Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением 15
1.1 Генезис правового регулирования рентных отношений в России 15
1.2 Понятие и признаки договора пожизненного содержания с иждивением 29
1.3 Правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением 47
Глава 2. Элементы договора пожизненного содержания с иждивением 67
2.1 Стороны договора пожизненного содержания с иждивением 67
2.2 Содержание договора пожизненного содержания с иждивением 84
2.3 Форма договора пожизненного содержания с иждивением 106
Глава 3. Динамика заключенного договора пожизненного содержания с иждивением 116
3.1 Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением 116
3.2 Ответственность по договору пожизненного содержания с иждивением 129
3.3 Расторжение и изменение договора пожизненного содержания
с иждивением 145
Заключение 165
Список использованной литературы 172
- Генезис правового регулирования рентных отношений в России
- Стороны договора пожизненного содержания с иждивением
- Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена нижеследующими обстоятельствами.
Договор пожизненного содержания с иждивением, как и рентные договоры в целом, является новым явлением для современного российского гражданского права. Объективная необходимость заключения данных договоров существовала практически всегда, поскольку жилищный вопрос и проблема обеспечения достойного существования малоимущих слоев населения были первоочередными для российского общества. Эта тенденция, на наш взгляд, нашла отражение в статье 7-й Конституции Российской Федерации провозгласившей Россию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
Однако законодательную возможность заключения названных договоров граждане получили только с принятием части 2-й Гражданского кодекса Российской Федерации1. Данный акт стал правовой базой, на основе которой члены общества могут получать доход, не требующий от них занятия предпринимательской деятельностью.
До вступления в силу данного законодательного акта рентные сделки были исключены из сферы регулирования: гражданского права по идеологическим мотивам. Получение прибыли без занятия трудовой деятельностью считалось не только недостойным советского человека, но и каралось, уголовным законодательством, а имущество, используемое в подобных целях, подвергалось изъятию у собственника.
Тем не менее, объективная необходимость в заключении подобного рода договоров существовала.
1 Далее -ГК РФ.
Во-первых, потому, что в обществе всегда были, есть и будут люди, просто не имеющие физической возможности работать для обеспечения себе нормального существования. Во-вторых, уровень жизни большинства советских граждан был таков, что приобретение жилой недвижимости для них было непосильной задачей. В-третьих, в силу различных причин, в том числе, не противоречащих действующему законодательству, у отдельных граждан накапливалась жилая недвижимость (например, в форме кооперативной собственности), которую они могли с выгодой для себя сдавать в наем, аренду, продавать или совершать иные действия, сходные с созданием рентных отношений.
Отсутствие правовой базы привело к тому, что рентные договоры длительное время оставались, вне сферы правового регулирования государством и исследования ведущих специалистов советской цивилистики.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 года стал достаточно прогрессивным актом для регулирования отношений, сходных с современной рентой. В нем был закреплен договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Тем не менее, это не была рента в чистом виде, поскольку все ограничения, существовавшие для имущественного оборота, вызванные особенностями идеологии советского общества, оставались.
Введение в действие Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. стало переломным в научном исследовании рентных отношений. К сделкам, подобным ренте, стали проявлять внимание классики отечественной науки гражданского права. Достаточно подробный анализ договоров купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца содержится в трудах О.С. Иоффе, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслова, а также в работах исследователей из союзных республик, например, эстонского юриста Э.Я Лаасика или украинского С.Н Ландкофа.
Примечателен факт, что договоры, подобные купле-продаже с условием пожизненного содержания продавца, существовавшей в РСФСР, Гражданскими кодексами республик СССР регулировались намного более демократично. Тем не менее,. исследователи избегали именовать данные договоры рентой, называя их, по-прежнему, куплей-продажей, поскольку, несмотря на определенное сходство с рентой, сделка, закрепленная в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., была именно куплей-продажей.
Радикальные изменения в законодательстве нашей страны позволили гражданам реализовывать свои экономические потребности в различных правовых формах, в том числе и путем: заключения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Данные сделки, как показывает правовой опыт нашей страны, приобретают социальную значимость и популярность на переломных этапах развития российского общества.
Так, после окончания Великой Отечественной войны, законодательно разрешались договоры, предполагавшие отчуждение недвижимости под содержание продавца. Причиной этому послужило увеличение количества одиноких граждан, не способных самостоятельно вести хозяйство, но имеющих в собственности жилые дома. С другой стороны, война, как любое социальное потрясение, привела к обнищанию значительной части населения страны. Покупательная способность граждан СССР была крайне низкой. Приобретение жилья становилось невыполнимой задачей. Переход России к рыночной экономике прошел отнюдь не безболезненно, и рентные договоры снова стали популярными, а особенно - пожизненное содержание с иждивением.
В силу своей юридической и экономической уникальности договор пожизненного содержания с иждивением, с одной стороны, позволяет определенным заинтересованным лицам, как правило, престарелым или инвалидам, обеспечить себе достойное существование, а с другой - дает возможность приобретения недвижимого имущества на весьма выгодных условиях для плательщика ренты. Заключив договор пожизненного
содержания с иждивением, среднестатистическая российская семья может приобрести для себя жилую недвижимость, не вкладывая сразу значительных денежных средств в эту покупку.
Действующий ПС РФ расширил субъектный состав договора пожизненного содержания с иждивением (по сравнению с конструкциями, существовавшими в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.), что позволило выступать в качестве плательщика ренты юридическим лицам. Возможность участия в данных обязательствах на стороне плательщика ренты организаций стала, несомненно, положительным фактором для популяризации ренты, поскольку юридические лица обладают большим материальным потенциалом и могут предложить максимально выгодные условия заключения договоров, пожизненного содержания либо пожизненной ренты.
В то же время, отчетливо проявилась и негативная практика заключения договоров между организацией и гражданином с последующей продажей права на недвижимость третьему лицу, которые не всегда добросовестно исполняют договорные обязанности.
Кроме существенной демократизации законодательства, предпосылкой распространения отношений по отчуждению недвижимого имущества под предоставление пожизненного содержания с иждивением стала их явная экономическая выгода, получаемая обеими сторонами упомянутого соглашения.
Приведем пример, подтверждающий данный вывод. В настоящее время квартира в центре г. Москвы отчуждается по договору пожизненного содержания с иждивением за первоначальный взнос в размере 7500 долларов США. Последующие взносы и объем самого содержания определяется соглашением сторон на взаимовыгодных условиях в пределах, установленных законодателем и, как правило, оказываются значительно меньшими, чем полная рыночная стоимость этой квартиры.
Оказание содержания нуждающимся гражданам является чрезвычайно значимой общественной деятельностью, в осуществлении которой заинтересованы и государственные структуры. Так, в соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 31 июля 1995 года № 363 было создано ГУЛ «Моссоцгарантия», действующее совместно с Комитетом социальной защиты г. Москвы и осуществляющее деятельность по заключению и исполнению обязанностей в рамках заключенных договоров пожизненного содержания с иждивением и пожизненной ренты.
В отличие от современной России, для которой рента и пожизненное содержание с иждивением являются юридической новеллой, за рубежом подобные договоры давно занимают достойное место в ряду гражданско-правовых отношений.1 В странах Западной Европы и США рентные сделки распространены чрезвычайно широко. За рубежом они давно получили общественное и государственное признание, интенсивно применяются, а также тщательно исследуются в научных работах.
В Германии и Швейцарии, например, пожизненная рента часто заменяет собой социальные пенсии для пожилых граждан, выплачиваемые государством. Это вызвано тем, что рента включает в себя, не только денежные выплаты, но и предоставление ухода. Причем такого, какой человек привык получать (это и медицинская помощь и содействие при ведении хозяйства, оказываемое на достаточно высоком уровне). Данное участие в повседневной жизни пожилого человека зачастую оказывается более важным, чем обычные денежные выплаты.
Научные исследования рентных договоров зарубежными авторами, такими как; Л.Ж. Морандьер, С. Вагацума, Т. Ариидзуми, Е. Годэме, представляют собой серьезные комплексные труды, освещающие наиболее
1 Например, в Польше и Венгрии договоры пожизненного содержания с иждивением были официально закреплены в гражданском законодательстве даже в социалистический период развития данных государств. См. например: Гражданский кодекс ПНР, глава XXXIV «Рента и пожизненное содержание» и Гражданский кодекс ВНР, глава XLIX «Договоры содержания и пожизненных периодических платежей».
актуальные проблемы, а также особенности регулирования данных сделок иностранным гражданским законодательством.
Вместе с тем, и российский законодатель признал необходимость юридического закрепления рентных договоров. В связи с этим впервые в истории отечественного гражданского права договоры, направленные на предоставление пожизненного содержания, были подробно отражены в нормах действующего ГК РФ. В статьях о ренте, закрепленных в нем, в отличие от существовавших в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года договорных конструкций, подобных ренте, полностью сняты ограничения для собственников имущества, заключающих договор. В соответствии с положениями главы 33-й ПС РФ получать содержание могут любые лица, независимо от их возраста или состояния здоровья. Благодаря прогрессивным изменениям в отечественном законодательстве, повлекшим расширение перечня объектов права собственности граждан, увеличился и круг вещей - предметов рентных договоров - от денег и ценных бумаг до земельных участков.
Новизна института ренты и, в частности, пожизненного содержания с иждивением, привлекает к себе внимание, как ученых, так и практикующих юристов.
Однако практика показывает, что нормы ГК РФ, регулирующие рентные отношения, очень часто применяются некорректно. Нередки случаи злоупотреблений і зависимым положением, в которое попадает лицо, заключившее договор о пожизненном; содержании с иждивением. На протяжении восьмилетнего существования договора пожизненного содержания с иждивением ему не посвящено ни одной монографии. В статьях, посвященных договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением, в основном даются комментарии к гражданскому законодательству, критикуется юридическая техника регулирования рентных отношений.
Комплексное исследование каждой из разновидностей ренты, рассмотрение элементов каждого из договоров, предусмотренных главой 33-й ПС РФ, практически не встречается. Как правило, не предлагаются меры и по совершенствованию действующего законодательства.
Исключение составляют лишь труды общепризнанных специалистов в области обязательственного права МИ. Брагинского и В.В. Витрянского. Вместе с тем, остается ряд вопросов недостаточно освещенных или не рассмотренных в работах указанных исследователей. Так, остался открытым вопрос об определении признаков договора пожизненного содержания с иждивением, о его месте в ряду рентных сделок и договоров, направленных на возмездное приобретение имущества, в целом. Не достаточно полно, на наш взгляд, исследован порядок государственной регистрации указанного договора и порождаемых им прав.
За последние восемь лет были написаны лишь две диссертации, посвященные общим вопросам регулирования рентных отношений гражданским правом России, а также содержащие краткий анализ отдельных разновидностей ренты (работы Золотько Н.В. «Договор ренты в гражданском праве России» и Воронина А.А. «Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации»).
Исследований на диссертационном уровне отдельных разновидностей рентных соглашений, в том числе и договора пожизненного содержания с иждивением, не производилось, несмотря на накопившуюся массу теоретических и практических вопросов.
Следует отметить, что научное исследование сделок, в основе которых лежит отчуждение недвижимости под периодическое предоставление содержания, в советский период было более интенсивным, чем в настоящее время. Однако, в связи с тем, что правовое регулирование рентных отношений, и, в частности, пожизненного содержания с иждивением российским гражданским правом качественно отличается от советского,
10 возникает насущная необходимость исследования комплекса вопросов, связанных с регулированием отношений, возникающих из заключенного договора пожизненного содержания с иждивением.
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, по нашему мнению, недостаточно исследованы в современной юридической литературе, что привлекло наше внимание к данной теме и повлияло на ее выбор в качестве темы диссертации..
Вышеизложенные обстоятельства позволяют утверждать, что избранная нами тема актуальна и нуждается в тщательном изучении.
Цель диссертационного исследования заключается в комплексном исследовании договора пожизненного содержания с иждивением, а также выработке рекомендаций по совершенствованию российского законодательства о пожизненном содержании с иждивением. .
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Исследовать процесс становления и развития правового регулирования рентных отношений в римском, западноевропейском и русском дореволюционном праве;
Провести сравнительный анализ правового регулирования рентных и подобных им отношений в гражданском законодательстве дореволюционной, советской и современной России;
Исследовать правовую природу договора пожизненного содержания с иждивением, определить его место в ряду договоров, направленных на передачу имущества в собственность;
Проанализировать особенности субъектного состава, порядка оформления и регистрации договора пожизненного содержания с иждивением;
Выявить основания и исследовать порядок расторжения и изменения договора пожизненного содержания с иждивением, изучить особенности ответственности сторон по названному договору;
6. Дать практику применения норм Гражданского кодекса РФ о пожизненном содержании с иждивением, на основании полученных в результате этого сведений внести и обосновать предложения по совершенствованию законодательства.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора пожизненного содержания с иждивением при его заключении, исполнении его условий и расторжении указанного соглашения.
Предметом исследования явился договор пожизненного содержания с иждивением, а также нормативные акты, регулирующие отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и расторжением указанного договора.
Методологическая основа исследования базируется на положениях науки гражданского права и общей теории права. В качестве методов исследования применялись как общенаучные методы, такие как анализ, синтез, диалектический и исторический методы, а также специальные юридические методы - сравнительно-правовой, технико-юридический, лингвистический.
Теоретической базой диссертационного исследования являются труды ведущих дореволюционных, советских и современных цивилистов. В частности, над данной темой работали следующие ученые: М.И. Брагинский, И.Л. Брауде, В.В. Витрянский, В.Э. Герценберг, B.C. Ем, Л.А. Ерошенко, О.С. Иоффе, Н. Коняев, В. Круглов, В.Ф. Маслов, В.Н. Литовкин, И.С. Перетерский, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, Ю.К. Толстой, И.М. Тютрюмов, З.И. Цыбуленко, С.А. Хохлов, Г.Ф. Шершеневич, Е.А. Яргина и др. Их труды, научные обобщения и выводы использовались при теоретическом осмыслении исследуемой нами проблемы.
Для полного и всестороннего изучения договора пожизненного содержания с иждивением и возникающих в связи с ним отношений автор
изучил зарубежный опыт, изложенный в трудах Г. Дернбурга, Л.Ж. Морандьера, С. Вагацумы, Т. Ариидзуми и др.
Работа основывается на нормативных актах Российской Федерации, ее субъектов, отдельных зарубежных государств. В качестве эмпирической базы были изучены судебные дела, постановления Президиума Верховного Суда РФ, нотариальная и адвокатская практика.
Научная новизна исследования. Несмотря на возросшую популярность рентных сделок, теоретическая разработка вопросов, возникающих при правовом регулировании отношений, связанных с данным договором, находится на недостаточном уровне. Данная диссертация является первым комплексным исследованием договора пожизненного содержаниях иждивением, как отдельной разновидности рентных сделок, имеющих в качестве предмета недвижимое имущество.
Положения, выносимые на защиту.
В связи с дискуссионностью вопроса о правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением, обосновывается, что указанный договор самостоятельная рентная сделка, не являющаяся разновидностью ни купли-продажи, ни дарения или иного рода, договоров сходной направленности.
Сформулировано авторское определение договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с ним, по договору пожизненного содержания с иждивением физическое или юридическое лицо передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, иное жилое помещение, являющееся самостоятельным предметом сделок, земельный участок или другую недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержания с иждивением гражданина - собственника имущества и (или) иного указанного в качестве получателя третьего лица (лиц).
Учитывая неоднозначность решения вопроса о признаках договора, автором доказывается, что пожизненное содержание с иждивением является реальным, двусторонне обязывающим, возмездным договором.
Доказывается вывод о том, что из числа объектов частного жилищного фонда предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только изолированное жилое помещение, выступающее самостоятельным объектом сделок с жилыми помещениями.
Обосновывается необходимость увеличения числа существенных условий,, предусмотренных законом, для договора пожизненного содержания с иждивением. Кроме предмета и стоимости рентных платежей, предлагается отнести к числу существенных и условие о цене передаваемого под выплату ренты имущества, независимо от того передается оно бесплатно или за деньги, а также сроки выплаты пожизненного содержания с иждивением, предоставляемого в натуральной форме.
Обосновывается необходимость замены денежного эквивалента выплачиваемого периодического содержания с двукратного минимального размера оплаты труда на прожиточный минимум, что, по мнению автора, больше соответствует сути договора пожизненного содержания с иждивением.
1. Доказывается необходимость отказа на законодательном уровне от государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением и всех сделок с недвижимостью в целом. Перегруженность указанного договора различного рода регистрациями и удостоверениями приводит к излишней формализации сделки, а также к обременительным финансовым расходам, что противоречит природе договора. 8. При передаче по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимого имущества сторонам необходимо составить передаточные документы и определить стоимость передаваемого имущества, независимо от того передается недвижимость по договору за плату или безвозмездно. В
14 передаточных документах необходимо фиксировать состояние и стоимость недвижимости на момент заключения договора.
9. Обосновывается утверждение о том, что расторжение договора
пожизненного содержания с иждивением вследствие существенного изменения обстоятельств влечет* для получателя ренты необходимость доказывания факта отсутствия; у него иных доходов, кроме средств, получаемых в качестве содержания. В противном случае он обязан компенсировать плательщику ренты расходы по содержанию.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что сделанные автором диссертации выводы носят не только теоретический характер, но и могут применяться в практической деятельности юристов, должностных лиц государственных учреждений, деятельность которых связана с заключением, исполнением, регистрацией договоров пожизненного содержания с иждивением. Ряд положений, которые сформулировал диссертант, могут использоваться для совершенствования законодательства о порядке регулирования оборота недвижимого имущества в целом и заключении рентных договоров, в частности.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Волгоградской академии МВД России. Материалы диссертационного исследования использовались автором при чтении лекций и проведении семинарских: занятий по гражданскому праву в Волгоградской академии МВД России. Положения диссертации отражены в публикациях автора и выступлениях на научно-практических конференциях.
Генезис правового регулирования рентных отношений в России
Рента, как обязательство по регулярному отчислению денежных средств за неограниченное временем пользование имуществом, имеет достаточно богатую историю. В научных работах, посвященных вопросам исследуемых правоотношений, распространено мнение, первоначально сформулированное - известным французским цивилистом Л.Ж. Морандьером, о том, что институт ренты зародился в средневековой Европе.
Одной из причин появления данных: договоров он считал недостаток наличных денег. По этому поводу Л.Ж. Морандьер писал: «Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было».
Действительно, общеизвестен факт, что в раннем средневековье, в Европе господствовало натуральное хозяйство, а дефицит наличных денег был настолько велик, что примерно до X века в обращении находились деньги, отчеканенные в Римской империи.
Вторую предпосылку возникновения ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, также как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту».1
Эту же закономерность возникновения договоров ренты как следствия влияния норм канонического права на гражданско-правовые отношения отмечал и Г.Ф. Шершеневич.
В своем «Курсе гражданского права» он писал: «В области обязательственного права влияние церкви было менее значительно (чем в вещном и семейном - П.Ф.), но и здесь оно проявилось вследствие энергичного преследования процентов со стороны церкви. Оборот, который не в состоянии был обойтись без роста, принужден был прибегать к: уловкам, чтобы избежать запрещений церкви. Отсюда немало форм сделок, объясняющихся почти исключительно этой; целью, как например... rente constitue, rente fonciere (рента с капитала и поземельная - фр.)».
Однако, при пристальном изучении материала, обнаруживается, что отношения публично-правовой ренты, рентополучателем в которых являлось государство, известны еще со времен римского права. Около IV века н.э. в Восточной Римской империи было распространено т.н. jus perpetuum .Это право на держание земельных участков, не ограниченное временем и с постоянной рентой. Перпетуарий, т.е. держатель имущества, мог передавать эту землю по наследству, продавать, дарить ее, отдавать в аренду, но отвечал за своевременное поступление в имперскую казну установленной государством платы - канона, а в случае его неуплаты лицо лишалось предоставленного по jus perpetuum имущества. Появление такого вида держания имущества было вызвано тем, что администрация императорских поместий, главным образом в провинциях, разоряла их своей бесхозяйственностью и хищениями, не имея возможности обеспечить доходность значительной части хозяйств1.
Стороны договора пожизненного содержания с иждивением
Действительность сделки, как известно, означает признание за ней качеств, юридического факта, порождающего тот или иной правовой результат, к достижению которого стремились стороны сделки. Для признания договора, в нашем случае - пожизненного содержания с иждивением, действительной сделкой, порождающей договорное обязательство, необходимо выполнение целого ряда установленных законом условий. П.В. Крашенинников называет шесть таких условий: законность содержания сделки, наличие у сторон способности к совершению сделок (сделкоспособности), принадлежности отчуждаемого по сделке имущества отчуждателю на праве собственности, добровольность совершаемой сделки, ее письменное оформление и государственная регистрация.
Поскольку сделки относятся к юридическим фактам, происходящим по воле людей, то есть действиям, мы считаем, что анализ условий действительности договора пожизненного содержания с иждивением необходимо начать именно с ее субъектов, по своей воле формирующих договорные условия и выражающих свое волеизъявление в определенной форме. В.В. Меркулов, обращая внимание на первоочередное значение анализа субъектов при рассмотрении любого гражданско-правового договора, отмечает следующее: «Первое необходимое условие для возникновения договора - существование субъектов, выразивших волю (намерение) к установлению правовой связи и достижению определенного результата. Следовательно, эти лица, ставшие впоследствии сторонами в договоре, выступают в качестве субъектного состава как необходимого его элемента». Мы полностью разделяем точку зрения данного автора и начнем исследование именно с рассмотрения субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением.
Однако следует оговориться, что в данной работе мы не будем исследовать все, что связано с субъектами договора, например, внутренний, субъективный фактор - волю сторон, заключающих сделку. В данном случае ограничимся лишь напоминанием о том, что законодатель, под угрозой недействительности сделки запрещает оказывать какое бы то ни было воздействие на волю контрагента. Не будем подробно останавливаться и на мотивах, формирующих данную волю, поскольку, по общему правилу, мотивы по которым совершена сделка, юридического значения не имеют.
По вопросу влияния мотивов на юридическую судьбу совершаемых сделок существует достаточно убедительное мнение И.Б. Новицкого. По его словам, «каждая сторона в сделке учитывает волеизъявление другой стороны, а в силу каких соображений это волеизъявление состоялось, ей может остаться неизвестным; если же лицо даже знает эти мотивы, оно не может разобраться в степени их существенности» .
Он же указывает на причину игнорирования значимости мотива, формирующего волю участников сделок: «...для ограждения устойчивости деловых отношений закон не позволяет лицу, совершившему сделку, просить о прекращении или об отмене ее действия, только потому, что мотивы, вызвавшие заключение этой сделки не осуществились».1 Представляется целесообразным ограничиться исследованием сторон договора с точки зрения наличия у них объективных индивидуализирующих признаков, определяющих их как участников гражданского оборота. Общеизвестно, что стороной договора являются лица, участвовавшие в сделке лично либо через представителя и совершающие действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 601 ГК РФ сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель и плательщик ренты. Эти лица непосредственно приобретают для себя взаимные права и обязанности по указанной сделке. Получателем ренты, в соответствии с п.1 ст. 601 ГК РФ является гражданин, передающий принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость под периодически предоставляемое содержание. Пункт 1-й статьи 1 ГК РФ, содержащий основные начала гражданского законодательства, провозглашает равенство участников гражданских правоотношений, наиболее распространенной формой которых, является договор.
В соответствии с принципом юридического равенства, сторон возможность заключать соглашения, направленные на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть совершать двух- и многосторонние сделки, получают все участники гражданского оборота, к которым относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Все названные субъекты выступают в имущественном обороте на равных началах. Главным фактором, могущим повлиять на способность участия в сделках, является наличие у субъекта достаточного объема дееспособности. В то же время, законодательная конструкция или сама правовая природа целого ряда сделок построена так, что в качестве стороны в них могут участвовать только юридические лиц или граждане. К подобного рода соглашениям относится и договор пожизненного содержания с иждивением.
Норма, закрепленная в п.1 ст. 601 ГК РФ, наделяет возможностью получения содержания исключительно физическое лицо, ограничивая тем самым право быть участником изучаемого договора (на стороне рентного кредитора) остальных субъектов гражданского права. Очевидно, что основная причина этого ограничения заключается в самой сути соглашения - предоставления содержания в виде обеспечения удовлетворения потребностей в жилище, питании, одежде, медицинской помощи и оплате ритуальных услуг, то есть наиболее жизненно важных каждодневных потребностей человека, которые у юридического лица просто не могут возникнуть. Вместе с тем законодатель все-таки предоставил определенным видам юридических лиц возможность получения прибыли за переданное в собственность имущество, не занимаясь при этом предпринимательской деятельностью. Для этого им необходимо заключить договор постоянной ренты, существующей исключительно в форме денежных платежей..
Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением
Категория «динамика заключенного договора» используется М.И. Брагинским для обозначения процесса развития договорного правоотношения1. Она включает в себя период от заключения договора до его прекращения, то есть, такие этапы, как исполнение договора, его изменение и расторжение. Договор пожизненного содержания с иждивением в настоящей диссертации рассматривается как реальная,, двусторонняя, возмездная сделка, то есть как юридический факт, порождающий между субъектами договорное обязательство по предоставлению указанного содержания. Вместе с тем, мы полагаем, что работа по рассмотрению договора пожизненного содержания с иждивением будет не полной, если не исследовать основные юридические последствия, возникающие в связи с его заключением, такие как исполнение условий договора, его изменение и расторжение.
Под исполнением договора пожизненного содержания с иждивением нами понимается совершение рентным кредитором (получателем содержания) и рентным должником (плательщиком) действий, предусматриваемых законом и договором, направленных на передачу недвижимого имущества от получателя содержания к плательщику и предоставления взамен полученного имущества периодического содержания. В целом, исполнение договора пожизненного содержания с иждивением можно свести к трем наиболее важным действиям сторон:
1. передача недвижимого имущества (либо права собственности на него, если договор или закон предусматривают сохранение права пожизненного пользования; жилым помещением, отчужденным под выплату ренты) получателем содержания - плательщику;
2. оплата плательщиком содержания своему контрагенту стоимости недвижимого имущества, переданного по договору, если договором не предусмотрена безвозмездная передача;
3. предоставление периодического содержания рентным должником рентному кредитору.
Остальные права и обязанности, возникающие у сторон договора пожизненного содержания, являются производными от вышеуказанных, поэтому дальнейшее исследование особенностей исполнения указанного договора будет производиться в соответствии с данной трехзвенной системой. Нами было установлено, что момент возникновения прав и обязанностей по изучаемому договору связан с государственной регистрацией договора и вещных прав, возникших в связи с ней. Таким образом, основной обязанностью сторон договора пожизненного содержания с иждивением является передача недвижимого имущества - предмета договора с соблюдением порядка государственной регистрации данной передачи. . Нормы главы 33-й ГК РФ не содержат каких-либо специальных указаний на порядок оформления передачи недвижимого имущества под выплату пожизненного содержания.
Вместе с тем, процедура передачи недвижимости достаточно подробно регламентируется нормами гражданского законодательства, в частности, статьями 556 и 557 ГК РФ. Мы также полагаем, что возможность субсидиарного применения норм купли-продажи к ренте позволяет анализировать процедуру перемены собственника в соответствии с правилами параграфа 7-го ГК РФ - «Купля-продажа недвижимости».
Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимого имущества по сделке оформляется передаточным актом. Данный документ является обязательным для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и является не только документированным описанием отчуждаемой недвижимости, но свидетельством о совпадении волеизъявлений сторон сделки. В связи с этим, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. По обоснованному замечанию B.C. Ема:. «Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества».
Следует, однако, отметить, что составление передаточного акта предусматривается для возмездных сделок с недвижимостью, в частности, купли-продажи. В то же время, договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать безвозмездную передачу имущества под предоставление содержания. Следовательно, возникает закономерный вопрос: следует ли составлять передаточный документ при такой конструкции договорных отношений и повлечет ли отсутствие указанных документов такие же последствия, как в возмездном договоре?
