Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения о договоре пожизненного содержания с иждивением 12
1. Эволюция института пожизненного содержания с иждивением 12
2. Понятие и юридическая природа договора пожизненного содержания с иждивением 42
3. Договор пожизненного содержания с иждивением как подвид договора пожизненной ренты 65
Глава 2. Особенности правовой конструкции договора пожизненного содержания с иждивением 75
1. Специфика предмета договора пожизненного содержания с иждивением 75
2. Особенности субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением 85
3. Права и обязанности сторон договора пожизненного содержания с иждивением 111
4. Заключение, изменение и расторжение договора пожизненного содержания с иждивением 139
5. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору пожизненного содержания с иждивением 170
Заключение 182
Список источников и литературы 189
- Эволюция института пожизненного содержания с иждивением
- Договор пожизненного содержания с иждивением как подвид договора пожизненной ренты
- Специфика предмета договора пожизненного содержания с иждивением
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Глобальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе Российской Федерации в 90-е годы XX столетия, вызвали потребность в применении гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое значение имеет институт пожизненного содержания с иждивением. В советское время данный гражданско-правовой институт был представлен как разновидность договора купли-продажи и практически не обеспечивал решение указанной проблемы. В последние годы договор пожизненного содержания с иждивением стал наиболее востребованной разновидностью договора ренты.
Нельзя недооценивать значимость договора пожизненного содержания с иждивением, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства. Данный договор позволяет решить проблемы социального обеспечения пожилых людей и инвалидов, в силу возраста и здоровья не имеющих возможность получать доход ни от трудовой, ни от предпринимательской деятельности. Многие субъекты Российской Федерации и муниципальные образования разрабатывают социальные программы и создают специальные государственные (муниципальные) службы, оказывающие поддержку таким гражданам путем заключения с ними договоров пожизненного содержания с иждивением. Подобные социальные программы разработаны в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Красноярске, Норильске, Новгороде и других городах. Включение договора пожизненного содержания с иждивением в механизм социальной политики государства позволяет решить не только задачу предоставления помощи социально незащищенным категориям населения, но и задачу формирования государственного и муниципального жилищного фонда.
Несмотря на то, что в теории вопрос о правоотношениях по пожизненному содержанию с иждивением всегда представлял интерес, до сих пор нет монографических исследований, посвященных их комплексному анализу. В гражданском законодательстве, регулирующем данный договор, много пробелов и противоречий, что усложняет его практическое применение и дает широкие возможности для злоупотреблений. Так, большое количество вопросов вызывает определение юридической природы договора, момента его заключения. Из-за отсутствия в законодательстве максимально детализированного примерного перечня обязательств плательщика ренты по предоставлению пожизненного содержания с иждивением заключаются договоры с весьма неконкретными условиями. Это подтверждается большим количеством судебных споров о расторжении и признании недействительным исследуемого договора. Нижний стоимостной порог общего объема пожизненного содержания с иждивением в размере двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, не может обеспечить потребностей получателя ренты. Таким образом, в настоящее время всестороннее и полное изучение договора пожизненного содержания с иждивением как разновидности договора ренты представляется необходимым и актуальным и позволит найти решения отмеченных проблем.
Объект исследования представляет собой общественные отношения, возникающие из договора пожизненного содержания с иждивением, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом исследования, определяющим тему диссертационной работы, являются закономерности и тенденции развития гражданско-правового регулирования правоотношений по пожизненному содержанию с иждивением в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в осуществлении комплексного анализа проблем гражданско-правового регулирования правоотношений, вытекающих из договора
пожизненного содержания с иждивением, раскрытии их содержания, а также выработке рекомендаций по применению и совершенствованию норм российского законодательства в этой области.
В соответствии с указанной целью исследования в работе предпринята попытка решения следующих вопросов, которые мы рассматриваем как задачи исследования:
проследить эволюцию законодательства, регулирующего институт пожизненного содержания с иждивением;
провести сравнительно-правовой анализ норм действующего российского законодательства и законодательства зарубежных стран, регулирующих договор пожизненного содержания с иждивением;
определить юридическую природу договора пожизненного содержания с иждивением;
выявить позиции цивилистической науки по вопросу соотношения разновидностей договора ренты;
определить специфику предмета договора пожизненного содержания с иждивением;
исследовать особенности субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением;
изучить содержание договора пожизненного содержания с иждивением и порядок его заключения, изменения и прекращения;
выявить специфику гражданско-правовой ответственности по договору пожизненного содержания с иждивением;
на основе проведенного исследования сформулировать конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства в сфере регулирования правоотношений, вытекающих из договора пожизненного содержания с иждивением.
Методологическая основа исследования. Поставленные задачи диссертационного исследования решаются на основе материалистической диалектики как общенаучного метода познания, а также частнонаучных
методов: формально-логического, исторического, сравнительно-правового, технико-юридического, системно-структурного и логического анализа.
Теоретическую основу исследования составили труды русских и советских ученых в области гражданского права. Это работы таких авторов как М.М. Агарков, К.Н. Анненков, И.Л. Брауде, Н.Г. Вавин, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, Д.Д. Гримм, А.А. Ерошенко, И.Е. Ильяшенко, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, Н. Коняев, В. Круглов, Д.И. Мейер, В.Ф. Маслов, СВ. Пахман, К.П. Победоносцев, Н.В. Рабинович, В.А. Рясенцев, Е.Т. Соловьев, Н.С. Суворов, В.А. Тархов, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич и другие.
Для раскрытия понятия и содержания правоотношений, вытекающих из договора пожизненного содержания с иждивением, по действующему гражданскому законодательству Российской Федерации в исследовании использованы работы современных ученых-цивилистов Э.А. Абашина, Т.Е. Абовой, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.В. Дождева, B.C. Ема, А.Ю. Кабалкина, П.В. Крашенинникова, Г.Б. Леоновой, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, С.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко и других.
Автором также изучены труды ряда зарубежных правоведов, таких как В.Р. Ансон, Т. Ариидзуми, С. Вагацума, Е. Годэмэ, Э. Дженкс, Л.Ж. Морандьер, М. Пляниоль, Р. Саватье, Я. Шапп, Л. Эннекцерус и других.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации1, другие федеральные законы Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации иные нормативно-правовые акты Российской Федерации и ее субъектов, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования. Кроме того, был проведен анализ нормативных актов ряда зарубежных государств.
1 Гражданский кодекс Российской Федерации: 4. 1 // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч. 2 // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Глубокому и всестороннему анализу была подвергнута судебная практика, касающаяся споров, вытекающих из договора пожизненного содержания с иждивением.
Научная новизна исследования определяется тем, что в работе впервые предпринята попытка комплексного анализа сущности договора пожизненного содержания с иждивением как отдельной разновидности рентных правоотношений. Диссертантом выявлена юридическая природа данного договора. Также определено место договора пожизненного содержания с иждивением среди разновидностей договора ренты, исследованы особенности предмета и субъектного состава договора, установлена возможность перемены лиц в обязательстве по пожизненному содержанию. На основе анализа содержания рассматриваемого договора разрешена проблема определения размера пожизненного содержания, вопрос о бремени содержания переданного по договору недвижимого имущества. Автором углубленно изучаются вопросы заключения, изменения и прекращения договора, проблемы гражданско-правовой ответственности по договору. Научная новизна исследования нашла свое отражение в положениях, выносимых на защиту.
Положения, выносимые на защиту. В результате рассмотрения как теоретических, так и прикладных вопросов, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением, сформулированы и обоснованы положения, содержащие элементы научной новизны, которые и выносятся на защиту:
1. Утверждается, что договор пожизненного содержания с иждивением по своей юридической природе не является ни реальным, ни консенсуальным договором, а входит в особую категорию договоров, выделенных п. 3 ст. 433 ГК РФ, которые считаются заключенными с момента их государственной регистрации. При этом в ст. 601 ГК РФ законодателем сохраняется реальная конструкция договора, что порождает трудности в определении момента заключения данного договора. Чтобы устранить
двойственность определения момента заключения договора и ущемление в правах плательщика ренты, предлагается изменить конструкцию договора пожизненного содержания с иждивением таким образом, чтобы договор считался заключенным с момента его государственной регистрации, а переход права собственности на имущество производился в рамках исполнения договора. Такая конструкция впишется в рамки установленного п. 3 ст. 433 ГК РФ правила.
Ввиду неточности норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих обязанность по предоставлению содержания, заключаются договоры пожизненного содержания с иждивением с весьма неконкретными условиями, что влечет разногласия между сторонами и увеличение количества судебных споров. Во избежание таких коллизий, необходимо принятие на федеральном уровне Положения о договоре пожизненного содержания с иждивением, устанавливающего максимально полный список обязательств плательщика ренты, конкретизация которого производилась бы сторонами в договоре с учетом потребностей получателя ренты.
Установлено, что передача прав получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением невозможна, даже в том случае, когда должник ее одобряет. Это обусловлено тем, что права требования о предоставлении содержания по договору пожизненного содержания с иждивением можно поставить в один ряд с предусмотренными ст. 383 ГК РФ правами, неразрывно связанными с личностью кредитора. Подобные требования неуступаемы, поскольку цель, которую преследовал законодатель, предусматривая эти требования, может быть достигнута только исполнением данному конкретному кредитору. Поэтому договоры уступки прав получателя ренты на содержание как неуступаемого требования следует считать недействительными.
Выявлено, что договор пожизненного содержания с иждивением относится к сделкам, которые по своему характеру и в соответствии с п. 4 ст. 182 ГК РФ могут быть совершены только лично. Это влечет
недопустимость заключения подобных договоров по доверенности. В виду этого необходимо внести в Гражданский кодекс РФ запрет на заключение договора пожизненного содержания с иждивением через представителя по доверенности.
Общий объем пожизненного содержания в месяц законодательно поставлен в зависимость от минимального размера оплаты труда, который, как известно, невысок, несмотря на предпринимаемые попытки его увеличить. Исчисление же платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. Пожизненное содержание становится основным, а быть может и единственным, источником дохода для получателя ренты и, следовательно, должно быть по размеру гораздо больше. В этой связи целесообразно поставить ежемесячный объем пожизненного содержания с иждивением в зависимость не от минимального размера оплаты труда, а непосредственно от прожиточного минимума человека.
Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ позволяет плательщику ренты в договорном порядке переложить на получателя ренты бремя содержания переданного по договору пожизненного содержания жилого помещения, в частности, оплату коммунальных услуг и иные расходы. Однако диссертант полагает, что возложение бремени содержания имущества на получателя ренты, который собственником этого имущества не является, не соответствует целям и общему смыслу договора пожизненного содержания с иждивением. Чтобы избежать подобных ситуаций, предлагается ввести в главу 33 ГК РФ императивную норму о том, что плательщик ренты несет бремя содержания имущества, полученного им в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением. При этом желательно в заключаемом договоре пожизненного содержания указывать, какие именно услуги и в каком объеме оплачивает плательщик.
7. Отмечается противоречие между положениями п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ. Так, п. 1 ст. 165 ГК РФ говорит, что при несоблюдении установленного законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, а именно - ничтожность. П. 3 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Иными словами, если договор не прошел обязательную для него государственную регистрацию, он признается незаключенным договором. В ст. 584 ГК РФ также нет указания на недействительность договора ренты и пожизненного содержания с иждивением в случае, если он не зарегистрирован. Значит, если договор пожизненного содержания с иждивением не прошел государственную регистрацию, заключенным его считать нельзя и, соответственно, невозможно признать недействительным. Поэтому положение п. 1 ст. 165 ГК РФ нельзя считать логичным. Его необходимо привести в соответствие с правилами п. 3 ст. 433 ГК РФ.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что проведенный анализ законодательства позволяет углубить теорию договорного права. Сформулированные выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства, содержащиеся в работе, могут найти применение в правотворческой деятельности при создании новых и совершенствовании действующих нормативных актов, а также при разработке договоров пожизненного содержания с иждивением. Практические выводы, сделанные автором, могут быть использованы в правоприменительной деятельности гражданами и юридическими лицами, нотариусами, органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органами социальной защиты населения Российской Федерации, судами. Материалы, содержащиеся в работе, могут быть использованы в процессе преподавания курса «Гражданское право» и при подготовке учебных пособий по данной проблематике.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы настоящего исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры частного права Российского государственного гуманитарного университета (РГГУ), использованы при проведении практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Семейное право» в Российском государственном гуманитарном университете. Отдельные положения работы нашли отражение в докладах, сделанных на международных научно-практических конференциях. По теме диссертационного исследования опубликовано пять статей.
Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из нее задачами, а также необходимостью последовательного изложения материала. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и списка источников и литературы.
Эволюция института пожизненного содержания с иждивением
Истоки рентных правоотношений появились в Римской империи. Это было вызвано необходимостью содержать «питательные учреждения», обеспечивающие «даровым» хлебом бедных граждан. Неимущим римским гражданам безвозмездно выдавались от государства марки или билеты на право получения хлеба. Питательные учреждения оказались результатом мер римского императорского правительства, направленных против уменьшения народонаселения Италии. На пропитание (алиментарные цели) с частных землевладельцев и с общин той местности, за которыми было закреплено содержание определенного количества бедных римских граждан, взималось от 2,5 до 5% от 1/12 оценочной стоимости земельного участка1.
Русский цивилист Н.С. Суворов в своем исследовании приводит яркий пример возникновения вечной ренты: «Известное алиментарное учреждение Плиния состояло в том, что Плиний пожертвовал общине поземельный участок, а община возвратила ему этот участок в наследственную аренду, так что арендные деньги и должны были поступать в кассу общины на алиментарные цели. Чаще всего жертвовался капитал, который помещаем был в руках какого-нибудь землевладельца: последний платил с него проценты, обращавшиеся на алиментарные цели. Земельный участок землевладельца считался в этом случае залоговым обеспечением, а так как погашение долга уплатой не допускалось, то в результате получалась вечная рента, отличавшаяся от вектигального или эмфитевтического канона тем, что ее платил сам собственник» .
Черты современного договора ренты прослеживаются в таком институте римского права как эмфитевзис. Образованию института эмфитевзиса в Риме предшествовали сходные с его содержанием отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Получила широкое распространение особая форма наследственной аренды оброчных земель (agri vectigales). Земельные участки, принадлежавшие государству или публичным корпорациям, отдавались частным лицам в наем на длительный срок или навсегда (in perpetuum), под условием, что наниматель и его наследники будут платить определенную годовую плату - vectigal. Права нанимателей принимают характер прав на вещь, поскольку претор предоставлял им не только интердикты для защиты от нарушений владения, но также иск actio in rem vectigalis, аналогичный виндикации (actio in res utilis), против всякого нарушителя и даже против собственника. Впоследствии это право могло распространяться как на государственные, так и на частные земли. Наниматель мог отчуждать, закладывать и завещать свое право, но с тем, чтобы положение собственника не ухудшалось. Если он был неисправным плательщиком годовой платы, то собственник возвращал себе землю посредством виндикации1.
К концу V - началу VI веков форма ius in agro vectigali или ius perpetuum стала переплетаться и проникать в сходное ему по содержанию право эмфитевзиса. Унификация режима была произведена конституцией императора Зенона (С. 4,6, 6), по которой эмфитевзис стал считаться третьим типом (tertium genus) договора: в отличие от аренды с личным эффектом и купли, которая в ту эпоху получила реальный эффект, emphyteuseos contractus создавал вещное и обязательственное право одновременно.
Эмфитевта (лицо, которому принадлежало ius emphyteusis), не являясь собственником и имея ius in re aliena, имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и пользовался владельческой защитой. Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и проданы. Однако при всяком отчуждении участка эмфитевта обязан был получать согласие собственника. В частности, при продаже участка, собственник в течение двух месяцев имел предпочтительное право на его покупку (ius protimeseos). Если же он соглашался на продажу участка в третьи руки, то получал два процента с цены эмфитевзиса, в качестве отступного (laudemium)1. Эмфитевта мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее, мог устанавливать залоги и сервитуты. Обязанности же его состояли в добросовестном ведении хозяйства на участке, уплате общественных налогов, внесении собственнику ежегодной ренты — canon (деньгами или натурой). Пренебрежение этими обязанностями (в частности -неуплата канона в течение трех лет) лишало эмфитевту прав на участок.
Эмфитевзис получил особое значение в средние века , став моделью для конструкции феодальной собственности: права сеньора были описаны как явная собственность (dominium eminens), а права вассала уподоблены собственности (dominium utile). Существенное различие заключается в том, что вассал (в отличие от лично зависимого крестьянина) не обязан совершать в пользу сеньора никаких имущественных платежей, иными словами является собственником феода, тогда как постклассический институт представлял собой эклектическое смешение личных и реальных прав, типичное для эпохи вульгаризации римского права, и не может быть адекватно описан в понятиях разделенной собственности.
Договор пожизненного содержания с иждивением как подвид договора пожизненной ренты
Нормы о договоре пожизненного содержания с иждивением содержатся в главе 33 ГК РФ, которая называется «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Формулировка названия главы 33 позволяет сделать вывод о признании законодателем самостоятельным каждого из указанных в названии главы договоров - и договора ренты, и договора пожизненного содержания с иждивением. Однако расположение параграфов в главе таково, что первый из них посвящен общим правилам о договоре ренты как определенном договорном роде (типе). И хотя первый параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. При этом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.
Такое построение свидетельствует о том, что договор пожизненного содержания с иждивением - только разновидность договора ренты. Это наиболее распространенный для Гражданского кодекса РФ принцип построения глав: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV ГК РФ в виде общего правила посвящается определенному договорному типу.
Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо одного общего параграфа еще и трех специальных, посвященных постоянной ренте, пожизненной ренте и, собственно, пожизненному содержанию. Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК РФ) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением, включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко используется в Гражданском кодексе РФ. В нее включены определения и самой купли-продажи как договорного типа (п. 1 ст. 454 ГК РФ), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле-продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506 ГК РФ), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 526 ГК РФ), контрактации (п. 1 ст. 535 ГК РФ), энергоснабжения (п. 1 ст. 539 ГК РФ).
Из вышесказанного можно сделать вывод, что договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением не являются самостоятельными договорными типами. Договор ренты как тип поглощает в качестве своей разновидности договор пожизненного содержания с иждивением наряду с договорами пожизненной и постоянной ренты.
Однако по поводу соотношения между этими разновидности договора ренты в современной цивилистической литературе высказаны прямо противоположные точки зрения. Ряд авторов, например, А.П. Сергеев, полагают, что все три договора являются самостоятельными видами договора ренты. Совпадая в своих существенных признаках, они различаются между собой по ряду частных моментов. Различия имеют место «как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой» . При этом А.П. Сергеев отмечает, что особенности, характерные для данного конкретного вида договора, присущи в наибольшей степени именно для пожизненного содержания с иждивением в силу его фидуциарного характера. А. Кичихин и Н. Щербакова также считают договор пожизненного содержания с иждивением самостоятельным видом ренты, наряду с постоянной и пожизненной.
В то же время, большинство ученых рассматривают пожизненное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Этой точки зрения придерживаются, например, М.И. Брагинский1, А.Н. Гуев2, B.C. Ем3, Г.Б. Леонова4, С.А. Хохлов5, 3. Цыбуленко6, А. Эрделевский7 и другие. Полагаем, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует, прежде всего, из п. 2 ст. 583 ПС РФ. Данный пункт допускает установление обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Далее прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Итак, Гражданский кодекс РФ выделяет два вида ренты: постоянную и пожизненную, подвидом которой является пожизненное содержание с иждивением.
Кроме того, в п. 2 ст. 601 ГК РФ предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами специального параграфа, посвященного пожизненному содержанию.
Специфика предмета договора пожизненного содержания с иждивением
К числу существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением, как и любого другого договора, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, относится, прежде всего, предмет договора. Предмет договора - это объект материального мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов. Особенностью предмета договора пожизненного содержания с иждивением является то, что он состоит из двух элементов. Для плательщика ренты элементом предмета выступает, бесспорно, недвижимое имущество, которое отчуждается под условием предоставления содержания. Для получателя ренты аналогичным элементом предмета договора выступают рентные платежи, носящие в изучаемом договоре форму содержания с иждивением, которое предоставляется получателю ренты. Рассматривая недвижимое имущество в качестве предмета договора, рентные платежи следует рассматривать в качестве своеобразного эквивалента. Рассматривая же рентные платежи в качестве предмета договора, его эквивалентом следует считать недвижимое имущество.
Итак, первым элементом предмета договора пожизненного содержания с иждивением является имущество, передаваемое под предоставление содержания, причем, в соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ, исключительно недвижимое. Существующее в действующем законодательстве понятие недвижимого имущества довольно явственно перекликается с определением, данным известным дореволюционным цивилистом Г.Ф. Шершеневичем, который отмечал, что «под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи»1. Согласно же ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим, законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, ст. 132 ГК РФ указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. В законодательном порядке к объектам недвижимости были отнесены также части здания, нежилые помещения, жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких комнат (ст.ст. 289, 558 ГК РФ), комнаты, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, объекты незавершенного строительства и др.
Следует сразу сделать оговорку о том, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением не могут быть недвижимые вещи, изъятые из свободного имущественного обращения или ограниченные в таком обороте.
Все виды недвижимости можно условно разделить на несколько групп. В первую группу целесообразно объединить земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты, поскольку они являются недвижимостью в силу их естественных свойств, «природной» недвижимостью. Как отмечает Ю.В. Романец, «они имеют особую ценность, которая предопределяет общественный интерес, выражающийся в необходимости сохранения их целевого назначения и установлении специального правового режима использования»1. В п. 3 ст. 129 ГК РФ содержится общее правило о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В силу этого оборот разных категорий земель, а также водных объектов может быть ограничен или практически исключен. Говорить всерьез о гражданском обороте участков недр представляется преждевременным, поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра.
Во вторую группу можно выделить леса и многолетние насаждения, которые в силу своей специфики являются, во-первых, природными объектами и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей, в силу чего их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Лес и многолетние насаждения, представляющие собой недвижимое имущество, необходимо отличать от леса и многолетних насаждений как движимого имущества, которое продается в качестве «леса на корню» или срубленных деревьев. Однако стоит согласиться с позицией авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г., которые предложили исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения, из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ. В обоснование предложения приводится аргумент о том, что недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами . Исходя из аналогичных аргументов, предлагается также исключить из ст. 130 ГК РФ и замкнутый водный объект.
В третью группу мы объединяем искусственно созданные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и т.д., а также предприятия как имущественные комплексы). На сегодняшний день подавляющее число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.
