Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Исторические предпосылки современного права застройки 15
1 Суперфиций в римском частном праве 15
2. Институт поземельного оброчного содержания в Балтийском частном праве 30
3. Право застройки в проекте Гражданского кодекса Эстонии 1940 года... 41
4. Право застройки в гражданском праве Эстонской ССР 46
Глава 2. Право застройки в современном гражданском праве Эстонии 62
1. Земельная реформа и право застройки 62
2. Понятие и содержание права застройки 79
3. Установление права застройки 113
4. Субъекты права застройки 120
5. Основания прекращения права застройки 124
6. Защита права застройки 134
Глава 3. Особенности установления права застройки на государственную и муниципальную землю , 141
1. Особенности установления права застройки на государственную землю 141
2. Особенности установления права застройки на муниципальную землю (на примере города Таллина) 166
Заключение 193
Список сокращений 205
Список использованной литературы 206
Приложения 1-13 224
- Суперфиций в римском частном праве
- Земельная реформа и право застройки
- Особенности установления права застройки на государственную землю
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Право застройки - один из важнейших институтов современного гражданского права Эстонии, уходящий своими корнями в римское право. Именно в эпоху римского права мы впервые встречаемся с вполне развитым и почти аналогичным праву застройки институтом, получившим название суперфиций. Следовательно, момент первого законодательного и теоретического закрепления аналогичного права относится ко времени процветания римского права. Текущее же существование права застройки в действующем законодательстве Эстонии следует считать, последствием рецепции римского права европейскими государствами.
Несмотря на то, что в современных условиях право застройки имеет, в силу объективных исторических причин, несколько иное содержание, а, следовательно, и иную правовую оценку, нежели в римском праве, изучение исторического происхождения права застройки, его особенностей, может послужить основой для совершенствования действующего законодательства Эстонии.
Нормативное регулирование рыночных отношений, складывающихся в последние десятилетия в Эстонии, неизбежно порождает как новые правовые явления и институты, так возрождает и основательно забытые старые, например, право застройки. Возрождение права застройки, действуюіцего в Эстонии в период времени с 1940 по 1949 годы, произошло в 1993 году. Этому способствовали два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю и, во-вторых, обьективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования.
Ст. 32 Конституции Эстонской Республики. См.: Конституция Эстонской Республики // Riigi Teataja. 1992. № 26. Ст. 349; Правовые акты Эстонии, 1995. № 67-69.
Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым - объектами имущественного (гражданского) оборота, потребовало возрождения и развития гражданско-правового (частноправового) механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограниченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании укачанный механизм не может ограничиваться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию вещного права - права собственности, а необходимо должен включать в себя и разветвленную регламентацию различных ограниченных вещных прав (в том числе права застройки), позволяющих удовлетворять имущественные интересы в использовании объектов недвижимости не только собственника, но и других лиц. Между тем, необходимая для решения этой насущной задачи теоретическая база является крайне недостаточной.
На сегодняшний день право застройки является одним из наиболее востребованных институтов гражданского права, составляя определённую конкуренцию праву собственности. Подтверждением тому служит статистика: по данным Центра регистров и информационных систем, \ю состоянию на 1 января 2006 года в крепостную книгу Эстонии было внесено 2126 права застройки.
Сегодня на праве застройки возводятся довольно крупные строительные объекты, как-то: торговые и деловые центры, производственные здания, спортивные стадионы, гостиницы, жилые дома. Столь значительное распространение права застройки объясняется целым рядом причин. Во-первых, застройщики вынуждены использовать право застройки вследствие существенного удорожания земли (то есть невозможности приобрести ее в собственность), которое повлекло за собой недавнее вступление Эстонии в Европейский союз, и, в то же время, - привлекло иностранных инвесторов, сіремящихся скупить значительные территории. Во-вторых, подходит к своему логическому завершению проводимая в республике земельная реформа, а,
5 следовательно, практически вся земля оказывается закрепленной за тем или иным собственником. По состоянию на 1 января 2007 года, в Государственный земельный кадастр было внесено 81,9% всей земли; из них - большая часть (32,48%) - это земля, возвращённая бывшим собственникам, которые, зачастую, не проживают на территории Эстонии. Последние, могут распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе, обременить правом застройки. Этот вариант является определённо выгодным, поскольку, собственник земли сохраняет за собой право собственности на обременяемый земельный участок, ~ и, получает в течение длительного времени гарантированный доход в виде платы за право застройки. При этом общая сумма выплат за всё время действия права застройки может превысить реальную стоимость обременённого земельного участка. И, наконец, в Эстонии остаётся всё меньше и меньше свободных строительных площадей,
Учитывая тот факт, что право застройки помимо частных земель, можно устанавливать на государственных и муниципальных землях, у собственников последних, появляется возможность привлекать к текущему строительству частный капитал, получая при этом гарантированных доход и сохраняя за собой право собственности на обременяемые земельные участки,
Таким образом, право засіройки - в том виде, в каком оно установлено в эстонском законодательстве - представляет собой своеобразный но своей юридической конструкции институт гражданского права, имеющий весьма важное правовое, экономическое и социальное значение. Он был вызван потребностями развивающейся жизни, не нашедшими себе достаточного удовлетворения в существовавших институтах права,
Особая актуальность изучения права застройки объясняется также тем, что практика применения правовых норм, регламентирующих различные аспекты права застройки, показывает, что относительно новое законодательство в этой области еще весьма несовершенно, что в свою очередь стало причиной возникновения целого ряда проблем как теоретического, так и практического свойства. Исследование этих проблем является важным шагом на пути
дальнейшего совершенствования законодательства и повышения эффективности правовых механизмов данного института.
За последние четырнадцать лет в Эстонии было принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы права застройки. Однако обилие норм, нередко противоречивых, создают благоприятную почву для злоупотреблений. В связи с этим необходим тщательный научный анализ нормативных актов, регулирующих институт права застройки, выявление в них пробелов и противоречий; внесение предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Частое изменение законодательства свидетельствует о поиске наиболее оптимальной и эффективной модели формирования института права застройки, а не утихающие дискуссии о существе данного института, как в экономической практике, так и в юридической науке, указывают на важность, актуальность и незавершённость этого вопроса. Поэтому с теоретической точки зрения чрезвычайно важно исследовать, определить и обобщить общие теоретические позиции, связанные с формированием института права застройки, раскрыть содержание понятия «право застройки» и выделить его особенности, рассмотреть становление и развитие данного института в Эстонии.
Кроме того, исследование проблем права застройки является важным шагом на пути дальнейшего совершенствования и повышения эффективности судебной практики. Опыт, полученный при использовании данного института на практике, нуждается в пристальном и детальном научном изучении.
Актуальность настоящего исследования обусловлена также тем, что право застройки относится к разряду мало изученных в эстонской юридической науке явлений. Это утверждение относится в равной мере как к теоретической разработке института права застройки и его места в системе гражданского права, так и к проблемам, связанным с возникновением, осуществлением и защитой права застройки. Этим отчасти объясняются те трудности, с которыми сталкиваются юристы-практики и правоприменитель.
Из вышеизложенного с неизбежностью следует вывод о настоятельной необходимости комплексного исследования правовых проблем института права застройки,
В совокупности указанные факторы свидетельствуют об актуальности избранной темы и необходимости научного осмысления соответствующей проблематики,
Степень научной разработанности проблемы. Настоящее исследование является одной из первых попыток комплексного исследования и анализа института права застройки по законодательству Эстонской Республики. Диссертации и специап ьная монографическая литература по данной проблематике отсутствуют. Различные аспекты права застройки освещаются преимущественно в эстонской учебной литературе. Отдельные вопросы, посвященные эволюции учения о праве застройки нашли отражение в работах русских и немецких учёных-юристов: Д.И, Азаревича, Ю. Барона, Г.В. Белова, Н.П Боголепова, И.Л. Браудс, В.И. Буковского, К.М. Варшавского, MB. Вилешшна, И.С. Вольмана, А.С. Выдрина, B.R. Выставкина, ПН. Галанза, Д.М. Генкина, А.Г, Гойхбарга, И.М. Гревса, Д.Д. Грима, К.К. Губе, Г. Дернбурга, Г.Ф. Дормидонтова, Л.Б. Дорна, Ф.М. Дыдынского, Ю.А. Егорова, В.В. Ефимова, М.Д. Загряцкова, MB, Зимелёвой, Р. Зома, Р. Иеринга, О, С. Иоффе, Я.А. Канторовича, Л.А. Кассо, В.А. Краснокутского, М.С Липецкера, Т. Макензи, Т. Марецолля, Н.А. Машкина, МЛ. Минина, М.И. Мигнлнно, К.А. Митюкова, Б.Ф. Мовчановского, В. А. Мусина, А.С. Невзорова, Н.И. Нерсесова, И.Б. Новицкого, А.Э. Нольде, A.M. Нолькена, Г. Паделлетти, Е.В. Пасеки, И.С- ГТеретерского, В_ Плансона, И.А. Покровского, Г.Ф. Пухтьт, СИ. Раевича, Н. Рождественского, К. Сальковского, В.И. Синайского, И.М. Тютрюмова, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича, а также в трудах советских юристов и историков, таких как А. Адамсон, И.Л. Брауде, С. Валдмаа, А. Вассар, К.М. Варшавский, Н.Н. Веденин, А, Весновский, И,С. Вольман, ПН. Галанза, Д.М. Генкин, Ю.А. Егоров, М.Д. Загряцков, М.В. Зимелёва, О.С. Иоффе, Я. А. Канторович, В.А. Краснокутский, МС. Липецкер, Б.Ф.
8 Мовчановский, Н.А. Машкин, В.А. Мусин, Г.И. Наан, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский, В. Плансон, СИ, Раевич.
При подготовке диссертации использована современная эстонская и российская юридическая и публицистическая литература. Среди специалистов, затрагивающих в своих трудах отдельные аспекты проблематики института права застройки, можно отметить таких авторов, как А.В. Копылов, Ю.М. Лившиц, М, Мяги, Я, Харги, Л.В. Щенникова, V. Aasmae, Е. Griinberg, V. Ilsjan, Н. Haljaste, П. Kuhlbach, V. Kove, J, Lass, A. Lauren, S. Luther, M. Mcerimaa, E. Oidermaa, M. Pajo, A. Paltser, P. Prisk, T. Puri, P. Parna, H.-L Schuckrnarm, R. TiiveI,H.Viks,A.Vutt.
Учитывая изложенное, приходится констатировать, что поскольку в эстонской науке до настоящего времени нет монографических и диссертационных исследований, специально посвященных данной теме, то поэтому нет и необходимой научной базы для дальнейшего эффективного развития института права застройки, в услугах которого нуждается как экономическая, так и правовая система государства. Недостаточная научная проработка рассматриваемой проблематики отрицательно сказывается на состоянии и развитии законодательного регулирования, и не создает требуемых возможностей для снятия возникающих проблем в правоприменительной деятельности.
Диссертационное исследование направлено на то, чтобы продвинуть научное и практическое решение проблем права застройки, повысив тем самым степень научной разработанности данной темы.
Объект диссертационного исследования. Объектом настоящего исследования являются правоотношения, возникающие при установлении, осуществлении, прекращении и защите права застройки. Институт права застройки исследуется в диссертации, во-первых, в аспекте накопленного, и в то же время, основательно забытого собственного законодательного и правоприменительного опыта Эстонии, и, во-вторых, с точки зрения современных правовых проблем. Это позволяет взглянуть па данный институт
9 в его историческом развитии и во всем многообразии практики его использования, наводит на размышления о возможных путях его применения в современном российском правопорядке/
Предмет исследования - нормы гражданского законодательства Эстонии о праве застройки, а также практика реализации этих норм и научная литература по теме.
Актуальность, дискуссиокность и недостаточная разработанность многих аспектов темы диссертационного исследования предопределили выбор ее цели и задач.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель исследования заключается в том, чтобы на основе изучения и анализа гражданско-правовых норм эстонского законодательства, правоприменительной практики Государственного суда Эстонии, а также научной литературы, провести комплексное гражданско-правовое исследование института права застройки, а также выработать рекомендации, направленные на совершенствование его правового регулирования.
Исходя из этого, перед диссертационным исследованием стояли следующие задачи:
проследить эволюцию права застройки для определения исторических закономерностей и современных особенностей его правового регулирования;
изучить степень влияния земельной реформы, проводимой в Эстонии, на возрождение права застройки;
рассмотреть понятие и сущность права застройки, его отличительные признаки;
раскрыть содержание права застройки;
исследовать основания установления и прекращения права застройки;
изучить особенности правового статуса субъектов права застройки;
выявить и проанализировать специфику установления права застройки на государственную и муниципальную землю;
определить социально-экономическое значение права застройки;
выявить и проанализировать основные проблемы и пробелы правового регулирования права застройки;
разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства о праве застройки.
Методология исследования. Методология исследования определяется положениями материалистической диалектики как общенаучным методом познания, а также частно-научными методами сравнительно-правового, конкретно-исторического, формально-юридического, системно-структурного и логического анализа.
Отдельные вопросы исследовались в диссертации как междисциплинарные проблемы: на стыке юридической и исторической науки, что отвечает задаче комплексного изучения явлений.
Нормативно-правовая основа исследования. Нормативно-правовую основу настоящего исследования составили правовые акты Эстонской Республики - Конституция Эстонской Республики, законы, постановления Правительства Республики, акты органов местного самоуправления, а также отдельные нормативно-правовые акты Российской империи, СССР, ЭССР, РСФСР и Российской Федерации, в частности, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ.
Эмпирическая и теоретическая основа исследования. Эмпирическая основа диссертационного исследования представлена опубликованной судебной практикой Государственного Суда Эстонской Республики и Таллинского окружного суда.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды эстонских, российских и немецких ученых, материалы международных и национальных научных конференций, статьи в научных сборниках и публикации в периодической печати, информационные электронные материалы по проблемам права застройки.
В качестве информационной основы диссертационного исследования использованы статистические ежегодники, статистические данные Департамента статистики Эстонии, Государственного земельного департамента Эстонии и Центра регистров и информационных систем Эстонии, статистические материалы, опубликованные в экономической литературе и в периодической печаги.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые осуществлено комплексное исследование института права застройки по законодательству Эстонской Республики, В работе всесторонне рассмотрена эволюция учения о праве застройки, раскрыто понятие и содержание действующего нрава застройки, основания его установления и прекращения, определён круг субъектов права застройки, их права и обязанности, исследованы особенности установления права застройки на государственную и муниципальную землю с учётом новейших изменений в гражданском и земельном законодательстве Эстонии.
В рамках настоящей работы использован межотраслевой подход к изучению института права застройки, позволивший определить его комплексный характер, наметить и проанализировать наиболее актуальные аспекты регулирования права застройки, выработать конкретные предложения по дальнейшей научной разработке данного института.
В диссертации содержится ряд новых теоретических выводов, касающихся сущности права застройки в современном праве Эстонии, перспектив его дальнейшего развития. Кроме того, проведенное исследование позволило выявить пробелы и противоречия в законодательстве о праве застройки, а также сформулировать и обосновать предложения по дополнению и изменению действующего законодательства.
Положения, выносимые на защиту. В результате проведённого исследования обоснованы следующие положения, которые выносятся на защиту:
Текущее существование права застройки в действующем законодательстве Эстонии следует считать последствием рецепции римского права европейскими государствами,
Появление в системе iura in re аїіепа современного гражданского права Эстонии института права застройки отражает общемировую тенденцию всё большего ограничения права собственности на землю не только в общественных, но и в частных интересах.
Действующее законодательство не раскрывает в должной мере понятия «право застройки». Оно нуждается в дополнительной конкретизации. На основе анализа норм гражданского законодательства можно сформулировать следующее понятие «права застройки»; правом застройки называется вещное, наследственное и отчуждаемое право, возмездно владеть в пределах сроков, установленных законом, чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений. Сформулированное понятие права застройки целесообразно закрепить в соответствующем разделе Закона о вещном праве.
Главной особенностью права застройки, является её двойственный характер: с одной стороны - это ограниченное вещное право, а, с другой -вполне самостоятельная недвижимость' со своими существенными частями и принадлежностями.
Диссертант считает необходимым провести кодификацию гражданского законодательства Эстонии, результатом которой должно стать создание Гражданского кодекса. В последний следует поместить раздел «Вещные права» и подраздел «Право застройки», куда инкорпорировать все нормы о праве застройки, содержащиеся в Законе о вещном праве и ряде других нормативных актов. В дополнение к Кодексу могут приниматься дополнительные акты (например, постановления Правительства Республики), призванные уточнить и расширить отдельные положения Кодекса.
13 Теоретическая и практическая значимость результатов исследования
заключается в следующем:
в научно-исследовательской области - содержащиеся в диссертации положения могут послужить исходным материалом для дальнейшей научной разработки проблем правового регулирования права застройки;
в учебном процессе - материалы диссертации могут быть использованы при подготовке учебно-методических материалов и пособий, разработке лекционных курсов по гражданскому, земельному и римскому праву;
в правотворчестве и правоприменительной деятельности - проведённый анализ законодательства, выдвинутые теоретические положения и выводы могут быть использованы в процессе дальнейшего совершенствования норм действующего законодательства, регламентирующего право застройки, и практики его применения, при разработке типовых договоров. Возможно использование теоретических положений диссертации государственными и муниципальными органами власти.
Апробация результатов исследования. Основные положения настоящего исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. Многие теоретические положения и выводы использовались и используются автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий со студентами по курсу «Основы права» в Институте экономики и управления (Таллин, Эстония, 2006/2007г.) и в высшей школе «I Sludium» (Таллин, Эстония, 2О06/2О07г), а также при выступлении с докладами на Международной научно-практической конференции «Инновации в экономике и образовании» (Таллин» Эстония, 30 июня 2006 года) и па VI Международной научно-практической конференции студентов и аспирантов «Традиции и новации в системе современного российского права» (Москва, Россия, 6-7 апреля 2007 года).
Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в публикациях автора общим объёмом 4,5 п.л,
Структура диссертации обусловлена целями и характером исследования. Работа состоит из введения, трех глав, віоіючающих двенадцать параграфов, заключения, списков использованной литературы и нормативных актов и 13 приложений.
Суперфиций в римском частном праве
В настоящее время невозможно с желаемой точностью установить время происхождения в Риме суперфициарного права. Однако если учитывать тот факт, что уже Гай пишет о суперфиции , можно предположить, что последний был известен римскому праву ещё до 178 г. н. э. Но, если Гай говорит уже об окончательно сложившемся правовом институте, то5 следовательно, время его образования должно быть отнесено ещё к более ранней эпохе. Установить же этот период времени не представляется возможным из-за отсутствия положительных указаний источников. Косвенные же соображения в пользу более раннего существования суперфициарного права существуют. Прежде всего, нужно отметить два факта общего характера, весьма важных в этом отношении - неотчуждаемость значительной части городской территории, принадлежавшей государству и городской общине и, наряду с этим, значительное развитие городской жизни (к концу Республики (509 - 31 гг. до н. э.)2 население Рима достигало двух миллионов жителей). Эти факторы не могли не умножить случаев возведения зданий на чужой земле, что, в свою очередь, не могло не выдвинуть вопроса об организации правовой защиты многочисленных застройщиков3. Известно, что уже в 298 году до н. э. Авентинский холм был отдан в пользование плебеям под застройку4,
Ряд источников указывают и на политические цели, как на причину более раннего возникновения суперфициарного права, а именно, на необходимость необеспеченным классам городского населения дать в прочной форме возможность владения жилыми домами .
Несмотря на то, что источники не позволяют с совершенной точностью установить время происхождения в Риме суперфициарного права , они дают достаточно данных для уяснения важнейших причин возникновения этого института. Так, основная причина, вызвавшая к жизни суперфиций, заключалась в том, что городские массы сильно обеднели и поэтому были не в состоянии приобретать в собственность землю для постройки себе жилища. Кроме того, римское государство, которое владело почти всеми строительными площадями, очень неохотно продавало эти земли, но зато весьма охотно отдавало эти участки в аренду ,
По мнению М.И. Митилино , экономические интересы богатых нобилей, владевших городской землёй и неохотно её продававших, должны были побудить их эксплуатировать годную под застройку землю посредством сдачи её в суперфициарное пользование, дававшее постоянный доход и освобождавшее землевладельца от общения с отдельными квартирантами. В качестве примера он приводит сообщение о городском водопроводе в Риме.
Указанный водопровод проходил вдоль линии домов по городской земле, и домовладельцы за пользование землёй для водопровода должны были вносить определённую плату - solarium.
Схожей точки зрения придерживается и Ю. Барон1: нуждающемуся в жилище римлянину предоставлялось два пути: или нанять чужой дом (или часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее было выгодно только в том случае, если договор найма заключался навсегда или па весьма продолжительное время, Этот второй путь был нередко избираем в Риме по отношению к тем строительным площадям, которые находились в собственности государства Например, во времена Республики, муниципии, с целью поощрить постройки, уступали навсегда или, по крайней мере на долгое время, клочки муниципальной земли с обязанностью возвести на них здания (к примеру, лавки менял на форуме)". Таким образом, исторически суперфиций обязан своим происхождением этому обычаю государства и городов отдавать в найм на долгий срок loca publico, (земли, принадлежащие государству или городам) для постройки на них зданий.
Если первоначально наем земли носил публично - правовой характер (по причине ограниченной оборотоспособности ager vectigalis и ager municipalise то в дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, примеру государства и муниципий стали следовать и частные лица, и постепенно это отношение перешло и в область частного права (приобрело частноправовой характер)3. Поскольку в первом случае дело касалось земель государственных, возникающие из такой сдачи отношения регулировшшсь юрисдикцией цензоров- но когда речь шла о землях частных лиц, эти отношения подлежали ведению претора . И те и другие сначала рассматривали договор сдачи земли под застройку как обыкновенный договор аренды (т. е. как обязательственно-правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права), вследствие чего съёмщик - суперфициарий - имел только обязательственное требование к хозяину, а не jus in rem. Однако впоследствии преторы совершенно справедливо выделили застройщика из ряда обычных, краткосрочных арендаторов, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции для защиты от пользования третьих лиц и вещный иск против владельцев вещи (в том числе против собственника). Вследствие этого, отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи - ins in re, Суперфиции стал рассматриваться как вещь, юридически отделённая от поверхности и имеющая обособленное правовое положение.
Следовательно, элементы института superficies складывались одновременно в римском и провинциальном праве, сила же и значение прав на чужую вещь, были признаны за ним лишь значительно позднее, под влиянием и воздействием преторского права.
Таким образом, существующие источники дают полное основание утверждать, что в эпоху Республики суперфиции существовал в Риме уже как совершенно развитой институт частного права, получивший своё юридическое признание от преторского права.
Земельная реформа и право застройки
Для понимания правового статуса современного права застройки, большое значение имеют многие правовые нормы, относящиеся к земельной реформе.
Земельная реформа стала одним из центральных направлений реформы собственности1, проводимой в Республике с конца прошлого века. С самого начала цель реформы собственности сводилась к следующему: реорганизовать отношения собственности в целях обеспечения неприкосновенности имущества и свободного предпринимательства; компенсировать допущенные нарушениями права собственности несправедливости; создать предпосылки для перехода к рыночной экономике (ч. І ст. 2 Закона об основах реформы собственности, далее - ЗоРС).
В связи с этим, основными направлениями реформы собственности в Эстонии были провозглашены:
муниципализация - безвозмездная передача имущества, находящегося в собственности государства Б муниципальную собственность (т.е., в собственность волости или города2) (п. 1 ч. 2 ст. 3; ст. 20 ЗоРС);
приватизация - передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за плату или безвозмездно в частную собственность (п. 2 ч. 2 ст. 3; ст. 32 ЗоРС); возгосударствление - возврат в собственность Эстонской Республики из собственности кооперативных, государственно-кооперативных и общественных организаций безвозмездно переданного государственного имущества (п, 3 ч. 2 ст. 3; ст. 42 ЗоРС)1. Правовая регламентация земельной реформы была осуществлена Законом о земельной реформе (далее - ЗоЗР), и примыкающей к нему целой серией других нормативно-правовых актов2. Указанный закон вступил в силу 1 ноября 1991 года. Фактическое же изменение земельных отношений началось тремя годами ранее: «...с 1988 года и до принятая Закона о земельной реформе, земельная реформа проводилась на основании Закона ЭССР о хуторском хозяйстве3»4. Позднее, 20 декабря 1990 года Верховным Советом Эстонской Республики было принято решение «О земельной реформе», которое определило дальнейшие пути ее развития, и легло в основу будущего закона .
Закон от 1991 года впервые урегулировал порядок, условия и формы использования земли при переходе от исключительной государственной собственности на землю - к частной. На протяжении всех последних лет он неоднократно изменялся, дополнялся и исправлялся .
Целью начала земельной реформы, было «преобразовать отношения, базирующиеся на государственной собственности на землю, в отношения, основывающиеся преимущественно на частной собственности, исходя из преемственности прав бывших собственников и законных интересов современных землепользователей, и создать предпосылки для более эффективного использования земли» (ст. 2 ЗоЗР)1, Поскольку речь шла о перераспределении земель и создании новых земельных отношений, то основными направлениями земельной реформы стали:
возврат противоправно отчуждённой земли либо выплата за неё компенсации бывшим собственникам или их правопреемникам;
передача земли за плату или безвозмездно в собственность физических или юридических лиц, или единиц местного самоуправления;
оставление земли, в собственности государства (ч. 1 ст. 3 ЗоЗР).
Кроме того, в ходе земельной реформы, в пользу собственников строений можно устанавливать право застройки или в предусмотренных законом случаях - передавать землю в пользовладение (ч. 2 ст. 3 ЗоЗР) .
Таким образом, можно говорить о том, что основные задачи земельной реформы сводятся, во-первых, - к восстановлению частной собственности на землю, во-вторых, - к возвращению земли прежним собственникам или их правопреемникам и, в-третьих, - к созданию предпосылок для более эффективного использования земли1.
Согласно ч. 1 ст. 38 ЗоЗР, земельную реформу было поручено проводить Правительству Республики через посредство Земельного департамента и местные самоуправления .
К настоящему времени земельная реформа до сих пор ещё не завершена. По оценкам специалистов, с приватизацией и возвратом земли должны были покончить к концу 2005 года. Но по разным причинам этого сделать не удалось4. Позднее, завершение земельной реформы связывали со окончанием срока действия приватизационных ценных бумаг, который истекал 31 декабря 2006 года6. Однако, по мнению ряда учёных7, это не позволит сделать текущее законодательство. Кроме того, о полном завершении земельной реформы можно будет говорить лишь тогда, как весь имеющийся земельный фонд будет зарегистрирован в земельном кадастре1, а вся земля будет юридически закреплена за тем или иным собственником2,
Несмотря на то, что земельная реформа уже давно вошла в свою завершающую стадию, её результаты, до сих пор практически не исследованы. Те же попытки, что и делаются, в большинстве случаев, сводятся лишь к выявлению числа и площади кадастровых единиц, зарегистрированных за какой-то период времени в земельном кадастре,
По данным Земельного департамента, первые кадастровые единицы в Эстонии были зарегистрированы в декабре 1992 года. Статистика же по земельной реформе ведётся с 1993 года, когда начали регастрацию данных в Земельном регистре ,
Особенности установления права застройки на государственную землю
Обременение недвижимой вещи, принадлежащей государству, правом застройки ограничивается главой 3 Закона о государственном имуществе1 (далее - ЗоГИ). Согласно ч. 1 ст. 19 названного закона, государственное имущество2 может передаваться другому лицу за плату в аренду или пользовладение либо обременяться правом застройки с публичных торгов3 или в порядке опциона (торгов с предварительными переговорами) по решению управляющего государственным имуществом5.
Без проведения публичных торгов или опциона государственное имущество, находящееся под управлением правительственных учреждений, может передаваться в аренду или пользовладение либо обременяться правом застройки только с согласия Правительства Республики (ч, 2 ст. 19 ЗоГИ),
Согласно ч. 1 ст, 22 ЗоГИ, принадлежащая государству вещь может быть обременена ограниченным вещным правом (в т.ч. правом застройки) по решению управляющего государственным имуществом в установленном Правительством Республики порядке. Соответствующий Порядок был принят 5 июня 2001 года2, и изначально не регулировал вопросы, связанные с обременением государственной земли правом застройки, делая отсылку к соответствующему Постановлению Правительства Республики от 8 ноября 1996 года № 276 «Об утверждении Порядка установления права застройки на государственную землю» (ст. 2 Порядка), Согласно последнему, право застройки на государственную землю устанавливается:
в пользу собственников строений, которые не желают, или не имеют права приобретать землю (в соответствии со ст. 35 прим. I ЗоЗР и ст. 15 ЗоВВЗоВП)5,
Ситуации, при которых земля оставляется в собственности государства, а в пользу собственника строения устанавливается право застройки, описываются как в Законе о земельной реформе (например, ч. 4 ст. 38; ч. 1 ст. 40), так и в ряде других нормативных актов . Во всех названных случаях право застройки устанавливается тогда, когда лицо, по каким-то причинам, не желает или не может (лишается возможности) приватизировать землю , в результате чего, она переходит в собственность государства2.
в пользу собственника строения, возведение которого начато на основании разрешения на строительство3, или владельца разрешения на строительство, соответствующего условиям, установленным чн 3 ст. 6 ЗоЗР;
в пользу лица, пользующегося государственной землёй по договору аренды или безвозмездного пользования, который не желает приватизировать землю по преимущественному праву покупки или не имеет на это права;
на незастроенную государственную землю в порядке публичных торгов или в порядке опциона.
С другой стороны, согласно тому же Постановлению {п. 3)т право застройки не может устанавливаться:
в пользу собственника строения, связанного с землёй в преходящих целях;
на одну из частей недвижимости без образования из неё отдельной недвижимости;
в пользу собственника строения, возведённого без правового основания;
на одну часть строения, как, например, этаж.
Учитывая, что на основании указанного Постановления право застройки на государственную землю можно устанавливать лишь строго определённых (вышеперечисленных) случаях, в 2005 году вышеназванный Порядок 2001 года был дополнен главой 5 прим. 2 «Установление права застройки на застроенную землю, находящуюся в собственности государства» .
Ниже, руководствуясь уже упомянутыми актами, рассмотрим порядок установления права застройки:
в пользу собственника строения, который не желает или не имеет права приобретать землю;
на незастроенную государственную землю в порядке публичных торгов или в порядке опциона;
на застроенную государственную землю в порядке публичных торгов или Б порядке опциона.
Во всех названных случаях, решение об установлении права застройки на государственную землю принимает, и условия осуществления права застройки определяет управляющий государственными землями, который одновременно является и лицом, устанавливающим право застройки2 (п. 5 Порядка установления права застройки на государственную землю (далее - Порядок 1) и ст. 29 прим. 10 Порядка обременения принадлежащей государству вещи ограниченным вещным правом {далее - Порядок 2)).
