в процессе создания (созданную) вещь не возникает до государственной регистрации права на нее. По этой причине данная вещь не попадает в оборот, но имеет принципиальную способность к обладанию, что приобретает юридическое значение, позволяя считать ее объектом будущего вещного права. Она может рассматриваться как объект владения и защищаться как целое от внешних посягательств.
Если объект строительства создается по договору строительного подряда, до момента передачи объекта заказчику подрядчик осуществляет законное владение им, основанное на титуле из договора подряда. После получения объекта от подрядчика его владельцем становится заказчик. Таким образом, подрядчик передает заказчику владение вещью (или вещь во владение, что синонимично). Никаких прав на вещь по договору строительного подряда, заключенному на изготовление вещи, в результате исполнения этого договора подрядчик в силу пункта 2 статьи 703 Гражданского кодекса Российской Федерации не передает по причине отсутствия у него таких прав. (Если и можно говорить о передаваемых правах, то это обязательственные права - из договоров страхования объекта строительства, охраны и т.п.).
5. Наряду с необходимостью включения незавершенного строительства в перечень объектов недвижимого имущества, содержащийся в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует также внести дополнения в статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие продажу недвижимости, аренду зданий и сооружений, в Земельный кодекс (в частности, в статьи 35 и 36) и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в статью 26).
При разработке соответствующих изменений в нормы об аренде зданий (сооружений) необходимо исходить из того, что за объектом незавершенного
строительства можно признать возможность быть предметом арендных отношений, если временное владение и пользование им представляет интерес для арендатора. До сдачи незавершенного объекта в аренду право собственности на него следует зарегистрировать. До внесения соответствующих изменений правовое регулирование, предусмотренное для аренды зданий (сооружений), может применяться к аренде незавершенного строительства постольку, поскольку это не противоречит специфике незавершенного строительства.
6. В современном гражданском праве защита, хотя и ограниченная, предоставлена лишь незаконному владельцу для давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по давности, приходится констатировать, что правовые средства защиты самовольного застройщика как незаконного владельца против самоуправства и иных насильственных действий в нашем праве отсутствуют. Подобную ситуацию нельзя признать отвечающей интересам стабильности правопорядка, поэтому полагаем целесообразным ввести в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о защите самовольного застройщика, либо решить эту проблему в рамках расширения норм о защите незаконного владения в целом.
7. Требование о признании права собственности на самовольную постройку по статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе предъявить лишь лицо, непосредственно ее осуществившее, либо лицо, на земельном участке которого возведена такая постройка. Представляется оправданным понятие «лица, осуществившего самовольную постройку» толковать расширительно, включая его универсальных правопреемников (наследников).
8. Нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на незавершенное строительство независимо от степени его готовности, поскольку указанный в данной статье перечень видов недвижимого
имущества не является исчерпывающим. При этом необходимо исходить из того, что физически завершенные объекты, но не сданные в эксплуатацию из-за каких-либо предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса нарушений должны рассматриваться как самовольные постройки, а не как объекты незавершенного строительства.
9. Допускаемый внесудебный порядок сноса самовольной постройки, отвечающей признакам, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц. Это обстоятельство с учетом высокой стоимости строительно-монтажных работ подтверждает необходимость судебного рассмотрения каждого спорного случая.
Размещение на земельном участке объектов, которые не могут быть отнесены к недвижимым, является самовольным занятием земли. Одним из последствий дифференциации понятий самовольного строительства и самовольного занятия земельного участка должно быть установление различного порядка сноса самовольной постройки (в судебном порядке) и освобождения земельного участка (в административном).
Практическая значимость исследования определяется его направленностью на разрешение актуальных проблем, связанных с правом на объекты строительства.
Полученные в результате исследования выводы могут быть использованы в процессе совершенствования гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимости, а также в правоприменительной практике, научных и учебньгх целях.
Следует отметить, что в настоящем исследовании в силу многогранности поднятой проблемы диссертант не стремился к постановке и решению абсолютно всех вопросов, связанных с правом на объект строительства. В работе рассмотрены наиболее значительные с точки зрения автора проблемы, представляющие теоретический и практический интерес.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические разработки и положения диссертации, выносимые на защиту, обсуждались и одобрены на заседаниях кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.
Основные выводы диссертации отражены в девяти опубликованных научных статьях по теме исследования и докладах на 4-й региональной научно-практической конференции молодых ученых (Краснодар, 2002 г.), ряде итоговых научных конференций Кубанского государственного аграрного университета.
Предложенные практические подходы получили применение при осуществлении автором представительства ряда юридических и физических лиц в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.
Структура диссертации обусловлена целями и основными задачами исследования, содержанием изучаемых проблем и используемых автором методологических подходов. Работа состоит из введения, трех взаимосвязанных глав, объединяющих девять параграфов, и библиографии.
Понятие объекта строительства
Термин «объект строительства» содержится в положениях закона, посвященных строительному подряду, в частности, в статьях 741, 742, 752, 754 и 755 Гражданского кодекса Российской Федерации, но его легальное определение отсутствует. Данное обстоятельство позволяет обратиться к строительным инструкциям, в соответствии с которыми объектом строительства признается каждое отдельно стоящее здание или сооружение со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, внутренними инженерными сетями, подсобными и вспомогательными постройками, на строительство, реконструкцию, расширение или перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект или смета.
СП. Юшкевич предлагает рассматривать объект строительствах в двух плоскостях: как то, над чем ведутся строительные работы (его текущее состояние) и как то, что стремится получить заказчик в результате производства работ (ожидаемый результат). Как итог промежуточных работ объект строительства неперемещаем. Однако его статика условна из-за постоянно меняющихся количественно-качественных характеристик, изменение которых связано с поступательным процессом производства работ. Остановка либо окончание производства работ вызывает прекращение динамики изменения достигнутых показателей2.
То обстоятельство, что объекты строительства чаще всего потенциально являются недвижимыми, предопределяет правомерность исследования некоторых проблем их правового положения. Легальное определение понятия недвижимости закреплено в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оно основывается на естественных свойствах вещей -прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
В качестве разновидностей объектов недвижимости, являющихся результатом труда человека (объектов строительства), указываются здания, сооружения (статья 130 Гражданского кодекса), жилые и нежилые помещения (статья 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1»), строения (термин употребляется в Земельном кодексе Российской Федерации, в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости) » и Жилищном кодексе РСФСР). Законодательного закрепления понятия указанных видов недвижимого имущества также не получили.
В строительной нормативной документации к зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов . Строение, сооружение - это единица строительной продукции, признанная в административном порядке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации4.
Также строение определяется через понятие здания или сооружения, состоящего из одной или нескольких частей, составляющих единое целое; при этом признаками единого целого служат наличие общей стены и фундамента из однородных материалов, общей лестничной клетки или входа, а также одного архитектурного оформления5. Если более половины площадей и объемов строения предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан, то такие строения относятся к жилым .
К «сооружениям» относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций (нефтяные скважины, плотины, эстакады, мосты, железнодорожные пути, линии электропередачи, трубопроводы и др.) . Сооружения, таким образом, служат чисто техническим целям; люди в них находятся лишь временно3. Но нельзя по этому либо иному основанию согласиться с высказанным Е.Е. Дорогавцевой предложением определять сооружение как «всякую значительную постройку» технического назначения, имеющую временный характер.
Правовой режим объекта незавершенного строительства
Поскольку объекты незавершенного строительства могут, как далее будет показано, рассматриваться в качестве недвижимых, все проблемы, связанные с оборотом и правовым соотношением данных объектов с земельными участками, на которых они расположены, в полной мере характерны и для них. Кроме того, в силу своих особенностей незавершенные объекты имеют ряд специфических характеристик.
В период социалистической плановой экономики строительство объектов различного назначения, за исключением индивидуальных жилых домов, осуществлялось за счет бюджетного финансирования на основании утвержденных планов капитального строительства и титульных списков строек. Соответственно, в случае необходимости смены заказчика строящегося объекта на основании распорядительного акта органа власти осуществлялась передача освоенных капитальных вложений от одного заказчика другому. Понятие незавершенного строительства существовало исключительно в его бухгалтерском значении.
Вовлечение незавершенных строительством объектов в гражданский оборот было обусловлено принятием нормативных актов о приватизации . Тем не менее, до издания Закона о регистрации возможность участия незавершенных объектов в гражданском обороте как объектов недвижимости обосновывалась ссылками на пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации и Указ Президента № 485. Кроме того, в литературе указывалось, что незавершенное строительство жилого дома к объектам недвижимости не относится2.
Поэтому можно признать, что точка зрения на незавершенное строительство как на недвижимое имущество окончательно оформилась только с изданием Закона о регистрации, в пункте 2 статьи 25 которого объекты незавершенного строительства впервые были легально признаны недвижимостью (в случаях необходимости совершения сделки с ними).
Официальная позиция судебной практики по этому вопросу была высказана в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», где указано, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли - продажи. Данный вывод сделан судом исходя из того, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.
Они не изъяты из оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам. Поскольку из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, данный объект в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признан объектом недвижимости, право собственности на который возникает с момента государственной регистрации. Регистрации подлежит и переход права .
Если вещное право на такой объект возникло до вступления в силу Закона О регистрации, это право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации (часть 1 статьи 6). Иная точка зрения основана на положениях статьи 8 закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации » о том, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применению подлежит ранее действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Понятие и признаки самовольной постройки
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В первом гражданском кодексе России (1922 года) понятие самовольной постройки отсутствовало. Можно только указать на некоторые нормы, посвященные праву застройки, которые возлагали на застройщика обязанность при возведении и эксплуатации построек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила , однако последствия нарушения указанных положений не регламентировались. В мае 1940 года Совнаркомом РСФСР было издано постановление «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, районных, курортных и дачных поселках», которое устанавливало ответственность за самовольное строительство . Постановлением Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 года № 152 были установлены правила осуществления строительства .
По Гражданскому кодексу 1964 года (статья 109) самовольной признавалась постройка, возведенная без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Последствиями самовольной постройки дома являлись снос дома (дачи) или части его (по решению исполнительного комитета местного Совета) либо безвозмездное изъятие и зачисление в фонд местного Совета депутатов трудящихся (по решению суда).
Иски о признании права собственности на самовольно возведенные строения, в отличие от споров по поводу права собственности на материалы, детали и конструкции, остающиеся после сноса «самозастройки», были неподведомственны суду. Устранить юридические последствия самовольного строительства и тем самым создать основания для возникновения у застройщика права собственности мог лишь исполком местного Совета, вынося специальное решение. Судебная практика исходила из того, что в случаях, когда исполком давал разрешение на отчуждение возведенного с нарушением существующих правил помещения, последнее самовольным не считалось и безвозмездному изъятию не подлежало1.
Самовольно построенная часть дома (пристройка) могла быть безвозмездно изъята только в том случае, если она являлась самостоятельным объектом пользования или могла быть превращена в таковой. Не могли быть изъяты нежилые и подсобные помещения независимо от отнесения их к капитальным строениям, поскольку в статье речь шла только о жилом доме (даче) или части дома (дачи). Хозяйственные и бытовые строения, возведенные самовольно, подлежали сносу по решению исполкома соответствующего Совета . Как самовольное строительство рассматривалось и переоборудование нежилого строения в жилое, а также возведение жилой пристройки без соответствующего разрешения .
Несмотря на то, что редакция статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР не содержала никаких положений о земельном участке, в преамбуле Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1977 года № 5 было сказано, что строительство дома допускается только на отведенном для этой цели земельном участке2. По новому Гражданскому кодексу строительство дома, другого строения, сооружения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, выделено в отдельный признак самовольного строительства. А такое основание для признания постройки самовольной, как отсутствие надлежаще утвержденного проекта (существенное отступление от проекта), статья 222 уже не содержит. В литературе это объясняется тем, что государство перестало контролировать предельные размеры жилого дома, который может находиться в собственности у гражданина.
