Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Юридическая природа договора аренды нежилых зданий, сооружений
1.1. Правовое регулирование договора аренды 13
1.2. Особенности договора аренды нежилых зданий, сооружений
1.2.1. Субъекты договора аренды нежилых зданий, сооружений 34
1.2.2. Порядок заключения и форма договора аренды нежилых зданий, сооружений 55
1.2.3. Проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых зданий, сооружений 76
Глава 2. Содержание договора аренды нежилых зданий, сооружений и содержание обязательств по договору аренды нежилых зданий, сооружений
2.1. Содержание договора аренды нежилых зданий, сооружений
2.1.1. Предмет договора аренды нежилых зданий, сооружений 90
2.1.2. Иные условия договора аренды нежилых зданий, сооружений... 113
2.2. Содержание обязательств по договору аренды нежилых зданий, сооружений 126
Глава 3. Соотношение некоторых теоретических и практических проблем регулирования договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере
3.1. Особенности выкупа арендованных нежилых зданий, сооружений 144
3.2. Проблемы применения норм, регулирующих арендные отношения, в предпринимательской и судебной практике 163
Список использованных источников и литературы 185
- Правовое регулирование договора аренды
- Содержание договора аренды нежилых зданий, сооружений
- Особенности выкупа арендованных нежилых зданий, сооружений
Введение к работе
Договор аренды - один из классических видов договоров, который в основных своих чертах остается неизменным сотни лет, хотя были периоды в современной отечественной истории, отмеченные своеобразными казусами, например, в 1930 году в СССР была отменена аренда земли. Отношения по аренде были восстановлены только в 1989 году Основами законодательства Союза ССР и союзных республик, а до этого данный вид обязательств назывался имущественным наймом.1
В настоящее время для многих организаций аренда стала основным видом деятельности, чего раньше не было и, по сути, быть не могло. Созданные в последние годы частные организации нуждаются в помещениях под офисы, производственных и складских площадях и т.д., в связи с этим сейчас распространен такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различного имущества, особенно нежилых помещений. Следовательно, тема аренды зданий, сооружений весьма актуальна не только в теоретическом, но и в практическом плане.
Данная тема актуальна также тем, что здания и сооружения как объекты недвижимости, а соответственно и гражданского оборота, впервые выделяются в особый самостоятельный вид договора аренды.
Поставленные вопросы в работе находятся в основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе, существует большое количество статей, посвященных отдельным локальным проблемам, например, государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею. Законодательство о договоре аренды зданий, сооружений, а также о регистрации относительно новое и его нельзя признать совершенным, в связи с чем возникают проблемы, требующие разрешения. Данная тема мало исследована в специальной юридической литературе, отсутствуют исчерпывающие разъяснения высших судебных инстанций, что не
' Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Издательство «Ось-89», 1998. С. 3.
4 соответствует ее актуальности и значимости для практической деятельности. Что касается практики, то в работе использована опубликованная арбитражная практика последнего времени, а также практика Комитета по управлению имуществом г. Самары.
Совершенствование правового регулирования института аренды зданий, сооружений в РФ нельзя назвать беспроблемным. Так, в сфере определения правовой природы арендных отношений имеются противоречия и нерешенные вопросы, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). Из ГК следует, что аренда - обязательственное право, а Закон о регистрации в статье 1 говорит о том, что право аренды не подпадает под определение ограничений (обременении) и отнесено к вещным правам. Закон также не гарантирует достоверность зарегистрированных прав, т.к. п. 8 ст. 12 Закона говорит о том, что при несоответствии записей в реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет документ, т.е. регистрация не имеет правоустанавливающего характера. Существует и проблема соотношения арендной платы и выкупной стоимости арендуемого имущества и многие другие вопросы, которые возникают в правоприменительной практике.
Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем интересы экономического развития страны предполагают дальнейшее более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности и содержания арендных отношений в предпринимательской сфере, решение важной проблемы определения понятийного аппарата по договору аренды нежилых зданий, сооружений, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений.
Таким образом, исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство, посвященное аренде зданий, сооружений, нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало надлежащую правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям в сфере недвижимого имущества.
Автор специально вывел за пределы предмета исследования вопросы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды нежилых зданий, сооружений из-за необходимости ограничения объема диссертационной работы.
Целью исследования является рассмотрение договора аренды зданий, сооружений в общем и выделение некоторых проблем, которые еще не нашли своего решения в законодательстве России и не изучены или мало исследованы в юридической литературе.
В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:
на основе сравнительного анализа дореволюционного, советского и зарубежного законодательства определить правовую природу договора аренды зданий, сооружений, особенности правового статуса субъектов и выявить влияние предмета договора на его другие элементы;
систематизировать основные подходы к понятию договора аренды зданий, сооружений, выделить особенности договора аренды нежилых помещений;
определить основные особенности договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, обусловленные спецификой их предмета;
проанализировать эффективность действующего законодательства, регулирующего договоры аренды зданий, сооружений и нежилых помещений;
выработать предложения по совершенствованию законодательства.
Объектом исследования являются нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений, а также нежилых помещений; правоприменительная деятельность по реализации этих норм; основные научно-теоретические концепции по проблематике темы.
Учитывая новое законодательство России и сравнивая его с российским дореволюционным и зарубежным законодательством (многие понятия и положения похожи и сохранились по сей день, хотя и видоизмененными) в сфере рассматриваемой темы, в данной работе отмечены основные положения договора аренды зданий, сооружений, а также ряд проблем, к некоторым из которых предложен и аргументирован собственный подход их разрешения. Сделана попытка анализа некоторых особенностей правового регулирования аренды с правом выкупа. К сожалению, объем данной работы не позволяет уделить больше внимания этим проблемам.
Предмет исследования. В диссертации исследуются основные подходы к определению юридической природы арендных отношений и специфика правового режима недвижимого имущества - зданий, сооружений, нежилых помещений, - как объектов прав; рассматриваются понятие и содержание договора аренды зданий, сооружений; анализируются особенности правового статуса субъектов указанного договора, формы, государственной регистрации, особенности договора аренды нежилых помещений.
В настоящей работе раскрываются правовые основы отношений по аренде зданий, сооружений; сущность договора аренды, являющегося одной из разновидностей договоров по передаче недвижимого имущества в пользование; вопросы государственной регистрации договора аренды зданий, сооружений как ограничение (обременение) права собственности; понятие недвижимости; вопросы, связанные с определением объекта аренды части здания как нежилого помещения; общие положения по содержанию договора аренды зданий, сооружений и т.д.
Методологическая основа исследования. При написании диссертации использовались всеобщий диалектический метод познания и различные общенаучные методы исследования: историко-лингвистическии подход (например, для установления содержания понятий «здание», «сооружение», «помещение»), системный подход (в частности, при рассмотрении проблемы определения объекта правоотношения), исторический и логический методы. Кроме того, использовались и частнонаучные методы исследования: сравнительно-правовой, структурно-правовой и др.
Теоретическая и эмпирическая основа исследования. Теоретической
основой исследования послужили труды отечественных правоведов как в
области общей теории права, так и отраслевых юридических наук, работы
философов и экономистов, а также зарубежных правоведов.
Проанализирована советская и российская правовая литература, прежде
всего, работы Т.Е.Абовой, С.С.Алексеева, Л.Андреевой, К.Андрианова,
В.В.Безбаха, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Д.А.Добаткина,
И.В.Дойникова, А.Завьялова, С.С.Занковского, О.С.Иоффе, И.Исрафилова,
А.Ю.Кабалкина, С.А.Калачевой, О.МКозырь, В.Коновалова,
Н.Ю.Кругловой, С.Крылова, А.В.Кузнецова, В.В.Лаптева, З.П.Лукиной, А.Маковской, В.С.Мартемьянова, Д.И.Мейера, О.М.Олейник, С.Ф.Савкина, П.Скакунова, В.В.Смирнова, Е.А.Суханова, Н.А.Сыродоева, Л.М.Рутмана, В.А.Рясенцева, Ю.К.Толстого, М.Б.Усманова, В.А.Хохлова, З.Цыбуленко, Б.Б.Черепахина, Г.Ф.Шеріііеневича, К.Ярошенко. В диссертации широко представлены работы отечественных мыслителей, юристов и экономистов прошлого, а также ученых зарубежных стран.
Исследовано отечественное и зарубежное законодательство. При написании диссертации использованы практические материалы, опубликованные в печати, а также материалы по проведенному автором обобщению практики в Арбитражном суде Самарской области, Комитете по управлению имуществом г. Самары, государственном учреждении юстиции «Самарская областная регистрационная Палата».
Научная новизна работы заключается в том, что с правовой точки зрения предпринята попытка комплексного монографического исследования сущности договора аренды зданий, сооружений как специфического договора в предпринимательской сфере с использованием инструментария и выводов истории и теории права и цивилистики, экономической науки.
Новизна диссертации состоит и в том, что:
впервые на монографическом уровне классифицируются и подвергаются критическому анализу основные подходы к определению юридической природы договора аренды зданий, сооружений;
при исследовании предмета договора аренды зданий, сооружений выдвигаются новые аргументы в пользу выделения понятий «зданий», «сооружений», «нежилых помещений», а также объясняется целесообразность их законодательного закрепления;
выдвигается и анализируется такой вид договора аренды зданий, сооружений, как договор аренды нежилых помещений;
в интересах более четкого определения прав и обязанностей
сторон предлагается пересмотреть положения гражданского и
предпринимательского законодательства, которые касаются субъектов
договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, сроков
договора аренды, формы и государственной регистрации, в связи с чем
вносится ряд предложений по совершенствованию законодательства.
На защиту выносятся следующие основные положения, в которых отражается научная новизна диссертационного исследования:
1. В целях наиболее полной концептуализации предмета исследования и откликаясь на современные дискуссии ученых-юристов о двойственной природе договора аренды зданий, сооружений, автор выдвигает дополнительные аргументы в пользу мнения о том, что стороны связывает относительно-абсолютное правоотношение, где арендатор по отношению к третьим лицам обладает вещным, а не обязательственным правом.
9 Следовательно, договор аренды можно определить как относительно-абсолютное обязательство, ограничивающее (обременяющее) вещное право.
Автор диссертации считает, что при определении предмета договора аренды зданий, сооружений необходимо учитывать проблему определения понятийного аппарата в исследуемой сфере не только для того, чтобы отграничить здания, сооружения от движимого и иного недвижимого имущества, но и для того, чтобы установить раздельное регулирование договоров аренды недвижимости, зданий и сооружений, помещений (нежилых). Тем самым упрощается практика применения норм Гражданского кодекса, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании обобщения теоретических положений, выдвинутых в отечественной литературе, диссертант восполняет имеющиеся пробелы в освещении данной темы и предлагает рассматривать понятие «помещение (нежилое)» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание (сооружение)» как часть здания, сооружения, предназначенная для самостоятельного использования по целевому назначению (для нежилых целей), которая фундаментально может быть связана с земельным участком.
Автор предлагает и обосновывает необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий, сооружений - договор аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение.
5. Проведенное исследование позволило внести ряд конкретных
рекомендаций и предложений о совершенствовании действующего
законодательства:
5.1. Определить на законодательном уровне понятийный аппарат договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. В частности, закрепить в Гражданском кодексе понятия «здания и сооружения», «помещение (нежилое)».
Законодательно закрепить правомочия нового собственника, учредителя доверительного управления или отменившего дарение дарителя, не знавшего об ограничении в виде аренды на его имущество, победителя конкурса при признании преимущественного права бывшего арендатора, а также возмещение убытков арендодателю, который не может расторгнуть или изменить договор аренды, и арендатору в случае расторжения договора аренды. Целесообразно распространить специфические правила по правомочиям арендодателя на арендатора, как ограничивающие права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
Рекомендуется заключать соглашения всех участников общей долевой собственности с установлением долей, учитывая критерий, согласно которому доли определяются в общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади, а не только жилой, квартиры или квартир. Также необходимо при определении доли в праве на общее долевое имущество учитывать условие соответствующего увеличения доли участнику долевой собственности, который осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.
Внести в положения о комитетах по управлению имуществом (в частности, в Положение о Комитете по управлению имуществом г. Самары) поправки, что привело бы эти положения в соответствие с ГК РФ, по правовому положению балансодержателя для избежания споров по поводу правомочности арендодателей заключения договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Устранить противоречия по поводу отнесения аренды к правомочиям использования или распоряжения путем внесения изменений в Положение о Комитете по управлению имуществом г. Самары, а именно: в виде дополнения «от сдачи в аренду» либо вместо слов «приватизации» и «продажи» употребить слово «распоряжения», тем самым определить правовой статус муниципальных органов.
Целесообразно закрепить в законе (в частности, в Гражданском кодексе) срок договора аренды зданий, сооружений как существенное
11 условие договора либо распространить правовой режим государственной регистрации на такой вид договоров аренды зданий, сооружений, как заключенный на неопределенный срок, в тех случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.
5.6. Необходимо четко закрепить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав.
В работе также содержатся иные выводы и предложения.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что совокупность сформулированных теоретических положений представляет собой новую и адекватную экономическим условиям концепцию здания, сооружения, нежилого помещения как объектов гражданских (в том числе предпринимательских) прав, в связи с чем результаты исследования могут быть использованы в качестве основы дальнейших разработок проблематики института аренды в целом, так и договоров аренды зданий, сооружений, а также нежилых помещений. Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут быть использованы в нормотворческой деятельности. Кроме того, материалы исследования могут быть применены для совершенствования деятельности органов местного самоуправления и государственной власти, а также использованы в учебном процессе.
Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского процессуального и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета в 2000 и 2001 гг., на научной конференции молодых ученых Самарской области, посвященной 70-летию со дня рождения профессора Н.И. Коняева «Актуальные проблемы частноправового регулирования» в Самарском государственном
12 университете, международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука - XXI веку» в Ивановском государственном университете, международной научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности» в Самарской государственной экономической академии, международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики, экономики и права» в Сочинском государственном университете туризма и курортного дела, а также активно используются при проведении занятий на юридическом факультете Самарского государственного университета при подготовке учебной и методической литературы. По теме диссертации опубликовано восемь научных работ.
Представленная диссертационная работа структурно состоит из введения, трех глав, первая из которых посвящена юридической природе договора аренды зданий, сооружений, особенностям и порядку его заключения, проблемам государственной регистрации договора аренды зданий, сооружений; вторая включает в себя содержание договора аренды нежилых зданий, сооружений и содержание обязательств по договору аренды нежилых зданий, сооружений; в третьей рассматриваются особенности выкупа арендованного имущества как способа прекращения договора аренды зданий, сооружений, а также проблемы применения норм, регулирующих арендные отношения в предпринимательской и судебной практике.
Правовое регулирование договора аренды
Правовое регулирование - «жизнь» права, динамика системы права. Правовое регулирование имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения. Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы. Юридический закон - результат научного открытия, как и всякий другой закон; его основы - в естественных условиях жизни общества.
Договор аренды является договором с большим историческим прошлым и широкой областью применения, которая охватывает отношения в предпринимательской деятельности и даже те, что имеют место в быту.
Имущественный наем принадлежит к числу договоров, юридическая природа которых вызывает с давних пор разногласия. В зависимости от того, к какому роду прав — вещных или обязательственных — относить имущественный наем, решаются важнейшие вопросы правового регулирования взаимоотношений сторон, определяются их права и обязанности. Например, право нанимателя на принудительную передачу ему предмета найма, защиту своего владения и многие другие.
Важность этой проблемы объясняется чрезвычайно широким распространением договоров имущественного найма и большим их социально-экономическим значением, что связано с необходимостью придать арендным отношениям известную устойчивость.
Аренда произошла от латинского слова arrendare - отдавать внаем и традиционно формулируется как предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом (цель, срок и плата определяются договором), необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. В отдельных источниках разных стран можно встретить немного иное определение, но суть остается неизменной.
Договор имущественного найма - один из древнейших договоров, он был известен Законам XII таблиц. Однако важное экономическое и социальное значение, особенно недвижимости, а вместе с этим и юридическую разработку он получил лишь при развитии капитализма. В Риме наем городской недвижимости никогда не принадлежал к важнейшим элементам экономической жизни, основанной на рабском труде. В наемных городских помещениях жили преимущественно представители беднейших зависимых общественных групп. Отсутствие влиятельного класса нанимателей наложило свою печать и на юридическую разработку этого договора. В римском праве имущественный наем - строго личное правоотношение с большим преобладанием прав наймодателя и слабой защитой интересов нанимателя. Нанимателю принадлежало право пользования вещью, но у него не было никаких прав на вещь. Не являлся он и юридическим владельцем — владел вещью через посредство нанимателя наймодатель-собственник. Только собственник мог при помощи владельческих исков защитить нанимателя от посягательства третьих лиц. При помощи тех же владельческих исков, направленных против самого нанимателя, можно было лишить пользования вещью и нанимателя. Всегда неустойчивое положение нанимателя становилось особенно шатким в случае отчуждения нанятой вещи. Новый ее собственник не был связан договором найма и поэтому мог его прекратить, наймодатель же, продавший вещь, обязан был, как и в случае, когда сам лишал нанимателя пользования ею, лишь к возмещению причиненных досрочным прекращением найма убытков. Положение нанимателя было особенно тяжелым и в связи с тем, что римское право не знало законных сроков предупреждения о прекращении договора. В обеспечении наемной платы наимодателю принадлежало право залога на вещи нанимателя.
Раннее средневековье со слабым развитием городской жизни почти не знало найма недвижимого имущества. Только в XV в. с развитием денежного хозяйства и появлением свободного от крепостной зависимости городского населения договор найма недвижимости получает распространение. Начиная с конца XVIII в., в результате развития промышленности, наем становится одним из важнейших договоров. Законодательство, таким образом, урегулировало взаимоотношения сторон по договору, чтобы, с одной стороны, была обеспечена необходимая для нормального течения хозяйственной жизни прочность отношений, а с другой — было достигнуто согласование часто противоположных интересов собственников и нанимателей. Наем по-прежнему остался обязательственным, личным, а не вещным отношением. Однако наниматели стали признаваться юридическими владельцами вещи. Путем владельческих исков, предъявляемых ими независимо от согласия наймодателей, они могли охранять свое пользование от нарушения со стороны третьих лиц, а также от посягательства самого наймодателя. В случае отчуждения нанятой вещи новый собственник вступал при наличии определенных законом условий во все права и обязанности наймодателя. Законами устанавливались сроки предварительного предупреждения об отказе от договора, продолжительность которого не определена соглашением сторон. Не могла быть устранена соглашением контрагентов ответственность наймодателя за умышленно скрытые недостатки вещи. Недействителен был и отказ от права немедленно оставить нанятое помещение, если его недостатки угрожали здоровью или жизни. Наймодатель обязан был передать вещь с ее принадлежностями в состоянии, соответствовавшем условленному пользованию вещью, и поддерживать ее в таком состоянии, он обязан был обеспечить нанимателю нормальное пользование и не вправе был производить изменений, мешающих установленному пользованию нанимателя. Наймодатель отвечал за отсутствие в вещи обещанных качеств. Если недостатки исключали возможность пользования вещью или существенно ее ограничивали, наем мог быть прекращен по требованию нанимателя. Если недостатки были несущественными, можно было требовать снижения арендной платы.
Содержание договора аренды нежилых зданий, сооружений
Прежде чем говорить о предмете договора, необходимо отметить отличие объекта арендных правоотношений от предмета. Проблема объекта правоотношения была и остается в науке спорной проблемой. Ю.К. Толстой свел все теории и концепции к двум основным классификационным группам: монистическая и плюралистическая теории. Недостатком плюралистической теории является ее противоречие целям науки, стремящейся свести многое к единому. И все же статья 128 ГК РФ не оставляет сомнений в победе концепции плюралистической: объект права есть то, по поводу чего складывается правоотношение. Концепция монистическая (Я.М. Магазинер, О.С. Иоффе) обусловливает само существование объекта его способностью реагировать на воздействие. Поэтому она оставляет без ответа вопрос о том, чем же являются в правоотношении собственно материальные предметы. Одним словом, на сегодняшний день в законодательстве возобладала плюралистическая концепция объекта права.
Нам представляется предпочтительной другая теория О.С. Иоффе — теория «тройственного объекта» — именно в силу своей тройственности. Во-первых, она применима вне времен и при любом социально-экономическом и политическом строе. Во-вторых, она отвечает динамическому характеру аренды. Объект аренды именно тройственен:
1) материальный объект (здания, сооружения);
2) юридический объект (аренда как предпринимательская деятельность арендодателя);
3) волевой объект (ранее это был объект идеологический), идея, к которой была устремлена воля сторон и которую поддерживало государство своей принудительной силой. Теперь волевым объектом, к которому стремится воля, следует, видимо, считать интерес. Применительно к аренде следует привести в пример прибыль, доход, который арендодатель надеется получить.
Итак, объект аренды тройственен. Основываясь на теории О.С. Иоффе, рассмотрим объект аренды. В аренде объектом, прежде всего, является имущество. Это следует подчеркнуть особо. Закон сосредоточил внимание на том, что в первую очередь объектом аренды является именно имущество, индивидуально-определенная вещь. Имущество есть совокупность материальных благ. Арендатор может владеть и пользоваться этим имуществом, т.е. использовать, воздействовать на систему и составляющие ее части с целью извлечения прибыли. Однако изначально одной из главных целей аренды является сохранение имущества в надлежащем, неизменном состоянии. И только если договором предусмотрено изменение имущества, то в пределах, установленных им, состав натурального имущества может быть изменен.
Поэтому одним из существенных условий договора аренды является предмет договора. В данном случае - здания, сооружения, которые закон относит к недвижимому имуществу.
Сам термин «недвижимое имущество» появился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения, а категория «недвижимое имущество» относится к разряду новелл ГК РФ. Между тем Указ Петра Первого о единонаследии 1714 года установил этот термин, сгладивший различия между вотчинами и поместьями.
Смысл вкладываемого в термин «недвижимое имущество» содержания сводится к преданию определенной группе вещей (изначально только земле) особого статуса. Особенность этого статуса заключается в том, что объект недвижимости представляет не только частнособственнический, но и публичный интерес: прямая зависимость выделения недвижимого имущества от существования частной собственности сочетается с обязательным контролем государства за использованием недвижимого имущества. Разумное соединение частных и публичных интересов выступает в качестве гарантии существования категории недвижимого имущества.
Именно поэтому осуществленную в 1917 году социалистическую революцию можно считать причиной нарушения устоявшегося баланса частных и публичных интересов, и, как следствие этого, исчезновение из гражданского законодательства и науки гражданского права деления имущества на движимое и недвижимое. А.Г. Гойхбарг, рассматривая основы частного имущественного права, указывал, что «с отменой частной собственности на землю упраздняется деление имущества на движимое и недвижимое».74 Он правильно полагал, что земля является основой недвижимости, и так как вся земля объявлялась государственной собственностью, не оставалось необходимости в сохранении категории недвижимого имущества относительно иных объектов недвижимости, так как таковые могут принадлежать субъектам на других правах.
Особенности выкупа арендованных нежилых зданий, сооружений
Можно выделить как основание прекращения договора аренды зданий, сооружений выкуп арендованного имущества.
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества в соответствии со статьей 624 ГК РФ. Она предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.
Примером выкупа имущества в силу закона могут быть факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений121. Начиная с 1992 года, во всех программах приватизации содержались нормы, допускающие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.
В соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.
Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284123, в п. 5.14.6 установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеет исключительное право приобретения в собственность или по его усмотрению право аренды на срок не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которым оно фактически владело и пользовалось.
В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации от 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 2 июля 1994 г. № 1535124. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75 % их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25 % уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности. При этом во всех перечисленных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.
Необходимо согласиться с тем, что право на выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, в том числе и нежилых помещений, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы . Отметим, что ГК наряду с общими положениями о праве собственности содержит специальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Статья 217 ГК прямо говорит о том, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Нужно добавить, что при приватизации государственного и муниципального имущества законами о приватизации могут быть предусмотрены иные положения, чем в ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности.
