Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Эволюция правового статуса добросовестного приобретателя 12
1.1. Добросовестный приобретатель в римском частном праве и германском вещном праве 12
1.2. Добросовестный приобретатель в дореволюционном российском гражданском праве 26
1.3. Развитие категории «добросовестный приобретатель» советским гражданским правом 34
Глава 2. Теоретические проблемы и законодательные основы статуса добросовестного приобретателя в Российской Федерации 44
2.1. Собственность и владение как основы правового статуса добросовестного приобретателя 44
2.2- Понятие и правовое содержание категории «добросовестный приобретатель» в современном российском гражданском праве 62
2,3. Особенности гражданско-правовой защиты владения добросовестного приобретателя при виндикации и реституции 75
Глава 3. Правовое содержание добросовестного приобретения права собственности на недвижимость 96
3.1 Недвижимые вещи как объекты гражданских правоотношений
3,2. Добросовестное приобретение недвижимости в системе способов приобретения права собственности 104
3,3. Основания добросовестного приобретения права собственности на недвижимость 117
Заключение 137
Библиография 143
- Добросовестный приобретатель в римском частном праве и германском вещном праве
- Собственность и владение как основы правового статуса добросовестного приобретателя
- Недвижимые вещи как объекты гражданских правоотношений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях реформировавши экономической и правовой систем российского общества неуклонно возрастает потребность в стабильном и эффективном законодательном регулировании отношений по поводу недвижимого имущества. Российское гражданское законодательство закрепило основы организации оборота недвижимости, предопределило становление системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создало действенные механизмы взаимоотношений участников оборота и гарантий их прав. Вместе с тем процесс формирования эффективной системы правового регулирования отношений с недвижимостью еще не завершен в части приобретения права собственности на недвижимость добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя.
Как отмечено в п. 2 постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-п по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан 0-М- Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева1, конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со ст. 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права
1 Официальный сайт Конституционного Суда РФ
5 собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В Гражданском кодексе Российской Федерации 1994 г. нет указания, каким образом приобретается право собственности добросовестным приобретателем. Статьей 218 ГК РФ прямо не предусмотрено приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя, как и ст. 235 ГК РФ не предусмотрено соответствующего основания для прекращения права собственности. Вместе с тем» Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 было коренным образом изменено правовое положение добросовестного приобретателя недвижимости. Изменения, внесенные в ст. 223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации.
Поскольку до этих изменений в гражданское законодательство существовал только один вариант приобретения собственности добросовестным владельцем — через приобретение по давности (ст. 234 ГК РФ), то исходя из этого, можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем: 1) с использованием норм, предусмотренных ст. 234 ГК РФ и 2) ст. 223 ГК РФ. Если институт приобретательной давности достаточно глубоко изучен российскими цивилистами, то возникновение у
2 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 43.
добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество по основаниям, предусмотренным ст. 223 ГК РФ, вследствие небольшого срока действия этой нормы еще недостаточно исследовано наукой гражданского права. Актуальность исследования вопросов добросовестного приобретения права собственности объективно предопределена тем значением, которое имеет собственность на недвижимость в экономике страны, поскольку недвижимость, оказавшись в незаконном владении, выходит за рамки гражданского оборота. Кроме того, судебная практика по спорам, возникающим вследствие продажи имущества неуправомоченным лицом, не всегда отличается единообразием в толковании и применении норм права, что уже само по себе требует комплексного теоретического исследования.
Состояние научной разработанности темы. В настоящее время отсутствует комплексное научное исследование проблемы сущности, содержания и законодательного обеспечения реализации права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество, хотя ее отдельным аспектам, начиная с римского частного права до современной отечественной юриспруденции, уделялось определенное внимание.
Так, в дореволюционный период вопросы защиты владения добросовестного приобретателя были предметом научного анализа Ю.С, Гамбарова, ВТ, Кукольника, Д.И, Мейера, ИЛ. Покровского, И.Н, Трепицина, Г-Ф. Шершеневича и других ученых,
В годы советской власти вопросы ограничения виндикации в пользу добросовестного приобретателя явились предметом научных исследований СИ. Аскназия, Г,Н, Амфитеатрова, А,В. Бенедиктова, Д.М, Генкина, О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, Б,Б. Черепахина и других ученых-юристов.
С начала 90-х г, прошлого столетия и до настоящего времени отдельные аспекты приобретения права собственности добросовестным приобретателем рассматривались в работах В,В, Витрянского, Д.В. Дождева,
7 А.В. Коновалова, H.K. Нарозникова, В.А. Рахмиловича, В.А. Рыбакова, К,И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Д.О. Тузова и других авторов.
Изложенное позволяет констатировать, что комплексное, обобщающее теоретико-правовое исследование научной и практической проблемы права собственности добросовестіюго приобретателя на недвижимость не осуществлялось. Данное диссертационное исследование призвано восполнить этот пробел.
Перечисленные труды ведущих отечественных ученых-правоведов, содержащие анализ проблем правового статуса добросовестного приобретателя, защиты его владения и приобретения им права собственности на имущество, полученное от неуправомоченного отчуждателя, составили теоретическую основу диссертационного исследования.
Объектом диссертационного исследования являются
правоотношения собственников недвижимости, ее неуправомоченных отчуждателей и добросовестных приобретателей.
В качестве предмета исследования выступает совокупность норм гражданского права, определяющих содержание и особенности возникновения права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости; тенденции и перспективы развития законодательства в исследуемой области в современный период; актуальные проблемы применения соответствующего законодательства.
Цель диссертации. Актуальность темы и недостаточный уровень ее научной разработанности предопределяют цели исследования, которые заключаются в комплексном анализе правовой природы, сущности и содержания механизма возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимость; развитии научных основ и обосновании конкретных путей совершенствования правового регулирования и практики применения норм, регулирующих возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации.
8 Для этого определены следующие исследовательские задачи:
- осуществление историко-правового анализа становления и развития
законодательства, регулирующего правовой статус добросовестного
приобретателя (в римском частном праве и германском вещном праве, в
праве дореволюционной России, СССР и Российской Федерации);
анализ действующего российского законодательства, научных исследований и судебной практики для определения современного понятия добросовестного приобретателя недвижимости, а также места добросовестного приобретения права собственности на недвижимость в системе способов и оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество;
изучение особенностей гражданско-правовой защиты владения добросовестного приобретателя недвижимости при виндикации и реституции;
разработка и обоснование предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего возникновение права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости.
Методологическая и эмпирическая основы исследования, В диссертации применены системно-аналитический, сравнительно-правовой, конкретно-исторический методы правовых исследований, осуществлено изучение социально-правовых явлений в их диалектическом развитии,
При подготовке работы изучались и критически оценивались нормы российского законодательства, а также обобщалась судебно-арбитражная практика. Всего изучено более 100 дел Верховного Суда РФ, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, Краснодарского краевого суда, Верховного Суда Республики Хакасия и Измайловского районного суда г. Москвы, судьей которого работает диссертант.
9 Научная новизна работы выражается, прежде всего, в системно комплексном подходе к рассмотрению теоретических и практических вопросов, связанных с возникновением права собственности добросовестного приобретателя на недвижимость, полученную от неуправомоченного отчуждателя. По этим вопросам проводится одно из первых исследований в период действия измененного законодательства (ст, 223 ГК РФ), предлагаются пути решения возникших проблем правоприменения путем законодательного закрепления механизма возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя.
Новизна работы видится также в том, что в ней обобщены и критически проанализированы позиции иных исследователей по вопросам рассматриваемой темы.
Основные научные положения, выводы и рекомендации, выносимые диссертантом на защиту таковы,
1, Владение имуществом со стороны добросовестного приобретателя —
это право, а не факт» оно может быть только законным, полученным по
основаниям, установленным законом для приобретения права собственности
(ст.218 ГК РФ), в том числе, на основании договора купли-продажи, мены,
дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
2. Добросовестный приобретатель, у которого собственник не вправе
истребовать утраченное имущество, — это лицо, возмездно приобретшее
имущество по основаниям, установленным для приобретения права
собственности (ст. 218 ГК РФ), у другого лица, которое получило это
имущество во владение по воле собственника, но не имело права его
отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Право владения
добросовестно приобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой
защите в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен
доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал
10 и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
3. Понимание реституции как разновидности виндикации не учитывает
дуализм гражданского права (деление прав на вещные и обязательственные).
Если виндикация основана на вещном праве (например, собственности), то
реституция - на обязательственном праве, содержавшемся в признанной
недействительной сделке, поэтому виндикация и реституция - два
совершенно разных гражданско-правовых института.
4. При конкуренции исков предпочтение должно отдаваться
обязательственным искам. Договорное требование не может быть заменено
виндикационныи иском, поскольку он не носит договорный характер, а
защищает право собственности как абсолютное субъективное право.
5. Приобретение права собственности добросовестным приобретателем
относится к первоначальным способам приобретения права собственности,
поскольку добросовестный приобретатель не является правопреемником
собственника, утратившего имущество.
6. Основанием приобретения права собственности на недвижимость
добросовестным приобретателем является сложный юридический состав,
включающий в себя три существенных условия. Во-первых, недвижимость
должна быть получена добросовестным приобретателем на основании
возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если
впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительнььм
собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о
том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих,
решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости
вследствие признания ее фактического владельца добросовестным
приобретателем является формальным основанием для регистрации права
собственности за добросовестным приобретателем.
Теоретическая и практическая значимость исследования. В работе рассмотрен ряд важнейших концептуальных положений, которые как в отдельности, так и в своей совокупности в комплексном плане раскрывают теоретические и правоприменительные основы возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество.
В диссертации сформулированы новые выводы и рекомендации по совершенствованию законодательства и судебной практики, которые могут содействовать дальнейшему научному осмыслению категории «добросовестный приобретатель», повышению эффективности защиты владения добросовестного приобретателя, совершенствованию механизма возникновения у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимость, полученную от неуправомоченного отчуждателя, что, в конечном счете, может способствовать развитию гражданского оборота в нашей стране.
Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при подготовке юристов, а также для создания учебно-методических материалов по гражданскому праву.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и предложения диссертации были обсуждены на заседании кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, Выводы, предложения и рекомендации проведенного исследования нашли свое отражение в пяти публикациях, подготовленных автором. Результаты исследования использовались автором как судьей Измайловского районного суда г. Москвы при разрешении конкретных гражданских дел, обсуждены и применяются в судебной практике Краснодарского краевого суда и Верховного Суда Республики Хакасия,
Добросовестный приобретатель в римском частном праве и германском вещном праве
Собственность, владение, добросовестное приобретение имущества относятся к тем древнейшим институтам частного права, истоки которых можно найти в предклассическом римском праве. Что же касается классического римского частного права (первые три века нашей эры),1 то здесь мы находим детально разработанные конструкции собственности и владения.
Как известно, система права Древнего Рима включала частное право и публичное право, содержала разработанную систему норм, регулировавших различные виды имущественных отношений, в том числе, вещных прав. Римское частное право явилось классическим правом общества, основанного на частной собственности. Оно было заимствовано (рецепировано) многими странами.
Поскольку логико-понятийный аппарат частного права и многих цивилистических институтов, существующих в настоящее время, сформирован римскими юристами, то историческое исследование проблем добросовестного приобретения имущества следует начать с наследия юристов Древнего Рима. С учетом того, что данному вопросу посвящено значительное количество трудов отечественных и зарубежных ученых -романистов, добавить к которым что-то новое вряд ли возможно, ограничимся лишь кратким обобщением основных положений высказанных научных взглядов.
Право собственности в римском праве обозначалось термином proprietas и являлось наиболее широким по объему вещным правом, В римском праве, как и в современном российском гражданском праве, не давалось определения права собственности, однако указывались основные правомочия собственника. В том числе:
lus utendi - право пользования вещью;
Ius fruendi — право извлечения плодов, доходов;
lus abutendi — право распоряжения;
Ius possidenti — право владения;
lus vindicandi - право истребовать вещь из рук фактического владельца или держателя.
Правовая категория владения (posessio) позволяла внешне зафиксировать принадлежность вещи конкретному лицу в конкретный момент времени. Римляне рассматривали владение одновременно и как право, и как факт. Помимо господства над вещью (corpus posessionis) для владения необходима также воля (намерение) лица владеть вещью для себя (animus posessionis). Если такой воли нет, то речь шла лишь о держании. Держателями по римскому праву являлись арендаторы, хранители и другие лица, которые обладали вещью, но у которых не было намерения владеть вещью за себя (от своего имени). Зависимые держатели не пользовались владельческой защитой, этим правом обладал только собственник данной вещи. Таким образом, владение и держание имели разный правовой статус.
По виду владение могло быть законным и незаконным, добросовестным и недобросовестным. Законное (титульное) и незаконное (беститульное), последнее могло быть добросовестным и недобросовестным. Добросовестным беститульное владение в римском праве признавалось в тех случаях, когда владелец не знал и не должен был знать, что он не имеет права владеть вещью (например, лицо, приобретшее вещь от недобросовестного владельца, не знавшее о его недобросовестности)- Только добросовестный владелец мог приобрести по давности право собственности, его ответственность смягчалась в случае предъявления иска собственником вещи,
В римском праве владение вещью (corpus possessionis) считалось необходимой предпосылкой наличия права собственности на нее, существовали институты владения (possessio) как права «фактического господства над вещью», держания (detentio) как фактическая ситуация индивидуальной принадлежности, взятая «независимо от её индивидуального признания и защиты»; кроме того владение и держание отличались от прикосновения. Юридическое владение как ситуация должно было включать два аспекта: corpus (согроге possidere) - материальная связь лица с вещью (телесная) и animus possidenti (rem sibi hab-endi) - волевой аспект, субъективная сторона владения, намерение обладать вещью. Юридическую защиту владение получало только при наличии этих двух аспектов.2 Защита владения осуществлялась путем владельческих (посессорных) интердиктов, носящих провизорный характер. Вопрос о праве не решался, поэтому возражение о праве собственности не допускалось.
Защита владения известна в той или иной форме всем правовым системам, в том числе и русскому праву, которое в части, касающейся виндикации, испытывало заметное влияние идей римского права,4 а также норм и практики гражданского законодательства европейских стран, особенно Германии.
Собственность и владение как основы правового статуса добросовестного приобретателя
Конституция РФ, определяя основы конституционного строя, устанавливает, что "в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности" (п. 2 ст. 8), ГК РФ также в качестве одного из основных начал гражданского законодательства называет неприкосновенность собственности (п. 1 ст. 1). Тем не менее в определенных случаях и Конституция РФ, и ГК РФ допускают возможность ограничения гражданских прав на основании федерального закона, но лишь в той мере, "в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства" (п. 3 ст. 55 Конституции РФ и ч. 2 п. 2 ст.1 ГКРФ).
В этой связи правило ст. 301 ГК РФ, закрепляющее право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, служит реализации на практике принципа защиты права собственника, а нормы статьи 302 ГК РФ, защищающие права добросовестного приобретателя имущества, напротив, представляют собой допускаемое законом ограничение прав собственника, а потому являются исключением (изъятием) из принципа защиты прав собственника. Поэтому нормы, защищающие права добросовестного приобретателя имущества, было бы целесообразно перенести из главы 20 «Защита права собственности и других вещных прав» в главу 14 «Приобретение права собственности» Для характеристики категории «добросовестный приобретатель» основополагающее значение имеют понятия собственности и владения. Как известно, одно из выражений дуализма гражданского права - в делении гражданских прав на вещные и обязательственные. Такое деление пришло из римского частного права, было воспринято законодательством практически всех стран континентальной Европы, а затем органично вписалось в доктрину российского гражданского права.1 В то же время нельзя не отметить, что традиционное для отечественного законодательства деление прав на вещные и обязательственные не является общепринятым в правовых системах современности. Такой режим не устанавливается в ряде зарубежных стран, например в Англии.
В современной российской науке гражданского права дуализм гражданских прав также иногда ставится под сомнение. Несмотря на то что большинство ученых-цивилистов высказываются за подобное деление, есть и ученые, выступающие против него. Промежуточную позицию занимает М.И. Брагинский, отмечая наличие признаков вещных прав в обязательственных отношениях, он подчеркивает, что "большинство гражданских правоотношений является смешанными - "вещно-обязательственными",3
Вряд ли с таким подходом можно согласиться, поскольку суть дуализма гражданского права заключается в невозможности права существовать одновременно и как вещное, и как обязательственное. Традиционно под вещным правом понимается непосредственное, без вмешательства третьих лиц, отношение лица к вещи4 (право собственности, а также права на чужие вещи). Как обоснованно отмечает Е-А. Суханов, юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер. Ведь оно определяет связи управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе). Абсолютность вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения.
К личным (обязательственным) относятся права, вытекающие из договоров, деликтов, кваз и деликтов. Вещные и обязательственные права называют также соответственно абсолютными и относительными.
Как писал Г.Ф. Шершеневич, «основным и в высшей степени важным делением прав представляется деление их на абсолютные и относительные, К
Брагинский М,И, К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика: Сб. памяти СА. Хохлова. - С-115. числу первых относятся права вещные, исключительные, и права личной власти; ко вторым - права обязательственные и права на алименты. Сущность такого деления основывается на различии юридических средств достижения общественной цели»,6
В соответствии с данной классификацией принято относить к вещно-правовым способам защиты права собственности истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск); требование собственника об устранении нарушения его права, не связанного с лишением владения (негаторный иск); требование собственника о признании его права (например, иск об исключении имущества из описи). А к обязательственно-правовым способам защиты права собственности относятся, например, иски собственников о возврате им имущества, переданного другой стороне по договору; о возмещении имущества в натуре в случае утраты, повреждения его (предоставлении вещи того же рода и качества, исправлении поврежденной вещи); возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением договора; возмещении внедоговорного вреда, причиненного имуществу, и т.п.
Право собственности является основополагающим (первоначальным) в числе других вещных прав. Собственность — это, прежде всего, экономическая категория. Но мы рассматриваем собственность как категорию права, которое «возникает именно в связи с необходимостью охраны отношений собственности»- Правда, нельзя полагать, будто бы различия между экономическими и юридическими категориями способны привести к тому, что в области экономики будут существовать одни формы собственности, а в области права - другие, в области экономики собственностью будет одно, а в области права - другое- Как говорили К. Маркс и Ф, Энгельс, "право само по себе ничего не дает, а только санкционирует существующие отношения". Маркс определил собственность как "право присвоения" или "право относиться к вещам как к своим",9 Такая трактовка собственности была принята советскими учеными-цивилистами как руководство к действию. А.В. Венедиктов в своей книге "Государственная социалистическая собственность" (1948 г.) сделал попытку дать научное определение права собственности, основывающееся на данном К. Марксом понятии собственности. В результате своего исследования А.В. Венедиктов пришел к выводу, что право собственности следует определить "как право индивида или коллектива использовать средства и продукты производства своей властью и в своем интересе на основе существующей в данном обществе системы классовых отношений и в соответствии с нею".
Недвижимые вещи как объекты гражданских правоотношений
Вопрос об объекте правоотношения - один из самых спорных в науке гражданского права. Мы разделяем высказанное в юридической литературе мнение о тождестве понятий «объекты гражданских нрав» и «объект гражданского правоотношения», исходя при этом из того, что гражданское правоотношение как общественное отношение, урегулированное нормами гражданского права, не может иметь в качестве своего объекта явление, не являющееся объектом гражданских прав,1 То есть объектом гражданских прав признается то, по поводу чего возникает гражданское правоотношение.2
В философском широком (абстрактном) понимании объект — это то, что противостоит субъекту, на что направлена познавательная и иная деятельность человека. Поэтому объект и субъект — парные категории. На этот счет Д.И, Мейер отмечал: «Объектом права технически называется то, что подлежит господству лица как субъекта права».3 Другой известный дореволюционный цивилист Г\Ф. Шершеневич писал: «Каждое юридическое отношение возникает по поводу известного интереса, преследуемого членами общества. Объектом юридического отношения является средство осуществления интереса. Такими средствами являются: а) вещи, как часть внешнего мира, б) действия других лиц. Когда объект юридического отношения составляют вещи, то отношение носит название вещного права; когда объектом являются действия других лиц, то - обязательственного - - ,».4
О.С. Иоффе считал, что «поскольку одна лишь деятельность человека, человеческое поведение, выраженное в действиях или воздержании от действий, способны к реагированию на правовое воздействие, постольку существует единый и единственный объект правомочия и обязанности, а стало быть, и объект правоотношения — человеческое поведение, деятельность или действия людей»5. То есть в данном случае объектом правоотношения объявляются действия обязанных лиц.
Нам представляется, что действия обязанных лиц есть содержание правоотношения, а не его объект. Как известно из теории права, общим объектом (предметом) правового регулирования являются общественные отношения. Однако при их конкретизации мы видим, что субъективное право - это право не только на действия (свои и чужие), но и на конкретные материальные и нематериальные блага. Поэтому объектом гражданского правоотношения является то благо, по поводу которого возникает гражданское правоотношение и в отношении которого существуют субъективное право и соответствующая ему обязанность.
Принято различать объекты гражданских прав (правоотношения) и объеюы права собственности. Не случайно эти категории регламентированы в разных главах ПС РФ. Не все объекты гражданского права могут быть объектом субъективного права собственности, а только индивидуально определенные материальные вещи. А.В. Кожаринова и Н.К. Нарозников пишут, что «объектом любого вещного права может выступать только индивидуально-определенное имущество, т.е. наделенное той совокупностью
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Вступительная статья Е.А. Суханова. - М., 1995. - С. 57. идентицифицирующих признаков, которые позволяют с максимальной степенью вероятности вычленить его из массы ему подобных вещей».
Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав.
Термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра 1 о единонаследии 1714 г. Он заменил различные термины, использовавшиеся в законодательстве ранее, объединив ряд имуществ в единую правовую категорию, сгладив «различия между вотчинами и поместьями».8 В советском гражданском праве термин «недвижимость» отсутствовал. ПС РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст. 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено»,9 Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота». И только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.
Согласно п. 1 ст. 130 ПС РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Как видно из легального определения недвижимости, ее особенностью является признак прочной связи с землей, которая понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском частном праве/ В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - «недвижимостью по природе».12 Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер, поэтому иногда в условиях интенсивного развития строительной техники становится возможным перенесение с одного места на другое объектов, ранее считавшихся недвижимыми вещами.
