Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Объект незавершенного строительства как объект гражданских прав 12
1.1. Понятие объекта незавершенного строительства 12
1.2. Характеристика объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества 38
1.3. Момент возникновения объекта незавершенного строительства в гражданском обороте 58
Глава 2. Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства 83
2.1. Проблема установления собственника на объект незавершенного строительства 83
2.2. Право застройки как основание возникновения права собственности на объект незавершенного строительства 113
2.3. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства 138
Заключение 158
Библиография 168
- Понятие объекта незавершенного строительства
- Момент возникновения объекта незавершенного строительства в гражданском обороте
- Проблема установления собственника на объект незавершенного строительства
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Актуальность настоящего диссертационного исследования обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования оборота объекта незавершенного строительства.
Недвижимость имеет важнейшее значение для гражданского оборота, обусловленное неизменностью ее сущности в процессе жизнедеятельности общества. К тому же недвижимое имущество обладает повышенной стоимостью, в силу его полезности для населения, редкости, ограниченности и капитальности. Потребительская полезность недвижимости заключается в ее многофункциональном социальном и экономическом использовании для осуществления определенных экономических функций: проживания, выпуска промышленных товаров, оказания услуг, поставки воды и энергии. Полезность недвижимого имущества заключается также и в возможности длительного хозяйственного оборота и сохранения потребительской формы процессе использования. Особенность недвижимости обусловлена ее ограниченностью и выражена в самой ее природе: невозможно существование двух одинаковых зданий (сооружений), поскольку существует различие в их месторасположении. Редкость недвижимости всегда обуславливает его высокую цену. Недвижимое имущество, как правило, не имеет альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. Капитальность недвижимости заключается в ее долговечности и обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость объекта со временем и из-за увеличения спроса может только возрастать.
Однако, к сожалению, категория недвижимости была лишь относительно недавно возрождена в российском гражданском праве после нескольких десятилетий забвения. Это выразилось в том, что классическое деление движимых и недвижимых вещей получило свое отражение в статье 130 Гражданского кодекса РФ.
До недавнего времени в юридической литературе не утихали споры об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Вовлечение указанного объекта в гражданский оборот предопределило необходимость его закрепления в качестве недвижимости. Таким образом, с 1 января 2005 года, законодатель дополнил статью 130 Гражданского кодекса РФ новым объектом недвижимого имущества - объектом незавершенного строительства . Но, введение в статью положений об этом объекте как недвижимости, так и не разрешило споры о нем, поскольку законодателем, до сих пор не определена его юридическая природа. Отсюда возникают правовые проблемы, связанные с установлением момента возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества, определения права собственности на него и государственной регистрации.
В последнее время возросло количество гражданско-правовых сделок, предметом которых является объект незавершенного строительства. Потребности экономического оборота рассматриваемого объекта привели к возникновению новых проблем, не получивших отражение ни в законодательстве, и не нашедших единого мнения в доктрине гражданского права. Отсутствие единого научного подхода к определению недвижимого имущества, противоречия в действующем законодательстве относительно оборота объектов незавершенного строительства, приводят к выявлению на практике многих нерешенных вопросов.
Данное обстоятельство предопределяет необходимость комплексного исследования категории «объекта незавершенного строительства», что послужит развитию законодательства, регулирующего оборот недвижимости и формированию единого подхода в судебной практике.
Степень научной разработанности проблемы и теоретическая база исследования. Проблемы правового регулирования отношений по поводу объекта незавершенного строительства становились предметом внимания
1 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г.Я213-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. 1 (часть 1).Ст.39.
многих ученых-цивилистов. К указанным проблемам обращались в своих работах М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.М. Козырь, В.А. Лапач, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов и другие ученые.
Справедливости ради нужно упомянуть о значительном повышении интереса в современной юридической литературе относительно объекта незавершенного строительства, что отнюдь не исчерпало теоретических и практических проблем связанных с указанным объектом недвижимого имущества, поскольку, единственным фундаментальным исследованием, посвященным непосредственно объекту незавершенного строительства, является диссертация Д.С. Некрестянова «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства» (СПб, 2005).
Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды многих ученых-цивилистов. Среди них особое место занимают работы:
дореволюционных ученых-цивилистов: А.Г. Гойхбарга, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, М.И. Митилино, К.П. Победоносцева, В.И. Покровского, И.А. Синайского, Г.Ф. Шершеневича;
ученых-цивилистов советского периода: М.М. Агаркова, А.В. Бенедиктова, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, О.С. Иоффе, А.В. Карасса, В.К. Райхера, Б.Б. Черепахина;
российских ученых-цивилистов: В.А. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М, Гонгало, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, И.Д. Кузьминой, В.П. Камышанского, В.А. Лапача,О.Г. Ломидзе, А.А. Маковской, Е.Ю. Петрова, Ю.В. Романец, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, В.А. Тархова, Л.В. Щенниковой и других.
Практическую основу исследования составляет судебно-арбитражная практика разрешения гражданских дел, связанных с объектом незавершенного строительства и постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ.
5 Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды многих ученых-цивилистов. Среди них особое место занимают работы:
дореволюционных ученых-цивилистов: А.Г. Гойхбарга, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, М.И. Митилино, К.П. Победоносцева, В.И. Покровского, И.А. Синайского, Г.Ф. Шершеневича;
ученых-цивилистов советского периода: М.М. Агаркова, А.В. Бенедиктова, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, О.С. Иоффе, А.В. Карасса, В.К. Райхера, Б.Б. Черепахина;
российских ученых-цивилистов: В.А. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, И.Д. Кузьминой, В.П. Камышанского, В.А. Лапача, О.Г. Ломидзе, А.А. Маковской, Е.Ю. Петрова, Ю.В. Романец, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, В.А. Тархова, Л.В. Щенниковой и других.
Практическую основу исследования составляет судебно-арбитражная практика разрешения гражданских дел, связанных с объектом незавершенного строительства и постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ.
Цель исследования заключается в выявлении специфических особенностей такого недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства, а также в изучении теоретических и практических проблем, возникающих в связи с установлением права собственности на него и в разработке соответствующих теоретических рекомендаций.
С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих задач исследования:
сформулировать теоретически обоснованное определение объекта незавершенного строительства.
определить специфику правового положения объекта незавершенного строительства.
исследовать и обобщить основные подходы к понятию недвижимого имущества.
рассмотреть спорные вопросы, связанные с определением собственника объекта незавершенного строительства.
проанализировать правовую природу права подрядчика на объект строительства, возводимого по договору строительного подряда, и показать его взаимосвязь с правами заказчика.
исследовать вещное право застройки, как специфическое основание приобретения права собственности на объект незавершенного строительства.
выявить пробелы в правовом регулировании и специфику применения законодательства о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.
разработать конкретные предложения по совершенствованию норм законодательства, связанных с объектом незавершенного строительства.
Объект исследования. Объектом диссертационного исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие по поводу объекта незавершенного строительства.
Предмет исследования. Предметом исследования являются нормативные акты, регулирующие правовой режим объекта незавершенного строительства, практика применения данных норм судами общей юрисдикции и арбитражными судами Российской Федерации, а также цивилистическая доктрина по проблеме диссертационной работы.
Методологическая основа исследования. Исследование проводилось с использованием как общих методов научного познания (диалектического, формально-логического, анализа, синтеза, обобщения и др.), так и частнонаучных методов исследования - системного, исторического, сравнительно-правового.
Научная новизна работы состоит в том, что проведено комплексное и всестороннее исследование такого специфического недвижимого имущества,
Понятие объекта незавершенного строительства
В гражданском законодательстве, как и в научной литературе, можно встретить различные формулировки, обозначающие одно и тоже понятие «объекта незавершенного строительства» - это «объект недвижимого имущества, не завершенный строительством», «незаконченное строительство», «объект, незавершенный строительством», «объект строительства» , «объект капитального строительства»5, «вновь создаваемое недвижимое имущество» , «вновь создаваемый объект недвижимости» . Такое обилие понятий, рассматривающих одно и то же явление при отсутствии единого понимания данного объекта, порождает проблемы в правоприменительной практике. Гражданский кодекс РФ и нормативные акты не дают каких-либо четких разъяснений относительно определения объекта незавершенного строительства. Неустойчивость применяемой терминологии на практике приводит к различным правовым казусам. С одной стороны сложившийся пробел способствует упрощенному обороту объекта незавершенного строительства. Под данное понятие можно подвести любой возводимый или реконструируемый объект. При желании в качестве объекта незавершенного строительства можно было даже признать вырытый котлован под фундамент. Тем самым, путем признания объекта фактически вещью не являющейся, в качестве объекта незавершенного строительства, лицо приобретает права на интересующий его земельный участок.
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ, объект незавершенного строительства прямо закреплен в качестве недвижимого имущества. При этом как мы отмечали ранее, кодекс не дает его определения. Понятие, как логическая форма, необходима для того, чтобы четко разграничить определяемый предмет от иных предметов. Таким образом, формулировка понятия объекта незавершенного строительства с указанием его существенных признаков обусловлено необходимостью отграничить его от других объектов недвижимого имущества, а также восполнить отсутствие единого терминологического подхода.
Единственной попыткой дать определение на законодательном уровне «объекта незавершенного строительства» было Письмо Государственного таможенного комитета РФ «О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства» , в пункте 2 которого определены следующие признаки объекта. Во-первых, истечение установленных сроков строительства. Во-вторых, приостановление строительства, в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения. Однако этот нормативный акт утратил силу.2
В п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94) законодатель определяет; «завершенное строительство - затраты застройщика по введенному в эксплуатацию объекта строительства», а «незавершенное строительство затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию»1.
На наш взгляд, вышеизложенное определение не применимо в гражданском законодательстве. В данном нормативном акте, как и в других2, затрагивающих налоговую и бухгалтерскую деятельность, объект незавершенного строительства определяется по признаку - затрат. Исходя из этого, главной отличительной чертой являются вложенные в строительство материальные ценности. То есть объект рассматривается лишь как совокупность строительных материалов. Если учитывать, что затраты на строительство возникают с момента перевозки материалов на строительную площадку, то признавать такие затраты объектом незавершенного строительства с нашей точки зрения, недопустимо. Так как в таком определении отсутствуют два признака необходимых для отнесения вещи к недвижимости, которые указаны в ст. 130 ПС РФ: во-первых, прочная связь с землей и, во-вторых, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Недопустимо считать складируемые строительные материалы, либо песок на строительной площадке, на которые понес затраты застройщик, недвижимым имуществом. Анализируя вышесказанное, следует отметить, что налоговое и бухгалтерское законодательство не признают объект незавершенного строительства недвижимым имуществом.
В различных нормативных актах и в теории разграничиваются понятия «законсервированных объектов» и «объектов незавершенного строительства».
Так, например, В.П. Бугорским предлагается изменить название ст. 752 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «последствия консервации или незавершения строительства»1. Однако, в этом случае, возникает множество вопросов. Во-первых, совершенно не ясно, по какому признаку разграничиваются эти два понятия. Во-вторых, каким статусом обладает строящееся здание (сооружение) в период производства работ?
Для определения понятия «объекта незавершенного строительства» прежде всего, необходимо определить, какое содержание вкладывается учеными и законодателем в понятие самого «объект строительства». СП. Юшкевич предлагает следующую формулировку понятия «объекта строительства» - это «строительное сооружение или их комплекс, над которым ведутся строительные работы». Однако, исходя из этого определения, невозможно установить, чем отличаются понятия «объект незавершенного строительства» и «объект строительства».
Момент возникновения объекта незавершенного строительства в гражданском обороте
Несомненно, что отнесение объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу породило ряд других проблем, как отмечает Л. Наумова, что «Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ в перечень недвижимого имущества в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) был включен объект незавершенного строительства. Тем не менее, многое осталось неясным, поскольку, определяя объекты недвижимости, законодатель не уточнил, с какого момента они становятся недвижимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда»1.
Возникает вопрос, с какого момента вновь создаваемая вещь может быть признана недвижимостью, подлежащей государственной регистрации? Е.Ю. Ширинская пишет по данному вопросу, что «в отношении объектов незавершенного строительства законодательство никак не определяет, на какой стадии строительства находиться данный объект и каким образом влияет степень его готовности на его правовой статус (например, заложен только фундамент, или уже возведены стены и кровля)» . Определение такого момента, прежде всего, обусловлено необходимостью установить, когда возникает объект незавершенного строительства как особый объект недвижимого имущества. Важно разграничить момент превращения совокупности материалов в недвижимость и установить момент, когда строительные материалы уже становятся объектом незавершенного строительства.
Поставленный вопрос не является достаточно разработанным как в законодательстве, так и в доктрине.
Например, Е.А. Суханов пишет, что «важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становиться правопорождающим фактом. Для движимых вещей это момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых - моментом государственной регистрации» . Позиция автора является весьма спорной, ведь по закону, первичен объект, а потом уже возникают права. Продолжая свою мысль, как и некоторые авторы2, Е.А. Суханов утверждает, что «объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации объекта». Но консервация не придает объекту свойств недвижимости, а лишь обеспечивает сохранность объекта для возобновления строительства по истечении некоторого промежутка времени. Как было верно высказано авторами, что «...консервация объекта, и без того отвечающего объективным критериям недвижимости, не сделает этот объект еще более недвижимым,...».
Согласно ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства».
Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности»5, и далее автор замечает: «само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности»1. Несмотря на кажущуюся очевидность: недвижимость - это то, что не двигается, дать ее определение не так-то просто. Проблема здесь в уязвимости признаков недвижимости данных в статье 130 ГК РФ. Как метко замечает Н.А. Сыродоев, «современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению»2.
Еще И.Л. Брауде, в своей работе описывал такое перемещение строений. Когда закладывается новый фундамент, на месте старого устанавливаются катки на рельсах, и при помощи мощных лебедок наземная часть строения передвигается и устанавливается на новом фундаменте. Исследователь приходит к выводу о том, что «строение не может подвергаться неоднократным передвижкам. Поэтому неправилен взгляд, что возможность передвижки строения якобы опровергает стабильность технической связи строения с земельным участком».
Проблема установления собственника на объект незавершенного строительства
В действующем законодательстве при решении вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства, представлена весьма простая конструкция приобретения на него права собственности: право на земельный участок принадлежит лицу, осуществляющему застройку, и он возводит данную недвижимость для себя (например, п. 2 ст. 263 ГК РФ). Однако, И.Д. Кузьмина отмечает, что «многоквартирные дома, промышленные объекты, сложные инженерные сооружения чаще всего создаются специализированными строительными организациями по заказам застройщиков-заказчиков, с привлечением средств третьих лиц, так называемых дольщиков, в интересах которых и осуществляется строительство. Для таких актуальных случаев нет прямых законодательных решений вопроса о первом субъекте права собственности на объект строительства»1.
Таким образом, строительство недвижимости может осуществляться через различные обязательства между сторонами. Это обязательства, по которым одна сторона финансирует строительство, а другая обязуется возвести объект и передать его по окончании строительства - договор строительного подряда; это может быть встречное обязательство - договор долевого участия (инвестирования); а также возможны обязательства совместной деятельности на основе договора простого товарищества, где участники, объединяя вклады, ведут совместные действия для возведения недвижимости.
Рассматривая вопросы о признании права собственности на объект незавершенного строительства, возводимого по договору о совместной деятельности, следует отметить, что до недавнего времени практика носила весьма противоречивый характер. Так, ТОО «Спектр-3» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском об обязании производственного кооператива «Нива» передать истцу на основании договора от 19.03.91 г. № 01 о совместной деятельности два выстроенных коттеджа в поселке Тенистый города Воронежа. Иск судом первой инстанции и ФАС Центрального округа был удовлетворен. Президиум ВАС РФ, отменяя постановления судов, указал, что «поскольку ответчик обязался построить и передать в собственность истца построенные коттеджи, возможность удовлетворения иска о признании права собственности на незавершенный строительством объект зависит от наличия между сторонами договорных обязательств. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь создаваемое имущество возникает с момента его государственной регистрации»1. Суд считает, что согласно ст. 301 ПС РФ правом истребовать имущество у третьих лиц обладает только собственник, а истец согласно ст. 219 ГК РФ таковым не является. Противоположное решение было изложено в Постановлении Президиума ВАС РФ № 3155/96 от 17.12.1996 г., в котором суд признал наличие общей долевой собственности участников договора о совместной деятельности вне зависимости от факта государственной регистрации права на объект незавершенного строительства. Следует отметить тот факт, что данные решения были приняты до введения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором объект незавершенного строительства подлежал государственной регистрации наряду с другими объектами недвижимости.
Ю.В. Романец пишет, что «...участники договора простого товарищества не приобретают права общей долевой собственности на создаваемое имущество до того, как оно создано или пока действует договор, в рамках которого оно создается. ...участник действующего договора простого товарищества не вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на незавершенную созданием новую вещь, так называемый договорной полуфабрикат (будь то здание, не завершенное строительством, или любое другое имущество)»1. Представленное высказывание находит подтверждение и на практике. Так, Президиум ВАС РФ, отменяя решение нижестоящего суда, указал, что «право собственности на долю в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи. Между тем жилой дом на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно не мог быть объектом собственности».
Такая точка зрения исходит из того, что объект, возводимый по договору о совместной деятельности, является предметом обязательственного правоотношения. Это подтверждает и норма ст. 1043 ГК РФ, согласно которой говорится о «произведенной в результате совместной деятельности продукции», т.е. о возведенной недвижимости. Следовательно, право собственности на объект незавершенного строительства у участников указанного договора не возникает.
