Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения о договоре аренды земельных участков, заключаемом с субъектами малого и среднего предпринимательства...16
1.1. Развитие нормативно-правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства 16
1.2. Понятие и правовая природа договора аренды земельных участков,
заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства 34
Глава 2. Правовая конструкция договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства...51
2.1. Земельный участок как предмет договора аренды, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства 51
2.2. Правовой статус субъектов малого и среднего предпринимательства как арендаторов по договору аренды земельных участков 70
2.3. Содержание и исполнение договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства 92
Глава 3. Динамика договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства 114
3.1. Специфика заключения договора аренды земельных участков с субъектами малого и среднего предпринимательства 114
3.2. Основания и порядок изменения и прекращения договора аренды земельных участков, заключенного с субъектами малого и среднего предпринимательства 127
3.3. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды земельных участков, заключенному с субъектами малого и среднего предпринимательства 146
Заключение 166
Список источников и литературы 175
- Развитие нормативно-правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства
- Земельный участок как предмет договора аренды, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства
- Специфика заключения договора аренды земельных участков с субъектами малого и среднего предпринимательства
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На современном этапе социально-экономического развития в Российской Федерации происходит формирование среднего класса, представленного субъектами малого и среднего предпринимательства1. Одним из основных направлений экономической политики России является создание условий для эффективного осуществления хозяйственной деятельности субъектами малого и среднего предпринимательства, повышение их конкурентоспособности. Важное место в системе поддержки и развития субъектов малого и среднего предпринимательства должны занимать меры, направленные на существенное расширение возможностей таких субъектов в вопросах обеспечения их земельными участками на основании договора аренды, предоставления льготных условий такой аренды, а также иных преференций, необходимых для осуществления успешной предпринимательской деятельности.
Действующее гражданское и земельное законодательство оставляет неурегулированными ряд существенных аспектов, касающихся заключения, исполнения и прекращения договора аренды земельных участков с субъектами малого и среднего предпринимательства. Отсутствие должного системного подхода при принятии нормативных правовых актов, регулирующих передачу в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приводит к нецелевому использованию земли, недобросовестной конкуренции, а также не 1 Так, по данным Федеральной службы государственной статистики в Российской Федерации по состоянию на 1 июля 2010 года осуществляли деятельность 5 650 313 субъектов малого и среднего предпринимательства, в том числе 1 374 661 микропредприятий, 219 607 субъектов малого предпринимательства, 18 260 субъектов среднего предпринимательства, а также 4 037 785 индивидуальных предпринимателей // Официальный сайт Росстата. Код доступа: способствует стимулированию деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.
В настоящее время отсутствует четкое определение договора аренды земельного участка, отражающее его сущность, обусловленную спецификой правового режима земельного участка как предмета договора. В зависимости от категории земли законодательно установлены различные минимальные и максимальные сроки действия договора аренды земельных участков, что не содействует эффективному и долгосрочному их использованию. Правовые нормы, регулирующие предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, способствуют монополизации сферы пользования такими земельными участками крупными субъектами предпринимательской деятельности. Преимущественное право приобретения в собственность арендуемых земельных участков при их возмездном отчуждении из государственной или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства не предоставлено, поскольку действие Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности' субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»2 на отношения по приватизации земельных участков не распространяется.
Вышесказанное, несомненно, подтверждает актуальность исследования, направленного на обоснование новых положений современной доктрины гражданского-права и предпринимательского права о договоре 2 СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3615. аренды земельных участков, заключаемом с субъектами малого и среднего предпринимательства.
Степень научной разработанности темы исследования. В цивилистической науке не обделена вниманием проблематика правового регулирования договора аренды, однако в настоящее время отсутствуют работы, посвященные всестороннему исследованию правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательств, проведенные с учетом их правового положения.
Общие вопросы гражданско-правового регулирования договора аренды земельных участков исследовали такие ученые, как С.С. Алексеев, А.Д.Александров, Ф.Х. Адиханов, М.И. Брагинский, Г.Е. Быстрова, С.А. Боголюбов, С.А. Бабкин, Х.У. Белхароев, А.В. Власова, В.В. Вараксин, Г.В. Чубукова, А.С. Шевченко, Б.С. Эбзеев и др.
Изучению отдельных проблем правового регулирования договора аренды земельных участков посвящены труды таких представителей науки гражданского права и предпринимательского права, как Л.М. Ахметшина, И.Н. Абдуллин, В.К. Андреев, СИ. Братусь, Н.Е. Болвачев, Р.А. Баркенхоев, И.В. Бекленищев, В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, И.П. Грешников, Н.Н. Тарусин, В.В. Устюкова, Е.А. Яргин и других ученых.
Правовой статус и специфика деятельности субъектов гражданского и предпринимательского права, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства были исследованы в работах таких отечественных ученых, как: Т.Е. Абова, М.М. Агарков, В.В. Безбах, А.О. Блинов, Л.Ю. Грудцына, И.В. Ершова, С.Э. Жилинский, Т.В. Закупень, В.В. Залесский, С.С. Занковский, А.Г. Калпин, В.П. Камышанский, Т.В. Кашанина, Н.В. Козлова, М.И. Кулагин, В.В. Лаптев, В.Ф. Попондопуло, Г.Ф. Ручкина, О.Н. Садиков, А.А. Спектор, Е.А. Суханов, М.Ю. Тихомиров, Ю.К. Толстой, Э.В. Туманов и др.
Однако специального системного исследования правового регулирования договоров аренды земельных участков, заключаемых с субъектами малого и среднего предпринимательства, в современных условиях не проводилось.
Объектом исследования являются общественные отношения, опосредуемые договором аренды земельных участков, заключаемым с субъектами малого и среднего предпринимательства, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом исследования являются нормы гражданского и предпринимательского законодательства, регулирующие договор аренды земельных участков, заключаемый с субъектами малого и среднего предпринимательства, а также практика их применения.
Целью исследования является разработка теоретических и практических предложений, направленных на совершенствование правового регулирования общественных отношений, вытекающих из договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.
Для достижения цели потребовалось решение следующих задач: выявить правовую природу и разработать понятие договора аренды земельных участков, в том числе заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства; провести исследование особенностей земельного участка как предмета договора аренды, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства; определить существенные условия договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, исследовать срок аренды в качестве существенного условия исследуемого договора; изучить порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обосновать необходимость применения мер имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства при участии в торгах по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков; рассмотреть правовое регулирование приобретения в собственность субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; - подготовить предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в сфере правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания, такие, как диалектический метод, метод анализа, синтеза, индукция, дедукция, аналогия, сопоставление, метод восхождения от частного к общему, а также частнонаучные методы познания, такие, как формально-юридический, конкретно-исторический, социально-правовой, сравнительно-правовой методы.
Исходным в диссертационной работе выступил диалектический метод, обосновывающий взаимосвязь и взаимообусловленность всех явлений и процессов общественного развития, в частности, применительно к выявлению наиболее подходящей договорной конструкции для опосредования отношений аренды земли с участием субъектов малого и среднего предпринимательства.
Формально-юридический метод, а также методы анализа и синтеза использовались для исследования содержания норм гражданского и предпринимательского законодательства, направленных на правовое регулирование договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.
Использование конкретно-исторического и сравнительно-правового методов позволило раскрыть особенности гражданско-правового статуса российских субъектов малого и среднего предпринимательства, а также специфику правового регулирования договора аренды земельных участков в исторической ретроспективе и в сравнении с их зарубежными аналогами.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ (в ред. от 01 июля 2011 г.) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» , а также другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие отношения, вытекающих из договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.
Теоретическую основу исследования составили работы отечественных и зарубежных авторов по исследуемой проблематике. В рамках осуществления анализа правового регулирования договора аренды земельных участков изучены труды таких ученых-правоведов, как М.В. Бархатов, О.В. Берг, С.А. Боголюбов, М.И. Брагинский, Г.Е. Быстров, В.В. Витрянский, В.А. Дозорцев, О.С. Иоффе, И.А. Иконицкая, М.И. Козырь, Н.И. Краснов, О.И. Крассов, А.В. Кузнецов, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, И.Б. Новицкий, О.М. Оглоблина, Е.А. Суханов, Л.П. Фомина, Г.Ф. Шершеневич и др.
Эмпирическая основа исследования. Изучение объекта и предмета исследования потребовало анализа материалов судебно-арбитражной практики, обобщенной судебной практики, публикуемой высшими 3СЗ РФ. 2007. N31. Ст. 4006. судебными инстанциями Российской Федерации, справочно-статистические материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и
Научная новизна диссертационного исследования проявляется в системном подходе к изучению проблем правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства.
В исследовании сформулировано авторское определение договора аренды земельного участка. Предложено установить конкретные минимальные и максимальные сроки аренды земельных участков, единые для земель всех категорий.
Обоснована необходимость проведения отдельных торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в которых могут участвовать исключительно субъекты малого и среднего предпринимательства. В качестве дополнительной меры имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства предложено освободить их от внесения задатка для участия в таких торгах.
Доказана целесообразность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также лесных участков, в аренду по результатам конкурса, участие в котором ограничивается определенными требованиями к арендаторам. Предложено предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающимся социально значимыми видами деятельности, право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения конкурсов или аукционов.
Предложено предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право приобретения в собственность арендуемых земельных участков при их возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене ниже его рыночной стоимости.
В диссертации обосновываются и выносятся на защиту теоретические положения и сформулированные научные выводы, имеющие прикладное значение.
На защиту выносятся следующие положения диссертационного исследования:
Разработано определение договора аренды земельного участка, отражающее его сущность, обусловленную спецификой правового режима земельного участка как предмета договора. Под договором аренды земельного участка предложено понимать договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок, представляющего собой часть поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном федеральными законами порядке, в отношении которого проведено землеустройство, кадастровый учет и государственная регистрация прав, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в соответствии с его целевым назначением (категорией земель), а также видом разрешенного использования.
Обосновано, что срок является существенным условием договора аренды земельных участков, в связи с чем, в целях создания долгосрочной, благоприятной среды по эффективному целевому использованию субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков, предложено установить конкретные минимальные и максимальные сроки действия договора аренды земельных участков, единые для земель всех категорий (от одного года до десяти лет).
3. В целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства путем предоставления им возможностей для пользования земельными участками предложено проводить отдельные торги по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в которых могут участвовать исключительно субъекты малого и среднего предпринимательства.
При этом в качестве дополнительной меры имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства предложено освободить таких субъектов от внесения задатка для участия в торгах по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.
4. Обосновано, что передача земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также лесных участков, в аренду по результатам торгов в форме аукциона способствует монополизации сферы пользования такими земельными участками крупными субъектами предпринимательской деятельности, поскольку их предоставление осуществляется по единственному критерию - предложению участником аукциона наибольшей арендной платы.
В связи с этим доказана целесообразность предоставления таких земельных участков в аренду по результатам конкурса, преимущественное право на участие в котором имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществлявшие ранее соответствующие виды пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения или лесными участками, а также не нарушали законодательство об их пользовании.
Доказано, что в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально значимыми видами деятельности, и повышения их конкурентоспособности, необходимо предоставить им право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения конкурсов или аукционов, закрепив соответствующие изменения в ст. 17.1 и ст. 53 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Предложено предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право приобретения арендуемых земельных участков при их возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене ниже его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, при условии, что данные субъекты являются арендаторами земельного участка в течение двух и более лет на основании договора аренды, не имеют задолженности по арендной плате за земельный участок, неустойке (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а также площадь арендуемого земельного участка не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
В связи с этим обоснована целесообразность распространения действия Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на отношения по приватизации земельных участков.
7. Доказано, что в целях устранения нарушений прав субъектов малого и среднего предпринимательства, необходимо к отношениям в области организации и осуществления государственного контроля (надзора) за исполнением субъектами малого и среднего предпринимательства условий договоров аренды земельных участков, в которых государство выступает арендодателем, применять нормы Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», направленные на защиту прав предпринимателей, при условии, что полномочия по такому контролю (надзору) вытекают из полномочий контролирующего органа как публично-правового образования, а не из прав государства как стороны гражданско-правового договора.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для дальнейших научных исследований проблем правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, а также договора аренды в целом.
Практическая ценность работы проявляется в прикладном характере предложенных рекомендаций, внедрение которых позволит привести в соответствие с правовой доктриной законодательное регулирование договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства. Предложенные рекомендации могут быть использованы в законотворческой деятельности, направленной на совершенствование правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства, а также в правоприменительной деятельности судов при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельных участков.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы для подготовки учебных и учебно-методических пособий по гражданскому и предпринимательскому праву, а также при преподавании дисциплин «Гражданское право», «Предпринимательское право» для студентов юридических вузов.
Обоснованность и достоверность полученных результатов определяются применением современных методов научного познания, использованием широкого круга источников. Суждения и выводы построены на основании анализа научных публикаций, монографий, статей, которые относятся к различным отраслям научного знания (гражданское право, предпринимательское право, земельное право, теория государства и права). Обоснования и заключения делались на основе официальных статистических данных и материалов судебной практики по спорам, вытекающим из договора аренды земельных участков, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской
Федерации, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования отражены в пяти опубликованных научных статьях, изложены в форме доклада на научной конференции «Актуальные проблемы частного и публичного права» (Москва, Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации, 2009 г.), а также внедрены в учебный процесс Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации при подготовке учебных программ по дисциплинам «Гражданское право» и «Предпринимательское право».
Структура работы. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения и списка источников и литературы.
Развитие нормативно-правового регулирования договора аренды земельных участков, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства
Приступая к рассмотрению данного вопроса, прежде всего, хотелось бы отметить, что нормативно-правовое регулирование арендных отношений в сфере земли в России начало зарождаться после реформы 19 февраля, 1861 года, освободившей крестьян от крепостной зависимости и наделившей их землей4. Реализовать свое право на надел крестьяне могли в виде общинного или подворного землевладения. В отличие от Прибалтийских и Юго-Западных губерний, где преобладала подворная форма землевладения и субъектом права на надел признавались крестьяне, в Малороссийских и Великороссийских губерниях надел предоставлялся общине, и субъектом права на него признавалась община в целом. Наделение землей производилось по двум нормам: низшей и высшей, определяемой по усмотрению помещика. При этом низшая норма, как правило, устанавливалась на более плодородных, черноземных землях.
Наделение крестьян землей производилось не в собственность, а лишь в постоянное пользование с условием отбывания повинностей в пользу помещика. На выкуп надельных земель крестьяне могли перейти только через девять лет после ее получения. При этом для выкупа полевой земли требовалось согласие помещика, а для выкупа усадебной земли - отсутствие недоимок. Все отношения между крестьянами и помещиком, связанные с наделением крестьян землей, регулировались арендным договором, в котором также заранее определялась и доля урожая каждой из сторон5.
Значимость арендных отношений выражалась в том, что урожаи с арендованных земель получались в 2-3 раза выше, чем при обычной крестьянской запашке.
Так, В.И. Киселев, Н.В. Комов, Т.Д. Обуховская отмечают, что аренда крестьянами земли, главным образом, вненадельной - частновладельческой, казенной, церковной, удельной и т.п. - в конце 19 века была весьма распространена. По расчетам, произведенным на основании земских материалов по 267 уездам (из общего количества 475 уездов Европейской России без прибалтийских уездов), размеры арендного фонда в 50 губерниях России на рубеже 20 века были на уровне около 30 млн. гектаров, что в количественном отношении составляло 20 % надельной земли крестьян или 60 % частновладельческой. В эти данные вошли, главным образом, пашня и сенокосы. Если же к этим данным присоединить арендовавшиеся выгоны и пастбища, то это существенно повысит показатели. Надельная аренда, т.е. аренда крестьянами друг у друга надельной земли, была распространена значительно меньше. Ее размеры официальными органами того времени определялись в 1, 63 млн. га из всей массы арендованной вненадельческой земли. По некоторым подсчетам 76,5 - 76,6 % арендовалось за деньги, 3,4-7,5% - за отработки и 2,5-2,9% - смешанно.
Основным арендатором в конце 19 века среди крестьян выступало зажиточное крестьянство, а основными арендодателями - бедняки, у которых, как правило, не было средств для обработки земли.
Россия в 19 веке обеспечивала зерновыми культурами не только себя, но и поставляла их, например, в Америку и Канаду. С другой стороны,
5 Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение» / Под ред. В.В. Петрова. М., 1995. -С. 19-20. следует признать, что за небольшим исключением продуктивность арендных земель для того времени была все же не очень высокой, главным образом из-за краткосрочности аренды.
Столыпинская реформа стимулировала оборот крестьянских земель, в том числе сдачу их в аренду. По результатам своей поездки по Европейской части России (в Поволжье) в 1910 г. П.А. Столыпин и А.В. Кривошеий говорили о необходимости обращения аренды казенных земель в связи с ростом землеустройства в орудие единоличного землеустройства и сельскохозяйственной культуры6.
К сожалению, этому не суждено было сбыться. После октябрьской революции 1917 г. к аренде земли сложилось негативное отношение. Большевики рассматривали крестьян как капиталистов.
Закладывая основы земельного строя, первый акт земельного законодательства России - Декрет ВЦИК «О земле», принятый вторым Всероссийским съездом советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов 26 октября 1917 года , вовсе провозгласил отмену аренды земли вместе с правом частной собственности на нее. Отмена аренды земли длилась до 1922 г., после чего она была разрешена с весьма существенными ограничениями. Такой поворот периода НЭПа (1921-1929 гг.) был обусловлен бедностью населения, упадком производительных сил, отсутствием необходимой сельскохозяйственной техники, не позволявшими перейти к организации крупных хозяйств в земледелии. Поэтому законодательство вынуждено было допустить в качестве временной меры помощи ослабленным крестьянским хозяйствам трудовую аренду земли и применение наемного труда. Аренда допускалась на срок не более 6 лет при условии обработки земли собственным трудом без применения наемной
6 Аренда земельных участков в Российской Федерации: Теория и практический опыт для государственных, муниципальных служащих и граждан / Киселев В.И., Комов Н.В., рабочей силы. Применение вспомогательного наемного труда могло иметь место при сохранении применяющим его хозяйством трудового характера. Сплошная коллективизация и раскулачивание, проводимые в 30 годах прошлого века, вообще положили конец аренде земли на долгие десятилетия.
Подлинное возрождение нормативно-правовое регулирование аренды земли берет свое начало с принятия в 1989 году «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде», Закона РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 года9.
Для того, чтобы исследовать нормативно-правовое регулирование договора аренды земельных участков, заключаемых с субъектами малого и среднего предпринимательства, необходимо вначале выяснить, какова вообще сущность нормативно-правового регулирования с точки зрения теории права?
Земельный участок как предмет договора аренды, заключаемого с субъектами малого и среднего предпринимательства
Исследуя вопрос о предмете договора аренды земельного участка, нельзя не отметить того общезначимого факта, что земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции Российской Федерации). Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 «Объекты земельных отношений» Земельного кодекса Российской Федерации земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека57.
В этом качестве, возникающие на основе норм земельного права земельные правоотношения, отличаются от всех иных тем, что имеют своим объектом землю, по поводу которой возникают земельные правоотношения и определяются права и обязанности их субъектов. В свою очередь, земли в Российской Федерации разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности. В вопросе целевого назначения сохраняется преемственность земель. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения ; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда59; 6) земли водного фонда60; 7) земли запаса.
Согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ перечисленные категории земель должны указываться: в 1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) государственном кадастре недвижимости; 4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Нарушение установленного Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами (например, Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ (в ред. от 19.07.2011 г.) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»61) порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (п. 3 ст. 8 ЗК РФ).
В данной плоскости обращает на себя внимание тот факт, что в отличие от Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации не закрепляет понятие земли как объекта гражданских правоотношений. Статьей 128 ПС РФ земля отнесена к категории «вещь, в п. 1 ст. 130 ГК РФ о земле говорится в значении, явно не связанном с оборотом. В некоторых случаях используется понятие «земельный участок» (например, в гл. 17 ГК РФ). Таким образом, в Гражданском кодексе Российской Федерации нет единства терминологии.
Позднее земельный участок как объект гражданских прав и, главное, как объект права собственности был назван в Федеральном законе от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (в ред. 19.07.2011 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»62 и в Федеральном законе от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» , где указывалось, что право собственности возникает именно на земельный участок, а не на землю.
Статья 6 ЗК РФ наряду с землей как природным объектом и природным ресурсом в качестве самостоятельных объектов земельных отношений также называет и земельные участки (подп. 2 п. 1 данной статьи).
В данном спектре возникает вопрос: что собой представляют понятия «земля» и «земельный участок» с точки зрения объектов прав, и есть ли между ними разница?
Толковый словарь русского языка СИ. Ожегова содержит семь значений слова «земля», среди которых и название нашей планеты, и почва, поверхность планеты, и страна (государство), и территория с угодьями, находящаяся в чьем-либо владении и пользовании64.
Как видно, сама «земля» определяется не только как природный объект и природный ресурс, ее понятие намного шире. Подтверждением этому служит и ст. 1 Федерального закона от 10 января 2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»65 в которой сказано, что земля является одним из компонентов природной среды, обеспечивающая в совокупности благоприятные условия для существования жизни на Земле.
Таким образом, когда мы говорим о земле как объекте тех или иных правоотношений, нужно иметь в виду землю не в ее естественном состоянии как дар природы, а землю как объект, в отношении которого установлен и законодательно закреплен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права и объектом тех или иных правоотношений. В этой связи имеет особое практическое значение, институт правового 66 режима , поскольку именно он определяет содержание правоотношении по поводу прав на землю, особенности правоотношений в сфере управления использования и охраной земель . Исходя из него, земля может являться объектом гражданского оборота. Иначе, как правильно подчеркивает Р. Галиева, в природных ресурсах могут выделяться объекты, способные вовлекаться в гражданский оборот, но не наоборот68. Происходит это после того, как земля обособляется в конкретные земельные участки. Таким образом, из приведенного видно, что земля как природный объект и природный ресурс является многофункциональным объектом. Более того, понятие «земля» является собирательным, обобщающим понятием, включающим все перечисленные в Земельном кодексе Российской Федерации объекты, т.е. не только землю как поверхность на глубине ее почвенного слоя, природный объект и природный ресурс, но и земельные участки и их части.
Специфика заключения договора аренды земельных участков с субъектами малого и среднего предпринимательства
Приступая к рассмотрению специфики заключения договора аренды земельного участка с субъектами малого и среднего предпринимательства, полагаем, что отправным моментом исследования данного вопроса служит институт свободы заключения договора.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора156.
Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ) . Как раннее нами было отмечено, арендатор и арендодатель вправе заключить между собой договор аренды в отношении тех земельных участков, которые не изъяты из оборота, т.е. находятся в федеральной собственности (п. 4 ст. 27 ЗК РФ) .
Поставим вопрос: каков механизм реализации этого «исключительного» права, т.е. заключения исследуемого нами договора аренды земельного участка с субъектами малого и среднего предпринимательства?
При ответе на данный вопрос необходимо разделить порядок заключения с субъектами малого и среднего предпринимательства договоров аренды земельных участков, находящихся в частной собственности, и земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Таким образом, порядок заключения исследуемого договора различается в зависимости от формы собственности на земельный участок.
Итак, порядок заключения с субъектами малого и среднего предпринимательства договоров аренды земельных участков, находящихся в частной собственности, не обладает спецификой, но строится на общих положениях Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора. Анализ действующего законодательства и практики его применения показывает, что первоначально возникают преддоговорные отношения между сторонами159, которые могут оформляться, «особыми» самостоятельными договорными конструкциями. Например, в рамках присоединения к договору аренды земельного участка, условия которого заранее определены одной из сторон договора (п. 1 ст. 428 ГК РФ)160 или заключения с другой стороной предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).
Анализ действующего законодательства позволяет нам утверждать, что процесс заключения любого договора, в том числе и в сфере предпринимательской деятельности с участием субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении аренды земельных участков, находящихся в частной собственности, складывается из трех этапов: направления лицом предложения заключить договор - оферты (ст. 435 ГК РФ) одному или нескольким конкретным лицам161; принятия ими данного гражданского права. М., 1999. С.228-274; Шичанин А., Гривков О. Заключение предложения - акцепт (ст. 438 ГК РФ); и, наконец, получения лицом, направившим оферту, ответа о согласии заключить договор (ст.ст. 440, 441 ГКРФ).
Согласно общему положению, закрепленному в ст. 161 ГК РФ, сделки юридических лиц между собой, равно как и между индивидуальными предпринимателями, либо юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, должны совершаться в простой письменной форме. Кроме того, в силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. Резюмируя вышеизложенное можно сделать вывод о том, что договор аренды земельного участка, заключаемый субъектов малого и среднего предпринимательства должен быть заключен в простой письменной форме. Кроме того, субъекты, участвующие в процессе, связанном с заключением договора аренды земельного участка, именуются как лицо, направляющее оферту - оферент, и лицо, дающее акцепт - акцептант (в нашем случае в качестве последнего выступает субъект малого и среднего предпринимательства).
Относительно момента заключения договора аренды, субаренды земельного участка с участием субъектов малого и среднего предпринимательства, необходимо учитывать следующие положения, вытекающие из п. 2 ст. 26 ЗК РФ и ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Так, если договор аренды, субаренды земельного участка заключается на срок менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации. Если же договор аренды, субаренды земельного участка заключается на срок свыше одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. договоров: требования законодательства // Законодательство и экономика. М., 1999.
Соответственно, применительно к первому случаю, договор аренды, субаренды земельного участка, будет считаться заключенным с момента адресованного арендодателем субъекту малого и среднего предпринимательства предложения, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение; во втором случае - с момента государственной регистрации договора аренды, субаренды земельного участка, заключаемого с субъектом малого и среднего предпринимательства (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Аналогичным образом с момента государственной регистрации считается заключенным и переход права собственности на земельный участок к арендатору по договору купли-продажи163 раннее арендованного земельного участка, с учетом правил, установленных гл. 17, 7. гл. 30 ГК РФ (ст. 25, 37 ЗК РФ, п. 1 ст. 551, п. 3 ст. 609, п.п. 1,3 ст. 624 ГК РФ)164.
Что же касается заключения с субъектами малого и среднего предпринимательства договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то необходимо выделить его специфику.
