Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовая природа, сущность и эволюция жилищных правоотношений по управлению многоквартирными домами 12
1.1. Генезис жилищных правоотношений на дореволюционном этапе 12
1.2. Развитие жилищных отношений в советский период 24
1.3. Становление жилищных правоотношений в новых экономических условиях 50
Глава 2. Правовые основы управления многоквартирным домом управляющей организацией: теоретико-методологические вопросы 69
2.1. Многоквартирный дом как объект гражданских прав 69
2.2. Понятие управляющей организации многоквартирным домом как гражданско-правовой дефиниции 76
2.3. Правосубъектность управляющей организации в договорных отношениях 88
Глава 3. Проблемы и перспективы правового регулирования взаимодействия управляющей организации и прочих субъектов правоотношений, связанных с управлением многоквартирным домом . 101
3.1. Практические проблемы правового регулирования деятельности управляющих организаций 101
3.2. Правомочия собственников общего имущества многоквартирного дома: проблемы и перспективы регулирования 127
3.3. Правоотношения между сособственниками и управляющей организацией в процессе реализации управления многоквартирным домом 138
3.4. Система правовых средств контроля, защиты и ответственности управляющей организации 145
Заключение 164
Список литературы 169
- Развитие жилищных отношений в советский период
- Становление жилищных правоотношений в новых экономических условиях
- Понятие управляющей организации многоквартирным домом как гражданско-правовой дефиниции
- Правомочия собственников общего имущества многоквартирного дома: проблемы и перспективы регулирования
Введение к работе
Актуальность темы. Управление общим имуществом в многоквартирном доме – сравнительно новый для отечественного законодательства вопрос, который имеет особое значение в рамках понимания управления как функции права1.
В важнейших официальных документах неоднократно отмечалась необходимость активизации деятельности частных коммерческих структур в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В Бюджетном послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. «О бюджетной политике в 2008–2010 годах» акцентировалось внимание на принятии долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, а также на комплексе смежных вопросов: градостроительной политики, использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стратегии развития строительной отрасли в целом. Кроме того, в нем обращалось внимание на то, что новый Жилищный кодекс РФ «возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственника. Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние десятилетия эта нагрузка для подавляющего большинства новых собственников, для наших с вами граждан, ставших собственниками после приватизации квартир, оказалась абсолютно неподъемной».
В очередном Бюджетном послании от 23 июня 2008 г. «О бюджетной политике в 2009-2011 годах» Президент РФ вновь поставил вопрос об актуальности привлечения субъектов предпринимательской деятельности в сферу содержания и эксплуатации инфраструктурных элементов, обеспечивающих функционирование жилищно-коммунального хозяйства. Специфика деятельности данных субъектов исключает их некоммерческий характер, поэто-
1 Харитонова Ю.С. Управление как функция гражданского права: монография – М.: Норма, 2011.
му в представленной работе рассматриваются только коммерческие организации.
Несмотря на официально заявленный несколько лет назад стратегический курс, и сегодня правовая регламентация в Жилищном кодексе РФ страдает несовершенством.
Нельзя не отметить и тот факт, что в законодательстве РФ довольно часто неправомочно используются термины «управляющая организация», «управляющая компания» и «управляющий». Однако, по мнению автора, необходимо различать две группы отношений: а) когда управляющая организация (компания) или управляющий осуществляют деятельность по управлению имуществом; б) когда управляющая организация руководит текущей деятельностью другого юридического лица. Соответственно в поле зрения данной работы –управляющая организация (компания), осуществляющая управление имуществом многоквартирного дома.
В целом жилищное законодательство нельзя назвать сформировавшимся: оно крайне незначительно по объему нормативных предписаний, недостаточно последовательно, а потому нуждается в существенной корректировке.
Некоторые шаги в этом направлении уже сделаны или планируются в ближайшее время. Так, правовое регулирование деятельности управляющей организации было признано одним из направлений совершенствования законодательства, что нашло отражение в документах, которые содержат анализ его состояния, определяют основные тенденции и проблемы.
Изложенное свидетельствует об актуальности исследования проблем правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями.
Степень научной разработанности темы. Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности имеют солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов К. Н. Анненкова, Д. И. Мейера, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича и др., так и цивилистов советского и современного периодов С. С. Алексеева,
В. П. Грибанова, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, С. М. Корнеева, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого и др.
Категория управления в течение длительного времени являлась предметом изучения в большей степени философии, кибернетики, экономики. В цивилистике теоретические вопросы управления имуществом изучались А. В. Венедиктовым, С. А. Зинченко, В. П. Мозолиным, Р. Пайпсом,
A. А. Рубановым и др.
Важно отметить докторскую диссертацию Ю.С. Харитоновой, посвященную вопросам функций управления в институтах гражданского права.
Существуют монографические исследования отдельных видов управления имуществом, в частности: управления на базе ограниченных вещных прав (У. Маттеи, Е. А. Суханов), доверительного управления (В. В. Вит-рянский, Е. А. Суханов, Л. Ю. Михеева), корпоративного управления (З. Э. Беневоленская, С. Н. Братусь, В. В. Долинская, Н. Г. Фроловский), арбитражного управления (А. И. Белоликов, О. В. Пустошкин, Г. И. Скаредов).
Ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами посвящены труды ученых В. В. Андропова, Т. А. Борзенковой, И. А. Дроздова, И. Б. Миронова, С. Г. Певницкого, В. Д. Рузановой, Д. Б. Савельева,
B. А. Фогеля, Е. А. Чефрановой и др.
Смежная теме исследования проблематика на базе ЖК РФ 2005 г. затрагивалась и в диссертационных работах. Однако основной акцент в этих трудах делался, как правило, на основополагающих правоотношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме (С. Г. Певницкий, У. Б. Филатова2). В ряде случаев изучалось правовое регулирование либо отдельных способов управления многоквартирными домами (О. Е. Жульева3),
2 Певницкий С. Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах : дис. ...
канд. юрид. наук. М., 2006. 191 c.; Филатова У. Б. Общее имущество собственников по
мещений в многоквартирном доме : дис. … канд. юрид. наук. Иркутск, 2006.
3 Жульева О. Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным до
мом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации : дис. ...
либо деятельности по содержанию общего имущества дома (Н. М. Мантул), а также рассматривался правовой режим управления общим имуществом в многоквартирных домах вне соотношения такого управления с другими разновидностями управления имуществом (Р. З. Ибатуллина). Некоторые авторы раскрывали правовую сущность управления в несколько ином аспекте – как гражданско-правовой обязанности по осуществлению воздействия на поведение собственников помещений в доме (С. Ю. Шахов).
Между тем в связи с широким распространением на практике случаев привлечения управляющей организации к управлению существует объективная необходимость изучения такого правосубъектного образования, как управляющая организация. Некоторые аспекты деятельности управляющей организации уже затрагивались в комментариях законодательства, учебной литературе, монографиях, в периодических изданиях при освещении вопросов управления многоквартирными домами. При этом преимущественное внимание уделялось проблемам, связанным с определением правового статуса управляющей организации (Д. И. Степанов, В. А. Белов, Н. В. Козлова и др.) и правовой природы договора, заключаемого с управляющей организацией (А. Дягилев, И. С. Шиткина, Н. В. Козлова и др.).
Таким образом, можно констатировать, что остался не изученным целый ряд важных вопросов. В частности, управление многоквартирным домом именно в качестве разновидности управления имуществом собственника в сравнении с другими видами управления имуществом; отношения как между сособственниками, так и между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома.
Особая теоретическая и социальная значимость проблем в указанной сфере, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важнейших вопросов, затруднения в правоприменении, свидетельствующие об актуальности названной проблематики, и предопределили выбор автором темы диссертации.
канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. 190 c.
Цель диссертационного исследования заключается в выявлении правовой сущности управления многоквартирным домом управляющей компанией как разновидности управления имуществом.
Для достижения обозначенной цели автором были решеы следующие задачи:
– рассмотреть генезис жилищных правоотношений по управлению многоквартирными домами;
– проанализировать особенности управления многоквартирным домом управляющей организацией;
– изучить особенности отношений, складывающихся между сособст-венниками и управляющей организацией в процессе реализации управления многоквартирным домом;
– выявить наиболее значимые проблемы в системе контроля и защиты сторон в деятельности управляющей организации, установить способы их устранения, в том числе путем совершенствования законодательства и выработки рекомендаций для правоприменительной практики.
Объект исследования составляют правоотношения управления многоквартирными домами управляющими организациями в условиях реформирования ЖКХ РФ.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативных правовых актах, которые регулируют общественные отношения, являющиеся объектом исследования, а также правоприменительная практика и основные доктрины по проблемам в изучаемой сфере.
Методологическая основа исследования. В работе использовались: универсальный диалектический метод познания, позволяющий учитывать взаимосвязь и взаимообусловленность явлений; общенаучные методы (системный, логический, аналитический, классификации и др.); частнонаучные методы (исторический, комплексного анализа в сравнении с иными правовыми феноменами, формально-юридического толкования, межотраслевой
метод исследования и др.).
Теоретической основой диссертации явились труды отечественных правоведов в области как общей теории права, так и отраслевых юридических наук, прежде всего науки гражданского права, а также зарубежных юристов. Среди них особое место занимают работы:
– дореволюционных исследователей К. Н. Анненкова, В. И. Курдинов-ского, Д. И. Мейера, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича;
– советских и российских цивилистов С. С. Алексеева, С. Н. Братуся,
A. В. Венедиктова, В. В. Витрянского, Д. М. Генкина, В. П. Грибанова,
B. В. Долинской, И. А. Дроздова, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского,
C. М. Корнеева, П. В. Крашенинникова, Р. П. Мананковой, В. Ф. Маслова,
Л. М. Минкиной, Л. Ю. Михеевой, С. Г. Певницкого, В. Д. Рузановой,
Д. Б. Савельева, Е. А. Суханова, К. И. Скловского, В. А. Тархова,
В. А. Фогеля, Ю.С. Харитоновой, М. Ю. Челышева, Е. А. Чефрановой,
Л. В. Щенниковой;
– зарубежных ученых Р. Иеринга, Я. Лазара, У. Маттеи, Р. Пайпса и др.
Нормативная и эмпирическая база исследования. Нормативную основу работы составили, прежде всего, Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)4, КоАП РФ5, ЖК РФ, другие федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также акты субъектов Российской Федерации. Кроме того, исследование базируется на современной практике Конституционного cуда РФ, Верховного cуда РФ, федеральных арбитражных судов округов (проанализировано 62 судебных случая).
Научная новизна диссертации состоит в том, что данная работа является первым комплексным исследованием особенностей управления многоквартирными домами управляющими организациями в условиях реформиро-
4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 06.04.2011) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
5 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях № 195-
ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.12.2001) (ред. от 21.07.2011) (с изм. и доп., вступ. в силу с
29.09.2011) // Там же. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
вания ЖКХ РФ.
Автором были получены следующие научные результаты:
-
Сформулированы выводы, позволяющие уточнить законодательные положения об управлении многоквартирным домом управляющей организацией.
-
Предложена редакция ст. 16 ЖК РФ, позволяющая уточнить особенность объекта управления.
3. Предложено уточнение содержания понятия «управление много
квартирным домом управляющей организацией».
4. Уточнено представление о системе правовых средств контроля, за
щиты и ответственности управляющей организации.
5. Сформулировано определение института ответственности управ
ляющих организаций.
Раскрыты основные положения исследования, которые автор вынес на защиту:
1. Поскольку ЖК РФ указывает на такой способ управления много
квартирным домом, как управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161),
но не дает определения данного субъекта, автор считает необходимым внести
в ч. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ следующее определение (выделено курсивом):
«2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
3) управление управляющей организацией многоквартирным домом, которая представляет собой юридическое лицо, получающее от собственников помещений в многоквартирном доме функции (полномочия) по реализации своих прав и обязанностей, связанных с управлением имуществом».
2. Уточнен объект управления: многоквартирный дом - это разновид
ность жилого помещения, которое согласно ГК РФ является индивидуально-
определенным зданием, которое состоит из комнат (квартир), а также поме
щений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворе-
ния гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В связи с этим представляется необходимым изложить в следующей редакции ст. 16 ЖК РФ (добавления выделены курсивом):
« 1. К жилым помещениям относятся: 1) многоквартирный дом, жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
-
Жилым домом (многоквартирным домом) признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат (квартир), а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании» (далее по тексту).
-
Управление многоквартирным домом управляющей организацией – это объект гражданско-правового регулирования, представляющий собой общественные отношения между собственниками и управляющей компанией, направленные на функционирование многоквартирного дома (а также в ряде случаев на извлечение прибыли), установленные по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, которые определены законом и (или) самим собственником.
-
Обосновывается, что система правовых средств контроля, защиты и ответственности управляющей организации может быть только многоуровневой, комплексной и основанной на различных видах ответственности управляющей организации как юридического лица и ее органа управления, а именно на корпоративной, дисциплинарной, материальной, гражданско-правовой, административной, уголовной.
5. Институт ответственности управляющих организаций – это комплекс правовых средств защиты и контроля за действиями управляющей организации со стороны третьих лиц, представляющий совокупность обязанностей и санкций, установленный российским законодательством, в отношении управляющей организации как юридического лица, осуществляющего особый тип деятельности.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическая значимость работы состоит в том, что её положения и выводы в совокупности формируют целостное представление о механизме правового регулирования в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями, а также творчески развивают теорию договорного и обязательственного права в данной сфере.
Предложения, высказанные в диссертации, могут быть использованы в правотворческой деятельности при дальнейшем развитии и совершенствовании действующего законодательства в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями, и имеют методологическое значение для дальнейших научных разработок в соответствующих сферах данной отрасли права.
Кроме того, практическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что содержащиеся в нем выводы, предложения и рекомендации могут быть использованы в практической деятельности правоприменительных органов; в научно-исследовательской работе; а также в учебной и преподавательской деятельности при изучении и преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право» и отдельных специальных учебных курсов, связанных с исследуемой проблематикой.
Апробация и реализация результатов исследования. Результаты проведенного исследования докладывались и обсуждались на международных научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы правотворчества и правоприменительной деятельности» (Иркутск, 2009; Иркутск, 2010), «Современное российское право: проблемы, пути совершенствования» (Пенза, 2010), «Экономика, социология, право: новые вызовы и перспективы» (Москва, 2010), «Вопросы теории и практики российской правовой науки» (Пенза, 2011), «Государство и право: теория и практика» (Челябинск, 2011), «Право: история, теория, практика» (Санкт-Петербург, 2011), «Актуальные проблемы права» (Москва, 2011), «Юридические науки: проблемы и перспективы» (Пермь, 2012), «Право: современные тенденции» (Уфа, 2012),
«Частноправовое регулирование общественных отношений: традиции, современность, перспектива» (Одесса, 2012), «Актуальные вопросы развития общественных наук: экономика, право, педагогика, социология» (Волгоград, 2012).
По теме диссертации опубликовано более 20 научных статей общим объемом 9,75 п. л.
Развитие жилищных отношений в советский период
Российской империи : - нормы книги второй «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества вообще» (раздел первый был посвящен описанию разных типов имущества, раздел второй - сущности разных прав на имущество: право собственности (гл. 1, ст. 420-431), неполное право собственности (гл. 2, ст. 432-542)); - нормы книги четвертой «Об обязательствах по договорам» раздел третий «Об обязательствах по договорам на имущества в особенности» глава вторая «О найме имуществ и отдаче оных в содержание» (ст. 1691-1736): о составлении, совершении и исполнении договора найма имущества и передачи имущества на содержание (ст. 1691-1708) и о найме имущества, находящегося в государственной и церковной собственности (ст. 1709-1736).
Анализ отдельных вопросов, которые могут быть отнесены к области жилищного права, проводился правоведами в конце XIX - начале XX вв. В трудах дореволюционных ученых Д. И. Мейера, И. А. Покровского, Г. Ф. Шершеневича11 предоставление жилья в пользование рассматривалось в рамках анализа правового института гражданского права - имущественного найма. Содержание жилищной проблемы и способы ее решения нашли отражение в трудах Ф. Энгельса . Его работы были положены в основу советской жилищной политики, которая получила свое закрепление в жилищном законодательстве.
В целом характер прав на жилье в дореволюционном праве был как вещный, так и обязательственный . Группу вещных прав составляли право частной собственности на домостроения и право застройки, а группу обязательственных - имущественный найм.
Существенно от современного законодательства отличались объекты вещных и обязательственных прав на жилье в дореволюционном законодательстве. Как известно, в соответствии с законодательством РФ объект жилищных правоотношений - это «жилые дома» и «жилые помещения». Таких терминов в дореволюционном российском законодательстве не было.
В нормативных правовых актах Российской Империи объектами прав на жилье выступают «частные имущества», «строения», «недвижимые имущества в городах», «домовладения», «квартиры», «комнаты», «углы» и «койки».
Характерной чертой права собственности на строения в рассматриваемый период можно назвать его тесную связь с землей. Лицо, намеревающееся возвести строение, как правило, приобретало земельный участок, а при продаже строения оно могло быть продано лишь совместно с земельным участком. Дореволюционным законодательством не исключалась возможность возведения строения на участке земли, не принадлежащем застройщику на праве собственности. Застройщик мог владеть таким участком земли на основании договора аренды. По истечении срока договора аренды собственник земельного участка мог требовать сноса возведенного арендатором строения.
Неэффективность аренды земельных участков, предназначенных под застройку, послужила основой для появления в начале XX в. в России такого права на жилье, как право застройки. Отношения, касающиеся права застройки, были урегулированы в высочайше утвержденном 23 июня 1912 г. Законе о праве застройки.
В юридической науке и практике право застройки рассматривалось как вещное право. Право застройки возникало на основании договора, заключаемого на срок не менее 36 и не более 99 лет. Договор о праве застройки заключался между собственником земельного участка и застройщиком. В пределах установленного сторонами срока договора право застройки могло переходить по наследству, быть отчуждаемо и обременяемо, в том числе залогом. В течение действия договора о праве застройки собственник земельного участка получал вознаграждение за его использование.
В договоре о праве застройки могли быть предусмотрены условия, касающиеся судьбы возведенных на земельном участке строений. Как правило, собственник земельного участка оставлял за собой право на возведенное строение, выплатив застройщику лишь стоимость материалов, которые остались бы у застройщика при сносе строения. В договоре могли быть предусмотрены иные условия, определяющие судьбу строений. В случае, если стороны договора не заключали никаких соглашений относительно судьбы возведенных строений, то необходимо было руководствоваться нормами Закона, который содержал исчерпывающий перечень возможных последствий прекращения договора о праве застройки.
Интересно отметить, что институт права застройки в несколько трансформированном виде был воспринят советским гражданским законодательством и в настоящее время, по всей видимости, может быть реанимирован.
Так, в новом проекте изменений Жилищного кодекса предусматривается процедура оформления в собственность участков вокруг многоквартирных домов . Документ разрешает собственнику помещения в многоквартирном доме самому подать заявление о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Но зачастую людям, живущим в одном доме, никак не удается собраться вместе и о чем-то договориться. Между тем по закону и по справедливости вокруг многоквартирного дома должны быть определены границы земли, которая принадлежит его владельцам. Если такое предложение пройдет, то любой собственник сможет подать заявление для определения границ по дому, однако власти, рассматривающие это заявление, обязаны известить всех собственников помещений в данном доме. Дальнейшие процедуры могут проходить как при участии всех собственников, так и только части жильцов. При этом решать судьбу оформленной земли в любом случае придется сообща. Главная же польза от оформления земли вокруг своего дома в защите прав собственников многоквартирных домов.
Становление жилищных правоотношений в новых экономических условиях
В статье 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений, среди которых: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. При этом ч. 3 ст. 16 содержит определение квартиры, составной частью которого является понятие «многоквартирный дом». Однако нигде в ЖК РФ не дается определения данного понятия.
Обращаясь к терминологии, связанной с многоквартирным домом, отметим, что его нельзя считать ни самостоятельным объектом недвижимости, ни единым объектом гражданских прав; неделимой вещью; сложной вещью; совокупностью главных вещей и их принадлежностей .
Наиболее точным необходимо признать определение многоквартирного дома, сформулированное С. Г. Певницким: «многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности»84.
При этом общее имущество в многоквартирном доме должно рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости и, соответственно, единый объект права; его не следует считать ни сложной вещью, ни принадлежностью к главной вещи, а наиболее уместно трактовать как «имущественный комплекс».
Мы полагаем, что многоквартирный дом, как объект гражданского и жилищного права, представляет собой здание, расположенное на земельном участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем из двух изолированных квартир, и общего имущества (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не являющихся частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Представляется, что многоквартирный дом - объект сложный и неоднородный, различные его элементы могут иметь неодинаковые правовые режимы и требования по управлению ими. Как объект управления, многоквартирный дом состоит из нескольких основных элементов: здание, включая конструктивные элементы здания, жилые и нежилые помещения, помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, и инженерные сети и оборудование внутри здания, а также земельный участок, на котором расположено здание, включая элементы озеленения и благоустройства и объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
Осуществление права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома обладает большой спецификой. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит разделу и выделу в натуре доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. При этом доля каждого собственника в праве общей собственности на недвижимое имущество в многоквартирном доме ни в коем случае не может быть реально выделена. Она может быть (и должна быть, в частности, в целях определения голоса при проведении общего собрания товарищества собственников жилья, образованного в подобном многоквартирном доме) определена в качестве так называемой «идеальной доли».
Таким образом, ЖК РФ, конкретизировав нормы ст. 289-290 ГК РФ, установил право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, значительно отличающееся от права общей долевой собственности в традиционном его понимании. В связи с вышеизложенным, представляется, что в настоящее время в определенной мере существует особая разновидность права общей долевой собственности - общая долевая собственность без нрава выделения доли и без права распоряжения долей в общем имуществе.
Мы поддерживаем исследователей, которые предлагают именовать данную разновидность права общей долевой собственности - «общая неделимая собственность».
Подчеркнем, что к общему имуществу собственников в многоквартирном доме относятся все элементы жилого многоквартирного дома, кроме жилых и нежилых помещений. Причем оно состоит из частей, различных не только по осуществляемым функциям, но и по правовой природе.
Перечень компонентов общего имущества собст венников помещений в многоквартирном доме, предла1аемый ст. 36 ЖК РФ, является открытым, а состав общего имущества для каждого многоквартирного дома будет индивидуален. Считаем целесообразным классифицировать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по следующим группам 1) фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, наружные и внутренние стены, чердачные, межэтажные и надподвальные перекрытия, межкваргирные перегородки и перегородки, отделяющие комнаты различных собственников, нанимателей и собственников в коммунальной квартире друг от друга и от вспомогательных помещений, 2) помещения, не являющиеся частями квартир подъезды, входы (в том числе запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межэтажные и межквар гирные лестничные клетки, лестницы (в г. ч. наружные), помещения технических и подвальных этажей, мусоросборочные камеры, кабины лифтов, балконы, лоджии, террасы, антресоли, чердачные помещения и другие нежилые помещения многоквартирного дома, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; 3) инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т. д.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения, 4) земельный участок с элементами озеленения и благоустройства; 5) иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.
Отметим, что каждый элемент общего имущества, находящийся в многоквартирном доме, имеет свои характерные признаки и особенности. Например, в вопросе регулирования земельного участка многоквартирного дома, формирование земельного участка необходимо определять как процедуру, включающую в себя следующие действия: межевание, зонирование территории, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, инвентаризация, топографо-геодезические, картографические, землеустроительные и иные работы.
Говоря о классификации общего имущества многоквартирного дома, считаем целесообразным выделять виды такого имущества по степени обособленности и возможности их самостоятельного использования: - объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения и предназначенные для обслуживания всех квартир и иных помещений в доме - межквартирные лестничные площадки, холлы, вестибюли, тамбуры, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; - объекты, потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение, которые могут быть обособлены и использованы отдельно от многоквартирного дома - дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб, хозпостройки, автостоянки, части земельного участка и иные объекты благоустройства.
Понятие управляющей организации многоквартирным домом как гражданско-правовой дефиниции
В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что перечисленные в названных актах работы выполнены иным лицом либо в отношении иного объекта.
Таким образом, ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных в процессе технического обслуживания дома, а потому он должен оплатить их. Доказательств возмещения затрат на обслуживание дома, понесенных истцом, ответчик также не представил.
Часть помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит ответчику, здание является единым комплексом, а с февраля 2007 г. по январь 2008 г. расходов по содержанию общего имущества этого дома он не нес, следовательно, суды правомерно удовлетворили иск.
Довод ответчика о том, что он самостоятельно несет расходы по содержанию магазина и прилегающего земельного участка, подлежит отклонению, так как несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает сособственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ.
Вопреки доводам заявителя суды приняли во внимание факты отсутствия договорных отношений между истцом и ответчиком, оказания Управляющей компанией услуг по ремонту и содержанию имущества, принадлежащего Предпринимателю на праве общей собственности, и их неоплаты ответчиком и правомерно квалифицировали отношения сторон как кондикционные, применив к ним положения гл. 60 ГК РФ. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (ст. 1 102, п. 2 ст. 1 105 Г К РФ).
Собственники жилого дома № 4 по проспекту Мира в городе Коврове не принимали решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. При указанных обстоятельствах суд правомерно принял во внимание расчет размера исковых требований, исходя из тарифа на содержание и ремонт жилых помещений, утвержденных постановлениями главы муниципального образования города Коврова от 19.12.2006 № 1928, от 20.11.2006 № 1711, от 27.11.2007 № 1996, от 27.11.2007 № 1997, в связи с чем удовлетворил исковые требования истца, начислив за просрочку оплаты проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Довод об отсутствии договора управления опровергнут объяснениями истца о том, что подлинные договоры, заключенные с жильцами, предоставлялись в суд первой инстанции и были изучены им (в том числе приложения № 1 и № 2, где определен состав общего имущества и перечень работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества). Эти же обстоятельства подтверждаются объяснениями истца в суде первой инстанции; протоколом судебного заседания от 12.05.2010, где отражен факт предоставления в суд дополнительных доказательств; уведомлением от 27.06.2007 № 100, направленным истцом в адрес ответчика. Более того, о наличии и содержании договора управления было известно ответчику, что подтверждается его встречным иском о признании договора управления недействительным.
Доводы заявителя о процессуальных нарушениях не нашли подтверждения. Требование п. 2 ст. 268 АПК РФ о доказывании уважительности причин непредставления доказательств в суд первой инстанции относится к заявителю апелляционной жалобы и не распространяется на другую сторону.
Прочие доводы предпринимателя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Заявление Предпринимателя о том, что истец не подтвердил факт выполненных работ и размер расходов, направлено на переоценку доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Относимость, допустимость и достоверность доказательств, подтверждающих эти обстоятельства, установлены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Правомочия собственников общего имущества многоквартирного дома: проблемы и перспективы регулирования
Говоря о специфике права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, важно отметить, что понятие «общая собственность» нередко используется законодателем для обозначения права общей собственности, и что такое применение указанных терминов иногда имеет место и в доктрине.
Некоторые ученые (например, С. Г. Певницкий3) выделяют такую особую разновидность собственности, как «коммунальная» собственность, объясняя это возможностью выделения некоторых сущностных свойств общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, качественно отличающих ее о г общей собственности в традиционном понимании.
Данный подход мы считаем нецелесообразным, так как специфика указанного права (множественность управомоченных субъектов - сособственников, юридическое единство и неделимость объекта) укладывается в рамки традиционной общей собственности.
Другие авторы определяют общую собственность на общее имущество многоквартирного дома как самостоятельную разновидность общей собственности, обозначая в современном законодательстве три вида общей собственности в зависимости от влияния категории «доля» на осуществление сособственниками своих правомочий1 1.
Такое утверждение некорректно, так как существует закрытость сформулированного в ГК РФ перечня видов общей собственности. Кроме того, во-первых, деление права общей собственности на виды осуществляется в зависимости от того, определены ли доли в праве собственности или нет; во-вторых, в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит, прежде всего, наличие личной или личнохозяйственной связи между гражданами-участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими их правомочий. Неслучайно закон императивно устанавливает случаи образования совместной собственности как исключение из правила (и. 3 ст. 244 ГК РФ). Правилом в этом смысле является общая долевая собственность.
Большинство ученых считают указанную правовую конструкцию особой разновидностью права общей долевой собственности (И. А. Дроздов, П. В. Крашенинников, В. А. Фогель, и др.).
Мы поддерживаем данную позицию и считаем необходимым обобщить выявленные отличительные признаки, характеризующие право «общей неделимой долевой собственности» следующим образом: - возникновение права общей собственности на такое общее имущество в силу прямого указания закона независимо от воли приобретателя основного помещения; ы Филатова У. Б. Проблема разграничения видов общей собственное!и // Нотариус. 2011. № 4. С. 4-8. -очевидная «акцессорность» доли в праве собственности на указанное общее имущество по отношению к праву собственности на основное помещение; - определенное ограничение законом правомочия распоряжения общим имуществом в силу специфики объекта-неделимости и его назначения (обслуживания помещений, принадлежащих собственникам); - осуществление сособственниками правомочия распоряжения по принципу «права большинства» в отличие от консенсуса, требуемого п. 1 ст. 246 ГК РФ; - возможность владения и пользования всем общим имуществом независимо от размера доли сособственника в связи с неприменимостью нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ; дополнительное ограничение правомочий собственника помещения нормами об управлении многоквартирным домом. . Последний признак признается главной особенностью, позволяющей выделить исследуемое право в качестве самостоятельной разновидности права общей долевой собственности. На основании проведенного анализа в целях устранения коллизии между ГК РФ и иными специальными законодательными актами, считаем необходимым установить связь в виде прямой отсылки в основополагающей для отношений общей собственности гл. 16 ГК РФ (в частности, в ст. 244) к законодательству, детально регламентирующему отдельные виды права общей долевой собственности.
Вопрос отношений между управляющей компаний и сособственниками невозможно исследовать без анализа отношений между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Мы полагаем, что в данном случае имеет место «внутренний» конфликт интересов собственников помещений в многоквартирном доме, возникающий в процессе реализации ими своих правомочий и исполнения обязанностей в отношении общего имущества такого дома.
В силу значительной множественности субъектного состава в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает объективная потребность в формировании «общей воли» собственников такого имущества именно посредством общего собрания. При этом существует принципиальное отличие соглашения собственников, достигнутого решением общего собрания, от соглашения собственников - многостороннего договора, предусмотренного общим правилом ст. 246, 247 ГК РФ.
На основании изложенного мы считаем целесообразным использовать форму общего собрания для всех способов реализации права собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и в случае получения предусмотренного ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласия всех собственников помещений на уменьшение размера общего имущества в доме, в связи с чем предлагаем внести соответствующие поправки в указанные нормы ЖК РФ.
Подчеркивая, что решение собственниками на общем собрании принимается путем голосования (совокупности их волеизъявлений), мы поддерживаем идею о том, что участие собственника в голосовании представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.
Итак, уточняя специфику отношений между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома, отметим, что сущность этих отношений заключается в опосредованном непрямом управлении домом (в частности, через ТСЖ). При этом «внутренние» отношения по управлению осложняются взаимоотношениями собственников общего имущества дома с иным управляющим субъектом - юридическим лицом, членами которого являются сами собственники.
