Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика ограничений и обременении как самостоятельных правовых категорий
Параграф 1. Понятие и сущность ограничений и обременении 17
Параграф 2. Генезис категорий ограничений и обременении 37
Параграф 3. Сравнительная характеристика ограничений и обременении по законодательству России и Франции 94
Глава 2. Значение, содержание, основания и принципы возникновения ограничений прав на недвижимое имущество в России и Франции
Параграф 1. Значение и содержание ограничений прав на недвижимое имущество 110
Параграф 2. Виды ограничений по законодательству России и Франции 123
Глава 3. Обременения как самостоятельный институт гражданского права
Параграф 1. Значение, содержание, основания возникновения обременении 139
Параграф 2. Признаки обременении и сервитутов 157
Заключение 172
Библиографический список использованных нормативных правовых актов и литературы 178
- Понятие и сущность ограничений и обременении
- Значение и содержание ограничений прав на недвижимое имущество
- Значение, содержание, основания возникновения обременении
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Развитие современного российского гражданского законодательства породило
множество новых проблем, связанных с соотношением государственных и
общественных интересов с частно-правововыми в сфере недвижимого имущества.
Это обусловлено созданием условий для динамичного и устойчивого развития
экономики, повышением уровня жизни населения и обеспечением взаимодействия
и координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по
решению задач в области социально-экономического развития Российской
Федерации1. Необходимость разработки проблемы ограничений и обременении
вызвана несовершенством и несогласованностью некоторых правовых норм,
которые приводят к различному пониманию их сущности - от отождествления этих
категорий до полного отрицания их существования. Если допустить, что в понятие
права входит такая составляющая, как компромисс между свободой личности и
сплочением общества2, то в этом случае ограничения и обременения являются
необходимыми способами достижения компромисса между интересами общества, в
целом, и конкретного лица, в частности. Настоящее исследование посвящено
щ разработке такого теоретического (научного) подхода к категории ограничений и
обременении, который бы позволил обеспечить оптимальное соотношение
интересов собственников или иных третьих лиц, общества и государства.
Ограничения и обременения были известны еще классическому Римскому
праву. Так, об ограничениях права собственности идет речь в Дигестах Юстиниана,
составленных в VI в.н.э. В наше время ограничения и обременения встречаются и в
континентальной, и англосаксонской системах права. Например, в Основном законе
ФРГ, принятом в 1949г., предусматриваются ограничения права собственности в
виде определения содержания и пределов права собственности, а также случаев
Распоряжение Правительства РФ от 19.01.2006 N 38-р «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы) //Собрание законодательства Российской Федерации .2006. №5.Ст. 589.
2 Белов В. Объяснение (эссе о юристах и юридической деятельности) // Корпоративный юрист. 2006. №1. С.57.
і І
изъятия собственности. Во Франции ограничения права собственности законодательно закреплены в Гражданском кодексе (1804г.), в Градостроительном (1976г.) и Лесном (1985г.) кодексах. Стоит отметить, что и дореволюционному
законодательству России был известен институт ограничений как производные права
от права собственности .
Таким образом, рассматриваемые правовые явления имеют многолетнюю историю, широкое распространение в различных правовых системах. Однако вопрос
о восприятии их как единого института остается мало изученным и весьма спорным. Это связано с тем, что входящие в него правовые составляющие слишком разнородны и имеют весьма разнообразные сферы применения. Так ограничения и обременения могут использоваться и для соблюдения государственных и
общественных интересов (абз.2 п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации5, далее ПС РФ), и при реализации правомочия по распоряжению имуществом (например, договор аренды, ипотеки, ренты), а также для защиты прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений (арест, запрещения на
совершения определенных действий с имуществом) и др.
Исходя из этого, ограничения и обременения объединяют и случаи вмешательства государственных и муниципальных органов в частную жизнь гражданина, путем ущемления его прав на недвижимость; и действия самого гражданина или иного субъекта гражданских прав по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом, находящимся у него.
Демин Е.А. Конституционно-правовые гарантии и ограничения права собственности в Германии //Законодательство. 2003. №5. СИ.
4 В Законах Гражданских (Свод законов т. X, ч.1. изд. 1900г.) в ст.432 дано следующее определение «права собственности неполного», в соответствии с которым абсолютное право собственности может быть неполным, когда оно ограничивается в пользовании, владении или распоряжении другими посторонними, также неполными на то же самое имущество правами, каковы суть: 1) право участия в пользовании и выгодах чужого имущества; 2) право угодий в чужом имуществе. «Правом собственности на основании определенных для этого постановлений пользуются также ограниченно: 3) владельцы заповедных наследственных имений; 4) владельцы имений временно заповедных; 5)владельцы имений, жалуемых на праве майоратов в западных губерниях. Наконец право собственности бывает также неполным: 6)когда отделяется от него право владения и пользования; 7) когда отделяется право распоряжения от него» -Законы Гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М.Тютрюмов. Книга вторая. - М.: Статут, Консультант Плюс, 2004. С.105-106. Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. Ст. 3301.
4 Поэтому нет единого мнения об объединении ограничений и обременении в единую категорию; об однородности отношений, регулируемых им. Однако, практически, все исследователи данной темы констатируют актуальность
настоящего явления гражданского права как обусловленного частотой
использования последнего в обороте одного из наиболее значимых объектов
гражданских прав - недвижимого имущества.
Недвижимое имущество составляло и составляет основу благосостояния и
экономической (финансовой) стабильности участников товарооборота, при этом именно недвижимому имуществу присуще наличие «публичной составляющей», т.е. участие недвижимого имущества в обороте всегда сопровождается публичной властью посредством различных разрешений и регистрации6. Статья 130 ГК РФ
предусматривает перечень недвижимых вещей «по природе» и «по закону». Таким образом, ГК РФ определяет принципы отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу: природная сущность и/ или прочная связь с землей; прямое указание закона на признание имущества недвижимым.
В соответствии с первым основанием («по природе») ст. 1 Федерального
закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (далее Закона о регистрации) к недвижимому
имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации в
соответствии с настоящим Федеральным законом, относит земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с
землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и
многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.
6 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве - М.: Статут, 2004. /СПС «ГАРАНТ», 2006.
Киндеева Е.А. и Пискунова М.Г. выделяют следующие критерии отнесения того или иного объекта к
недвижимому имуществу: первый - по природе (земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты); второй - по прочной связи объектов с землей, невозможность их перемещения без
несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим
свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты./
Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы
документов). - М.: Юрайт-Издат. 2004. С.5. g
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Российская газета. 1997.30 июля. №145.
5 Руководствуясь вторым основанием («по закону»), к недвижимому имуществу законодатель относит: воздушные суда (гражданские и государственные воздушные суда, подлежащие государственной регистрации в порядке,
предусмотренном в ст.ЗЗ Воздушного кодекса Российской Федерации9 (далее
Воздушный кодекс РФ); морские суда и суда внутреннего мореплавания (ст.ЗЗ
Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации10 (далее КТМ РФ),
космические объекты (ст. 17 Закона РФ «О космической деятельности»11). Также к
* недвижимому имуществу закон относит: жилые помещения, включающие жилой
дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату (ст. 15, 16 Жилищный
кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ); дачи, садовые дома, гаражи и
другие строения потребительского назначения (Федеральный закон «Об ипотеке
(залоге недвижимости)13, далее Закон об ипотеке) и др. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что законодатель признает недвижимым имуществом в силу закона особо значимые объекты для гражданского общества, в целом, и для каждого его субъекта. Этим объясняется и применение к
определению движимых вещей остаточного принципа, т.е. все, что не признано недвижимым в силу действующего законодательства, является движимой вещью (п.2ст.130ГКРФ).
Выделение недвижимого имущества в качестве одной из значимых категории гражданского права, по мнению автора исследования, является разумным и рациональным шагом, направленным как на защиту прав и законных интересов граждан, так и иных субъектов общественных правоотношений. В связи с этим при совершении сделок с недвижимым имуществом необходимо учитывать его
Федеральный закон от 19 марта 1997г. №60-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации 1997. №12. Ст. 1383.
10 Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации
1999. №18. Ст. 2207.
11 Закон Российской Федерации «О космической деятельности» от 20 августа 1993г. №5663-1// Российская
газета. 1993.6 октября.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 №188-ФЗ//Собрание законодательства Российской .... Федерации. 2005. №1. (ч.1). Ст. 14. 13 Федеральный закон от 16 июля 1998 №102-Ф3//Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.
специфические черты в том числе, государственную регистрацию, строго целевое использование, сервитута, иные ограничения и обременение.
Понятие ограничений и обременении в гражданском законодательстве Российской Федерации дано в ст. 1 Закон о регистрации. Под ними понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Ограничения и обременения регулируются также и другими законодательными актами. Например, в ст.48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»4 говорится о том, что при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательство по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениями и обременениями права собственности на данный объект.
В перечень условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности и других вещных прав, можно включить, например, и строго целевое использование недвижимого имущества, ренту, ссуду, хозяйственное ведение и оперативное управление и т.д. Однако эти и некоторые другие условия, запрещения, фактически стесняющие права собственника, не признаны законодателем ограничениями и/ или обременениями. Кроме того, в действующем законодательстве не названы принципы, по которым тот или иной запрет, условие должны относиться к «категории ограничений (обременении)» и, соответственно, должны подвергаться государственной регистрации как юридическому акту признания и подтверждения государством его существования.
Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»// Российская газета. 2002.29 июня. .№116-117.
7 Сегодня важным фактором для интенсивного экономического развития России становится процесс привлечения инвестиционных средств, который включает в себя ряд юридически значимых действия, обусловливающих возникновение ограничений и обременении недвижимого имущества. Это и ипотека, и инвестиционные договоры, предварительные договоры, аренда и др. Поэтому разработка единого подхода к понятию ограничений и обременении является достаточно актуальным вопросом правоприменительной практики.
Таким образом, учитывая законодательную и правоприменительную практику, возникает несколько вопросов: насколько оправданно использование единой правовой категории - ограничения и обременения прав на недвижимое имущество; насколько это позволяет упростить законодательное регулирование оборота недвижимого имущества, гарантировать соблюдение прав субъектов гражданских правоотношений, наконец, необходимо и возможно ли введение самостоятельных институтов для этих правовых явлений.
Представляется, что выделение самостоятельных правовых институтов ограничений и обременении позволит, во-первых, сделать более эффективным систему законодательного регулирования общественных отношений в сфере рынка недвижимости; во-вторых, определить принципы, в соответствии с которыми тот или иной объект гражданского права можно отнести к ограничениям и обременениям, и, наконец, упорядочить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И как следствие, в этом случае возможна более эффективная защита прав и законных интересов личности и общества.
Для гармоничного и бесконфликтного взаимодействия российской правовой системы с европейской, необходимо проанализировать примеры законодательного регулирования аналогичных правовых институтов в европейских странах. Автором рассматривается законодательная система Франции в качестве примера правового регулирования институтов ограничений и обременении. Французский законодательный опыт интересен в первую очередь тем, что успешно сочетает традиционные принципы римского права с юридическими новеллами, обусловленными разработкой единых правовых стандартов Евросоюза.
8 Цель и задачи исследования. Целью настоящей работы являются: изучение на примере отечественного законодательства и судебной практики случаев применения норм, регулирующих ограничения и обременения прав на недвижимое
имущество; выявление и сравнение основных параметров законодательного регулирования категорий ограничений и обременении в России и Франции. Результатом исследования настоящей темы должны стать предложения, касающиеся внесения изменений в действующее законодательство в части определения
ограничений в качестве мер должного, а обременении - возможного поведения; установления разумного и сбалансированного сочетания свободы и обязанности соблюдать права и интересы третьих лиц; а так же применения презумпции незлоупотребления правом (шикана).
В настоящем исследовании осуществляется решение следующих ключевых
задач:
Определение ограничений и обременении как правовых категорий,
анализ теоретических подходов к рассмотрению ограничений и
обременении.
Исследование исторического процесса становления и развития
ограничений и обременении в качестве категорий гражданского права,
в рамках которого будут рассмотрены такие институты гражданского
права, как римское сервитутное право, дореволюционные российские
права «неполной собственности»: чиншевое, вотчинное владение, и
советские ограниченные вещные права, а также произведено сравнение
с французским гражданским правом соответствующего периода.
Проведение сравнительно-правового анализа регулирования
ограничений и обременении в России и Франции.
Раскрытие содержания ограничений и обременении и определение их
сходных черт с вещными и обязательственными правами по предмету
ь и существенным признакам.
9 Сопоставление ограничений и обременении с отдельными современными институтами гражданского права, в частности, с сервитутами.
Объектом диссертационного исследования является комплекс
правоотношений, складывающихся по поводу действия норм гражданского
законодательства России и Франции, регулирующих ограничения и обременения
прав на недвижимое имущество.
Предмет исследования - формы нормативно-правового закрепления
ограничений и обременении как единой категории, так и самостоятельных правовых
явлений (ограничений и обременении) гражданского права; механизм их реализации,
судебная практика по вопросам применения ограничений и обременении.
% Методологическая, теоретическая и эмпирическая основы исследования.
При проведения исследования использовались следующие научные методы: системный, диалектический, сравнительно-правовой, конкретно-юридический и иные.
В основу диссертации положены теоретические концепции общеправового
(теория объективных и субъективных прав, механизм правового регулирования на
основе принципов права, теории прав человека и гражданина и др.), гражданско-
правового (объекты, признаки вещных и обязательственных прав, гражданское
правоотношение, объекты ограничений и обременении, понятие ограничений и
обременении как единой категории, так и самостоятельных категорий: ограничений
и обременении), международно-правового (соотношение норм международной и
национальной правовых систем), сравнительно-правового (соотношение норм
национальных правовых систем различных государств, на примере, России и
Франции) характера.
Эти теоретические концепции нашли свое воплощение в трудах
отечественных дореволюционных ученых: К.Н.Анненкова, Ю.С.Гамбарова,
А.М.Гуляева, В.И.Курдиновского, Д.И.Мейера, К.П.Победоносцева,
И.А.Покровского.
10 Представители цивилистической мысли советского периода, также занимались настоящей проблемой, среди них можно назвать: М.М.Агаркова, С.Н.Братуся, О.С.Иоффе, И.Б.Новицкого, Ю.К.Толстого и др.
# К исследованиям современного периода следует отнести работы: Т.Е.Абовой,
И.Ю.Аккуратова, С.А.Бабкина, А.И.Бибикова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского,
В.П.Ефимочкина, В.В.Ершова, В.П.Камышанского, А.Р.Кирсанова, Н.М.Коршунова,
Е.Н. Кудрявцевой, И.П. Куликовой, О.Г.Ломидзе, М.Н.Малеиной, М.В.Малинкович,
# B.C. Пономорева, М.Г.Пискуновой, В.А.Рахмиловича, К.И.Скловского,
В.И.Сенчищева, А.П.Сергеева, С.А. Степанова, Е.А.Суханова, И.А.Танчука,
А.П.Фокова, А.А.Хореева, Е.А.Чефрановой, Л.В.Щенниковой, A.M. Эрделевского и
зарубежных ученых: К. Антик, П.Курбэ, Ж.Карбонье, Л.Ж. де ла Морандьер и др.
» Нормативную базу составили Европейская конвенция о защите прав
человека и основных свобод, Конституция Российской Федерации, действующие Гражданские кодексы России и Франции, а также иные российские и французские нормативные правовые акты.
# Эмпирическую основу диссертации составила практика Конституционного
Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, арбитражных
судов Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые на уровне кандидатской диссертации осуществлено комплексное научно-практическое изучение ограничений и обременении прав на недвижимое имущество на примере России и Франции, с учетом его результатов разработаны рекомендации по совершенствованию отечественного законодательства. В этом научном формате были подготовлены и защищены диссертационные исследования, например, В.А. Микрюкова на тему: «Ограничения и обременения права собственности и иных гражданских прав», А.Г.Ананьева на тему: «Сервитутное правоотношение», Куликовой И.П. на тему: «Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений», в которых исследовались (анализировались) отдельные аспекты представленной проблемы. Так, В.А. Микрюков делает акцент на общем понимании ограничений и обременении как правовых явлений. В его работе
ограничения и обременения рассматриваются в качестве самостоятельных категорий: «первая из которых (ограничения), представляет собой установление или изменение границ (пределов) права собственности, а обременения - наличие вещных прав
третьих лиц, установленных законом, договором или актом собственника
дополнительно к праву собственности на имущество или в отношении личности
собственника в связи с обладанием им этим имуществом, предполагающих
компенсацию собственнику, обладающих свойством следования за объектом права
собственности и подлежащих абсолютной защите независимо от смены собственника»15. В исследовании Ананьева А.Г. затрагиваются вопросы правового регулирования ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом как одного из видов обременении недвижимого имущества16. Работа И.П.Куликовой
посвящена изучению проблем соотношения ограничений и неприкосновенности только одного права - права собственности17. Безусловно, каждая из представленных работ может быть расценена в качестве составляющей для наиболее полного раскрытия данного правового института, определения его содержания.
Тем не менее, настоящая работа - одна из первых попыток комплексного
исследования проблем ограничений и обременении не только права собственности,
но и иных прав, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества,
проводимого на примерах национальной практики и законодательства, с
привлечением результатов сравнительного правового анализа действующего
законодательства Франции как одного из наиболее стабильных и исторически
выдержанных примеров характеризуемых правовых категорий.
\ Практическая и теоретическая значимость работы объясняется ее научной
новизной. Результаты проведенного исследования позволят дополнить знания и
методы, которые уже накоплены и разработаны российским правом, найти наиболее
действенные, подтвержденные судебной практикой способы правового
регулирования ограничений и обременении прав на недвижимое имущество; выявить
15 Микрюков В.А. Ограничения и обременения права собственности и иных гражданских прав: дис... канд.
юрид. наук. Пермь, 2004. С.12.
16АнаньевА.Г. Сервитутное правоотношение: дис... канд. юрид. наук. М., 2005. С.5.
17 Куликова И.П. Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений: дис ...
канд. юрид. наук. Рязань, 2003. СЮ.
12 коллизии федерального законодательства и субъектов Российской Федерации. А также должны способствовать более полному соблюдению в России основных прав, свобод и законных интересов человека и гражданина, предусмотренных Европейской
конвенцией о защите прав человека и основных свобод и Конституцией РФ.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. В процессе исследования выделяются признаки, по которым предлагается
провести разграничение ограничений и обременении. Объектом ограничений
являются вещные права (право собственности и ограниченные вещные права)
или отдельные правомочия, входящие в состав того или иного вещного права.
Обременения заключаются в дополнительных обязанностях по содержанию и пользованию недвижимым имуществом, а также соблюдению
прав или интересов третьих лиц. Содержание обременении, соответственно,
заключается в действии или бездействии обязанного субъекта.
2. Ограничения не порождают новых прав, а обеспечивают возможность
субъекта использовать права, уже имеющиеся у него. В соответствии с этим
правилом к ограничениям могут быть отнесены публичные сервитуты,
которые фактически не предусматривают возникновение у субъекта права
ограниченного пользования на чужую недвижимость, но позволяют
реализовывать собственные права в полном объеме.
Обременения устанавливаются на возмездной основе, т.е. дополнительные обязанности возникают на обоюдовыгодной основе, а также могут быть взаимно направленными. З.Ограничения действуют бессрочно и могут быть отменены только в
случаях и порядке, предусмотренных федеральным законодательством.
Обременения могут быть установлены на срок, предусмотренный
соглашением сторон, например, предварительный договор.
4.0граничения всегда подлежат государственной регистрации.
Тогда как обременения, только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.
13 5. Ограничения и обременения являются самостоятельными институтами гражданского права, которые обладают специфическим предметом регулирования и специальными нормами, определяющими правовую основу этих явлений. Так ст. 55 Конституции РФ предусмотрено, что ограничения могут быть установлены только в силу требований (условий и/или оснований) федерального закона, на обременения настоящее конституционные запреты не распространяются, поэтому они могут возникнуть вследствие сделок или иных юридических фактов.
Ограничения - наличие установленных законом ущемлений, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества в интересах общества и государства.
Обременения - наличие дополнительных обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им, установленных на взаимной основе, по соглашению сторон и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
Таким образом, ограничения представляют собой меру (границу) должного поведения, определенную федеральным законом. При этом ограничения необходимо отличать от пределов осуществления права (ст. 10 ГК РФ), которые можно трактовать в качестве своеобразных атрибутивных рамок, обусловленных принципами осуществления гражданских прав, позволяющими их отграничивать от норм морали и нравственности. Пределы (рамки) основываются на добросовестности и разумности субъектов гражданских прав. В свою очередь ограничения устанавливаются в качестве дополнительных условий или запретов к существующим пределам.
Обременения - это мера возможного поведения субъектов гражданских правоотношений, которые субъекты устанавливают между собой самостоятельно с учетом норм действующего законодательства.
14 На основе теоретических выводов можно сделать следующие предложения совершенствованию законодательства: Статью 131 ГК РФ следует дополнить термином «обременения» и дать в следующей редакции: «1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав и обременения, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».
Ввести в гражданский оборот новое законодательное определение ограничений и обременении, выразившееся в новой редакции ст.1 Закона о регистрации:
Ограничения - наличие установленных законом ущемлений, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества в интересах общества и государства.
Обременения - наличие дополнительных обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им, установленных на взаимной основе, по соглашению сторон и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
Статью 4 Закона о регистрации изложить в следующей редакции: «Сделки, связанные с обременением недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными федеральными законами». Закон о регистрации, дополнить ст. 1.1. следующего содержания: «Виды ограничений и обременении»: «К ограничениям относятся
15
предусмотренные законом условия, запрещения, подлежащие
обязательной государственной регистрации и установленные в соответствии с федеральным законом.
К обременениям относятся сделки и иные юридически значимые действия, устанавливающие дополнительные обязанности для правообладателя, в том числе: рента, аренда, безвозмездное пользование, ипотека, доверительное управление и др.».
Новая формулировка абз.З п.6 ст. 12 Закона о регистрации в следующей редакции: в подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и ограничения, предусмотренные федеральным законом, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия).
Абзац 5 ст. 16 Закона о регистрации логичен в следующей редакции: «Представление заявлений на государственную регистрацию: ограничений осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 3 статьи 28 настоящего закона; обременении прав, а также сделок, связанных с обременением, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона».
Абзац 6 ст. 16 Закона о регистрации следует исключить, т.к. арест является одной из форм ограничений, следовательно, государственная регистрация должна осуществляться в общем порядке. Апробация результатов исследования:
1. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество: теоретические и практические аспекты защиты прав обременителен// Право и правосудие: новые идеи и перспективы. Материалы
юбилейной межвузовской и ежегодной научной конференции студентов и аспирантов. - М.: РАП. 2003.0.5. п.л.
Сравнительно-правовой анализ ограничений (обременении) недвижимости и систем их регистрации по законодательству России и Франции// Регистрация прав на недвижимость. Сборник. Выпуск №11. -М.: РПА, РИГР. 2004.0.5 п.л.
Кирсанов А.Р. Лужина А.Н.Актуальные вопросы правового регулирования недвижимости. - М.: Эксмо, 2004. 6 п.л.
Правовая характеристика ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество по законодательству России и Франции /Недвижимость в России: теория и судебная практика. - М.: РАП, ИНИОН РАН, 2005.1 п.л.
Сравнительно-правовая характеристика ограничений (обременении) с сервитутом /Недвижимость в России: теория и судебная практика. -М.: РАП, ИНИОН РАН, 2005. 1 п.л.
Лужина А.Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество //Российский судья. 2006. №8. 0.4 п.л.
Материалы и результаты исследования были использованы при преподавании дисциплины «Гражданское право. Часть первая» в Российской академии правосудия;
В ходе практической работы в арбитражных судах в качестве представителя государственного учреждения по различным категориям гражданских дел, связанным с вещно-правовыми спорами.
Понятие и сущность ограничений и обременении
Для определения ограничений и обременении в качестве самостоятельной единой гражданско-правовой категории или различных категорий, необходимо раскрыть понятие и сущность этих явлений с точки зрения различных областей науки. Это позволит упорядочить классификацию разнообразных явлений, которые фактически порождают ограничения и/или обременения, но не рассматриваются законодателем в качестве таковых, что не позволяет надлежащим образом обеспечить соблюдение прав и законных интересов участников гражданского оборота. Как синонимичные понятия ограничения и обременения стали впервые использоваться в современном российском гражданском праве в середине XX века. Однако следует отметить, что как самостоятельные явления ограничения и обременения существовали длительное время и во многих странах. Например, Римское право уже знало ограничения права собственности, касающиеся владения и пользования недвижимостью, установленные как в интересах всего общественного союза (государства, все и каждого из членов), так и в интересах соседей . Ограничения по объекту и по субъекту применяются в рамках оборота недвижимого имущества в законодательных системах Румынии, Словакии, Монголии, Бразилии и др19. Если давать характеристику терминам «ограничение» и «обременение» с точки зрения русского языка, то она различна. «Ограничение» выражается в удержании в определенных пределах (границах), в умерении, обуздании, стеснении , в установлении лимитов, рамок . «Обременение» - это действие по отягощению, угнетению, затруднению , также может означать обузу, ношу, тяжесть, тягость . Таким образом, ограничения представляют собой границу, т.е. определенные преграды, правила, которые нельзя преступать или нарушать, а обременения заключаются в дополнительных обязанностях, которые возлагаются на субъекта. Следующее на что хотелось бы обратить внимание - способ образования настоящих терминов. И ограничения, и обременения представляют собой результаты действия, а именно, отягощения, лимитирования, разграничения и др.24 Это можно истолковать следующим образом, ограничения и обременения, возникают в результате совершения юридически значимых действий, поэтому логичнее их рассматривать не как исходную точку (юридический факт), а как итог реализации гражданских прав и обязанностей. Если рассматривать «ограничения» и «обременения» как правовые понятия, то следует начать с теории права. Здесь можно выделить несколько моментов, вызывающих споры: первый заключается в определении места ограничений и обременении в системе гражданско-правовых явлений; второй - в отождествлении ограничений и обременении. Определение положения ограничений и обременении в системе гражданско-правовых позволит установить меру возможного влияния государства на общественные отношения, складывающиеся в сфере оборота недвижимого имущества. К ним можно отнести следующие специфические признаки: во-первых, ограничения и обременения представляют собой дополнительное бремя, налагаемое только на собственника, во-вторых, заключаются в частичном ущемлении определенных правомочий собственника, в интересах неопределенного круга лиц или конкретного лица. Из этого следует, что ограничения и обременения представляют собой самостоятельное правовое явление наравне с правом собственности как наиболее полным, абсолютным господством лица над вещью; ограниченными вещными правами, т.е. относительным господством лица в рамках, предусмотренных соглашением между собственником и пользователем. Принимая общую концепцию о необходимости определения ограничений и обременении как правовой категории, нельзя согласиться с теми признаками, которые выделяются в качестве критериев ее самостоятельности. В этом случае приемлемо обратиться к учению К.П. Победоносцева, который говорил об общем участии в выгодах чужого имущества в пользу всех без изъятия , анализируя Устав путей сообщения 1894г. (ст.889-892), в соответствии с положениями которого, запрещалось перекапывать, застраивать, перепахивать или иначе повреждать дороги и переводить пути с одного места на другое; и исключение допускалось, с ведома полиции и только в случае падежа скота или особой хозяйственной деятельности надобности собственника, но с тем, чтобы новая дорога продолжена была не по чужой даче, не в дальнем расстоянии от старой, чтобы она была не хуже прежней, не с дальнем объездом, и чтобы начало и окончание приходилось на прежнюю дорогу. Исходя из этого, ограничения и обременения зависят, в первую очередь, от местоположения недвижимости и ее качественных характеристик, а так же они должны позволять всем без исключения пользоваться определенными благами данного недвижимого имущества. При этом ограничения могут быть установлены и в интересах конкретного лица, но в этом случае они становятся сервитутом или правом угодий в чужих дачах.
Значение и содержание ограничений прав на недвижимое имущество
Для характеристики ограничений в качестве гражданского института в праве России необходимо раскрыть его основные параметры, а именно, значение, содержание, основания и принципы установления. Определение места ограничений в системе позволит, во-первых, раскрыть их значение, а следовательно, отграничить дозволенное поведение от возможного; во-вторых, назвать основания и порядок возникновения ограничений, а значит, и укрепить систему защиты гражданских субъективных и объективных прав.
Можно выделить два основных значения ограничений: это установление пределов в соотношении публичного и частного в сфере недвижимости, а также - установление привилегий в интересах определенной категории субъектов гражданских прав.
Стоит начать с того, что это правовое явление тесно связано с коллизией гражданских прав, которая возникает в тех случаях, когда на один и тот же предмет сталкиваются несколько гражданских прав, и ни одно из них не может быть удовлетворено иначе или частично лишением этого предмета у всех остальных прав129. Например, соотношение публичного130 и частного права на один и тот же объект недвижимого имущества: все титульные владельцы и пользователи земли в России обязаны выполнять правила охраны природы, санитарные и ветеринарные нормы, запреты и ограничения, связанные с живой природой, добычей полезных ископаемых, обращением с огнем и некоторые другие ; в рамках особого режима функционирования города Байконур установлены следующие ограничения: установление контролируемых и (или) запретных зон по границе и (или) в пределах указанного комплекса; ограничение на въезд и выезд; ограничение на постоянное проживание граждан на его территории; ограничение заниматься определенными видами деятельности; ограничение на право передачи в собственность недвижимого имущества, вытекающее из ограничений на въезд и проживание ; законом установлены следующие запреты на сделки с участие несовершеннолетних в отношении сделок с недвижимостью (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ) . Ограничения в данном случае представляют собой компромисс между публичным интересом и частным правом на недвижимое имущество, подобное положение дел, иногда называют «социальной позицией»134. Это связано с тем, что ограничения в данном случае не предусматривают дискриминацию того или иного субъекта гражданских прав, а защищают интересы общества в целом, устанавливая пределы осуществления прав на недвижимое имущество как на объект, обладающий особой публичной значимостью . Следующая коллизия права, при которой ограничения имеют решающее значение - это соотношения субъективного и объективного136 права «Каждый владелец как член общины не может считать себя изолированным и независимым ... в силу этого он должен исполнять все обязанности, вызываемые интересами общины, например, содержать изгородь в исправности, не рыть на своей земле ямы, если от них может пострадать чужой скот и т.д.) . В данном случае сопоставляется дозволенное и должное поведение субъектов. В рамках дозволенного, т.е. в рамках пределов существующих прав, лицо действует в полном соответствии, а вот дополнительные границы, определяющие рамки должного поведения, нарушает. Так правообладатель памятника может им владеть, не злоупотребляя имеющимися у него правами (ст. 10 ГК РФ), но при этом нарушая требования, указанные в охранном обязательстве (ст.63 ФЗ О памятниках).
Значение, содержание, основания возникновения обременении
Для определения обременении как самостоятельного института (категории) необходимо определить его значение, раскрыть содержание, а также проанализировать основания его возникновения. Согласно действующему гражданскому законодательству к обременениям относится сервитут (ст. 1 Закона о регистрации). Возрождение сервитутного права в России было связано вступлением в действие главы 17 ГК РФ и принятием ЗК РФ. Статья 1 Закон о регистрации относит сервитуты к категории ограничений (обременении). Но если различия между ограничениями и сервитутами достаточно явны, то обременения на первый взгляд тождественны сервитутам. Но анализ действующего законодательства и судебной практики позволяет выделить существенные признаки, отличающие ограниченное пользование чужим земельным участком или иной недвижимостью, от института обременении прав на недвижимое имущество. В качестве основных параметров для проведения сравнения будут рассмотрены: во-первых, определение сервитута и обременении; во-вторых, содержание сервитутных отношений и обременении; в-третьих, объект и основания возникновения сервитута и обременении. В отличие от института обременении, который является оригинальным явлением современного российского права, сервитут возник еще в Древнем Риме и на современном этапе применяется практически во всех мировых системах права. «Сервитут (servitus) означал рабство, невольничество вещи, некая ее повинность. Сервитуты, или повинности, с необходимостью рождались из всего уклада жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна» . Основная цель установления сервитута заключалась в предоставлении третьим лицам возможности пользования частью недвижимого имущества, находящегося в чужой собственности, только в случаях, необходимых для владения, пользования и распоряжения собственной недвижимостью в полном объеме. Подобные требования к сервитутным отношениям сохранились и в действующем российском гражданском законодательстве (ст. 274,277 ГК РФ). В ограниченное пользование земельным участком может входить право прохода через чужой земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и др. Иные законодательные акты, например Лесной кодекс РФ, предусматривают и другие виды сервитутных отношений, так граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут) (п.1. ст.21). Статьи 41 и 43 Водного кодекса РФ также подчеркивают, что каждый имеет право свободного пользования водными объектами общего пользования, частью или иными водными объектами, если иное не предусмотрено требованиями действующего законодательства. Также стоит обратить внимание на ст.1 Закона о регистрации, где дается общее определение сервитутов, устанавливаемых на недвижимое имущество как права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.
