Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Характеристика права общей собственности на жилое помещение
1. Жилое помещение как объект права собственности 12
2. Основания возникновения права общей собственности на жилое помещение 25
3. Виды общей собственности 50
Глава II. Особенности осуществления общей долевой собственности
1 . Содержание права общей долевой собственности на жилое Помещение : 66
2.Прекращение права общей долевой собственности на жилое помещение 89
3. Реализация права общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома 104
Глава III. Осуществление права общей совместной собственности на жилое помещение
1. Общая совместная собственность супругов на жилое помещение 119
2. Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на жилое помещение 135
Заключение 142
Библиографический список 147
- Жилое помещение как объект права собственности
- Содержание права общей долевой собственности на жилое Помещение
- Общая совместная собственность супругов на жилое помещение
Введение к работе
Актуальность и выбор темы исследования. Реформа законодательства в жилищной сфере, проводимая в нашей стране уже более десяти лет, в качестве своей главной цели имеет переход от административно-командных отношений к рыночным. Прежний порядок управления и обеспечения жильем граждан главным образом за счет государственного и муниципального жилищных фондов стал мало эффективен ввиду отсутствия средств на новое строительство и на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией и ремонтом соответствующего жилищного фонда.
Было принято решение о создании рынка жилья, предоставляющего гражданам право самим выбирать способ удовлетворения жилищной потребности. В законодательстве появились нормы, регламентирующие отношения, связанные с приобретением права собственности на жилые помещения. Главными среди них были правила закрепленные в Законе "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".Приватизация жилья стала основным механизмом реализации поставленной задачи. В результате ее осуществления появилось значительное число собственников жилых помещений. При этом большинство из них являются участниками права общей собственности.
Вместе с тем, приватизация создает лишь условия для формирования рынка жилья. Сам же рынок не может нормально функционировать без надлежащей правовой регламентации отношений, складывающихся между его участниками. В связи с этим реформа законодательства в жилищной сфере приобретает иное содержание, что влечет за собой внесение
Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991.№28. Ст.959 значительных изменений в действующие правила поведения. На современном этапе законодательство принимает совершенно другой, новый облик, по сравнению с жилищным законодательством начала 90-х годов. Кроме того, были приняты новые законодательные акты, играющие важную роль в жилищной сфере. Среди них: ФЗ "О товариществах собственников жилья",1 Семейный кодекс РФ,2 вторая3 и третья часть ГК РФ.4
Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации, принадлежащих сособственникам прав.
Рынок жилья - явление относительно новое для государства и общества. В связи с этим и законодательство, регулирующее данную область общественных отношений, пока несовершенно. Это выражается не только в наличии пробелов, но и в регламентации отношений без учета ближайших перспектив их развития. Думается, что сложившееся положение не случайно. Оно связано с недостаточной разработкой в юридической литературе теоретических проблем осуществления права общей собственности на жилые помещения.
Вопросы права общей собственности на жилье рассматриваются в основном применительно к жилому дому. Специальных же работ монографического характера, посвященных исследованию проблем реализации принадлежащих сособственникам прав на жилое помещение в многоквартирном доме и его общее имущество, до сих пор явно недостаточно. Имеющиеся на сегодняшний день научные разработки 1 Федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ. // СЗ РФ. 1996. №25. Ст. 2963 2 Семейный кодекс от 29.12.1995 №223-Ф3. // СЗ РФ. 1996. №1. Ст. 16 3 ГК РФ (часть эторая) от 26.01.1996. №14-ФЗ. // СЗ РФ. 1996. №5. Ст.410. 4 ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001 №146-ФЗ. // СЗ РФ. 2001. №49. Ст. 4552 нередко носят описательный характер и представляют собой комментарий либо судебной практики, либо действующих нормативных актов, в свою очередь нуждающихся в совершенствовании.
Вместе с тем, в связи с формированием свободного рынка жилья, данная проблема требует в настоящее время всестороннего изучения с учетом уже сложившейся практики применения законодательства, а также с учетом того, что многие аспекты отношений общей собственности не получили еще законодательного урегулирования. Ряд актуальных вопросов практически не затронуты в научной литературе, что предопределяет необходимость их постановки и предложения вариантов научного разрешения. Речь идет о границах субъективного права сособственника и способах защиты его интересов. Последнее обстоятельство свидетельствует о том, что многие вопросы осуществления права общей собственности в жилищной сфере либо теоретически не разрабатывались, либо остаются спорными.
Дальнейшее успешное развитие отношений собственности в жилищной сфере неразрывно связано с дальнейшим совершенствованием законодательства, что невозможно без глубокого теоретического осмысления проблем, возникающих при осуществлении собственниками своих прав
Изложенное дает основание утверждать, что проблема осуществления права общей собственности в жилищной сфере должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных проблем гражданского и жилищного права, а стремление автора внести свой вклад в ее решение явились предпосылкой для выбора темы диссертации.
Цель и основные задачи исследования. Целью исследования является анализ и критическое осмысление действующего законодательства, связанного с регулированием отношений, возникающих между сособственниками жилого помещения при осуществлении принадлежащих им прав; изучение доктринальных разработок ученых в этой области, б выявление наиболее важных теоретических проблем и выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики.
Для достижения поставленной цели определены основные задачи:
Во-первых, выявить особенности правового режима жилого помещения как объекта права собственности.
Во-вторых, изучить основания возникновения общей собственности на жилое помещение.
В-третьих, рассмотреть виды общей собственности по российскому законодательству.
В-четвертых, проанализировать процесс правовой регламентации осуществления и способов защиты прав участниками общей долевой собственности.
В-пятых, определение способов прекращения права общей долевой собственности на жилое помещение.
В-шестых, изучить особенности осуществления права общей собственности на имущество многоквартирного дома.
В-седьмых, установить особенности права общей совместной собственности и проанализировать процесс правовой регламентации осуществления супругами и членами крестьянского (фермерского) хозяйства права общей совместной собственности на жилое помещение.
Объектом исследования являются отношения, складывающиеся между участниками общей собственности в жилищной сфере при осуществлении принадлежащих им прав.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на отношения, составляющие объект исследования.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют современные методы научного познания, в частности, диалектический метод с системно-структурным подходом к изучению материала, сравнительно-правовой метод, исторический метод, формальнологический метод и др.
Использование в диссертации указанных методов предоставило автору возможность рассмотреть особенности жилого помещения как объекта права собственности, исследовать структуру отношений общей собственности, вопросы правовой регламентации осуществления и защиты прав, принадлежащих участникам общей собственности в жилищной сфере, проанализировать эффективность гражданско-правового регулирования данных отношений.
Теоретическая основа исследования. Исследование проблематики диссертации и сформулированные выводы основаны на общих достижениях цивилистической науки. Вопросы, связанные с осуществлением права общей долевой собственности, затрагивались многими авторами в рамках работ, посвященных проблемам осуществления права собственности.
В дореволюционной юридической литературе обстоятельные исследования в области права собственности содержатся в трудах Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича.
Значительное место проблемам права собственности отводилось в советской юридической литературе. Следует отметить работы таких ученых, как СИ. Аскназий, Ю.Г. Басин, И.Л. Брауде, А.В. Венедиктов, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, В.А. Дозорцев, О.С. Иоффе, М.Я. Кириллова, СМ. Корнеев, О.А. Красавчиков, Ю.К. Толстой, В.Ф. Чигир, P.O. Халфина и др.
Особый интерес представляют работы о праве собственности, в том числе и на жилые помещения, написанные в период становления нового гражданского законодательства. К их числу можно отнести труды Б.М.
Гонгало, СМ. Корнеева, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, П.И. Седугина, К.И. Скловского, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханова, В.В Чубарова, К.Б. Ярошенко и др.
Существуют также специальные монографические исследования в области права общей долевой собственности. Это, прежде всего, труды М.В. Зимелевой, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, Ш. Тагайназарова, Умуркулова М.К, М.Г. Шаха и др.
Научная новизна полученных результатов заключается как в самой постановке темы исследования, так и в предложенных решениях отдельных проблем осуществления права общей собственности в жилищной сфере, которые ранее не получили достаточного освещения, но представляют большое теоретическое и практическое значение.
В диссертации содержатся новые научно-теоретические положения, наиболее важными из которых являются следующие:
Обосновывается положение, согласно которому на сегодняшний день в действующем законодательстве изолированная комната признается самостоятельным объектом права собственности, правовой режим которой не совпадает с правовым режимом жилого дома и его частью.
Обосновывается возможность использования негаторного иска как способа защиты прав сособственника жилого помещения от действий других сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.
Предлагается рассматривать право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение в качестве особого правомочия сособственника, которое по ряду моментов существенно отличается от прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права и правомочий владения, пользования и распоряжения отличаются. Помимо этого, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам без передачи самой доли в праве собственности (п. 4 ст.245 ПС РФ.).
4. Автор обосновывает положение, согласно которому трехмесячный срок, предусмотренный п.З ст. 250 ГК РФ, необходимо рассматривать вкачестве сокращенного срока исковой давности, направленного на защиту принадлежащего сособственнику и нарушенного права преимущественной покупки.
5. Обосновывается положение, в силу которого очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.
6. При осуществлении раздела жилого помещения, представляющего собой отдельную квартиру, предлагается считать допустимым выдел доли внатуре при условии, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением вотношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к имуществу многоквартирного дома.
7. Обосновывается изменение порядка владения, пользования ираспоряжения имуществом многоквартирного дома. Приемлемой видится конструкция, в соответствии с которой порядок владения, пользования ираспоряжения имуществом многоквартирного дома должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов.
Диссертантом внесены соответствующие рекомендации по усовершенствованию действующего законодательства, в частности:
1. Предлагается законодательно закрепить положения о том, что для совершения главой крестьянского (фермерского) хозяйства сделки по распоряжению недвижимым имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие других его членов.
2. Предлагается для создания четкого механизма возмещения сособственникам убытков закрепить в главе 16 ГК РФ ранее сформулированное в литературе правило : "Сособственник, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями."
Практическое значение диссертационного исследования заключается в том, что в исследовании содержится комплексный анализ правовой регламентации осуществления участниками права общей собственности своих прав на жилое помещение и другие объекты многоквартирного дома. Практическое значение состоит в возможности использования полученных результатов при подготовке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, в дальнейшей научно-теоретической разработке проблем осуществления права общей собственности в жилищной сфере, а также в преподавании спецкурса по жилищному законодательству и проведении семинарских занятий.
Апробация результатов диссертации. Основные положения настоящего диссертационного исследования были вынесены на защиту диссертации на соискание степени магистра частного права в Российской школе частного права в 2001 году; апробированы в выступлениях на научных семинарах в Исследовательском Центре частного права при Президенте Российской Федерации и Томском государственном университете; обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Российского государственного торгово-экономического университета; отражены в публикациях, а также применяются диссертантом в своей практической работе.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. В соответствии с ними диссертация состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения и списка использованных нормативно-правовых актов и научной литературы.
Жилое помещение как объект права собственности
Рассмотрение вопроса об объекте права собственности, как впрочем о любом другом объекте гражданских прав, означает фактически рассмотрение вопроса о гражданско - правовом режиме. Как пишет В.И. Сенчищев, "...важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а то правовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях."1 Таким образом, выделение в классификации объектов права собственности жилого помещения имеет смысл лишь в том случае, если имеются значимые с позиции правового режима особенности.
В доктрине к числу объектов права собственности традиционно относят вещи (предметы материального мира) ограниченные в пространстве. В мире существует большое разнообразие материальных объектов, которые отличаются физическими свойствами. Физические характеристики жилого помещения позволяют нам отнести его к числу недвижимого имущества.
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено также и иное имущество.
Несмотря на то, что в тексте данной статьи, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК содержат прямое указание на это. Так можно в качестве примера привести статью 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке -прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
В литературе указанный признак как единственный критерий отнесения объекта к недвижимости не раз подвергался сомнению и справедливой критике. Так, И.В. Козлова пишет: "В силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объекта с землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи с землей."1 По мнению Н.А. Сыродоева, современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению.2 В связи с этим делается вывод, что наиболее предпочтительной является формулировка Основ гражданского законодательства 1991 года, относящая к недвижимости "земельные участки и все, что прочно с ними связано"3 Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть категорично признан единственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако вряд ли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, который конкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборота свойства - сохранение назначения имущества. Вместе с тем, нельзя не обратить внимание на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимо физических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулирования оборота стоимостную характеристику. Даже если и возможно с помощью современных технических средств и способов перемещение объектов без несоразмерного ущерба его назначению, то это повлечет значительные расходы для лиц желающих осуществить это мероприятие. В виду этого, представляется, необходимо дополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связи имущества с землей указанием на значительные расходы.
Возможно, в будущем, перемещение объектов, расположенных на земельных участках (здания и сооружения), не будет сложным с технической точки зрения, и не будет приводить к значительным расходам. Однако при современном уровне развития технических возможностей, стоимостные показатели этого процесса продолжают оставаться существенным фактором и активно влияют на сложившийся порядок взаимоотношений между людьми и на оборот данного имущества.
Содержание права общей долевой собственности на жилое Помещение
Традиционно в цивилистической литературе содержание права общей долевой собственности раскрывается через принадлежащие сособственнику правомочия, которые рассматриваются применительно ко всему общему имуществу и относительно доли сособственника. В указанном аспекте также формулируются нормы ПС РФ, определяющие правомочия сособственников. Так, например, ст.246 ГК РФ четко разграничивает отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, и отношения, связанные с распоряжением сособственниками своими долями. Сложившийся подход во многом предопределяет структуру настоящей работы.
Считается общепризнанным, что главную роль играют правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и при односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относят правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, несмотря на то, что используется привычная для права собственности "триада", множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности обуславливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Для общей долевой собственности характерно наличие двух моментов: во-первых, появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых, осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве собственности. Что же касается распоряжения, то размер доли здесь принципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласия сособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением.
Впрочем, и элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Вследствие этого они одновременно выступают, как справедливо пишет Мананкова P.IL, "внутренними пределами".1
Представляется интересным рассмотрение требования законодательства о необходимости общего согласия сособственников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения. Следует отметить, что законодатель, закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников при осуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешает ситуацию, когда такое согласие не достигнуто, что является новым для нашего законодательства. Правило, устанавливающее порядок осуществления владения, пользования и распоряжения общим имуществом, по-разному определялось в ГК 1922 и 1964 года, так и в ныне действующем Гражданском кодексе. Согласно ст. 62 ГК 1922 года, владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия по большинству голосов. В литературе того периода справедливо указывалось на несовершенство этой нормы, позволявшей игнорировать в ряде случаев права сособственников, чья доля в праве собственности была незначительна. Сформулированное ст.117 ГК 1964 года правило было несомненно прогрессивным в этом плане. В соответствии со ст.117 ГК РСФСР, если сособственники не достигали соглашения относительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом, спор мог быть урегулирован судом. Однако и это правило не сняло в полной мере всю остроту проблемы, поскольку суд, устанавливая способ распоряжения общим имуществом, в определенных случаях также мог игнорировать интересы сособственников.
В настоящее время, если согласие не достигнуто, то последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения общим имуществом. Данный вывод следует из анализа ст.246 и 247 ГК РФ. Согласно п.1 ст.246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Данное правило не содержит никаких оговорок или условий. Иначе законодатель определяет правило, содержащееся в п.1 ст.247ГКРФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Таким образом, если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, например, два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, то данный спор не может быть урегулирован судом. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе. Данное правило, очевидно, является результатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципа неприкосновенности и защиты права собственности.
Общая совместная собственность супругов на жилое помещение
Новейшее законодательство претерпело существенные изменения в подходе к правовой регламентации имущественных отношений между супругами.
Во-первых, целый ряд норм, регламентирующих эти отношения, включены в ПС РФ. Это свидетельствует о том, что они включены в предмет гражданско-правового регулирования. Поскольку ряд норм, регулирующих имущественные отношения супругов, в частности отношения собственности, включены в ПС, возникает вопрос о соотношении гражданских и семейных норм о праве совместной собственности супругов. По-видимому, следует согласиться с мнением М.В. Антокольской, которая считает, что "семейное законодательство о супружеской собственности не может противоречить ПС. Оно, во-первых, детализирует и дополняет положения ГК, во-вторых, устанавливает определенные исключения из общих правил, предусмотренных гражданским законодательством, связанные со спецификой семейных отношений. Соотношение гражданских и семейных норм о праве собственности супругов можно считать наиболее яркой иллюстрацией того, что семейное и гражданское законодательство можно рассматривать в качестве общих и специальных норм"1 Очевидно ее мнение основывается на следующем. Поскольку законодатель в ГК выделяет отдельную статью, посвященную отношениям собственности супругов, тем самым он подчеркивает гражданско-правовую природу этих отношений. Следовательно, нормы СК, регулирующие названные выше отношения, относятся по своему характеру к числу гражданско-правовых, что в свою очередь подразумевает соответствие последних нормам, содержащимся в ПС РФ, поскольку согласно п.2 ст.З нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать настоящему кодексу. Практического же значения этот вопрос не имеет, поскольку положения ГК РФ о совместной собственности супругов аналогично воспроизводятся в СК РФ, что исключает коллизии между ними.
Совместная собственность супругов может возникнуть лишь при наличии определенного правового основания - юридического факта. В литературе можно встретить различные мнения относительно того, что служит основанием ее возникновения.1 Мы полагаем, следует согласиться с А.В. Дзерой, по мнению которого, необходимо различать основания и условия возникновения совместной собственности супругов.2
В силу действующего законодательства общая совместная собственность супругов возникает лишь при наличии зарегистрированного в органах записи актов гражданского состояния брака. Законный режим имущества супругов вступает в действие с момента регистрации брака и прекращает свое действие в момент прекращения брачных отношений.
При определенных условиях имущество, приобретенное в период брака, может быть исключено из общей массы. И, наоборот, имущество, приобретенное до вступления, в брак может быть признано совместной собственностью.
Жилое помещение, как правило, по стоимости значительно превышает все остальное имущество супругов. От определения прав на него в немалой степени зависит "стабильность" семейной жизни.
Жилое помещение признается общим имуществом супругов тогда, когда оно приобретено в период брака, (ст. 256 ГК РФ) Из этого следует один важный вывод. Лицо, которое настаивает на исключении жилого помещения, приобретенного в период брака, из общности, должно представить соответствующие доказательства, подтверждающие обстоятельства, служащие основанием для возникновения индивидуальной (раздельной) собственности супруга. Таковыми обстоятельствами являются перечисленные в законе условия отнесения имущества к индивидуальной собственности.
Жилое помещение может быть отнесено к индивидуальной собственности супруга в тех случаях, когда оно принадлежало ему либо было приобретено им до вступления в брак. Что касается жилого помещения приобретенного в период брака, то закон ставит решение этого вопроса в зависимость от основания его приобретения. Если имущество перешло к такому супругу в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, оно относится к его индивидуальной собственности (ст.ЗбСКРФ).
