Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одно из центральных мест в теории гражданского права занимают вопросы, связанные с определением и пониманием объектов гражданских прав, в ряду которых одно из наиболее заметных мест занимает недвижимое имущество.
Теоретическое исследование вопросов, связанных с правовым режимом недвижимого имущества в России, является одной из первоочередных задач современной цивилистики, успешное разрешение которых во многом будет способствовать всесторонней правовой охране экономических прав участников гражданского оборота.
Одним из наиболее специфических объектов недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Само введение данного объекта в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта недвижимости сопровождалось многочисленными научными дискуссиями. Значительное количество научных проблем, связанных с оборотом объектов незавершенного строительства, обсуждается и в настоящее время.
Одним из наиболее дискуссионных вопросов является определение понятия и выявление специфических признаков объектов незавершенного строительства. С этой научной проблемой тесно связана и другая – проблема определения момента возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства в гражданском обороте как самостоятельных объектов гражданских прав.
Учитывая отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации и обобщениях судебной практики правил, посвященных обороту объектов незавершенного строительства, продолжает обсуждаться проблема совершения с объектом незавершенного строительства различных гражданско-правовых сделок.
При этом если правовому режиму недвижимости посвящено значительное количество научных исследований, то вопросы правового режима объектов незавершенного строительства в науке исследованы недостаточно.
Между тем, в ситуации, связанной с мировым экономическим кризисом, достаточно частым явлением становятся случаи, когда предмет договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства.
В этой связи в последнее время значительно выросло количество гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объект незавершенного строительства.
Однако в законодательстве Российской Федерации до настоящего времени не разработано достаточно детальное регулирование вопросов оборота указанных объектов. Так, в законодательстве Российской Федерации практически полностью отсутствуют как правила совершения с объектами незавершенного строительства различных гражданско-правовых сделок, так и нормы о кадастровом учете и государственной регистрации объектов незавершенного строительства, хотя и кадастровый учет, и государственная регистрация прав на эти объекты имеет определенную специфику.
Подобная неопределенность неизбежно вызывает сложности в правоприменительной практике. Так, в судебной практике неоднозначными являются вопросы, связанные с оборотом объектов незавершенного строительства, в частности, вопрос о возможности сдачи данных объектов в аренду, вопрос о моменте возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства.
Изложенные обстоятельства обусловили выбор данной темы, структуру работы, а также определение объекта, предмета и методологии исследования.
Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс правоотношений, связанных с нахождением объектов незавершенного строительства в гражданском обороте.
Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования является правовое положение и особенности гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства.
Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в определении понятийного аппарата и выявлении специфических признаков объектов незавершенного строительства как самостоятельных объектов гражданских прав, определении момента возникновения и прекращения существования данных объектов в гражданском обороте, выявлении особенностей оборота объектов незавершенного строительства.
Достижение указанной цели предполагает решение следующих задач:
-
изучение истории правового регулирования и установление предпосылок возникновения объектов незавершенного строительства;
-
определение места объекта незавершенного строительства в гражданском праве, выявление особенностей объекта незавершенного строительства как самостоятельного объекта недвижимости;
-
выявление основных признаков и формирование понятия объекта незавершенного строительства;
-
определение момента возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства;
-
выявление особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства, изучение действующего законодательства и правоприменительной практики, связанной со спецификой оборота данных объектов.
Методологическая основа исследования. В рамках настоящего исследования использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания. В качестве общенаучных методов автором использовались метод анализа, синтеза, индукции, дедукции. К частнонаучным методам, использованным в настоящем исследовании, относятся сравнительно-правовой, формально-юридический, историко-правовой.
Степень научной разработанности темы. Проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства были предметом внимания многих ученых-цивилистов. К указанным проблемам обращались в своих работах В.А. Алексеев, М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, О.М. Козырь, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и другие ученые.
Тем не менее, несмотря на общее повышение интереса в научной литературе к проблемам правового регулирования недвижимости, нельзя не отметить небольшое количество специальных исследований, посвященных правовому режиму объектов незавершенного строительства. Непосредственно объекту незавершенного строительства посвящено лишь несколько диссертационных исследований, среди которых можно выделить работу Д.С. Некрестьянова «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства» (СПб, 2005) и работу Р.А. Валеева «Правовой режим объекта незавершенного строительства» (Уфа, 2007).
Теоретическую основу исследования составили работы как отечественных, так и зарубежных ученых-цивилистов, в частности М.М. Агаркова, В.А. Алексеева, В.К. Андреева, С.А. Бабкина, Ю. Барона, В.А. Белова, М.И. Брагинского, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, Ю.С. Гамбарова, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, В.Б. Ельяшевича, Л. Жюллио де ла Морандьера, Р. Иеринга, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Е.А. Киндеева, О.М. Козырь, А.В. Копылова, П.В. Крашенинникова, В.В. Кулакова, В.А. Лапача, Д.И. Мейера, Л. Наумовой, И.Б. Новицкого, Е.А. Павлодского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Р. Саватье, В.И. Синайского, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, Л. Эннекцеруса.
Эмпирическую базу исследования составляет научная информация, полученная автором в результате анализа постановлений и информационных писем Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ (8), постановлений Президиума и определений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (10), постановлений федеральных арбитражных судов Московского, Северо-Западного, Волго-Вятского, Восточно-Сибирского, Дальневосточного, Западно-Сибирского, Поволжского, Уральского, Центрального и Северо-Кавказского округов (50), решений и постановлений арбитражных судов первой и апелляционной инстанций Московского округа (35), а также решений, постановлений и определений судов общей юрисдикции (24), принятых в 1997-2010 гг. по спорам, связанным с объектами незавершенного строительства.
Научная новизна исследования. В работе выявлены специфические признаки объекта незавершенного строительства, предложено научное определение данного объекта, определены предпосылки и момент возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства, выявлены особенности совершения с объектами незавершенного строительства различных гражданско-правовых сделок.
На защиту выносятся следующие научные положения:
-
Объект незавершенного строительства наряду с признаками, присущими остальным объектам недвижимости, характеризуется наличием ряда дополнительных признаков, существенным образом отграничивающих его от других объектов недвижимости:
отсутствие разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию;
наличие определенных социально-экономических условий для возникновения объекта незавершенного строительства, в частности, отсутствие финансирования строительства объекта, нестабильная экономическая ситуация в Российской Федерации, отсутствие единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и отсутствие единого правового регулирования строительной деятельности;
особый правовой режим земельного участка, находящегося под объектами незавершенного строительства, заключающийся, в частности, в наличии существенных препятствий в возможности приобретения прав на земельный участок, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды;
консервация объекта строительства;
достижение определенной степени готовности.
По результатам обобщения указанных признаков объекта незавершенного строительства дано следующее определение объекта незавершенного строительства – это особый объект недвижимости, возникший в результате наступления специфических социально-экономических условий, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществлена консервация и достигнута определенная степень готовности.
-
Недвижимое имущество как объект гражданских прав характеризуется наличием в совокупности следующих признаков:
юридической связью с земельным участком;
государственной регистрацией прав на недвижимость;
статичностью состояния недвижимости в определенный период времени.
-
Моментом возникновения объекта незавершенного строительства в гражданском праве считается дата внесения записи о государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В работе делается вывод, что в зависимости от способа возникновения прав на объект собственником объекта незавершенного строительства будет являться в случае:
создания объекта незавершенного строительства для себя – лицо, создавшее объект незавершенного строительства в установленном законом порядке (п. 1 ст. 218 ГК РФ);
создания объекта незавершенного строительства по договору строительного подряда – заказчик (п. 1 ст. 218 ГК РФ);
создания объекта незавершенного строительства на основании инвестиционного договора – в соответствии с условиями инвестиционного договора и акта о реализации инвестиционного проекта;
приобретения объекта незавершенного строительства на основании договора купли-продажи либо иных договоров о передаче объекта – покупатель (иное лицо, приобретающее право собственности на объект в силу закона).
-
Единственным основанием для прекращения существования объекта незавершенного строительства является прекращение зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основаниями для прекращения зарегистрированных прав на объекты незавершенного строительства являются:
-
ликвидация объекта незавершенного строительства (совпадает с гибелью или уничтожением соответствующего объекта).
-
преобразование объекта незавершенного строительства в готовое здание (сооружение)
-
удовлетворение иска о сносе самовольной постройки.
-
Объект незавершенного строительства не подлежит признанию самовольной постройкой до первоначальной государственной регистрации прав на него, поскольку до государственной регистрации прав на соответствующий объект незавершенное строительство не существует в качестве объекта недвижимости, который может быть признан самовольной постройкой.
Указанные выше научные положения явились основанием для внесения следующих изменений в законодательство Российской Федерации:
-
В связи с выявлением такого специфического признака объекта незавершенного строительства как необходимость его консервации аргументировано положение о необходимости внесения изменений в п. 3, 4 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответственно изложив данные пункты в следующей редакции:
«В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства и документов, подтверждающих консервацию объекта строительства»;
«В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства и документов, подтверждающих консервацию объекта строительства».
-
Действующее законодательство Российской Федерации не ставит существование объекта незавершенного строительства в зависимость от степени его готовности. В работе обосновано положение о том, что необходимость в государственной регистрации объектов строительства с 1% готовности ничем не обусловлена, ведь зачастую данные объекты представляют собой не более чем котлован или несколько забитых свай. В связи с этим выработано предложение о необходимости установления в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» определенной степени готовности объекта незавершенного строительства, с момента достижения которой он может быть признан объектом недвижимости и поставлен на кадастровый учет, дополнив ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» пунктом 8 в следующей редакции: «Не подлежат кадастровому учету объекты незавершенного строительства со степенью готовности менее 10 процентов».
Теоретическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании предложений, развивающих научные представления о понятии и специфических признаках объектов незавершенного строительства, моменте возникновения и прекращения существования данных объектов, а также обороте объектов незавершенного строительства.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в разработке теоретически обоснованных предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего правовой режим объектов незавершенного строительства. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в процессе дальнейших исследований в рассматриваемой области, а также преподавания соответствующего раздела курса гражданского права. Практические выводы могут быть использованы в деятельности органов, осуществляющих кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимость, а также при разрешении судами конкретных гражданско-правовых споров.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации отражены в научных публикациях автора.
Результаты исследования используются при проведении лекционных и практических занятий в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Дагестанский государственный университет», что подтверждается соответствующим актом о внедрении.
Структура исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, шести параграфов и заключения.
