Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Законодательство Российской Федерации об аренде зданий и сооружений
1.1 История становления и развития законодательства об аренде стр. 13
1.2 Структура и содержание законодательства Российской Федерации об аренде зданий и сооружений стр.23
Глава 2. Функции и роль Министерства имущественных отношений Российской Федерации в регулировании арендных отношений
2.1 Правовой статус Министерства имущественных отношений Российской Федерации стр.37
2.2 Практика заключения Министерством имущественных отношений Российской Федерации договоров аренды зданий и сооружений стр.56
Глава 3. Содержание договора аренды зданий и сооружений
3.1 Существенные условия договора аренды зданий и сооружений. Юридическая природа аренды стр.83
3.2 Совершенствование законодательства об аренде зданий и сооружений стр. 113
Заключение стр. 131
Библиография стр. 135
- История становления и развития законодательства об аренде
- Правовой статус Министерства имущественных отношений Российской Федерации
- Существенные условия договора аренды зданий и сооружений. Юридическая природа аренды
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
В ходе экономических реформ в настоящее время намечается тенденция возвращения государства в экономику. В этой связи становятся особенно актуальными исследования, предметом которых является эффективность использования государственной собственности.
В этой связи возрастает роль федерального законодательства и федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих функции управления государственной федеральной собственностью. В особенности возросла роль и значение Министерства имущественных отношений Российской федерации.
Настоящая диссертационная работа посвящена исследованию правоотношений, возникающих в процесе аренды зданий и сооружений, являющихся федеральной государственной собственностью.
В начале 90 годов, когда проводилась приватизация государственного имущества, одним из наиболее распространенных вариантов приватизации было заключение аренды трудовым коллективом предприятия с последующим выкупом всего имущества, включая здания и сооружения.
В диссертации анализируется законодательство об аренде, исследуются функции и значение Минимущества России как представителя собственника, осуществляющего распоряжение государственным федеральным недвижимым имуществом.
состояние законодательства об аренде зданий и сооружений, выявить пробелы и коллизии в правовом регулировании арендных отношений и определить основные направления развития законодательства в этой сфере.
Состояние научной разработанности темы исследования. Проблемы распоряжения и управления собственностью поднимались и успешно решались в работах В.К. Андреева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, И.А. Зенина, О.С. Иоффе, В.П. Мозолина, Ю.К. Толстого, И.Е. Фарбер и других ученых.
Среди исследований, специально посвященных проблемам арендных правоотношений, необходимо отметить работы В.В. Витрянского, С.А. Герасименко, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, К.Б. Ярошенко и других. При этом необходимо отметить, что специальных исследований, предметом которых является аренда зданий и сооружений, мало. Значительно больше научных работ посвящено теме регистрации сделок с недвижимостью. Между тем деятельность Министерства имущественных отношений Российской Федерации, а также имеющаяся арбитражная практика рассмотрения споров по заключению и исполнению договоров аренды зданий и сооружений свидетельствуют о необходимости более глубокого исследования проблем в области арендных отношений.
Методологической основой исследования являются системный и функциональный анализ, сочетание исторического и сравнительно-правового методов. Практическая часть диссертации основывается на опыте деятельности Министерства имущественных отношений Российской федерации и его территориальных органов. Был проанализирован широкий массив законодательства, регулирующего арендные отношения, в том числе ведомственные нормативно-правовые акты.
Объектом диссертационного исследования являются отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения договора аренды зданий (сооружений), являющихся государственной федеральной собственностью.
Предметом исследования является законодательство Российской Федерации, включающее федеральные законы, кодексы, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а также ведомственные нормативно—правовые акты.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного теоретического и практического изучения законодательства с учетом практики заключения договоров аренды Минимуществом России дать общую характеристику проблемы, выявить и показать роль Минимущества России, определить соответствие действующего законодательства имеющимся потребностям в развитии арендных отношений, а также сформулировать научно обоснованные рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего аренду зданий (сооружений).
Указанные выше цели предопределили постановку и решение следующих задач: .Проведение анализа исторического развития законодательства об аренде в Российской Федерации.
Исследование структуры и содержания законодательства Российской Федерации об аренде зданий и сооружений.
Характеристика деятельности Министерства имущественных отношений Российской Федерации в регулировании арендных отношений.
4,Оценка эффективности законодательства и договоров аренды зданий и сооружений, являющихся федеральной государственной собственностью, заключаемых Минимуществом России.
Анализ содержания договора аренды зданий и определение юридической природы договора аренды зданий (сооружений) с учетом его особенностей.
б.Подготовка предложений по устранению имеющихся пробелов и коллизионных норм в законодательстве об аренде зданий и сооружений, а также формулирование рекомендаций, направленных на усиление роли Минимущества России.
Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что в ней исследуется широкий массив нормативных актов, составляющих нормативную базу аренды зданий и сооружений, анализируется деятельность Минимущества России в регулировании арендных отношений, и сформулированы рекомендации по совершенствованию законодательства. В работе содержатся предложения, направленные на укрепление роли Минимущества России при осуществлении им функции контроля за использованием федеральной государственной собственности, а также выработаны рекомендации, касающиеся формы примерных договоров аренды зданий и сооружений. Предлагаются конкретные направления совершенствования действующего законодательства, регулирующего арендные отношения, а также представлен макет проекта Федерального закона "Об аренде".
Положения, выносимые на защиту.
1 .Законодательство Российской Федерации об аренде зданий (сооружений) помимо Гражданского кодекса Российской Федерации и федеральных законов, включает также Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные нормативные акты, среди которых ведущее место занимают распоряжения Минимущества России.
Раскрытие роли Минимущества России в правовом регулировании арендных отношений. Обоснование необходимости наделения Минимущества России специальными правомочиями в целях обеспечения сохранности и правомерного использования объектов недвижимого имущества, являющихся государственной федеральной собственностью.
Рекомендации по формам договоров, используемых при передаче в аренду зданий (сооружений), относящихся к объектам федеральной собственности. Предлагается внести изменения в действующие формы примерных договоров аренды. В частности, по договору аренды здания, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, арендодателем должно выступать само предприятие. Минимущество России (его территориальные органы) должно давать согласие на передачу здания в аренду. Что касается договора аренды здания, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, то по этому договору в качестве арендодателя должно выступать Минимущество России, а владелец здания (учреждение) может согласовывать договор аренды.
4,Обоснование предложений о необходимости принятия федерального закона об управлении государственной собственностью на основе анализа деятельности Минимущества России. Потребность в правовой регламентации порядка использования зданий и сооружений, являющихся объектами федеральной государственной собственности и принадлежащими предприятиям на праве хозяйственного ведения, диктует необходимость разработки и принятия федерального закона об управлении федеральной государственной собственностью. В этом законе должны быть закреплены полномочия Минимущества России по управлению и распоряжению объектами недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности. Принятие этого закона позволит решить многие проблемы, как теоретического, так и практического характера. В этом законе, по - нашему мнению должны ыть определены виды имущества, относящегося к федеральному государственному имуществу, а также определен конкретный правовой режим каждого вида имущества. Тем самым будет устранено имеющееся противоречие между статьями 305 и 209 Гражданского кодекса, а также устранены пробелы в гражданском законодательстве.
Раскрытие содержания договора аренды зданий (сооружений), его особенностей. Обоснование комплексности юридической природы аренды, включающей элементы обязательственного и вещного права. Выявление и анализ проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды зданий (сооружений).
б.Обоснование необходимости государственной регистрации права Российской Федерации на имущество, составляющее казну Российской Федерации. В соответствии с действующим законодательством правоустанавливающий документ на имущество выдается регистрирующим органом государственным предприятиям, учреждениям, за которыми государственное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, а также предприятиям, владеющим имуществом на праве частной собственности (свидетельство о праве на имущество). Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений (статья 124 Гражданского кодекса), обладающий имуществом казны, не имеет такого правоустанавливающего документа. Представляется, что орган, осуществляющий регистрацию прав на имущество, может выдавать свидетельство на имущество, составляющее казну Российской федерации. Такое свидетельство может получать Министерство имущественных отношений Российской Федерации, которому делегированы права собственника Правительством России. На основании выданного свидетельства имущество, составляющее казну Российской федерации, в дальнейшем будет внесено в реестр федеральной государственной собственности.
Предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего аренду зданий (сооружений), включая некоторые нормы Гражданского кодекса, нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обоснование необходимости принятия федерального закона регулирующего арендные отношения. В диссертации обосновывается, что дальнейшее совершенствование правового регулирования зданий и сооружений должно быть в рамках Федерального закона «Об аренде». Иная тенденция развития нормотворчества в рассматриваемой сфере приведет к множественности актов и неоправданному дублированию законодательства. Прилагается примерная структура проекта Федерального закона "Об аренде".
Первый раздел должен быть посвящен общим положениям об аренде. Его содержание составят статьи, дающие определение аренды с указанием видов (форм) аренды в зависимости от предмета договора. Здесь же представляется необходимым определить перечень нормативных актов, составляющих законодательство об аренде. На наш взгляд, сюда могут войти нормы постановлений Правительства Российской Федерации и нормативные акты Минимущества России, издаваемые им по вопросам аренды зданий (сооружений), относящихся к федеральной собственности.
В общие положения целесообразно включить статьи об арендной плате, об арендодателе, а также о порядке изменения и расторжения договора аренды.
Другие разделы проекта Федерального закона могут включать нормы, раскрывающие порядок заключения договоров аренды конкретного вида с учетом его особенностей. Несомненно, центральное место в системе этих норм будет принадлежать нормам, регулирующим правоотношения аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, с обособлением норм, регламентирующих порядок сдачи в аренду зданий, относящихся к объектам истории и культуры .
Обоснование единого порядка использования денежных средств, поступивших от арендной платы для государственных бюджетных организаций и унитарных предприятий.
Обоснование конструкции оценки затрат по улучшению арендованного федерального имущества, по договорам заключенным Минимуществом России и строительными организациями.
Практическая значимость результатов научного исследования обусловлена тем, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут быть использованы при разработке нормативных правовых актов по вопросам управления государственной федеральной собственностью и арендных отношений, правового статуса Минимущества России.
Материалы диссертации могут быть использованы при чтении курсов гражданского и предпринимательского права Российской Федерации, а также при подготовке курса "Аренда недвижимого имущества".
Выводы и предложения диссертанта могут найти применение в практической деятельности государственных органов исполнительной власти, прежде всего Минимущества России.
Поставленные цели и задачи диссертационного исследования определяют следующую структуру и содержание диссертационного исследования. Работа состоит из трех глав. Первая глава посвящена вопросам истории становления и развития законодательства об аренде зданий (сооружений). Во втором параграфе первой главы исследуется структура и содержание законодательства Российской федерации об аренде зданий и сооружений.
Во второй главе анализируются функции и роль Министерства имущественных отношений Российской федерации в регулировании арендных отношений. В ней подробно рассматриваются нормативные акты, определяющие правовой статус Минимущества России, его полномочия по управлению и распоряжению федеральной государственной собственностью. Подробно анализируются функции Минимущества России по заключению договоров аренды зданий и сооружений.
В третьей главе рассматриваются существенные условия договора аренды зданий и сооружений, составляющие его содержание. Уделяется внимание вопросу о юридической природе договора аренды, его особенностям.
Во втором параграфе этой главы обосновываются предложения по совершенствованию законодательства в области аренды зданий и сооружений. В частности, предлагается принять конкретные проекты законов в области арендных отношений.
История становления и развития законодательства об аренде
Аренда как форма экономических отношений субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность, известна достаточно давно. Наше государство не является исключением, хотя само понятие "аренда" использовалось не всегда, и арендные отношения претерпели определенные изменения.
После победы Октябрьской революции наступил период, получивший название "военного коммунизма" (1917-1921 годы). Условия "военного коммунизма" определяли в экономике обязательную национализацию промышленности, значительной части предприятий строительства, транспорта, торговли. Соответственно этому периоду вся произведенная продукция принадлежала государству, которое в свою очередь обеспечивало предприятия всем необходимым для производственной деятельности. Практика показала, что такая система хозяйствования была малоэффективной. Поэтому на смену "военному коммунизму" пришла новая экономическая политика (НЭП), которая характеризовалась развитием кооперации, переходом к самоокупаемости и безубыточной работе государственных предприятий, а также использованием концессий и аренды.
В 1921 году было принято постановление Совнаркома РСФСР "О порядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных
Высшему Совету Народного Хозяйства" . В соответствии с этим постановлением кооперативам, товариществам и другим объединениям, а также отдельным гражданам было предоставлено право арендовать государственные промышленные предприятия в целях их эксплуатации. Предприятия передавались в аренду на конкурсной основе с учетом интересов государства.
Указанное постановление предусматривало определенные правовые гарантии для арендаторов. В частности, договор аренды в течение срока его действия мог быть расторгнут только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора аренды не допускалось ни по инициативе государственных органов, ни по инициативе арендаторов. Необходимо отметить, что данное постановление предоставило право выхода арендованных предприятий на внешний рынок с разрешения Народного Комиссариата Внешней Торговли для приобретения оборудования, промышленного снабжения рабочих и т.д.
Уже в то время деятельность арендных предприятий показала неэффективность хозяйствования на основе принципов "военного коммунизма". Тем не менее, нередко договоры аренды государственных предприятий расторгались совершенно необоснованно, что вызывало нестабильность арендных отношений. В 1921 году был принят декрет ВЦИК "О воспрещении досрочного расторжения договоров об аренде государственных предприятий" .
В декрете отмечалось, что нарушения договорных обязательств, вторжение в сферу арендных отношений органов и лиц, на то не уполномоченных, и одностороннее расторжение заключенных соглашений не должно иметь место.
Получив определенные правовые гарантии, арендные отношения в государственном секторе экономики стали развиваться. Так, например, в сентябре 1992 года в РСФСР насчитывалось около четырех тысяч предприятий, сданных в аренду.3
Арендная плата того периода времени была преимущественно натуральной формы. Известный экономист В. Милютин считал, что такая форма арендной платы являлась отсталой, и со временем она будет вноситься в денежной форме.4
Для законодательства советского государства 1920-30- годов характерно, что сам по себе термин "аренда" в нормативных актах не применялся, а использовался термин "договор имущественного найма". Гражданский кодекс РСФСР 1922 года содержал главу, нормы которой регулировали отношения, возникающие из договора имущественного найма.
Гражданский кодекс 1922 года определял договор имущественного найма как договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (статья 152).
Нормы Гражданского кодекса 1922 года, регулировавшие отношения имущественного найма, на практике применялись в основном во взаимоотношениях граждан с государственными органами (наем жилых помещений в домах местных Советов) и применительно к бытовому прокату гражданами предметов (мебели, музыкальных инструментов и т.д.).
Правовой статус Министерства имущественных отношений Российской Федерации
Центральное место в системе федеральных органов исполнительной власти занимает Министерство имущественных отношений Российской Федерации, проводящее государственную политику в области приватизации, управления и распоряжения федеральной собственностью.
Впервые полномочия Министерства имущественных отношений Российской Федерации (в то время - Госкомитет по управлению государственным имуществом РФ) в области распоряжения федеральной государственной собственностью были закреплены в Указе Президента Российской Федерации от 14.10.92 № 1230. В соответствии с пунктом 3 этого Указа Госкомитет по управлению государственным имуществом и по его поручению соответствующие комитеты по управлению имуществом, наделенные правами территориального агентства, осуществляли полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных предприятий, относящихся к собственности Российской Федерации, их структурных единиц, филиалов. Этим же Указом аналогичными полномочиями были наделены комитеты по управлению имуществом республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных предприятий, находящихся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга.
Более подробно правомочия комитетов по управлению имуществом края, области, автономной области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга были изложены в Типовом положении об этих комитетах, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 14.10.92 №123121.
В соответствии с этим Типовым положением комитеты по управлению имуществом края, области, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга создавались распоряжением главы администрации соответствующего края, области округа и городов Москвы и Санкт-Петербурга. В то же время Типовое положение (пункт 1.2) закрепило, что соответствующие комитеты по управлению имуществом обладают правами территориального агентства Госкомимущества России, а также администрации края, области, округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Таким образом, можно констатировать, что на тот период времени территориальные органы Госкомимущества России были в двойном подчинении: они подчинялись Госкомитету по управлению государственным имуществом Российской Федерации и соответствующей администрации. Такая двойственность в их правовом статусе сохранялась до 1997 года и впоследствии сыграла весьма негативную роль в распоряжении федеральной собственностью, когда правительство Москвы в лице Москомимущества принимало решения по распоряжению объектами федеральной собственности
В дальнейшем Госкомитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом был преобразован в Министерство государственного имущества Российской Федерации23, а затем - в Министерство имущественных отношений Российской Федерации24.
В настоящее время правовой статус Министерства имущественных отношений Российской Федерации закреплен в Положении о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 №377.
В соответствии с пунктом 1 Положения Министерство имущественных отношений Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять: проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений, управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, находящимся в собственности Российской Федерации, в том числе земельными участками, за исключением земельных участков лесного фонда и земель, занятых водными объектами, функции по приватизации федерального имущества в пределах своей компетенции; координацию деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.
В своей деятельности Министерство имущественных отношений Российской Федерации руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации и указанным положением. Среди основных задач Министерства имущественных отношений Российской Федерации следует выделить задачу обеспечения эффективного управления, распоряжения, а также рационального использования федерального имущества (п.5 Положения).
Существенные условия договора аренды зданий и сооружений. Юридическая природа аренды
Аренда зданий и сооружений впервые выделена в Гражданском кодексе в качестве самостоятельного вида договора аренды (параграф 4 главы 34 Гражданского кодекса). Подобное обособление этого вида аренды не случайно. Оно объясняется тем, что аренда зданий и сооружений имеет целый ряд особенностей, свойственных данному виду аренды.
Договор аренды зданий (сооружений) заключается в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Нотариальная форма договора Гражданским кодексом не предусмотрена, она может быть использована по соглашению сторон.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.
Особенность аренды зданий и сооружений обусловлена прежде всего спецификой предмета данного договора. Здания и сооружения являются объектами недвижимости, которые неразрывно связаны с землей и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).
В юридической литературе высказывались мнения о понятии зданий и сооружений39. Не вдаваясь в подробное изложение различий между этими понятиями, отметим, что они (различия) с позиций права не имеют юридического значения. Это подтверждает и параграф 4 главы 34 Гражданского кодекса, который содержит общие нормы для аренды зданий и сооружений. Очевидно, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно" .
К основным признакам зданий и сооружений, которые уже были названы, следует добавить следующие. Зданием (сооружением) можно признать объект недвижимости, который является отдельно стоящим. По этому признаку здания и сооружения можно отличить от нежилых помещений.
Кроме того, зданиями и сооружениями можно признать объекты недвижимости (строения), возведение которых закончено и они уже используются по целевому назначению. Указанный признак служит критерием разграничения зданий (сооружений) и не завершенных строительством объектов. Не завершенные строительством объекты также могут быть предметом договоров (аренды, купли-продажи), но данные правоотношения обладают определенной спецификой, на которой далее мы остановимся подробнее.
Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. В этом случае договор аренды считается заключенным с момента регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса). Следует отметить, что регистрация договора не относится к форме договора аренды зданий. Ее можно отнести к особому условию вступления в силу договора аренды.
На практике длительное время существовала ситуация, когда договоры аренды нежилых помещений не требовали государственной регистрации. Это объяснялось тем, что нежилые помещения Гражданский кодекс не упоминает в качестве объекта недвижимого имущества. Однако с принятием Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"41, который включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости, регистрация этих объектов стала обязательной. В результате сложилась ситуация, при которой договоры аренды зданий не регистрировались, если они были заключены на срок менее года, а договоры аренды нежилых " помещений гораздо меньшей площади в том же здании должны были регистрироваться независимо от срока договора.
