Содержание к диссертации
Введение
I. Общая характеристика права собственности на жилище 13
1.1. Объект права собственности (жилые помещения): проблемы определения 13
1.2. Субъекты права собственности на жилище 25
1.3. Понятие и содержание права собственности на жилище 39
II. Отдельные способы возникновения и прекращения права собственности на жилище 50
2.1. Первоначальные способы возникновения права собственности на жилище 50
2.2. Производные способы приобретения права собственности
на жилище 65
2.3. Способы прекращения права собственности на жилище 74
III. Особенности осуществления права собственности на жилище 93
3.1. Пределы и ограничения права собственности на жилище 93
3.2. Защита права собственности на жилище 103
Заключение 130
Список использованных источников 142
- Объект права собственности (жилые помещения): проблемы определения
- Первоначальные способы возникновения права собственности на жилище
- Пределы и ограничения права собственности на жилище
Введение к работе
Актуальность исследования. Изменение социально-экономических условий жизни в Кыргызской Республике после обретения ею суверенитета повлекло за собой коренное преобразование всех общественных отношений. Переход от регулируемой экономики к рыночной обусловил необходимость проведения ряда реформ, в том числе жилищной.
Одним из первых законов, принятых после провозглашения независимости Кыргызской Республики, стал Закон «О приватизации жилищного фонда в Кыргызской Республике» от 20 декабря 1991 года. В преамбуле Закона говорится: «Передача в собственность гражданам Кыргызской Республики жилья представляет действенную форму решения жилищного вопроса на основе социальной справедливости, является необходимым условием создания рынка жилья». Законом установлены основные принципы приватизации в республике жилищного фонда (государственного и муниципального), определены экономические, социальные и правовые основы преобразования жилищных отношений. Принятие Закона должно было создать условия для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье, а также способствовать улучшению использования и сохранности жилищного фонда.
В результате такого решения жилищного вопроса основная часть жилищного фонда перешла в личную собственность граждан, в связи с чем изменились формы собственности на жилье. В частности, из 59 360 тысяч квадратных метров жилищного фонда 55 050 тысяч квадратных метров составляет частный сектор, 44 % которого приватизировано, что охватывает более двух третей квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В столице - городе Бишкек -приватизировано 98 % жилищного фонда.1 Кроме того, изменилась структура управления жилищным фондом.
Массовая приватизация жилищного фонда, безусловно, в целом представляет собой положительное явление, так как она дала возможность реализовать закрепленное статьей 33 Конституции Кыргызской Республики право граждан на жилище. Однако это явление через призму неблагоприятной экономической ситуации, сопровождавшейся высоким уровнем и темпами инфляции, а также увеличением уровня бедности среди населения, породило и ряд негативных последствий. В частности, резко обострилась проблема сохранности и содержания жилищного фонда, особенно многоквартирных домов, имеющих места общего пользования.
Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Кыргызской Республике, утвержденная постановлением Правительства КР от 5 августа 1998 года№ 520.
Капитальный ремонт жилых домов с 1992 года не проводился, строительство новых домов жилищного фонда практически не велось, инженерные сети, срок службы которых составляет 10-15 лет, требовали замены.
Конечно, большая часть обозначенных проблем имеет под собой, прежде всего экономическую подоплеку. Но помимо экономического основания у них есть еще одно, не менее важное, - юридическое. Несмотря на то, что Кыргызская Республика как независимое государство существует уже более пятнадцати лет, до сих пор отсутствует адекватная нормативная правовая база в сфере регулирования отношений собственности на жилище. Одной из проблем также является действие и применение норм жилищного законодательства, принятых в период существования Советского Союза, которые не соответствуют сложившимся отношениям.
В этой ситуации на законодательном уровне был предпринят ряд мер. 17 декабря 1996 года Правительством Кыргызской Республики одобрены и приняты «Основные направления жилищной политики в условиях перехода к рыночным отношениям», а 5 августа 1998 года -«Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Кыргызской Республике», в которых были констатированы факты остро стоящей жилищной проблемы, непростой ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства и в качестве главной цели провозглашена необходимость создания условий для формирования рынка жилья, при которых всем гражданам республики была бы предоставлена возможность удовлетворить свои жилищные потребности. Среди основных задач данных актов значатся: создание законодательных основ и системы нормативов, соответствующих рыночным отношениям в жилищной сфере; проведение государственной политики, направленной на стимулирование строительства, реконструкцию и содержание жилья, демократизацию и применение разнообразных форм управления жильем; перераспределение функций между государством, органами местного самоуправления, организациями, гражданами в сфере строительства и содержания жилья с целью всемерной децентрализации и демонополизации; государственная поддержка удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей за счет собственных и привлеченных средств и т. д.
Однако необходимо заметить, что не все предпринятые меры по разрешению жилищной проблемы оказались эффективными. Нормативных правовых актов в этой сфере было принято недостаточно, к тому же они в значительной степени носили декларативный характер.
Поскольку рынок жилья - это сравнительно новое явление, то большое значение приобретает изучение отношений собственности, в
частности, права собственности на жилище. По поводу жилища как весьма
специфического объекта формируются правоотношения,
характеризующиеся одновременным регулированием отношений нормами нескольких отраслей права: конституционного, гражданского, административного и собственно жилищного права.
На сегодняшний день жилищное законодательство Кыргызской Республики устарело, большинство норм, которые должны регулировать жилищные отношения, не адаптированы к современным условиям и не находят практического применения. Нормы Гражданского кодекса Кыргызской Республики, регулирующие отдельные вопросы права собственности на жилище носят бланкетный характер, отсылая к Жилищному кодексу 1983 года. Так, например, статьей 249 Гражданского кодекса право пользования жилым помещением предоставлено членам семьи собственника жилого помещения на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В указанной норме Гражданского кодекса не содержится перечня лиц, которых закон относит к членам семьи собственника. В свою очередь, норма статьи 59 Жилищного Кодекса определяет круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, а не собственника жилища.
Вовлечение больших объемов и площадей жилья в товарно-денежный оборот неизбежно повлекло возникновение неурегулированных отношений в данной сфере. Назрела объективная необходимость кардинального изменения законодательства в сфере регламентации права собственности на жилище, которое должно учесть целевой характер использования жилища и его особую значимость в системе объектов гражданских прав. Такие изменения произошли в ряде стран СНГ. Так, в Республике Казахстан принят Закон «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года, в Республике Узбекистан - Жилищный кодекс от 24 декабря 1998 года, в Российской Федерации - Жилищный кодекс от 22 декабря 2004 года. В данных нормативных правовых актах содержатся нормы, регламентирующие отношения собственности на жилое помещение (жилище). Полагаем, принятию подобных нормативных правовых актов способствовало состояние теоретических, научных исследований в сфере регулирования отношений собственности на жилище.
В Кыргызской Республике не было проведено ни одного научного исследования в сфере права собственности на жилище. Отсутствие научной проработанности рассматриваемой проблемы, безусловно, сказывается и на практике применения законодательства судами нашей республики. Как мы отметили, на пространстве стран СНГ изучению проблем права собственности традиционно отводилось значительное место.
Исследования права собственности были проведены в связи с разработкой в конце XIX века проекта Гражданского Уложения Российской империи такими учеными, как Д. И. Мейер, И. А. Покровский, К. П. Победоносцев, Г. Ф. Шершеневич и другие.
Значительное место проблемам права собственности в юридической литературе отводилось также в советское время. Здесь следует отметить работы Ю. Г. Басина, В. М. Гордона, В. П. Грибанова, О. С. Иоффе, С. М. Корнеева, А. И. Терехова, Ю. К. Толстого, Б. Б. Черепахина и других ученых.
В период становления современного гражданского законодательства особый интерес вызывают работы о праве собственности, в том числе и на жилище, таких ученых, как М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, С. П. Гришаев, В. П. Камышанский, П. В. Крашенинников, Е. В. Кулагин, П. И. Седугин, С. В. Скрябин, М. К. Сулейменов, Е. А. Суханов, Т. М. Шамба и др.
Таким образом, вышеназванные обстоятельства требуют проведения тщательного анализа соответствующих гражданско-правовых и жилищно-правовых норм и выработки научных рекомендаций по их совершенствованию.
Вышеизложенное дает основание утверждать, что проблемы права собственности на жилище должны быть отнесены к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права, заслуживающих самостоятельного изучения и дополнительного развития.
Теоретическая, практическая и методологическая основы исследования. Вопросы права собственности на жилище ранее были исследованы в науке гражданского права на базе прежнего законодательства (Е. В. Басин,1 Ю. Г. Басин,2 Н. А. Голощапов,3 Б. М. Гонгало,4 О. А. Городов,5 С. П. Гришаев,6 П. В. Камышанский, А. Н. Кичихин, П. В. Крашенинников,
1 Басин Е. В. и др. Современная жилищная политика. Комментарий к закону «Об основах
федеральной жилищной политики». - М., 1993.
2 Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963.
3 Голощапов Н. А., Помазкова С. И. Жилищное право: Учебно-практическое пособие. - M.:
ПРИОР, 2002.
4 Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений. Дис. ... канд. юрид. наук. -
Свердловск, 1984.
3 Городов О. А. Жилищное право: Учеб. пособие. - М.: Юрайт-М, 2001.
6 Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. - М.:
БЕК, 1995.
7 Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения. - М.: ЮНИТИ-ДАНА.
Закон и право, 2000.
8 Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и
собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича. - М.: Юристь, 1997.
9 Крашенинников П. В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных
домах. - М., 1995., Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2000., Крашенинников П.В.
Г. П. Макаров,1 И. Б. Марткович,2 С. И. Помазкова,3 П. И. Седугин,4 М. К. Сулейменов,5 Ю. К. Толстой,6 И. А. Фаршатов,7 Л. В. Щенникова,8 Н. А. Щербакова9 и др.).
Отдельные аспекты права собственности на жилище (приватизация, сделки, ограничение права собственности, защита права собственности, кондоминиум как форма собственности) исследовались в трудах А. Г. Алихановой,10 К. М. Ильясовой,11 С. А. Калачевой,12 С. И. Комарицкого,13 Е. Н. Кудрявцевой,14 И. Д. Кузьминой,15 ГЛ. Макаров,16 Т. А. Мечетиной,17 О. Ю. Скворцова,18 Е. Р. Сухаревой,19 О. В. Шведковой20 и др.
Отметим, что большинство исследований осуществлено в советский период. Переход к новым условиям жизни и связанные с ним изменения в
Право собственности на жилые помещения. - M.: Статут, 2001., Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: Статут, 1999.
1 Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. - 1998. - №5.
2 Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и
собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича. - М.: Юристь, 1997.
Голощапов Н. А., Помазкова С. И. Жилищное право: Учебно-практическое пособие. - М.: ПРИОР, 2002.
4 Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: НОРМА-
ИНФРА-М, 2002.
5 Право и собственность в Республике Казахстан / Под ред. M. К. Сулейменова. - Алматы: Жеті
жаргы, 1998.
6 Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. пособие. - М.: ПРОСПЕКТ, 1997.
7 Фаршатов И. А. Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы. -
М.:ИНФРА-М,2001.
8 Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России: Учебное пособие. - М.: БЕК,
1996.
9 Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и
собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича. - М.: Юристь, 1997.
10 Алиханова Г. А. Защита права собственности на жилище // Защита гражданских прав:
материалы Международной научно-практической конференции, посвященной 10-летию Казахского
гуманитарно-юридического университета (в рамках ежегодных цивилистических чтений). Алматы, 13-14
мая 2004 г./Отв. ред. М. К. Сулейменов. - Алматы: НИИ частного права, КАЗГЮУ, 2005.
11 Ильясова К. М. Кондоминиум как форма собственности // Гражданское законодательство
Республики Казахстан. Статьи. Комментарии. Практика. Вып. 7. -Алматы, ВПШ «Адилет», 1999.
12 Калачева С. А. Операции с недвижимостью. - М.: ПРИОР, 1999.
13 Комарицкий С. И. Приватизация: правовые проблемы. - М.: Статут, 2000.
14 Кудрявцева Е. Н. Ограничения права собственности на жилые помещения: Автореф. дис.
... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2001.
15 Кузьмина И. Д. Вещно-правовые последствия заключения, изменения и расторжения договора
о продаже жилого помещения // Российское право. - 2000. -№11.
16 Макаров Г. П. Порядок наследования и дарения жилых помещений / Под общ. ред. П. И.
Федорова. - М.: Научный центр профсоюзов, 1999.
17 Мечетина Т. А. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов:
Автореф. дис.... канд. юрид. наук. - Рязань, 2001.
18 Скворцов О. Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. - М.: Бизнес-школа Интел-
Синтез, 1998.
19 Сухарева Е. Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизационные
жилые помещения. - М., 1997.
20 Шведкова О. В. Приобретение и осуществление права собственности на жилые помещения:
Автореф. дис.... канд. юрид. наук. - М., 2004.
общественном и научном сознании вызвали необходимость переосмысления многих аспектов права собственности на жилище.
В своем диссертационном исследовании автор опирается на теоретические положения, изложенные в трудах ученых-юристов Российской Федерации и Республики Казахстан, которые в той или иной мере затрагивали проблемы права собственности на жилище.
В общеметодологическую основу исследования положены:
-общенаучные методы познания (логический, исторический, анализ, синтез и др.);
-частно-научные методы познания (формально-юридический, системно-правовой анализ гражданского, семейного и жилищного законодательства, сравнительного правоведения и др.).
Нормативную основу диссертации составили нормы Конституции Кыргызской Республики, гражданские кодексы, а также другие нормативные правовые акты ряда стран СНГ (Российской Федерации, Кыргызской Республики, Республики Казахстан, Республики Узбекистан, Республики Беларусь).
Цели и задачи исследования
Целью настоящего исследования является анализ теоретических аспектов права собственности на жилище, а также действующего гражданского и жилищного законодательства Кыргызской Республики, регулирующего отношения собственности на жилище.
Данная цель обусловила постановку следующих задач:
рассмотрение понятия и содержания права собственности на жилище;
определение объекта права собственности на жилище;
рассмотрение вопроса о субъектах права собственности на жилище;
исследование специфики отдельных оснований (способов) приобретения и прекращения права собственности на жилище;
выявление особенностей пределов и ограничений при осуществлении права собственности на жилище;
анализ предусмотренных действующим законодательством способов защиты прав собственности на жилище;
выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства Кыргызской Республики, регулирующего право собственности на жилище.
Объектом исследования выступают отношения собственности на жилище, в том числе складывающиеся при приобретении, прекращении, осуществлении и защите права собственности на жилище.
Предметом исследования являются теоретические и законодательные вопросы функционирования и природы права собственности на жилище.
На защиту выносятся следующие положения:
Жилище является объектом недвижимости по следующим признакам: во-первых, жилище должно иметь прочную связь с землей, стационарный характер и изначально не быть предназначенным для перемещения в пространстве. Во-вторых, жилище является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин, так и в силу юридических свойств.
Предлагается следующее определение понятия «жилище» как объекта права собственности: «Жилищем признается благоустроенное строение, более половины площадей и объемов которого признаны в административном порядке пригодными и предназначены для постоянного и / или временного проживания граждан».
Из определения понятия «жилище» выведены следующие его признаки: а) назначение и пригодность (жилище имеет строго целевое назначение, а именно: служит для удовлетворения жилищных потребностей граждан и членов их семей, независимо от того, проживают ли вышеуказанные лица временно или постоянно); б) благоустроенность; в) жилище должно быть зарегистрировано в качестве такового в специальных государственных органах, осуществляющих регистрацию недвижимого имущества.
Определена правовая природа понятия «жилое помещение», которое является учетной категорией. Жилое помещение может находиться как в домах, квартирах, так и в иных строениях. Поскольку жилое помещение является составной частью зданий (домов, квартир), то самостоятельным недвижимым объектом оно не является. Таким образом, под жилым помещением предлагается понимать обособленное постоянными стенами помещение, предназначенное для проживания граждан, отвечающее техническим, санитарным и другим обязательным условиям.
Товарищество собственников жилья является субъектом права собственности на жилище, в связи с чем предложены рекомендации по внесению в Закон Кыргызской Республики «О товариществах собственников жилья» дополнений, касающихся отношений собственности в товариществе.
Обоснована необходимость изложения в новой редакции главы 11 Гражданского кодекса Кыргызской Республики «Право собственности и иные вещные права на жилище», в которой предлагается урегулировать следующие вопросы:
дать определение понятий «жилище» и «жилое помещение», определить виды жилища как объекта права собственности;
дать определение субъектов права собственности на жилище;
определить правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме;
определить круг и права членов семьи собственников жилища;
обозначить механизм прекращения права собственности на бесхозяйно содержимое жилище;
определить пределы и ограничения права собственности на жилище.
Обосновывается необходимость уменьшения срока приобретательной давности для недвижимого имущества до 10 лет, который должен включать в себя также срок исковой давности.
В результате рассмотрения купли-продажи как способа приобретения права собственности на жилище предлагается главу 23 Гражданского кодекса Кыргызской Республики дополнить параграфом «Договор купли-продажи недвижимого имущества» и статьями, устанавливающими особенности купли-продажи жилища.
Из общего перечня вещно-правовых способов защиты права собственности виндикационный иск, как правило, не применяется при защите права собственности на жилище. При нарушении права пользования членов семьи собственников они могут быть субъектами права на негаторный иск, наравне с собственником или титульным владельцем.
Научная новизна исследования заключается в том, что оно является первым в юридической науке Кыргызской Республики самостоятельным комплексным теоретическим исследованием, посвященным проблемам права собственности на жилище. Отсутствие в республике научных исследований в этом направлении показывает, что объективно назрела необходимость изучения разных аспектов отношений собственности на жилище в условиях перехода к рыночной экономике.
Научная новизна диссертации состоит в том, что в ней сформулирован ряд новых положений, выводов и рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения собственности на жилище на основе зарубежного и отечественного опыта. В диссертации имеются научно-теоретические положения, содержащие элементы новизны и выносимые на защиту.
Практическая значимость работы определяется тем, что положения и выводы, изложенные в ней, могут использоваться при разработке и совершенствовании гражданского законодательства Кыргызской Республики по вопросам права собственности на жилище.
Кроме того, они могут быть использованы в процессе преподавания соответствующих тем курса гражданского права, спецкурсов в учебных заведениях Кыргызской Республики.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование подготовлено и обсуждено на кафедре гражданского права и процесса Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Кыргызско-Российский Славянский университет.
Основные положения, выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертационном исследовании, отражены в опубликованных работах автора, а также изложены в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях:
Научно-практическая конференция, посвященная Году государственности Кыргызской Республики (Бишкек, 2002);
Республиканская научно-практическая конференция, посвященная 2200-летию кыргызской государственности на тему: Актуальные проблемы гражданского законодательства в Кыргызской Республике (Бишкек, 2003);
Межвузовская научно-практическая конференция «Генезис цивилистической мысли в Кыргызской Республике», посвященная памяти профессора Ф. А. Зайкова (Бишкек, 2004);
Межвузовская научно-практическая конференция для преподавателей и студентов, посвященная памяти профессора Ф. А. Зайкова (Бишкек, 2005);
Научно-практическая конференция, посвященная 10-летию части первой Гражданского кодекса Кыргызской Республики (Бишкек, 2006);
Теоретический семинар для преподавателей, аспирантов и соискателей Кыргызско-Российского Славянского университета: «Право собственности на жилище в Кыргызской Республике: вопросы законодательства» (Бишкек, 2006).
Результаты исследования были использованы при подготовке и прочтении лекций по спецкурсам «Жилищное право», «Правовые основы рынка недвижимости», и соответствующих темах дисциплины «Гражданское право» в Кыргызско-Российском Славянском университете.
Выводы и предложения диссертанта использованы при подготовке комментария к проекту Закона Кыргызской Республики «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Кыргызской Республики» и в работе комиссии по инвентаризации законодательства Кыргызской Республики при Министерстве юстиции Кыргызской Республики.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников. Общий объем диссертации составляет 150 страниц машинописного текста.
Объект права собственности (жилые помещения): проблемы определения
Проблема определения объекта гражданских прав является в цивилистике одной из наиболее актуальных на сегодняшний день, поэтому, определение правового режима такого объекта права собственности, как жилище, в конечном итоге будет способствовать решению проблемы определения объекта гражданских прав в целом.
Рассмотрение вопроса о любом объекте гражданских прав означает по сути рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме некоторой категории явлений объективной действительности, относимых действующим законодательством к числу объектов гражданских прав. Правовой режим как система юридических правил, определяющих положение исследуемого явления объективной действительности в качестве объекта, в системе законодательства раскрывается через всю совокупность правил и норм, определяющих как статику, так и динамику правового существования рассматриваемого объекта. Определить понятие правового режима - значит во всех подробностях раскрыть особенности возникновения, осуществления и прекращения гражданских прав, как вещных, так и обязательственных, применительно к исследуемому явлению.1
В цивилистике вопрос об определении объекта гражданских прав до сих пор остается спорным. Не углубляясь в теоретические разработки цивилистов по данному вопросу, хотелось бы отметить, что законодатель закрепил в правовых нормах теорию множественности объектов гражданских прав и в качестве таковых указал имущественные и личные неимущественные блага и права.2
Поскольку право собственности относится к категории вещных прав, его объектом выступает вещь как предмет внешнего по отношению к человеку материального мира, созданный человеком или образованный самой природой и обладающий естественными свойствами.3 Норма статьи 24 Гражданского кодекса Кыргызской Республики содержит классификацию вещей на движимые и недвижимые, основанную на естественных свойствах вещей как объектов гражданских прав.
В соответствии с указанной нормой к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты обладают повышенной стоимостью. Кроме того, Гражданский кодекс Кыргызской Республики допускает, что законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вопрос о том, какое именно «иное имущество» может быть отнесено к категории недвижимого, можно пояснить на примере опыта Российской Федерации. Так, например, по законодательству Российской Федерации приравниваются к недвижимым вещам объекты, которые не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для перемещения (воздушные, морские и космические суда).
Напомним, что советской правовой доктриной деление вещей на движимые и недвижимые как не имеющее практического значения было отвергнуто, поскольку земля, недра, воды и леса находились исключительно в собственности государства (статья 21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, принятых от 8 декабря 1961 года).
В главе 3 Гражданского кодекса Кыргызской Республики «Объекты гражданских прав» не содержится специального упоминания о таком объекте субъективного гражданского права, как жилище. Однако глава 11 этого кодекса «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» устанавливает правовой статус и раскрывает сущность жилища как специфического объекта гражданских прав и разновидности недвижимых вещей.
Обобщающим понятием объекта права собственности в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан законодателем в Гражданском кодексе Кыргызской Республики было выбрано понятие «жилое помещение», которое имеет особый правовой режим. Это связано с тем, что жилое помещение является недвижимым имуществом и имеет строгое целевое назначение. Так, статья 245 Гражданского кодекса Кыргызской Республики устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом должно производиться в соответствии с назначением данного объекта.
Однако нормы указанной главы Гражданского кодекса Кыргызской Республики не содержат определения жилого помещения, не описывают его свойства и характерные черты. Именно этим обусловлено, на наш взгляд, возникновение определенных трудностей в понимании сущности указанного объекта. Обозначение законодателем жилого помещения в качестве объекта права собственности является, по нашему мнению, спорным и требующим определенной терминологической корректировки. Это объясняется тем, что различные нормативные правовые акты Кыргызской Республики, так или иначе регулирующие отношения по поводу жилья, трактуют данное понятие по-разному, а это влечет за собой возникновение коллизий и пробелов в законодательстве.
Например, в уголовном законодательстве при разъяснении объективной стороны некоторых составов преступлений используется термин «жилище». Его значение отличается от того, которое вкладывается в аналогичное понятие гражданским законодательством.
Так, под жилищем понимается помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, санатории, дача, садовый домик и т. п.), а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения других потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т. п.). Не могут признаваться жилищем помещения, не предназначенные для постоянного или временного проживания (например, обособленные от жилых построек погреба, амбары, гаражи и другие хозяйственные помещения). Под помещением, о котором говорит уголовный закон, следует понимать строение, сооружение, предназначенное для размещения людей или материальных ценностей. Оно может быть как постоянным, так и временным (например, надувной ангар, брезентовый шатер, палатка), как стационарным, так передвижным.1
Таким образом, мы видим, что в уголовном праве подход к пониманию жилища принципиально иной, так как связан не с объективными свойствами жилища, а с теми функциями, которое оно выполняет в отношении человека, то есть с предназначением для проживания.
Как уже было отмечено, действующее законодательство не содержит четкого определения жилого помещения и жилища, в связи с чем возникает вопрос о тождественности указанных категорий, целесообразности их применения при конструировании отдельных гражданско-правовых норм, а также о том, какое содержание следует вкладывать в указанные понятия.
Первоначальные способы возникновения права собственности на жилище
Прежде чем перейти к рассмотрению оснований возникновения права собственности на жилище, на наш взгляд, необходимо остановиться на терминологии, используемой по данному вопросу в науке гражданского права и законодательстве.
В главе 12 Гражданского кодекса Кыргызской Республики «Приобретение права собственности» используются два термина -«возникновение» и «приобретение».
Если обратиться к словарю русского языка, то слово «возникнуть» означает «начаться, образоваться, зародиться»1, а «приобретать» — «получить в обладание, получить что-нибудь». В связи с этим представляется правильным употребление в законодательстве, например, при создании новой вещи, термина «возникновение», а при смене собственника - «приобретение».
Вторая группа терминов, значение которых необходимо определить для рассмотрения данного вопроса - это «способ» и «основание». Некоторые авторы эти понятия отождествляют, так как считают, что право собственности возникает при наличии определенного юридического факта или их совокупности.3 Эти юридические факты называют основаниями (способами) возникновения.
По мнению Г.Ф. Шершеневича, необходимо различать эти понятия, так как права на имущество приобретаются не иначе, как способами, определенными законом. Следовательно, и право собственности на вещь может быть приобретено только указанными в законе способами. Способом приобретения права собственности называется такой юридический факт, с которым с точки зрения объективного права соединяются право собственности в лице субъекта.
Мы считаем возможным присоединиться к точке зрения, согласно которой отождествляются понятия «способ» и «основание», так как по сути они означают сходные по содержанию и значению категории: и способ, и основание представляет собой юридический факт, который влечет за собой возникновение, изменение или прекращение права собственности.
В науке гражданского права принято разделять основания возникновения права собственности на первоначальные и производные. В основу их разграничения в одних случаях предпочтение отдается критерию воли, в других - критерию правопреемства. «Сторонники критерия воли к первоначальным способам относят способы, при которых право собственности возникает независимо от воли лица, а к производным - такие, которые возникают по воле предшествующего собственника. Те же, кто в основу разграничения кладет критерий правопреемства, к первоначальным относят способы, для которых не характерен переход прав и обязанностей, а к производным — способы, которые основаны на правопреемстве».1
В соответствии с положениями главы 12 Гражданского кодекса Кыргызской Республики к первоначальным способам (основаниям) возникновения права собственности можно отнести возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, переработку, обращение в собственность общедоступных для сбора вещей, самовольную постройку, возникновение права собственности на бесхозяйные вещи и безнадзорных животных, находку, клад, приобретательную давность. Приведенный перечень основан на принципе правопреемства, который положен в основу законодательного разграничения оснований (способов) приобретения права собственности.
В Гражданском кодексе Кыргызской Республики отсутствует специальный перечень оснований (способов) возникновения права собственности на жилище, а также другие виды недвижимости и применяются общие правила возникновения права собственности.
Однако следует отметить, что некоторые из указанных нами оснований (способов) возникновения права собственности не применимы, если речь идет о таком объекте гражданских прав, как жилище. Специфика объекта предполагает возможность приобретения на него права собственности в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса. Так, например, по понятным причинам невозможно применение к возникновению права собственности на жилище норм, устанавливающих такие общие основания, как, например, обращение в собственность общедоступных вещей или клад. Это обусловлено тем, что указанные нормы применимы лишь к движимым вещам, а поскольку при анализе рассмотренных выше вопросов мы установили, что жилище по своей правовой природе является недвижимой вещью, говорить о возникновении права собственности на жилище по указанным основаниям не приходится. Основания (способы) возникновения права собственности на жилище можно разделить на две группы:
1. К первоначальным можно отнести такие основания, в результате которых право собственности возникает впервые либо помимо воли собственника, а именно: строительство, в том числе самовольной постройки; приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе в силу приобретательной давности; наследование по закону в случае признания завещания недействительным.
2. К производным можно отнести гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение жилища, в частности, куплю-продажу, мену, дарение, завещание, выплату пая за квартиру в жилищном или жилищностроительном кооперативе и т. д.
Из числа первоначальных оснований возникновение права собственности на жилище рассмотрим такие основания, как строительство, то есть возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, возникновение права собственности на самовольную постройку и возникновение права собственности на жилище в силу приобретательной давности.
Строительство жилых домов является одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан, особенно в сельской местности.1 Право собственности на жилой дом может возникнуть лишь при соблюдении установленных законом требований.
Пределы и ограничения права собственности на жилище
Право собственности представляет собой один из основополагающих институтов гражданского права. В связи с этим гражданам и юридическим лицам, являющимся носителями этого права, государство в максимальной степени обеспечивает возможность беспрепятственного использования имущества и гарантирует защиту субъективного права от третьих лиц. Однако право собственности не безгранично. Существуют определенные пределы осуществления права собственности, как любого субъективного права, кроме того, в силу наличия определенных юридических фактов мы можем говорить о возникновении в отношении права собственности или его объекта пределов, ограничений и обременении.
Необходимо признать, что вопрос о пределах осуществления и ограничениях права собственности на жилище в юридической литературе еще не получил должного освещения.
Рассмотрение вопроса о пределах осуществления и ограничениях права собственности на жилище целесообразно начать с уяснения того, что представляют собой пределы и ограничения права собственности, определить их сущность.
Вопрос о пределах осуществления и ограничения права собственности постоянно привлекал и привлекает внимание и законодателей, и цивилистов. Установление и применение пределов и ограничений в праве отмечены практически во все времена и в различных правовых системах. Известный философ С. Л. Франк, анализируя гражданское общество и смысл собственности, отмечал, что «собственность, будучи по своему внутреннему качественному содержанию неограниченным, полным, свободным властвованием, человека над определенной сферой материальных благ, по своему размеру в количественном отношении отнюдь не абсолютна и не безгранична. Она ограничена интересами общественного целого, задачами наиболее плодотворного сотрудничества; государство имеет право и обязанность его регулировать, объективное право нормирует его и может ставить ему известные пределы и налагать на собственника определенные обязанности».1
Истории известен один из первых нормативных актов, устанавливающих пределы осуществления и ограничения права собственности на недвижимое имущество, - Закон XII таблиц античного
Рима.1 Исследователи римского частного права отмечали двойственную природу пределов осуществления права собственности на недвижимое имущество. Так, Г. Ф. Пухта указывал на то, что, с одной стороны, собственник не должен совершать определенных действий в отношении своего имущества, а с другой стороны, должен терпеть совершение действий в отношении своего имущества.2
М. Бартошек объяснял двойственность пределов, во-первых, интересами общества, причинами нравственного, религиозного, санитарного и транспортного характера, во-вторых, - частно-правовыми основаниями, особенно связанными с так называемым соседским правом.
Действовавшее в России до октября 1917 года гражданское законодательство, устанавливая пределы осуществления и ограничения права собственности в отношении недвижимости, в некоторой степени затрагивало и права на жилище (в основном при регламентации правового режима строений). Так, статья 445 Гражданских законов предусматривала возможность одного собственника жилого дома требовать от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не «пристраивать кухни или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом или двор, не делать ската кровли своей на двор его», а в статье 446 указывалось на запрет «закладывать соседские окна или заслонять их другим зданием».4
Комментируя данные нормы, К. П. Победоносцев еще в конце XIX века указывал на то, что с умножением городского населения соседское право как ограничитель приобрело огромную ценность, поскольку без него строители старались вознаградить себя за тесноту площадей, на которых строился дом, за счет площадей уже выстроенных домов.5
Исследователи русского гражданского права, как правило, отождествляя понятия пределов и ограничений права собственности, давали различную классификацию пределов (ограничений) права собственности на недвижимое имущество.
Так, К. П. Победоносцев, характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, разделял их на необходимые, установленные законом; и случайные, установленные договором, вероятно, приравнивая их друг к другу по юридическому значению, форме и последствиям . Д. И. Мейер отмечал, что различные стеснения, установленные законом, «мешают... принять обыкновенное определение права собственности как полное господство лица над вещью».1 Он выделял ограничения, налагаемые на все правомочия собственника и на право собственности относительно каждой составной его части. А. М. Гуляев акцентировал внимание на том, что «всякое право предполагает границы, определяющие меру свободы».2 Такими границами, по его мнению, могли быть только закон и права других лиц.
На наш взгляд, было бы правильным разграничивать понятия «пределы» и «ограничения» права собственности.
Итак, в юридической литературе пределы условно называют границами права собственности. В этом случае, следует согласиться с мнением П. В. Крашенинникова, что «пределы объективны в том смысле, что они не зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов».3
Ограничения, по мнению автора, установлены законом внутри пределов права собственности. Ограничения воли собственника на его собственность могут быть установлены только в рамках закона вопреки воле самого собственника.
Изложенное позволило П. В. Крашенинникову назвать пределы общими основаниями стеснения права собственности, а ограничения — частными.
В научной литературе и в нормативных правовых актах встречается такое понятие как «обременения» права собственности, в связи с чем возникает вопрос о соотношении понятий «ограничения» и «обременения».
В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса закреплены общие понятия об обременении: «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться имуществом иным образом».
