Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Особенности гражданской правосубъектности организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами 17
1. Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации 17
2. Предмет, цели и виды деятельности управляющей организации 39
Глава 2. Отличительная характеристика правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно - правовой формы 71
1. Правовой статус коммерческой управляющей организации 71
2. Правовой статус некоммерческой управляющей организации 102
3. Правовой статус индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными домами 110
Глава 3. Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами как механизм обеспечения правового положения управляющей организации 123
1. Правовые основы зарождения и развития саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами 123
2. Особенности правового статуса саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами 140
Заключение 159
Список использованных источников
- Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации
- Предмет, цели и виды деятельности управляющей организации
- Правовой статус некоммерческой управляющей организации
- Особенности правового статуса саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Вступление в силу Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обусловило широкомасштабный рост числа собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество многоквартирного дома. Новые принципы регулирования отношений, возникших между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления общим имуществом, впервые получили отражение в Жилищном кодексе Российской Федерации, который в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающего управление жилищным фондом в целом, определил три способа управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
На сегодняшний день одним из ключевых субъектов на рынке жилищно-коммунальных услуг выступают управляющие организации. Преимущества привлечения управляющей организации к управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме очевидны, поскольку в отличие от товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов (далее - ТСЖ, ЖК и ЖСК) такие организации занимаются управлением на профессиональной основе. По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в России насчитывается 1 473 404 многоквартирных дома, собственники около 90 % из них уже выбрали какой-либо из способов управления домом. В 27 % указанных многоквартирных домов собственники непосредственно управляют своими домами, 13 % многоквартирных домов управляются ТСЖ, ЖК и ЖСК, 60% -управляющими организациями. Кроме того, 41% ТСЖ, ЖК и ЖСК заключили договоры с управляющими организациями .
Вместе с тем отсутствие детального правового регулирования деятельности организаций, оказывающих услуги в сфере управления
' См.: URL: (дата обращения 02.07.2011).
многоквартирными домами, существенно тормозит развитие рыночных отношений, препятствует формированию условий для привлечения организаций в данную сферу деятельности. В настоящее время ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не раскрывается правовая сущность понятия «управляющая организация», не определяется гражданско-правовой статус данной организации, цели, предмет, виды деятельности, отсутствуют положения, содержащие требования к ее организационно-правовой форме.
Несмотря на социальную значимость деятельности по управлению многоквартирными домами, действующим законодательством не предусмотрены положения о лицензировании данной деятельности, в связи с чем, по мнению автора, следует акцентировать внимание на развитии института саморегулирования в обозначенной сфере. Деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами должна подлежать правовому регулированию, однако до сих пор особенности членства в данной организации, права и обязанности управляющих организаций, объединенных на принципах саморегулирования, и ряд других неотъемлемых аспектов деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами на законодательном уровне не установлены.
В юридической литературе тема управления общим имуществом в многоквартирном доме с помощью привлечения на договорной основе управляющей организации широко обсуждается, однако по вышеуказанным вопросам единых доктринальных подходов не выработано. Сложившаяся ситуация не только отрицательно сказывается на деятельности данных организаций, но и затрагивает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций.
В связи с изложенным необходимость решения обозначенных проблем обусловливает проведение комплексного исследования особенностей гражданской правосубъектности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, путем рассмотрения целей, задач,
видов деятельности данных организаций, организационно-правовых форм их создания и членства в саморегулируемых организациях.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является российское законодательство, регулирующее порядок создания и деятельность управляющих организаций, материалы судебной практики по соответствующей категории споров, хозяйственная практика управляющих организаций, а также научно-теоретические взгляды и концепции по общетеоретическим вопросам и теме диссертации.
Предметом исследования является выявление особенностей гражданско-правового положения организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, и их членство в саморегулируемых организациях.
Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в том, чтобы на основе комплексного анализа действующих положений гражданского и жилищного законодательства, судебной практики, юридической литературы изучить особенности гражданско-правового положения управляющей организации, исследовать цели, предмет и виды ее деятельности, выявить имеющиеся пробелы в законодательном регулировании вопросов создания и деятельности данного вида организаций и разработать научно-практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства. Цель исследования определила круг взаимообусловленных задач:
на основе фундаментальных исследований понятия правосубъектности юридического лица, сложившихся в доктрине гражданского права, провести теоретический анализ особенностей гражданской правосубъектности организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами, сформулировать определение понятия правосубъектности данной организации, определить ее характерные черты;
раскрыть особенности гражданско-правового положения управляющей организации путем изучения предмета, целей и видов ее деятельности;
-сформулировать определение понятия управления многоквартирным домом на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной
правовой базы, рассмотреть структуру гражданско-правовых отношений по управлению многоквартирным домом, определить круг субъектов и объектов данных правоотношений. Исходя из сформулированного понятия управления многоквартирным домом и анализа правоотношений в данной сфере выявить правовую сущность управления многоквартирным домом;
-путем анализа организационно-правовых форм юридических лиц,
предусмотренных действующим законодательством, определить
организационно-правовые формы, обеспечивающие оптимальные условия для осуществления деятельности управляющей организации;
-исследовать вопросы правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, предмет и цели их деятельности, определить требования к членам данной саморегулируемой организации;
-на основе проведенного исследования разработать собственные и оценить имеющиеся предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью управляющих организаций.
Степень научной разработанности темы характеризуется следующим. Отдельным аспектам рассматриваемой проблематики, в частности понятию правосубъектности юридического лица, уделялось внимание представителями как дореволюционной, так и советской и современной правовой мысли. Исследованию категории «правосубъектность юридического лица» посвящены труды таких выдающихся цивилистов, как Н.Г. Александров, С.Н. Братусь, Я.Р. Вебере, А.В. Венедиктов, Н.В. Витрук, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков. Наиболее значительный научный вклад в разработку теоретико-методологических основ изучения данной категории и ее содержания за последнее время внесли В.В. Витрянский, Н.В. Козлова, СО. Лозовская, А.А. Слугин, Е.А. Суханов и другие ученые.
Защищены диссертации в области правового положения юридических лиц СВ. Крутиковой, И.К. Куликовой, Е.П. Лихотниковой, К.В. Мироновой, И.А. Михайловой, А.Е. Пилецким, В.В. Якушиной и др.
Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности, порядка реализации указанного субъективного права имеют солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов: К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, так и цивилистов советского и современного периодов: С.С. Алексеева, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.П. Мозолина, Ю.К. Толстого.
Ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами посвящены работы В.В. Андропова, Т.А. Борзенковой, И.А. Дроздова, С.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, В.А. Фогеля и других ученых.
Понятие саморегулируемых организаций появилось в доктрине гражданского права сравнительно недавно, его исследование содержится в трудах таких российских правоведов, как СВ. Бахин, Е.И. Васьковский, В.В. Витрянский, А.А. Иващенко, Н.И. Клейн, И.М. Кулишер, Е.А. Павлодский, И.А. Покровский, В.А. Рахмилович.
Тем не менее каких-либо специальных комплексных исследований в российской гражданско-правовой науке относительно особенностей правосубъектности организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами, ее организационно-правовых форм, правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами не проводилось.
Вместе с тем большая общественная значимость деятельности управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг в условиях отсутствия надлежащего законодательного регулирования обусловливает необходимость полного и всестороннего исследования особенностей правового положения данных организаций.
Методологическая основа исследования. Поставленные исследовательские задачи решались с использованием как общенаучных (системного подхода, анализа, синтеза, аналогии, типологии), так и специальных методов познания (логико-юридического, сравнительно-правового, метода юридического
моделирования). При толковании норм законодательства применялись языковой (грамматический), исторический, систематический способы толкования. Изучаемая категория «правосубъектность организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами» была проанализирована с точки зрения как единого целого, так и ее отдельных элементов.
Теоретической основой исследования послужили научные труды вышеперечисленных авторов, а также исследования в области общей теории права, философии, гражданского, жилищного и предпринимательского права.
Нормативную и эмпирическую основу исследования составили положения действующего гражданского и жилищного законодательства, судебная практика Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, арбитражных судов, проекты федеральных законов в сфере рассматриваемых отношений, документы управляющих организаций, а также практические аспекты правоприменительной деятельности в исследуемой сфере.
Научная новизна исследования заключается в том, что на основе анализа действующего законодательства, материалов судебной практики, научно-теоретических взглядов и концепций предпринята попытка комплексного изучения особенностей гражданско-правового положения управляющей организации, сформулировано определение понятия гражданской правосубъектности управляющей организации, определены предмет, цели, виды деятельности данной организации.
В представленной работе выявлена специфика правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно-правовой формы, а также особенности осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем.
Диссертантом разработана классификация субъектов гражданско-правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами, в основу которой положено наличие вещных прав субъекта по отношению к объекту управления, а также от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает в отношениях с иными лицами.
С целью защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме автором предложено на законодательном уровне предусмотреть создание саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, закрепить обязательное членство управляющих организаций в данных саморегулируемых организациях. В рамках проведенного исследования сформулировано определение саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами, ее основные права, обязанности, задачи, условия членства управляющих организаций в саморегулируемой организации.
На основе анализа действующего законодательства, материалов судебной практики разработаны предложения по внесению дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации, а также авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие основные положения, конкретизирующие научную новизну
диссертации:
-
Обосновывается и дается авторское определение правосубъектности управляющей организации, под которой следует понимать «возникшую с момента государственной регистрации способность данной организации выступать субъектом гражданско-правовых отношений как с собственниками помещений в многоквартирном доме, ресурсоснабжающими организациями, иными хозяйствующими субъектами, так и с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществлять права и нести обязанности в рамках деятельности, направленной на управление многоквартирными домами в целях создания благоприятных и безопасных условий проживания, содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг».
-
Формулируется вывод, согласно которому в целях обеспечения наиболее полной защиты прав и законных интересов собственников помещений
в многоквартирном доме следует на законодательном уровне определить, что виды деятельности, осуществляемые управляющей организацией, не могут выходить за пределы целей управления многоквартирным домом, установленных ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим предлагается дополнить статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации частью 2.4, изложив ее в следующей редакции: «2.4. Управляющая организация не вправе осуществлять деятельность, не соответствующую целям управления многоквартирным домом, предусмотренным частью 1 настоящей статьи». В случае внесения указанных изменений правоспособность управляющей организации независимо от ее организационно-правовой формы будет носить специальный характер.
3. Предлагается авторская классификация субъектов гражданско-
правовых отношений в сфере управления многоквартирными домами
(непосредственный, корпоративный, опосредованный, внешний субъект), в
основу которой положено наличие вещных прав субъекта по отношению к
объекту управления, а также от чьего имени и в чьих интересах субъект
управления выступает в отношениях с иными лицами. При этом
обосновывается, что управляющая организация является «опосредованным»
субъектом данных отношений. Опосредованный субъект гражданско-правовых
отношений в сфере управления многоквартирными домами - субъект,
осуществляющий управление общим имуществом в многоквартирном доме на
основе договорных отношений с собственниками помещений в данном доме и
не наделенный вещными правами в отношении объекта управления,
выступающий в отношениях с иными лицами от своего имени в интересах
собственников.
4. В действующем законодательстве четко не выражена позиция в
отношении лица, выступающего оферентом при заключении договора о
приобретении коммунального ресурса. В целях определения порядка
заключения договора о приобретении коммунального ресурса, более полного
учета прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций на законодательном уровне следует установить обязанность управляющей организации с момента принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе данной управляющей организации направить предложение о заключении договора о приобретении коммунального ресурса ресурсоснабжающей организации.
5. Федеральными законами от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ
«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и от
6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации»2 не предусмотрено создание
государственных и муниципальных унитарных предприятий, предоставляющих
услуги по управлению жилищным фондом, однако в настоящее время
деятельность данных предприятий широко распространена в региональной
практике.
Обосновывается, что с целью исполнения требований действующего законодательства, оптимальной защиты прав кредиторов следует установить, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами, подлежат приватизации путем продажи имущественных комплексов.
6. Для защиты прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме предлагается на законодательном уровне предусмотреть
создание саморегулируемых организаций в сфере управления
многоквартирными домами, закрепить обязательное членство управляющих
организаций в данных саморегулируемых организациях.
С целью организации деятельности по управлению многоквартирными домами необходимо установить нормы, определяющие правовое положение саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, их права и обязанности, основные задачи, среди которых: повышение качества предоставления услуг и выполнения работ по управлению
2 См.: Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
многоквартирными домами; участие в подготовке проектов нормативных правовых актов органов власти по вопросам, связанным с развитием сферы жилищно-коммунального хозяйства. В связи с этим предлагается включить в проект федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами статьи «Основные задачи, права и обязанности саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» и «Членство в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами», содержание которых приводится в приложении к диссертации.
7. Сформулирован вывод, согласно которому в целях установления единых
требований к управляющим организациям, независимо от того, созданы ли
данные организации в форме юридического лица либо деятельность по
управлению многоквартирными домами осуществляется индивидуальным
предпринимателем, предлагается законодательно закрепить условия членства в
саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами.
Авторская редакция статьи «Условия членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами» проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами приводится в приложении к диссертации.
-
Обосновывается, что одним из условий деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами является обеспечение гарантии финансовой ответственности управляющих организаций - членов саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами. В целях реализации данного положения необходимо законодательно закрепить нормы, предусматривающие особенности страхования гражданской ответственности управляющих организаций и формирования компенсационного фонда саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами.
-
Аргументируется вывод о том, что применительно к модели саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами, с учетом
сложившихся особенностей российского рынка, наиболее оптимальной является двухуровневая система саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами, включающая в себя:
-саморегулируемые организации, объединяющие управляющие организации, осуществляющие свою деятельность в пределах территорий, входящих в состав субъекта Российской Федерации (региональный уровень);
- ассоциации саморегулируемых организаций (федеральный уровень).
С целью взаимодействия управляющих организаций и органов государственной власти и местного самоуправления в соответствии с федеральными законами от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» , от 6 октября 2003 г. № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ассоциации саморегулируемых организаций предлагается включить представителей органов государственной власти и местного самоуправления с правом совещательного голоса.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется следующими обстоятельствами. Основные выводы и положения, изложенные в диссертации, являются определенным вкладом в развитие теоретических положений о правовом статусе организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами, и могут быть использованы для дальнейшего исследования как обозначенной проблемы, так и непосредственно связанных с ней вопросов.
Сформулированные предложения по внесению дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации, авторская редакция отдельных статей проекта федерального закона о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами могут быть использованы в нормотворческои деятельности с целью совершенствования действующего законодательства, регулирующего вопросы управления многоквартирным домом, а также при
3 См.: Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
анализе и оценке правоприменительной практики. Результаты диссертационного исследования целесообразно использовать при преподавании учебных курсов по гражданскому, предпринимательскому и жилищному праву.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Ряд теоретических положений и предложений по совершенствованию действующего законодательства нашли отражение в публикациях и выступлениях автора на научно-практических конференциях, результаты проведенного исследования использованы в практической деятельности органов местного самоуправления города Рязани.
Структура работы обусловлена целью и результатами проведенного научного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя семь параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.
Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации
Управляющие организации работают на рынке жилищно-коммунальных услуг уже более шести лет, вступают в гражданско-правовые отношения как с гражданами - собственниками помещений в многоквартирных домах, так и с юридическими лицами, публично-правовыми образованиями, однако в юридической литературе вопрос о правосубъектности указанных организаций по-прежнему остается открытым.
В рамках данной главы с учетом подходов, сложившихся на сегодняшний день в науке гражданского права, предпримем попытку сформулировать определение правосубъектности управляющей организации. Для раскрытия сущности правосубъектности управляющей организации проведем исследование понятия «правосубъектность», его историко-правового развития, определим современные позиции в трактовке данного понятия, выявим различные подходы к определению правосубъектности управляющей организации. Понятие правосубъектности юридического лица неоднократно выступало объектом правового исследования цивилистов, однако актуальность его изучения не исчерпала себя ввиду комплексности и неоднозначности данного института.
Термин «правосубъектность юридического лица» впервые появился в первой четверти двадцатого века и занял ключевое место в научно-правовой доктрине. В зависимости от того, насколько полно данная научная категория отражает реальные общественные отношения, настолько она теоретически богата и может быть использована в качестве одного из инструментов в познании гражданско-правовых отношений.
Вне спора находится положение, что правосубъектность юридического лица неотъемлемо связана с субъектом права - коммерческой или некоммерческой организацией как носителем прав и обязанностей. Бесспорно и то, что без субъекта права не может осуществляться правовое регулирование общественных отношений, в том числе имущественных и личных неимущественных отношений, являющихся предметом гражданского права 6.
В доктрине науки гражданского права можно выделить три основных направления в трактовке данного понятия.
Классическим является определение категории правосубъектности юридического лица как совокупности его правоспособности и дееспособности. Правосубъектность выступает в виде общей основы, определяющей характер и объем прав, которые могут находиться в обладании данного субъекта . Правосубъектность, по мнению Н.В. Витрука, представляет собой о единство ее структурных элементов - правоспособности и дееспособности . С.С. Алексеев определяет правосубъектность как праводееспособность, при этом указывая, что правосубъектность - это свойство, которое по своей природе неотъемлемо от лица 9. С данным подходом нельзя не согласиться, так как согласно п. 3 ст. 49, п. 2 ст. 51 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно в момент его государственной регистрации.
Под правоспособностью следует понимать способность субъекта иметь гражданские права и обязанности, под дееспособностью - способность субъекта приобретать для себя права и создавать для себя обязанности.
Содержание дееспособности юридического лица, как и дееспособности гражданина, включает в себя три основных элемента: - сделкоспособность, то есть возможность своими действиями приобретать гражданские права и создавать гражданские обязанности; -способность самостоятельно осуществлять гражданские права и исполнять обязанности; - деликтоспособность, то есть способность нести ответственность за гражданские правонарушения 10. В ряде гражданско-правовых доктрин зарубежных стран понятия правоспособности и дееспособности терминологически не различаются.
Например, во Французском гражданском кодексе оба понятия обозначаются словом «capacite», в гражданском праве Англии и США -словами «legal capacity». В правовой литературе и судебных решениях Англии и США эти понятия иногда обозначаются как активная и пассивная правоспособность.
Согласно второму подходу к раскрытию понятия правосубъектности юридического лица необходимым элементом любого правоотношения являются его участники. Субъектный состав определяется не только в конкретных правоотношениях, но и в правовых институтах, бессубъектного правового регулирования не бывает. Следовательно, в указанных случаях термин «правосубъектность» означает то же самое, что и понятие «субъект права» п.
Предмет, цели и виды деятельности управляющей организации
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом с привлечением управляющей организации является одним из способов управления многоквартирным домом. В связи с изложенным можно сделать вывод о том, что предметом деятельности управляющей организации является «управление многоквартирным домом».
В настоящее время ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ не определено содержание данного понятия, что, на наш взгляд, является серьезным пробелом действующего законодательства. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет как теоретическое, научное, так и практическое значение, ведь оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование.
В юридической литературе термин «управление» трактуется неоднозначно, в зависимости от области исследований конкретных авторов64. Так, А.В. Венедиктов под управлением понимает исполнительно-распорядительную деятельность, совокупность разнообразных функций, прав и обязанностей в отношении закрепленного имущества 65.
Содержание управления применительно к имущественным отношениям сводится Е.С. Пьяных к деятельности управляющего по выполнению функций, прав и обязанностей, которые исполнял бы сам собственник в отношении принадлежащего ему имущества, включая возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств .
Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается B.C. Ермаковым как комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание в надлежащем состоянии и обеспечение функционирования и развития 67.
Из приведенных определений видно, что они не носят общего характера, а сформулированы скорее для целей конкретных исследований.
В рамках данного исследования попытаемся сформулировать определение термина «управление многоквартирным домом» как предмета деятельности управляющей организации. Для этого, на наш взгляд, необходимо прежде всего рассмотреть его структуру, признаки, объективную и субъективную сторону.
Управление - это деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, возможно осуществить только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими организациями. В рассматриваемом случае данным лицом будет выступать управляющая организация. Таким образом, для достижения оптимального результата деятельность по управлению многоквартирным домом должна характеризоваться такими категориями, как единство и согласованность.
Неотъемлемым элементом категории «управление многоквартирным домом» является субъект управления. Под субъектом управления понимают лицо, группу лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. В настоящее время в доктрине гражданского и жилищного права не выработано единой классификации субъектов управления жилищным фондом. В связи с этим предлагаем следующую классификацию, в основу которой положено наличие или отсутствие вещных прав субъекта по отношению к объекту управления, а также, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает в отношениях с иными лицами: -«непосредственный субъект»- субъект, наделенный вещными правами на общее имущество в многоквартирном доме, выступающий в отношениях с иными лицами от своего имени и в своих интересах. Под «непосредственным субъектом» управления следует понимать собственников помещений в многоквартирном доме; -«корпоративный субъект» - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц - собственников помещений в многоквартирном доме на основе членства в целях управления общим имуществом многоквартирного дома, обладающее вещными правами на объект управления, выступающее в отношениях с иными лицами как от своего имени, так и от имени всех собственников, в своих интересах и интересах собственников. Корпоративным субъектом в сфере управления многоквартирным домом выступают жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья; -«опосредованный субъект» - субъект, осуществляющий управление общим имуществом в многоквартирном доме на основе договорных отношений с собственниками помещений в данном доме и не наделенный вещными правами в отношении объекта управления, выступающий в отношениях с иными лицами от своего имени в интересах собственников. Опосредованным субъектом выступают управляющие организации, привлеченные к управлению многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; -«внешний субъект» - органы местного самоуправления, которые в случаях, предусмотренных ЖК РФ, Порядком проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75, обязаны проводить открытые конкурсы на право заключения договоров управления многоквартирным домом. Органы местного самоуправления не обладают вещными правами на объект управления, за исключением помещений, находящихся в муниципальной собственности. Органы местного самоуправления выступают в отношениях от своего имени в соответствии с положениями действующего законодательства.
Таким образом, в связи с тем что управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме либо по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, ее можно назвать «опосредованным» субъектом управления.
Правовой статус некоммерческой управляющей организации
Пермского края с иском к администрации Чайковского муниципального района о взыскании на основании п. 3 ст. 56 ГК РФ в порядке субсидиарной ответственности 18 981 063 руб. 98 коп. кредиторской задолженности. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, МП «ЖЭУ № 4» ссылается на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции о том, что действия ответчика не могли привести к банкротству истца, фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, учредителем и собственником имущества предприятия «ЖЭУ № 4» является муниципальное образование. Согласно договору о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения ответчик наделил истца имуществом на праве хозяйственного ведения. Распоряжениями администрации Чайковского района от 25 мая 2006 г. № 148р, 148/1р имущество на общую сумму 45 979 514 руб. 88 коп. (транспортные средства, объекты жилищно-коммунального хозяйства: колодцы, водопровод, уличное освещение, установка хранения сжиженного газа, колонки водонапорные и т.д.) у МП «ЖЭУ № 4» было изъято. В процессе ликвидации ликвидационной комиссией установлено, что стоимости оставшегося имущества предприятия недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, в связи с чем ликвидационная комиссия обратилась в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании МП «ЖЭУ № 4» несостоятельным (банкротом).
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме. При этом на основании анализа финансово-хозяйственного положения предприятия до и после изъятия имущества суд первой инстанции установил, что до изъятия имущества у предприятия имелась возможность осуществлять предусмотренную уставом деятельность и погасить имеющуюся задолженность. Однако изъятие имущества привело к невозможности погашения кредиторской задолженности, действия ответчика были направлены на вывод имущества из-под обращения взыскания кредиторов по долгам истца, что в конечном итоге привело к банкротству муниципального предприятия. Отменяя решение и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из недоказанности причинно-следственной связи между изъятием имущества и банкротством предприятия и отсутствия в связи с этим оснований для привлечения ответчика к субсидиарной ответственности.
В соответствии с п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) юридического лица вызвана учредителями, собственником имущества юридического лица, на таких лиц в случае недостаточности имущества юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Аналогичная норма содержится в п. 4 ст. 10 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также в п. 2 ст. 7 Закона № 161-ФЗ. В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопросов, связанных с ответственностью учредителя или собственника юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом), суд должен учитывать, что указанные лица могут быть привлечены к субсидиарной ответственности лишь в тех случаях, когда несостоятельность (банкротство) юридического лица вызвана их указаниями или иными действиями.
С учетом данных правовых норм и разъяснений для привлечения к субсидиарной ответственности, предусмотренной ч. 2 п. 3 ст. 56 ГК РФ, необходимо установление совокупности условий: наличие у ответчика права давать обязательные для истца указания либо возможности иным образом определять действия истца; совершение ответчиком действий, свидетельствующих об использовании такого права и (или) возможности; наличие причинно-следственной связи между использованием ответчиком своих прав и (или) возможностей в отношении истца и действиями истца, повлекшими за собой его несостоятельность (банкротство); недостаточность имущества истца для расчетов с кредиторами. Кроме того, необходимо установить вину ответчика для возложения на него ответственности.
Проанализировав финансово-хозяйственное положение предприятия до и после изъятия имущества, Федеральный Арбитражный суд Уральского округа пришел к выводу о том, что фактически в течение года учредителем было изъято почти все имущество предприятия, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения. При условии изъятия большей части основных средств предприятие было лишено возможности осуществлять эффективную деятельность, предусмотренную его уставом. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что задолженность предприятия могла быть погашена за счет его собственных средств при наличии у него основных средств и продолжении хозяйственной деятельности. С учетом изложенного Федеральный Арбитражный суд Уральского округа постановил отменить постановление суда апелляционной инстанции ввиду неправильного применения норм материального права и несоответствия выводов суда апелляционной инстанции имеющимся в деле доказательствам, решение суда первой инстанции оставить в силе 143.
Таким образом, при рассмотрении указанного дела судом установлена причинно-следственная связь между действиями собственника и банкротством предприятия, при этом не указано, было ли собственником имущества получено согласие муниципального предприятия на изъятие указанного имущества.
Особенности правового статуса саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами
В настоящее время в российском законодательстве не предусмотрено конкретных требований к созданию и деятельности управляющих организаций. В результате отсутствия государственного регулирования на рынок жилищно-коммунальных услуг устремились некомпетентные организации, имеющие минимально допустимый уставный капитал и не обладающие ни достаточным опытом, ни квалифицированными кадрами, ни техническим возможностями. Практика показывает, что в подобных случаях, как правило, отсутствует пообъектное управление, управляющие организации ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, стремятся решать краткосрочные задачи вместо перспективного планирования, не имеют заинтересованности в ресурсоснабжении. Такая ситуация прежде всего отражается на гражданах, проживающих в многоквартирных домах и являющихся потребителями жилищно-коммунальных услуг.
Механизм подтверждения соответствия деятельности управляющих организаций в сфере управления многоквартирным жилищным фондом весьма ограничен, услуги по управлению многоквартирным жилищным фондом лицензированию не подлежат.
Федеральный закон «О техническом регулировании» устанавливает, что подтверждение соответствия в сфере жилищно-коммунальных услуг возможно в форме добровольной сертификации. Система добровольной сертификации услуг и персонала в сфере жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами направлена на повышение управляемости в этой области, комплексный мониторинг развития и функционирования всех объектов жилищно-коммунального хозяйства, развитие системы повышения квалификации специалистов. Организациям, прошедшим сертификацию в сфере жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами, предоставляется преимущество при участии в конкурсах при размещении государственного или муниципального заказа. Повышается общая конкурентоспособность и статус организации при осуществлении деятельности в конкурентной среде. После получения сертификата организация заносится в единый государственный реестр.
Одной из форм подтверждения соответствия в сфере жилищно-коммунального хозяйства также является проведение аккредитации. Во многих муниципальных образованиях действуют положения о добровольной аккредитации управляющих организаций. Так, например, в соответствии с Положением о добровольной аккредитации организаций, осуществляющих деятельность по управлению жилищным фондом, утвержденным распоряжением главы администрации г. Рязани от 23 декабря 2005 г. на территории муниципального образования - городской округ город Рязань аккредитация осуществляется в отношении претендентов, изъявивших желание получить признание своей компетентности в области управления жилищным фондом. Требованиями и условиями, выполнение которых необходимо для получения аккредитации, являются: регистрация претендента в налоговых органах; соответствие специалистов квалификационным требованиям по осуществляемой деятельности; отсутствие просроченной задолженности перед кредиторами по денежным обязательствам, по кредитам банков, а также по обязательным платежам в бюджеты всех уровней; наличие высшего экономического, юридического или технического образования для руководителя; опыт работы в жилищно-коммунальном хозяйстве; наличие документа установленного образца, подтверждающего сертификацию услуг и персонала в Системе добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере РФ.
Однако на практике складывается ситуация, свидетельствующая о том, что данные процедуры (сертификация и аккредитация) в полной мере не обеспечивают должного качества выполнения работ и оказания услуг и, в силу добровольного характера, не позволяют выявить недобросовестные управляющие организации.
Зарубежный опыт показывает, что в ряде передовых стран также не выработан единый подход к регулированию деятельности управляющих организаций. Так, в США необходимым условием деятельности управляющей организации является наличие лицензии, выданной департаментом торговли или иным уполномоченным органом штата. Во Франции, Чехии, Нидерландах предусмотрена сертификация работ и услуг в сфере управления жилищным фондом
На сегодняшний день в России большинство функций, связанных с руководством жилищно-коммунальным хозяйством, по-прежнему осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления. Вместе с тем монопольное регулирование и контроль этой деятельности являются недостаточно эффективными, в связи с чем на первый план вышла проблема дополнительного регулирования. В связи с изложенным полагаем, что существует два альтернативных пути решения вопроса регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами:
