Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I: Правовые основы арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности
1. Формирование и развитие основ законодательства об аренде 15
2. Особенности арендных отношений с участием субъекта предпринимательской деятельности как предмета правового регулирования 36
3. Объекты и субъекты арендных отношений в сфере предпринимательства 51
Глава II. Заключение договора аренды в предпринимательской деятельности 72
1. Особенности договора аренды в предпринимательской деятельности 72
2. Преддоговорные отношения и отношения по заключению договора аренды в сфере предпринимательства 88
3. Форма договора аренды и его государственная регистрация 100
ГЛАВА III. Содержание арендных отношений в предпринимательской деятельности 121
1. Отношения по предоставлению и возврату арендованного имущества 121
2. Отношения по владению и пользованию арендованным имуществом 135
3. Содержание отношений по внесению арендной платы 151
Заключение 172
Библиографический список 1
- Особенности арендных отношений с участием субъекта предпринимательской деятельности как предмета правового регулирования
- Объекты и субъекты арендных отношений в сфере предпринимательства
- Преддоговорные отношения и отношения по заключению договора аренды в сфере предпринимательства
- Отношения по владению и пользованию арендованным имуществом
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Стремительный рост предпринимательства в Российской Федерации, начавшийся в 90-х гг. ХХ в., требует совершенствования правового регулирования этого вида деятельности в соответствии с потребностями современной экономики. Возможность получения прибыли делает привлекательной данную сферу для участников имущественного оборота. В то же время не все из них имеют возможности или намерения приобретать в собственность имущество, необходимое для осуществления предпринимательской деятельности. Формирование имущественной основы деятельности предпринимателя происходит в этом случае за счет арендованного имущества.
Договор аренды получил большое распространение в предпринимательской практике, выступая одним из средств получения регулярной прибыли. Это позволяет рассматривать аренду как особый вид предпринимательства, обусловливает необходимость законодательного определения аренды как регулируемого вида деятельности и выявления ее функций для участников договорных отношений.
При этом аренда включает в себя не только договорные отношения между арендодателем и арендатором, но и их отношения с другими лицами, возникающие в связи с заключением и исполнением договора аренды, а также абсолютные отношения по реализации прав и исполнению обязанностей, предусмотренных для осуществления аренды как деятельности. Анализ всех этих отношений необходим для формирования представлений об аренде как правовом институте.
Особое отношение субъекта к арендованному имуществу, используемому при ведении предпринимательской деятельности, порождает вопросы о необходимости предоставления арендатору одновременно правомочий по владению и пользованию имуществом и об отнесении аренды к числу вещных прав.
Происходящее в настоящее время реформирование гражданского законодательства затрагивает и сферу правового регулирования арендных отношений. Попытка законодателя отменить правила о государственной регистрации договоров (ст. 609, 651, 658 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)) оказалась неудачной, вследствие чего они опять были закреплены в гл. 34 ГК РФ. Требует осмысления одно из концептуальных планируемых изменений гражданского законодательства, касающееся лишения арендатора прав вещно-правовой защиты.
Споры, возникающие в судебной практике, выявляют потребности сторон договора аренды в разъяснении положений, в том числе регулирующих выявление скрытых недостатков объекта, описание его технического состояния, определение работ по текущему и капитальному ремонту, выражение согласия на субаренду имущества, государственную регистрацию изменений и дополнений к договору аренды, возможность изменения арендной платы, особенно с учетом их применения в сфере предпринимательства.
С развитием предпринимательства на рынке появляются новые объекты, например, рабочее время, персонал, переговорные комнаты и др. Попытка урегулировать отношения, возникающие по поводу подобных объектов, традиционными правовыми средствами, в частности при помощи договора аренды, представляется ошибочной, так как при анализе таких общественных отношений выясняется их несоответствие рассматриваемой конструкции.
Также можно констатировать, что терминология ГК РФ в ряде случаев не соответствует реальным экономическим отношениям по предоставлению имущества во владение и пользование, что приводит к смешению понятий «аренда», «имущественный наем», «пользование имуществом».
Вышесказанное позволяет говорить об актуальности исследования специфики правового регулирования арендных отношений в сфере осуществления предпринимательской деятельности.
Степень научной разработанности темы. Различные аспекты договора аренды были исследованы в работах таких ученых, как Л.М. Ахметшина, Н.А. Баринов, И.А. Буш, Е.В. Вавилин, В.В. Витрянский, А.Г. Дорошкова, Т.А. Еремкина, Л.Т. Кокоева, В.М. Кособородов, С.Н. Мызров и др.
Вопросы, посвященные отдельным проблемам договора аренды в предпринимательской деятельности, рассматривались следующими авторами: И.А. Беляевой (гражданско-правовое регулирование финансовой аренды (лизинга)); О.Б. Кругловой (правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений); О.В. Чумаковой (правовое регулирование рынка аренды недвижимости).
Однако в исследованиях вышеуказанных авторов уделялось внимание общим положениям договора аренды или отдельным ее видам. Таким образом, комплексный подход к теоретическим и практическим вопросам особенностей арендных отношений в предпринимательской деятельности через понимание аренды как вида предпринимательской деятельности не получил системной разработки и освещения в научной и учебной литературе, поэтому требует дальнейшего научного осмысления.
Целью диссертационного исследования является комплексный анализ особенностей правового регулирования арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности.
Для достижения поставленной цели представляется необходимым решить следующие задачи:
выявить специфику правового регулирования договора аренды в предпринимательской деятельности;
сформулировать понятие аренды как вида предпринимательской деятельности;
определить функции аренды для сторон договора – субъектов предпринимательства;
охарактеризовать арендные отношения, возникающие при осуществлении предпринимательской деятельности;
предложить классификацию договоров аренды с позиции участия в них субъектов предпринимательской деятельности;
исследовать объекты и субъекты арендных отношений в сфере предпринимательства;
рассмотреть предусмотренные для договора аренды правомочия владения и пользования имуществом;
проанализировать содержание арендных правоотношений в сфере предпринимательства;
рассмотреть арендную плату в качестве условия договора аренды, заключенного при осуществлении его сторонами предпринимательской деятельности;
сформулировать предложения по внесению изменений в действующее законодательство.
Объектом исследования являются арендные отношения, возникающие в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
Предметом исследования выступают теоретические положения, нормы различных отраслей права, акты органов исполнительной власти, материалы судебной практики, зарубежное законодательство, а также договоры аренды, заключаемые субъектами предпринимательской деятельности.
Теоретической основой диссертации послужили труды известных дореволюционных и советских ученых, современных специалистов в области гражданского и римского права: Т.Е. Абовой, Н.А. Баринова, М.И. Брагинского, Е.В. Вавилина, В.В. Витрянского, В.В.Долинской, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, О.А. Красавчикова, А.В. Малько, Н.И. Матузова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, А.А. Серветника, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, М.Ю. Челышева и др.
Автор также обращался к работам представителей предпринимательского и коммерческого права: В.С. Белых, Е.П. Губина, И.В. Ершовой, С.С. Занковского, В.В. Лаптева, П.Г. Лахно, Т.Л Левшиной, B.C. Мартемьянова, Е.А Павлодского, О.М. Олейник, Г.Ф Шершеневича и др.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют как общенаучные, так и частнонаучные методы: диалектический метод, анализ, синтез, исторический, индукция и дедукция, системный, сравнительно-правовой, формально-юридический и др.
Нормативную правовую основу диссертационного исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также другие федеральные законы Российской Федерации, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, Письма Минфина РФ, Минюста РФ и других государственных органов, а также зарубежное законодательство по рассматриваемой тематике.
Эмпирическая базу диссертационного исследования представляют материалы Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, опубликованная и неопубликованная судебная практика федеральных арбитражных судов, а также договоры аренды, заключаемые субъектами предпринимательской деятельности.
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая диссертация является одним из первых комплексных исследований, посвященных особенностям правового регулирования арендных отношений в предпринимательской деятельности. Диссертантом выявлена и определена специфика арендных отношений, возникающих при осуществлении предпринимательской деятельности, с учетом тенденций изменения действующего законодательства; разработаны практические рекомендации по применению норм действующего законодательства РФ об аренде и конкретные предложения по их совершенствованию.
Научная новизна диссертационного исследования находит непосредственное отражение в следующих основных положениях, выносимых на защиту:
1. Анализ положений законов и подзаконных нормативных актов, а также предпринимательской практики позволяет рассматривать аренду в двух аспектах: во-первых, в качестве договора аренды; во-вторых, как один из видов деятельности хозяйствующих субъектов.
По терминологии законодательных актов аренда как деятельность является предпринимательской или иной деятельностью, приносящей доход; по терминологии подзаконных актов – основным, второстепенным или вспомогательным видом деятельности.
Аренда как предпринимательская деятельность направлена на получение прибыли и является основным видом деятельности; аренда как второстепенная деятельность связана с получением дополнительного, помимо основного, дохода, сокращением расходов по содержанию имущества, поддержанием имущества в рабочем состоянии; аренда как вспомогательный вид деятельности направлена на обеспечение или облегчение осуществления основного и второстепенного видов деятельности хозяйствующего субъекта. Второстепенный и вспомогательный виды деятельности являются хозяйственной деятельностью субъектов.
2. Предлагается авторское определение аренды как вида предпринимательской деятельности, под которой понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от предоставления имущества во временное владение и пользование.
ГК РФ регулирование аренды как предпринимательской деятельности не осуществляет, но учитывает ее специфику в ряде договоров, например проката и аренды предприятия.
3. Закрепленная в абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ формулировка «пользование имуществом» подразумевает его передачу, в том числе в аренду. По мнению диссертанта, следует употреблять словосочетание «от предоставления в пользование», поскольку пользование имуществом без акта реализации с целью получения прибыли не образует предпринимательскую деятельность.
4. В зависимости от того, какие цели преследуются субъектами при осуществлении предпринимательской деятельности, автором выявлены следующие функции аренды как деятельности:
арендодателю аренда обеспечивает:
во-первых, систематическое получение прибыли, являясь предпринимательской деятельностью,
во-вторых, получение дополнительного дохода, сокращение расходов по содержанию имущества, поддержание имущества в рабочем состоянии, выступая как хозяйственная (второстепенная) деятельность;
для арендатора аренда не является видом предпринимательства, но играет важнейшую роль в его предпринимательской и хозяйственной деятельности, обеспечивая:
во-первых, возможность осуществления предпринимательской деятельности,
во-вторых, осуществление или облегчение осуществления хозяйственной (вспомогательная) деятельности,
в-третьих, нормальное функционирование трудовых ресурсов,
в-четвертых, рекламу субъекта и его продукции при осуществлении благотворительной деятельности.
5. Обосновывается понимание аренды как основной предпринимательской деятельности и как хозяйственной (второстепенной) деятельности арендодателя, заключающееся в том, что арендная плата (доход от сдачи имущества в аренду) определяется либо как доход от реализации, либо как внереализационный доход арендодателя-налогоплательщика.
6. Предлагается авторское определение арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности как правоотношений, связанных с предоставлением имущества во временное владение и пользование при осуществлении субъектом предпринимательской деятельности. Они включают относительные правоотношения по заключению и исполнению договора аренды и абсолютные правоотношения по исполнению обязанностей по уплате налога на прибыль от аренды, ведению бухгалтерского и налогового учета хозяйственных операций.
7. Выявлены особенности правового регулирования арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности:
комплексность правового регулирования, заключающаяся в применении норм различных отраслей права: гражданского, предпринимательского, бухгалтерского, налогового, административного и др.;
большинство норм, закрепленных в гл. 34 ГК РФ, направлены на регулирование арендных отношений, прежде всего, в сфере предпринимательства;
регулирование аренды как предпринимательской деятельности осуществляется посредством установления прав и обязанностей участников как субъектов предпринимательской деятельности; регулирование договорных арендных отношений – посредством закрепления прав и обязанностей сторон договора;
особую роль для правоприменения играют обычаи, выработанные предпринимательской практикой, а также акты органов исполнительной и судебной власти.
8. Учет специфики правового регулирования договорных отношений с участием субъектов предпринимательской деятельности позволяет выделить среди договоров аренды «предпринимательский договор» и «потребительский договор».
К предпринимательскому договору аренды относится договор, заключаемый между субъектами предпринимательской деятельности, действующими в одинаковом правовом режиме. Правовое регулирование такого договора осуществляется не только нормами об аренде, но и специальными нормами о предпринимательских обязательствах (ст. 310, 315, 322 ГК РФ и др.).
К потребительскому договору аренды относится договор, опосредующий отношения между субъектом предпринимательской деятельности, осуществляющим сдачу имущества в аренду на профессиональной основе, и гражданином – потребителем (договор проката). Субъекты такого договора действуют в различных правовых режимах. Помимо закрепленных в ГК РФ норм об аренде, к потребительскому договору аренды применятся нормы Федерального закона «О защите прав потребителя».
9. Обосновывается необходимость конструирования договора аренды при осуществлении его сторонами предпринимательской деятельности как обязательства по предоставлению имущества одновременно во владение и пользование:
во-первых, аренда служит основой предпринимательской деятельности наряду с правом собственности;
во-вторых, признак самостоятельности аренды как предпринимательской деятельности может быть реализован лишь в случае обязательного предоставления арендатору правомочия владения имуществом;
в-третьих, предусмотренные законом положения об обязанности арендатора производить текущий ремонт и содержать имущество, о возможности сдавать имущество в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование и т.п. могут быть реализованы только при обладании правомочием владения имуществом.
Кроме того, закрепляя режим передачи вещи только в пользование, законодатель не выделил специфику его правового регулирования.
10. Режим пользования имуществом за плату образует иную договорную конструкцию, отличную от аренды, которая не нашла отражения в действующем законодательстве, – договор возмездного пользования имуществом, которым в сфере предпринимательской деятельности могут оформляться отношения по пользованию оборудованием, рабочим местом, переговорными комнатами и др. Одна из особенностей данного договора – установление сторонами графика пользования имуществом.
11. Предлагается отказаться от употребления термина «имущественный наем» как термина, используемого наряду с понятием «аренда», по следующим основаниям:
специфика правового регулирования имущественного найма в законодательстве не выделяется;
на практике не встречаются случаи регулирования отношений по передаче имущества во временное владение и пользование договором имущественного найма;
термин «наем» отождествляется с отношениями по временной передаче жилого помещения.
12. Особенностью содержания арендных отношений в сфере предпринимательства является более широкий перечень прав и обязанностей сторон договора. Так, законом установлены: обязанность арендодателя при договоре проката проинформировать арендатора о правилах эксплуатации имущества либо выдать ему письменные рекомендации о пользовании этим имуществом; составить передаточный акт и письменно уведомить кредиторов при аренде предприятия.
Практикой предпринимательского оборота выработаны следующие правила: о проведении и оплате независимой экспертизы одной из сторон при выявлении скрытых недостатков имущества, оказании арендодателем дополнительных услуг (по техническому обслуживанию, управлению и технической эксплуатации и др.), обеспечивающих возможность нормального использования имущества; о соблюдении арендатором правил внутреннего трудового распорядка, режима пожарной и санитарной безопасности, пропускного режима объекта.
13. Обосновывается целесообразность признания права аренды в качестве ограниченного вещного права, выражающего отношение арендатора-предпринимателя к имуществу как к своему, предоставляющего ему непосредственное господство над имуществом, являющегося основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных ГК РФ.
14. Для договоров аренды, заключаемых субъектами предпринимательской деятельности или с их участием, необходимо предусмотреть арендную плату в качестве существенного условия договора. Правило абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ, допускающее обычно применяемые порядок, условия и сроки, представляется недопустимым для отношений в сфере предпринимательства.
Выполненное автором диссертационное исследование позволило сформулировать ряд конкретных рекомендаций и предложений по совершенствованию действующего законодательства:
-
Изложить абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ в следующей редакции: «Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от предоставления имущества в пользование, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке».
-
Исключить из абз. 1 ст. 606 ГК РФ термины «имущественный наем», «наймодатель», «наниматель».
-
Внести изменения в абз. 1 ст. 606 ГК РФ и п. 1 ст. 650 ГК РФ, исключив из договора аренды режим пользования имуществом, одновременно не предусматривающий владение. Соответственно абз. 1 ст. 606 ГК РФ изложить в следующей редакции: «По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование».
-
В целях восполнения пробела законодательства относительно установления в договоре аренды размера арендной платы в абз.2 п. 1 ст. 614 ГК РФ необходимо внести следующие изменения: «Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены размер, порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».
-
Дополнить абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ следующим положением: «Данное правило не применяется к договору аренды между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. При отсутствии соглашения сторон об арендной плате договор считается незаключенным».
-
Дополнить ст. 616 ГК РФ п. 3 следующего содержания: «Договором аренды может быть предусмотрен порядок оказания арендодателем услуг, обеспечивающих возможность использования имущества».
-
Дополнить ст. 616 ГК РФ п. 4: «арендодатель, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду отдельных помещений здания (имущественного комплекса), имеет право устанавливать правила доступа в здание (на территорию имущественного комплекса).
Теоретическая значимость диссертации определяется тем, что полученные автором результаты, сделанные обобщения и выводы представляют собой новые знания в области особенностей арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности, их правового регулирования. Результаты настоящего исследования могут быть использованы для последующей разработки материальных норм, связанных с арендой.
Выводы, полученные в результате проделанной работы, дополняют и развивают соответствующие разделы науки гражданского и предпринимательского права.
Практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные выводы и предложения по совершенствованию законодательства могут найти применение в нормотворческой деятельности при совершенствовании действующего законодательства в области арендных отношений в сфере предпринимательской деятельности. Выработанные автором практические рекомендации могут быть приняты во внимание субъектами предпринимательской деятельности. Положения диссертационного исследования могут использоваться в научно-исследовательской, учебной и преподавательской работе, в ходе чтения лекций, проведения семинарских занятий по дисциплинам «Гражданское право России», «Предпринимательское право России», а также специальных курсов обучения в высших учебных заведениях.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского и международного частного права Саратовской государственной юридической академии.
Основные положения и теоретические выводы, содержащиеся в исследовании, докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях различного уровня, в частности, на двух международных конференциях (V Международная научная конференция студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 4-6 декабря 2008 г.) и VIII Международная научно-практической конференция «Проблемы правосубъектности: современные интерпретации» (Самара, 26 февраля 2010 г.)); двух всероссийских конференциях (Всероссийская научно-практическая конференция, проводимая в рамках Вторых Саратовских правовых чтений «Современная юридическая наука и правоприменение» (Саратов, 28-29 мая 2009 г.) и Всероссийская научно-практическая конференция, проводимая в рамках III Саратовских правовых чтений «Современная юридическая наука и правопримнение» (Саратов, 3-4 июня 2010 г.)); применялись в ходе разработки и чтения автором лекций по предпринимательскому праву РФ и коммерческому праву зарубежных стран для студентов ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права».
По теме диссертации опубликовано 9 работ, в том числе 3 статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ для публикации результатов диссертационных исследований.
Структура диссертационного исследования обусловлена поставленными целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и библиографического списка использованной литературы.
Особенности арендных отношений с участием субъекта предпринимательской деятельности как предмета правового регулирования
Аренда является важной частью современной системы экономики, обеспечивающая получение прибыли и создающая необходимые условия для осуществления предпринимательства. В аренду сдаются автомобили, торговое и промышленное оборудование, производственные линии, земельные участки, павильоны, офисы, склады и многое другое.
Отношения по временному использованию чужой вещи имеют давнюю историю. Сведения об их появлении относятся примерно к 2500 г. до н.э.1. Первоначально в аренду передавался рабочий скот, а со временем широкое распространение получил наем земельных участком и городских квартир2.
Большое влияние на формирование законодательства об аренде оказало римское частное право. Рассматриваемый договор был широко распространен в Риме. Во времена правления Августа насчитывалось 46 602 наемных дома3. Видами договора имущественного найма являлись: наем вещей, наем услуг, наем работы или подряд4. Основные отличия договора аренды в Риме от современного договора заключались в праве поднайма без согласия арендодателя и в отсутствии вещно-правовой защиты. Таким образом, возникнув в древности в рамках купли-продажи, договор аренды уже в предклассический период был четко выделен как самостоятельный консенсуальный контракт, не претерпевший концептуальных изменений до настоящего времени. Суть данного договора состояла во временной передаче держания вещи арендатору (кондуктору) для извлечения из нее пользы способом, ее не изменяющим (по крайней мере, не ухудшающим), собственность при этом оставалась у арендодателя (локатора), передавшего вещь1.
В России договор аренды также имеет древнюю историю. Д. И. Мейер в начале 20 века под наймом имущества подразумевал договор, в соответсвии с которым одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на определенное время за определенное вознаграждение2. Существенными элементами договора являлись договаривающиеся лица (хозяин и наниматель), предмет найма, срок и вознаграждение . Предмет договора найма понимался шире, чем в настоящее время. Условие о сроке относилось к числу существенных, хотя и отсутствие данного условия не влекло недействительность договора аренды. Арендная плата могла быть выражена как в денежной, так и не денежной форме. К форме договора применялись заниженные требования, никакого нотариального удостоверения не предусматривалось. Особенностью арендных отношений было то, что дореволюционное гражданское законодательство предусматривало обязательственную природу договора найма, а право пользования трактовалось довольно широко, включая возможность передачи вещи в поднаем4. Все вышеперечисленные правила, касающиеся арендных отношений, сложились только к началу XX века, в связи с разработкой проекта Гражданского Уложения.
Следует отметить, что возмездность арендных отношений как в римском частном праве, так и в дореволюционном законодательстве предполагала получение некоторого дохода, что позволяет сделать вывод о возможности
Обширное правовое регулирование арендные отношения получили в советский период. В советское время нормы о договоре аренды существовали в Гражданском Кодексе РСФСР 1922 г. (далее - ГК РСФСР 1922 г.)1, затем -в Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.)2. Так, в соответствии со ст. 275 ГК РСФСР 1964 года «по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату». В данный период государство стремилось к контролю над обществом и над заключаемыми договорами, который выражался в принятии множества Инструкций и Типовых договоров имущественного найма3, в попытке определить предельные размеры наемной платы4 и т.д.
Следует отметить, что в данный период времени наибольшее распространение получили договоры аренды между социалистическими организациями, а также прокат имущества. Отношения между гражданами по передаче имущества в аренду на возмездной основе возникали крайне К концу 80-х годов, когда аренда стала рассматриваться одним из инструментов приватизации и один из основных способов хозяйствования путем создания арендных предприятий трудовыми коллективами государственных предприятий. Основу таких предприятий составляло имущество, переданное им в аренду государством. Прибыль от реализации продукции оставалась у предприятия.
Указ об аренде и арендных отношениях в СССР указал на аренду как новую прогрессивную форма социалистического хозяйствования.
Большое значение на понимание аренды как хозяйственной (предпринимательской) деятельности оказали Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года (далее -Основы законодательства СССР об аренде 1989) , закрепляющие в ст. 1 аренду как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности».
Объекты и субъекты арендных отношений в сфере предпринимательства
Возможность сдачи в аренду объекта незавершенного строительства подвергается определенным сомнениям, так как судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна. В некоторых случаях судебными органами отрицается возможность аренды рассматриваемого объекта по следующим причинам. Первая - связана непосредственно с объектом и заключается в невозможности его описания из-за отсутствия объекта в реальности, а также в изменении помещения в процессе строительства, что приведет к появлению совсем другого объекта. Поэтому договор аренды в связи с такой неточностью объекта будет признан незаключенным1.
Вторая причина отказа судов в признании аренды помещения в строящемся здании заключается в том, что соглашение не будет соответствовать целям договора найма (например, размещение офиса), тем самым не произойдет извлечение полезных свойств из объекта2. В других случаях судебная практика признает возможность передачи в аренду объекта незавершенного строительства ссылаясь на отсутствие подобных ограничений, содержащихся в Гражданском Кодексе РФ 3.
Анализ норм Гражданского Кодекса РФ (ст. 130, 209), а также Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 25) позволяет сделать вывод о том, что аренда объекта незавершенного строительства представляется возможной. При этом возникает вопрос о правовом регулирования подобных отношений. Так, ряд авторов указывают на то, что такой объект не будет являться зданием или сооружением, и соответственно к нему будут применяться общие нормы пар. 1 гл. 34 ГК РФ. Это объясняется тем, что здания и сооружения являются объектом завершенного строительства, введенными в эксплуатацию и готовыми к использованию по прямому назначению1.
При желании предпринимателя арендовать объект незавершенного строительства, он может поступить двумя способами. Во-первых, заключить договор аренды недвижимого имущества (не здания или сооружения) в том состоянии, в котором он существует на данный момент времени. Такой договор будет оформляться в соответствии с правилами параграфа 1 гл. 34 ГК РФ договора аренды. Во-вторых, возможен вариант заключения предварительного договора аренды в соответствии с нормами об аренде зданий и сооружений, а после сдачи объекта в эксплуатацию - основного договора.
Оба варианта не представляются идеальными. В первом случае -возникает вопрос, зачем арендовать имущество, которое нельзя использовать никаким образом, уплачивая при этом арендную плату? Единственным ответом послужит то, что цель оправдывает средства. Конечно, арендатор может в процессе найма достраивать помещение или производить в нем ремонт. Но такие отношения, скорее всего, попадают не под договор аренды, а под инвестиционные соглашения, договоры строительного подряда или содержат отдельные элементы нескольких видов договоров .
Во втором случае при заключении предварительного договора аренды сторонам представляется сложным согласовать объект договора, так как он существует только в проекте. А предварительный договор в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ должен содержать условия, позволяющие установить предмет. Поэтому существует вероятность признания такого договора незаключенным.
Вопрос о правовом регулирование договора аренды незавершенного строительства планируется разрешить в Проекте Гражданского Кодекса РФ1. Так, согласно ст. 297. 2 Проекта ГК РФ, к праву собственности и другим вещным правам на объект незавершенного строительства применяются правила настоящего раздела о праве собственности и других вещных правах на здания и сооружения, если иное не установлено настоящим Кодексом и иным законом или не вытекает из существа объекта незавершенного строительства.
В процессе возрастания экономических связей и развития общества в целом, возникают новые отношения, требующие правового закрепления. Нередко эти отношения ошибочно относят к договору аренды. Поддерживается точка зрения Л.Т. Кокоевой о том, что нельзя арендовать, например, время отдыха («тайм-шер»), относящиеся к непоименному в ГК РФ договору . Аренда спортсменов также представляется невозможной, так как человек является субъектом права и не относится к объекту гражданских прав, и тем более, к объекту договора аренды. Не могут выступать в качестве объекта договора аренды такие результаты интеллектуальной деятельности, как изобретения, полезные модели, промышленные образцы и т.д. (п. 4 ст. 129 ГК РФ).
Преддоговорные отношения и отношения по заключению договора аренды в сфере предпринимательства
В настоящее время регистрация договора аренды приобретает такое значение как подтверждение государством факта наличия определенных отношений между странами и о соответствии их закону. Если рассматривать регистрацию в таком значении, то изменения в предмете, сроке, а также в арендной плате подлежат государственной регистрации, так как они являются неотъемлемой частью договора. Кроме того, помимо предмета, в случаях, предусмотренных законом, арендная плата и срок, выступают в качестве существенных условий договора.
Регистрации полежат договоры субаренды, к которым применимы правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а также соглашения об уступке своих прав и обязанностей по договору аренды, а также договоры перенайма (ст. 389, 391 ГК РФ). Случаи необходимости регистрации договора предусмотрены и специальным законодательством, например, для договора аренды участка лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ).
Что касается предварительного договора аренды, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор, требующей его государственной регистрации, то он не нуждается в государственной регистрации. Это объясняется тем, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. Также, согласно Информационному письму № 59, предварительный договор не является сделкой с недвижимостью в силу ст. 165 ГК РФ, а его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
Инструкция о порядке государственной регистрации аренды недвижимого имущества осуществляет специальное регулирование регистрации договоров аренды недвижимости, их изменений, прекращения и расторжения. Правило данной Инструкции не распространяются на аренду предприятий, участков лесного фонда, обособленных водных объектов и многолетних насаждений.
В данной инструкции собраны положения в целях систематизации норм, касающихся договора аренды и его регистрации, которые повторяют нормы ГК РФ и других законов. Перед тем как зарегистрировать договор следует проверить договор аренды на соответствие ее положениям, так как в большом количестве нормативно-правовых актов и судебной практике можно упустить некоторые положения об аренде.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество), а также уполномоченные им (ими) на то лица при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Таким образом, Закон предоставляет субъектам соглашения самостоятельно определить, кто возьмет на себя такую обязанность. На практике, существуют случаи, когда регистрацией занимается арендодатель. Это происходит, если каждый раз при заключении очередного договора аренды передается имущество, договор о котором требует государственной регистрации. Процедура составления и подачи документов в таком случае представляет собой для арендодателя налаженный процесс. Иногда возникают случаи, когда одна из сторон предлагает другой стороне закрепить в договоре аренды недвижимости такой срок, в связи с чем, необходимость в государственной регистрации отпадет. Если же один из субъектов продолжает настаивает на регистрации, то, скорее всего, он и станет обязанным совершить все необходимые действия для нее.
Какая из сторон договора будет заниматься государственной регистрацией, зависит от конкретных обстоятельств. Обязанности по регистрации делятся на две группы: во-первых, подготовка и сдача в регистрирующий орган необходимых документов, и, во-вторых, расходы по регистрации договора. Во избежание разногласий, в договоре, следует указать обязанности сторон по ее осуществлению, например, обязанности арендодателя по совершению действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды. Денежные расходы, связанные с регистрацией договора, как правило, делятся между сторонами в равных частях.
Законодатель предоставляет стороне по договору аренды средства правовой защиты в случае уклонения ее контрагента от государственной регистрации. В таком случае суд имеет право по требованию одной из сторон вынести решение о государственной регистрации сделки, если договор совершен в надлежащей форме (п. 3 ст. 165 ПС РФ). Обременение в таком случае будет зарегистрировано на основании решения суда, а не заявления стороны. Также, уклонившаяся от регистрации сторона договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванной задержкой в регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). За несоблюдение порядка регистрации прав на недвижимое имущество статьей 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Помимо штрафа, с уклонившейся стороны можно будет взыскать упущенную выгоду, которая будет составлять часть арендной платы за время уклонения от регистрации.
Договор аренды регистрируется после экспертизы представленных документов. При отсутствии оснований для отмены или приостановления регистрации, инспекторы сделают запись о регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. На бланках договоров ставится штамп регистрационной надписи, также выдается свидетельство о регистрации прав.
Отношения по владению и пользованию арендованным имуществом
Автором выделяются две группы отношений. Первая группа отношений представляет собой договорные арендные отношения при осуществлении предпринимательской деятельности, складывающиеся между арендодателем и арендатором. Вторую группу отношений, составляют отношения, связанные с арендой, а именно с заключением, изменением и исполнением договора аренды. Эта группа включает отношения различной правовой природы, как частноправовые, так и публично-правовые. К ним относятся отношения арендодателя с посредниками, способствующими заключению договора, отношения с коммунальными службами, и отношения, возникающие из императивных требований законодательства, связанных, например, по уплате налогов, регистрации договора аренды и других требований.
Наиболее распространенными объектами арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности являются промышленное и торговое оборудование, автомобили, офисные и складские помещения, предприятия и другие.
Основными участниками арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности являются стороны договора аренды (арендодатель и арендатор), являющиеся субъектами предпринимательской деятельности. В связи с необходимостью заключения и исполнения договора в сфере предпринимательства стороны вступают в отношения с иными субъектами: государственными органами, риелторами, коммунальными службами и другими.
Используя такой критерий как субъектный состав договора, предлагается различать следующие виды договоров аренды. Первый вид -«бытовой договор», заключаемый между гражданами. Второй вид 174 «предпринимательский договор», при котором обе стороны являются субъектами предпринимательской деятельности. Третий вид -«потребительский договор», опосредуемый отношения между предпринимателями и гражданами-потребителями.
В настоящее время отсутствует необходимость закрепления термина «имущественный наем». Это связано с тем, что на практике не встречается случаев, когда лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, именуют договор по передаче имущества в пользование и владение имущественным наймом. Кроме того, с выделением главы 35 ГК РФ, термин «наем» стал отождествляться с временной передачей жилого помещения. Таким образом, в целях упорядочения отношений и избежание путаницы понятий «аренда», «имущественный наем», «наем жилого помещения», необходимо отказаться от употребления в ст. 606 ГК РФ термина «имущественный наем», оставив только термин «аренда».
Передача вещи только в пользование не отражает сути договора аренды. В связи с этим необходимо внести изменения в п. 1 ст. 606 ГК РФ и. п. 1 ст. 650 ГК РФ, исключив из договора аренды режим пользования имуществом.
Заключение договора аренда в предпринимательской деятельности представляет собой сложную процедуру, состоящую из нескольких этапов: преддоговорного и заключительного.
Для процедуры заключения договора аренды в предпринимательской деятельности характеры, как правило, высокая степень формализма, заключающийся в предусмотренной законодательством форме договора, в сроках для акцепта, в процессе переговоров и составлении протокола разногласий и других действиях. Заключение договора путем присоединения и на торгах, а также конструкция публичного договора в большей степени опосредуют отношения в сфере предпринимательства.
Правила о признании незаключенными договоров аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года, а также договора аренды предприятия, не прошедших государственную регистрацию, вызвано необходимостью к побуждению сторон договора к регистрации аренды как обременения. Норма п. 2 ст. 651 ГК РФ о регистрации договора аренды, заключенного на срок, не менее года не соответствует отношениям, складывающимся в предпринимательской деятельности. Предлагается внести следующие изменения в п. 2 ст. 651 ГК РФ: «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более чем на один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Подобный случай регистрации следует распространить на договоры, заключенные на неопределенный срок и на возобновляемые договоры аренды..
Предпринимательская деятельность оказывает значительное влияние на содержание арендных отношений, наделяя их определенной спецификой, которая заключается в следующем. Во-первых, расширенном круге обязанностей арендодателя, например, проинформировать арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные разъяснения о пользовании этим имуществом, составить передаточный акт, оплатить независимую экспертизу, письменно уведомить кредиторов и т.д. Во-вторых, в стремлении субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность предусмотреть в договоре аренды максимальное количество правил, касающихся предоставления, владения и пользования имуществом, например, обязанности арендодателя предоставления информации о правах третьих лиц на имущество, правила о необходимости составления ежемесячного акта-приема передачи, о преимущественном праве, внутреннем трудовом распорядке, режиме пожарной и санитарной безопасности, пропускного режима объекта и другие.
Акт приема-передачи представляет собой самостоятельный документ, отражающий передачу имущества, начало уплаты арендных и иных платежей и фиксирующий состав передаваемого имущества.
