Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения о праве муниципальной собственности 12
1.1. Понятие права муниципальной собственности 12
1.2. Субъекты права муниципальной собственности 37
1.3. Объекты права муниципальной собственности 57
1.4. Понятие ограничений права муниципальной собственности 79
Глава 2. Ограничения права муниципальной собственности на отдельные объекты недвижимости 105
2.1. Ограничения права муниципальной собственности на нежилые помещения, здания и сооружения 105
2.2. Ограничения права муниципальной собственности на земельные участки 131
2.2.1. Ограничения права пользования земельными участками 149
2.2.3. Ограничения права распоряжения земельными участками 162
Заключение 179
Список литературы 189
- Понятие права муниципальной собственности
- Объекты права муниципальной собственности
- Ограничения права муниципальной собственности на нежилые помещения, здания и сооружения
Введение к работе
Становление рыночных отношений и формирование гражданского общества тесно связаны с муниципальной собственностью, образовавшейся в качестве самостоятельной формы в результате децентрализации экономики, а также отделения местного самоуправления от государственного управления и получившей закрепление в Конституции Российской Федерации.
Своеобразие муниципальной собственности состоит в том, что ее объекты носят многофункциональный характер и предназначены для решения вопросов местного значения, удовлетворения жилищно-коммунальных, социально-культурных и бытовых потребностей населения муниципального образования. Участие в гражданско-правовых отношениях муниципального образования обусловливается рядом отличий, характеризующих специфику правового воздействия на порядок реализации им правомочий собственника.
С появлением частной собственности, разделением государственной собственности на федеральную, государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность возникла необходимость выработки правового механизма обеспечения баланса интересов собственников и противостоящих им лиц. Одним из элементов этого механизма являются ограничения права собственности.
Однако, как объект правового регулирования, правоотношения муниципальной собственности еще недостаточно изучены. В литературе имеет место стереотип восприятия муниципальной собственности, как разновидности государственной, что отчасти связано с недостаточным определением статуса и правового положения субъектов права муниципальной собственности в гражданском законодательстве РФ.1 Взгляд на муниципальную собственность как на разновидность государственной имееГ место и среди населения муниципальных образований. Оно, декларативно являясь непосредственным участником правоотношений муниципальной собственности, испытывает затруднения при реализации своих правомочий собственника, так как фактически не принимает в них участие. Перспективы дальнейшего правового обеспечения формирования и управления муниципальной собственностью, усиления ее социальной функции, проблемы целесообразного и рационального использования имущественного комплекса муниципальных образований носят не только экономический характер, но и требуют теоретического осмысления и своевременной юридической проработки, системного анализа законодательства, нормотворчества самих муниципальных образований, а также судебной практики. Отмеченные обстоятельства указывают на актуальность избранной темы диссертационного исследования.
Степень разработанности темы. Проблеме ограничений права собственности, как одного из основополагающих гражданских прав в юридической литературе, в частности, в советский период не было уделено должного внимания. Как правовое явление, она рассматривалась при освещении института права собственности известными русскими цивилистами дореволюционного периода Е.В.Васьковским, Д.И.Мейером, И.А.Покровским, В.И.Сергиевичем, В.М.Хвостовым, Г.А.Шершеневичем и др. Единственным в то время на монографическом уровне вопросы ограничений права собственности исследовал В.И.Курдиновский. Он писал: «Вопрос о границах и ограничениях права собственности, едва затронутый в западно-европейской литературе, остается неразрешенным и у нас».
В советское время проблемы ограничений права собственности не были предметом самостоятельного исследования. Хотя в целом основные направления правового регулирования отношений собственности рассматривали такие ученые как А.А.Агарков, А.В.Венедиктов, В.П.Грибанов, О.С.Иоффе, В.П.Мозолин, И.Б.Новицкий, В.А.Рясенцев, Р.О.Халфина и др. Теоретическое обоснование права собственности в советское время оказалось чрезвычайно идеологизированным. «Да, в сущности, она и не могла быть в тех условиях иной..., как справедливо заметила Л.В.Щенникова. - Это во многом объяснимо ленинско-сталинским положением об организации управления социалистическим хозяйством...»1.
Определенное место вопросам правовых ограничений, в том числе ограничений права собственности, уделялось в работах А.Г.Братко, В.А.Малько и др. Но в условиях формирования правового государства и рыночной экономики отдельные аспекты ограничений рассматривались, как элементы правового регулирования общественных отношений.
В пост советский период указанный недостаток в определенной мере устранен С.С.Алексеевым, В.К.Андреевым, Д.В.Дождевым, И.А.Иконицкой, А.Я.Лившицем, Ю.Г.Жариковым, В.П.Мозолиным, К.И.Скловским, Е.А.Сухановым, Ю.К.Толстым, З.И.Цыбуленко, В.А.Копыловым и др. В своих теоретических изысканиях указанными авторами был сделан акцент на расширении пределов и защите прав, свобод и законных интересов собственников.
Многие теоретико-методологические и практические аспекты правового регулирования отношений муниципальной собственности, как экономической основы местного самоуправления и как частно-правового института раскрываются в работах С.А.Авакьяна, Г.В.Барабышева, В.И.Васильева, О.Е.Кутафина, А.В.Москалева, М.В.Попова А.Я.Сливы, Б.Н.Топорнина, Ю.А.Тихомирова, В.И.Фадеева.
В настоящее время серьезными исследованиями в области ограничения права собственности занимается В.П. Камышанский. Предметом его исследования і являются проблемы общих ограничений права собственности, классификации ограничений, а также ограничения права собственности на отдельные виды имуществ, в том числе, на объекты недвижимости. В последние годы проблемам ограничений права, в том числе ограничений права собственности посвящены работы С.А.Манукяна, Л.Н.Кудрявцевой, Т.А. Мечетиной, И.М.
Приходько, .И.Дунаева. В указанных работах нашли отражение отдельные і обще-теоретические взгляды на ограничения права собственности в российском праве.
Представляется сегодня актуальным исследование отдельных проблем участия в имущественных отношениях публично-правовых образований. і Анализ гражданской правосубъектности Российской Федерации имеет место в диссертационном исследовании О.Г.Бартковой, праву собственности муниципальных образований посвящена работа Е.Л.Слепнева. Однако освещение сущности ограничений права муниципальной собственности ф) является явно недостаточным. Не получили обстоятельной научной разработки механизм определения критериев эффективности указанного правового средства, гарантии правомерности их осуществления, объективность и целесообразность их установления, что делает необходимым дальнейшее рассмотрение проблемы ограничений права муниципальной собственности. Объект исследования.
Объектом исследования настоящей работы являются правоотношения, существующие в сфере оборота муниципальной собственности и в этой связи (Ц] закономерности установления ограничений права муниципальной собственности.
Предмет исследования.
Предметом исследования являются проблемы ограничений права муниципальной собственности в интересах общества и частных лиц. Цели и задачи исследования.
Целью настоящего исследования является определение и решен ие теоретических и практических проблем, связанных с ограничениями права муниципальной собственности в интересах общества и частных лиц; выработка с помощью средств научного анализа способов обеспечения баланса этих интересов.
Для достижения цели исследования в диссертации ставятся следующие задачи:
о Обосновать научную концепцию общего понятия права муниципальной собственности и определить в ней место ограничениям права муниципальной собственности.
• Исследовать на теоретическом уровне границы и пределы осуществления права муниципальной собственности;
• Провести анализ понятий правовые ограничения, ограничение права, ограничение права муниципальной собственности: их функции, соотношение, классификацию и целесообразность;
• Определить пообъектный состав имущественного комплекса муниципального образования, правовой режим отдельных недвижимых объектов муниципальной собственности;
• Исследовать отдельные виды ограничений правомочий владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной недвижимости;
• Выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, регламентирующего ограничения права муниципальной собственности.
Методологическая и теоретическая база исследования.
Методологической основой стали различные общенаучные методы:
диалектико-материалистический - как основной способ объективного и всестороннего познания действительности, историко-лингвистический, социологический, сравнительно-правовой, логического и функционального анализа. При анализе отдельных видов ограничений права муниципальной собственности на отдельные объекты недвижимости в качестве основного используется системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структуированных объектов.
Информационную базу исследования составили законы и иные правовые акты РФ, субъектов РФ, а также уставы районных, городских, поселковых и сельских муниципальных образований, материалы судебной и арбитражной практики.
Теоретической основой для диссертации стали фундаментальные исследования отечественных правоведов: М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, С.Н.Братуся, А.В.Венедиктова, В.В.Витрянского, Д.М.Генкина, Б.М.Гонгало, В.П.Грибанова, Н.Д.Егорова, С.А.Зинченко, О.С.Иоффе, Ю.Х.Калмыкова, Н.М.Коршунова О.А.Красавчикова, П.В.Крашенинникова, Н.А.Матузова, А.В.Малько, В.А.Плетнева, В.А.Рыбакова, Е.А.Суханова, В.А. Тархова, Ю.К.Толстого, З.И. Цыбуленко, Б.Б.Черепахина, А.Е.Черноморца, Л.В. Щенниковой и других авторов.
Изучены отдельные теоретические положения, касающиеся отношений собственности, и изложенные в трудах следующих ученых: П.Лафарга, Д.И. Мейера, И.Надеждина, П.Ж. Прудона, К.П. Победоносцева, В.И.Синайского, А.В.Чаянова, Г.Ф.Шершеневича др.
Научная новизна исследования и основные положения, выносимые на защиту.
Научная новизна диссертации выражается в следующих основных положениях и выводах, выносимых на защиту:
1. Право муниципальной собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом, предназначенным для удовлетворения социально-бытовых, культурных, жилищных и иных потребностей населения, органами местного самоуправления и гражданами в интересах населения, проживающего на территории муниципального образования.
2. Следует различать понятия «пределы» и «ограничения» права муниципальной собственности. Пределы осуществления права муниципальной собственности, до которых может доходить свободная воля собственника - это есть установленная и гарантированная законом мера внешней свободы муниципальных образований в рамках осуществления своих полномочий в процессе реализации ими субъективного права собственности. Ограничения права муниципальной собственности представляют собой предусмотренные законом правила, понуждающие муниципалные образования воздерживаться от определенных действий, механизмы, устанавливающие препятствия для незаконных действий несобственников в отношении муниципального имущества в целях защиты прав и интересов населения.
3. Для правового регулирования отношений муниципальной собственности характерно сочетание публично-правового и частно-правового механизмов. В этой связи следует обозначить комплексный императивно-диспозитивный метод при нормативном регулировании общих и специальных ограничений права муниципальной собственности.
4. Экономическое, социальное и правовое предназначение имущества, являющегося муниципальной собственностью, определено его функциональной значимостью, что вызывает необходимость установления особого правового режима (включая ограничения и обременения) по его формированию, управлению, порядку вовлечения в гражданский оборот.
5. Социальные и экономические функции имущественного оборота предполагают определения четкого юридического порядка перевода строений муниципального фонда из жилых в нежилые и наооборот. В связи с разночтениями в правоприменительной практике предлагается обозначить основные рамки механизма такого перевода на федеральном уровне.
6. Ограничение отдельных правомочий субъектов при осуществлении землепользования, не связанных с реализацией ими правомочий собственников (иных титульных владельцев) земельных участков, устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления в соответствии с Конституцией РФ и федеральным законодательством.
7. Дается классификация ограничений права муниципальной собственности на земельные участки по различным основаниям, среди которых функциональное назначение самого объекта (земельных участков), виды хозяйственной деятельности муниципальных образований, земельно-планировочные ограничения, порядок осуществления градостроительной деятельности и т.д.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
В процессе работы над диссертацией были изучены и проанализированы труды философов и экономистов, законодательство зарубежных стран и исследования зарубежных ученых, работы русских правоведов дореволюционного периода (Л.А. Велихов, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич) и современных ученых как в области общей теории государства и права, так и отраслевых юридических наук по рассматриваемым в диссертации и смежным проблемам.
Нормативной базой диссертации являются Европейская Хартия местного самоуправления, Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, специальное законодательство РФ, регулирующее правовой статус муниципальных образований и деятельность органов местного самоуправления. В работе исследовались нормативные акты органов местного самоуправления г. Самары, Саратова, Н.Новгорода и др.
Практическая значимость настоящей работы заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в результате исследования, могут быть использованы для дальнейшей разработки института права собственности, всестороннего изучения специфического субъекта — муниципального образования, а также при доработке законодательства, регламентирующего отношения собственности с участием населения муниципальной образования.
Содержащиеся в работе выводы, рекомендации могут быть использованы в правоприменительной практике, при подготовке учебно-методической литературы в вузах по курсу «Гражданское право», «Земельное право».
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения, выводы и предложения, содержащиеся в настоящем исследовании, внедрены в учебный процесс Самарского филиала Московского института статистики, информатики и информатизации промышленных технологий на кафедре гражданско-правовых дисциплин, опубликованы в трех работах, а также стали предметом выступлений диссертанта на научно-практических конференциях.
Структура диссертации. Структура работы обусловлена целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих 6 параграфов, заключения, списка нормативных актов, материалов судебной практики и использованной литературы.
Понятие права муниципальной собственности
В настоящее время проблема становления системы местного самоуправления и выполнение органами местной власти своих функций интересует большинство граждан России. Практически все население волнует вопрос предоставления медицинских, социальных и коммунальных услуг, причем на высоком качественном уровне. Экономистов же волнуют проблемы обеспечения их материально-финансовых источников.
Как и многие термины в общественных науках, «местное самоуправление» не имеет законченного толкования. Европейская хартия местного самоуправления, принятая 15.10.85 года в Страсбурге и ратифицированная Российской Федерацией 11.04.98 года указывает на «право и реальную способность органов местного самоуправления регламентировать значительную часть государственных дел и управлять ею, действуя в рамках закона, под свою ответственность и в интересах местного населения».
Конституционно-правовые основы существования местного самоуправления дополнили Закон СССР от 9.04.90 г. «Об общих принципах местного самоуправления и местного хозяйства в СССР»% Закон РСФСР от 6.07.91 г. «О местном самоуправлении в РСФСР»3, с принятием которых начался процесс формирования муниципальной собственности, как экономической основы местного самоуправления.
Ст. 2 Закона № 154-ФЗ от 28.08.95 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»4 устанавливает «признаваемую и гарантируемую Конституцией РФ самостоятельную... деятельность населения по решению непосредственно или через органы местного самоуправления вопросов местного значения...».
Наряду с термином «местный» в отечественном законодательстве для характеристики как городского, так и сельского самоуправления с 1991 года применяется термин «муниципальный». Появление этого понятия относится к республиканской эпохе Древнего Рима (municipium: munis - тягота, бремя и "capio" - беру, принимаю) - так назывались городские общины, которым во второй половине республиканского периода была предоставлена хозяйственная самостоятельность. Эдиктом претора муниципии были подчинены действию норм не только публичного (в отношении властных полномочий), но и норм частного права. Поэтому муниципии могли заключать сделки и защищать свои интересы в судах.
Следовательно, местное самоуправление как специфический публично-правовой институт необходимо воспринимать и как естественную форму самоорганизации населения с целью непосредственного управления общественными (производственными процессами), на что указывает в своей монографии Н.В. Постовой.
Российский опыт многократных усилий по формированию местного самоуправления имеет собственную, почти трехвековую историю, которая уходит своими корнями в далекое прошлое общинного строя, средних веков и более позднего периода развития общества. Многие западные и российские ученые, анализируя этапы становления муниципального движения в нашем государстве, явились основоположниками значительного числа теорий о местном самоуправлении. Российской науке известны имена таких исследователей, как В.П.Безобразов, Б.Н.Чичерин, А.Д.Градовский, Н.И.Лазаревский, Г.В.Вернадский, В.И.Фадеев и другие.
Немало важных проблем в развитии местного самоуправления отмечено профессором С.А.Авакьяном в рамках работы Всероссийской конференции по федерализму 19-20 января 1998 года в Москве. Это проблемы социальные (распад существовавшей инфраструктуры и многих прежних социальных связей), политические (падение доверия к институтам власти), финансовые (несбалансированность местных бюджетов), экономические (затянувшееся создание рыночных отношений, нестабильность осуществления права собственности на землю; ограничение прав сельских, городских субъектов в вопросах управления ею и т.д.). Серьезное внимание было уделено проблеме укрепления экономических основ местного самоуправления: «Вместе с тем следовало бы остановить процессы искусственного «освобождения» местного самоуправления от муниципальной собственности. Ее не стоит активно приватизировать, продавать. Есть немало рациональных приемов использования муниципальной собственности, при которых она дает доход местным бюджетам, но остается достоянием всего народа».
Понятие права муниципальной собственности российским законодателем было введено еще в ГК РСФСР 1922 года, где оно рассматривалось как разновидность государственной и не имело самостоятельного значения. Закон «О собственности в РСФСР»3 от 24.12.90 г. ст. 23) определил право муниципальной собственности, как совокупность прав на имущество административно-территориальных образований низшего уровня и органов территориального общественного самоуправления, признанных юридическими лицами. Такая постановка вопроса предполагала переход государственной собственности к собственности юридических лиц.
Объекты права муниципальной собственности
В Древнем Риме объектом права собственности считались res и соответственно одной из наиболее распространенных его характеристик признавалась известная формула Дигест «dominimum rerum» (господство над вещью).1 Имея много значений понятие res все же оказалось близким к понятию «объект права», центральным звеном которого являются вещи. Действующий ГК РФ определяет сущность собственности в праве на «имущество». Так п.1 ст. 209, п.1 ст. 215 ГК выделяют правомочия собственника — владение, пользование и распоряжение «своим имуществом».
Тем самым прямого указания на «составные элементы» этого понятия в законодательстве нет, т.е. идет ли речь только о вещах, либо еще и об обязательственных правах. Физические объекты права собственности довольно разнообразны. Земельный участок, книги, водоем, животные, компьютерная программа, человеческий эмбрион, ценные бумаги, кубометр чистого воздуха, оригинальная идея, на взгляд У.Матеи, относятся к категории ограниченных ресурсов.2
Существенное значение для института права собственности имеют материальные объекты, обладающие экономической ценностью. Тем более, правовое значение имеют лишь те вещи, которые обладают полезными свойствами, позволяющие их эксплуатировать и вступать по их поводу в правоотношения. В этом случае вполне реальна ситуация, когда собственник вещи выступает еще и управомоченным лицом в отношении имеющихся у него прав требования (вклад в банке) или пользования (чужим имуществом), а также обязанным лицом по поводу своих долговых обязательств.
В литературе имеется мнение о том, что в состав «имущества», как объекта права собственности входят наряду с вещами и имущественные права. В этой связи М.Г.Масевич с полным основанием утверждает: «Термин имущество употребляется в коммерческой статье в широком смысле. Он охватывает как вещи, так и различные имущественные права».1 Далеко не все отечественные цивилисты разделяют подобную точку зрения. В.А.Дозорцев, например, считает, что «распространение на обязательственные права в какой-то части правового режима объекта права собственности, безусловно, ошибочно и способно лишь вызывать недоразумения на практике». Свое мнение он подтверждает анализом ст. 35 Конституции РФ, а также анализом категорий «properti» и «ownersnip», свойственных английской системе права.2
Ограничения права муниципальной собственности определяются его материально-вещественным содержанием. В качестве объекта права муниципальной собственности могут выступать только вещи, в нашем случае -недвижимое имущество. Не рассматриваются в качестве таковых личные нематериальные блага, права требования, исключительные права авторов и патентообладателей. Нормативное регулирование приобретения вещей, использования и распоряжения ими составляет их правовой режим. Рассмотрим правовой режим отдельных объектов права муниципальной собственности.
Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности субъектов, не ограничивается, «за исключением случаев, когда такие ограничения установленны законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты конституционного строя, нравственности здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».
В составе муниципального имущества законодатель различает имущество, принадлежащее обычному собственнику публичной власти в лице органов местного самоуправления и имущество, являющееся достоянием населения соответствующей территории. Не нарушая правового значения и экономической сущности, В.И.Фадеев указывает также на две части имущества, одна из которых закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, а другая составляет, согласно ст. 215 ГК РФ, муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.1 Порядок формирования состава объектов муниципальной собственности был очерчен в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 27.12.91 года "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы, Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Ограничения права муниципальной собственности на нежилые помещения, здания и сооружения
Следует заметить, что не во всех субъектах реализуется право муниципальной собственности на нежилые помещения.1
В современном гражданском законодательстве нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, ряд нормативных актов содержит соответствующие термины. Так в п.1 ст. 23 Закона «О собственности в РСФСР» к муниципальной собственности были отнесены нежилые помещения в домах государственного жилищного фонда.2 Но это положение не указывает на исключительную их принадлежность к муниципальной собственности города, района, поселения. Как следует из ст.1, ст. 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»3, нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями). Также оценивает данное положение ЖК РСФСР, ч. 2 ст. 4 которого относит к нежилым помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. О соотношении нежилых помещений и муниципального жилищного фонда говорится в ч.1 ст. 29 Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».4 В разделе 2.6. Государственной программы приватизации, утвержденной Указом Президента от 02.07.94 г.5 к «объектам нежилого фонда» отнесены конкретные их виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения.
В правовом смысле не все нежилые помещения можно рассматривать в качестве объектов гражданских прав.6 Так как к этим объектам применим термин «недвижимое имущество», то есть земельные участки и все, что с ними прочно связано, то законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п.1. ст. 130 ГК РФ).
Законодатель не дает юридического определения здания, однако ссылаясь на общепризнанную точку зрения это капитальное сооружение, тесно связанное с землей. Этот термин не включает временные переносные строения сборно-разборного типа без фундамента (павильоны, ларьки и т.д.). Для оборотоспособности необходимо наличие определенных признаков (прием в эксплуатацию, регистрация, постановка на учет). Здания принято подразделять на жилые и нежилые. Жилые здания предназначены для проживания. В отдельных случаях жилые здания могут включать нежилые помещения (магазины, офисы), иногда в нежилых зданиях могут находиться жилые (служебные квартиры в административных зданиях).
Определяя правовой режим нежилых помещений, следует принять во внимание точку зрения М.С.Мухина, который считает, что основаниями для решения вопросов о распространении на нежилые помещения режима, установленного для зданий и сооружений, служит аналогия закона.1 А так как помещение является частью здания, следовательно, на него «распространяются правила, действующие для здания в целом, или еще более «льготные»». В техническом учете принято следующее определение помещения — это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других частей физическими границами, не имеющими разрывов. Но для того, чтобы стать «инвентарным» объектом, тем более объектом гражданских прав, помещение должно стать конструктивно обособленным элементом целого, то есть здания. В составе помещений могут быть комнаты (неделимая функциональная часть здания). Значит нежилое помещение, тем более нежилая комната вряд ли могут стать самостоятельными объектами учета и регистрации (инвентаризации). В этой связи возникает еще один вопрос. Можно ли говорить о нежилом помещении в составе сооружения или строения (не всегда у подобных объектов возникает прочная связь с землей, многие сооружения и строения могут иметь сезонный характер, вспомогательный, обслуживающий, например, летние кафе, ангары и склады). Сооружения могут быть представлены объектами благоустройства и инженерной инфраструктуры — тепловые узлы, колодцы, навесы и др. К строениям чаще относят хозяйственные постройки, сараи, гаражи и др.
Обобщая вышеизложенное, мы приходим к следующему выводу: под нежилым помещением следует понимать конструктивно обособленную неделимую часть здания, здание в целом, являющиеся самостоятельным объектом регистрации и учета, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей непромышленного характера.
Вместе с тем, отдельные помещения в жилом доме могут быть переведены в разряд нежилых согласно ст. 8, ст. 9 ЖК РСФСР. Достаточно интересными представляются условия перевода жилых помещений в нежилые, указанные в ЖК РСФСР: это непригодность жилья к постоянному проживанию в случае если дефекты неустранимы; аварийное состояние жилого помещения или воздействие факторов, опасных для жизни; если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок. Каким образом можно расположить в подобном помещении больницу, стоматологическую поликлинику, детское учреждение, спортивный клуб, магазин, офис, мастерскую, например? Выгодно ли будущему владельцу расширять свое «дело» в подобных условиях. А сколько инстанций и бюрократических барьеров придется пройти. В другом случае, когда помещение еще пригодно для проживания, его перевести в разряд нежилых невозможно — такое положение вытекает из анализа жилищного законодательства.
